Immobilien- & Baurecht

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Aktuelle Urteile zum Immobilienrecht

Online seit heute

IBRRS 2021, 0127

LG Kempten, Urteil vom 07.12.2020 - 23 O 753/20

1. Die Schließung des Einzelhandels der Beklagten aufgrund des staatlich angeordneten Covid-19-Lockdowns stellt einen Mangel der Mietsache dar.

2. Weder dem Mieter noch dem Vermieter kann das Risiko, das sich in den staatlich angeordneten Lockdown-Maßnahmen verwirklicht hat, zugeschrieben werden, so dass eine Minderung in Höhe von 50% gerechtfertigt ist.

3. Muss der Mieter aufgrund einer Allgemeinverfügung infolge der Corona-Pandemie sein Geschäft schließen, so hat er auch nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage einen Anspruch auf Anpassung des Mietvertrags.

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IBRRS 2021, 0125

LG Dortmund, Beschluss vom 30.11.2020 - 1 T 75/20

1. Wenn dem Verwalter die Kosten eines Rechtsstreits - an dem er grundsätzlich mangels Parteistellung als Dritter nicht beteiligt ist - auferlegt werden sollen, muss zur Begründung einer verfahrensrechtlichen Rechtsstellung die Klage ihm mit diesem ausdrücklich zu erteilenden Hinweis auch förmlich zugestellt werden.

2. Selbst wenn das Gericht in der mündlichen Verhandlung den anwesenden Verwalter dazu angehört hätte, dass das Gericht in Betracht zöge, die Kosten des Rechtsstreits dem Verwalter aufzuerlegen, und der Verwalter dazu eine Erklärung abgegeben hätte, genügt dies nicht, um die förmlichen Voraussetzungen zur Begründung einer verfahrensrechtlichen Rechtsstellung herbeizuführen.

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Online seit 15. Januar

IBRRS 2021, 0124

AG Bremen, Urteil vom 08.01.2021 - 9 C 97/20

1. Der Mieter, der eine Eigenbedarfskündigung nicht akzeptiert und die Wohnung erst während eines laufenden Räumungsrechtsstreit an den Vermieter herausgibt, handelt nicht ohne Weiteres schuldhaft pflichtwidrig.*)

2. Dem Vermieter steht in diesem Fall kein Schadensersatzanspruch wegen Fortdauer eines in eigener Sache vor der Eigenbedarfskündigung abgeschlossenen Mietvertrags zu.*)

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IBRRS 2021, 0123

OLG Karlsruhe, Urteil vom 07.12.2020 - 9 U 34/19

1. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann ihre Räum- und Streupflicht für öffentlich zugängliche Wege auf einen Hausmeister delegieren, so dass bei einer Verletzung der Streupflicht der Hausmeister - und nicht die übertragende Wohnungseigentümergemeinschaft - haftet.*)

2. Nach einer Delegation der Räum- und Streupflicht auf einen Hausmeisterdienst verbleibt der Wohnungseigentümergemeinschaft als Grundstückseigentümerin eine Überwachungs- und Kontrollpflicht. Bei der Übertragung des Räum- und Streudienstes auf einen professionellen Hausmeisterdienst darf sich die Wohnungseigentümergemeinschaft im Allgemeinen auf eine Erfüllung der Pflichten verlassen, und muss nicht ohne Anlass alle Einzelheiten der Tätigkeit des Hausmeisters kontrollieren.*)

3. Beim Sturz einer Fußgängerin auf Glatteis können für eine Haftung des Verkehrssicherungspflichtigen die Regeln des Anscheinsbeweises Anwendung finden. Dies gilt jedoch nur für die Verletzung der Räum- und Streupflicht als solcher, jedoch nicht für die Verletzung einer Überwachungs- und Kontrollpflicht.*)

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Online seit 14. Januar

IBRRS 2021, 0111

BGH, Urteil vom 06.11.2020 - LwZR 5/19

Ist im Rubrum eines für längere Zeit als zwei Jahre abgeschlossenen Landpachtvertrags als Vertragspartei eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ohne Angabe zu den Vertretungsverhältnissen aufgeführt und unterzeichnet für diese ein Gesellschafter ohne einen die alleinige Vertretung der Gesellschaft anzeigenden Zusatz wie etwa einen Firmenstempel, ist die in § 585a BGB vorgesehene Schriftform nicht gewahrt (Anschluss an BGH, IMR 2013, 144).*)

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IBRRS 2021, 0112

AG Veihingen, Urteil vom 02.04.2019 - 1 C 352/18 WEG

1. Die Abberufung des Hausverwalters ist nur dann möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Dies kann der Fall sein, wenn Umstände vorliegen, die den Gewählten als unfähig oder ungeeignet für das Amt erscheinen lassen.

2. Das Vorliegen eines wichtigen Grunds verpflichtet die Wohnungseigentümer noch nicht ohne Weiteres dazu, den Verwalter auch tatsächlich abzuberufen.

3. Der Verstoß gegen die Ladungsfrist bei einer außerordentlichen Eigentümerversammlung führt zur Anfechtbarkeit der auf der Versammlung gefassten Beschlüsse. Wird die Einberufungsfrist nicht eingehalten, sind in der Versammlung gefasste Beschlüsse nur dann nicht für ungültig zu erklären, wenn feststeht, dass sie ohne den Einberufungsmangel ebenso gefasst worden wären.

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IBRRS 2021, 0103

BGH, Beschluss vom 10.12.2020 - IX ZB 24/20

Der Eröffnungsantrag eines an einem nicht wertausschöpfend belasteten Grundstück dinglich gesicherten Gläubigers darf nicht wegen Fehlens eines rechtlich geschützten Interesses abgewiesen werden, wenn eine Befriedigung im Wege der Zwangsversteigerung wegen der Suizidalität des Schuldners unsicher ist (Ergänzung zu BGH, Beschluss vom 29.11.2007 - IX ZB 12/07, IBRRS 2008, 0138 = IMRRS 2008, 0086 = WM 2008, 227).*)

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Online seit 13. Januar

IBRRS 2021, 0096

BGH, Urteil vom 09.12.2020 - VIII ZR 238/18

1. Hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gekündigt, hat er - zur Vermeidung eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens - den Mieter auf einen späteren Wegfall des Eigenbedarfs bis zum Ablauf der Kündigungsfrist hinzuweisen (im Anschluss an Senatsurteile, IMR 2007, 1093 - nur online; IMR 2007, 311; IMR 2013, 1000 - nur online; IMR 2017, 48; IMR 2019, 312; IMR 2017, 9). Dieser Zeitpunkt ist für das Bestehen einer Hinweispflicht grundsätzlich auch dann maßgebend, wenn die Parteien in einem (gerichtlichen) Räumungsvergleich einen späteren Auszugstermin des Mieters vereinbaren.*)

2. Der ersatzfähige (Kündigungsfolge-)Schaden eines Mieters nach einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter umfasst nicht die zum Zwecke des Eigentumserwerbs einer Wohnung angefallenen Maklerkosten (im Anschluss an Senatsurteil vom 09.12.2020 - VIII ZR 371/18, imr-online-Werkstatt).*)

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IBRRS 2020, 3708

LG Bremen, Urteil vom 02.10.2020 - 4 S 188/19

1. Ein Beschluss ist auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären. Das Umlaufverfahren kann durch den Verwalter, den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Stellvertreter oder jeden einzelnen Wohnungseigentümer eingeleitet werden. Der jeweilige Initiator des Umlaufverfahrens ist auch empfangsberechtigt für die erforderlichen Zustimmungen der Wohnungseigentümer.

2. Es muss für jeden Wohnungseigentümer eindeutig erkennbar sein, dass der Antrag nicht nur auf eine unverbindliche Meinungsumfrage, sondern auf eine verbindliche Beschlussfassung gerichtet ist. Der Beschlussantrag muss zudem klarstellen, dass der angestrebte Beschluss im Umlaufverfahren gefasst werden soll und damit die Zustimmung aller Wohnungseigentümer voraussetzt. Er unterliegt keinem gesetzlichen Formerfordernis.

3. Der Umlaufbeschluss bedarf zu seiner Wirksamkeit einer doppelten Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Diese muss sich zum einen auf das Umlaufverfahren selbst, zum zweiten auch auf den beantragten Beschluss beziehen. Eine ausdrückliche Zustimmung zum Beschlussantrag kann dahingehend ausgelegt werden, dass der Erklärende zugleich auch dem Umlaufverfahren zustimmt.

4. Beschlüsse, die im schriftlichen Umlaufverfahren ohne Zustimmung aller Eigentümer gefasst werden, sind als Nichtbeschlüsse anzusehen, da die Mindestanforderungen an die Willensbildung der Eigentümer nicht gewahrt sind.

5. Wegen der konstitutiven Wirkung der Verkündung kommt im schriftlichen Verfahren ein Beschluss erst mit der Feststellung und einer an alle Wohnungseigentümer gerichteten Mitteilung des Beschlussergebnisses zu Stande.

6. Wird die Beschlussbekanntmachung an den früheren Teileigentümer und nicht an den an dessen Stelle getretenen neuen Eigentümer versandt, fehlt es an der Bekanntmachung.

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IBRRS 2020, 3707

KG, Urteil vom 29.09.2020 - 14 U 1036/20

1. Der zahlende Drittschuldner wird auch bei Zahlung an den Insolvenzschuldner frei, wenn die diesem gegenüber erbrachte Leistung anschließend an die Masse gelangt.

2. Zudem wirken Zahlungen insoweit schuldbefreiend gegenüber dem Insolvenzverwalter, als die Masse durch sie von einer Masseverbindlichkeit entlastet wird und dadurch die Leistung wirtschaftlich der Masse zufließt.

3. Dies ist etwa zu bejahen, wenn der Untermieter an den Schuldner/Hauptmieter zahlt, diese Zahlung aber direkt an den Hauptvermieter weiterfließt.

4. Die Wirkung der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters oder Treuhänders nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO beschränkt sich nicht darauf, die Haftung der Insolvenzmasse für die nach Ablauf der Kündigungsfrist fällig werdenden Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis zu beseitigen. Mit dem Wirksamwerden der Erklärung geht vielmehr die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis betreffend das Mietverhältnis über die Wohnung des Schuldners in vollem Umfang vom Verwalter wieder auf den Schuldner über.

5. Der Insolvenzverwalter ist nach Eintritt der Wirkungen der Enthaftungserklärung nicht berechtigt, den Untermietzins zur Masse zu ziehen.

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Online seit 12. Januar

IBRRS 2021, 0074

BGH, Urteil vom 16.12.2020 - VIII ZR 108/20

1. Für eine formel ordnungsgemäße Mieterhöhung ist es erforderlich, dass der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen die begehrte erhöhte Miete betragsmäßig entnehmen kann und dass die Mieterhöhung durch nähere Hinweise auf die ortsübliche Vergleichsmiete - etwa durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel - begründet wird.

2. Einer Herausrechnung des etwa in der Grundmiete enthaltenen Betriebskostenanteils bedarf es nur dann, wenn eine begehrte erhöhte Teilinklusivmiete höher liegt als die in dem Mieterhöhungsschreiben genannte, auf reinen Nettomieten basierende ortsübliche Vergleichsmiete.

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IBRRS 2021, 0073

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.12.2020 - 2-13 S 108/20

1. Ein Anspruch der Eigentümer auf persönliche Teilnahme an Eigentümerversammlungen besteht auch während der Corona-Pandemie. Es ist aber nicht zu beanstanden, wenn der Verwalter in der Einladung Vertretungsmöglichkeiten bewirbt und sich bei der Größe des angemieteten Saals an der zu erwartenden Teilnehmerzahl orientiert.*)

2. Auch bei Beschlüssen, deren Vollzug nur schwer wieder rückgängig zu machen sind (hier Fassadenanstrich), kommt dem Vollzugsinteresse grundsätzlich Vorrang vor dem Aussetzungsinteresse zu. Allerdings sind mit Blick auf den verfassungsrechtlichen Eigentumsschutz die Erfolgsaussichten in der Hauptsache zu berücksichtigen.*)

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Online seit 11. Januar

IBRRS 2021, 0057

BGH, Urteil vom 25.11.2020 - XII ZR 40/19

1. Die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassenen Fläche stellt auch dann einen Sachmangel der Mietsache dar, wenn die Flächendifferenz die Folge von nach Abschluss des Mietvertrags erfolgten Umbauarbeiten ist, durch die diese Fläche dem angrenzenden Mietobjekt zugeschlagen worden ist.*)

2. Weist bei der Miete von Geschäftsräumen die Mietfläche eine Größe auf, die um weniger als 10% unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche zurückbleibt, ist eine Mietminderung zwar nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Der Mieter hat in diesem Fall jedoch konkret darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird (Fortführung von Senatsurteil, IMR 2012, 410).*)

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IBRRS 2021, 0053

OLG Nürnberg, Beschluss vom 11.11.2020 - 3 U 3284/20

1. Bei einer Klage und Widerklage muss ein (zunächst) unzulässiges Teilurteil nicht aufgehoben werden, wenn sich die prozessuale Situation so entwickelt hat, dass es nicht mehr zu widersprüchlichen Entscheidungen im Teilurteil und Schlussurteil kommen kann. Eine derartige Heilung kann auch dann angenommen werden, wenn das Berufungsgericht die Rechtsauffassung des Erstgerichts teilt, wonach der mit der Klage geltend gemachte Anspruch unabhängig von dem mit der Widerklage geltend gemachten Anspruch der Beklagten besteht, weil bei mehreren in der Klage vorgebrachten Kündigungsgründen bereits die Gründe die (dem Räumungsanspruch zugrundeliegende) Kündigung rechtfertigen, die für den Widerklageanspruch nicht maßgeblich sind.*)

2. Zu den Anforderungen der Erklärung einer außerordentlichen Kündigung binnen angemessener Frist nach Kenntniserlangung vom Kündigungsgrund im Bereich der Gewerberaummiete.*)

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Online seit 8. Januar

IBRRS 2021, 0048

BGH, Urteil vom 11.12.2020 - V ZR 26/20

Wird dem Untermieter, der nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses über eine Wohnung und Räumung durch den Hauptmieter die untergemieteten Wohnräume an den Eigentümer nicht herausgibt, eine gerichtliche Räumungsfrist gewährt, kann der Eigentümer von ihm nach den Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses Schadensersatz jedenfalls in Höhe der von dem Hauptmieter bei Nichträumung geschuldeten Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung verlangen.*)

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Online seit 7. Januar

IBRRS 2021, 0043

AG Stuttgart, Urteil vom 27.11.2020 - 35 C 1982/20

1. Zur schlüssigen Darlegung der berechtigten Miethöhe im Rahmen einer Saldoklage.*)

2. Bei einer Klage auf Nachzahlung von Betriebskosten ist die Vorlage der Betriebskostenabrechnung zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs regelmäßig erst dann erforderlich, wenn der Mieter formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung bestreitet.*)

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Online seit 5. Januar

IBRRS 2021, 0025

AG Stuttgart, Urteil vom 11.12.2020 - 35 C 4053/20

Soll die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses auf das Fehlverhalten eines Besuchers gestützt werden, das dem Mieter zuzurechnen ist, erfordert die Wirksamkeit der Kündigung grundsätzlich eine vorherige Abmahnung des Mieters.*)

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IBRRS 2021, 0011

OLG Düsseldorf, Urteil vom 31.03.2020 - 3 Wx 223/18

Zur Verletzung der Aufklärungspflicht (Amtsermittlungspflicht) durch das Grundbuchamt bei der nachträglichen Anlegung eines Grundbuchblattes sowie im Abhilfeverfahren bei der Entscheidung über die Eintragung eines Amtswiderspruchs, betreffend die Buchung der "wahrscheinlichsten" Eigentümer eines durch mehrfache Zerlegung entstandenen neuen Flurstücks - 192 qm Ackerland und 213 qm Wirtschaftsweg - (hier: nicht in Betracht gezogene weitere Aufklärungsmöglichkeiten im Hinblick auf den bei Anlegung des Grundbuchs "wahrscheinlichsten" Eigentümer des ursprünglichen Flurstücks).*)

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Online seit 4. Januar

IBRRS 2021, 0001

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 10.06.2020 - 124 C 5060/19

1. § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln verbietet Mieten, die über der Stichtagsmiete liegen, was begrifflich die Erhöhung von Bestandsmieten einschließt.

2. § 3 Abs.1 MietenWoG Bln ist verfassungskonform.

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IBRRS 2021, 0008

BGH, Urteil vom 27.11.2020 - V ZR 121/19

1. Das Gebot der Rücksichtnahme zählt zu den nachbarschützenden Normen des öffentlichen Baurechts, deren Verletzung einen (quasinegatorischen) verschuldensunabhängigen Unterlassungsanspruch des Nachbarn gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB analog i.V.m. § 823 Abs. 2 BGB begründen kann.*)

2. Weist das Verwaltungsgericht die auf die Verpflichtung der Behörde zur Erteilung einer Baugenehmigung gerichtete Klage mit der tragenden Begründung ab, dass das Bauvorhaben materiell baurechtswidrig ist, weil es gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstößt, steht dieser Verstoß für einen nachfolgenden Zivilprozess unter denselben Beteiligten bzw. Parteien bindend fest.*)

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IBRRS 2021, 0006

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.10.2020 - 3 Wx 182/20

1. Ist die Veräußerung des Wohnungseigentums gem. § 12 Abs. 1, 3 WEG in Verbindung mit dem als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Zustimmungserfordernis unwirksam, solange nicht die Zustimmung des Verwalters erteilt ist und ist die Verwalterbestellung verfahrensfehlerhaft erfolgt (hier: weil die Beschlussfassung über die Wahl des Verwalters bei der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung nicht als Tagesordnungspunkt aufgeführt war, ohne dass eine Ergänzung der Tagesordnung um diesen Punkt während der laufenden Versammlung den Fehler zu korrigieren vermochte), so führt dies nur zur Anfechtbarkeit. Das Grundbuchamt darf bei der Prüfung der zu beachtenden Eintragungsvoraussetzungen - außer im Falle einer (hier nicht gegebenen) bewussten, böswilligen Umgehung des Mitwirkungsrechts eines Wohnungseigentümers - von einer Nichtigkeit der Verwalterbestellung nicht ausgehen.*)

2. Eine Zwischenverfügung ist inhaltlich unzulässig, wenn die Beteiligten ernsthaft und endgültig zu erkennen gegeben haben, dass sie nicht gewillt waren, das vom Grundbuchamt gesehene Eintragungshindernis (hier: Fehlen des Nachweises einer ordnungsgemäßen Verwalterbestellung sowie der Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung in der Form des § 29 GBO bzw. der Genehmigung der bereits erfolgten Zustimmung) zu beseitigen (Bestätigung der ständigen Rechtsprechung des Senats, vgl. FGPrax 2020, 109f.; 2019, 102 m.N.).*)

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IBRRS 2021, 0009

BGH, Beschluss vom 26.11.2020 - V ZB 151/19

1. Macht die Partei von einem Rechtsmittel (hier: Berufung) mehrmals Gebrauch, bevor über dasselbe in anderer Form schon früher eingelegte Rechtsmittel rechtskräftig entschieden ist, hat das Berufungsgericht über das Rechtsmittel einheitlich zu entscheiden. Das gilt auch dann, wenn das Rechtsmittel bei unterschiedlichen Gerichten eingelegt worden ist; das einheitliche Rechtsmittel darf nur dann als unzulässig verworfen werden, wenn keine der Einlegungen zulässig ist.*)

2. Erlangt das Rechtsmittelgericht Kenntnis von einer weiteren Rechtsmitteleinlegung in derselben Sache bei einem anderen Gericht, müssen infolgedessen die zeitgleich anhängigen Rechtsmittelverfahren koordiniert werden, indem die angerufenen Gerichte zunächst ihre Zuständigkeit prüfen. Hält sich eines der Gerichte für unzuständig, hat es die Sache an das andere abzugeben. Sieht sich das Gericht, an das abgegeben wird, als zuständig an, hat es in der Sache über das einheitliche Rechtsmittel zu entscheiden. Im Falle eines (positiven oder negativen) Kompetenzkonflikts muss eine Zuständigkeitsbestimmung gemäß § 36 Abs. 1 Nr. 5 oder Nr. 6 ZPO herbeigeführt werden.*)

3. Ob Schadensersatzansprüche wegen eines Substanzschadens an dem gemeinschaftlichen Eigentum, an dem ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist (hier: Entfernung von Pflanzen im Bereich der Sondernutzungsfläche), dem Sondernutzungsberechtigten oder den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehen, richtet sich in erster Linie nach dem Zuweisungsgehalt des Sondernutzungsrechts; maßgeblich sind insoweit die Vorgaben der Gemeinschaftsordnung.*)

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Online seit 30. Dezember 2020

IBRRS 2020, 3706

OLG Brandenburg, Urteil vom 06.10.2020 - 3 U 191/19

1. In der vertragswidrigen Überlassung der Mietsache an einen Dritten liegt eine erhebliche Pflichtverletzung, die für sich allein genommen nach erfolgter Abmahnung eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt.

2. Ist bezüglich eines Nachmieters vereinbart, dass dieser geeignet ist, wenn "seine finanziellen Verhältnisse sowie die Aufrechterhaltung seines Betriebs als gesichert gelten können", darf der Vermieter die Zustimmung zu dem Mieterwechsel von der Erteilung einer Selbstauskunft und einem Bonitätsnachweis des Mieters abhängig machen.

3. Anders als der mietvertragliche Rückgabeanspruch gem. § 546 Abs. 1 BGB beinhaltet der Herausgabeanspruch des § 985 BGB nicht die Pflicht des Mieters, bei Vertragsende den Mietgegenstand zu räumen - mithin den Mietgegenstand auch im vertragsgemäß geschuldeten Zustand zurückzugeben.

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IBRRS 2020, 3705

LG Berlin, Urteil vom 22.10.2020 - 67 S 167/20

1. Die zu Gunsten eines zur dauerhaften "Mietsenkung" beauftragten Inkassounternehmens erklärte Abtretung mietrechtlicher Ansprüche ist nichtig, auch wenn das Inkassounternehmen zusätzlich zur Einziehung von Bagatellforderungen mandatiert ist (entgegen BGH, IMR 2020, 78).*)

2. Der Vermieter wird durch die (tat-)richerliche Würdigung, ein vom Mieter zur dauerhaften "Mietsenkung" und dem Einzug von Bagatellforderungen beauftragtes Inkassounternehmen sei nicht zur Forderungsabwehr, sondern zum Einzug von Forderungen mandatiert, da die an den Vermieter gerichtete Aufforderung des Inkassounternehmens, nicht mehr als die preisrechtlich zulässige Miete zu verlangen, keine Reaktion auf ein Verlangen des Vermieters darstelle, sondern lediglich dazu diene, für die Zukunft die Geltendmachung weitergehender Rückzahlungsansprüche des Mieters entbehrlich zu machen, in seinem Verfahrensgrundrecht auf Gewährung rechtlichen Gehör gemäß Art. 103 Abs. 1 GG verletzt, wenn die Würdigung der tatsächlichen Grundlage im Parteivortrag entbehrt und zudem den sich durch den Internet-Auftritt des Inkassounternehmes, seine Allgemeinen Geschäftsbedingungen und den Inhalt der vom Mieter erteilten Vollmacht bestimmten Mandatsinhalt ausblendet.*)

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IBRRS 2020, 3787

BGH, Urteil vom 20.10.2020 - X ZR 7/20

Der Verzicht auf ein dingliches Wohnungsrecht stellt grundsätzlich auch dann eine Zuwendung aus dem Vermögen des Wohnungsberechtigten dar, wenn dieser im Zeitpunkt des Verzichts an der Ausübung des Rechts dauerhaft gehindert ist.*)

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IBRRS 2020, 3766

VGH Hessen, Urteil vom 24.11.2020 - 3 A 828/20

Die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrecht bei einem im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans gelegenen Grundstück ist nur dann durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt, wenn die Gemeinde alsbald diejenigen Schritte unternimmt, die erforderlich sind, um das städtebauliche Ziel der Wohnraumbeschaffung zu verwirklichen (wie BVerwG, IBR 2010, 236 ).*)

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Online seit 29. Dezember 2020

IBRRS 2020, 3790

BGH, Urteil vom 09.12.2020 - VIII ZR 118/19

Das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung erstreckt sich auch auf die zu Grunde liegenden Zahlungsbelege.*)

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IBRRS 2020, 3704

OLG Rostock, Urteil vom 29.10.2020 - 3 U 55/19

1. Wird aus einem vorläufig vollstreckbaren Titel eine Räumung vollstreckt, bleibt gleichwohl die Vindikationslage bis zum rechtskräftigen Abschluss des Rechtsstreits bestehen (Anschluss an BGH, Urteil vom 14.03.2014 - V ZR 115/13, IMRRS 2014, 1737).*)

2. Zur Sittenwidrigkeit eines Grundstückskaufvertrags mit einer Insolvenzverwalterin.*)

3. Zum Vorliegen eines in-sich-Geschäftes bei wechselseitiger Vertretung der Vertragsparteien in einem zweiteiligen Rechtsgeschäft.*)

IBRRS 2020, 3728

BFH, Urteil vom 04.02.2020 - IX R 1/18

1. Die anteilige Zuordnung von Darlehen zu den Herstellungskosten eines Gebäudes, das teilweise vermietet und teilweise veräußert werden soll, ist nach denjenigen Kriterien zu beurteilen, die die Rechtsprechung zu anteilig fremdvermieteten und anteilig selbstgenutzten Gebäuden entwickelt hat.*)

2. Ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Schuldzinsen und den Herstellungskosten eines künftig der Einkünfteerzielung aus Vermietung und Verpachtung dienenden Gebäudeteils liegt in diesen Fällen nur vor, wenn die Herstellungskosten des später vermieteten Gebäudeteils sowie diejenigen des später veräußerten Gebäudeteils getrennt ermittelt und entsprechend ausgewiesen werden und der Steuerpflichtige sodann mit den als Darlehen empfangenen Mitteln tatsächlich jene Aufwendungen begleicht, die der Herstellung des zur Vermietung bestimmten Gebäudeteils konkret zuzurechnen sind.*)

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Online seit 28. Dezember 2020

IBRRS 2020, 3719

LG Berlin, Urteil vom 23.07.2019 - 67 S 318/15

Es besteht keine Duldungspflicht des Mieters zur Anbindung der mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Wohnung an eine zentrale Gasheizung als kombinierter Heiz- und Warmwasseranlage, wenn gutachterlich festgestellt wurde, dass damit keine Endenergieeinsparung eintritt.

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Online seit 23. Dezember 2020

IBRRS 2020, 3721

LG Berlin, Urteil vom 26.05.2020 - 67 S 46/20

1. Das Benennen einer konkreten Ausweichwohnung ist nicht formelle Voraussetzung der Modernisierungsankündigung. Das Angebot eines angemessenen Ausweichquartiers nach (angekündigter) Absprache zwecks Berücksichtigung der individuellen Bedürfnisse des Mieters ist ausreichend.

2. Für die Feststellung eines hinreichend engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Modernisierungsankündigung und Baubeginn (vgl. § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) ist auf den Zeitpunkt abzustellen, in dem der Beginn der (Gesamt-)Maßnahme eine Einwirkung auf den Gebrauch der Mietsache hat und äußerlich sichtbar wird (vorliegend auf die angekündigten Bauarbeiten in dem Gebäude, in dem sich die streitbefangene Wohnung befindet).

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IBRRS 2020, 3547

OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.03.2017 - 21 U 101/16

1. Da die Pflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter zur Abrechnung über die Betriebskosten erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode fällig wird, muss der Erwerber und nicht der Voreigentümer über die gesamten Vorauszahlungen abrechnen, wenn der Eigentumswechsel innerhalb einer Abrechnungsperiode stattfindet. Der Erwerber muss die Betriebskostenabrechnung damit für den gesamten Abrechnungszeitraum erstellen, innerhalb dessen er in den Mietvertrag nach § 566 BGB durch den Eigentumsübergang eingetreten ist.

2. Demgegenüber ist der frühere Eigentümer gegenüber dem Mieter ungeachtet eines späteren Eigentumsübergangs (weiter) bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode(n) zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt.

3. Bei rechtsgeschäftlich begründeter Eigentumsübertragung trifft den Veräußerer gegenüber dem Erwerber, der im Hinblick auf die Abrechnungsperiode, in die der einzelne Übergang auf ihn fällt, abrechnungspflichtig ist, die neben(kauf-)vertragliche Pflicht, dem Erwerber die Unterlagen zu übergeben bzw. mit ihm zusammenzuarbeiten, um diesem eine ordnungsgemäße Abrechnung gegenüber den Mietern zu ermöglichen.

4. Vereinbarungen, die zwischen dem Eigentümer (und Vermieter) und dem Erwerber im Rahmen des Erwerbervertrags über den wirtschaftlichen Besitzübergang getroffen werden, ändern an der Abrechnungspflicht als solche und den sich aus einer erfolgten Abrechnung ergebenden Nachzahlungs- bzw. Erstattungspflichten nichts, da solche Regelungen nur das Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Erwerber treffen und keinen Einfluss auf das Verhältnis zum Mieter haben.

5. Es entspricht dem beiderseitigen Interesse der Kaufvertragsparteien, dass sie, wenn sie den Nutzen-Lasten-Wechsel auf den Erwerber auf einen früheren Zeitpunkt als den des Eigentumsübergangs (nach Grundbucheintrag) vorverlegt haben, auf diesen Zeitpunkt auch die Zuständigkeit für die Betriebskostenabrechnung im Gleichlauf festschreiben wollen.

6. Heizöl ist Zubehör und somit regelmäßig mit dem Kaufpreis abgegolten. Es kann somit in der Betriebskostenabrechnung nicht noch einmal zu Gunsten des Verkäufers als Ausgaben berücksichtigt werden.

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Online seit 22. Dezember 2020

IBRRS 2020, 3414

BGH, Beschluss vom 20.10.2020 - VIII ZR 371/18

1. Das Berufungsgericht hat die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbstständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken oder der Gegenstand eines Teilurteils sein könnte.

2. Voraussetzung für eine wirksame Beschränkung der Revisionszulassung ist eine Selbstständigkeit des von der Zulassungsbeschränkung erfassten Teils des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Streitstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann.

3. Ein Anspruch auf Ersatz der im Zuge der Anmietung entstandenen Maklerkosten kann nach § 284 BGB bestehen, da es sich hierbei um Aufwendungen handelt, die der Mieter im Hinblick auf den abgeschlossenen Mietvertrag gemacht hat und die durch dessen (frühe) Beendigung - möglicherweise - nutzlos geworden sind. Jedoch können diese nach § 284 BGB nur ersetzt werden, wenn sie "ihren Zweck nicht erreicht" haben, sie mithin "vergeblich" waren.

4. Dies ist zu verneinen, wenn die (Mindest-)Mietdauer von vier Jahren im Zeitpunkt der Kündigung wegen pflichtwidrigen Verhaltens des Vermieters bereits abgelaufen ist.

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Online seit 21. Dezember 2020

IBRRS 2020, 3718

OLG Rostock, Beschluss vom 24.08.2020 - 3 U 18/19

1. Erklären die Parteien eines Rechtsstreits diesen in der Berufungsinstanz übereinstimmend für erledigt, ist das erstinstanzliche Urteil durch das Berufungsgericht im Beschlusswege aufzuheben.*)

2. Zugegangen ist eine Kündigungserklärung im Sinne des § 130 BGB erst, wenn sie so in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass dieser von ihrem Inhalt Kenntnis nehmen kann.*)

3. Eine Abtretung zu Gunsten Dritter ist nicht möglich.*)

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IBRRS 2020, 3739

BGH, Urteil vom 18.09.2020 - V ZR 28/20

Das durch eine Grunddienstbarkeit gesicherte Recht, ein Grundstück „als Übergang zu benutzen“ berechtigt auch dazu, dieses mit einem Kraftfahrzeug zu überqueren; etwas anderes gilt nur dann, wenn sich eine Beschränkung in eindeutiger Weise aus den bei der Auslegung der Grundbucheintragung berücksichtigungsfähigen Umstände ergibt.*)

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IBRRS 2020, 3727

BFH, Beschluss vom 23.07.2020 - 8 U 171/19

Aufwendungen für die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts, um einen Überbau auf einem vermieteten Grundstück abzuwehren, sind grundsätzlich keine Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, da sie getragen werden, um eine Eigentums- und Vermögensbeeinträchtigung abzuwehren, nicht aber der Einkunftserzielung dienen.*)

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