Immobilien- & Baurecht

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Aktuelle Urteile zum Immobilienrecht

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IBRRS 2022, 3527

AG Bad Urach, Urteil vom 07.03.2022 - 1 C 239/21

1. Kann der Mieter eine Mietwohnung wegen Instandsetzungsmaßnahmen nicht nutzen, trägt der Vermieter aufgrund der Risikoverteilung im Wohnungsmietrecht die Aufwendungen des Mieters für eine Ersatzwohnung in angemessenem Umfang.*)

2. Bei dem Ersatz für Verpflegung und Nebenkosten ist zu berücksichtigen, ob der Mieter eigene Aufwendungen erspart.*)

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IBRRS 2022, 3180

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 29.04.2022 - 980b C 41/21

1. Bleibt die Teilnahme eines nicht teilnahmeberechtigten Dritten (hier: ein Rechtsanwalt) in der Eigentümerversammlung unbeanstandet, so liegt darin ein stillschweigender Verzicht auf die Einhaltung der Nichtöffentlichkeit.

2. Ein Beschluss, mit dem ein Rechtsanwalt mit der Geltendmachung eines Anspruchs beauftragt wird, widerspricht nur dann den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ein entsprechender Anspruch offensichtlich nicht besteht bzw. die Eigentümer einen solchen Anspruch nicht für plausibel halten durften.

3. Ob ein Anspruch tatsächlich besteht oder nicht, ist hingegen nicht im Beschlussanfechtungsverfahren zu prüfen, sondern erst in einem etwaig geführten Rechtsstreit, in dem der Anspruch geltend gemacht wird.

4. Den Eigentümern steht es im Rahmen der Privatautonomie grundsätzlich frei, einen Zweitbeschluss zu fassen.

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Online seit gestern

IBRRS 2022, 3523

OLG Dresden, Urteil vom 07.09.2022 - 5 U 816/22

1. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution entsteht bereits mit deren Leistung, ist aufschiebend bedingt durch die Beendigung des Mietverhältnisses sowie die Rückgabe des Mietobjektes und wird fällig, wenn der Sicherungszweck entfällt, wenn also dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Mietsicherheit befriedigen könnte.

2. Der rechtliche Gehalt einer Bestandsaufnahme zum Zustand des Mietobjektes anlässlich von dessen Rückgabe vom Mieter an den Vermieter in einem Übergabeprotokoll ist durch Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB im Einzelfall zu ermitteln, wobei es entscheidend auf den Erklärungswert der Feststellungen auf der Grundlage des Empfängerhorizontes ankommt.

3. Enthält das Übergabeprotokoll die Feststellung bestimmter Schäden am Mietobjekt, so kann das dahin verstanden werden, dass vom Vermieter nur in Bezug auf diese Schäden noch Schadenersatzansprüche geltend gemacht werden können, auch wenn tatsächlich noch weitere (erkennbare) Schäden am Mietobjekt vorhanden sein sollten. Der Sinn und Zweck der Aufnahme von Feststellungen in das Übergabeprotokoll besteht gerade darin, einen späteren Streit über das Vorhandensein und die Art von Schäden am Mietobjekt zu vermeiden. Wird also weitergehend vom Vermieter im Übergabeprotokoll bescheinigt, dass sich das Mietobjekt in einem ordnungsgemäßen Zustand befinde, der Zustand also der vertraglichen Verpflichtung des Mieters entspreche, so kann das vom Empfängerhorizont des Mieters dahin verstanden werden, dass es mit der erfolgten Rückgabe des Mietobjektes sein Bewenden habe und etwaige Schadensersatzansprüche wegen des Zustandes des Mietobjektes vom Vermieter nicht geltend gemacht werden, also im Sinne eines negativen Schuldanerkenntnisses im Sinne von § 397 Abs. 2 BGB.

4. Verwendet die für einen anderen handelnde Person im Rahmen einer Erklärung den Zusatz "i. A.", ist im Rahmen einer Auslegung nach§ 133, 157 BGB welche die Gesamtumstände berücksichtigt, festzustellen, ob der Handelnde wie ein Vertreter die Verantwortung für den Inhalt der von ihm abgegebenen Erklärung übernehmen will oder nicht. Im allgemeinen nichtjuristischen Sprachgebrauch wird nicht immer hinreichend zwischen "Auftrag" und "Vertretung" unterschieden, so dass der Verwendung des Zusatzes "i. A." nicht die Erklärung zu entnehmen ist, der Handelnde werde nicht als Vertreter tätig. Es kommt auf die Gesamtumstände des Auftretens des Handelnden an.

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IBRRS 2022, 2714

LG München I, Urteil vom 24.01.2022 - 15 O 17492/18

1. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 4 BGB gilt für den Nießbrauchsberechtigten hinsichtlich der Betriebskosten entsprechend.

2. Der Nießbrauchsberechtigte ist - im Gegensatz zum Inhaber eines dinglichen Wohnrechts - auch zur Zahlung von verbrauchsunabhängigen Kosten verpflichtet.

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Online seit 29. November

IBRRS 2022, 3207

OLG Hamburg, Urteil vom 26.08.2022 - 11 U 189/20

1. Den Verkäufer einer Wohnung treffen vor Vertragsschluss Aufklärungspflichten für besonders wichtige Umstände. Dies sind Umstände, die für die Willenserklärung des Käufers von ausschlaggebender Bedeutung sind. Aufklärungspflichten ergeben sich auch, wenn eine explizite Nachfrage durch den Käufer nicht erfolgt.

2. Steht ein Teil der Wohnung im Gemeinschaftseigentum, ist darüber aufzuklären. Das gilt auch, wenn faktisch eine Nutzung nur durch den Käufer in Betracht kommt.

3. Der Umstand, dass auf Angaben eines Exposés im notariellen Kaufvertrag nicht verwiesen wird, entlastet den Käufer nicht. Im Rahmen der Haftung wegen vorvertraglicher Haftung (cic) kommt es gerade auf Pflichtverletzungen bei Vertragsanbahnung an.

4. Im Rahmen eines solchen Schadensersatzanspruchs kann der Wohnungskaufvertrag über das Schadensrecht rückabgewickelt werden.

5. Der Ablauf der Anfechtungsfrist wegen Arglist hat keine Auswirkungen auf Ansprüche wegen vorvertraglicher Pflichtverletzung (cic).

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IBRRS 2022, 3506

BGH, Urteil vom 25.10.2022 - VI ZR 1283/20

Zur Beweislastverteilung nach Gefahren- und Organisationsbereichen hinsichtlich der objektiven Verletzung einer vorvertraglichen Schutzpflicht beim Sturz eines Kunden aufgrund einer Verunreinigung des Bodens in einem Warenhaus (Festhaltung Senatsurteil vom 26.09.1961 - VI ZR 92/61, NJW 1962, 31; BGH, Urteil vom 28.01.1976 - VIII ZR 246/74, BGHZ 66, 51).*)

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Online seit 28. November

IBRRS 2022, 3205

AG Düsseldorf, Urteil vom 26.07.2022 - 236 C 127/22

1. Der Mieter ist - auch ohne besondere vertragliche Abrede - verpflichtet, den Vermieter zwecks Besichtigung oder zwecks Durchführung notwendiger Arbeiten in die Wohnung zu lassen.

2. Der Vermieter kann nicht jedweden Anlass zur Begründung für ein Besichtigungsrecht der Wohnung anführen, sondern es müssen besondere Umstände - namentlich konkrete sachliche Gründe, insbesondere zur Gewährleistung der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objekts - vorliegen.

3. Ein solcher Grund liegt in der Notwendigkeit zur Wartung der Gastherme durch den Schornsteinfeger sowie zur Nachmontage von Rauchmeldern.

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IBRRS 2022, 3181

AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 29.04.2022 - 980a C 30/21 WEG

1. Ebenso, wie ein allgemeiner Ausschluss einzelner Eigentümer von Eigentümerversammlungen unzulässig ist, weil dem Mitglied dadurch nicht nur faktisch sein Stimmrecht genommen, sondern ihm darüber hinaus die ebenfalls in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte fallende Befugnis abgeschnitten wird, auf die Willensbildung der Gemeinschaft durch Rede und Gegenrede Einfluss zu nehmen, ist auch ein nur vorübergehenden Ausschluss eines Wohnungseigentümers grundsätzlich unzulässig; ein solcher Eingriff in das Teilnahmerecht ist nur statthaft, wenn auf andere Weise die geordnete Durchführung einer Versammlung nicht gewährleistet werden kann.

2. Vertritt die Verwaltung in der Versammlung auch abwesende Eigentümer, so kann diese von Teilnahme an der Versammlung nicht ausgeschlossen werden, weil sie dadurch während der Dauer der "Bewerbung" eines Gegenkandidaten kein Rederecht für ihre Vollmachtgeber ausüben, also vor allem keinerlei Rück- oder Nachfragen stellen und mit ihren An- und Bemerkungen auf den Willensbildungsprozess der Eigentümerversammlung Einfluss nehmen kann.

3. Bei einem schwer wiegenden Eingriff in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte kommt es nicht darauf an, ob der gefasste Beschluss auch bei einer Mitwirkung des (ausgeschlossenen) Mitglieds die erforderliche Mehrheit gefunden hätte, weswegen auch unbeachtlich ist, dass ein angegriffener Beschluss mit einer großen Mehrheit zu Stande gekommen ist.

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IBRRS 2022, 3438

AG Schöneberg, Urteil vom 10.02.2021 - 771 C 56/20

Es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, die Installation und Wartung von Raumwarnmeldern den Wohnungseigentümern zu überlassen und nicht gemeinschaftlich vorzugehen.

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Online seit 25. November

IBRRS 2022, 3460

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.05.2022 - 33 C 2877/21

1. Zwar kann es an der Ernsthaftigkeit eines etwaigen Überlassungswillens fehlen, wenn der Vermieter lediglich den Willen zur Überlassung der Wohnung an einen Ange­hörigen behauptet, den geltend gemachten Eigenbedarf je­doch lediglich vorschiebt, um einen gegebenenfalls unlieb­samen Mieter loszuwerden.

2. Sollten etwaige Indizien für solch einen Umstand vorliegen, ist zwar nicht ausgeschlos­sen, dass gleichwohl ein ernsthafter Überlassungswille be­steht, jedoch sind insoweit an die Überzeugungsbildung des Gerichts besonders strenge Anforderung zu stellen.

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IBRRS 2022, 3477

AG Bonn, Urteil vom 01.04.2022 - 210 C 44/21

Der Beschluss über die Genehmigung der Erweiterung einer Dachterrasse ist zu unbestimmt, wenn nicht ersichtlich ist, welche konkreten Veränderungen hiermit genehmigt werden, insbesondere im Hinblick auf die optische Gestaltung der Dachterrasse wie etwa die Außenbegrenzung sowie auch das konkrete Ausmaß der Erweiterung.

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IBRRS 2022, 3498

OLG München, Beschluss vom 03.11.2022 - 34 Wx 426/22

1. Gegen die Ablehnung eines Antrags auf Grundbuchberichtigung ist die unbeschränkte Beschwerde nach § 71 Abs. 1 GBO statthaft, wenn die Berichtigung auf der Grundlage einer Bewilligung nach § 19 GBO betrieben wird.*)

2. Die Grundbuchberichtigung durch Wiedereintragung des tatsächlichen Eigentümers nach § 22 GBO erfordert nicht die Bewilligung des Inhabers einer zwischenzeitlich eingetragenen Auflassungsvormerkung nach § 19 GBO.*)

3. Der Nachweis der Vertretungsmacht des Betreuers bei der Erteilung einer Vollmacht zur Stellung des Berichtigungsantrags nach § 13 GBO ist in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO zu führen.*)

4. Die Zustimmung des Eigentümers nach § 22 Abs. 2 GBO bedarf der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO.*)

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Online seit 24. November

IBRRS 2022, 3484

BGH, Urteil vom 26.10.2022 - VIII ZR 390/21

1. Zu den Voraussetzungen einer nicht zu rechtfertigenden Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bei der ernsthaften Gefahr eines Suizids des Mieters im Falle einer Verurteilung zur Räumung.*)

2. Sowohl bei der Feststellung des Vorliegens einer Härte i.S.v. § 574 Abs. 1 BGB als auch bei deren Gewichtung im Rahmen der Interessenabwägung zwischen den berechtigten Belangen des Mieters und denen des Vermieters ist im Einzelfall zu berücksichtigen, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen durch die Unterstützung des Umfelds des Mieters beziehungsweise durch begleitende ärztliche und/oder therapeutische Behandlungen mindern lassen (Anschluss an und Fortführung von Senatsurteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18, Rz. 45, IMRRS 2019, 0719 = BGHZ 222, 133).*)

3. Die Ablehnung einer möglichen Therapie durch den suizidgefährdeten Mieter führt nicht grundsätzlich dazu, dass das Vorliegen einer Härte abzulehnen oder bei der Interessenabwägung den Interessen des Vermieters der Vorrang einzuräumen wäre. Vielmehr ist dieser Umstand im Rahmen der umfassenden Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, bei der auch die Gründe für die Ablehnung, etwa eine krankheitsbedingt fehlende Einsichtsfähigkeit in eine Therapiebedürftigkeit, sowie die Erfolgsaussichten einer Therapie zu bewerten sind.*)

4. Das Angebot einer Ersatzwohnung durch den Vermieter und dessen Ablehnung durch den Mieter sowie die Gründe hierfür sind ebenfalls einzelfallbezogen sowohl bei der Beurteilung, ob eine Härte vorliegt, als auch bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen.*)

5. Zur Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit nach § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB bei unabsehbar fortbestehender Suizidgefahr.*)

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IBRRS 2022, 3474

LG Hamburg, Urteil vom 29.06.2022 - 318 S 73/21

Eine nur "schlagwortartige" Benennung von Erhaltungsmaßnahmen genügt nicht den Anforderungen an einen Ausführungsbeschluss von Sanierungsmaßnahmen.

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Online seit 23. November

IBRRS 2022, 3463

OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.05.2022 - 24 U 368/20

1. Nur ein endgültiger Ausschluss der Minderung, der dem Geschäftsraummieter bei Vorliegen eines den vertragsgemäßen Gebrauch einschränkenden Mangels auch den Rückzahlungsanspruch verwehrt, benachteiligt den Mieter unangemessen gem. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Anschluss an BGH, IMR 2008, 234). Eine explizite Klarstellung, dass dem Mieter noch ein Bereicherungsanspruch verbleibt, ist grundsätzlich nicht erforderlich; eine Ausnahme gilt wegen § 305c Abs. 2 BGB dann, wenn die Klausel zwar auch so verstanden werden kann, dass ein Bereicherungsanspruch verbleibt, eine Gesamtschau der AGB des Vermieters jedoch einen vollständigen Ausschluss des Minderungsrechts nahelegt (Anschluss an BGH, IMR 2008, 234).*)

2. Einer Privatperson als Vermieter kann ein Kündigungsschreiben auch über den Briefkasten einer GmbH, deren geschäftsführender Gesellschafter der Vermieter ist, wirksam zugehen, wenn nach den Umständen des Einzelfalles anzunehmen ist, dass die GmbH als Empfangsvertreterin (§ 164 Abs. 3 BGB) oder als Empfangsbotin des Vermieters fungiert.*)

3. Ansprüche des Vermieters auf Nutzungsersatz gem. §§ 987 ff. BGB bzw. gem. §§ 812 ff. BGB, die in Anspruchskonkurrenz zu § 546a Abs. 1 BGB stehen, setzen voraus, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses tatsächlich Nutzungen i.S.v. § 100 BGB gezogen hat (Anschluss an BGH, IMR 2017, 351).*)

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IBRRS 2022, 3437

LG Düsseldorf, Urteil vom 25.04.2022 - 25 S 74/21

Ein Bereicherungsausgleich erfolgt nicht, wenn Beschlüsse über die Jahresabrechnung für ungültig erklärt werden, da der "Vorrang des Innenausgleichs" - Ausgleich zwischen den Wohnungseigentümern im Abrechnungssystem der Wohnungseigentümergemeinschaft - stattfindet (vgl. BGH, IMR 2020, 421)

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Online seit 22. November

IBRRS 2022, 3216

AG Breisach, Urteil vom 21.10.2022 - 1 C 7/22

Die Bezichtigung des Vermieters der Lüge in einem streitigen Mietverhältnis stellt noch keine erhebliche Pflichtverletzung dar, auf die eine fristlose oder ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gestützt werden könnte.

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IBRRS 2022, 3388

AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 04.08.2022 - 70 C 53/21

Der allgemeine Beschluss, Eigentümer müssten das Betreten des Sondereigentums zu Wartungs- und Reparaturarbeiten zu gestatten, ist für ungültig zu erklären.

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Online seit 21. November

IBRRS 2022, 3426

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 16.11.2022 - 1 ME 106/22

1. Vollstreckt die Bauaufsichtsbehörde eine bauaufsichtliche Verfügung, die ausschließlich das gemeinschaftliche Eigentum (§ 1 Abs. 5 WEG) betrifft, gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, bedarf es aufgrund der ausschließlichen Verwaltungsbefugnis der Gemeinschaft (§ 9a Abs. 2, § 18 Abs. 1 WEG) keiner Duldungsverfügungen gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern.*)

2. Soweit im Innenverhältnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine der bauaufsichtlichen Verfügung entsprechende Beschlussfassung fehlt, wird die fehlende Beschlussfassung durch die wirksame und vollziehbare bauaufsichtliche Verfügung überwunden. Der einzelne Wohnungseigentümer kann die Gemeinschaft nicht unter Berufung auf die fehlende Beschlussfassung hindern, ihren öffentlich-rechtlichen Pflichten aus der Verfügung nachzukommen.*)

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IBRRS 2022, 3396

BGH, Urteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 338/21

Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.07.2022 - VIII ZR 361/21, IMRRS 2022, 1052 = WuM 2022, 542).*)

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IBRRS 2022, 3433

AG Düsseldorf, Urteil vom 07.11.2022 - 33 C 65/22

1. Der Zuschnitt und die Größe einer Wohnung sind wesentliche Eigenschaften, die für einen Mietinteressenten bei der Anmietung einer Wohnung den Ausschlag geben.

2. Der über den Inhalt des Rechtsgeschäfts Irrende darf ein Rechtsgeschäft unabhängig davon anfechten, ob er seinen Irrtum fahrlässig veranlasst hat oder hätte vermeiden können.

3. Bewirbt sich der Mieter auf das Inserat für eine Wohnung, besichtigt dann aber die benachbarte Wohnung und geht fälschlicherweise davon aus, dass seine Wohnung an Größe und Schnitt der besichtigten Wohnung entspricht, kann der Mieter den Mietvertrag anfechten.

4. Aufgrund des riesigen Andrangs bei der Besichtigung für die später angemietete Wohnung ist davon auszugehen, dass die Wohnung innerhalb von sechs bis acht Wochen nach der Anfechtung hätte weitervemietet werden können, so dass der anfechtende Mieter auch nur für diese Zeit einen Mietausfall zu ersetzen hat.

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IBRRS 2022, 3409

AG Paderborn, Urteil vom 09.06.2022 - 51a C 32/22

Den Verpächter trifft keine einklagbare Pflicht auf Erstellung eines Bestandsverzeichnisses. Dies gilt auch im Fall eigenmächtiger Räumung.

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IBRRS 2022, 3430

EuGH, Urteil vom 05.05.2022 - Rs. C-218/21

Anhang IV Nr. 2 der Richtlinie 2006/112/EG des Rates vom 28.11.2006 über das gemeinsame Mehrwertsteuersystem ist dahin auszulegen, dass unter den Begriff "Renovierung und Reparatur von Privatwohnungen" im Sinne dieser Bestimmung Dienstleistungen der Reparatur und Renovierung von Aufzügen in Wohngebäuden mit Ausnahme der Wartungsdienstleistungen für solche Aufzüge fallen.*)

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Online seit 18. November

IBRRS 2022, 3423

AG Schöneberg, Urteil vom 03.03.2021 - 19 C 546/18

Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein be­rechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen, die der Vermieter von einem Untermietzuschlag abhängig machen kann.

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IBRRS 2022, 3108

LG Köln, Urteil vom 09.06.2022 - 29 S 151/21

1. Nach der herrschenden Trennungstheorie ist zwischen der Organstellung und dem Verwaltervertrag zu unterscheiden.

2. Hat der Verband den Verwaltervertrag aus wichtigem Grund gekündigt und lehnt deshalb jegliche weitere Leistung des Verwalters ab, kann dieser die Vergütung weiter verlangen, wenn die Kündigung unwirksam war. Er muss sich allerdings ersparte Aufwendungen hierauf anrechnen lassen. Dabei ist zu berücksichtigen, ob der Verwalter durch den Wegfall des Objekts in der Lage war, fixe Kosten und insbesondere Personal einzusparen. Ist dies nicht der Fall, wird von der Rechtsprechung eine pauschale Ersparnis der variablen Kosten von 20% angenommen.

3. Mit der Neufassung des WEG zum 01.12.2020 kann der Verwalter jederzeit abberufen werden und der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung. Demgemäß steht dem Verband das Recht, ab dem 01.12.2020 den Verwalter jederzeit abzuberufen, zu, demzufolge der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate danach endet.

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Online seit 17. November

IBRRS 2022, 3417

BGH, Urteil vom 05.10.2022 - VIII ZR 307/21

1. Ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands beziehungsweise eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle hat lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung (Bestätigung von Senatsurteil vom 13.10.2021 - VIII ZR 91/20, IMR 2022, 13).*)

2. Diese (beschränkte) Wirkung des Nachholrechts des Mieters entspricht dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers, so dass der an Gesetz und Recht gebundene Richter (Art. 20 Abs. 3 GG) diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern und durch eine judikative Lösung ersetzen darf, die so im Gesetzgebungsverfahren (bisher) nicht erreichbar war (im Anschluss an BVerfGE 69, 315, 372; 82, 6, 12 f.; Bestätigung von Senatsurteil vom 13.10.2021 - VIII ZR 91/20, Rz. 87, IMRRS 2021, 1363 = NZM 2022, 49).*)

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IBRRS 2022, 3397

BGH, Urteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 340/21

Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.07.2022 - VIII ZR 361/21, IMRRS 2022, 1052 = WuM 2022, 542).*)

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IBRRS 2022, 3387

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.09.2022 - 24 U 117/21

1. Die durch die COVID-19-Pandemie bedingte Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts führt nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB (Anschluss an BGH, IMR 2022, 65).*)

2. Treffen die Mietvertragsparteien während der Covid-19-Pandemie Vereinbarungen zur Miethöhe, liegen die Voraussetzungen für eine Anpassung der Geschäftsgrundlage nicht mehr vor, wenn anschließend nachteilige Umstände (z. B. Geschäftsschließungen, Kontaktbeschränkungen, allgemeine Kaufzurückhaltung etc.) eintreten, die auf der Covid-19-Pandemie beruhen. Insoweit genügt die konkret-individuelle Vorhersehbarkeit der Störung.*)

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IBRRS 2022, 3390

AG Wiesbaden, Urteil vom 16.08.2022 - 91 C 650/22

Aufgrund der Gesetzessystematik der WEG Reform 2020 kommt dem Verwaltervertrag keine Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer zu.*)

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Online seit 16. November

IBRRS 2022, 3391

BGH, Urteil vom 28.09.2022 - VIII ZR 336/21

Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.07.2022 - VIII ZR 361/21, IMRRS 2022, 1052 = WuM 2022, 542).*)

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IBRRS 2022, 3326

AG Bonn, Urteil vom 03.06.2022 - 210 C 45/21

1. Der Beschluss über die Gewährung einer Sondervergütung für den Mehraufwand im Zusammenhang mit dem Zensus widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 19 Abs. 1 WEG.

2. Eine Sondervergütung scheidet dann aus, wenn es sich um das Kerngeschäft des Verwalterhandelns handelt, das bereits mit der Grundvergütung abgegolten ist.

3. Bei der Tätigkeit der Hausverwaltung im Zusammenhang mit dem Zensus handelt es sich jedoch nicht um solche Kernbereichstätigkeiten, sondern um eine zusätzliche Tätigkeit aufgrund gesetzlicher Anordnung.

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IBRRS 2022, 3109

AG Siegburg, Urteil vom 31.05.2022 - 150 C 28/21

1. Ein Beschluss oder dessen Ablehnung ist wegen Sittenwidrigkeit nichtig, wenn er gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt.

2. Bei der Anbringung eines Garagentors handelt es sich um eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG n.F, die über eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht und der Zustimmung aller Eigentümer bedarf.

3. Ein reiner Vorbereitungsbeschluss kann regelmäßig nicht angefochten werden.

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IBRRS 2022, 3363

OLG München, Beschluss vom 04.02.2022 - 14 U 9475/21

1. Nach § 2 Nr. 1 c und Nr. 3 der besonderen Bedingungen für die Mietnomadenversicherung ist die Einstandspflicht des Versicherers für Sachschäden auf Fälle beschränkt, in denen es zugleich zu einem Mietausfall unter den weiteren Bedingungen des § 2 Nr. 1 dieser Versicherungsbedingungen gekommen ist.

2. Diese Koppelung der Einstandspflicht für Sachschäden an einen Mietausfall ist weder überraschend noch intransparent. Auch führt sie nicht zur Gefahr einer Aushöhlung des Versicherungsschutzes; der Kernbereich einer Absicherung gegen "Mietnomaden", die nach Kündigung in der Wohnung verbleiben und dort Schäden anrichten, ist vielmehr gewährleistet.

3. Mietnomaden sind Personen, die in der Absicht eine Mietwohnung anmieten und beziehen, die vereinbarte Miete nicht zu entrichten und nach einem rechtskräftigen Räumungstitel die Wohnung nicht selten abgewohnt oder verwüstet hinterlassen und ein solches Verhalten danach wiederholen.

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Online seit 15. November

IBRRS 2022, 3358

OLG Hamm, Urteil vom 13.10.2022 - 18 U 205/21

Notrufendgeräte in einem - vermieteten - Altenheim ("Seniorenzentrum"), die nicht über spezifische Leitungen oder technische Vorrichtungen miteinander verbunden sind, lassen sich nicht als "zentrale Anlage der Haustechnik" im Sinne des Mietvertrags oder auch nur als wesentlicher Bestandteil einer solchen "zentralen Anlage" auffassen.

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Online seit 14. November

IBRRS 2022, 3302

AG Charlottenburg, Urteil vom 06.10.2022 - 202 C 105/22

Wird eine funktionierende "althergebrachte" Klingelanlage gegen eine smarte ausgetauscht, die sich nur über Handy, Festnetztelefon oder Computer bedienen lässt, hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass die Anlage so modifiziert wird, dass ein Klingelton auch ohne diese Hilfsmittel zu hören ist und sich die Tür ebenfalls ohne diese Hilfsmittel öffnen lässt.

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IBRRS 2022, 3357

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 21.10.2022 - 2-13 S 59/22

Ein Wohnungseigentümer kann nach Inkrafttreten des WEMoG gegen einen (ehemaligen) Verwalter weder Auskunfts- noch Rechenschaftsansprüche geltend machen.*)

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IBRRS 2022, 3338

OLG Rostock, Urteil vom 28.10.2022 - 3 U 13/21

1. Befindet sich eine Reihenhausanlage im Inneren einer privaten Ringstraße, hat der Eigentümer eines Reihenhauses Anspruch auf ein Notwegerecht an dem Schenkel der Ringstraße, über welches er auf kürzesten Weg seinen Hauseingang erreichen kann.*)

2. Der Eigentümer eines solchen Reihenhauses muss sich nicht darauf verweisen lassen, den anderen Schenkel der Ringstraße bis zu seinem Grundstück zu nutzen und sodann sein Haus durch den Garten, über die Terrasse und durch das Wohnzimmer zu betreten.*)

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Online seit 11. November

IBRRS 2022, 3329

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 30.08.2022 - 2-13 S 4/22

Wird aufgrund der begrenzten Größe des Versammlungsortes einem Wohnungseigentümer die Teilnahme an der Versammlung verwehrt, ist hierdurch das Teilnahme- und Mitwirkungsrechte des Wohnungseigentümers in gravierender Weise beeinträchtigt, so dass die gefassten Beschlüsse, ohne dass es auf eine Kausalität ankommt, für ungültig zu erklären sind.*)

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IBRRS 2022, 3330

AG München, Urteil vom 23.02.2022 - 1292 C 23544/20 WEG

Vor der Beauftragung von Sachverständigen bedarf es der Einholung von mindestens drei Vergleichsangeboten.

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IBRRS 2022, 3322

OLG Dresden, Urteil vom 15.08.2022 - 4 U 462/22

1. Das Feststellungsinteresse bei der behaupteten Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts durch eine Äußerung liegt nur dann vor, wenn jedenfalls die Möglichkeit besteht, dass durch diese Äußerung dem Verletzten ein materieller Schaden entstanden ist.*)

2. Auch in einem vorausgegangenen Vortrag kann ein Bestreiten nachfolgender Behauptungen der Gegenseite liegen, wenn der Vortrag diesen Behauptungen widerspricht (Anschluss an BGH, Beschluss vom 21.06.2022 - VIII ZR 225/21).*)

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IBRRS 2022, 2925

BayObLG, Urteil vom 19.09.2022 - 102 AR 5/22

1. § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO bezieht sich aus Zweckmäßigkeitsgründen nicht nur auf die örtliche, sondern in entsprechender Anwendung auch auf die sachliche Zuständigkeit.

2. Der Wert einer Beseitigungsklage wird allgemein durch das Interesse des Klägers an der Beseitigung bestimmt. Bei der Störung von Grundeigentum ist der Wertverlust maßgeblich, den die Sache durch die Störung erleidet. Der für die Beseitigung der Störung erforderliche Kostenaufwand ist dagegen grundsätzlich unerheblich.

3. Der Streitwert einer Unterlassungsklage bemisst sich am Interesse des Klägers am Verbot der Handlung, also der Unterlassung der Eigentumsbeeinträchtigung.

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Online seit 10. November

IBRRS 2022, 3309

LG Berlin, Urteil vom 23.08.2022 - 67 S 44/22

Zu einem auf § 862 Abs. 1, § 858 Abs. 1 BGB beruhenden Unterlassungsanspruch, wenn der Nutzer eines Tiefgaragenstellplatzes sein Fahrzeug länger als 90 Sekunden innerhalb der Tiefgarage "warmlaufen" lässt.*)

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IBRRS 2022, 3301

AG Kreuzberg, Urteil vom 30.11.2021 - 13 C 119/21

1. Haben die Parteien des Mietvertrags bei Neuvermietung eine Staffelmiete vereinbart, so ist § 556d BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Höhe ist statt des Beginn des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird.

2. Die Mietenbegrenzungsverordnung Berlin von 2015 ist rechtmäßig und verfassungskonform.

3. Auch wenn das Verbot von Umgehungsgeschäften nicht ausdrücklich in den §§ 556 ff. BGB niedergelegt ist, gilt dieser Schutz als allgemeiner Rechtsgrundsatz auch dann, wenn der Umgehungsschutz erforderlich ist, damit der Zweck eines Verbots nicht vereitelt wird.

4. Dementsprechend sind ein am gleichen Tag geschlossener Mietvertrag über eine Wohnung und ein Mietvertrag über einen Keller als einheitlicher Mietvertag anzusehen.

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Online seit 9. November

IBRRS 2022, 3311

AG Oldenburg, Urteil vom 13.06.2022 - 16 C 32/21

Für die zulässige Dauer einer Wohnungseigentümerversammlung gibt es keine gesetzliche Regelung. Maßgeblich sind die besonderen Umstände des Einzelfalles.

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IBRRS 2022, 2781

AG Bonn, Beschluss vom 14.12.2021 - 27 C 115/19

1. Die Änderung eines Verteilungsschlüssels setzt voraus, dass die Wohnungseigentümer hierfür die entsprechende Kompetenz besitzen, die sich entweder aus dem Gesetz oder einer Vereinbarung ergeben kann. Soweit die erforderliche Kompetenzzuweisung nicht vorliegt, ist ein dennoch gefasster Beschluss nichtig.

2. Nach § 16 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer hinsichtlich der darin näher bezeichneten Betriebs- und Verwaltungskosten den gesetzlichen oder den im Wege der Vereinbarung festgelegten Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss ändern, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

3. Ein Wohnungseigentümer darf grundsätzlich darauf vertrauen, dass die bis zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels angefallenen Kosten nach dem bis dahin geltenden (bisherigen) Schlüssel umgelegt werden.

4. Eine Abweichung hiervon kommt nur ausnahmsweise bei Vorliegen besonderer Umstände in Betracht, etwa wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt.

5. Die Ungültigkeitserklärung kann auf rechnerisch selbstständige und abgrenzbare Teile der Jahresabrechnung beschränkt werden, dies gilt insbesondere bei Zugrundelegung eines fehlerhaften Verteilungsschlüssels und sich eine unzutreffende Kostenverteilung in der Regel nicht auf die Gesamtabrechnung auswirkt, sondern nur auf die Einzelabrechnungen - und dies auch nur im Umfang der betroffenen Positionen.

6. Für Einzelwirtschaftspläne gilt nichts anderes.

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Online seit 8. November

IBRRS 2022, 3300

BGH, Urteil vom 05.10.2022 - VIII ZR 117/21

1. Die Kosten eines externen Dienstleisters für die regelmäßige Kontrolle der Restmüllbehälter des Mietobjekts auf Einhaltung der satzungsmäßigen Vorgaben für die Mülltrennung und für die bei fehlerhafter Abfalltrennung erfolgende Nachsortierung von Hand sind im Wohnraummietverhältnis gem. § 2 Nr. 8 BetrKV auf den Mieter umlegbare Betriebskosten.*)

2. Die Kosten für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von in den Mieträumen angebrachten Rauchwarnmeldern sind im Wohnraummietverhältnis als "sonstige Betriebskosten" i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV auf den Mieter umlegbar. Sie werden von einer vertraglichen Umlagevereinbarung erfasst, welche die Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen auf den Mieter vorsieht. Dem stehen Regelungen in den Bauordnungen der Länder (hier: § 48 Abs. 4 Satz 4 BauO-BE), nach denen (öffentlich-rechtlich) die Wartung dem Mieter obliegt, nicht entgegen.*)

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IBRRS 2022, 3262

LG München I, Urteil vom 25.05.2022 - 14 S 16374/21

1. Der Mieter hat regelmäßig Anspruch auf eine Erlaubnis zur Installation einer Wallbox für das Laden eines Elektrofahrzeugs in der Garage.

2. Moralische Vorbehalte des Vermieters gegenüber der Nutzung von Elektroautos vermögen eine Unzumutbarkeit der Erlaubniserteilung nicht zu rechtfertigen.

3. Das Abstellen eines E-Autos in der Garage stellt einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache dar. Dagegen lässt sich nicht einwenden, E-Autos würden einer erhöhten Brandgefahr unterliegen.

4. Ob ein in zweiter Instanz konkretisiertes Vorbringen neu i.S.d. § 531 Abs. 2 ZPO ist, hängt davon ab, wie allgemein es in erster Instanz gehalten war. Es ist jedenfalls dann neu, wenn es einen sehr allgemein gehaltenen erstinstanzlichen Vortrag konkretisiert oder erstmals substanziiert wird.

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IBRRS 2022, 3286

AG Charlottenburg, Urteil vom 27.05.2022 - 73 C 54/21

1. Wird ein Fehler in der Jahresabrechnung festgestellt, der sich notwendig auf die Ergebnisse ausgewirkt hat, dann ist der gesamte Beschluss für ungültig zu erklären, denn eine Beschränkung auf einzelne abgrenzbare Rechnungspositionen ist schon deshalb nicht mehr möglich, weil das zu Grunde liegende Rechenwerk gar nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung ist.

2. Ein Beschlussmangel genügt zur Ungültigerklärung des Beschlusses.

3. Die Entlastung des Beirats widerspricht regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung, solange noch keine fehlerfreie Abrechnung vorliegt.

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Online seit 7. November

IBRRS 2022, 3287

BGH, Urteil vom 16.09.2022 - V ZR 214/21

Ist bei einer Wohnungseigentumsanlage mit verschiedenen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung der anteilige Verbrauch einer oder mehrerer Nutzergruppe(n) entgegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV a.F. nicht mit einem separaten Wärmemengenzähler vorerfasst worden, entspricht die Abrechnung der Heizkosten in der Regel dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Ermittlung des Verbrauchs im Wege einer rechnerisch zutreffenden Differenzberechnung unter Berücksichtigung der ermittelten Verbrauchsdaten erfolgt.*)

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IBRRS 2022, 3265

LG Berlin, Urteil vom 11.10.2022 - 67 S 111/22

Die Wirksamkeit einer auf die unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte gestützten Kündigung des Mietverhältnisses kann über die Pflichtverletzung des Mieters hinaus dessen Zuwiderhandeln gegen einen vom Vermieter vor Ausspruch der Kündigung zu erwirkenden Unterlassungstitel erfordern.*)

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