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Derzeit 81.957 Volltexte.

In den letzten 30 Tagen haben wir für den Bereich Immobilienrecht – Kauf | Miete | WEG 58 aktuelle Urteile eingestellt.

Insgesamt haben wir in diesem Zeitraum 182 Urteile neu eingestellt.

Über 32.000 Urteilsbesprechungen (IBR-Beiträge) nach dem 1-Seiten-Prinzip.

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Aktuelle Urteile zum Immobilienrecht

Zeige Urteile 1 bis 50 von insgesamt 58 (182 in Alle Sachgebiete)

Online seit heute

IBRRS 2019, 0863
Wohnraummiete
Mieterhöhung kann nicht auf „MietpreisCheck" von immobilienscout24 gestützt werden

AG München, Urteil vom 22.03.2018 - 472 C 23258/17

1. Eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist nur dann zulässig, wenn sie nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters erhoben wird.

2. Eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung mit einem formell unwirksamen Mieterhöhungsverlangen ist als unzulässig abzuweisen.

3. Eine Mietdatenbank i.S.v. § 558a Abs. 2 Nr. 2, § 558e BGB existiert soweit ersichtlich für die Landeshauptstadt München nicht.

4. Der "MietpreisCheck" des Internetportals www.immobilienscout24.de ist keine Mietdatenbank i.S.v. § 558a Abs. 2 Nr. 2, § 558e BGB.

5. Ein Mieter, der mit einem offensichtlich formell unwirksamen Mieterhöhungsverlangen konfrontiert wird, hat keinen Ersatzanspruch für seine aufgewandten Rechtsanwaltskosten.

 Volltext


IBRRS 2019, 0865
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Bereits die Formulierung eines anfechtbaren Beschlusses ist Pflichtverletzung

AG München, Urteil vom 16.01.2019 - 485 C 15894/18 WEG

1. Ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem WEG-Verwalter Entlastung erteilt wird, widerspricht dann einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn greifbare Anhaltspunkte für eine Pflichtverletzung des Verwalters bestehen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten. Ausreichend ist hierbei eine objektive Pflichtverletzung des Verwalters; ob möglicherweise das Verschulden fehlt, ist unerheblich (Anschluss an BGH, Beschluss vom 17.07.2003 - V ZB 11/03, IMRRS 2003, 1053, und OLG Frankfurt, Beschluss vom 01.10.2004 - 20 W 460/02, IMRRS 2005, 1239; s. auch BayObLG, Beschluss vom 07.03.2005 - 2Z BR 182/04, IMRRS 2005, 1273).

2. Ein objektiver Pflichtenverstoß des WEG-Verwalters ist gegeben, wenn dieser beginnt, einen nichtigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft umzusetzen. Führt der Verwalter einen nichtigen Beschluss durch, kann er bei Verschulden auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden (s. aber LG Dortmund, Beschluss vom 24.04.2017 - 1 S 53/17, IMRRS 2017, 1704).

3. Bereits die Formulierung eines eines anfechtbaren Beschlusses stellt eine Pflichtverletzung des Verwalters mit der Folge dar, dass die Entlstung zu verweigern ist.

4. Es ist nicht erforderlich, einen Schadensersatzanspruch schlüssig darzulgen.

 Volltext


IBRRS 2019, 0872
Grundbuchrecht
Vorkaufsrecht für (künftige) Nacherben kann nicht gelöscht werden!

OLG München, Beschluss vom 26.02.2019 - 34 Wx 168/18

Zur Löschung eines im Grundbuch für einen Vorerben eingetragenen vererblichen Vorkaufsrechts genügt neben seiner Bewilligung die des derzeit einzigen Nacherben nicht, wenn laut testamentarischer Anordnung die leiblichen Abkömmlinge des Vorerben zu Nacherben bestimmt sind und künftige leibliche Abkömmlinge nicht auszuschließen sind. *)

 Volltext


Online seit gestern

IBRRS 2019, 0726
Wohnraummiete
Zahlunsgverzug und fast ein Wohnungsbrand: Außerordentliche Kündigung nein, ordentliche ja!

LG Itzehoe, Urteil vom 21.12.2018 - 9 S 15/18

1. Einmaliges anbrennen lassen von Essen des Nachts und die dadurch heraufbeschwörte Gefahr eines Wohnungsbrands stellen noch keinen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung dar.

2. Allerdings können ein einmaliges anbrennen lassen von Essen des Nachts und die dadurch heraufbeschwörte Gefahr eines Wohnungsbrands sowie ein Zahlungsverzug, der die Bruttomiete für zwei Monate erreicht und über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg andauert, eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.

3. Anders als die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB verlangt die ordentliche verhaltensbedingte Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ein Verschulden. Ein solches wird entsprechend § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet; der Mieter muss sich also exkulpieren.

4. Entstehen Härtegründe nach dem in § 574b Abs. 2 Satz 2 BGB genannten Zeitpunkt, ist § 574 Abs. 3 BGB mangels einer planwidrigen Regelungslücke nicht entsprechend anwendbar und es ist auch keine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand möglich.

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IBRRS 2019, 0836
Grundbuchrecht
Grunddienstbarkeit zu Gunsten einer Sondereigentumseinheit?

BGH, Beschluss vom 17.01.2019 - V ZB 81/18

1. Ein nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteiltes Grundstück kann zugunsten einer der Sondereigentumseinheiten mit einer Grunddienstbarkeit belastet werden, die ihrem Inhalt nach nur an dem ganzen Grundstück bestellt werden kann; der Eintragung der Dienstbarkeit in das Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch der herrschenden Sondereigentumseinheit bedarf es hierfür nicht.*)

2. Das Fehlen des nach § 4 Abs. 1 WGV vorgeschriebenen Gesamtvermerks führt nicht zur Unwirksamkeit der Belastung des nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilten Grundstücks mit einer Grunddienstbarkeit.*)

3. Aus dem Umstand allein, dass eine Grunddienstbarkeit, die nach ihrem Inhalt nur an dem ganzen, nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilten Grundstück bestellt werden kann, in die Grundbücher der einzelnen Sondereigentumseinheiten ohne den nach § 4 Abs. 1 WGV vorgeschriebenen Gesamtvermerk eingetragen worden ist, kann nicht geschlossen werden, dass eine i.S.v. § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO inhaltlich unzulässige Belastung der einzelnen Sondereigentumseinheiten vorliegt (entgegen BayObLG, MittBayNot 1995, 288).*)

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Online seit 22. März

IBRRS 2019, 0888
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Ungültiger Sonderumlagebeschluss: Ehemaliger Eigentümer hat Rückforderungsanspruch

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.03.2019 - 2-13 S 135/18

Nach rechtskräftiger Ungültigerklärung eines Sonderumlagebeschlusses besteht jedenfalls für einen mittlerweile ausgeschiedenen Wohnungseigentümer ein Rückforderungsanspruch. Einer Beschlussfassung der Eigentümer bedarf es hierfür nicht.*)

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IBRRS 2019, 0878
Beitrag in Kürze
Immobilien
Wie hoch darf die Abweichung bei ca.-Angaben sein?

OLG Stuttgart, Urteil vom 20.12.2018 - 14 U 44/18

1. Geriert sich ein den Wohnungsverkauf für den Eigentümer betreibender Dritter gegenüber dem späteren Käufer dergestalt, als sei er selbst Eigentümer und Verkäufer, und macht dabei unzutreffende Angaben über die Beschaffenheit der Wohnung, so kommt seine Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss nach § 311 Abs. 3 S. 2 BGB wegen der Inanspruchnahme besonderen Vertrauens in Betracht.*)

2. Wird gegenüber dem Käufer einer Wohnung im Rahmen einer Zirkaangabe eine bestimmte Wohnungsgröße zugesagt, impliziert dies die Möglichkeit einer gewissen Abweichung. Wie hoch diese Abweichung sein darf, kann nicht allgemeinverbindlich beantwortet werden, sondern muss nach den Umständen des Einzelfalls im Wege der Auslegung bestimmt werden. Ein Anspruch des Käufers auf Schadensersatz wegen fehlender Quadratmeter kommt nur insoweit in Betracht, als die Abweichung über den durch die Zirkaangabe gesteckten Rahmen hinausgeht.*)

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IBRRS 2019, 0860
Steuerrecht
Wohneigentum mit Nießbrauchsvorbehalt auf Kind übertragen: Duldung der Zwangsvollstreckung?

FG München, Urteil vom 27.09.2018 - 10 K 2927/17

1. Überträgt der Vater in Kenntnis zu erwartender Steuernachforderungen, die er nicht erfüllen kann, im Wege der vorweggenommenen Erbfolge sein Wohnanwesen unter Nießbrauchsvorbehalt auf sein minderjähriges Kind, das durch die nicht mit dem Vater verheiratete Mutter vertreten wird, so liegt eine das FA benachteiligende anfechtbare Rechtshandlung i.S.d. § 1 Abs. 1, § 4 Abs. 1 AnfG vor.*)

2. Überträgt das minderjährige Kind, vertreten durch seine Mutter, kurz nach Anfechtung der Grundstücksübertragung durch das FA und Erlass eines Duldungsbescheids das Grundstück durch einen Kaufvertrag an einen Angehörigen des Schuldners (hier: Schwester des Vaters) unter Beibehaltung des Nießbrauchs zugunsten des Vaters, Vereinbarung eines nachrangigen, nicht übertragbaren Nießbrauchs zugunsten des Kindes sowie unter Vereinbarung einer Rückauflassungsvormerkung für den Fall der Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens über das Grundstück, so kann das FA die Anfechtbarkeit der Grundstücksübertragung durch den Vater auf das minderjährige Kind gem. § 15 Abs. 2 AnfG auch gegen die Angehörige als Rechtsnachfolgerin mit der Wirkung geltend machen, dass sie die Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu dulden hat; hierzu ist nicht erforderlich, dass die Anfechtung des Ersterwerbs (hier: Übertragung vom Vater auf den Sohn) rechtskräftig bzw. bestandskräftig geworden ist.*)

3. Eine Benachteiligung des FA liegt auch nach Eintritt der Einzelrechtsnachfolge durch die Weiterübertragung des Grundstücks auf die Angehörige vor, wenn eine gegen das Kind als Rechtsvorgänger begründete Anfechtung vorliegt und der durch die anfechtbare Handlung begründete frühere, benachteiligende Zustand durch die Rechtsnachfolge aufrechterhalten wird.*)

4. Der Tatbestand für eine Anfechtung nach § 15 Abs. 2 Nr. 2 AnfG gegen eine dem Schuldner nahestehende Person als Rechtsnachfolger (im Streitfall: Schwester des Schuldners) ist bereits dann erfüllt, wenn der Rechtsnachfolger die Umstände kennt, die die Anfechtbarkeit des Erwerbs des Rechtsvorgängers begründen (im Streitfall: Anfechtbarkeit des Ersterwerbs nach § 4 AnfG). Nicht nötig ist insoweit, dass der Rechtsnachfolger die Voraussetzungen des § 2 AnfG mit Bezug auf den Hauptschuldner kennt.*)

5. Unentgeltlichkeit i.S.d. § 4 AnfG liegt vor, wenn die Leistung ohne Rechtspflicht erfolgt und keine Gegenleistung in das Schuldnervermögen gelangt. Die Bestellung eines Nießbrauches ist keine Gegenleistung (vgl. BGH, Urteil vom 07.04.1989 - V ZR 252/87, NJW 1989 S. 2122). Bestand jedoch ein Anspruch auf angemessene Gegenleistung, so kann die Zuwendung nicht schon deshalb als unentgeltlich angefochten werden, weil die Gegenleistung unterblieben ist.*)

6. Die tatsächliche Geltendmachung der Anfechtung des Ersterwerbs - und nicht auch die erfolgreiche - reicht auch für die Wahrung der Anfechtungsfrist bei der Rechtsnachfolgerin (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 28.09.2000 - 27 U 176/99).*)

7. Sofern nicht anderweitig geregelt, ist für den Erlass eines Duldungsbescheids nach § 24 AO das für den Steuerschuldner zuständige FA örtlich zuständig.*)

8. Soweit als Anfechtungsgrund in der Einspruchsentscheidung nur § 15 Abs. 2 Nr. 3 AnfG begründet worden ist, während tatsächlich § 15 Abs. 2 Nr. 2 AnfG einschlägig ist, führt dies nicht zu einem Ermessensfehler des Duldungsbescheids, wenn das FA im Schriftsatzaustausch während des Klageverfahrens auch Begründungen zu § 15 Abs. 2 Nr. 2 AnfG vorgebracht und die Klägerin entsprechend erwidert hat.*)

9. Für die Frage, ob bei einer Anfechtung durch Duldungsbescheid die Voraussetzungen der Anfechtungsberechtigung (§ 2 AnfG) erfüllt sind, ist auf den Zeitpunkt der Einspruchsentscheidung abzustellen. Wird gerügt, das FA habe nicht in noch vorhandene anderweitige Vermögenswerte des Schuldners vollstreckt, so muss substantiiert dargelegt werden, über welche Vermögenswerte der Schuldner verfügt haben soll, in die noch hätte vollstreckt werden können.*)

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Online seit 21. März

IBRRS 2019, 0880
Beitrag in Kürze
Gewerberaummiete
Eingang frei - keine Mietminderung trotz Baustellen!

LG Hamburg, Urteil vom 16.11.2018 - 412 HKO 159/17

Wenn Laufkundschaft aufgrund verschiedener Baustellen - sowohl vor dem Geschäft als auch in den umliegenden Straßen - ausbleibt, kann der Mieter keine Mietminderung bei einem innerstädtischen Geschäft für Möbel und Wohnaccessoiressofern verlangen, sofern der unmittelbare Zugang zu dem Geschäft unbeeinträchtigt ist und keine "Einkapselung" vorliegt.

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IBRRS 2019, 0879
Mit Beitrag
Immobilien
Immobilienverkauf: Erben haben keine weitergehenden Nachforschungspflichten

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.03.2019 - 24 U 124/17

1. Fällt eine Immobilie in einen Nachlass und wird durch die Erben verkauft, so sind an sie keine höheren Anforderungen zu stellen als an andere Verkäufer. Sie haben keine gesonderte Nachforschungs- oder Erkundungspflicht. Für sie gilt, was für andere Verkäufer von Immobilienobjekten auch gilt: Kennen sie einen Mangel oder halten einen solchen für möglich, müssen sie den potenziellen Käufer unterrichten. Bleibt ihnen leichtfertig oder grob fahrlässig ein Mangel verborgen, haften sie bei zulässig ausgeschlossener Gewährleistung nicht (vgl. BGH, IMR 2013, 1159 - nur online).*)

2. Für eine richterliche Überzeugungsbildung gem. § 286 ZPO ist nicht ausreichend, dass eine behauptete Tatsache nicht auszuschließen, eine "überwiegende Überzeugung" begründet oder etwas eher für wahr als für falsch gehalten wird. Erforderlich ist vielmehr ein Maß an persönlicher Gewissheit, welches "Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen" (vgl. BGH, Urteile vom 16.04.2013 - VI ZR 44/12, Rz. 8, IMRRS 2013, 2480, und vom 13.09.2018 - III ZR 294/16, Rz. 34, IMRRS 2018, 1136).*)

 Volltext  IMR-Beitrag


IBRRS 2019, 0871
Grundbuchrecht
Testamentsvollstrecker bestellt: Dürfen Miterben ins Grundbuch einsehen?

OLG München, Beschluss vom 27.02.2019 - 34 Wx 28/19

Zum Einsichtsrecht eines Miterben ins Grundbuch, der einen in den Nachlass gefallenen Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks darlegt, wenn ein Testamentsvollstrecker bestellt ist.*)

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Online seit 20. März

IBRRS 2019, 0857
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Alter schützt vor Kündigung

LG Berlin, Urteil vom 12.03.2019 - 67 S 345/18

1. Mieter können vom Vermieter allein unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

2. Der Verlust der Wohnung bedeutet für Mieter hohen Alters - unabhängig von dessen gesundheitlichen und sonstigen Folgen - eine "Härte" i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.

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IBRRS 2019, 0604
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Verwalter-Neuwahl während Berufung lässt Rechtsschutzbedürfnis entfallen!

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.02.2019 - 2-13 S 38/18

1. Wird der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft während des Berufungsverfahrens erneut bestellt, lässt dies das Rechtsschutzbedürfnis, der gegen seine Neuwahl gerichteten Anfechtungsklage entfallen, jedenfalls dann, wenn die beklagten übrigen Eigentümer auf die Herleitung von Rechten aus dem angefochtenen (Erst-)Beschluss verzichten.

2. Die Anfechtung eines auf Abwahl der Verwaltung gerichteten Negativbeschlusses erledigt sich regelmäßig mit Ablauf des Zeitraums, für den sie bestellt worden war.

 Volltext  IMR-Beitrag


IBRRS 2019, 0869
Steuerrecht
Zwangsverwalter muss Einkommensteuer entrichten!

BFH, Beschluss vom 07.01.2019 - IX B 79/18

Der Zwangsverwalter hat die Einkommensteuer des Vollstreckungsschuldners zu entrichten, soweit sie aus der Vermietung der im Zwangsverwaltungsverfahren beschlagnahmten Grundstücke herrührt.*)

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Online seit 19. März

IBRRS 2019, 0850
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Genehmigungsbeschluss ungültig: Verjährung einer baulichen Veränderung

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.02.2019 - 2-13 S 59/18

1. Ist ein Genehmigungsbeschluss über eine bauliche Veränderung für ungültig erklärt worden, beginnt die Verjährung nicht erneut zu laufen, sondern der Zeitraum in welcher der Genehmigungsbeschluss nach § 23 Abs. 4 WEG gültig war, ist lediglich in dem Verjährungszeitraum nicht einzuberechnen.*)

2. Ein Berufungsurteil in WEG-Sachen, welches vor dem 01.01.2016 erging und in welchem die Revision nicht zugelassen worden war, ist mit Verkündung rechtskräftig geworden.*)

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IBRRS 2019, 0801
Grundbuchrecht
Benannter Zustimmungsberechtigter verstirbt: Keine Grundbuchberichtigung!

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 10.07.2018 - 5 W 49/18

1. Antragsberechtigt zur Berichtigung des Grundbuchs ist derjenige, der das Vorliegen der Unrichtigkeit zu seinen Gunsten oder zu seinen Lasten schlüssig behauptet.

2. Ob die vom Antragsteller geltend gemachte Unrichtigkeit, die mit den im Grundbuchverfahren zulässigen Beweismitteln (§ 29 GBO) festgestellt werden muss, tatsächlich vorliegt, ist eine Frage der Begründetheit des Antrags.

3. Das Fehlen oder der Wegfall eines namentlich benannten Zustimmungsberechtigten, insbesondere dessen Versterben, hat nicht zur Folge, dass die Verfügungsbeschränkung erlischt und das Grundbuch infolgedessen unrichtig würde.

 Volltext


IBRRS 2019, 0800
Steuerrecht
Bei Bruchteilsgemeinschaft sind die Gemeinschafter vorsteuerabzugsberechtigt!

BFH, Urteil vom 22.11.2018 - V R 65/17

1. Nach ständiger BFH-Rechtsprechung bestimmt sich die Person des Leistenden und die des Leistungsempfängers nach dem der Leistung zugrunde liegenden Rechtsverhältnis.

2. Bei einer Gemeinschaft nach Bruchteilen gem. §§ 741 ff. BGB ist der Gemeinschafter, nicht aber die Gemeinschaft leistender Unternehmer hinsichtlich der mit dem gemeinschaftlichen Recht erbrachten Leistungen.

3. Bei einer gemeinschaftlich bezogenen Leistung sind die Gemeinschafter - entsprechend der zivilrechtlichen Rechtslage - i.S.d. § 15 Abs. 1 Nr. 1 UStG Leistungsempfänger und zum Vorsteuerabzug berechtigt, wenn nur die Gemeinschafter im Rahmen ihrer Einzelunternehmen unternehmerisch tätig sind (Aufgabe der früheren Rechtsprechung des Senats, nach der der Vorsteuerabzug nur der Bruchteilsgemeinschaft zustehen konnte (BFH, 19.12.1991 - V R 35/87).

 Volltext


Online seit 18. März

IBRRS 2019, 0509
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Kurze Verjährungsfristen: Für Verwirkung ist kein Raum mehr!

OLG Frankfurt, Urteil vom 10.01.2019 - 2 U 109/17

1. Das Recht des Vermieters, über die Betriebskosten abzurechnen, verjährt drei Jahre nach Beginn der Abrechnungsreife (§ 195 BGB); vor Ablauf dieser Verjährungsfrist kommt eine Verwirkung äußerst selten in Betracht.

2. Der Einwand "Zu spät" - vor Verjährungseintritt - reicht nicht!

 Volltext  IMR 2019, 112


IBRRS 2019, 0735
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Parkettinstandsetzung und Schönheitsreparatur vertragen sich nicht!

AG Nürnberg, Urteil vom 18.01.2019 - 29 C 6568/18

1. Eine im Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach welcher der Mieter das vorhandene Parkett abzuschleifen hat, ist unwirksam.

2. Die unzulässige Abwälzung der Parkettinstandsetzung führt zur Unwirksamkeit einer im Wohnraummietvertrag enthaltenen Schönheitsreparaturklausel insgesamt.

 Volltext  IMR-Beitrag


IBRRS 2019, 0804
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Nachvollziehbarkeit der Jahresabrechnung

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.06.2018 - 2-13 S 97/17

Saldierungen von Einnahmen und Ausgaben in einzelnen Positionen der Jahresabrechnung führen nicht immer zur fehlenden Nachvollziehbarkeit der Abrechnung.*)

 Volltext


IBRRS 2019, 0731
Nachbarrecht
Wer nicht "in einem Zug" in seine Einfahrt kommt, muss rangieren!

LG Köln, Urteil vom 26.09.2018 - 13 S 162/17

1. Eine abwehrfähige Eigentumsbeeinträchtigung liegt nur vor, wenn ein Fahrzeug derart auf der Privatstraße parkt, dass der Nachbar an der Zu- oder Abfahrt zu seinem Grundstück gehindert wird.

2. Allein die Tatsache, dass der Nachbar aufgrund des auf der Privatstraße geparkten Fahrzeugs nicht mehr "in einem Zug" in seine Einfahrt kommt, sondern im Wendehammer rangieren muss, genügt nicht für einen Unterlassungsanspruch.

 Volltext


Online seit 15. März

IBRRS 2019, 0795
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Mietpreisbremse: In Baden-Württemberg jetzt endgültig unwirksam

LG Stuttgart, Urteil vom 13.03.2019 - 13 S 181/18

1. Die von der Landesregierung Baden-Württemberg am 29.09.2015 erlassene Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBg-VO BW, GBl. 2015, 852) ist mangels ordnungsgemäßer Begründung formell rechtswidrig und deshalb nichtig.

2. Die formelle Rechtswidrigkeit der Verordnung ergibt sich jedenfalls daraus, dass die Begründung nicht veröffentlicht wurde.

 Volltext  IMR-Beitrag Nachricht


IBRRS 2019, 0794
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Feuchte Wände: Wer muss dem Eigentümer wann Schadensersatz leisten?

BGH, Urteil vom 16.11.2019 - V ZR 171/17

1. Hat ein einzelner Wohnungseigentümer Schäden an seinem Sondereigentum erlitten, weil eine Beschlussfassung über eine Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums unterblieben ist, können nur die übrigen Wohnungseigentümer zum Schadensersatz verpflichtet sein, nicht der Verband.

2. Ist die Willensbildung dagegen erfolgt und ein Beschluss gefasst worden, der jedoch nicht oder nur unvollständig durchgeführt wird, so scheidet sowohl eine Haftung der übrigen Wohnungseigentümer als auch eine Haftung des Verbands aus.

3. Insoweit kann sich nur eine Ersatzpflicht des Verwalters ergeben, der gem. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet ist, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen.

4. Schuldner des Aufopferungsanspruchs nach § 14 Nr. 4 Halbs. 2 WEG ist die Wohnungseigentümergemeinschaft.

5. Schäden, die in Folge des die Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung auslösenden Mangels des Gemeinschaftseigentums eingetreten sind, werden nicht von diesem Anspruch erfasst .

6. Eine Klageerweiterung in der Berufung ist unzulässig, wenn der Kläger diese bereits in der ersten Instanz hätte vornehmen können.

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Online seit 14. März

IBRRS 2019, 0632
Wohnungseigentum
Beschlussfassung nur bei ausreichender Bezeichnung in Einladung möglich

AG Potsdam, Urteil vom 14.02.2019 - 31 C 44/18

Beschlüsse, die gefasst werden sollen, müssen im Rahmen einer Einladung ausreichend bezeichnet werden.

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Online seit 13. März

IBRRS 2019, 0717
Wohnraummiete
Einfacher Mietspiegel kann als Schätzgrundlage dienen

VerfGH Berlin, Beschluss vom 19.12.2018 - VerfGH 37/17

Die Rechtsansicht, wonach die Voraussetzungen, unter denen ein einfacher Mietspiegel als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO herangezogen werden kann, höchstrichterlich geklärt sei, überschreitet die Grenze zur Willkür nicht (vgl. Beschluss vom 19.12.2018 - VerfGH 122/16, IMRRS 2019, 0224).

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IBRRS 2019, 0707
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Welche Anforderungen sind an die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme zu stellen?

LG Bremen, Urteil vom 21.02.2019 - 2 S 159/18

1. Ein Mieter hat vom Vermieter angekündigte energetische Modernisierungsmaßnahmen nur dann zu dulden, wenn deren Art und voraussichtlicher Umfang in einem Ankündigungsschreiben in wesentlichen Zügen beschrieben werden (§ 555c Abs. 1 Nr. 1, § 555b Nr. 1 BGB). Dazu hat der Vermieter konkrete Tatsachen darzulegen, anhand derer der Mieter das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie zumindest überschlägig nachvollziehen kann.*)

2. Ausreichend, aber auch erforderlich für eine plausible Darlegung eines Energieeinspareffekts ist eine gegenständliche Beschreibung des alten und neuen Zustands, die eine vergleichende Betrachtung ermöglicht. Nur so kann der Mieter entscheiden, ob die Maßnahme zumutbar ist oder eine Härte bedeutet, oder ob er von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen will.*)

3. Die pauschale Angabe, dass es durch den Austausch einer Gasetagenheizung gegen eine Gaszentralheizung mit Brennwertkessel und zentraler Warmwasseraufbereitung zu einer deutlichen Einsparung von Heizenergie kommen soll, ist nicht ausreichend.*)

4. Ebenfalls nicht ausreichend ist eine Berechnung der Energieeinsparung vor und nach der Sanierung, wenn die dort angegebenen Gesamtwerte drei Mehrfamilienhäuser betreffen, wobei sich die Wohnung des betroffenen Mieters in einem dieser Häuser befindet. Es fehlt dann an einer gem. § 555c Abs. 1 Nr. 1, § 555b Nr. 1 BGB erforderlichen Bezugnahme der Berechnung auf die konkret betroffene Wohnung.*)

5. Eine unwirksame Modernisierungsankündigung kann nicht durch das Nachreichen weiterer Informationen geheilt werden, sondern nur durch eine vollständige und formgerechte neue Ankündigung.*)

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IBRRS 2019, 0782
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Kann Eigentümer von anderem Eigentümer Beseitigung einer baulichen Veränderung verlangen?

OLG München, Beschluss vom 06.02.2019 - 32 Wx 147/18 WEG

1. Ob ein Wohnungseigentümer von einem anderen Wohnungseigentümer die Beseitigung einer baulichen Veränderung verlangen kann, beurteilt sich in Altfällen nach den Vorschriften zum materiellen Recht in der seit dem 01.07.2007 geltenden Fassung, da für das materielle Recht eine § 62 Abs. 1 WEG entsprechende Übergangsvorschrift fehlt.*)

2. Auch ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer die gemeinsame Klage auf Beseitigung gegen einen Miteigentümer beschließen, aus dem Zeitraum vor der Erkenntnis der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach seinem objektiven Inhalt sowie nach Wortlaut und Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter ergibt, dahin auszulegen, dass die Gemeinschaft selbst beauftragt und bevollmächtigt werden sollte, die Individualansprüche der Eigentümer aus § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB zu verfolgen.*)

3. Die nach § 22 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung zu einer baulichen Veränderung kann auch durch eine Vereinbarung erteilt werden, denn Wohnungseigentümer können Gegenstände, die zu beschließen sind, stets auch vereinbaren.*)

4. Regelt die Gemeinschaftsordnung ein (Aus-)Baurecht des Eigentümers einer bestimmen Einheit liegt darin eine vorweggenommene Zustimmung aller Wohnungseigentümer i.S.v. § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG. Die Zustimmung kann bereits für künftige Maßnahmen in der Gemeinschaftsordnung erteilt werden.*)

5. Ein Widerruf der durch Vereinbarung erteilten Zustimmung ist wieder nur im Wege der Vereinbarung möglich. Auch wenn eine Öffnungsklausel eine Änderung der Gemeinschaftsordnung durch Beschluss erlaubte, wäre der Widerruf nur mit Zustimmung des Begünstigten wirksam.*)

6. Eine in einem notariellen Nachtrag zu einer Teilungserklärung enthaltene Änderung der Gemeinschaftsordnung wird nur dann Gegenstand des Sondereigentums, wenn die Eintragung auch der konkreten Änderung in das Grundbuch bewilligt und beantragt wird.*)

7. Eine nicht in das Grundbuch eingetragene, die Gemeinschaftsordnung ändernde Vereinbarung, die eine nur für alle Wohnungseigentümer einheitlich zu beurteilende Regelung zum Gegenstand hat, ist nicht ohne dessen Zustimmung gegenüber einem Sondernachfolger wirksam, der in die Gemeinschaft eintritt und zu dessen Ungunsten die Vereinbarung wirken würde (BayObLG, Beschluss vom 10.01.2002 - 2Z BR 180/01, IMRRS 2004, 1165).*)

8. Für den Eintritt eines Erwerbers in rein schuldrechtliche Vereinbarungen der Wohnungseigentümer gelten die Grundsätze der Vertragsübernahme, mit der eine Vertragspartei anstelle der bisherigen Vertragspartei in einen Vertrag eintritt. Die Vertragsübernahme ist ein einheitliches Rechtsgeschäft, das der Zustimmung aller Beteiligter bedarf. Die Vertragsübernahme kann grundsätzlich als dreiseitiger Vertrag oder durch Vertrag zwischen zwei Beteiligten geschlossen werden, der durch den dritten Beteiligten genehmigt wird.*)

9. Es ist dabei in der Regel davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümer das Gemeinschaftsverhältnis personenneutral regeln wollen und einer Vertragsübernahme durch einen Erwerber antizipiert zustimmen.*)

10. Entscheidend ist daher, ob der Veräußerer und der Erwerber - in der Regel im Rahmen des Erwerbsvertrages - eine Vertragsübernahme bezüglich bestimmter schuldrechtlicher Vereinbarungen wirksam vereinbart haben. Eine derartige Vertragsübernahme setzt die positive Kenntnis des Erwerbers vom Bestehen einer Vereinbarung und die Feststellung seines rechtsgeschäftlichen Willens, in diese Vereinbarung eintreten zu wollen, voraus.*)

11. Bei der Auslegung von Übernahmeklauseln in Kaufverträgen ist davon auszugehen, dass ein Erwerber in der Regel nicht pauschal auf den Schutz des § 10 Abs. 3 WEG verzichten will und ohne Kenntnis im Einzelnen jede für ihn eventuell mit erheblichen Nachteilen verbundene Vereinbarung übernehmen will. Vielmehr gebietet es der in § 10 Abs. 3 WEG zum Ausdruck gekommene Gesetzeswillen, Übernahmeklauseln hinsichtlich der Übernahme nachteiliger schuldrechtlicher Vereinbarungen im Zweifel eng auszulegen.*)

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Online seit 12. März

IBRRS 2019, 0773
Gewerberaummiete
Einrichtung nicht entfernet = Vorenhalten der Mietsache?

KG, Urteil vom 25.02.2019 - 8 U 6/18

1. Macht der Insolvenzverwalter nach Eintritt der Insolvenz des Mieters von der Ausübung des Wegnahmerechts des Mieters gemäß § 539 BGB Gebrauch, so ist die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache Masseverbindlichkeit, da der Insolvenzverwalter den Zustand des Mietgegenstands durch eigene Handlungen i.S.v. § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO verändert hat.*)

2. Der Umstand, dass der Mieter Einrichtungen in der Mietsache nicht entfernt, kann der Annahme einer Rückgabe dann entgegenstehen und damit eine Vorenthaltung i.S.v. § 546a BGB begründen, wenn wegen des Belassens der Einrichtungen nur eine teilweise Räumung des Mietobjekts anzunehmen ist (hier: Entfernung einer Leichtbaumetallhalle ohne Beseitigung der Fundamente).*)

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IBRRS 2019, 0610
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Wirksames Mieterhöhungsverlangen erst im Prozess: Vermieter trägt bei Zustimmung die Kosten

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 23.01.2019 - 531 C 147/18

1. Die (Außen)-GbR besitzt volle Rechtsfähigkeit.

2. Ist eine (Außen)-GbR Vermieterin, so muss diese und nicht etwa deren Gesellschafter ein Mieterhöhungsverlangen erheben.

2. Stimmt der Mieter dem im Prozess nachgeholten wirksamen Erhöhungsverlangen während der im Prozess dann laufenden Zustimmungsfrist zu, trägt der Vermieter nach § 93 ZPO die Kosten des Verfahrens, da der Mieter zur Klage keine Veranlassung gegeben hat

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IBRRS 2019, 0772
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Bei Pflichtverletzung des Verwalters regelmäßig keine Entlastung!

AG München, Urteil vom 16.01.2019 - 85 C 15894/18 WEG

1. Ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem WEG-Verwalter Entlastung erteilt wird, widerspricht dann einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn greifbare Anhaltspunkte für eine Pflichtverletzung des Verwalters bestehen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten. Ausreichend ist hierbei eine objektive Pflichtverletzung des Verwalters; ob möglicherweise das Verschulden fehlt, ist unerheblich.

2. Ein objektiver Pflichtenverstoß des WEG-Verwalters ist gegeben, wenn dieser beginnt, einen nichtigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft umzusetzen. Führt der Verwalter einen nichtigen Beschluss durch, kann er bei Verschulden auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden.

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Online seit 11. März

IBRRS 2019, 0706
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Zuschlag auf Hauptmiete wegen beabsichtigter Untervermietung?

LG Berlin, Urteil vom 19.12.2018 - 66 S 29/18

1. Maßstab für die Auslegung der Kriterien einer "angemessenen" Mieterhöhung für die "Zumutbarkeit" der Erteilung einer Untermieterlaubnis ist stets der betroffene Hauptmietvertrag; die Gewährung eines Zuschlages kann erforderlich erscheinen, wenn das Austauschverhältnis durch Aufnahme eines Untermieters unzumutbar verschoben wird.

2. Die Kammer folgt ausdrücklich nicht der Entscheidung der Zivilkammer 18 des LG Berlin (Beschluss vom 07.07.2016 - 18 T 65/16, IMRRS 2017, 0804), wonach ein Anteil von 20% des Untermietzinses anzusetzen ist. Einzelfallabhängig erscheint stattdessen ein pauschaler Zuschlag für erhöhten Aufwand und erhöhte Sachrisiken des Vermieters von zwischen 5 Euro und 30 Euro pro aufzunehmender Person und Monat sachgerecht. Erheblich höhere Zuschläge kommen bei konkret drohenden Vermögensnachteilen in Betracht und auch dann, wenn untermietbedingte höhere Betriebskosten nicht weitergegeben werden können.

3. Prozessual ist die berechtigte Abhängigmachung der Untermieterlaubnis von einer erhöhten Miete dadurch aufzulösen, dass das Gericht einen Hinweis auf einen angemessenen Untermietzuschlag erteilt, dem der Mieter zustimmen muss, will er nicht Klageabweisung riskieren.

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IBRRS 2019, 0722
Grundbuchrecht
Keine Befugnisse im Grundbuchverfahren nach Insolvenzeröffnung

OLG München, Beschluss vom 28.02.2019 - 34 Wx 324/18

1. Mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Schuldnerin ist dieser materiellrechtlich die Verfügungsbefugnis über die Gegenstände der Insolvenzmasse und in demselben Umfang verfahrensrechtlich die Bewilligungs-, Antrags- und Beschwerdebefugnis im Grundbuchverfahren entzogen.*)

2. Wird ein Eintragungsantrag wegen fehlender Antragsbefugnis zurückgewiesen, ist ein Beschwerderecht zur Überprüfung der Antragsbefugnis gegeben.*)

3. Zur Frage der Nichtigkeit eines Insolvenzeröffnungsbeschlusses.*)

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IBRRS 2019, 0723
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Steuerrecht
Sondernutzungsrechte erweitern nicht wirtschaftliches Eigentum!

BFH, Urteil vom 05.07.2018 - VI R 67/15

Der Sondernutzungsberechtigte hat über seinen Miteigentumsanteil hinaus in der Regel kein wirtschaftliches Eigentum an dem ihm zur Nutzung überlassenen Gemeinschaftseigentum.*)

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Online seit 8. März

IBRRS 2019, 0636
Wohnraummiete
Baukostenzuschuss in der Insolvenz des Vermieters noch wirksam?

OLG Frankfurt, Urteil vom 05.12.2018 - 4 U 17/18

Die Vereinbarung einer Vorleistung des Mieters, die der Finanzierung der Herstellung oder Instandsetzung des angemieteten Gebäudes dient (Baukostenzuschuss) und dadurch zu einer Erhöhung des Werts des Mietobjektes führt, ist in der Insolvenz des Vermieters als Vorausverfügung über die Mieten über den Zeitraum von § 110 Abs. 1 InsO hinaus wirksam, wenn die Werterhöhung der Masse zugutekommt.

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Online seit 7. März

IBRRS 2019, 0098
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Muss der Mieter nicht mitvermietete Baulichkeiten entfernen?

KG, Urteil vom 10.12.2018 - 8 U 55/18

1. Sind auf dem Mietobjekt vom Vormieter errichtete Baulichkeiten vorhanden, die nicht mitvermietet worden sind und die der Mieter vom Voreigentümer nicht "übernommen" hat, besteht aus § 546 BGB kein Rückbauanspruch bei Beendigung des Mietvertrags.

2. Eine Formularklausel, die vorsieht, dass der Mieter alle vorhandenen Baulichkeiten auf Verlangen des Vermieters bei Vertragsende zu beseitigen hat, benachteiligt den Mieter i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen.

3. Soll in einem Formularvertrag eine Übereignung von Baulichkeiten auf den Mieter erfolgen, muss dieses hinreichend transparent geschehen. Dies ist bei einer bloßen Eigentumsfiktion nicht der Fall.

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IBRRS 2019, 0708
Mit Beitrag
Immobilien
Keine unbefristete, aber langfristige Sozialbindung im dritten Förderweg

BGH, Urteil vom 08.02.2019 - V ZR 176/17

1. Es begegnet keinen sachenrechtlichen Bedenken, wenn eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zu Gunsten einer juristischen Person ohne zeitliche Befristung bestellt wird (Bestätigung von Senat, Urteil vom 11.03.1964 - V ZR 78/62, BGHZ 41, 209, 214 f.).*)

2. Bei der vereinbarten Förderung gemäß § 88d II. WoBauG waren zeitlich unbefristete Belegungsrechte nicht vorgesehen; eine darauf gerichtete schuldrechtliche Vereinbarung ist unwirksam, und zwar auch dann, wenn die Kommune dem privaten Investor zur Errichtung von Sozialwohnungen kostengünstiges Bauland überlassen hat.*)

3. Sind im Rahmen der vereinbarten Förderung gemäß § 88d II. WoBauG zeitlich unbefristete Belegungsrechte vereinbart worden, kann in entsprechender Anwendung von § 139 BGB im Zweifel davon ausgegangen werden, dass die Parteien in Kenntnis der Unwirksamkeit ihrer Vereinbarung Belegungsrechte für einen möglichst langen rechtlich zulässigen Zeitraum vereinbart hätten; deshalb ist bei der Gewährung eines langfristigen, vergünstigten Kredits im Zweifel anzunehmen, dass die im Gegenzug übernommenen Belegungsrechte während der Laufzeit des vergünstigten Kredits fortbestehen sollen.*)

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IBRRS 2019, 0709
Mit Beitrag
Immobilienmakler
Erwerber mit Maklerkunden eng persönlich verbunden: Courtage verdient?

BGH, Urteil vom 17.10.2018 - I ZR 154/17

Bei besonders engen persönlichen Bindungen zwischen dem Maklerkunden und dem Erwerber eines Objekts ist der Maklerkunde dem Makler zur Provisionszahlung verpflichtet, wenn ihm der Vertragsschluss im wirtschaftlichen Erfolg ähnlich zugutekommt wie ein eigener. Der Umstand, dass der Maklerkunde mit dem Erwerber eng persönlich verbunden ist, reicht für sich allein jedoch nicht aus, um die Provisionspflicht zu begründen.*)

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Online seit 6. März

IBRRS 2019, 0703
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Beginn und Ende des Mietvertrags bestimmbar: Schriftform gewahrt!

OLG Köln, Urteil vom 29.01.2019 - 22 U 30/17

1. Ist in dem Mietvertrag über Ladenflächen in einem Einkaufszentrum ein Kündigungsrecht des Mieters bei einem Leerstand von 30% der Handelsflächen eingeräumt, ist der Mieter für das Vorliegen der Voraussetzungen des Kündigungsrechts darlegungs- und beweispflichtig, wobei der Vermieter zumindest für die Flächengröße der gesamten und der einzelnen anderweitig vermieteten Handelsflächen sekundär darlegungspflichtig ist.

2. Die Schriftform des Mietvertrages wird gewahrt, wenn sich Beginn und Ende der Mietzeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in hinreichender Weise aus der Vertragsurkunde ergeben. Dies ist auch dann der Fall, wenn in dem Mietvertrag bestimmt ist, dass der Mietvertrag mit der "Übergabe/Übernahme" beginnen soll.

3. Enthält der Mietvertrag eine wirksame Klausel zur Laufzeit des Vertrages, die bestimmt, dass die 10-jährige Befristung des Mietvertrages mit der Übergabe beginnt, handelt es sich um eine selbstständige Regelung mit einem eigenen Regelungsinhalt, die auch dann wirksam bleibt, wenn der Mietvertrag weitere unwirksame Klauseln mit Reglungen zu der Frage enthält, zu welchem Zeitpunkt die Übergabe erfolgen soll und ob dem Mieter ein Anspruch auf einen bestimmten Termin bzw. bei einer Verzögerung der Übergabe Ansprüche/Rechte zustehen sollen.




Online seit 5. März

IBRRS 2019, 0698
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels

BGH, Urteil vom 13.02.2019 - VIII ZR 245/17

Zur Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels - hier Dresdner Mietspiegel 2015.*)

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IBRRS 2019, 0593
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Wachschutz als Betriebskosten?

AG Neubrandenburg, Urteil vom 21.09.2018 - 102 C 22/18

Die Kosten für den Wachschutz können auf den Wohnraummieter nicht umgelegt werden.

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IBRRS 2019, 0688
Mit Beitrag
Immobilien
Vergabe preisvergünstigter Baugrundstücke: Falschangaben führen zum Ausschluss!

VGH Bayern, Beschluss vom 18.01.2019 - 4 CE 18.2534

1. Bei der Auslegung von Ablehnungsgründen in den Richtlinien über die Vergabe preisvergünstigter Wohnbaugrundstücke (hier: fehlende Antragsberechtigung bei Nichtoffenlegung maßgeblicher Umstände, insbesondere der Einkommens- und Vermögensverhältnisse) kommt es nicht auf einen objektiven Maßstab an, sondern auf die tatsächliche Handhabung in der Praxis und damit auf das (bisherige) inhaltliche Verständnis der Gemeinde an.

2. Dass die Gemeinde den Ausschluss eines Interessenten aus dem Bewerberkreis damit begründet hat, die eingereichten Bewerbungsunterlagen hätten eindeutig unzutreffende Angaben über den aktuellen Wert seines Grundvermögens enthalten, ist nicht zu beanstanden.

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IBRRS 2019, 0660
Grundbuchrecht
Erbbaurecht durch Zeitablauf erloschen: Wie wird das Grundbuch berichtigt?

OLG München, Beschluss vom 30.08.2018 - 34 Wx 67/18

1. Eine Berichtigung des Grundbuchs ist nur in der Weise zulässig, dass es die im Zeitpunkt der Berichtigung bestehende materielle Rechtslage insgesamt zutreffend darstellt.*)

2. Weist der Eigentümer des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks in grundbuchmäßiger Form nach, dass das im Grundbuch eingetragene Erbbaurecht durch Zeitablauf erloschen ist, kann das Grundbuch auf Berichtigungsantrag des Eigentümers ohne Bewilligung des (früheren) Erbbauberechtigten nur dadurch berichtigt werden, dass auf entsprechenden Antrag des Eigentümers gleichzeitig ebenfalls die Entschädigungsforderung des Erbbauberechtigten für den Eigentumsverlust am Bauwerk eingetragen wird (Anschluss an BGH, Beschluss vom 11.04.2013 - V ZB 109/12, IMRRS 2013, 1218). Auch eine isolierte Löschung nur des als Inhalt des Erbbaurechts vereinbarten Vorkaufsrechts am Grundstück scheidet aus.*)

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IBRRS 2019, 0692
Mit Beitrag
Prozessuales
Streitwert des Anspruchs auf Erstellung der Jahresabrechnung

LG München I, Beschluss vom 24.09.2018 - 36 T 12113/16

1. Bei der Bestimmung des Streitwerts für den Anspruch auf Erstellung einer Jahresabrechnung durch den Verwalter sind sowohl das Interesse an der Abrechnungsleistung selbst als auch an der Übernahme der Gewähr für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Belege (Rechenschaftsinteresse) zu berücksichtigen.

2. Die Abrechnungsleistung kann - bei Fehlen anderer betragsmäßiger Größen - auf 20 bis 25% des Verwalterhonorars geschätzt werden.

3. Das Rechenschaftsinteresse wird grundsätzlich vom Wert der Abrechnungsleistung erfasst, es sei denn, der Anspruch auf Erstellung einer Jahresabrechnung kommt im Einzelfall einem vorbereitenden Auskunftsanspruch gleich.

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Online seit 4. März

IBRRS 2019, 0251
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Kann Verwalter in Teilungserklärung allumfassend ermächtigt werden?

AG Fürstenfeldbruck, Urteil vom 10.12.2018 - 80 C 1725/17 WEG

1. Eine Teilungserklärung unterliegt nicht der Kontrolle nach den §§ 307 ff. BGB. Eine Inhaltskontrolle erfolgt nur über § 242 BGB.

2. Wird per Teilungserklärung "mit Wirkung für und gegen die Sondereigentümer ... der Verwalter im Rahmen seiner Verwaltertätigkeit berechtigt, Verträge (z. B. Dienst-, Werk- und Zulieferungsverträge) abzuschließen und aufzulösen (z. B. ... zur Vornahme von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten und zur Vornahme gärtnerischer Arbeiten usw.)", so ist diese Klausel wirksam, da sie noch nicht in den Kernbereich der Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer eingreift (es bleibt ihnen etwa unbenommen, selbst Beschlüsse zu fassen).

3. Beinhaltet die Teilungserklärung eine Blankoermächtung des Verwalters zur Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft bzgl. bestimmter Bereiche (hier etwa Sanierung und Instandsetzung), so ist dies wirksam.

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IBRRS 2019, 0661
Mit Beitrag
Immobilien
Rechtswidrige Anfertigung und gewerbliche Verwertung von Fotografien eines Pachtobjekts

OLG Frankfurt, Urteil vom 11.02.2019 - 16 U 205/17

Das Hausrecht des Pächters umfasst auch die Befugnis, darüber zu entscheiden, ob und unter welchen Bedingungen er Dritten den Zugang zu seinem Pachtobjekt zur Anfertigung von Fotografien sowie deren gewerbliche Verwertung gestattet.*)

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Online seit 1. März

IBRRS 2019, 0631
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Modernisierungsmaßnahmen sind nicht immer zulässig!

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 18.12.2018 - 210 C 456/18

1. Zu den formalen Anforderungen an eine schriftliche Ankündigung von Modernisierungsarbeiten.

2. Alleine der Umstand, dass dem Mieter von Mitarbeitern der ausführenden Firma alles mündlich erklärt worden ist, entbindet den Vermieter nicht, die entsprechende Ankündigung in der gesetzlich vorgeschriebenen Form durchzuführen.

3. Ist im Mietvertrag geregelt, dass der Mieter Nachtspeicheröfen installiert und diese nach Mietende in das Eigentum des Vermieters fallen, hat der Vermieter keinen Anspruch auf Modernisierungsmaßnahmen bzgl. moderner Heizungsanlagen, sofern die Nachtspeicheröfen nicht gemeingefährlich sind.

4. Dauert das Mietverhältnis nur noch wenige Monate, hat der Vermieter keinen Anspruch auf Modernisierungsmaßnahmen während der noch laufenden Mietzeit.

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IBRRS 2019, 0635
Grundbuchrecht
Anhörungsrüge im Grundbuchverfahren: Gehörverstoß ist zwingend darzulegen!

OLG München, Beschluss vom 01.10.2018 - 34 Wx 196/18

Auch im Grundbuchverfahren gehört die Darlegung eines entscheidungserheblichen Gehörsverstoßes zur notwendigen Form der Anhörungsrüge und muss daher innerhalb der gesetzlichen Notfrist von zwei Wochen ab Kenntnis von der Verletzung rechtlichen Gehörs erfolgen.*)

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Online seit 28. Februar

IBRRS 2019, 0651
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Können Heizkosten rein verbrauchsabhängig verteilt werden?

BGH, Urteil vom 30.01.2019 - XII ZR 46/18

1. Nach § 10 HeizkostenV können in einem Mietvertrag über Gewerberäume auch rein verbrauchsabhängige Kostenverteilungen vereinbart werden.*)

2. Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt nur bei einem Vertrag in Betracht, der wegen einer planwidrigen Unvollständigkeit eine Regelungslücke aufweist (im Anschluss an Senatsurteil vom 15.10.2014 - XII ZR 111/12, WM 2014, 2280).*)

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IBRRS 2019, 0612
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Erheblicher Baulärm ist ein Minderungsgrund!

LG Berlin, Beschluss vom 15.01.2019 - 67 S 309/18

1. Erheblicher Baulärm berechtigt gemäß § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung, auch wenn er von einem Dritten verursacht ist und dem Vermieter diesem gegenüber keine Abwehr- oder Entschädigungsansprüche (gemäß § 906 BGB) zustehen. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter mit dem Dritten eine "Nachbarschaftsvereinbarung" geschlossen hat, die den Dritten gegenüber dem Vermieter zum Schadensersatz wegen der baubedingten Beeinträchtigungen verpflichtet.*)

2. Beeinträchtigt ein Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache während eines längeren Zeitraums unterschiedlich intensiv, ist das Gericht gemäß § 287 ZPO befugt, die daraus erwachsenden Beeinträchtigungen für den gesamten Zeitraum einheitlich zu schätzen und mit einer ebenfalls einheitlichen Minderungsquote zu belegen. Eine derartige Schätzung ist aus Gründen der Prozessökonomie gerade bei lange andauernden Bauvorhaben und zwischen den Mietvertragsparteien streitiger Intensität der damit verbundenen Beeinträchtigungen angezeigt.*)

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IBRRS 2019, 0648
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Mietminderung: Nur solange der Mieter Mangelbeseitigung nicht erschwert!

AG Charlottenburg, Urteil vom 04.12.2018 - 224 C 297/18

1. Ein Ausfall der Gastherme in der Zeit von Januar bis März rechtfertigt eine Minderung der Miete um 50%.

2. Der Mieter kann sich nicht auf die Minderung berufen, wenn der Mangel bzw. die unterlassene Mangelbeseitigung auf sein Verhalten zurückzuführen ist, etwa wenn der Mieter die Beseitigung des Mangels verweigert oder mutwillig erschwert.

3. Die Tatsache, dass die Versorgung der Wohnung mit Wärme und Warmwasser gemäß dem Vorschlag des Vermieters zunächst provisorisch ermöglicht werden soll, bis eine dauerhafte Lösung für das Problem gefunden würde, berechtigt den Mieter nicht, die vorgeschlagenen Maßnahmen abzulehnen.

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