Immobilien- & Baurecht

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Aktuelle Urteile zum Immobilienrecht

Online seit heute

IBRRS 2023, 2453

AG Dresden, Urteil vom 16.02.2023 - 143 C 2593/22

1. Die Abgabe der Kündigungserklärung in einem Schriftsatz, der mit einer qualifiziert elektronischen Signatur versehen elektronisch bei Gericht eingereicht wird, genügt dem Schriftformerfordernis (§ 126a Abs. 1 BGB). Soweit der qualifiziert signierte Schriftsatz, der die Kündigung enthält, dem Prozessbevollmächtigten des Beklagten zusammen mit dem Transfervermerk, der das Ergebnis der Integritätsund Signaturprüfung aufweist, zugeht, ist das Schriftformerfordernis erfüllt.

2. Hat der besonders empfindliche Mieter nichts Besonderes vereinbart, kann er nur die Einhaltung des für alle geltenden Standards erwarten.

3. Durch einen Legionellenbefall von 100 kbE/100 ml wird zwar der in der Trinkwasserverordnung genannte Maßnahmewert überschritten, der Gebrauch der Mietsache jedoch nicht beeinträchtigt.

4. Erst bei Überschreitungen ab 10.000 kbE/100 ml kann von einer möglichen Gesundheitsgefahr ausgegangen werden und liegt somit ein Mangel der Mietsache vor.

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IBRRS 2023, 2597

LG Berlin, Beschluss vom 08.02.2023 - 14 T 1361/23

Eine Verlängerung der Räumungsfrist kommt nur in Betracht, wenn der Schuldner sich intensiv um eine Ersatzwohnung bemüht hat. Dabei beginnt die Handlungsfrist bei klarer Sach- und Rechtslage mit Erhalt der Kündigung, spätestens aber mit Stattgabe der Räumungsklage in erster Instanz oder einem Hinweis des Erstgerichts auf erhebliche Erfolgsaussichten der Räumungsklage.

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Online seit 22. September

IBRRS 2023, 2485

AG Landshut, Urteil vom 10.02.2023 - 14 C 831/22

1. Auch ohne besondere Gestattung ist eine Ladung zur Eigentümerversammlung mittels E-Mail grundsätzlich zulässig.

2. Die Eigentümerversammlung muss immer prüfen und ggf. feststellen, ob die Formalien einer ordnungsgemäßen Einberufung gewahrt sind, schon um formelle Beschlussmängel zu vermeiden. Dass dann das Ergebnis dieser Prüfung in die Form eines Beschlusses gekleidet wird, ist nicht fehlerhaft.

3. Ein Beschluss mit dem die Stromabrechnung, die Heizkostenabrechnung und die Hausgeldabrechnung für ein bestimmtes Jahr pauschal genehmigt wird, ist im Gesetz nicht vorgesehen und kann insbesondere keine Anspruchsgrundlage für Nachschüsse sein, die gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern gefordert werden. Mangels Beschlusskompetenz ist daher die Nichtigkeit solcher Beschlüsse festzustellen.

4. Der Erwerb von Waschgeräten vom ehemaligen Verwalter entspricht regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Kaufpreis den Zeitwert nicht übersteigt.

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IBRRS 2023, 1870

LG Lübeck, Urteil vom 26.06.2023 - 10 O 298/22

Eine Gemeinde, die die Beseitigung einer Eigentumsstörung begehrt, geht hierbei als Grundstückseigentümerin und nicht als Trägerin öffentlicher Gewalt vor. Als Grundstückseigentümerin kann sie - genauso wie Private - rechtswidrige Beeinträchtigungen ihres Eigentums abwehren.

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IBRRS 2023, 2571

LG München I, Beschluss vom 12.09.2023 - 14 T 9699/23

Sehbehinderte dürfen nicht einfach darauf verwiesen werden, sich die Schriftsätze von ihrem Anwalt vorlesen zu lassen. Sie haben vielmehr das Recht, die Dokumente selbst und eigenständig zur Kenntnis zu nehmen, und zwar so oft wie gewünscht. Deshalb müssen die Betroffenen kostenlos Audiodateien erhalten.

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Online seit 21. September

IBRRS 2023, 2493

OLG Brandenburg, Urteil vom 27.06.2023 - 3 U 88/22

1. Klauseln, die für sich allein betrachtet unbedenklich erscheinen, können auch dann unwirksam sein, wenn sich erst aus der Kombination mit anderen - für sich betrachtet ebenfalls wirksamen - Regelungen eine gesetzlich missbilligte Wirkung einstellt.

2. Die Kombination einer Staffelmiete mit einer Indexklausel kann unwirksam sein, als durch die - zeitgleich zur Indexierung wirksam werdende - Staffelmiete ein "Floaten" unmöglich ist, also eine Anpassung nach oben und nach unten entsprechend der Indexveränderung dauerhaft ausbleiben muss. Insbesondere die Kombination einer automatischen Wertsicherungsklausel mit einer nur nach oben ausgerichteten Staffelmiete kann unzulässig sein, wenn "der Mietzins während der Laufzeit des Vertrags auf Grund der Staffelvereinbarung nur steigen kann".

3. Der "Lebenshaltungsindex aller privaten Haushalte in Deutschland" ist identisch mit dem Verbraucherpreisindex.

4. Weigert sich eine Partei, an der Beauftragung des Schiedsgutachters mitzuwirken, ist die andere Partei nach allgemeiner Ansicht berechtigt, den Gutachter allein zu beauftragen.

5. Das Gutachten eines Schiedsgutachters ist regelmäßig auch dann verbindlich, wenn der Sachverständige den Parteien kein rechtliches Gehör gewährt hat.

6. Eine unmittelbare oder eine entsprechende Anwendung der Vorschriften des Schiedsgerichtsverfahrens auf den Schiedsgutachtervertrag ist nicht möglich.

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IBRRS 2023, 2487

AG Mainz, Urteil vom 09.01.2023 - 73 C 14/22

1. Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen.

2. Die Erheblichkeit einer Verpflichtung ist im Verhältnis zum Volumen des Wirtschaftsplans zu bewerten, so dass der absolute, betragsmäßige Grenzwert abhängig ist von der Größe der Gemeinschaft; diskutiert wird ein Grenzwert von 2% bis 5% des Volumens des Wirtschaftsplans.

3. Demnach ist der Verwalter nicht berechtigt, ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer kostenpflichtige Desinfektionsmaßnahmen zum Schutz vor dem Coronavirus in der Liegenschaft zu veranlassen, wenn die Erheblichkeitsschwelle hierdurch überschritten wird.

4. Diese Maßnahmen sind auch nicht durch die Notgeschäftsführung gedeckt, da die Maßnahmen über zwei Jahre erfolgten.

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IBRRS 2023, 2575

OVG Niedersachsen, Urteil vom 19.04.2023 - 9 LB 189/20

1. Der Mietwert der Wohnung multipliziert mit einem Nutzungsfaktor für die sog. Mischnutzung ist ein zulässiger Maßstab der Zweitwohnungsteuer.*)

2. Die Ermittlung des Mietwerts nach der auf 12 Monate hochgerechneten, aufgrund des Mietvertrages im Erhebungszeitraum geschuldeten Nettokaltmiete ist zulässig. Wird auf die geschuldete Nettokaltmiete abgestellt, schließt dies die Anwendung dieser Regelung auf Fälle aus, in denen der Eigentümer Nutzer und Innehaber der Zweitwohnung ist.*)

3. Die Bemessung der Zweitwohnungsteuer bei selbstgenutzten Eigentumswohnungen anhand einer Schätzung der Jahresnettokaltmiete in ortsüblicher Höhe in Anlehnung an den jeweils aktuellen Mietspiegel ist nicht zu beanstanden.*)

4. Ein Steuersatz von 14 v. H. der Jahresnettokaltmiete als Mietwert wirkt nicht erdrosselnd.*)

5. Bei der Beurteilung der Frage, ob die Möglichkeit zur Eigennutzung einer Zweitwohnung vertraglich ausgeschlossen ist, muss auf den Wortlaut und den Inhalt bestehender Verträge abgestellt und von deren Einhaltung ausgegangen werden, sofern dem nicht konkrete Anhaltspunkte entgegenstehen. Daher genügt nicht schon jeder formal-vertragliche Ausschluss über die Verfügbarkeit der Zweitwohnung (ständige Senatsrechtsprechung, vgl. Senatsbeschluss vom 14.05.2014 - 9 ME 230/13, NVwZ 2014, 1040).*)

6. Die Nachholung der Schätzung der Nettokaltmiete aufgrund eines rückwirkend ersetzten Steuermaßstabs ist zulässig und beruht nicht auf einem vorherigen sog. Schätzausfall.*)

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Online seit 20. September

IBRRS 2023, 2545

LG Berlin, Beschluss vom 09.02.2023 - 65 S 111/22

1. Bei von einem Nachbargrundstück ausgehenden Beeinträchtigungen durch Lärm- und Schmutzimmissionen hat der Mieter die Darlegungs- und gegebenenfalls Beweislast für den Mangel als solchen und die Anknüpfungstatsachen für die eingetretene Mietminderung zu tragen.

2. Die Anforderungen an den Vortrag des Mieters gehen dabei zwar nicht über das hinaus, was er - etwa im Fall einer nicht als sozial adäquat hinzunehmenden - Lärmbeeinträchtigung aus einer Nachbarwohnung darlegen und beweisen müsste. Sie bleiben allerdings auch nicht dahinter zurück.

3. Der Mieter hat vorzutragen, welche Art von Beeinträchtigungen zu welchen Tageszeiten und über welche Zeitdauer in welcher Frequenz ungefähr aufgetreten sind.

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IBRRS 2023, 2562

OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.09.2023 - 24 U 47/22

1. Der Verstoß gegen eine Konkurrenzschutzklausel in einem Mietvertrag stellt einen Mietmangel gem. § 536 Abs. 1 BGB dar.*)

2. Ein Vermieter verstößt nicht gegen eine individualvertraglich vereinbarte Konkurrenzschutzklausel im Mietvertrag, welche eine Vermietung an Unternehmen untersagt, "die mit dem Geschäftsbereich des Mieters direkt konkurrieren", wenn der Mieter eine physiotherapeutische Praxis betreibt und der Vermieter nachfolgend Räume an einen Heilpraktiker mit dem Schwerpunkt amerikanische Chiropraktik vermietet. Denn der vereinbarte Konkurrenzschutz erfasst nicht sämtliche Tätigkeiten, die in therapeutischen Einwirkungen auf den Bewegungsapparat bestehen.*)

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Online seit 19. September

IBRRS 2023, 2543

AG Köpenick, Urteil vom 10.11.2022 - 9 C 148/21

Bei umfassender Würdigung aller Umstände des Einzelfalls haben die Mieter einen wichtigen Kündigungsgrund gem. § 543 Abs. 1 BGB im Fall der fortgesetzten vorsätzlichen Täuschung des Vermieters bei den Betriebskostenabrechnungen.

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IBRRS 2023, 2203

AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 24.11.2022 - 70 C 25/22

Das Rechtsinstitut des Vertrags mit Schutzwirkung für Dritte eröffnet keine Schadensersatzansprüche des Sondereigentümers gegen den Verwalter.

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IBRRS 2023, 2544

KG, Beschluss vom 01.11.2022 - 1 W 362/22

Der Eigentümer eines Grundstücks ist grundsätzlich nicht zur Beschwerde berechtigt, wenn das Grundbuchamt auf seine Anregung die Einleitung von - weiteren - Ermittlungen zum Rechtsnachfolger des verstorbenen Eigentümers eines Nachbargrundstücks ablehnt. Allein der Wunsch des Anregenden, das Nachbargrundstück zu erwerben, begründet kein Beschwerderecht.*)

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Online seit 18. September

IBRRS 2023, 2553

BGH, Urteil vom 05.07.2023 - VIII ZR 94/21

1. Zur rechtzeitigen Bekanntmachung der Begründung zur Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 (im Anschluss an Senatsurteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19, IMR 2020, 312 = BGHZ 225, 352).*)

2. Zur Frage der Anwendbarkeit der §§ 556d ff. BGB im Falle von zwischen denselben Parteien separat geschlossenen Verträgen über die Anmietung einer Wohnung und über die Nutzung eines Kellers.*)

3. Zur Berechnung der bei Mietbeginn zulässigen Miethöhe im Fall der Indexmiete gem. § 557b Abs. 4 BGB.*)

IBRRS 2023, 2549

LG Berlin, Beschluss vom 19.07.2023 - 64 S 260/22

Eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigungserklärung kann als i.S.d. § 242 BGB missbräuchlich einzuordnen sein, wenn nicht die Auswahl der Wohnung und des zu kündigenden Mietverhältnisses den tatsächlichen Bedürfnissen und Wünschen der Bedarfsperson folgte, sondern umgekehrt die Bedürfnisse und Wünsche der Bedarfsperson erst durch die Auswahl der Wohnung geweckt und bestimmt wurden.*)

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IBRRS 2023, 2548

LG Karlsruhe, Urteil vom 04.09.2023 - 11 S 68/22

Bei einer die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtenden Vergütungsvereinbarung muss zumindest die Person des Anwalts durch die Eigentümerversammlung bestimmt werden. Eine weitergehende Delegation an den Verwalter ist - abgesehen von tatsächlich geringfügigen Vergütungsbeträgen - durch Beschluss nicht möglich.*)

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Online seit 15. September

IBRRS 2023, 2484

AG Neukölln, Urteil vom 09.05.2023 - 18 C 298/22

1. Die Bedrohung anderer Mieter und Bewohner des Hauses mit einer schweren Körperverletzung bzw. sogar mit dem Tod ist vom Vermieter nicht hinzunehmen und stellt einen Kündigungsgrund dar.

2. Eine Abmahnung ist nicht erforderlich.

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IBRRS 2023, 2531

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.09.2023 - 2-13 S 130/22

1. Die Klage auf Feststellung, dass an einer Fläche ein Sondernutzungsrecht besteht, ist gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten, wenn diese die Fläche – hier durch Errichtung eines Weges – als Gemeinschaftseigentum nutzt.*)

2. Ändert der Kläger seine in erster Instanz gegen die übrigen Eigentümer erhobene Feststellungsklage in der Berufungsinstanz, ist die Verweigerung der Zustimmung der Beklagten rechtsmissbräuchlich. Ob die Parteiänderung dabei voraussetzt, dass sie erst nach Einlegung und Begründung einer zulässigen Berufung (vgl. BGH, NJW 2001, 226) gegen die in erster Instanz verklagten übrigen Eigentümer erfolgt, ist zweifelhaft, hier aber nicht entscheidungserheblich.*)

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Online seit 14. September

IBRRS 2023, 2516

LG Berlin, Urteil vom 22.08.2023 - 67 S 79/23

Waren die §§ 556d ff. BGB zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses verfassungsgemäß und landesrechtlich wirksam in Vollzug gesetzt, bleibt es im Falle der Preisrechtswidrigkeit der urspünglichen Mietzinsabrede gem. §§ 556g Abs. 1 Satz 2, 556d Abs. 1, Abs. 2 BGB bei deren teilweiser Unwirksamkeit, auch wenn sich die §§ 556d ff. BGB zu einem späteren Zeitpunkt als verfassungswidrig erweisen oder auslaufen sollten.*)

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IBRRS 2023, 2517

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.09.2023 - 2-13 S 98/21

Ist ein Teil des Gemeinschaftseigentums (hier: Gartenfläche) nur über eine Fläche zu erreichen, für die ein Sondernutzungsrecht bestellt ist (hier: Hoffläche), unterliegt das Sondernutzungsrecht einer immanenten Schranke, die dazu führt, dass die anderen Eigentümer dieses zum Erreichen der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Fläche durchqueren können.*)

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Online seit 13. September

IBRRS 2023, 2510

BGH, Urteil vom 16.06.2023 - V ZR 251/21

1. Wird ein der Jahresabrechnung zu Grunde liegender Beschluss über eine von dem Gesetz oder einer Vereinbarung abweichende Kostenverteilung rechtskräftig für ungültig erklärt, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu der Erstellung einer korrigierten Jahresabrechnung verpflichtet und kann jeder Wohnungseigentümer eine solche verlangen; über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse haben die Wohnungseigentümer auf der Grundlage der korrigierten Abrechnung neu zu beschließen (Fortführung von Senat, Urteil vom 10.07.2020 - V ZR 178/19, Rz. 23 ff., IMR 2020, 421 = WuM 2020, 595).*)

2. Wird ein Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung, der einer bereits beschlossenen Jahresabrechnung zu Grunde liegt, rechtskräftig für ungültig erklärt, muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach Treu und Glauben von der weiteren Durchsetzung der Nachschussforderungen aus der Jahresabrechnung absehen.*)

3. Weil mit der Rechtskraft des Urteils, mit dem ein in der Abrechnung berücksichtigter Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung für ungültig erklärt wird, lediglich die Durchsetzbarkeit der Nachschussforderung entfällt, müssen bis zu diesem Zeitpunkt entstandene Schäden wegen Zahlungsverzugs von einem säumigen Wohnungseigentümer ersetzt werden. Eine bereits erhobene Zahlungsklage kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ab diesem Zeitpunkt für erledigt erklären mit der Folge, dass die Kosten regelmäßig dem säumigen Wohnungseigentümer aufzuerlegen sind.*)

IBRRS 2023, 2500

LG Berlin, Urteil vom 09.05.2023 - 37 O 445/22

1. Die missbräuchliche Rechtsausübung (hier: der Kündigung) liegt nur dort vor, wo der Berechtigte (hier: der Vermieter) kein schutzwürdiges Eigeninteresse verfolgt oder überwiegende schutzwürdige Interessen der Gegenpartei entgegenstehen und die Rechtsausübung im Einzelfall zu einem grob unbilligen, mit der Gerechtigkeit nicht mehr zu vereinbarenden Ergebnis führen würde.

2. Ein Stufenverhältnis bzw. einen Vorrang von Vertragsanpassung vor Kündigung gibt es nicht.

3. Die ordentliche Kündigung bedarf als Gestaltungsrecht keines Grundes.

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IBRRS 2023, 2483

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 17.08.2023 - 19 W 57/22

1. Aufgrund einer Teilungserklärung gem. § 12 Abs. 1 WEG kann es erforderlich sein, dass dem Grundbuchamt bei Umschreibung des Eigentums auf einen neuen Erwerber neben der Erklärung des Verwalters auch dessen Bestellung nachgewiesen wird.*)

2. Der Verwalter wird gem. § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit bestellt. Die Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses in der Wohnungseigentümerversammlung sind notwendige Wirksamkeitsvoraussetzungen eines solchen Beschlusses; es gelten die allgemeinen Bestimmungen des WEG. Liegt ein hiernach unwirksamer Beschluss vor, kommt insoweit ein Eintragungshindernis i.S.v. § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO in Betracht.*)

3. Die Prüfung der Verwalterzustimmung nach § 12 Abs. 1 WEG ist hiervon zu trennen; insoweit begründen Mängel der Verwalterbestellung nicht notwendigerweise ein Eintragungshindernis.*)

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IBRRS 2023, 2509

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.09.2023 - 2-13 S 6/23

1. Der Verwalter kann auch dann nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG jederzeit ohne das Vorliegen eines wichtigen Grundes abberufen werden, wenn das Bestellungsrechtsverhältnis vor dem 01.12.2020 begründet wurde.*)

2. Der Verwaltervertrag endet auch in einem solchen Fall gem. § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.*)

3. Eine Vertragsbeendigung zum Zeitpunkt der Abberufung folgt bei einer Abberufung ohne wichtigen Grund hingegen nicht aus einer in einem Verwaltervertrag, der vor dem 01.12.2020 geschlossen wurde, enthaltenen Kopplungsklausel, wonach der Verwaltervertrag mit der Abberufung endet.*)

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Online seit 12. September

IBRRS 2023, 2174

LG Ravensburg, Beschluss vom 04.05.2023 - 1 S 22/23

Für eine Eigenbedarfskündigung ohne Zusage zum Referendariatsplatz genügt es, wenn es nicht ausgeschlossen ist, dass der Begünstigte einen Referendariatsplatz erhält und nachvollziehbare Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Begünstigte sein Referendariat am Ort der begehrten Wohnung ableisten möchte.

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IBRRS 2023, 2482

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.09.2023 - 2-13 S 116/22

Besteht in einer Gemeinschaft Streit über die Zuordnung von Räumen zum Gemeinschaftseigentum, ist im reformierten Wohnungseigentumsrecht eine Auseinandersetzung der Eigentümer untereinander unzulässig. Die Ansprüche auf Unterlassung von Störungen des Gemeinschaftseigentums kann nur noch die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen. Dabei umfasst die Ausübungsbefugnis nach § 9a Abs. 2 WEG auch denkbare Ansprüche auf außerhalb des Wohnungseigentumsgesetz liegender Grundlage, wie etwa § 985 BGB, und erstreckt sich auch auf Besitzschutzansprüche, wie etwa § 861 BGB.*)

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Online seit 11. September

IBRRS 2023, 2480

OLG Dresden, Urteil vom 12.07.2023 - 5 U 255/23

Für die Behauptung, ein Mietverhältnis sei befristet, trägt derjenige die Beweislast, der aus der Befristung Rechte für sich herleiten will.*)

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IBRRS 2023, 2357

AG Hamburg, Urteil vom 01.11.2022 - 49 C 366/21

Es ist formell nicht ordnungsgemäß, verschiedene Kostenpositionen aus unterschiedlichen Ziffern der Betriebskostenverordnung zusammenzufassen, soweit nicht ausnahmsweise es sich in ihrem Entstehungsgrund gleichartige Kosten handelt.

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Online seit 8. September

IBRRS 2023, 1473

AG Pfaffenhofen, Urteil vom 27.11.2020 - 1 C 128/19

1. Da die Beteiligung des Mieters an einem Räumungsvergleich im Falle einer Eingenbedarfskündigung regelmäßig nicht aus freien Stücken erfolgt, sondern um den Schaden zu begrenzen, und zu diesem Zeitpunkt regelmäßig noch kein Anlass besteht, über einen Schadensersatzanspruch wegen Vortäuschung des geltend gemachten Eigenbedarfs nachzudenken, vermag die Beteiligung des Mieters an einem Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang nicht ohne Weiteres zu unterbrechen.

2. Hinzu kommen muss vielmehr, dass damit auch der Streit über den vom Vermieter behaupteten, vom Mieter in Abrede gestellten Eigenbedarf beigelegt wird bzw. mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden soll.

3. Entscheidungserheblich ist mithin, ob die Parteien durch den Abschluss des Räumungsvergleichs einen Schlussstrich unter die bisherige Vertragsbeziehung gezogen haben mit der Folge, dass der Mieter mit Schadensersatzansprüchen ausgeschlossen wird, oder ob der Bestand des Eigenbedarfs gewissermaßen als Geschäftsgrundlage für die Räumungsbereitschaft des Mieters anzusehen ist mit der Folge, dass der Vermieter auf Schadensersatz haftet, wenn der Eigenbedarf in Wirklichkeit nicht besteht.

4. Der Eigentümer kann selbst dann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben, wenn er bisher nicht in seinem Haushalt lebende Haushaltshilfen, Pfleger*innen oder Hausmeister mit einem eigenen Wohnraum versorgen will. Voraussetzung ist lediglich, dass für die Beschäftigung solcher Personen ein Bedürfnis vorliegt und ihre Unterbringung im Haus oder in der Nähe der Vermieterwohnung aus persönlichen, wirtschaftlichen oder sonstigen Gründen geboten ist.

5. Insoweit ist es ausreichend, dass lediglich eine Hilfs- und Pflegeperson allgemein angegeben und darüber hinaus die Hilfs- und Pflegebedürftigkeit mittels ärztlicher Bescheinigung dokumentiert wird. Im Einzelnen ist nicht erforderlich, dass eine konkrete Person bereits benannt wird.

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IBRRS 2023, 2426

LG Itzehoe, Beschluss vom 17.03.2023 - 11 T 8/23

Der Streitwert eines Verfahrens (Hauptsacheverfahren und auch einstweilige Verfügung, weil diese faktisch zur Erfüllung des Unterlassungsanspruchs führt) zur Unterlassung der Einberufung einer Eigentümerversammlung ist nicht mit dem vollen Interesse an den begehrten Beschlussfassungen gleich zu setzen. Die Festsetzung eines Viertels des Streitwerts für eine Beschlussklage ist angemessen.*)

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Online seit 7. September

IBRRS 2023, 2353

OLG Frankfurt, Beschluss vom 06.07.2023 - 6 UF 170/22

1. Verlangt die zur Vermietung berechtigte Person im Sinne des § 1568a Abs. 5 Satz 1 BGB die Begründung eines Mietverhältnisses besteht ein gebundener Anspruch, das Mietverhältnis ist zwingend zu begründen.*)

2. Fragen der Vermögensauseinandersetzung zwischen Ehegatten sind in gesonderten Verfahren zu klären und nicht bei der Festsetzung einer angemessenen Miete im Sinne des § 1568a Abs. 5 Satz 3 BGB zu berücksichtigen.*)

3. Der Umstand, dass der Ehegatte, dem die Wohnung zugewiesen wurde, finanziell nicht in der Lage ist, die ortsübliche Vergleichsmiete zu zahlen, rechtfertigt allein nicht, eine geringere als die ortsübliche Vergleichsmiete festzusetzen.*)

4. Eine Befristung nach § 1568a Abs. 5 Satz 2 Alt. 2 BGB kann so bestimmt sein, dass sie die mietrechtliche Rechtsnachfolge Dritter in den Mietvertrag ausschließt. § 1568a Abs. 5 Satz 2 Alt. 2 BGB ist insoweit eine Spezialregelung.*)

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IBRRS 2023, 2452

VGH Bayern, Beschluss vom 26.05.2023 - 8 CE 23.254

1. Bei einem freiwillig durchgeführten gemeindlichen Winterdienst handelt es sich um eine öffentliche Einrichtung i. S. des Art. 21 Abs. 1 Satz 1 BayGO.*)

2. Ein Nutzungsanspruch an einer öffentlichen Einrichtung besteht im Rahmen der bestehenden allgemeinen gesetzlichen Regelungen und der Widmung.

3. Die Gemeinden verfügen bei der Festlegung des Zwecks und des Benutzerkreises ihrer freiwillig geschaffenen öffentlichen Einrichtungen über ein weites Gestaltungsermessen. Die Einschränkung einer früheren großzügigeren Verwaltungsübung ist möglich, wenn sachliche Gründe eine Änderung der Vergabepraxis rechtfertigen und ab einem gewissen Zeitpunkt nach der "neuen" Vergabepraxis verfahren wird.

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Online seit 6. September

IBRRS 2023, 2425

LG Hamburg, Urteil vom 13.01.2023 - 311 S 5/22

1. Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Lärm- und Schmutzimmissionen von einer auf einem Nachbargrundstück betriebenen Baustelle begründen einen gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigten Mangel der Mietwohnung, wenn der Vermieter die Immissionen nur gegen eigene Entschädigungsansprüche nach § 906 BGB hinnehmen muss.*)

2. Der Mieter muss die erhebliche Beeinträchtigung seiner Mietwohnung durch Geräusch- und Schmutzimmissionen darlegen (Beschreibung der Art und Intensität der Beeinträchtigung) und beweisen. Eine Gesundheitsgefährdung des Mieters ist für das Überschreiten der Wesentlichkeitsschwelle nicht erforderlich.*)

3. Es wird (nur) gem. § 906 BGB vermutet, dass die Einhaltung von Grenz- und/oder Richtwerten nur zu einer unwesentlichen Beeinträchtigung des Mieters führt.*)

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IBRRS 2023, 1945

LG Köln, Beschluss vom 19.01.2023 - 29 S 158/22

1. Soweit ein Wohnungseigentümer meint, dass die Jahresabrechnung unzureichend ist, muss er seine Nachbesserungsforderungen zum Gegenstand eines Beschlussantrags machen.

2. Fasst die Gemeinschaft diesen Beschluss nicht, kommt für den einzelnen Wohnungseigentümer nur die Beschlussersetzungsklage in Betracht.

3. Ein eigener Anspruch gegen die Gemeinschaft auf Nachbesserung besteht hingegen nicht.

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IBRRS 2023, 2429

BGH, Beschluss vom 22.06.2023 - V ZB 10/22

1. Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten und damit auch das Wohnungsrecht als Sonderfall der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit gehören grundsätzlich nicht zur Insolvenzmasse. Der Ausschluss der Pfändbarkeit gilt aber bei einem Eigentümerwohnungsrecht nicht. Ein solches Recht ist stets pfändbar.

2. Sind Grundstückseigentümer und Wohnungsberechtigter personenidentisch, sei es durch eine anfängliche Bestellung des Wohnungsrechts als Eigentümerrecht, sei es durch eine nachträgliche (Wieder-)Vereinigung von Wohnungsrecht und Eigentum in einer Person, muss sich der Wohnungsberechtigte für die Pfändung so behandeln lassen, als habe er es gem. § 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB gestattet, die Ausübung des Wohnungsrechts einem anderen zu überlassen.

3. Aufgrund der Pfändbarkeit fällt das Eigentümerwohnungsrecht bei Insolvenz des wohnungsberechtigten Grundstückseigentümers in die Insolvenzmasse, und der Insolvenzverwalter kann die Löschung des Wohnungsrechts ohne Mitwirkung des Eigentümers bewilligen (Anschluss an Senatsbeschluss vom 02.03.2023 - V ZB 64/21, IBRRS 2023, 1050; IMRRS 2023, 0473).

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IBRRS 2023, 2219

BFH, Urteil vom 14.02.2023 - IX R 11/21

1. Eine (willentliche) Veräußerung i.S.d. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG kann auch dann vorliegen, wenn der Ehegatte seinen Miteigentumsanteil an dem im Miteigentum beider Ehepartner stehenden Einfamilienhaus vor dem Hintergrund der drohenden Zwangsvollstreckung im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung (entgeltlich) auf seinen geschiedenen Ehepartner innerhalb der Haltefrist überträgt.*)

2. Der Ehegatte nutzt seinen Miteigentumsanteil nach dem Auszug aus dem Familienheim nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken i.S.d. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG, wenn der geschiedene Ehepartner und das gemeinsame minderjährige Kind weiterhin dort wohnen.*)

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Online seit 5. September

IBRRS 2023, 2362

KG, Urteil vom 01.12.2022 - 8 U 50/21

Es verstößt gegen das Transparenzgebot, wenn dem Mieter bereits im Mietvertrag formularmäßig die anteilige Kostentragungspflicht hinsichtlich der Kosten für die Unterhaltung und den Ersatz von Werbe- und Hinweisbeschilderung auferlegt wird, ohne dass dem Mieter die dadurch entstehenden Kosten kalkulierbar sind.

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IBRRS 2023, 2151

OLG Rostock, Urteil vom 08.06.2023 - 3 U 3/22

1. Die Realofferte eines Versorgers richtet sich in erster Linie an den Grundstückseigentümer, wenn dieser die Verfügungsmacht über den Anschluss inne hat.*)

2. Sie kann sich auch an den Mieter richten, wenn dieser die Verfügungsmacht über den Anschluss inne hat.*)

3. Für den konkludenten Vertragsschluss ist es unerheblich, ob dem Energieversorger die Identität des Inhabers der Verfügungsmacht bekannt ist.*)

4. Den Beweis für die Person des Empfängers muss der Versorger führen.*)

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IBRRS 2023, 2359

OLG München, Beschluss vom 24.08.2023 - 34 Wx 202/23 e

Ein an dem betreffenden Grundstück bestehendes Erbbaurecht hindert den Vollzug einer Teilungserklärung nach § 8 Abs. 1 WEG nicht.

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Online seit 4. September

IBRRS 2023, 2358

AG München, Urteil vom 12.10.2022 - 417 C 9024/22

Es ist als Bestandteil der vertraglichen Nebenpflichten anzusehen, dass der eintretende neue Mieter den Vermieter zeitnah über den Tod der Mietpartei in Kenntnis setzt. Das Unterlassen dieser Mitteilung stellt ein vertragswidriges Verhalten dar, das eine konkrete Erschütterung des Vertrauens in die Zuverlässigkeit und künftige Vertragstreue des Eingetretenen begründet und einen wichtigen Grund i.S.v. § 563 Abs. 4 BGB darstellt.

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IBRRS 2023, 1669

LG Düsseldorf, Beschluss vom 20.08.2020 - 19 S 3/20

Bis zur Entscheidung über die Anfechtungsklage entfalten die Beschlüsse aus einer Eigentümerversammlung Wirksamkeit, solange sie nicht nichtig sind.

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Online seit 1. September

IBRRS 2023, 2401

BGH, Urteil vom 19.07.2023 - VIII ZR 229/22

1. Zulässige Miete i.S.v. § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB ist die sich nach den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) ergebende Miete. Die zulässige Miete kann sich auch aus einer Anwendung der Vorschrift des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ergeben, mithin nach der im vorangegangenen Mietverhältnis geschuldeten Vormiete zu bemessen sein.*)

2. Geschuldete Vormiete i.S.v. § 556e Abs. 1 BGB ist bei einem Vormietverhältnis, das ebenfalls bereits den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) unterlag, die Miete, die nach diesen Vorschriften zulässig gewesen ist. War die ursprünglich vereinbarte Vormiete demnach unzulässig überhöht, ist als geschuldete Vormiete die gem. § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen.*)

3. Die Regelung des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB findet auch dann Anwendung, wenn eine ursprünglich vertraglich vereinbarte Vormiete nach den auf das Vormietverhältnis bereits anwendbaren Vorschriften der §§ 556d ff. BGB überhöht war und sich die für das Vormietverhältnis zulässige Miete ihrerseits aus § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ergibt (Vor-Vormiete).*)

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IBRRS 2023, 2214

OLG Saarbrücken, Urteil vom 27.04.2023 - 4 U 88/21

Die Regelung des § 902 Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach im Grundbuch eingetragene Rechte nicht der Verjährung unterliegen, ist entsprechend anwendbar auf den schuldrechtlichen Anspruch auf den Verzicht auf bzw. auf Löschung einer dauerhaft einredebehafteten Grundschuld nach § 1169 BGB (§ 902 BGB analog i.V.m. §§ 1192, 1169 BGB).*)

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Online seit 31. August

IBRRS 2023, 1444

AG Remscheid, Urteil vom 02.09.2022 - 27 C 62/22

Die Kosten für das Müllmanagement sind auf den Mieter umlegbar, wenn durch die Einschaltung des damit betrauten Unternehmens zusätzliches Einsparpotential bei den Müllkosten freigesetzt wird, weil dessen Leistungsumfang Maßnahmen umfasst, zu denen der Vermieter nicht verpflichtet ist.

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Online seit 30. August

IBRRS 2023, 2349

LG Berlin, Urteil vom 28.06.2023 - 64 S 105/22

1. Wenn der GmbH-Geschäftsführer bei Abschluss des Wohnungsmietvertrags gegen die Interessen der Gesellschaft handelt und die Mieterin dies erkennt, kann der Vertrag wegen kollusivem Verhaltens gemäß § 138 Abs. 1 und Abs. 2 BGB nichtig sein. So kann es liegen, wenn die Gesellschaft Wohnungen nicht vermieten, sondern modernisieren und verkaufen will, die vereinbarte Miete weniger als die Hälfte der ortsüblichen Miete beträgt und der Mieterin das Wissen darum zuzurechnen ist, dass die Mehrheitsgesellschafter der Gesellschaft das Geschäft nicht billigen, sondern alles daran setzen werden, den Mietvertrag aufzulösen.*)

2. Hat der Mieter den Besitz an der Wohnung durch Kollusion erlangt, so ist er im Sinne der § 990 Abs. 1, §§ 989, 987 Abs. 1 BGB bösgläubig gewesen und hat der Gesellschaft als Eigentümerin der Wohnung die gezogenen Nutzungen herauszugeben. Deren Wert kann gemäß § 287 ZPO auf Grundlage des Berliner Mietspiegels und der zugehörigen Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung geschätzt werden, wobei im Hinblick auf die Vorschriften über die Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB als fiktive Neuvermietungsmiete 110% der ortsüblichen Miete angesetzt werden kann.*)

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IBRRS 2023, 2355

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 20.04.2023 - 30 C 796/22

1. Der vertragsgemäße Gebrauch eines funkablesbaren Erfassungsgerätes (hier: Heizkostenverteiler) umfasst die Möglichkeit, mit einem geeigneten Funk-Empfänger die erfassten Daten auszulesen.

2. Dazu erforderliches Schlüsselmaterial (Codes) hat der Gerätevermieter dem Gerätemieter bei einem Wechsel des Mess-, Ablese- oder Abrechnungsdienstleisters auch dann zur Verfügung zu stellen, wenn der Gerätemietvertrag vor dem Stichtag des § 5 Abs. 1 HeizkostenV, dem 01.12.2022, geschlossen wurde.

3. Unterbleibt die Herausgabe des Schlüsselmaterials durch den Gerätevermieter, wird von diesem der vertragsgemäße Gebrauch nicht gewährt, so dass der Gerätemieter den Gerätemietvertrag nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristlos kündigen kann.

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IBRRS 2023, 2379

BGH, Urteil vom 30.06.2023 - V ZR 165/22

1. Aus dem als gesetzliche Folge der Bestellung einer Grunddienstbarkeit entstandenen Begleitschuldverhältnis kann sich ergeben, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks auch eine (deckungsgleiche) Baulast übernehmen muss.*)

2. Eine solche Verpflichtung setzt unter anderem voraus, dass die Grunddienstbarkeit nach ihrem Inhalt und Umfang die von einer Bebauung herrührenden Nutzungen umfasst, was bei einem uneingeschränkten Geh- und Fahrtrecht regelmäßig anzunehmen ist; es ist nicht erforderlich, dass die Grunddienstbarkeit zu dem Zweck bestellt wurde, die Bebauung des herrschenden Grundstücks zu ermöglichen.*)

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Online seit 29. August

IBRRS 2023, 1896

LG Lübeck, Urteil vom 29.06.2023 - 14 S 95/22

1. Auch bei einer Mieterhöhung vor Ablauf von drei Jahren ab Mietvertragsbeginn können die gesetzlich festgelegten maximalen 20% voll ausgeschöpft werden. Eine zeitanteilige Kürzung der Kappungsgrenze findet nicht statt.

2. Nach § 558d Abs. 3 BGB wird bei einem Mietspiegel vermutet, dass die in ihm angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben, wenn die erforderlichen Voraussetzungen hierfür erfüllt sind.

3. Greift diese Vermutungswirkung, muss die Partei, gegen die die Vermutungswirkung streitet, sie widerlegen, d. h. sie muss zunächst substanziiert vortragen, warum der qualifizierte Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete nicht richtig angeben soll, und dann muss sie diesen Vortrag gegebenenfalls beweisen.

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IBRRS 2023, 2352

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 08.05.2023 - 8 LA 80/22

1. Das Rundfunkbeitragsrecht sieht nur bei der doppelfunktionalen Nutzung einer Raumeinheit sowohl als Betriebsstätte wie auch als Wohnung eine doppelte Beitragspflicht (für den nicht privaten und den privaten Bereich) vor.*)

2. Bei § 2 Abs. 2 Nr. 1 RBStV handelt es sich um eine widerlegliche Vermutung, dem Beschränkungen hinsichtlich der Beweismittel, mit denen diese widerlegt werden kann, nicht zu entnehmen sind.*)

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Online seit 28. August

IBRRS 2023, 2354

LG Berlin, Urteil vom 04.07.2023 - 67 S 120/23

1. Ein gemeinsam mit dem Mieter geführter Haushalt i.S.d. § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB besteht nicht mehr, wenn sich der Mieter zum Zeitpunkt seines Ablebens bereits seit geraumer Zeit in einer Pflegeeinrichtung aufgehalten hat, ohne dass noch die medizinisch begründbare Erwartung einer Besserung oder gar Heilung und einer Rückkehr des Mieters in die Mietsache bestanden hätte.*)

2. Liegen die Voraussetzungen der §§ 563, 563a BGB nicht vor, trägt der Vermieter für die Kündigungsvoraussetzungen des § 564 Satz 2 Alt. 2 BGB die Darlegungs- und Beweislast. Deshalb muss der Vermieter im Räumungsprozess im Bestreitensfalle beweisen, allen vom Prozessgegner behaupteten (Mit-)Erben gegenüber die Kündigung erklärt zu haben. Andernfalls muss er die vom Prozessgegner behauptete Existenz weiterer - und von ihm bislang ungekündigter - Miterben widerlegen.*)

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