Immobilien- & Baurecht

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Aktuelle Urteile zum Immobilienrecht

Online seit gestern

IBRRS 2019, 2168

LG Freiburg, Beschluss vom 02.05.2019 - 3 S 266/18

1. Zur Frage, wann missglückte Termine für die Wartung/Überprüfung von Rauchmeldern eine Kündigung rechtfertigen.*)

2. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Strafanzeige gegen vertretungsberechtigte Organe einer Gesellschaft eine Kündigung rechtfertigen.*)

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Online seit 18. Juli

IBRRS 2019, 2169

OLG München, Urteil vom 02.05.2019 - 32 U 1436/18

1. Ein Mieter ist dem Vermieter nach § 826 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er den Erlass eines Räumungsurteils gegen ihn vorhersehen kann und vertragswidrig untervermietet, um die Vollstreckung zu verhindern oder zu erschweren.*)

2. Ist die Mieterin eine GmbH kommt eine persönliche Haftung des Geschäftsführers wegen eines Missbrauchs der korporativen Haftungsbeschränkung in Betracht.*)

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IBRRS 2019, 2159

LG Freiburg, Beschluss vom 02.05.2019 - 3 S 168/18

1. Zur Behandlung von streitigen und unstreitigen Mängeln einer Mietwohnung bei einer Mietzahlungsklage im Urkundenprozess.*)

2. Schätzung der Maximalminderung bei unstreitigen Mängeln.*)

3. Berücksichtigung des voraussichtlichen Verfahrensausgangs im Nachverfahren bei einer Entscheidung nach § 91a ZPO.*)

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Online seit 17. Juli

IBRRS 2019, 2142

LG Freiburg, Beschluss vom 02.05.2019 - 3 S 10/18

1. Ergibt sich aus den Umständen des Einzelfalls eindeutig, dass ein Vermieter nicht zur Mängelbeseitigung bereit ist, erlischt das mangelbedingte Leistungsverweigerungsrecht des Mieters (Anschluss an BGH, IMR 2015, 357).*)

2. Für die Gerichtsgebühren ist ein Vergleichsmehrwert für mitverglichene rechtshängige weitere Verfahren nicht festzusetzen.*)

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IBRRS 2019, 2151

LG Berlin, Beschluss vom 09.07.2019 - 67 T 69/19

Die Versagung einer Räumungsfrist kann gem. § 721 ZPO - in Ausnahmefällen - auch dann gerechtfertigt sein, wenn dem Mieter durch die Räumungsvollstreckung die Obdachlosigkeit droht.*)

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Online seit 16. Juli

IBRRS 2019, 2144

OLG Dresden, Beschluss vom 17.06.2019 - 5 U 880/19

Aus dem vertraglichen Recht des Mieters auf (Mit-)Benutzung einer Verkaufsfläche auf dem Mietgrundstück folgt nicht der (Mit-)Besitz des Mieters an der Verkaufsfläche (Anschluss KG, IMR 2013, 1046 - nur online).*)

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IBRRS 2019, 2143

LG Berlin, Urteil vom 25.06.2019 - 67 S 100/19

Der Mieter eines Einfamilienhauses ist dem Vermieter nicht zum Schadensersatz verpflichtet, wenn die Gartenpflege dem Mieter obliegt und er ohne vorherige Einholung einer Genehmigung des Vermieters schadhafte oder ihn optisch störende Bäume fällt, sofern im schriftlichen Mietvertrag weder die Befugnis des Mieters zur Entfernung von Bäumen noch der genaue Umfang der ihm obliegenden Gartenpflegelast im Einzelnen geregelt sind. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn der Vermieter den Mieter vor der Unterzeichnung des auslegungsbedürftigen schriftlichen Mietvertrages darauf hingewiesen hat, dass Bäume ohne seine Zustimmung nicht gefällt oder entfernt werden dürfen.*)

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Online seit 15. Juli

IBRRS 2019, 1884

LG Berlin, Beschluss vom 11.02.2019 - 65 S 214/18

1. Die Qualität des Bodenbelags kann den Wohnwert erhöhen. Dies gilt zunmindest für die Ausstattung der Wohnung mit hochwertigem Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder einem gleichwertigen Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume.

2. Dielen sind regelmäßig nicht wohnwerterhöhend, bei hochwertigen, hinsichtlich der Qualität der Verlegung und des Holzes mit Parkett vergleichbaren Dielen kann das aber der Fall sein.

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IBRRS 2019, 2112

LG Düsseldorf, Urteil vom 27.06.2019 - 19 S 152/18

1. Liegt der Trittschall in der Wohnung darunter durch den Austausch des Bodenbelags (hier: Fließen statt Teppich) über der zulässigen Norm, so hat der Eigentümer eine Schalldämmung vorzunehmen. Das "Wie" liegt in seinem Ermessen.

2. Dies gilt auch dann, wenn die Hellhörigkeit an einer fehlenden Trittschalldämmung liegt und der Eigentümer beim Kauf der Wohnung hiervon nichts wusste.

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Online seit 12. Juli

IBRRS 2019, 2104

LG Karlsruhe, Beschluss vom 25.09.2018 - 11 S 8/18

1. Nach § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV ist der Verbrauch auf Grundlage vergleichbarer Zeiträume oder vergleichbarer anderer Räume zu ermitteln, wenn er für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann.

2. Sind die abgelesenen Verbrauchswerte für einen Abrechnungszeitraum in einem so hohen Maß auffällig und gleichzeitig so wenig belastbar, kommt die Situation insgesamt dem Ausfall eines Messgeräts und damit dem Regelfall des § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV gleich.

3. Dabei ist es unerheblich, ob die Ursache mit letzter Sicherheit aufgeklärt werden kann oder unklar bleibt, welche von mehreren möglichen Ursachen welchen Anteil am Zustandekommen der Messwerte trägt.

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Online seit 11. Juli

IBRRS 2019, 1885

LG Berlin, Beschluss vom 21.01.2019 - 65 S 220/18

1. Auch für juristische Personen gilt, dass diese sich - neben den Geschäftsführern und Prokuristen - durch Dritte oder dafür beauftragte Mitarbeiter vertreten lassen können.

2. Über Jahre fortgesetzte unpünktliche Mietzahlungen rechtfertigten jedenfalls die fristgemäße Kündigung.

3. Allein der Umstand, dass der Vermieter erst eine längere Zeit abwartet, ehe er eine mögliche Kündigung erklärt, um dem Mieter die Gelegenheit einzuräumen, sein Zahlungsverhalten zu ändern, darf nicht dazu führen, den Vermieter bei Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens die Möglichkeit der Kündigung abzuschneiden.

4. Im Rahmen der nach § 721 ZPO vorzunehmenden Interessenabwägung kommt es im Falle der Entscheidung über eine Verlängerung der Räumungsfrist darauf an, ob der Mieter die laufende Miete bzw. Nutzungsentschädigung entrichtet, sich hinreichend um Ersatzwohnraum bemüht bzw. in absehbarer Zeit eine Wohnung finden wird, so dass andere weniger gewichtige Gläubigerinteressen zurückstehen können.

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Online seit 10. Juli

IBRRS 2019, 2098

BGH, Urteil vom 14.06.2019 - V ZR 254/17

1. Dem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, steht kein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zu. Das gilt auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 25.09.2015 - V ZR 246/14, Rz. 12 f., IMR 2016, 115 = BGHZ 207, 40).*)

2. Auch wenn der Wohnungseigentümer eine Maßnahme zur Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in der irrigen Annahme durchführt, er habe diese als Sondereigentümer auf eigene Kosten vorzunehmen (hier: Fenstererneuerung), besteht ein solcher Anspruch nicht.*)

IBRRS 2019, 2095

OLG Brandenburg, Urteil vom 05.06.2019 - 11 U 109/15

Der Vermieter ist gehalten, die Besteuerungsgrundlagen der Grundsteuerbescheide zu prüfen. Wenn insoweit eine unzutreffende Nutzungsart der Besteuerung zugrunde liegt, muss er auf eine Änderung hinwirken.

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IBRRS 2019, 2094

OLG Köln, Urteil vom 12.04.2019 - 1 U 82/18

1. Wird eine Kündigung "aus formellen und materiellen Gründen" zurückgewiesen, liegt ohne weitere Hinweise hierin keine Zurückweisung nach § 174 BGB wegen fehlender Vollmacht.

2. Eine Vertragsklausel, die den Versand der Kündigung durch eingeschriebenen Brief fordert, ist regelmäßig dahin auszulegen, dass der Zugang auch anderweitig nachgewiesen werden kann und der Versandart keine konstitutive Bedeutung zukommt.

3. Anders als im arbeitsrechtlichen Kündigungsschutzprozess nach § 4 KSchG kann bei einem Streit wegen der Kündigung eines Miet- oder Pachtverhältnisses im Rahmen einer Feststellungsklage nach § 256 ZPO nur dessen (Fort-) Bestand zum Gegenstand der begehrten Feststellung gemacht werden, nicht aber die Wirksamkeit der Kündigung, die bloße Vorfrage hierzu ist.

4. Leistet der Schuldner unter Vorbehalt, um den Einwand des § 814 BGB auszuschließen, ist eine Feststellungsklage dahingehend, dass eine Verpflichtung zur vorbehaltlosen Zahlung besteht, bereits unzulässig.

Online seit 9. Juli

IBRRS 2019, 2075

AG München, Urteil vom 28.05.2019 - 432 C 2881/19

Die permanente Überwachung durch eine Kamera im Hausflur des gemeinschaftlichen Bereichs einer Wohngemeinschaft berechtigt zur fristlosen Kündigung.*)

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IBRRS 2019, 2031

VG Neustadt, Urteil vom 26.03.2019 - 5 K 1482/18

Ein Wohnungseigentümer kann eine Verletzung eigener Rechte im Sinne des § 42 Abs. 2 VwGO durch ein Bauvorhaben in Bezug auf den Nachbarschutz des gemeinschaftlichen Eigentums geltend machen, sofern ein solches Vorgehen nicht durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung vergemeinschaftet worden ist (wie VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 13.07.2017 - 5 S 2602/15, IMR 2018, 79, und VG Koblenz, Urteil vom 05.02.2019 - 1 K 870/18, IMR 2019, 302).*)

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Online seit 8. Juli

IBRRS 2019, 1883

LG Berlin, Urteil vom 20.02.2019 - 65 S 169/18

1. Eine besonders lärmbelastete Lage kann im Rahmen des Wohnumfelds wohnwertmindernd zu berücksichtigen sein.

2. Konkreten Einwendungen gegen den Erkenntniswert eines Mietspiegels ist nachzugehen.

3. Im Berliner Mietspiegel 2017 beruhen die Berechnungen der Verkehrslärmdaten auf den Verkehrslärmdaten 2011, so dass auf diese nicht zurückgegriffen werden kann.

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IBRRS 2019, 2050

KG, Urteil vom 21.01.2019 - 22 U 67/17

Die Einhaltung einer bestimmten Form über die Mitteilung des Vorkaufsfalls (hier: beglaubigte Abschrift des Kaufvertrages) kann nicht mit dinglicher Wirkung vereinbart werden. Der vorkaufsverpflichtete Grundstückseigentümer, der nicht Partei des schuldrechtlichen Vorkaufs war, ist an die vereinbarte Form nicht gebunden, und zwar auch dann nicht, wenn im Grundbuch auf die Eintragungsbewilligung und dort auf die vertragliche Formklausel Bezug genommen wird.*)

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IBRRS 2019, 2053

OLG Koblenz, Beschluss vom 02.05.2019 - 2 U 1482/18

Zur Verwirkung eines Anspruchs auf Maklercourtage gemäß § 654 BGB wegen Falschinformationen über erkennbar wesentliche Fragen für Käufer einer Eigentumswohnung.*)

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IBRRS 2019, 2023

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 23.01.2019 - 3 C 2/18

1. Die Abtretung von Ansprüchen auf die Mietrückforderung im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse ist wegen Verstoßes gegen die Vorschriften des Rechtsdienstleistungsgesetzes unwirksam. Der Auffassung dass die Inkassozession zulässig ist, ist nicht zu folgen. (a. A. LG Berlin, IMR 2018, 388).

2. Ist die Abtretung gegenüber dem Inkassounternehmen unwirksam, kann der Vermieter gegenüber dem Mieter im Wege der zulässigen Drittwiderklage negative Feststellungsklage erheben, dass Rückzahlungsansprüche der Überzahlungen nicht geschuldet sind.

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Online seit 5. Juli

IBRRS 2019, 2029

AG Brandenburg, Urteil vom 06.06.2019 - 31 C 230/18

Ein Mieter kann die Gestattung der Aufnahme seines nichtehelichen Lebenspartners in die Wohnung von dem Vermieter nur dann verlangen, wenn diese nichteheliche Lebensgemeinschaft erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist und somit nicht schon davor bestanden hat (§ 553 BGB).*)

Online seit 4. Juli

IBRRS 2019, 2038

AG München, Urteil vom 22.03.2019 - 473 C 22571/18

1. Ob der Mieter nach durchgeführter Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme einen Anspruch auf Wiederanbringung von Außenrollläden hat, bestimmt sich aufgrund einer Interessenabwägung.

2. Wird die Fassade durch die Wiederanbringung der Außenrollläden nicht beeinträchtigt, weil eine Wärmedämmung nicht aufgebracht wurde, und liegt die Wohnung überdies im EG, so dass auch Sicherheitsaspekte des Einbruchsschutzes für die Wiederanbringung streiten, hat der Mieter einen Anspruch auf Wiederanbringung der Außenrollläden.

AG München, Urteil vom 22.03.2019 - 473 C 22571/18

BGB §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 555 b, 555 d

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IBRRS 2019, 2039

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 06.02.2019 - 33 C 2815/18

Ein Mietverhältnis über Wohnraum darf wegen des Verdachts des Handeltreibens mit Rauschgift gekündigt werden.

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IBRRS 2019, 1853

AG Wertheim, Urteil vom 25.04.2019 - 1 C 198/18

Vereinbart ein Makler einen Notartermin zum Zwecke des Kaufvertragsabschlusses und der Auflassung, berührt dies den Anspruch auf Maklerprovision nicht, auch wenn die Finanzierung noch nicht sichergestellt ist.

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Online seit 3. Juli

IBRRS 2019, 2028

AG Brandenburg, Urteil vom 14.06.2019 - 31 C 249/17

Das Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzverpflichtung des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch einfache Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern darüberhinausgehende Arbeiten erfordern (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 249, § 535 BGB).*)

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IBRRS 2019, 2030

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 12.06.2019 - 539 C 26/18

1. Bei der Bemessung der Instandhaltungsrücklage haben die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum. Nur wesentlich zu hohe oder wesentlich zu niedrige Ansätze widersprechen ordnungsmäßiger Verwaltung.

2. Die Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage in angemessener Höhe dient der Sicherung notwendiger Reparaturen des Gemeinschaftseigentums größeren Ausmaßes. Die Höhe der Rücklage, die angemessen sein muss, ist nach objektiven Maßstäben zu ermitteln. Maßgebend sind die tatsächlichen Verhältnisse im konkreten Einzelfall, insbesondere Alter, Größe, bauliche Besonderheiten und Zustand der Anlage, insbesondere welche absehbaren Instandsetzungsmaßnahmen anstehen und welchen Kapitaleinsatz diese erfordern.

3. Sind im Bereich des Gemeinschaftseigentums gravierende bauliche Mängel vorhanden, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, ist sogar eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich und einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung verlangen.

4. Die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn einzelne Eigentümer keinen Kredit mehr bekommen.

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Online seit 2. Juli

IBRRS 2019, 1882

LG Berlin, Beschluss vom 27.02.2019 - 64 S 150/18

Eine vom Mieter geschaffene Ausstattung der Mietsache bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt. Das gilt jedoch nur für die Dauer des Mietverhältnisses desjenigen Mieters, der die Einrichtung einbringt.

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IBRRS 2019, 1781

LG Hamburg, Urteil vom 05.12.2018 - 307 S 58/18

1. Mit Leistung der Sicherheit erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr; die Bedingung tritt ein, wenn der Mieter die Mietsache zurückgegeben hat.

2. Der Anspruch eines Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf.

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IBRRS 2019, 1938

OLG Köln, Beschluss vom 11.04.2019 - 2 Wx 69/19

1. Eine Bestandteilzuschreibung gem. § 890 Abs. 2 BGB, § 6 GBO setzt voraus, dass die Grundstücke spätestens im Zeitpunkt der Neueintragung demselben Eigentümer gehören. Bei gemeinschaftlichem Eigentum müssen spätestens zu diesem Zeitpunkt die Art der rechtlichen Verbundenheit und die Beteiligungsquoten dieselben sein. Es kommt auch keine Ausnahme in Betracht.

2. Aus einer bloßen Vollzugsvollmacht ergibst sich keine Vollmacht zur inhaltlichen Änderung der Eintragungsgrundlage.

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Online seit 1. Juli

IBRRS 2019, 1954

AG Bonn, Urteil vom 16.01.2019 - 27 C 48/18

1. Eine Anfechtungsklage gegen Beschlüsse der Eigentümer muss innerhalb der Ausschlussfrist von einem Monat nach Beschlussfassung erhoben werden.

2. Eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand setzt voraus, dass der Kläger ohne sein Verschulden verhindert war, die Klagefrist einzuhalten.

3. Kennt der Kläger die zuständige Hausverwaltung, ist es seine Pflicht, wenn möglicherweise eine Postkommunikation nicht erfolgreich ist und keinerlei Verwaltungsdokumente wie Einladungen zu Eigentümerversammlungen zugehen, persönlich beim WEG-Verwalter vorzusprechen und um Einblick in die entsprechenden Verwaltungs- und Beschlussdokumentationen zu erbitten.

4. Ein Fristversäumnis ist auch verschuldet, wenn eine Person weiß, dass ihr seit längerem Briefkasten defekt ist und es deshalb bereits zu Postverlusten kam. Es ist seine Obliegenheit,den Postkasten so zu sichern, dass die eingeworfene Post auch sicher zur persönlichen Kenntnis gelangt.

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IBRRS 2019, 1968

FG Niedersachsen, Beschluss vom 14.05.2019 - 11 V 108/19

Steuerbescheide sind sogenannte Sammelbescheide, d. h. die Festsetzungen der Steuer und der Zinsen stehen selbständig nebeneinander und müssen unabhängig voneinander gegebenenfalls gesondert angefochten werden.*)

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Online seit 28. Juni

IBRRS 2019, 1933

OLG München, Urteil vom 01.12.2015 - 9 U 4504/14 Bau

1. Mängel am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentumsanlage sind gemeinschaftsbezogen. Gewährleistungsansprüche - hier: Minderung - stehen daher der WEG zu, wenn diese das Geltendmachen der Mängelrechte durch Beschluss an sich zieht.

2. Mit dem Wirksamwerden eines solchen Beschlusses verliert der Wohnungseigentümer das Recht, seinen Anspruch im eigenen Namen durchzusetzen, sodass er nicht mehr prozessführungsbefugt ist.

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IBRRS 2019, 1887

LG Berlin, Beschluss vom 11.04.2019 - 66 S 152/18

Hält ein Gericht die Vorschriften der Mietpreisbremse nicht für verfassungswidrig, so hat es diese weiterhin anzuwenden. Ein Aussetzen des Verfahrens kommt nicht in Frage.

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Online seit 27. Juni

IBRRS 2019, 1932

OLG Hamburg, Urteil vom 20.12.2018 - 4 U 60/18

1. Bei der Unterzeichnung einer Urkunde durch ein einzelnes Mitglied einer GbR ist die Schriftform nur dann gewahrt, wenn dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommt.

2. Allein aus dem Umstand, dass sowohl im Rubrum als auch in der Unterschriftszeile des Mietvertrags die GbR aufgeführt ist, ergibt sich nicht konkludent, dass der unterzeichnende Gesellschafter für seine Mitgesellschafter mit unterzeichnet hat.

3. Grundsätzlich darf sich jede Partei darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Nur ausnahmsweise, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, wenn sie sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar.

4. Das kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formwidrigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre.

5. Auch wenn die Gesellschafter der GbR als Anwälte den Schriftformverstoß kennen müssen, können sie sich dennoch auf den Formmangel berufen, da die schuldhafte, aber nicht arglistige Verursachung des Formmangels zur Anwendung des § 242 BGB nicht ausreicht.

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IBRRS 2019, 1955

AG Bonn, Urteil vom 10.01.2019 - 27 C 95/18

1. Eine schlagwortartige Bezeichnung des Beschlussgegenstands in der Einlandung zur Eigentümerversammlung reicht aus. Ein besonderer Hinweis darauf, dass zu den angekündigten Tagesordnungspunkten Beschlüsse gefasst werden können, ist nicht erforderlich, weil damit immer zu rechnen ist.

2. Es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der Haustierhaltung mehrheitlich beschließt, eine Genehmigungspflicht für die Tierhaltung bzw. für Hundehaltung einzuführen.

3. Die Genehmigungspflicht darf allerdings nicht zu einer praktischen Verbot der Tierhaltung führen.

4. Wenn der Beschluss die Gründe nicht regelt, aus denen eine Zustimmung versagt werden darf, ist eine Verweigerung der Zustimmung nur aus sachlichen, im Rahmen einer Interessenabwägung gerechtfertigten Gründen zulässig.

5. Ob eine Zustimmung zu Unrecht versagt worden ist, kann der betroffene Wohnungseigentümer gerichtlich überprüfen lassen.

6. Ein nach Ablauf der Klagebegründungsfrist nachgeschobener Anfechtungsgrund kann bei der Sachentscheidung dann Berücksichtigung finden, sofern die Verspätung des Vorbringens unverschuldet ist und der Kläger rechtzeitig die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragt.

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Online seit 26. Juni

IBRRS 2019, 1872

LG Berlin, Urteil vom 11.02.2019 - 64 S 104/18

1. Selbst eine stärkere Belegung der Wohnung als solche ist nicht ausreichend, einen Mietzuschlag zu rechtfertigen.

2. Die Beurteilung der Unzumutbarkeit der Untervermietung ohne Mietzuschlag kann nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete gestützt werden. Die Erhöhung der Miete wegen Genehmigung der Untervermietung nach § 553 Abs. 2 BGB ist Entgelt für eine zusätzliche Leistung des Vermieters und beruht daher auf einem anderen Rechtsgrund als eine Mieterhöhung nach § 558 BGB. Dessen Maßstab ist daher von vorneherein nicht anwendbar.

3. Eine Vereinbarung im Mietvertrag, dass der Vermieter berechtigt ist, seine Einwilligung zur Untervermietung von der Vereinbarung eines angemessenen Untermietzuschlags i.H.v. monatlich 50 Euro abhängig zu machen, ist gem. § 553 Abs. 3 BGB unwirksam.

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IBRRS 2019, 1928

LG München I, Urteil vom 19.12.2018 - 1 S 391/18 WEG

1. Der Schutz des guten Glaubens beim Erwerb eines Wohnungseigentums erstreckt sich auch auf Bestand und Umfang eines im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechts.

2. Allerdings scheidet ein gutgläubiger Erwerb dann aus, wenn die Eintragung des Sondernutzungsrechts aufgrund unterschiedlicher Angaben im Grundbuch und der ausdrücklich in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung widersprüchlich und deshalb unzulässig ist.

3. Der Aufteilungsplan nimmt am öffentlichen Glauben des Grundbuchs nur insoweit Teil, als es um die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum geht.

4. Für den Erwerb des vorgemerkten Rechts ist es unschädlich, wenn nach dem für den gutgläubigen Vormerkungserwerb maßgebenden Zeitpunkt der Erwerber bösgläubig geworden ist.

5. Hat ein Erwerber ein Sondernutzungsrecht gutgläubig erworben, hat er das Recht auf Herstellung und Beibehaltung der entsprechenden Räume, die vom Sondernutzungsrecht umfasst sind.

6. Die dauerhafte Änderung oder Aufhebung eines Sondernutzungsrechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten nur nach Maßgabe von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG und auf dem darin geregelten Weg einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herbeiführen.

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IBRRS 2019, 1859

VG Göttingen, Beschluss vom 18.04.2019 - 2 B 487/18

1. Nachzahlungszinsen gem. § 233a AO sind keine Abgaben i.S.d. § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 VwGO. Eine in der Hauptsache erhobene Anfechtungsklage hat daher aufschiebende Wirkung gem. § 80 Abs. 1 Satz 1 VwGO (wie OVG Niedersachsen, Beschluss vom 08.07.2013 - 9 ME 110/12).*)

2. Bei summarischer Überprüfung besteht keine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür, dass die Höhe der Nachzahlungszinsen von 0,5 % pro Monat für den Zinszeitraum von April 2012 bis November 2018 verfassungswidrig ist.*)

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IBRRS 2019, 1939

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.04.2019 - 2-13 S 6/17

1. Nimmt ein Wohnungseigentümer einen anderen Eigentümer auf Unterlassung von Zigarettenrauch- und sonstigen Duftabsonderungen durch dessen Mieter in Anspruch, muss vor der Klageerhebung kein obligatorisches Streitschlichtungsverfahren durchgeführt werden.*)

2. Vor einer Klage gegen den als Störer in Anspruch genommenen Mieter ist demgegenüber ein derartiges Schlichtungsverfahren erforderlich.*)

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Online seit 25. Juni

IBRRS 2019, 1942

BGH, Urteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18

1. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses setzt nicht voraus, dass die auf Seiten des Mieters bestehende Härte die Interessen des Vermieters deutlich überwiegt. Maßgebend ist allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Ergebnis führt.*)

2. Da sich ein hohes Alter eines Mieters und/oder eine lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken können, rechtfertigen diese Umstände ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Kommen zu diesen Umständen Erkrankungen hinzu (hier Demenz gemischter Genese), aufgrund derer beim Mieter im Falle seines Herauslösens aus seiner näheren Umgebung eine - nach ihrem Grad nicht näher festgestellte - Verschlechterung seines gesundheitlichen Zustands zu erwarten steht, kann dies in der Gesamtschau zu einer Härte führen. Wenn der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters besteht, kann sogar allein dies einen Härtegrund darstellen (Bestätigung von Senatsurteil vom 16.10.2013 - VIII ZR 57/13, IMR 2013, 495 = NJW-RR 2014, 78 Rz. 20).*)

3. Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels substanziiert ihm drohende schwer wiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, haben sich die Tatsacheninstanzen beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann (Bestätigung von Senatsurteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rz. 24, 29).*)

4. Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei haben die Gerichte zu berücksichtigen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel des § 574 BGB andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten (im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1999, 1097; NJW-RR 1993, 1358), so dass auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zu Grunde zu legen ist (im Anschluss an BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1995, 1480, 1481).

Diesen Vorgaben werden die Gerichte nicht gerecht, wenn sie (wie das Berufungsgericht) dem Vermieter, der die Mietwohnung zum Zwecke der Selbstnutzung erworben hat, bei der Gewichtung und Abwägung der gegenläufigen Belange eine geringere Bedeutung zumessen als bei der Beurteilung, ob dieses Vorgehen einen Eigenbedarf i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet, und einem solchen Nutzungswunsch einen geringeren Stellenwert als einem Eigenbedarf des ursprünglichen Vermieters zuweisen.*)

5. Im Rahmen der Interessenabwägung haben die Gerichte nicht nur die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bezüglich der Interessen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschlagenden Weg nicht an dessen Stelle setzen (im Anschluss an BVerfG, Beschluss vom 27.01.1994 - 1 BvR 2067/93). Dies gilt insbesondere dann, wenn es um das Schicksal älterer Personen geht.*)

6. Die Abwägung der gegenläufigen Interessen hat sich stets an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls auszurichten. Dabei kommt weder den Belangen des Vermieters noch den Interessen des Mieters von vorneherein ein größeres Gewicht zu als denen der Gegenseite. Aus diesen Gründen ist es (anders als das Berufungsgericht annimmt) nicht zulässig, Kategorien zu bilden, in denen generell die Interessen einer Seite überwiegen (hier: Selbstnutzungswunsch des Erwerbers einer vermieteten Wohnung einerseits; nach langer Mietdauer eintretender Eigenbedarf des ursprünglichen Vermieters andererseits).*)

7. Der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatzwohnraums ist nicht bereits dann gegeben, wenn im Gemeindegebiet gerichtsbekannt eine angespannte Wohnlage herrscht, die auch zum Erlass von diesem Umstand Rechnung tragenden Verordnungen geführt hat. Eine festgestellte und/oder in Verordnungen zu Grunde gelegte angespannte Wohnlage kann allenfalls ein gewisses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB darstellen, das in Verbindung mit substanziiertem (unstreitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag zu konkret ergriffenen Maßnahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, dass angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter (und seine Familien- oder Haushaltsangehörigen) nicht zu erlangen ist.*)

8. Wenn auf Seiten des Vermieters dringender Wohnbedarf besteht, haben die Gerichte im Falle eines Überwiegens der Mieterinteressen im Rahmen der von ihnen zu treffenden Ermessensentscheidung sorgfältig zu prüfen, ob eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet werden soll.*)

9. Macht ein Mieter unter Vorlage eines ärztlichen Attests geltend, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zuzumuten, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die - beim Fehlen eines entsprechenden Beweisantritts von Amts wegen vorzunehmende - Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (Bestätigung und Fortentwicklung von Senatsurteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 270/15, a.a.O. Rz. 29).*)

10. Vom Mieter ist als medizinischen Laien über die Vorlage eines solchen (ausführlichen) fachärztlichen Attests hinaus nicht zu verlangen, noch weitere - meist nur durch einen Gutachter zu liefernde - Angaben zu den gesundheitlichen Folgen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchtender gesundheitlicher Nachteile zu tätigen (im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1993, 463).*)

IBRRS 2019, 1899

BGH, Urteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 167/17

Maßgeblicher Zeitpunkt für die nach wirksamem Widerspruch des Mieters gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der wechselseitigen Interessen von Vermieter und Mieter sowie der sich anschließenden Beurteilung, ob, beziehungsweise für welchen Zeitraum das durch wirksame ordentliche Kündigung nach § 573 BGB beendete Mietverhältnis nach § 574a BGB fortzusetzen ist, ist der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz.*)

IBRRS 2019, 1902

BFH, Urteil vom 14.02.2019 - V R 22/17

Die Lieferung von Pflanzen bildet mit den damit im Zusammenhang stehenden Gartenbauarbeiten eine einheitliche komplexe Leistung, wenn auf der Grundlage eines Gesamtkonzepts etwas selbständiges Drittes (Gartenanlage) geschaffen wird.*)

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Online seit 24. Juni

IBRRS 2019, 1870

AG Lichtenberg, Urteil vom 06.02.2019 - 15 C 270/18

1. Selbst wenn der Berliner Mietspiegel 2017 nicht qualifiziert sein sollte, kann er doch als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO herangezogen werden.

2. "Die ortsübliche Miete" für eine konkrete Wohnung kann selbst mit maximalem Ermittlungsaufwand niemals wissenschaftlich exakt ermittelt werden; vielmehr kann, insbesondere auch bei Heranziehung eines Sachverständigen, immer nur ein mit mehr oder weniger großer Fehlerwahrscheinlichkeit behafteter Näherungswert gefunden werden.

3. Die Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels 2017 bietet ein objektives, berechenbares und nachvollziehbares Schema, mit der die ortsübliche Vergleichsmiete unter Zugrundelegung von § 287 Abs. 2 ZPO ermittelt werden kann.

4. Auch wenn die Küche nur durch das Wohnzimmer betreten werden kann, handelt es sich nicht um einen Durchgangsraum im Sinne des Berliner Mietspiegels 2017.

5. Weder ein vorhandener Kinderspielplatz noch eine Grünanlage für sich genommen erfüllen das Merkmal "aufwändig gestaltetes Wohnumfeld" des Berliner Mietspiegels 2017.

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IBRRS 2019, 1896

BGH, Urteil vom 05.04.2019 - V ZR 339/17

1. Ein Abmahnungsbeschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG ist anfechtbar; das Rechtsschutzinteresse für eine Beschlussanfechtungsklage fehlt nicht deshalb, weil die Abmahnung auch durch den Verwalter oder durch einen einzelnen Wohnungseigentümer hätte ausgesprochen werden können und eine solche Abmahnung nicht anfechtbar wäre.*)

2. Im Rahmen einer gegen einen Abmahnungsbeschluss gerichteten Anfechtungsklage ist zu prüfen, ob die formellen Voraussetzungen der Beschlussfassung eingehalten sind, ob das abgemahnte Verhalten einen Entziehungsbeschluss rechtfertigen kann und ob die Abmahnung hinreichend bestimmt ist. Dagegen ist die Prüfung der materiellen Richtigkeit der Abmahnung dem auf den Entziehungsbeschluss folgenden gerichtlichen Entziehungsprozess vorbehalten (Fortführung des Senatsurteils vom 08.07.2011 - V ZR 2/11, BGHZ 190, 236 Rn. 6 ff. = IMR 2011, 419).*)

3. Die Entziehung des Wohnungseigentums darf im Grundsatz nicht darauf gestützt werden, dass der Wohnungseigentümer von seinem Recht Gebrauch macht, sich mit Anträgen an die Verwaltung zu wenden, auf der Wohnungseigentümerversammlung Anträge zu stellen und die gefassten Beschlüsse im Wege der Beschlussanfechtungs- bzw. der Beschlussersetzungsklage gerichtlich überprüfen zu lassen. Dagegen kommt die Wahrnehmung solcher Rechte durch den Wohnungseigentümer als Grundlage für die Entziehung von Wohnungseigentum gemäß § 18 WEG in Betracht, wenn sie rechtsmissbräuchlich erfolgt, mithin, wenn sie ausschließlich einem wohnungseigentumsfremden oder -feindlichen Ziel - hier: der Herbeiführung eines verwalterlosen Zustands - dient und nach Intensität und Umfang ihrer Instrumentalisierung für solche Ziele den übrigen Wohnungseigentümern nicht mehr zuzumuten ist.*)

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IBRRS 2019, 1572

BGH, Urteil vom 10.04.2019 - VIII ZR 56/18

Ein von einem Energieversorger im Internet angebotener Bestellvorgang auf Abschluss eines Stromlieferungsvertrags mit einem Haushaltskunden außerhalb der Grundversorgung, in dem der (potentielle) Kunde ausschließlich - ohne dass ihm zuvor weitere Zahlungsmöglichkeiten angeboten worden sind - die Zahlung per Bankeinzug wählen und die Bestellung ohne Eintragung der Kontodaten nicht fortführen kann, verstößt gegen § 41 Abs. 2 Satz 1 EnWG.*)

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IBRRS 2019, 1865

BFH, Urteil vom 13.12.2018 - III R 22/17

Ein Vertrag, mit dem ein Investor ein Architekten- und Ingenieurbüro mit der Überwachung des Baus eines noch zu errichtenden Gebäudes beauftragt, ist ein Leistungsvertrag, der i. S. von § 4 Abs. 2 Satz 5 InvZulG 2010 der Bauausführung zuzurechnen ist. Beginn der Herstellung eines Gebäudes ist somit spätestens der Zeitpunkt, zu dem ein solcher Vertrag abgeschlossen worden ist.*)

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Online seit 21. Juni

IBRRS 2019, 1879

OLG Frankfurt, vom 06.05.2019 - 8 W 13/19

Vereinbaren die Vertragsparteien bei einer Grundstücksübertragung ein Wohnrecht des Veräußerers und eine Pflegepflicht der Erwerberin, gibt der Tod des Veräußerers nur wenige Wochen nach Vertragsschluss für sich genommen weder Anlass für eine ergänzende Vertragsauslegung noch für eine Anpassung des Vertrags nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage im Sinne eines Zahlungsanspruchs der Erben des Veräußerers als Ausgleich für das infolge des Todes gegenstandslos gewordene Wohnrecht und die Pflegeverpflichtung.

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IBRRS 2019, 1858

FG Niedersachsen, Urteil vom 07.03.2019 - 11 K 266/16

Die Vermietung von möblierten Zimmern und Wohnungen zum Zwecke der Ausübung der Prostitution und gleichzeitig zum Wohnen ist gem. § 4 Nr. 12 Buchstabe a) UStG von der Umsatzsteuer befreit, wenn nicht weitere Leistungen der Grundstücksüberlassung ein Gepräge geben, das eine umsatzsteuerfreie Vermietung ausschließt.*)

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