Immobilien- & Baurecht

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Aktuelle Urteile zum Immobilienrecht

Online seit heute

IBRRS 2020, 1195

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 28.04.2020 - 4 C 118/19

1. Das Mieterhöhungsverlangen muss die ortsübliche Vergleichsmiete nicht betragsmäßig beziffern.

2. Ein einfaches Bestreiten der Wohnfläche durch den Mieter ist unerheblich.

3. Die echte Rückwirkung eines Verbots ist auch im Bereich des Zivilrechts grundsätzlich unzulässig und kann nur unter sehr engen Voraussetzungen als zulässig angesehen werden. Dementsprechend kann das MietenWoG Bln keine Mieterhöhungen vor seinem Inkrafttreten am 23.02.2020 verbieten.

4. Allerdings können solche Mieterhöhungen nach Inkrafttreten des MietenWoG Bln nach § 134 BGB unwirksam werden.

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Online seit gestern

IBRRS 2020, 1448

LG Berlin, Urteil vom 11.03.2020 - 64 S 51/19

Entsprechend seiner Überschrift regelt § 199 BGB nicht nur den "Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist", sondern darüber hinaus besondere "Verjährungshöchstfristen", die gerade unabhängig von dem Beginn der Verjährung Geltung beanspruchen und sich auch gegenüber der für bestimmte mietrechtliche Ansprüche in § 548 BGB besonders geregelten Verjährung durchsetzen.*)

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IBRRS 2020, 1151

LG Mönchengladbach, Beschluss vom 02.03.2020 - 4 S 147/19

1. Werden Funk-Heizkostenverteiler vermietet, so erstreckt sich der vertragsgemäße Gebrauch auch darauf, dass diese durch jedermann, der über einen passenden Empfänger verfügt, und ohne Mitwirkung des Vermieters ausgelesen werden kann - sofern nicht auf eine eingeschränkte Nutzbarkeit hingewiesen wird bzw. diese allgemein ersichtlich ist.

2. Können die Funk-Heizkostenverteiler ausschließlich vom Vermieter ausgelesen werden, so sind sie mangelhaft.

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Online seit 27. Mai

IBRRS 2020, 1433

BGH, Urteil vom 24.01.2020 - V ZR 295/16

1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Unterlassungsansprüche, die dem einzelnen Wohnungseigentümer zur Abwehr von Störungen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums zustehen, auch dann nicht durch Beschluss an sich ziehen, wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum von den Störungen betroffen ist. In einem solchen Fall können nur die Ansprüche vergemeinschaftet werden, die auf die Abwehr der Störungen des Gemeinschaftseigentums gerichtet sind.*)

2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüche wegen Störungen des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen und ist dann allein zuständig für die gerichtliche Geltendmachung gegenüber dem Dritten.

3. Die Vergemeinschaftung der Ansprüche der Wohnungseigentümer, die das Unterlassen einer zweckwidrigen Nutzung eines Wohnungseigentums zum Gegenstand haben, ist zulässig.

4. Die Vergemeinschaftung der Unterlassungsansprüche begründet die alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft für deren gerichtliche Geltendmachung und führt folglich dazu, dass ein bereits klagender Eigentümer nicht mehr prozessführungsbefugt ist. Er ist allerdings nicht gezwungen, seine Klage zurückzunehmen oder deren Abweisung als unzulässig hinzunehmen, sondern kann dem nachträglichen Fortfall der Prozessführungsbefugnis durch eine Erledigungserklärung Rechnung tragen.

5. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann hingegen Unterlassungsansprüche, die dem einzelnen Wohnungseigentümer zur Abwehr von Störungen im räumlichen Bereich seines Sondereigentums zustehen, auch dann nicht durch Beschluss an sich ziehen, wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum von den Störungen betroffen ist.

6. Ein Wohnungseigentümer ist berechtigt, gegen den Mieter eines anderen Wohnungseigentümers vorzugehen.

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IBRRS 2020, 1302

LG Dortmund, Beschluss vom 19.02.2020 - 1 T 7/20

1. Die Eigentümerliste muss bis zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung der jeweiligen Instanz vorliegen.

2. Die Frage über eine Schriftsatzfrist zur Vorlage der Eigentümerliste erübrigt sich, wenn das Gericht einen weiteren Verhandlungstermin anberaumt.

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Online seit 26. Mai

IBRRS 2020, 1427

AG Stuttgart, Urteil vom 28.04.2020 - 31 C 5490/18

Zur Bewertung der Wohnfläche von Gemeinschaftsflächen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eines WG-Zimmers.*)

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IBRRS 2020, 1187

BGH, Beschluss vom 07.04.2020 - VIII ZR 383/18

Der Wert der Beschwer einer Verurteilung des Vermieters zum Rückbau begonnener und den Mietgebrauch des Mieters beeinträchtigender Bauarbeiten bemisst sich nicht nach den Kosten des Rückbaus, sondern gem. §§ 2, 3 und 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der aufgrund des Mangels gegebenen Mietminderung.

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Online seit 25. Mai

IBRRS 2020, 1368

LG Osnabrück, Urteil vom 29.01.2020 - 1 S 117/19

Wird für eine vermietete Immobilie eine Verwertungskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausgesprochen, kann im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung zu berücksichtigen sein, ob ein erheblicher Sanierungsstau besteht. Hat der Vermieter gegen die ihm obliegenden Instandhaltungspflichten verstoßen und die Immobilie dem sichtbaren Verfall preisgegeben, kann er sich nicht darauf berufen, dass das Unterbleiben von Renovierungsarbeiten nicht mit dem Ziel erfolgt sei, später eine Verwertungskündigung auszusprechen.

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IBRRS 2020, 1398

LSG Bayern, Urteil vom 29.04.2020 - L 11 AS 656/19

Aufwendungen für eine Garage oder einen (Tiefgaragen-)Stellplatz stellen ausnahmsweise Unterkunftsbedarfe gem. § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II dar, wenn die konkret im Streit stehende Wohnung nur zusammen mit der Garage oder dem Stellplatz angemietet oder behalten werden kann ("fehlende Abtrennbarkeit"). Die rechtliche oder tatsächliche Möglichkeit der Untervermietung von Garage oder (Tiefgaragen-)Stellplatz gehört systematisch nicht zur Frage der Abtrennbarkeit in diesem Sinne, sondern zur Frage, ob der Leistungsberechtigte i.S.d. § 22 Abs. 1 Satz 3 SGB II zur Kostensenkung verpflichtet ist. Sind die Gesamtaufwendungen für die Bruttokaltmiete inklusive der nicht abtrennbaren Aufwendungen für eine Garage oder einen (Tiefgaragen-) Stellplatz angemessen, sind diese vom Träger der Grundsicherung nach dem SGB II zu übernehmen.*)

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IBRRS 2020, 1345

LG München, Beschluss vom 11.12.2019 - 1 S 8293/19 WEG

1. Ein Ersatzanspruch gem. § 14 Nr. 4 Halbs. 2 WEG besteht grundsätzlich nur, wenn der betroffene Eigentümer gem. § 14 Nr. 4 Halbs. 1 WEG zur Duldung des Betretens und der Benutzung der in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile verpflichtet ist.

2. Ein eigenmächtiges Handeln des Verwalters, das weder durch wirksamen Beschluss der Wohnungseigentümer noch durch wirksam getroffene Vereinbarung mit den Wohnungseigentümer oder durch das Gesetz legitimiert ist, kann dem Verband nicht als dessen Handeln zugerechnet werden.

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Online seit 22. Mai

IBRRS 2020, 1385

BGH, Urteil vom 20.03.2020 - V ZR 317/18

1. Die Abgrenzung zwischen einem Grundstücksnießbrauch und einer Benutzungsdienstbarkeit richtet sich allein formal danach, ob dem Berechtigten eine umfassende Nutzungsbefugnis (ggfs. unter Ausschluss einzelner Nutzungen) oder nur einzelne Nutzungsmöglichkeiten eingeräumt werden.*)

2. Ein Sondernutzungsrecht kann nicht selbständig mit einer Dienstbarkeit belastet werden.*)

3. Ausübungsbereich einer Grunddienstbarkeit kann eine Sondernutzungsfläche sein, die dem belasteten Sondereigentum zugeordnet ist; sie kann auch den alleinigen Ausübungsbereich darstellen.*)

4. Berechtigt eine Dienstbarkeit zur Nutzung von Sondereigentum, ist die Berechtigung vorbehaltlich einer abweichenden Regelung in der Eintragungsbewilligung dahingehend zu verstehen, dass sie auch die Nutzung der Fläche umfasst, an der ein dem Sondereigentum zugeordnetes Sondernutzungsrecht besteht. Die Befugnis zur Nutzung einer solchen Fläche muss daher nicht schlagwortartig im Grundbuch selbst gekennzeichnet werden.*)

5. Für eine Aufhebung oder Übertragung des Sondernutzungsrechts ist die Zustimmung des Dienstbarkeitsberechtigten gemäß §§ 876, 877 BGB erforderlich; können die übrigen Wohnungseigentümer jedoch gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG eine Änderung oder Aufhebung des Sondernutzungsrechts verlangen, ist auch der Dienstbarkeitsberechtigte zur Zustimmung verpflichtet.*)

6. Überschreitet der Dienstbarkeitsberechtigte die Grenzen einer zulässigen Nutzung, wie sie sich aus den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer untereinander ergeben, stehen den Wohnungseigentümern - nicht anders als gegen den Mieter - Ansprüche aus § 1004 BGB zu.*)

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IBRRS 2020, 1384

BGH, Urteil vom 20.03.2020 - V ZR 61/19

1. Der Verkäufer eines bebauten Grundstücks muss den Käufer grundsätzlich nicht ungefragt darüber unterrichten, dass im Zeitpunkt des Vertragsschlusses keine Gebäudeversicherung besteht; ebensowenig muss er ihn über eine nach Vertragsschluss erfolgte Beendigung einer solchen Versicherung informieren. Dies gilt auch dann, wenn eine Gebäudeversicherung nach der Verkehrsanschauung üblich ist.*)

2. Erklärt der Verkäufer dagegen vor oder bei Abschluss des Kaufvertrags, dass eine Gebäudeversicherung besteht und wird das Versicherungsverhältnis vor Umschreibung des Eigentums beendet, trifft ihn in aller Regel die vertragliche Nebenpflicht, den Käufer hierüber unverzüglich zu unterrichten.*)

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Online seit 20. Mai

IBRRS 2020, 1389

OLG Hamm, Urteil vom 08.04.2020 - 30 U 107/19

1. Die auf § 25 Abs. 2 GlüStV gestützte behördliche Untersagung des Betriebs mehrerer Spielhallen in einem Gebäude stellt einen Sachmangel der Mietsache dar, wenn der Betrieb von mehreren Spielhallen als einer von mehreren Zwecken im Mietvertrag bestimmt worden ist (im Anschluss an KG, Urteil vom 14.07.2014 - 8 U 140/13, NJOZ 2014, 1688 ff.). Denn die Ursache des behördlichen Verbots liegt in der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts.*)

2. Ist in dem Mietvertrag das Risiko gewerberechtlicher Genehmigungen auf den Mieter vereinbart, führt dies nicht zu einer abweichenden Beurteilung. Denn damit ist für gewöhnlich nicht die Überwälzung des Risikos der baulichen Beschaffenheit des Mietobjektes für den vereinbarten Vertragszweck vom Vermieter auf den Mieter gewollt.*)

3. Der Mieter kann sich auf ein Minderungsrecht wegen treuwidrigen Verhaltens nicht berufen (§ 242 BGB), wenn er durch Ausübung einer ihm vertraglich eingeräumten Verlängerungsoption einen auf einer ihm bekannten Gesetzesänderung beruhenden (unbehebbaren) Sachmangel erst herbeiführt. Eine direkte oder analoge Anwendung von § 536b BGB kommt insoweit aber nicht in Betracht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 05.11.2014 - XII ZR 15/12, IMR 2015, 24 = NJW 2015, 402 ff.).*)

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Online seit 19. Mai

IBRRS 2020, 1379

BGH, Urteil vom 24.01.2020 - V ZR 110/19

Bei der Neubestellung eines Verwalters ist es regelmäßig geboten, den Wohnungseigentümern die Angebote der Bewerber oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote grundsätzlich innerhalb der Einladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG zukommen zu lassen.*)

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IBRRS 2020, 1164

AG Neukölln, Urteil vom 16.10.2019 - 13 C 397/18

1. Eine danach auf § 12 Abs. 1 Satz 1 WBVG gestützte Kündigung aus wichtigem Grund ist auch verschuldensunabhängig wirksam sein, wenn sich etwa im Falle der wiederholten Bedrohung und Verletzung der körperlichen Integrität der Mitarbeiter und -bewohner die objektive Gefährlichkeit des Mieters in einem Umfang gezeigt hat, die dem Vermieter ein Festhalten am Vertrag unzumutbar macht.

2. Demgegenüber muss für eine auf § 12 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 WBVG gestützte Kündigung das vertragswidrige Verhalten des Verbrauchers zusätzlich schuldhaft sein. Handelt der Verbraucher nicht schuldhaft, weil er sein Verhalten infolge einer Krankheit nicht steuern kann, kann die Kündigung nicht auf § 12 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 WBVG gestützt werden.

3. Schließlich muss das vertragsverletzende Verhalten so gröblich sein, dass dem Unternehmer keine Fortsetzung des Vertrages zugemutet werden kann. Dies ist anzunehmen, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen Unternehmer und Verbraucher irreparabel geschädigt ist.

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Online seit 18. Mai

IBRRS 2020, 1331

LG Berlin, Urteil vom 03.03.2020 - 67 S 212/19

1. Soweit sich der Schuldner bei zweifelhafter Rechtslage dafür entscheidet, die von ihm geforderte Leistung nicht zu erbringen, geht er das Risiko, dass sich seine Einschätzung später als falsch erweist, zumindest fahrlässig ein und hat deshalb seine Nichtleistung zu vertreten, wenn er - wie in einem späteren Rechtsstreit festgestellt wird - zur Leistung verpflichtet war.

2. § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB ist für die ordentliche Kündigung nicht - auch nicht analog - anwendbar.

3. Der nachträgliche Ausgleich bestehender Mietrückstände kann nur ganz ausnahmsweise und im Einzelfall als zureichender Gesichtspunkt angesehen werden, um ein Berufen auf die wirksame ordentliche Kündigung als rechtsmissbräuchlich erscheinen zu lassen.

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IBRRS 2020, 1351

LG Berlin, Beschluss vom 12.05.2020 - 67 T 38/20

Es ist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO allenfalls dann gerechtfertigt, die Räumungsfristgewährung unter die Bedingung der Leistung der Nutzungsentschädigung zu stellen, wenn zum Zeitpunkt der Bewilligungsentscheidung die berechtigte Besorgnis der unterbleibenden oder jedenfalls nicht rechtzeitigen oder vollständigen Leistung der Nutzungsentschädigung durch den Räumungsschuldner besteht.*)

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IBRRS 2020, 1340

FG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 03.03.2020 - 5 K 1193/17

Durch die Überlassung (nur) zur Verwertung nach § 170 Abs. 2 InsO erfolgt keine echte Freigabe aus dem Insolvenzbeschlag, so dass die aus der Veräußerung durch den absonderungsberechtigten Gläubiger resultierende Einkommensteuer Masseverbindlichkeit ist.*)

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Online seit 15. Mai

IBRRS 2020, 1330

OLG Bamberg, Beschluss vom 18.02.2020 - 4 U 191/19

1. Der Vermieter kann sich durch eine schuldhaft unberechtigte Kündigung nach § 280 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig machen, wenn der Mieter daraufhin auszieht und infolgedessen Vermögenseinbußen erleidet.

2. Durch den Abschluss eines Zeitmietvertrags ist das Erlangungsinteresse des Vermieters ausreichend gesichert. Eine ordentliche Kündigung ist daher nicht möglich.

3. Der Mieter kann Ersatz des durch die Anmietung und Renovierung von Ersatzräumlichkeiten entstandenen Schadens verlangen.

4. Dem Mieter ist auch kein Mitverschulden vorzuwerfen, wenn er auf die Wirksamkeit der Kündigung vertraut, statt sich auf eine rechtliche Auseinandersetzung einzulassen.

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Online seit 14. Mai

IBRRS 2019, 0807

BGH, Urteil vom 07.02.2019 - III ZR 38/18

Zur Transparenzkontrolle vorformulierter Klauseln in Verträgen nach dem Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz über die Verpflichtung des Pflegebedürftigen zur Tragung der Unterkunfts- und Verpflegungskosten sowie der betriebsnotwendigen Investitionsaufwendungen.*)

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IBRRS 2020, 1322

LG Hamburg, Urteil vom 30.04.2020 - 418 HKO 117/18

1. Im Rahmen der Belegeinsicht erstreckt sich das Einsichtsrecht des Mieters grundsätzlich auf die Originalunterlagen; er muss sich grundsätzlich nicht auf die Vorlage von Kopien verweisen lassen.

2. Sollten Originalbelege nicht mehr umfassend vorhanden sein, so muss der Vermieter jedenfalls im Einzelnen darlegen und benennen, wo solche noch vorhanden sind und diese vorlegen.

3. Der Mieter muss sich auf eingescannte Daten verweisen lassen, wenn das vom Vermieter gewählte Scanverfahren zur Dokumentenspeicherung und -verwaltung fälschungssicher ist.

4. Zu den vom Vermieter vorzulegenden Abrechnungsunterlagen gehören grundsätzlich auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung erforderlich ist.

5. Kein Einsichtsrecht hat der Mieter nur in solche Belege, die sich ausschließlich auf nicht umlagefähige Kosten beziehen.

6. Ein Mieter kann im Übrigen auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts beanspruchen, um sich über die Richtigkeit der Kostenverteilung Klarheit zu verschaffen.

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IBRRS 2020, 1161

AG Bremen, Urteil vom 29.11.2019 - 25 C 405/19

1. Grundsätzlich ist ein befristeter Kündigungsausschluss uneingeschränkt zulässig. Dies gilt auch für die Vereinbarung im einem Formularvertrag.

2. Gibt der Formularvertrag unter der Überschrift "Mietdauer und Kündigung" in erheblicher Breite die gesetzlichen Kündigungsvorschriften wieder und ist dazwischen ohne weitere Hervorhebung im Anschluss an die Mietdauer der Kündigungsverzicht untergebracht, so ist der Kündigungsausschluss unwirksam.

3. Lässt die Regelung zudem nicht erkennen, ob die Dauer des Kündigungsverzichts sich auf den Ausspruch der Kündigung oder den Eintritt der Kündigungswirkung erstrecken soll, ist die entsprechende Klausel auch unklar und missverständlich.

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IBRRS 2020, 1319

OLG Köln, Beschluss vom 06.01.2020 - 2 Wx 373/19

1. Mit einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO kann weder auf den Abschluss eines Rechtsgeschäfts hingewirkt werden, das Grundlage der einzutragenden Rechtsänderung sein soll, noch dem Antragsteller aufgegeben werden, eine erst noch zu erklärende Eintragungsbewilligung eines unmittelbar betroffenen Dritten beizubringen. Das gilt auch dann, wenn eine Vormerkung wegen Erlöschens des gesicherten Anspruchs gelöscht werden soll und der Unrichtigkeitsnachweis nicht geführt ist.

2. Für den Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit i. S. v. § 22 GBO hat der Antragsteller grundsätzlich lückenlos jede Möglichkeit auszuräumen, die der Unrichtigkeit der gegenwärtigen Grundbuchlage und der Richtigkeit der begehrten Eintragung entgegenstehen könnte. Lediglich ganz entfernt liegende, nur theoretische Möglichkeiten müssen nicht widerlegt werden.

3. Der Nachweis des Todes des Berechtigten genügt als Nachweis für die Unrichtigkeit eines Grundbucheintrags über eine Rückauflassungsvormerkung, wenn sich aus der zugrunde liegenden Vereinbarung explizit oder durch Auslegung ergibt, dass mit dem Tod des Berechtigten der Sicherungsfall nicht mehr eintreten kann. Allerdings reicht in diesen Fällen der Todesnachweis dann nicht zum Beleg für die Grundbuchunrichtigkeit, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Vormerkung auch einen zu Lebzeiten entstandenen, aber bis zum Tod des Berechtigten nicht mehr durchgesetzten und nach § 1922 BGB auf die Erben übergegangenen Übertragungsanspruch sichert.

4. Ist in der Bewilligung zwar ausdrücklich angeordnet worden, dass der Rückübertragungsanspruch nicht vererblich und nicht übertragbar ist und mit dem Tode des Veräußerers erlischt, aber nicht eindeutig geregelt, ob dies auch für den Fall gelten sollte, dass der Anspruch bereits entstanden, aber infolge des Todes des Berechtigten nicht mehr durchgesetzt werden konnte, kann nicht mit der erforderlichen Eindeutigkeit ausgeschlossen werden, dass die Bewilligenden die Unvererblichkeit und das Erlöschen des Anspruchs in diesem Fall nicht gewollt hätten. Der Unrichtigkeitsnachweis ist dann allein mit dem Nachweis des Todes des Berechtigten nicht geführt.

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Online seit 13. Mai

IBRRS 2020, 1297

OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.09.2017 - 24 U 216/16

Wird ein Gewerbeobjekt zum Zwecke des Betriebs eines Wettbüros für Sportwetten vermietet, so liegt ein zu einer Minderung des Mietzinses auf Null führender Mangel vor, wenn aufgrund der Lage der Mindestabstand zu geschützten Einrichtungen gem. § 22 Abs. 1 GlücksspielVO NRW nicht eingehalten wird. Dieser Mangel fällt in den Verantwortungs- und Risikobereich des Vermieters, denn die Gebrauchsbeschränkung beruht auf der konkreten Beschaffenheit, nämlich der Lage der Mietsache. Jedenfalls in einem Formularmietvertrag kann der Vermieter dieses Risiko nicht dem Mieter überbürden. Ein Mangel liegt bereits vor, wenn die zuständige Behörde noch nicht eingeschritten ist, allerdings in einem Vorbescheid bereits die Versagung der Nutzungsänderungsgenehmigung angekündigt hat.*)

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IBRRS 2020, 1129

LG Hamburg, Urteil vom 30.10.2019 - 318 S 45/18

1. Von einer erheblichen bzw. nachteiligen Veränderung des optischen Gesamteindrucks kann nur ausgegangen werden, wenn sie von außen, beispielsweise von der Straße, vom Hof oder Garten aus sichtbar ist.

2. Bringt ein Eigentümer auf seiner Terrasse einen Sichtschutz an, der aufgrund der davor wachsenden Büsche und Sträucher von außen nicht zu sehen ist, liegt demnach keine optische Beeinträchtigung vor.

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IBRRS 2020, 1130

LG Hamburg, Urteil vom 22.05.2019 - 318 S 90/18

1. Wenn nur die sofortige Vornahme einer bestimmten Maßnahme ordnungsgemäß ist und dies von einem Wohnungseigentümer verlangt wird, der andernfalls Schäden an seinem Sondereigentum erleidet, müssen die Wohnungseigentümer ausnahmsweise an der Versammlung teilnehmen und entsprechend abstimmen.

2. Die Annahme, ein bestimmtes Abstimmungsverhalten sei pflichtwidrig, setzt allerdings voraus, dass eine Maßnahme zur Abstimmung gestellt wird. Bloße "Kenntnisse" der Wohnungseigentümer oder "Hinweise" an diese genügen hier nicht, denn es besteht keine Pflicht der übrigen Wohnungseigentümer, ihrerseits Beschlussanträge zu stellen oder auf die Aufnahme bestimmter Tagesordnungspunkte durch die Verwaltung hinzuwirken.

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Online seit 12. Mai

IBRRS 2020, 1077

LG Berlin, Urteil vom 27.11.2019 - 65 S 112/19

1. Eine Klausel in einem Heimvertrag, die ein einseitiges Entgelterhöhungsrecht des Heimträgers vorsieht, ist unwirksam.

2. Regelmäßig weiß dies ein Heimbewohner nicht, so dass einer Rückforderung der gezahlten Entgelterhöhungen § 814 BGB nicht entgegensteht.

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IBRRS 2020, 1224

AG Brühl, Urteil vom 03.04.2020 - 23 C 182/18

1. Vermietet ein Vermieter zusammen mit einer Mietwohnung einen Kellerraum, vermietet diesen im laufenden Mietverhältnis jedoch unerlaubt an einen anderen Mieter weiter, schuldet er zur Berechnung der Mietminderungsansprüche für das durch verbotene Eigenmacht entzogenen Nutzungsrecht gem. § 242 BGB Auskunft darüber, seit welchem Zeitpunkt die Weitervermietung erfolgte.*)

2. Ein Vermieter hat zu dokumentieren, welche Kellerräume er an welche Mieter vermietet. Bedient er sich zur Erfüllung seiner Vermieterpflichten einer Hausverwaltung, kann sich daher nicht darauf berufen, dass ihm diese Auskunftserteilung aufgrund eines Wechsels der Hausverwaltung unmöglich wäre, denn er kann bei der früheren Verwalterin dazu Erkundigungen einholen.*)

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IBRRS 2020, 1128

LG Stuttgart, Beschluss vom 06.08.2019 - 19 T 390/18

1. Die Beschwerde der obsiegenden Partei gegen eine Streitwertfestsetzung ist ausnahmsweise zulässig, wenn sie von einem Rechtsanwalt vertreten wurde.

2. Auch im Gebührenrecht gilt, dass Streitwerte dann nicht zusammenzuaddieren sind, wenn sie wirtschaftlich identisch sind.

3. Der Beschluss über die Sanierungsmaßnahmen und die Finanzierung derselben - mittels dreier Sonderumlagen - sind wirtschaftlich identisch.

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Online seit 11. Mai

IBRRS 2020, 1103

AG Schöneberg, Urteil vom 16.03.2020 - 4 C 98/19

1. Der Ausgleich von Mietrückständen schützt nicht vor einer Räumungsverpflichtung.

2. Die Schonfristzahlung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB "zerstört" nur eine fristlose Kündigung.

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IBRRS 2020, 0981

LG Itzehoe, Urteil vom 06.09.2019 - 10 O 55/16

1. Ist objektiv nicht nur ein auffälliges, sondern ein besonders grobes Missverhältnis der Leistungen festzustellen, so spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass die subjektiven Voraussetzungen des Tatbestands des Wuchers erfüllt sind.

2. Ein solches auffälliges, grobes Missverhältnis wird bei Grundstückskaufverträgen sowie Kaufverträgen über vergleichbar wertvolle bewegliche Sachen regelmäßig schon dann angenommen, wenn der Wert der Leistung annähernd doppelt so hoch ist wie derjenige der Gegenleistung.

3. Wer sich auf ein besonders grobes Missverhältnis der Leistungen beruft, muss dies auch beweisen.

4. Bei dem auffälligen Missverhältnis handelt es sich nicht um einen festen Wert. Jedenfalls liegt er unter dem für ein besonders grobes Missverhältnis notwendigen Wert.

5. Ein auffälliges Missverhältnis liegt jedenfalls dann nicht vor, wenn die Diskrepanz bei unter 50% liegt.

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IBRRS 2019, 2508

BGH, Urteil vom 18.06.2019 - X ZR 107/16

1. Die vom (mit-)beschenkten Partner des eigenen Kindes geteilte oder jedenfalls erkannte Vorstellung des Schenkers, eine zugewendete Immobilie werde vom eigenen Kind und dessen Partner dauerhaft als gemeinschaftliche Wohnung oder Familienwohnung genutzt, kann die Geschäftsgrundlage eines Schenkungsvertrages bilden (Bestätigung von BGH, Urteile vom 19.01.1999 - X ZR 60/97, NJW 1999, 1623, und vom 03.02.2010 - XII ZR 189/06, BGHZ 184, 190).*)

2. Die Schenkung begründet jedoch kein Dauerschuldverhältnis. Für einen Wegfall der Geschäftsgrundlage reicht es deshalb nicht aus, dass die Lebensgemeinschaft nicht bis zum Tod eines der Partner Bestand hat. Hat jedoch die gemeinsame Nutzung der Immobilie entgegen der mit der Schenkung verbundenen Erwartung nur kurze Zeit angedauert, kommt regelmäßig ein Wegfall der Geschäftsgrundlage in Betracht.*)

3. In diesem Fall ist der Schenker in der Regel berechtigt, vom Schenkungsvertrag zurückzutreten und das gesamte Geschenk oder dessen Wert zurückzufordern.*)

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Online seit 8. Mai

IBRRS 2020, 1251

KG, Urteil vom 15.08.2019 - 8 U 209/16

1. Sieht der Mietvertrag die Mietzahlung ab Übergabe der Räume an den Mieter (zum Zweck des Eigenausbaus) in einem noch nicht eröffneten Einkaufszentrum vor, liegt nach Ablauf der vorausgesetzten Ausbauzeit ein zur Minderung auf Null führender Sachmangel vor, wenn das Center nicht eröffnet wird. Verlangt der Vermieter trotz der Minderung auf Null Mietzahlung unter Berufung auf eine (der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB standhaltende) Klausel, die den Miete bei Vorliegen eines streitigen Sachmangels auf einen Rückzahlungsanspruch nach § 812 BGB verweist, so kann dem entgegenstehen, dass die Berufung des Verwenders auf eine wirksame Klausel unter den besonderen Umständen des Einzelfalls gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen kann. Jedenfalls wenn der Sachmangel (die fehlende Eröffnung des Centers und die daraus folgende Gebrauchsuntauglichkeit der Mieträume) unstreitig ist, wegen der gänzlichen Gebrauchsuntauglichkeit keine Feststellungen zum Maß der Minderung erforderlich sind und die Rechtsauffassung zur Minderung auf Null bereits durch höchstrichterliche Rechtsprechung zum selben Objekt gesichert ist, ist es nicht gerechtfertigt, den Mieter - unter Inkaufnahme einer Existenzbedrohung - zur Zahlung der nach Auffassung des erkennenden Gerichts sogleich zurückzugewährenden Miete zu verurteilen.*)

2. Eine formularmäßige, vom Vermieter gestellte Betriebskostenumlageklausel, welche die Flächen von Großmietern nur bis zur Größe von 1.000 qm und bei zweigeschossigen Mietflächen mit 50% der tatsächlichen Fläche berücksichtigt, verzerrt den flächenbezogenen Abrechnungsmaßstab zu Gunsten dieser Großmieter und ist wegen unangemessener Benachteiligung der Kleinmieter nach § 307 BGB unwirksam.*)

3. Folge der Unwirksamkeit ist eine Umlage nach dem Verhältnis der tatsächlichen Gesamtmietfläche des Einkaufszentrums zu den tatsächlichen Einzelmietflächen.*)

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IBRRS 2020, 1272

AG Offenbach, Urteil vom 08.11.2019 - 320 C 9/19

1. Ficht ein Eigentümer pauschal sämtliche Beschlüsse einer Eigentümerversammlung an, weil ihm zum Zeitpunkt des Ablaufs der Klagefrist kein Protokoll der Eigentümerversammlung vorliegt, und erklärt er nach dessen Vorliegen die Erledigung hinsichtlich einiger der Beschlüsse, hat er die Kosten der (Teil-)Erledigung zu tragen.

2. Diese Kosten sind auch nicht dem Verwalter nach § 49 Abs. 2 WEG aufzuerlegen, weil dieser nicht zur Versendung des Protokolls der Eigentümerversammlung nach der Versammlung verpflichtet ist.

3. Der Verwalter hat die Kosten einer Beschlussanfechtung zu tragen, wenn er in die Jahresabrechnung Kosten eingestellt hat, deren Ausgleich aus der Instandhaltungsrücklage zuvor beschlossen worden war.

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Online seit 7. Mai

IBRRS 2020, 1253

BGH, Urteil vom 14.02.2020 - V ZR 159/19

1. Die Anwendung der Grundsätze über die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft setzt nicht voraus, dass es sich bei dem Ersterwerb von dem teilenden Eigentümer um einen Bauträgervertrag handelt. Diese Grundsätze gelten vielmehr unabhängig davon, ob der Erwerbsvertrag eine Errichtungs-, Herstellungs- oder Sanierungsverpflichtung umfasst, für jeden Ersterwerb vom teilenden Eigentümer.*)

2. Werdender Wohnungseigentümer ist auch derjenige, der nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne von dem teilenden Eigentümer Wohnungseigentum erwirbt und durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung und Übergabe der Wohnung eine gesicherte Rechtsposition erlangt. Hierbei macht es keinen Unterschied, ob ein solcher Ersterwerb von dem teilenden Eigentümer während der eigentlichen Vermarktungsphase oder erst längere Zeit nach deren Abschluss erfolgt (Fortführung von Senat, Urteil vom 11.05.2012 - V ZR 196/11, IMR 2012, 325 = BGHZ 193, 219 Rz. 12).*)

IBRRS 2020, 1219

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 08.01.2020 - 5 W 83/19

Die Vereinbarungen, wonach eine Änderung des vereinbarten Verwendungszwecks und wesentliche bauliche Veränderungen der Bauwerke und Nebenanlagen bzw. deren teilweiser oder ganzer Abbruch der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Grundstückseigentümers bedürfen, können mit dinglicher Wirkung zum Inhalt eines Erbbaurechts gemacht werden.*)

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Online seit 6. Mai

IBRRS 2020, 1237

BGH, Urteil vom 08.04.2020 - XII ZR 120/18

1. Wie jede schuldrechtliche Vereinbarung muss diejenige über eine Betriebskostenumlage bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, um wirksam zu sein. Weitergehende Anforderungen an die Transparenz einer individualvertraglichen Betriebskostenvereinbarung bestehen hingegen anders als bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 02.05.2012 - XII ZR 88/10, IMR 2012, 273 = NJW-RR 2012, 1034).*)

2. Der in einem Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff "Betriebskosten" erfasst dann, wenn sich kein übereinstimmendes abweichendes Begriffsverständnis der Vertragsparteien feststellen lässt, auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition nach § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB i.V.m. § 2 BetrKV einbezogenen Kostenarten (Fortführung von BGH, Urteil vom 10.02.2016 - VIII ZR 137/15, IMR 2016, 141 = NJW 2016, 1308).*)

3. Einer einzelvertraglichen Vereinbarung, wonach der Mieter sämtliche Betriebskosten zu tragen hat, fehlt es im Bereich der Gewerberaummiete nicht an der für eine Vertragsauslegung erforderlichen Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit.*)

4. Eine solche Regelung erfasst auch dann alle von der Betriebskostenverordnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgelisteten Kostenarten, wenn sich ihr eine mit "insbesondere" eingeleitete Aufzählung einzelner Kostenarten aus dem Katalog anschließt.*)

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IBRRS 2020, 1223

OLG Brandenburg, Urteil vom 18.02.2020 - 3 U 65/19

1. Grundsätzlich gilt, dass dann, wenn der Mieter die Räumlichkeiten vereinbarungsgemäß sowohl zu Wohn- als auch zu Gewerbezwecken nutzen kann, ein Mischraummietverhältnis vorliegt. Es kommt dabei nicht darauf an, ob der Mieter einen bestimmten Teil der Räumlichkeiten ausschließlich gewerblich nutzt und in dem anderen ausschließlich wohnt oder ob er die Räume in Ihrer Gesamtheit sowohl zum Wohnen als auch zu Gewerbezwecken nutzt.

2. Auch wenn die Parteien getrennte Verträge über die Wohn- und Geschäftsräume geschlossen haben, kann der zu ermittelnde Parteiwille ergeben, dass ein einheitliches Vertragsverhältnis gewollt ist, dies z. B. dann, wenn die Parteien beide Vereinbarungen inhaltlich aufeinander abstimmen und als Einheit bezeichnen oder aber, wenn sie den Bestand des einen Vertrages von dem anderen abhängig machen. Folge eines solchen einheitlichen Rechtsverhältnisses ist, dass dieses auch nur insgesamt gekündigt werden kann.

3. Der schuldhaft eine materiell unbegründete Kündigung aussprechende Vermieter haftet dem Mieter aus vertraglicher Nebenpflichtverletzung gemäß § 280 Abs. 1 BGB auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, die dieser zur Abwehr der Kündigung aufwendet. Beim Vorwurf einer fahrlässig begangenen positiven Vertragsverletzung sind strenge Maßstäbe anzulegen; das Risiko eines Rechtsirrtums trägt grundsätzlich der Schuldner, also der die unberechtigte Kündigung aussprechende Vermieter, es sei denn, er ist unverschuldet zu der irrtümlichen Beurteilung des Kündigungsrechts gelangt.

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IBRRS 2020, 1220

BGH, Beschluss vom 21.11.2019 - V ZB 75/19

Es gibt keinen allgemeinen Grundsatz, dass ein Grundstückseigentümer, der auf seinem Grundstück ein Mobilheim aufstellt, eine Verbindung mit dem Grund und Boden nur zu einem vorübergehenden Zweck im Sinne des § 95 BGB vornehmen will. Maßgeblich sind stets alle Umstände des Einzelfalls, die Rückschlüsse auf den Willen des Grundstückseigentümers zulassen.*)

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IBRRS 2020, 0799

LG Bamberg, Urteil vom 13.03.2020 - 41 S 32/19 WEG

§ 45 Abs. 1 WEG erfasst nicht solche Konstellationen, in denen an einen einzelnen Wohnungseigentümer als Beklagten zuzustellen ist.

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Online seit 5. Mai

IBRRS 2020, 1217

OLG Brandenburg, Beschluss vom 03.02.2020 - 3 W 125/19

1. Ein Anspruch aus § 546a BGB setzt voraus, dass die Mietsache dem Vermieter vorenthalten wird, d. h. der Mieter dem Vermieter - in Widerspruch zu dessen Willen - die Mietsache nicht zurückgibt. In welchem Zustand sich die Mietsache bei der Rückgabe befindet, ist grundsätzlich ohne Bedeutung, so dass allein darin, dass der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem oder einem sonst nicht vertragsgemäßen Zustand überlässt, noch keine Vorenthaltung gesehen werden kann. Dementsprechend ist eine Vorenthaltung der Mietsache zu verneinen, wenn ein Mieter die Mietsache zurückgibt, ohne die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen auszuführen (ebenso BGH BeckRS 2010, 22121).

2. Die Vorenthaltung der Mietsache endet erst mit der Erfüllung der Rückgabepflicht. Hierzu gehört neben der Übertragung des unmittelbaren Besitzes die Räumung der Mietsache. Zwar ist die Pflicht zur Rückgabe auch erfüllt, wenn nur noch einzelne Gegenstände in den Räumen zurückbleiben. Hinsichtlich der zurückgelassenen Gegenstände ist jedoch darauf abzustellen, ob der Vermieter bei wertender Betrachtung den Besitz an der gesamten Mietsache sofort ausüben kann. Das ist nicht der Fall, wenn schwer transportable Gegenstände zurückbleiben.

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IBRRS 2020, 1146

OLG Brandenburg, Beschluss vom 17.03.2020 - 3 U 53/19

Zahlt ein eigentlich zur Zahlung verpflichteter Mieter nicht, kommt er mangels Verschulden nicht in Verzug, wenn eine Ungewissheit über Bestehen und Umfang der Schuld etwa deshalb besteht, weil der zu Grunde liegende Sachverhalt unklar ist.

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Online seit 4. Mai

IBRRS 2020, 1147

OLG Koblenz, Beschluss vom 12.03.2020 - 9 WF 757/19

1. Bei einer aus Eheleuten bestehenden Eigentümergemeinschaft an einem Anwesen hat ein Ehegatte gegen den anderen Ehegatten jedenfalls gemäß §§ 687 Abs. 2, 681, 666 BGB einen Auskunftsanspruch hinsichtlich der durch die Vermietung des Anwesens erzielten Einnahmen und Ausgaben, denn die entgeltliche Überlassung eines gemeinschaftlichen Gegenstandes ist grundsätzlich als Fruchtziehung eine Verwaltungsmaßnahme gemäß §§ 744, 745 BGB, zu der ein Ehegatte bzw. Miteigentümer gemäß § 744 Abs. 1 BGB allein nicht berechtigt ist.)

2. Sofern bei einer aus Eheleuten bestehenden Eigentümergemeinschaft an einem Anwesen eine Verwaltungs- und Benutzungsregelung getroffen wurde, nach welcher ein Ehegatte allein das Anwesen vermieten kann, folgt der Auskunftsanspruch unmittelbar aus § 666 BGB.

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IBRRS 2020, 1196

OLG Koblenz, Urteil vom 23.04.2020 - 1 U 1852/19

1. Zurückbehaltungsrechte gegen den Rückgabeanspruch des Vermieters stehen weder dem Mieter noch den weiteren nach § 546 Abs. 2 BGB zur Rückgabe verpflichteten Dritten zu; § 570 BGB.*)

2. Dieser Ausschluss betrifft auch Zurückbehaltungsrechte aus § 1000 BGB.*)

3. Einen Verwendungsersatz nach §§ 994, 996 BGB kann der (durch Miet- oder Pachtvertrag) berechtigte Besitzer auch dann nicht geltend machen, wenn im Zeitpunkt der Geltendmachung seine Berechtigung beendet war. Dies gilt vor allem für Verwendungen, die er in der Zeit seiner Berechtigung vorgenommen hat.*)

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Online seit 30. April

IBRRS 2020, 1144

VG Freiburg, Beschluss vom 17.04.2020 - 4 K 4710/19

1. Das Gebot, die Zweckentfremdung einer Wohnung zu beenden, kann auf §§ 1, 3 PolG-BW gestützt werden (im Anschluss an VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 17.12.1980 - 6 S 722/80; Beschluss vom 09.11.1982 - 10 S 1906/82; Beschluss vom 24.02.1983 - 10 S 2738/82; Urteil vom 21.03.1983 - 10 S 2567/82; Urteil vom 22.10.1998 - 10 S 275/97).*)

2. Die Verpflichtung, Internetangebote und Buchungsmöglichkeiten für eine als Ferienwohnung zweckentfremdete Wohnung zu löschen, konkretisiert lediglich das Gebot, die Zweckentfremdung der Wohnung zu beenden.*)

3. Zur Frage der Umwidmung von Wohnraum durch den Abschluss eines Gewerberaummietvertrags (hier verneint).*)

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IBRRS 2020, 1169

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 18.02.2020 - 2-13 S 140/19

1. Fassen Miteigentümer einer Wohnung, die zu einer Wohnungseigentumsanlage gehört, Beschlüsse über die Verwaltung der im gemeinsamen Bruchteilseigentum liegenden Wohnung, können diese nicht im Beschlussanfechtungsverfahren nach § 46 WEG angefochten werden.*)

2. Derartige Verfahren sind keine Wohnungseigentumssachen nach § 43 WEG.*)

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