Immobilien- & Baurecht

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Aktuelle Urteile zum Immobilienrecht

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IBRRS 2020, 2066

AG Köln, Urteil vom 23.06.2020 - 210 C 224/17

1. Ein Mieter kann verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Der Regelfall ist die Fortsetzung auf bestimmte Zeit auf Grundlage einer Prognose, wann das Räumungshindernis voraussichtlich entfällt. Es genügt eine überwiegende Wahrscheinlichkeit, dass das Räumungshindernis binnen der Fortsetzungszeit entfällt.

2. Nach § 574a Abs. 2 S. 2 BGB kann bestimmt werden, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird, wenn ungewiss ist, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, aufgrund deren die Beendigung eine Härte bedeutet.

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IBRRS 2020, 2233

AG Charlottenburg, Urteil vom 06.05.2020 - 227 C 115/19

1. Der Berliner Mietspiegel 2019 kann als einfacher Mietspiegel bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Schätzgrundlage herangezogen werden.

2. Stellt der Vermieter zwar keine Küche, gibt aber einen Kostenzuschuss, ist dies nicht als Negativmerkmal zu werten.

3. Ein vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Parkplatzangebot ist auch im Falle seiner Entgeltlichkeit wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.

4. Vor Inkrafttreten des MietenWoG Bln zugegangene Mieterhöhungsverlangen sind trotz der Stichtagsregelung in § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln wirksam.

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Online seit 4. August

IBRRS 2020, 2234

LG Berlin, Beschluss vom 28.07.2020 - 67 S 299/19

Es ist bislang höchstrichterlich ungeklärt, ob ein Mieter "unbefugt" i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB handelt, wenn er den gesamten von ihm gemieteten Wohnraum einem - zuvor mit Kenntnis des Vermieters - in die Mietsache aufgenommenen Familienmitglied überlässt, ebenso, ob eine etwaig in der vollständigen Gebrauchsüberlassung an das Familienmitglied liegende Pflichtverletzung mangels hinreichend ins Gewicht fallender wirtschaftlicher oder sonstiger Nachteile des Vermieters überhaupt geeignet wäre, dessen Rechte in dem von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB geforderten "erheblichen Maße" zu verletzen.*)

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Online seit 3. August

IBRRS 2020, 2215

BGH, Urteil vom 17.06.2020 - VIII ZR 81/19

1. Eine Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB, die auf mehrere tatsächlich trennbare Baumaßnahmen gestützt wird, ist gem. § 139 BGB nicht insgesamt nichtig, wenn sie im Hinblick auf einzelne Baumaßnahmen unzureichend begründet oder erläutert und deshalb gem. § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB insoweit unwirksam ist. Vielmehr hat eine solche Mieterhöhungserklärung hinsichtlich des wirksam erklärten Teils nach Maßgabe des § 139 BGB Bestand, wenn sie sich - wie regelmäßig - in Bezug auf die einzelnen baulichen Maßnahmen in selbstständige Rechtsgeschäfte trennen lässt und - wie ebenfalls regelmäßig - davon auszugehen ist, dass die Gültigkeit wenigstens des wirksam erklärten Teils der Mieterhöhung dem - infolge der Einseitigkeit des Rechtsgeschäfts allein maßgeblichen - hypothetischen Willen des Vermieters bei Abgabe der Erklärung entspricht.*)

2. Der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung gebietet es, nicht nur in der Fallgestaltung, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits "fällige" Instandsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich der Modernisierung miterledigt werden, nach § 559 Abs. 2 BGB einen Abzug des Instandhaltungsanteils von den aufgewendeten Kosten vorzunehmen, sondern auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu beseitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab-)genutzt worden sind (hier: Austausch von etwa 60 Jahre alten Türen und Fenstern sowie einer ebenso alten Briefkastenanlage).*)

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IBRRS 2020, 2211

OLG Rostock, Urteil vom 09.07.2020 - 3 U 78/19

1. Das Recht zur fristlosen Kündigung aus § 543 Abs. 1 BGB kann vertraglich nicht abbedungen werden.*)

2. Die Interessenabwägung des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB muss sich an dem gesetzlichen Leitbild des Mietrechts ausrichten.*)

3. Jedenfalls in einem Gewerberaummietverhältnis rechtfertigt die Erkrankung des Mieters nicht dessen fristlose Kündigung.*)

4. Besteht Unklarheit, ob die Parteien tatsächlich im Vertrag eine Regelung getroffen haben, etwa, weil er sprachliche Unklarheiten enthält, ist der Vertrag zunächst auszulegen. Kann so festgestellt werden, was die Parteien geregelt haben, liegt ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht vor.*)

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Online seit 31. Juli

IBRRS 2020, 2142

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 08.02.2019 - 16 C 30/18

1. Belaufen sich die vom Vermieter vor einer Neuvermietung getätigten Investitionen auf rund 1/3 der durchschnittlichen Kosten, die auf die Errichtung einer Neubauwohnung entfallen, und verbessern sie die Wohnung in wesentlichen Bereichen (Sanitär, Elektrik und Fußboden), so stellen sie eine "umfassende Modernisierung" i.S.v. § 556f BGB dar.

2. Anders als im Rahmen der Ermittlung des Erhöhungsbetrags gem. § 559 Abs. 1 BGB ist bei der Ermittlung der getätigten Investitionen in eine modernisierte Wohnung nicht der Betrag, der auf etwaige Instandsetzungsarbeiten entfällt, herauszurechnen.

3. Die vollständige Erneuerung der Elektrik, der Einbau einer Einbauküche sowie eines modernen Bads stellen Modernisierungsarbeiten dar.

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Online seit 30. Juli

IBRRS 2020, 2158

LG Wuppertal, Urteil vom 16.07.2020 - 9 S 18/20

1. Dübel sind bei Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen und die Löcher fachgerecht zu verschließen.

2. Wird der Wohnraummieter formularvertraglich verpflichtet, die Wohnung "weiß gestrichen" zurückzugeben, liegt darin eine unangemessene Einengung des Mieters hinsichtlich der Farbwahl. Dies kann zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt führen.

3. Sind die Wände durch den Mieter mit kräftigen Latexfarben angemalt, muss er dennoch die Kosten tragen, die für die erforderlichen Vorarbeiten betreffend der an den Wänden angebrachten kräftigen Latexfarben nötig sind.

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IBRRS 2020, 2163

BGH, Beschluss vom 02.07.2020 - V ZR 2/20

Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche wirtschaftliche Interesse des klagenden Wohnungseigentümers daran, eine bestimmte Art der Finanzierung einer baulichen Maßnahme zu verhindern, bemisst sich nach seinem Anteil an den aufzubringenden Kosten.*)

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Online seit 29. Juli

IBRRS 2020, 2145

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 28.02.2020 - 980b C 47/18 WEG

1. Das Rechtsschutzbedürfnis des Anfechtungsklägers ist im Beschlussanfechtungsverfahren im Regelfall nicht gesondert zu prüfen.

2. Bei der Entfernung des Estrichs und dem Einbau einer Fußbodenheizung handelt es sich um eine Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die der Zustimmung sämtlicher beeinträchtigter Wohnungseigentümer bedarf.

3. Es gibt keinen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht.

4. Ein Beschluss, wonach die Erlaubnis zum Anschluss/Betrieb der Fußbodenheizungen bei Veräußerung der jeweiligen Wohnung automatisch erlischt, es sei denn, der Erwerber weist eine auf seinen Namen lautende, notariell beglaubigte Freistellungsverpflichtung vor, die den möglichen Risiken gemäß der jeweils gültigen Rechtsvorschriften Rechnung trägt, widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums, da er nicht den rechtlichen Voraussetzungen für die Genehmigung einer baulichen Veränderung genügt.

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Online seit 28. Juli

IBRRS 2020, 2091

AG München, Urteil vom 14.07.2020 - 473 C 21303/19

1. Vereinbaren die Parteien - auch konkludent - für den Mietvertrag eine bestimmte Form, so ist er erst mit deren Einhaltung zu Stande gekommen.

2. Grundsätzlich ist jeder an Vertragsverhandlungen Beteiligte berechtigt, vom Vertragsschluss abzusehen, ohne diesen Entschluss zur Vermeidung von Ersatzansprüchen begründen zu müssen; es gilt der Grundsatz der negativen Privatautonomie.

3. Bedarf der Mietvertrag nach § 550 BGB der gesetzlichen Schriftform oder haben die Verhandlungspartner durch ihr Verhalten dokumentiert, dass sie unbedingt nur einen schriftlichen Vertrag abschließen wollen, müssen sie grundsätzlich davon ausgehen, dass es vor Unterzeichnung des Mietvertrags kein Vertrauen in den Mietvertragsabschluss geben kann.

4. Sofern dem Mieter die einzelnen Regelungen des Mietvertrags noch nicht bekannt sind, kann nicht von einer Schadensersatzpflicht aus c.i.c. ausgegangen werden.

5. An die Annahme eines triftigen Grunds, der den Abbruch von Vertragsverhandlungen zu rechtfertigen vermag, dürfen keine hohen Anforderungen gestellt werden, um einen auch nur mittelbaren Zwang zum Vertragsabschluss zu vermeiden.

6. Trennen sich die potenziellen Mieter vor Vertragsabschluss, liegt ein solcher triftiger Grund vor.

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IBRRS 2020, 2092

AG Bremen, Urteil vom 07.07.2020 - 19 C 457/19

1. Die Gestattung der Nutzung einer Dachterrasse in einem Mietvertrag einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus ist durch den Vermieter grundsätzlich frei widerruflich.*)

2. Der Austausch eines Schlosses der Zugangstür zu einer Dachterrasse, dessen Nutzung dem Mieter lediglich gestattet worden war, begründet eine nicht unerhebliche vertragliche Pflichtverletzung des Mieters i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr.1 BGB.*)

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IBRRS 2020, 1951

OLG Stuttgart, Beschluss vom 30.04.2020 - 5 U 540/19

1. Ansprüche des Vermieters, die auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des Mietobjekts, auf die Erfüllung einer vom Mieter übernommenen Instandhaltungspflicht bzw. auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung gerichtet sind, fallen in den gegenständlichen Anwendungsbereich von § 548 Abs. 1 S. 1 BGB.

2. Werden mit einem Mahnbescheid mehrere prozessuale Einzelansprüche unter Zusammenfassung in einer Summe geltend gemacht, müssen die jeweiligen Einzelforderungen nach Individualisierungsmerkmalen und Betrag bestimmt sein, um den in § 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO aufgestellten Anforderungen an eine Individualisierung des im Mahnbescheid bezeichneten Anspruchs zu genügen. Macht der Anspruchsteller demgegenüber eine einheitliche Schadensersatzforderung geltend, die sich lediglich aus mehreren unselbständigen Rechnungsposten zusammensetzt, so bedarf es einer Aufschlüsselung der einzelnen Rechnungsposten im Mahnantrag nicht, solange der Schadensersatzanspruch selbst hinreichend individualisiert ist.

3. Verfolgt der Anspruchsteller Ersatzansprüche wegen verschiedener Mängel, so liegen in aller Regel mehrere Einzelansprüche vor, so dass, um dem Erfordernis der Individualisierung zu genügen, die einzelnen Mängel, aus denen die Ansprüche resultieren, im Mahnantrag zu bezeichnen sind.

4. Sollen unterschiedliche Mängel beseitigt, ein Serverschrank sowie eine Küchenzeile entfernt werden, handelt es sich um Einzelansprüche.

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Online seit 27. Juli

IBRRS 2020, 2086

LG Düsseldorf, Urteil vom 20.05.2020 - 23 S 41/19

1. Der Vermieter kann mit eigenen Arbeitskräften erbrachte Gartenpflege- und Hausmeisterdienste nach fiktiven Nettokosten eines Drittunternehmens abrechnen.

2. Der Vermieter muss schlüssig darlegen, welche fiktiven Kosten entstanden sind. Dazu kann er ein Leistungsverzeichnis über die anfallenden Gartenpflege- und Hausmeisterarbeiten (u. a. Größe der Rasenfläche, Mähturnus) sowie ein Angebot eines Unternehmens, das nach dem Vortrag des Vermieters das günstigste ist, vorlegen.

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IBRRS 2020, 2118

FG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 07.05.2020 - 3 K 2036/19

Prozesskosten wegen Baumängeln am selbst genutzten Eigenheim sind keine außergewöhnlichen Belastungen.

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Online seit 24. Juli

IBRRS 2020, 2095

BGH, Urteil vom 01.07.2020 - VIII ZR 323/18

1. Ein Teilurteil über die Klage gegen einen von mehreren einfachen Streitgenossen ist in der Regel unzulässig, wenn die Möglichkeit besteht, dass es in demselben Rechtsstreit, auch im Instanzenzug, zu einander widersprechenden Entscheidungen kommt (Bestätigung von BGH, Urteile vom 21.11.2017 - VI ZR 436/16, Rz. 7, IBRRS 2018, 0196 = NJW 2018, 623; vom 24.02.2015 - VI ZR 279/14, Rz. 7, IBRRS 2015, 1572 = NJW 2015, 2429; vom 25.11.2003 - VI ZR 8/03 unter II 1 a, IBRRS 2004, 0290 = NJW 2004, 1452; vom 12.01.1999 - VI ZR 77/98 unter II 2, IBRRS 1999, 0051 = NJW 1999, 1035).*)

2. Der nach Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung unter den Voraussetzungen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegebene Anspruch des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses ist nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die außerordentliche Kündigung erklärt hat; es genügt, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung (auch) ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht.*)

3. Eine fristgerechte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ändert an dem Ausschluss des Fortsetzungsanspruchs des Mieters nichts, da sie einer ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung im Wege der gesetzlichen Fiktion lediglich rückwirkend deren Gestaltungswirkung nimmt (vgl. hierzu Senatsurteile IMR 2018, 449, und IMR 2018, 503), nicht aber dazu führt, dass ein Grund für die fristlose Kündigung von vornherein nicht bestand (vgl. hierzu Senatsurteil, IBR 2005, 241). Für eine teleologische Reduktion von § 574 Abs. 1 BGB dahin, dass das Widerspruchsrecht des Mieters mit fristgerechter Schonfristzahlung neu entsteht oder wiederauflebt, ist kein Raum, da es an einer hierfür notwendigen planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes - verdeckten Regelungslücke - fehlt.*)

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IBRRS 2020, 2065

LG Wuppertal, Urteil vom 30.04.2020 - 9 S 208/19

Bei der ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietvertrags nach § 573 BGB

a) kann zur Begründung i.S.v. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB auf vorangegangene schriftliche Abmahnungen Bezug genommen werden;

b) sind die abgemahnten Vorfälle nicht wegen der Tatsache der Abmahnung zur Begründung des "berechtigten Interesses" an der Kündigung verbraucht.*)

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IBRRS 2020, 2093

FG Niedersachsen, Urteil vom 28.02.2019 - 5 K 214/18

Wird der Werkvertrag nach teilweiser Erbringung der Werkleistung gekündigt, unterliegt auch der Anspruch aus § 649 Satz 2 BGB a.F. der Umsatzsteuer.*)

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Online seit 23. Juli

IBRRS 2020, 2001

LG Berlin, Urteil vom 05.06.2020 - 66 S 68/18

1. "Vorübergehender Gebrauch" liegt vor, wenn von vorneherein bei Abschluss des Mietvertrags aufgrund besonderer Umstände nach dem Willen beider Vertragsparteien der Wohnraum nur für eine bestimmte, absehbare Zeit vermietet worden ist. Maßgebend ist der vereinbarte Verwendungszweck. Entscheidend ist nicht so sehr die Dauer, sondern der besondere, (in erster Linie) vom Mieter verfolgte und für beide Seiten erkennbar vorübergehende Zweck des Gebrauchs.

2. Auf die tatsächliche Möblierung der Wohnung kommt es nicht an. Diese mag Indiz für den lediglich vorübergehenden Gebrauch sein, sie ist jedoch keineswegs zwingend erforderlich, um auf diesen zu schließen.

3. Auf ein Mietverhältnis zum (nur) vorübergehenden Gebrauch findet die Regelung des § 556d Abs. 1 BGB keine Anwendung.

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IBRRS 2020, 2053

BGH, Urteil vom 26.06.2020 - V ZR 173/19

Der im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu gewährende Schallschutz richtet sich nach der DIN 4109, wenn ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt und dabei nicht in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschossdecke eingegriffen wird. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums mangelhaft ist und der Trittschall ohne diesen Mangel den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspräche (Bestätigung von Senat, IMR 2012, 327; IMR 2018, 250; IMR 2018, 517).*)

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Online seit 22. Juli

IBRRS 2020, 2032

BGH, Urteil vom 06.03.2020 - V ZR 329/18

Ist für mehrere Personen als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB ein Nießbrauch an einem Grundstück bestellt, kann die Aufhebung der Gesamtberechtigung entsprechend § 749 Abs. 1 BGB nicht verlangt werden.*)

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IBRRS 2020, 2025

OLG Schleswig, Beschluss vom 11.02.2020 - 7 U 260/19

1. Ein mobiles Verkehrsschild ist nach Beendigung der Baustelle und Ablauf der Genehmigungsdauer unverzüglich wieder zu entfernen.

2. Die Verkehrsregelung mittels Verkehrszeichen ist eine hoheitliche Aufgabe. Die Straßenbaubehörde kann sich ihrer Verkehrssicherungspflicht für von ihr veranlasste Bauarbeiten deshalb nicht mit der Begründung entziehen, sie habe mit dem Aufstellen und Entfernen des Verkehrsschilds einen Bauunternehmer beauftragt.

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IBRRS 2020, 2033

BGH, Beschluss vom 27.05.2020 - VIII ZR 384/18

1. Es stellt eine zulässige Inkassodienstleistung dar, wenn Ansprüche aus der Mietpreisbremse - auch auf Auskunftserteilung - treuhänderisch an den Rechtsdienstleister abgetreten werden und dieser die Forderungen auf dem Boden eines Erfolgshonorars im eigenen Namen gegen den Vermieter geltend macht.

2. Der Mieter darf sich auch eines Inkassobüros bedienen, um seine Ansprüche durchzusetzen.

3. Die Zulassung der Revision kann zwar auf einen tatsächlich und rechtlich selbstständigen und abtrennbaren Teil des Gesamtstreitstoffs beschränkt werden, auf den auch die Partei selbst ihre Revision beschränken könnte, nicht aber auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente.

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Online seit 21. Juli

IBRRS 2020, 2015

VerfGH Bayern, Beschluss vom 16.07.2020 - Vf. 32-IX-20

1. Zur Frage der Zulassung eines Volksbegehrens zur Begrenzung der Miethöhe in 162 Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt in Bayern.*)

2. Der dem Volksbegehren zu Grunde liegende Gesetzentwurf ist mit Bundesrecht offensichtlich unvereinbar, da dem Landesgesetzgeber nach Art. 72 Abs. 1 GG die Gesetzgebungskompetenz fehlt. Bereits vorhandene bundesgesetzliche Normen versperren die Möglichkeit landesgesetzlicher Regelungen.*)

3. Durch die in §§ 556d ff. BGB enthaltenen Regelungen zur Miethöhe sowohl bei Mietbeginn (sog. Mietpreisbremse) als auch während eines laufenden Mietverhältnisses (sog. Kappungsgrenze) hat der Bundesgesetzgeber von der ihm nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG zustehenden konkurrierenden Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht erschöpfend Gebrauch gemacht. Für den Landesgesetzgeber ergeben sich auch aus den in § 556d Abs. 2 und § 558 Abs. 3 BGB vorgesehenen Ermächtigungen der Landesregierungen zum Erlass von Rechtsverordnungen keine Abweichungsmöglichkeiten im Hinblick auf die Festlegung der zulässigen Miethöhe.*)

4. Auf die gemäß Art. 70 GG gegebene Zuständigkeit der Länder für Bereiche des Wohnungswesens kann der Gesetzentwurf des Volksbegehrens nicht gestützt werden, weil es an einem öffentlich-rechtlichen Gesamtkonzept fehlt. Die Mietpreisregelungen des Entwurfs stellen im Ergebnis nichts anderes dar als eine Verschärfung der geltenden Bestimmungen zur Mietpreisbremse und zur Kappungsgrenze.*)

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IBRRS 2020, 2021

AG Köln, Urteil vom 07.05.2020 - 222 C 84/20

1. Die Besitzstörungen in Form der teilweisen Zerstörung der Wohnung durch den Vermieter stellt sich ohne Weiteres als verbotene Eigenmacht dar.

2. Selbst wenn dem Vermieter aufgrund einer Vereinbarung ein Duldungsanspruch gegen den Mieter zusteht, muss er diesen zunächst gerichtlich durchsetzen und darf nicht zur Selbsthilfe greifen.

3. Selbst wenn die Bauarbeiten aus statischen Gründen erforderlich wären, müsste der Vermieter etwaige Duldungsansprüche notfalls erst gerichtlich durchsetzen.

4. Eine Weitervermietung trotz bestehenden Mietvertrags ist grob rechtswidrig und verpflichtet zum Schadensersatz.

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Online seit 20. Juli

IBRRS 2020, 2008

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 27.03.2020 - 2-13 S 56/19

Zur Abwicklung vereinbarungswidrig geführter getrennter Instandhaltungsrücklagen für Garagenstellplätze.*)

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Online seit 17. Juli

IBRRS 2020, 2004

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.05.2020 - 2-13 S 6/19

Zur Darstellung von durch Entnahmen aus der Rücklage finanzierter Ausgaben in der Jahresabrechnung.*)

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IBRRS 2020, 2002

FG Münster, Urteil vom 18.06.2020 - 8 K 786/19

1. Ein Mobilheim ist als Gebäude anzusehen, wenn es eine feste Verbindung zu einer bestimmten Grundfläche und die nötige Ortsfestigkeit/Beständigkeit besitzt.

2. Eine feste Verbindung zu einem Grundstück setzt nicht voraus, dass eine Trennung zur Zerstörung, erheblichen Beschädigung oder Wesensänderung der mit dem Grundstück verbundenen Sache führt. Es aus reicht aus, wenn ein Bauwerk aufgrund seines Eigengewichts ohne Verankerung im Boden eine seinem Verwendungszweck entsprechende Standfestigkeit hat.

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IBRRS 2020, 1977

BGH, Urteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 31/19

1. Zur Aktivlegitimation eines registrierten Inkassodienstleisters, der Ansprüche des Mieters aus der sogenannten Mietpreisbremse (§§ 556d, 556g BGB) im Wege der Abtretung verfolgt (im Anschluss an Senatsurteile vom 27.11.2019 - VIII ZR 285/18, IMR 2020, 78, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt; vom 08.04.2020 - VIII ZR 130/19, Rz. 30 ff., IMRRS 2020, 0853 = WM 2020, 991; vom 06.05.2020 - VIII ZR 120/19, unter II 2, IMRRS 2020, 0854; vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19, unter II 3, IMRRS 2020, 0676, sowie VIII ZR 121/19, VIII ZR 128/19 und VIII ZR 129/19, jeweils unter II 2 und zur Veröffentlichung bestimmt).*)

2. Eine Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG folgt (auch) nicht aus dem Umstand, dass der Inkassodienstleister im Rahmen der von ihm für den Mieter gemäß § 556d Abs. 2 BGB erhobenen Rüge eines Verstoßes gegen die Vorschriften der Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) den Vermieter nicht nur zur Rückerstattung zu viel gezahlter Miete, sondern zusätzlich dazu auffordert, künftig von dem Mieter nicht mehr die als überhöht gerügte Miete zu verlangen und diese auf den zulässigen Höchstbetrag herabzusetzen. Diese Aufforderung ist nicht als eine - einem registrierten Inkassodienstleister nicht gestattete - Maßnahme der Anspruchsabwehr anzusehen; es handelt sich bei ihr nicht um eine Reaktion auf ein Verlangen des Vermieters, sondern um eine in engem Zusammenhang mit der von dem Inkassodienstleister zulässigerweise erhobenen Rüge und dem von ihm geltend gemachten Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete stehende Maßnahme, die letztlich dazu dient, für die Zukunft die Geltendmachung weitergehender Rückzahlungsansprüche des Mieters entbehrlich zu machen (Bestätigung des Senatsurteils vom 27.112019 - VIII ZR 285/18, IMR 2020, 78; Anschluss an Senatsurteile vom 27.05.2020 - VIII ZR 121/19, VIII ZR 128/19 und VIII ZR 129/19, unter II 2 b, jeweils a.a.O.).*)

3. Eine zum Ausschluss einer Abtretung führende Inhaltsänderung ist nicht nur bei höchstpersönlichen oder unselbständigen akzessorischen Ansprüchen, sondern auch dann anzunehmen, wenn ein Gläubigerwechsel zwar rechtlich vorstellbar ist, das Interesse des Schuldners an der Beibehaltung einer bestimmten Gläubigerposition aber besonders schutzwürdig ist. Eine solche Schutzwürdigkeit besteht jedoch nicht bei einer bereicherungsrechtlichen Rückforderung zu viel gezahlter Miete nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB (im Anschluss an Senatsurteile vom 08.04.2020 - VIII ZR 130/19, Rn. 77 f., a.a.O., vom 06.05.2020 - VIII ZR 120/19, unter II 3 a, a.a.O., sowie vom 27.05.2020 - VIII ZR 121/19, VIII ZR 128/19 und VIII ZR 129/19, unter II 3, jeweils a.a.O.).*)

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Online seit 16. Juli

IBRRS 2020, 1945

LG München, Urteil vom 28.02.2020 - 10 O 1403/19

Einen merkantiler Minderwert nach einem Gebäude-Wasserschaden kann man nicht dadurch bestimmen, dass man die billigere Methode zur Mängelbeseitigung wählt, bei der ev. ein Minderwert verbleibt, und dann die Differenz zur teureren Methode, nach der kein merkantiler Minderwert verbleiben würde, als Minderwert beziffert.

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IBRRS 2020, 1983

LG Regensburg, Urteil vom 07.04.2020 - 62 O 806/19

Ist Vermieterin laut Mietvertrag explizit eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, so muss auch diese klagen. Deren Gesellschafter haben keine Prozessführungsbefugnis.

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Online seit 15. Juli

IBRRS 2020, 0840

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 10.01.2020 - 47 C 400/19

1. Die Aufrechnung von Reparaturkosten mit einem verpfändeten Sparguthaben ist nicht möglich.

2. Grenzen der doppelten Höchstgrenze bei der Kostenklausel für Kleinreparaturen.

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IBRRS 2020, 1946

LG München I, Urteil vom 20.02.2020 - 36 S 16296/18 WEG

1. Bei der Terminierung einer Eigentümerversammlung ist stets zu berücksichtigen, dass die Teilnahmemöglichkeit der Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung ein zentrales Mitgliedschaftsrecht ist, das durch eine "unzeitige" Terminbestimmung nicht verkürzt oder gar vereitelt werden darf.

2. Jedenfalls in kleineren Wohnanlagen ist der Wohnungseigentumsverwalter im Rahmen pflichtgemäßer Ermessensausübung verpflichtet zu versuchen, jedem Mitglied in zumutbarer Weise eine Versammlungsteilnahme zu ermöglichen.

3. Die Anberaumung einer Eigentümerversammlung innerhalb einer typischen Reisezeit (Ferienzeit) entspricht nur ausnahmsweise ordnungsgemäßer Verwaltung, nämlich wenn sichergestellt ist, dass die Wohnungseigentümer daran teilnehmen oder sich zumutbar vertreten lassen können, wenn es sich um eine Angelegenheit von besonderer Dringlichkeit handelt oder sofern die Zusammensetzung der konkreten Wohnungseigentümergemeinschaft nicht dagegen spricht.

4. Ebenso wie eine Eigentümerversammlung am Heiligen Abend zur "Unzeit" wäre, ist dies auch eine Eigentümerversammlung am Sederabend (Beginn des jüdischen Pessachfestes), wenn einer der Wohnungseigentümer sich darauf beruft, diesen aufgrund seines Glaubens feiern zu wollen, anstatt an einer Wohnungseigentümerversammlung teilzunehmen.

5. Kann ein Eigentümer aufgrund einer Ladung zur Unzeit nicht an der Versammlung teilnehmen, ist regelmäßig davon auszugehen, dass sich dieser Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat.

6. Etwas anderes gilt nur, wenn die entsprechenden Beschlüsse auf einer weiteren Versammlung bestätigt werden - diesmal in Anwesenheit des Eigentümers.

7. Die Bestellung eines Verwalters ist vom Verwaltervertrag weitgehend unberührt; nur dessen wesentliche Eckpunkte müssen in der Versammlung, in der die Bestellung erfolgt, grundsätzlich in wesentlichen Umrissen - Laufzeit und Vergütung - geregelt werden.

8. Unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung erfordert eine in Teilentgelte aufgespaltene Vergütungsregelung danach eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen - gesetzlich geschuldeten oder im Einzelfall vereinbarten - Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind.

9. Für die Weiterbestellung einer Verwaltung bedarf es keiner Einholung neuer Angebote. Etwas anderes gilt nur, wenn sich der Beurteilungssachverhalt verändert hat.

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Online seit 14. Juli

IBRRS 2020, 1942

OLG Dresden, Urteil vom 24.06.2020 - 5 U 653/20

1. Öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen oder -hindernisse können Mängel des Mietobjektes i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB sein, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts beruhen und nicht in den persönlichen und betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben.*)

2. Danach ist im Falle der Vereinbarung des Betriebs einer Spielhalle als Mietzweck im Mietvertrag die Nutzungsuntersagung für den Betrieb einer Spielhalle durch die zuständige Behörde ein Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB, wenn sie auf der Unterschreitung des landesrechtlich geregelten Mindestabstands zwischen Spielhallen und geschützten Einrichtungen für Minderjährige (hier allgemeinbildenden Schulen nach § 18a Abs. 4 Satz 1 SächsGlüStVAG) in Bezug auf das Mietobjekt beruht.*)

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IBRRS 2020, 1270

LG München, Beschluss vom 05.02.2020 - 36 T 9951/19

1. Die Verurteilung eines Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Erstellung einer Jahresabrechnung für Kalenderjahre, für die er die Verwaltung geführt hat, ist als Verurteilung zur Vornahme einer nicht vertretbaren Handlung durch Verhängung von Zwangsmitteln und nicht als Verurteilung zur Vornahme einer vertretbaren Handlung im Wege der Ersatzvornahme zu vollstrecken.

2. Danach kommt grundsätzlich die Verhängung eines Zwangsgelds in Betracht.

3. Der Anspruch des einzelnen Eigentümers auf Erstellung der Abrechnung ist erfüllt, wenn der Verwalter eine den formellen Anforderungen im Wesentlichen genügende Jahresabrechnung vorlegt.

4. Er kann dann nicht die Vorlage einer neuen oder die Berichtigung des vorgelegten Entwurfs verlangen, solange die vom Verwalter vorgelegte, den formellen Anforderungen im Wesentlichen genügende Jahresabrechnung nicht von der Mehrheit der Eigentümer in Eigentümerversammlung verworfen oder ein die Abrechnung bestätigender Eigentümerbeschluss nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist.

5. Rechnungsabgrenzungen für periodenfremde Zahlungen sind generell unzulässig.

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Online seit 13. Juli

IBRRS 2020, 1949

BGH, Urteil vom 29.05.2020 - V ZR 141/19

1. Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 22 Abs. 1 WEG muss mit einfacher Mehrheit gefasst werden, wobei auch die nicht beeinträchtigten Eigentümer stimmberechtigt sind; daneben muss ggf. die Zustimmung derjenigen Eigentümer vorliegen, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.*)

2. Der Versammlungsleiter handelt nicht pflichtwidrig, wenn er einen mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss über die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 22 Abs. 1 WEG als zu Stande gekommen verkündet, obwohl nicht alle Eigentümer zugestimmt haben, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.*)

3. Der Verwalter muss in Vorbereitung einer Beschlussfassung über die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 22 Abs. 1 WEG prüfen, ob einzelne Wohnungseigentümer (und ggf. welche) ihre Zustimmung erteilen müssen, und er muss die Eigentümerversammlung vor der Beschlussfassung über das Ergebnis seiner Prüfung informieren und ggf. auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko hinweisen.*)

4. Klärt der Verwalter die Eigentümerversammlung vor einer Beschlussfassung gem. § 22 Abs. 1 WEG nicht in gebotener Weise über ein bestehendes Zustimmungserfordernis auf, handelt er i.S.v. § 280 Abs. 1 BGB pflichtwidrig; einen Rechtsirrtum hat er aber nur dann im Sinne von § 276 BGB zu vertreten, wenn seine Einschätzung offenkundig falsch ist.*)

5. Ist der Verwalter der Auffassung, dass die erforderliche Zustimmung einzelner Eigentümer fehlt, und hat er deshalb Bedenken gegen die Verkündung eines auf eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 22 Abs. 1 WEG gerichteten Beschlusses, für den sich eine einfache Mehrheit ausgesprochen hat, so kann er, statt das Zustandekommen des Beschlusses zu verkünden, eine Weisung der Wohnungseigentümer im Wege eines Geschäftsordnungsbeschlusses einholen.*)

IBRRS 2020, 1941

LG Hamburg, Beschluss vom 20.02.2020 - 333 S 46/19

An die Annahme eines berechtigten Interesses zur Untervermietung sind keine besonders hohen Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Dabei ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht als berechtigt anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht. Dabei kann es sich um ein persönliches, aber auch wirtschaftliches Interesse handeln.

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IBRRS 2020, 1947

AG München, Beschluss vom 27.05.2020 - 473 C 20883/19

1. Ein Rechtsanspruch des Mieters auf Zustimmung zu wiederholten kurzfristigen Untervermietungen gibt es nicht.

2. Bei Airbnb-Vermietungen ist eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung möglich, da hierdurch auch gegen das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum verstoßen wird, was den Vertragsverstoß als besonders schwer wiegend erscheinen lässt.

3. Eine nach bereits erfolgter Kündigung erstellte Mieterhöhung ist als ein Angebot auf Abschluss eines neuen Vertrags zu den Bedingungen des alten Vertrags mit der Modifikation, dass eine erhöhte Miete geschuldet ist, anzusehen.

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IBRRS 2020, 1943

OLG Hamm, Beschluss vom 10.03.2020 - 15 W 72/20

Ist die Veräußerung des Wohnungseigentums von der Zustimmung des Verwalters abhängig, so kann dieser die Zustimmung auch dann erteilen, wenn er selbst das Wohnungseigentum erwirbt. § 181 BGB steht der Wirksamkeit der Zustimmung weder in direkter noch in entsprechender Anwendung entgegen (im Anschluss an OLG Düsseldorf, IMR 2020, 256).*)

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Online seit 10. Juli

IBRRS 2020, 1573

LG Stuttgart, Urteil vom 11.10.2019 - 17 O 557/19

1. § 548 BGB findet auch auf Gewerberaummietverträge Anwendung.

2. Von § 548 BGB sind insbesondere Schadensersatzansprüche des Vermieters umfasst, die darauf gestützt werden, dass der Mieter die Mietsache zwar zurückgibt, diese sich aber nicht in dem vertraglich geschuldeten Zustand befindet.

3. Ein Zurückerhalten der Mietsache i.S.v. § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB ist schon dann gegeben, wenn der Vermieter eine Art von Sachherrschaft erlangt, die ihn in die Lage versetzt, die Mietsache auf etwaige Mängel oder Veränderungen zu untersuchen. Auf das Ende des Mietvertrags kommt es nicht an.

4. Lehnt der Mieter nach einem ersten Aufforderungsschreiben zur Mängelbeseitigung seine Einstandspflicht ab, so endet die Hemmung der Verjährung wegen Verhandlungen nach fruchtlosem Ablauf einer in einem zweiten Aufforderungsschreiben gesetzten Frist.

5. Ein im Mahnverfahren geltend gemachter Anspruch ist dann hinreichend individualisiert, wenn er durch seine Kennzeichnung von anderen Ansprüchen so unterschieden und abgegrenzt werden kann, dass er Grundlage eines der materiellen Rechtskraft fähigen Vollstreckungstitels sein kann und dem Schuldner die Beurteilung ermöglicht, ob er sich gegen den Anspruch zur Wehr setzen will.

6. Werden mit einem Mahnbescheid mehrere Einzelansprüche unter Zusammenfassung in einer Summe geltend gemacht, müssen die Einzelforderungen nach Individualisierungsmerkmalen und Betrag bestimmt sein. Für den Antragsgegner muss erkennbar sein, in welcher Höhe wegen welcher Mängel Ansprüche gegen ihn geltend gemacht werden.

7. Die Verjährung der Ansprüche des Vermieters nach § 548 Abs. 1 BGB gilt auch für konkurrierende Ansprüche des Vermieters außerhalb des Mietrechts.

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IBRRS 2020, 1576

LG Stuttgart, Beschluss vom 26.11.2019 - 19 S 8/19

Ist in einer Beschlussersetzungsklage ein wirtschaftliches Interesse nicht feststellbar oder nicht bezifferbar, weil genügende Anhaltspunkte für eine Bestimmung des Werts fehlen, ist eine Wertfestsetzung in Anlehnung an § 23 Abs. 3 RVG, § 36 Abs. 3 GNotKG auf 5.000 Euro sachgerecht.

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Online seit 9. Juli

IBRRS 2020, 1629

OLG Köln, Urteil vom 28.05.2020 - 21 U 53/19

1. Die nicht durch einen gerichtichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellen zumindest jedenfalls solange, wie der Mieter seinen an der Wohnung bestehenden Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat, eine verbotene Eigenmacht und zugleich eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig haftet.

2. Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, sich über die Voraussetzungen und den Umfang seines Selbsthilferechts geirrt zu haben.

3. Einen Verleiher treffen bezüglich der einbrachten Gegenstände dieselben Pflichten wie einen Vermieter.

4. Die Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zu Lasten des Vermieters erstreckt sich zugleich auf den Bestand, den Zustand und die wertbildenden Merkmale der Gegenstände, die er durch verbotene Eigenmacht in Besitz genommen hat.

5. Schon bei der Inbesitznahme hat der Vermieter die Pflicht, ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufzustellen und deren Wert schätzen zu lassen, um dem Mieter eine Sicherung seiner Ansprüche zu ermöglichen.

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IBRRS 2020, 1917

LG Berlin, Beschluss vom 23.06.2020 - 67 T 58/20

Verlangt ein Vermieter mit einem vor dem gesetzlichen Stichtag des § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln zugegangenen Verlangen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete für einen nach dem Stichtag liegenden Zeitpunkt, sind die Kosten des Rechtsstreit im Falle der übereinstimmenden Hauptsachenerledigung gemäß § 91a Abs. 1 ZPO gegeneinander aufzuheben, wenn das Erhöhungsverlangen unter ausschließlicher Zugrundelegung der §§ 558 ff. BGB begründet wäre. Denn es fehlt bislang - für den Fall der Verfassungsgemäßheit des MietenWoG Bln - sowohl an einer höchstrichterlichen Entscheidung zu den von Art. 1 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln ausgehenden einfachrechtlichen Wirkungen auf einen vermieterseits geltend gemachten Zustimmungsanspruch als auch dazu, ob Art. 1 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln auf ein vor dem gesetzlichen Stichtag zugegangenes Erhöhungsverlangen Anwendung findet, mit dem der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete für einen nach dem Stichtag liegenden Zeitpunkt verlangt.*)

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IBRRS 2020, 1920

BGH, Urteil vom 06.03.2020 - V ZR 2/19

Die in einem Grundstückskaufvertrag enthaltene Erklärung des Verkäufers, ihm seien keine unsichtbaren Mängel bekannt, rechtfertigt keine Abweichung von dem Grundsatz, dass den Käufer die Darlegungs- und Beweislast für die unterbliebene Aufklärung über offenbarungspflichtiger Umstände trifft (Bestätigung von Senat, Urteil vom 30.04.2003 - V ZR 100/02, IBR 2003, 1074 - nur online).*)

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Online seit 8. Juli

IBRRS 2020, 1748

OLG Brandenburg, Urteil vom 27.05.2020 - 4 U 87/19

1. Steht dem Erwerber während des Verzugs des Bauträgers mit der Fertigstellung mit der beabsichtigt selbst zu bewohnenden Eigentumswohnung kein vergleichbarer Wohnraum zur Verfügung, hat der Erwerber Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung.

2. Als Ausgangspunkt für die Berechnung des Nutzungswerts der vorenthaltenen Eigentumswohnung können entweder die anteiligen Vorhaltekosten oder die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden.

3. Auf den Nutzungsausfallschaden sind die dem Erwerber tatsächlich entstandenen und vom Bauträger zu tragenden Kosten der Unterbringung in einer Ersatzunterkunft in voller Höhe anzurechnen.

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IBRRS 2020, 1889

LG Berlin, Urteil vom 27.05.2020 - 65 S 233/19

1. Eine - wie hier ausdrücklich im Mietvertrag getroffene - Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, ist vorrangig zu berücksichtigen; auf der Grundlage dieser Vereinbarung ist sodann die Wohnfläche zu berechnen.

2. § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln steht einem Mieterhöhungsverlangen nicht entgegen, dessen Wirkungen vor dem definierten Stichtag 18.06.2029 eintreten.

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IBRRS 2020, 1841

OLG Brandenburg, Beschluss vom 19.06.2020 - 1 AR 12/20

1. Die Bindungswirkung einer Verweisung nach § 281 Abs. 2 ZPO kann nur ausnahmsweise infolge der Verletzung höherrangigen (Verfassungs-)Rechts, namentlich bei der ungenügenden Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) oder bei objektiv willkürlicher Entziehung des gesetzlichen Richters (Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG) entfallen.

2. Im Interesse einer baldigen Klärung und Vermeidung wechselseitiger (Rück-)Verweisungen ist die Willkürschwelle hoch anzusetzen. Die Verweisung muss offenbar gesetzwidrig oder grob rechtsfehlerhaft sein, also gleichsam jeder gesetzlichen Grundlage entbehren.

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