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Online seit heute

IBRRS 2016, 1390
Beitrag in Kürze
Bauvertrag
Herstellervorgaben nicht eingehalten: Leistung mangelhaft?

OLG Hamm, Urteil vom 02.09.2015 - 12 U 199/14

1. Montageanleitungen eines Herstellers stehen den anerkannten Regeln der Technik nicht gleich. Daher stellt ein Verstoß gegen sie nicht zwangsläufig auch einen Ausführungsmangel dar.

2. Die Vorgaben des Herstellers gehören aber dann zur vertraglich vereinbarten Beschaffenheit, wenn ihre Einhaltung vereinbart ist. Dabei ist von einer konkludenten Abrede auszugehen, wenn der Auftraggeber ein besonderes Interesse an der Einhaltung der Herstellervorgaben hat.

3. Übertreffen die Vorgaben des Herstellers die Anforderungen, die allgemein üblich sind oder den anerkannten Regeln der Technik entsprechen, darf der Auftragnehmer nicht eigenmächtig entscheiden, ob das bei einer abweichenden Ausführung bestehende Risiko eingegangen werden soll. Eine solche Entscheidung steht nach entsprechender Aufklärung über das Risiko allein dem Auftraggeber zu.

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IBRRS 2016, 1356
Beitrag in Kürze
Vergabe
Preis für Betonstahl mit 1,01 Euro/Tonne angegeben: Angebot ist auszuschließen!

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.03.2016 - Verg 48/15

1. Die Angebote müssen die geforderten Preise enthalten. Diese Voraussetzung ist nicht nur dann nicht erfüllt, eine Preisangabe fehlt, sondern auch, wenn der angegebene Preis unzutreffend ist.

2. Eine Preisangabe ist unzutreffend, wenn auch nur für eine Position nicht der Betrag angegeben wird, der für die betreffende Leistung auf der Grundlage der Urkalkulation tatsächlich beansprucht wird.

3. Eine nachträgliche Klarstellung des Angebotsinhalts ist zulässig, eine nachträgliche Änderung des Angebots durch das Einfügen eines neuen Preises hingegen nicht.

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IBRRS 2016, 1371
Öffentliches Baurecht
Wohnbebauung vs. Landwirtschaft: Geruchsimmissionen (un-)zumutbar?

VGH Bayern, Beschluss vom 03.05.2016 - 15 CS 15.1576

Zum Nachbarschutz gegen Geruchs- und Lärmimmissionen aus landwirtschaftlichen Betrieben.*)

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IBRRS 2016, 1372
Wohnraummietrecht
Ehefrau haftet als "selbstschuldnerische Bürgin": Verbürgte Hauptschuld unklar!

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.04.2016 - 24 W 12/16

1. Wenn die Ehefrau des Mieters einen Formularmietvertrag ohne weitere Erläuterungen als "selbstschuldnerische Bürgin" mitunterschreibt, bleibt die verbürgte Hauptschuld unklar, da nicht hinreichend deutlich wird, in welchem Umfang sie für die diversen vom Mieter übernommenen Verpflichtungen haften will und soll.*)

2. Wird die Mietdauer dadurch verlängert, dass der Mieter ein ihm eingeräumtes Optionsrecht ausübt, haftet sein Bürge nicht für Verbindlichkeiten, die aus der Verlängerung der Mietzeit resultieren.*)

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IBRRS 2016, 1375
Gewerberaummietrecht
Keine formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen im Gewerberaummietrecht!

OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.02.2016 - 24 U 63/15

1. Der Mieter, dem - in einem auch zu Wohnzwecken genutzten Gebäude - Räume "zur ausschließlichen Nutzung als Büroräume" vermietet worden sind, kann nicht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB außerordentlich kündigen, wenn ihm die Erlaubnis zur Untervermietung an den Betreiber eines häuslichen Pflegedienstes verweigert wird, der 25 bis 30 Außendienstmitarbeiter beschäftigt, die selbst am Wochenende teilweise bereits vor 6 Uhr morgens in den Mietraumen eintreffen und diese teilweise erst nach 22 Uhr wieder verlassen.*)

2. Auch bei der Vermietung von Gewerberäumen ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach § 307 BGB insgesamt unwirksam, wenn das fachgerechte Abschleifen von Parkettböden in einem festen Turnus von 10 Jahren übertragen wird, weil die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht darstellt.*)

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IBRRS 2016, 1304
Wohnungseigentum
Bauliche Veränderungen über drei Jahre lang hingenommen: Beseitigungsanspruch verjährt!

LG Hamburg, Urteil vom 05.08.2015 - 318 S 55/14

Ansprüche von Wohnungseigentümern auf Beseitigung (hier: von im Gemeinschaftseigentum stehenden Terrasse und Schuppen) verjähren in drei Jahren.

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IBRRS 2016, 1365
Grundbuchrecht
Nichtrechtsfähiger Verein ist nicht grundbuchfähig!

BGH, Beschluss vom 21.01.2016 - V ZB 19/15

Ein nichtrechtsfähiger Verein kann nicht allein unter seinem Namen in das Grundbuch eingetragen werden.*)

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IBRRS 2016, 1357
Allgemeines Zivilrecht
Anrechnungserklärung hingenommen: Tilgungsbestimmung getroffen!

OLG Köln, Urteil vom 03.12.2015 - 3 U 15/15

Gläubiger und Schuldner können nachträglich eine Tilgungsbestimmung im Sinne des § 366 Abs. 1 BGB treffen, wenn der Schuldner eine Anrechnungserklärung des Gläubigers widerspruchslos hinnimmt.*)

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IBRRS 2016, 1391
Versicherungsrecht
Auskunftsobliegenheiten des Versicherungsnehmers sind weit gefasst!

BGH, Beschluss vom 13.04.2016 - IV ZR 152/14

1. Hat der Versicherungsnehmer nach den Versicherungsbedingungen dem Versicherer soweit möglich unverzüglich jede Auskunft zu erteilen, die zur Feststellung des Versicherungsfalls oder des Umfangs der Leistungspflicht des Versicherers erforderlich ist, sowie jede Untersuchung über Ursache und Höhe des Schadens zu gestatten, ist diese Aufklärungs- und Auskunftsobliegenheit weit gefasst.

2. Der Zweck der Aufklärungs- und Auskunftsobliegenheit besteht darin, den Versicherer in die Lage zu versetzen, die Voraussetzungen seiner Eintrittspflicht sachgerecht zu prüfen, indem er Ursache und Umfang des Schadens ermittelt. Das schließt die Feststellung solcher mit dem Schadensereignis zusammenhängenden Tatsachen ein, aus denen sich seine Leistungsfreiheit gegenüber dem Versicherungsnehmer ergeben kann.

3. Der Versicherungsnehmer hat auf entsprechendes Verlangen auch solche Tatsachen wahrheitsgemäß und vollständig zu offenbaren, selbst wenn die Erfüllung der Auskunftsobliegenheit eigenen Interessen widerstreitet, weil sie dem Versicherer erst ermöglicht, sich auf Leistungsfreiheit zu berufen.

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IBRRS 2016, 1366
Öffentliches Recht
Kann der erste Bürgermeister in Bayern die Pfandfreigabe ohne Gemeinderatsbeschluss erklären?

BGH, Beschluss vom 18.03.2016 - V ZR 266/14

Bei dem Zweiten Senat des Bundesarbeitsgerichts wird angefragt, ob dieser daran festhält, dass eine bayerische Gemeinde durch ihren ersten Bürgermeister nur dann wirksam vertreten wird, wenn die nach der gemeindeinternen Kompetenzverteilung für die Rechtshandlung erforderliche Beschlussfassung des Gemeinderats erfolgt ist.*)

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IBRRS 2016, 1370
Rechtsanwälte
Sozietätsverbot zwischen Anwälten und Ärzten/Apothekern ist verfassungswidrig!

BVerfG, Urteil vom 12.01.2016 - 1 BvL 6/13

Das Sozietätsverbot aus § 59a Abs. 1 Satz 1 BRAO verletzt das Grundrecht der Berufsfreiheit, soweit es Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälten eine gemeinschaftliche Berufsausübung mit Ärztinnen und Ärzten oder mit Apothekerinnen und Apothekern im Rahmen einer Partnerschaftsgesellschaft untersagt.*)

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Online seit gestern

IBRRS 2016, 1369
Beitrag in Kürze
Mietrecht
Falsches Lüftungs- und Heizverhalten als Kündigungsgrund?

BGH, Urteil vom 13.04.2016 - VIII ZR 39/15

1. Zur Frage, ob die Nichtzahlung einer auf die Verletzung mietvertraglicher Pflichten zurückgehende titulierte Schadensersatzforderung des Vermieters eine die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses berechtigende schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters darstellt.*)

2. Im Rahmen der nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderlichen Prüfung, ob die Verletzung mietvertraglicher Pflichten auf einem Verschulden des Mieters beruht, trägt - wie aus § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entnommen werden kann - dieser die Darlegungs- und Beweislast für sein fehlendes Verschulden.*)

3. Ist der Mieter wegen einer erheblichen und schuldhaften Verletzung seiner vertraglichen (Neben-)Pflicht zur Obhut der Mietsache rechtskräftig zur Leistung von Schadensersatz verurteilt worden, kann in dem beharrlichen Leugnen der Pflichtverletzung jedenfalls dann ein berechtigter Grund zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegen, wenn Umstände festgestellt werden können, die die Besorgnis des Vermieters begründen, der Mieter setze seine Obhutspflichtverletzung auch nach der rechtskräftigen Verurteilung fort.*)

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IBRRS 2016, 1361
Beitrag in Kürze
Architekten und Ingenieure
Vertrag über Vollarchitektur: Wann verjähren Ansprüche wegen Planungsmängeln?

OLG Hamm, Urteil vom 16.07.2013 - 26 U 116/12

1. Werden einem Architekten sämtliche Leistungsphasen des § 15 Abs. 2 HOAI 1991 (= § 34 Abs. 3 HOAI 2013) übertragen, ist das geschuldete Architektenwerk erst vollendet, wenn er auch sämtliche Teilleistungen der Leistungsphase 9 erbracht hat.

2. Die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche gegen den mit der Vollarchitektur beauftragten Architekten beginnt erst mit Abschluss der Objektbetreuung zu laufen, die ihrerseits noch nicht beendet ist, solange noch Gewährleistungsfristen gegen Bauhandwerker und Unternehmer laufen.

3. Der umfassend beauftragte Architekt hat dem Bauherrn noch nach der Beendigung seiner eigentlichen Tätigkeit bei der Behebung von Baumängeln zur Seite zu stehen. Als Sachwalter schuldet er die unverzügliche und umfassende Aufklärung der Ursachen sichtbar gewordener Baumängel sowie die sachkundige Unterrichtung des Bauherrn vom Ergebnis der Untersuchung und von der sich daraus ergebenden Rechtslage.

4. Verletzt der Architekt seine Untersuchungs- und Mitteilungspflichten, kommt es zur Sekundärhaftung mit der Folge, dass er sich nicht auf die Einrede der Verjährung bezüglich seiner Pflichtverletzung berufen kann.

5. Ansprüche aus einer Sekundärhaftung des Architekten verjähren innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren.

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IBRRS 2016, 1354
Beitrag in Kürze
Vergabe
Baustellengemeinkosten sind auf Verlangen aufzuschlüsseln!

VK Bund, Beschluss vom 11.04.2016 - VK 2-17/16

1. Der Auftraggeber kann verlangen, dass die Bieter bereits mit ihrem Angebot die Urkalkulation und eine Aufschlüsselung der Gemeinkosten der Baustelle vorlegen.

2. Erklärungen eines Bieters müssen eindeutig sein, anderenfalls ist das Angebot vom Auftraggeber zwingend von der Wertung auszuschließen. Das gilt auch im Anwendungsbereich der SektVO.

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IBRRS 2016, 1350
Öffentliches Baurecht
Begrenzung von Bordellen durch Bebauungsplan zulässig?

VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 26.04.2016 - 8 S 205/14

In einem Bebauungsplan kann die Zulässigkeit von Bordellen und bordellartigen Einrichtungen bei Vorliegen besonderer städtebaulicher Gründe gemäß § 1 Abs. 5 und Abs. 9 BauNVO räumlich begrenzt werden. Eine Verordnung über das Verbot der Prostitution nach Art. 297 Abs. 1 EGStGB ergeht dagegen aus Gründen der Gefahrenabwehr und verdrängt § 1 Abs. 9 BauNVO nicht als die speziellere Vorschrift.*)

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IBRRS 2016, 1355
Beitrag in Kürze
Mietrecht
Kein Eintritt in das Mietverhältnis ohne Sachherrschaft des Mieters!

BGH, Beschluss vom 05.04.2016 - VIII ZR 31/15

§ 566 BGB findet zugunsten des Mieters nur Anwendung, wenn er zum Erwerbszeitpunkt die tatsächliche Sachherrschaft über die Mietsache ausübt. Ein Besitzerlangungsinteresse rechtfertigt den Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis dagegen nicht.*)

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IBRRS 2016, 1341
Wohnungseigentum
Eigentümergemeinschaft muss Trinkwasseranlage auf Legionellen überprüfen lassen!

LG Saarbrücken, Urteil vom 18.12.2015 - 5 S 17/15

1. Für die nach der Trinkwasserverordnung erforderliche Überprüfung der Trinkwasseranlage in dem Hausanwesen einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind nicht die vermietenden Wohnungseigentümer verantwortlich, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft.*)

2. Ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer, die aufgrund der Untersuchung der Trinkwasseranlage anfallenden Kosten nicht nur auf die vermietenden Wohnungseigentümer, sondern - entsprechend der Anzahl der Eigentumswohnungen - auf alle Wohnungseigentümer umzulegen, ist nicht ermessensfehlerhaft.*)

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IBRRS 2016, 1348
Immobilienmakler
Makler muss Pflichtangaben für Immobilienanzeigen machen!

LG Würzburg, Beschluss vom 10.09.2015 - 1 HKO 1046/15

Auch der Immobilienmakler muss die Pflichtangaben für Immobilienanzeigen hinsichtlich der Art des Energieausweises, des Endenergieverbrauchs, des wesentlichen Energieträgers, des Baujahrs und der Energieeffizienzklasse (§ 16a EnEV) darlegen.

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IBRRS 2016, 1336
Steuerrecht
Keine Zweitwohnungsteuer auf beruflich gehaltene Nebenwohnung!

BFH, Urteil vom 30.09.2015 - II R 13/14

1. Die aus beruflichen Gründen gehaltene Nebenwohnung eines nicht dauernd getrennt lebenden Ehepartners ist nach § 2 Abs. 5 c HmbZWStG unabhängig vom zeitlichen Umfang der Nutzung von der Zweitwohnungsteuer befreit.*)

2. Eine wortlauteinschränkende Auslegung des § 2 Abs. 5 c HmbZWStG ist nicht aus verfassungsrechtlichen Gründen geboten. Die Begünstigung einer zeitlich nicht überwiegend genutzten Erwerbszweitwohnung eines nicht dauernd getrennt lebenden Verheirateten bei der Zweitwohnungsteuer verstößt nicht gegen den Gleichheitssatz gemäß Art. 3 Abs. 1 GG.*)

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IBRRS 2016, 1347
Prozessuales
Streitwert in WEG-Sachen: 50% des Parteieninteresses!

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 04.04.2016 - 2-09 T 592/15

1. Der Streitwert in Wohnungseigentumssachen ist auf 50% des Interesses der Parteien und aller Beigeladenen an der Entscheidung festzusetzen und er darf das Interesse des veräußernden Wohnungseigentümers an der Entscheidung nicht unterschreiten.

2. Entspricht das Interesse des Wohnungseigentümers an der Veräußerung dem Kaufpreis, kann der diesen nämlich nur dann erzielen, wenn er selbst seinen kaufvertraglichen Pflichten nachkommt und der Erwerber seiner Eigentumswohnung in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird.

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IBRRS 2016, 1345
Prozessuales
Keine Sicherungsanordnung für vor Rechtshängigkeit fällige Mietzinsen!

AG Hanau, Beschluss vom 01.03.2016 - 37 C 384/15

Eine Sicherungsanordnung kann sich nicht auf Mieten beziehen, die zwischen Anhängigkeit und Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind.

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Online seit 23. Mai

IBRRS 2016, 1353
Mit Beitrag
Mietrecht
Teilungserklärung bereits beurkundet: Entsteht ein Vorkaufsrecht des Mieters?

BGH, Urteil vom 06.04.2016 - VIII ZR 143/15

1. Ein Vorkaufsrecht des Mieters entsteht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, wenn nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird (Senatsurteil vom 29.03.2006 - VIII ZR 250/05, NJW 2006, 1869 Rn. 10 = IMR 2006, 1; BGH, Urteil vom 22.11.2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 5 = IMR 2014, 99). Dass vor der Überlassung der Mietsache an den Mieter die für die Aufteilung in Wohnungseigentum erforderliche Teilungserklärung (§ 8 WEG) bereits notariell beurkundet worden ist, hindert das Entstehen des Vorkaufsrechts nach dieser Alternative nicht, weil die Teilung erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam wird.*)

2. Die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB ist davon abhängig, dass nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird. Ein Vorkaufsrecht besteht daher nach dieser Alternative nicht, wenn die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, schon vor der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter gefasst worden und sich nach außen hinreichend manifestiert hat, etwa durch die notarielle Beurkundung einer Teilungserklärung (§ 8 WEG).*)

3. Eine Stufenklage ist nicht zulässig, wenn die Auskunft nicht dem Zweck der Bestimmbarkeit des Leistungsanspruchs dienen, sondern dem Kläger sonstige mit der Bestimmbarkeit als solcher nicht im Zusammenhang stehende Information über seine Rechtsverfolgung verschaffen soll (im Anschluss an BGH, Urteile vom 02.03.2000 - III ZR 65/99, NJW 2000, 1645 unter 1 a; vom 29.03.2011 - VI ZR 117/10, BGHZ 189, 79 Rn. 8 = IBRRS 2012, 0107 = IMRRS 2012, 0071; vom 17.10.2012 - XII ZR 101/10, NJW 2012, 3722 Rn. 13 = IBRRS 2012, 4287 = IMRRS 2012, 3066). Dies bedeutet aber nicht, dass eine Stufenklage nach § 254 ZPO nur dann zulässig ist, wenn durch die in der ersten Stufe geltend gemachte Auskunft alle Informationen zu erlangen sind, die für die Bezifferung des in einer weiteren Stufe verfolgten Leistungsanspruchs notwendig sind.*)




IBRRS 2016, 1338
Beitrag in Kürze
Architekten und Ingenieure
Planervertrag = Werkvertrag!

OLG Zweibrücken, Urteil vom 18.05.2015 - 7 U 155/13

1. Ein Vertrag über die Planung und Überwachung der ordnungsgemäßen Herstellung eines Fußbodenaufbaus ist als Werkvertrag und nicht als Dienstleistungsauftrag zu qualifizieren.

2. Die Werkleistung wird spätestens durch die ungekürzte Zahlung der vom Unternehmer für seine Leistung erstellten Rechnung abgenommen.

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IBRRS 2016, 1343
Beitrag in Kürze
Vergabe
Unter welchen Voraussetzungen kann ein VOF-Verhandlungsverfahren aufgehoben werden?

OLG Bremen, Beschluss vom 29.01.2016 - 2 Verg 3/15

1. Ein VOF-Verhandlungsverfahren kann nicht unter den in § 17 VOB/A 2012, § 20 EG VOB/A 2012 oder in § 17 VOL/A 2009 genannten Voraussetzungen aufgehoben werden. Die VOF setzt nur die Möglichkeit eines Verzichts auf die Auftragserteilung voraus, ohne dessen Voraussetzungen zu regeln.

2. Die Aufhebung eines vom Auftraggeber trotz Kenntnis einer ungesicherten Finanzierung eingeleiteten Vergabeverfahrens ist nicht möglich, da der Auftragnehmer insoweit Vertrauensschutz genießt.

3. Da sich das VOF-Verhandlungsverfahren als dynamischer Prozess darstellt, in dem sich durch Verhandlungen Veränderungen ergeben können, sind Modifikationen solange vom Verfahren gedeckt, wie die Identität als solche gewahrt bleibt und kein "Aliud" entsteht.

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IBRRS 2016, 1335
Öffentliches Baurecht
Wann ist der Konflikt zwischen Außengastronomie und Wohnbebauung bewältigt?

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 03.11.2015 - 4 B 652/15

1. Wird während eines Rechtsstreits eines Dritten gegen eine Gaststättenerlaubnis für einen benachbarten Betrieb das Insolvenzverfahren über das Vermögen des beigeladenen Gastwirts eröffnet, wird das gerichtliche Verfahren hierdurch nicht unterbrochen.*)

2. Eine Gaststättenerlaubnis kann hinsichtlich des Betriebs einer Außengastronomie für Straßenterrassen vor einer baurechtlich genehmigten Innengastronomie rechtswidrig sein und Bewohner benachbarter Wohnbebauung in ihren Rechten verletzen, wenn lediglich schematisch Grenzwerte für die zulässige Lärmbelastung festgesetzt worden sind.*)

3. Der Konflikt zwischen einer Außengastronomie und benachbarter Wohnbebauung ist nur dann zureichend bewältigt, wenn der Gastronomiebetrieb keine schädlichen Umwelteinwirkungen für die Nachbarschaft befürchten lässt, die nicht durch Auflagen verhindert werden können.*)

4. Die Maßstäbe, die für die Rechtmäßigkeit einer baurechtlichen Konfliktbewältigung zwischen Außengastronomie und Wohnbebauung entwickelt worden sind, können auf die gaststättenrechtlich gebotene Konfliktbewältigung übertragen werden.*)

5. Die Bewertung der Zumutbarkeit des durch Menschen verursachten Lärms hängt von einem Bündel von Faktoren ab, die nur unvollkommen in einem einheitlichen Messwert erfasst werden können.*)

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IBRRS 2016, 1327
Wohnraummietrecht
Zahlung unter Vorbehalt ist kein Kündigungsgrund!

AG München, Urteil vom 30.03.2015 - 425 C 731/15

Die Zahlung unter Vorbehalt der Rückzahlung stellt, selbst wenn dies über einen Zeitraum von fast zwei Jahren geschieht, eine ordnungsgemäße Zahlung der Miete dar. Eine hierauf gestützte Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist unwirksam.

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IBRRS 2016, 1303
Wohnungseigentum
"Werdende" WEG: Verwalter ist nur auf drei Jahre zu bestellen!

LG Hamburg, Urteil vom 28.01.2015 - 318 S 118/14

1. Die Bestellung des Verwalters darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Die Formulierung "nach der Begründung von Wohnungseigentum" ist als "nach der Entstehung einer (zumindest werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft" zu verstehen.

2. Die Bestellungszeit des in der Teilungserklärung bestellten Verwalters beginnt frühestens mit der Entstehung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft.

3. Voraussetzung für eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft ist, dass zwischen Aufteiler und (erstem) Erwerber ein wirksamer Erwerbsvertrag über die Wohnungseigentumseinheit besteht, für den Ersterwerber der Anspruch auf Erlangung des Eigentums an der Wohnung durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist und der Erwerber die Eigentumswohnung in Besitz genommen hat und nach dem Erwerbsvertrag Nutzungen, Lasten und Kosten auf den Erwerber übergegangen sind.

4. Einem Wohnungseigentümer kann ausnahmsweise ein Zurückbehaltungsrecht gegen die Verpflichtung zur Wohngeldvorauszahlung zustehen, wenn der Verwalter die Gelder nicht auf einem Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet, sondern einem auf seinen eigenen Namen geführten offenen Treuhandkonto.

5. Der Verwalter ist verpflichtet, ein Konto auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft einzurichten. Die Führung offener Treuhandkonten ist unzulässig.

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IBRRS 2016, 1340
Immobilien
Keine Zweckentfremdungserlaubnis für Ferienwohnung im vorläufigen Rechtsschutz!

VG Berlin, Beschluss vom 27.04.2016 - 6 L 246.16

1. Eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum kann grundsätzlich nicht im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes erlangt werden.

2. Grundsätzlich kann eine Zweckentfremdungsgenehmigung bei einer Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz erteilt werden, wenn aber die Zinsen zum Abtragen des Darlehens für den Wohnungskauf durch eine reguläre Vermietung erzielt werden können, besteht keine Notwendigkeit für die Nutzung als Ferienwohnung.

 Volltext  Nachricht


IBRRS 2016, 1323
Grundbuchrecht
Niederschrift über Bestellungsbeschluss: Kein Nachweis der Mitgliedschaft im Aufsichtsbeirat!

KG, Beschluss vom 03.05.2016 - 1 W 507/15

Die Stellung als Mitglied des Aufsichtsbeirats eines eingetragenen Vereins kann im Grundbuchverfahren nicht entsprechend § 26 Abs. 3 WEG durch eine Niederschrift über den Bestellungsbeschluss nachgewiesen werden, bei der Unterschriften öffentlich beglaubigt sind.*)

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IBRRS 2016, 1316
Allgemeines Zivilrecht
Unterlassungserklärung kann auch nach 13 Monaten noch angenommen werden!

OLG Düsseldorf, Urteil vom 03.09.2015 - 15 U 119/14

1. Da das auf Abschluss eines Unterlassungsvertrags gerichtete Angebot der Unterwerfungserklärung in der Regel unbefristet abgegeben wird, kann unter Umständen vom Gläubiger auch noch nach 13 Monaten konkludent durch die Aufforderung zur Zahlung einer Vertragsstrafe angenommen werden.

2. Der Unterlassungsschuldner haftet grundsätzlich nur für Zuwiderhandlungen, die nach dem Zustandekommen des Vertrags begangen sind.

3. Besteht der dem Unterlassungsvertrag zugrundeliegende Wettbewerbsverstoß in einer irreführenden Angabe auf der Internet-Seite des Schuldners, dann muss er auch mit dem Betreiber der Suchmaschine Google in Kontakt treten und diesen zur Löschung der streitgegenständlichen Einträge, auch aus dem so genannten Cache, auffordern.

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IBRRS 2016, 1331
Steuerrecht
Verwaltung von Immobilienfonds ist umsatzsteuerbefreit!

EuGH, Urteil vom 09.12.2015 - Rs. C-595/13

1. Art. 13 Teil B d Nr. 6 der Sechsten Richtlinie 77/388/EWG des Rates vom 17.05.1977 zur Harmonisierung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Umsatzsteuern − Gemeinsames Mehrwertsteuersystem: einheitliche steuerpflichtige Bemessungsgrundlage in der durch die Richtlinie 91/680/EWG des Rates vom 16.12.1991 geänderten Fassung ist dahin auszulegen, dass Kapitalanlagegesellschaften wie die im Ausgangsverfahren in Rede stehenden Gesellschaften, in denen Kapital von mehreren Anlegern gesammelt wird, die das Risiko tragen, das mit der Verwaltung des Vermögens verbunden ist, das in diesen Gesellschaften für den Ankauf, den Besitz, die Verwaltung und den Verkauf von Immobilien zur Erzielung eines Gewinns gesammelt wird, der an sämtliche Anteilsinhaber in Form einer Dividende auszuschütten ist, wobei diesen Anteilsinhabern auch aus der Wertsteigerung ihres Anteils ein Vorteil erwächst, unter der Voraussetzung als "Sondervermögen" im Sinne dieser Bestimmung angesehen werden können, dass der betroffene Mitgliedstaat diese Gesellschaften einer besonderen staatlichen Aufsicht unterworfen hat.*)

2. Art. 13 Teil B d Nr. 6 der Sechsten Richtlinie 77/388 ist dahin auszulegen, dass der in dieser Bestimmung enthaltene Begriff der "Verwaltung" die tatsächliche Bewirtschaftung der Immobilien eines Sondervermögens nicht umfasst.*)

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IBRRS 2016, 1317
Beitrag in Kürze
Prozessuales
Schriftsatz per Fax verschickt: "OK"-Vermerk ist kein Zugangsbeweis!

BGH, Beschluss vom 12.04.2016 - VI ZB 7/15

1. Für die Rechtzeitigkeit des Eingangs eines per Telefax übersandten Schriftsatzes kommt es allein darauf an, ob die gesendeten Signale noch vor Ablauf des letzten Tages der Frist vom Telefaxgerät des Gerichts vollständig empfangen worden sind.*)

2. Der mit einem "OK"-Vermerk versehene Sendebericht begründet nicht den Beweis des ersten Anscheins für den tatsächlichen Zugang der Sendung beim Empfänger. Er belegt nur das Zustandekommen der Verbindung, nicht aber die erfolgreiche Übermittlung der Signale an das Empfangsgerät.*)

3. Die Versäumung einer Frist wegen Verzögerung bei der Übermittlung eines Telefax kann der Partei nicht als Verschulden zugerechnet werden, wenn sie bzw. ihr Prozessbevollmächtigter mit der ordnungsgemäßen Nutzung eines funktionsfähigen Sendegerätes und der korrekten Eingabe der Sendenummer alles zur Fristwahrung Erforderliche getan und so rechtzeitig mit der Übermittlung begonnen hat, dass unter normalen Umständen mit deren Abschluss bis 24.00 Uhr gerechnet werden konnte.*)

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Online seit 20. Mai

IBRRS 2016, 1351
Beitrag in Kürze
Mietrecht
Vermieter muss ungestörten alleinigen Besitz verschaffen

BGH, Urteil vom 27.04.2016 - VIII ZR 323/14

1. Ein Mietverhältnis kann nicht wirksam entstehen, wenn auf Gebrauchsnutzerseite eine Person beteiligt ist, die zugleich Vermieterstellung einnimmt, und es erlischt durch Konfusion, wenn der Mieter nachträglich das mit dem Recht zur Gebrauchsnutzung verbundene Eigentum an der Mietsache erwirbt.*)

2. Eine vom Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB vorzunehmende Gebrauchsüberlassung erfordert in Fällen, in denen - wie bei der Raummiete - der Gebrauch der Mietsache notwendig deren Besitz voraussetzt, über die Gestattung/Duldung eines (Mit-)Gebrauchs oder die bloße Einräumung der Möglichkeit zum (Mit-)Gebrauch hinaus die Verschaffung des ungestörten alleinigen Besitzes an den Mieter, damit dieser die Mietsache ausschließlich, und zwar auch unter Ausschluss des Vermieters, benutzen kann.*)

3. Einem Mieter, der seine in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung durch Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 BGB) erwirbt, wird dadurch unter Ersetzung der bisherigen mietvertraglichen Nutzungsrechte eine nunmehr dem Inhalt des Kaufvertrags entsprechende Rechtsposition verschafft. Demgemäß kann sich der Wohnungserwerber gegenüber den anderen Wohnungseigentümern grundsätzlich nicht auf fortbestehende Nutzungsbefugnisse aus dem erloschenen Mietverhältnis berufen, die mit der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung nicht in Deckung zu bringen sind.*)

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IBRRS 2016, 1279
Mit Beitrag
Bauträger
Kostenvorschussanspruch wegen Baumängeln kann auf die WEG übertragen werden!

OLG München, Urteil vom 24.07.2013 - 27 U 152/12

1. Die Wohnungseigentümer können im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Bauträger, die nicht ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind, durch Mehrheitsbeschluss auf die WEG übertragen. Das gilt auch für den Kostenvorschussanspruch.

2. "Spontane Zusammenkünfte" ohne schriftliche Einladung mit der Bezeichnung der Besprechungsthemen und ohne schriftliche Niederlegung der Beschlussfassung sind möglich, wenn alle Wohnungseigentümer anwesend sind und die Zusammenkunft von allen als Wohnungseigentümerversammlung verstanden wird.

3. Die Nichteinhaltung der Schriftform des Mehrheitsbeschlusses ist als reine Formalie unschädlich, wenn alle Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung anwesend sind.

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IBRRS 2016, 1324
Öffentliches Baurecht
Entwurf des Bebauungsplans ergänzt/geändert: Muss die Auslegung wiederholt werden?

BVerwG, Beschluss vom 18.04.2016 - 4 BN 9.16

1. Der Entwurf des Bebauungsplans ist erneut auszulegen und sind die Stellungnahmen erneut einzuholen, wenn er geändert oder ergänzt wird. Damit löst im Grundsatz jede Änderung/Ergänzung des Entwurfs die Pflicht zur Wiederholung der Auslegung aus.

2. Das Beteiligungsverfahren ist nicht um seiner selbst willen zu betreiben. Hat eine nach öffentlicher Auslegung vorgenommene Ergänzung einer Festsetzung lediglich klarstellende Bedeutung, besteht kein Anlass zu einer erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung oder einer erneuten Beteiligung von Behörden und Träger öffentlicher Belange, denn inhaltlich ändert sich am Planentwurf nichts.

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IBRRS 2016, 1342
Beitrag in Kürze
Gewerberaummiete
Kann die Aufrechnung durch AGB eingeschränkt werden?

BGH, Urteil vom 06.04.2016 - XII ZR 29/15

Zur Einschränkung der Aufrechnungsmöglichkeit mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen in einem gewerblichen Mietvertrag.*)

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IBRRS 2016, 1326
Beitrag in Kürze
Wohnraummietrecht
Studenten-WG ist kein Altenheim!

OLG Hamm, Urteil vom 22.01.2016 - 11 U 67/15

1. Eine studentische Wohngemeinschaft ist auf ein Zusammenleben regelmäßig jüngerer Erwachsener in einer vergleichbaren Lebenssituation ausgerichtet. Der dauerhafte Aufenthalt von Angehörigen einer anderen Generation ist ihr deshalb fremd, selbst wenn diese von einem Mitbewohner mit der Haustierbetreuung während Urlaubsabwesenheit betraut worden sind.

2. Dabei spielt es keine Rolle, ob der nunmehrige Störer den Hausrechtsinhaber, weil dieser seine Schlüssel vergessen hatte, zuvor einmal in die Wohnung gelassen hat oder ob dieser zuvor aus vom Störer mitgebrachten Lebensmitteln versorgt worden war; auch das (gemutmaßte) Motiv des Wohnungsverweises (hier: ungestörtes Konsumieren von Drogen) spielt keine Rolle.

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IBRRS 2016, 1255
Beitrag in Kürze
Mietrecht
Einheitlicher Grundsteuerbescheid: Vermieter zur Kostentrennung verpflichtet?

LG Berlin, Urteil vom 15.03.2016 - 63 S 219/15

Wird ein Gebäude sowohl gewerblich als auch zu Wohnzwecken genutzt und erhält der Vermieter einen einheitlichen Grundsteuerbescheid, sind die Mieter ohne weiteres entsprechend ihrem Anteil an dem Betrag zu beteiligen, den der Vermieter an die Gemeinde abzuführen hat.

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IBRRS 2016, 1289
Wohnungseigentum
Sondereigentümer muss aufgedrängte Instandsetzung nicht bezahlen!

LG München I, Urteil vom 01.02.2015 - 1 S 12786/15

Setzt die Gemeinschaft (bzw. der Verwalter für die Gemeinschaft) im irrigen Glauben, es handele sich um Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum gegen den Willen des Sondereigentümers instand, so kann sie hierfür grundsätzlich keinen Bereicherungsausgleich verlangen. Wegen der Besonderheiten des Wohnungseigentümerrechts kommt ein Bereicherungsausgleich hierfür nur in Betracht, wenn die Maßnahme wohnungseigentumsrechtlich vor allem mit Blick auf § 14 Nr. 1 WEG zwingend geboten war, um einen über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil der anderen Wohnungseigentümer zu verhindern.*)

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IBRRS 2016, 1322
Grundbuchrecht
Wann wird das Vorkaufsrecht des ausgeschiedenen Miteigentümers gelöscht?

KG, Beschluss vom 19.04.2016 - 1 W 1006/15

Haben sich die Miteigentümer eines Grundstücks gegenseitig Vorkaufsrechte an den Miteigentumsanteilen der jeweils anderen Miteigentümer eingeräumt und hat einer von ihnen seinen Anteil an einen anderen Miteigentümer veräußert, kann die Löschung des Vorkaufsrechts des ausgeschiedenen Miteigentümers wegen Unrichtigkeit in Betracht kommen, wenn die Vorkaufsrechte ausschließlich deshalb eingeräumt worden waren, um das Eindringen nicht erwünschter Dritter zu verhindern.*)

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IBRRS 2016, 1297
Bankrecht
Bausparvertrag zuteilungsreif: Bausparkasse kann nach 10 Jahren kündigen!

LG Stralsund, Urteil vom 03.02.2016 - 7 O 264/15

1. § 489 BGB gilt auch zu Gunsten einer Bausparkasse während der Ansparphase, da ein Bausparvertrag in dieser Phase als Darlehensvertrag zwischen dem Sparer als Darlehensgeber und der Bausparkasse als Darlehensnehmer zu bewerten ist. Erst mit der Inanspruchnahme des Bauspardarlehens werden die Positionen getauscht, d.h. die Bausparkasse wird Darlehensgeber und der Sparer Darlehensnehmer.*)

2. Gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kann daher ein zuteilungsreifer Bausparvertrag nach mehr als 10jähriger Nichtinanspruchnahme durch die Bausparkasse gekündigt werden. Die Zuteilungsreife entspricht dem vollständige Empfang der Darlehens.*)

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IBRRS 2016, 1313
Sachverständige
Sachverständiger überzahlt: Wie erfolgt die Rückforderung?

VG Berlin, Urteil vom 17.02.2015 - 1 K 319/14

Rückzahlungen können durch die Justizkasse im Rahmen des öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruchs und nicht per Mahnbescheid vom Sachverständigen zurückgefordert werden.

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IBRRS 2016, 1325
Prozessuales
Rechtliches Gehör verletzt: Verweisungsbeschluss ist nicht bindend!

KG, Beschluss vom 09.05.2016 - 2 AR 18/16

1. Ein unter Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) ergangener Verweisungsbeschluss ist für das aufnehmende Gericht entgegen § 281 Abs. 2 Satz 4 ZPO ausnahmsweise nicht bindend. Eine Stellungnahmefrist von nur einer Woche reicht im Regelfall nicht aus, um das rechtliche Gehör zu gewährleisten.*)

2. Eine von dem Kläger gemäß § 35 ZPO getroffene Wahl zwischen mehreren zuständigen Gerichten wird erst mit Eintritt der Rechtshängigkeit bindend, was eine Zustellung der Klage voraussetzt (§ 253 Abs. 1, § 261 Abs. 1 ZPO). Bis zu diesem Zeitpunkt kann der Kläger eine bereits getroffene Wahl durch eine Erklärung gegenüber dem zunächst angegangenen Gericht jederzeit noch ändern.*)

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Online seit 19. Mai

IBRRS 2016, 1320
Beitrag in Kürze
Werkvertragsrecht
Lieferung mit Montageverpflichtung: Kauf- oder Werkvertrag?

OLG Köln, Urteil vom 22.09.2015 - 9 U 173/12

1. Die Lieferung einer verkauften Sache mit Montageverpflichtung ist im Grundsatz als Kaufvertrag einzuordnen. Bildet die Montageverpflichtung allerdings den Schwerpunkt der Leistung, handelt es sich ausnahmsweise um einen Werkvertrag.

2. Unsachgemäß und damit mangelhaft ist eine Montage, wenn sie nicht der vereinbarten Beschaffenheit entspricht bzw. bei fehlender Beschaffenheitsvereinbarung, wenn sie sich nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte oder nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet.

3. Eine Mängelanzeige mit Nachfristsetzung ist entbehrlich, wenn infolge der fehlerhaften Montage ein Schaden an Rechtsgütern des Bestellers eingetreten ist und dieser durch eine Mängelbeseitigung nicht beseitigt werden kann. Im Fall der Unmöglichkeit der Nachbesserung scheidet eine Nachfristsetzung aus.

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IBRRS 2016, 1321
Vergabe
Auswechslung eines BIEGE-Partners führt zum Angebotsausschluss!

VK Thüringen, Beschluss vom 14.01.2015 - 250-4003-7807/2014-E-01-G

1. Ein sog. Nichtoffenes Verfahren mit vorausgehendem Teilnahmewettbewerb unterscheidet sich von den anderen Vergabearten dadurch, dass der vorgeschaltete Teilnahmewettbewerb zunächst dazu dient, fachlich geeignete Bewerber auszuwählen. Anschließend werden die so ausgewählten Bewerber zur Angebotsabgabe aufgefordert.

2. Der Wechsel eines Partners einer Bietergemeinschaft zwischen Teilnahmewettbewerb und Angebotseinreichung ist unzulässig und führt zum Ausschluss des Angebots der (neuen) Bietergemeinschaft.

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IBRRS 2016, 1309
Beitrag in Kürze
Öffentliches Baurecht
Wann können bestehende Baumöglichkeiten durch Bebauungsplan entzogen werden?

OVG Schleswig-Holstein, Urteil vom 16.07.2015 - 1 KN 29/13

Die Entziehung bisher nach § 34 BauGB bestehender Bebauungsmöglichkeiten durch einen Bebauungsplan bedarf der Rechtfertigung durch gewichtige städtebauliche Gründe.

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IBRRS 2016, 1264
Beitrag in Kürze
Wohnraummietrecht
Hausordnung gilt nur zwischen den Mietern!

LG Berlin, Urteil vom 08.03.2016 - 63 S 213/15

1. Eine Hausordnung gilt nur zwischen den Mietern, sie kann einem Mieter im Verhältnis zum Vermieter keinen einseitigen Pflichten auferlegen.

2. Vereinbaren Vermieter und Mieter eine Zahlung des Mieters zur Abgeltung von Schönheitsreparaturen, muss der Mieter nicht unabhängig vom Zustand der Mietsache zahlen, die Schönheitsreparaturen müssen auch tatsächlich fällig sein.

3. Selbst wenn sich die Wohnung durch Verschulden des Mieters (hier: Verursachen eines Wasserschadens) in einem unvermietbaren Zustand befindet, muss der Vermieter die Wahrscheinlichkeit einer sofortige Anschlussvermietung konkret belegen, bevor er den (Vor)Mieter auf Mietausfall in Anspruch nehmen kann.

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IBRRS 2016, 1276
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Auch der Mieter muss sich an die Zweckbestimmung halten!

LG Hamburg, Urteil vom 06.01.2016 - 318 S 40/15

1. Vermietet ein Wohnungseigentümer seine Eigentumseinheit und macht der Mieter davon in einer Weise Gebrauch, die gegen die in der Teilungserklärung vereinbarte Zweckbestimmung verstößt, bestehen Unterlassungsansprüche sowohl gegen den vermietenden Eigentümer als mittelbaren Handlungsstörer als auch gegen den Mieter selbst.

2. Der private Kinderspielplatz stellt eine Wohnfolgeeinrichtung dar, dessen Nutzung durch Kinder der Kindertagesstätte unzulässig ist. Es sollte nämlich keine allgemein zugängliche öffentliche Spielfläche geschaffen werden.

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IBRRS 2016, 1294
Grundbuchrecht
Keine Eintragung gleichrangiger Vorkaufsrechte ohne Kollisionsvereinbarung!

OLG München, Beschluss vom 15.03.2016 - 34 Wx 3/16

1. Ein Grundstück kann nicht mit mehreren Vorkaufsrechten belastet werden, die alle den gleichen Rang haben und jeweils einen auf die Verschaffung des Eigentums am gesamten Grundstück gerichteten Anspruch sichern, wenn Vereinbarungen zur Vermeidung von Kollisionen fehlen. Dies gilt ebenso, wenn bei Rechtsbestellung die subjektiv-dingliche Berechtigung jeweils derselben Person zustand.*)

2. Die Eintragung derartiger Rechte im Grundbuch ohne Kollisionsvereinbarung ist unzulässig und führt zur Amtslöschung.*)

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IBRRS 2016, 1273
Öffentliches Recht
Ausbau eines Schienenwegs: Wann ist eine zusätzliche Lärmbelastung beachtlich?

VG Braunschweig, Beschluss vom 20.05.2015 - 6 B 80/15

Entsteht durch den Ausbau eines Schienenwegs eine zusätzliche Lärmbelastung, so ist sie nur dann rechtlich beachtlich, wenn die Lärmbelastung die planerische Vorbelastung der Grundstücke übersteigt. Abzustellen ist dabei auf die rechtlich zulässige Ausnutzbarkeit des Schienenwegs und nicht auf dessen tatsächliche Ausnutzung.

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