Immobilien- & Baurecht

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Aktuelle Urteile zum Immobilienrecht

Online seit 20. September

IBRRS 2019, 2855

VG Ansbach, Beschluss vom 20.02.2019 - 9 S 18.02038

Die öffentliche Bekanntmachung einer Baugenehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde ist zulässig, wenn mehr als 20 beteiligte Nachbarn vorhanden sind. Dabei sind sowohl eine benachbarte Wohnungseigentümergemeinschaft, die hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums teilrechtsfähig ist, als auch die einzelnen Wohnungseigentümer hinsichtlich ihres Sondereigentums, über das die Wohnungseigentümergesellschaft nicht verfügen kann, als Nachbarn anzusehen.

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IBRRS 2019, 2903

AG Mönchengladbach, Urteil vom 28.08.2019 - 35 C 202/17

Der Eintritt des Nießbrauchsberechtigten in den Mietvertrag richtet sich nach §§ 566, 567 BGB und nicht nach § 1059 BGB analog (abweichend von LG Mühlhausen, Urteil vom 27.05.2008 - 3 O 122/08).*)

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IBRRS 2019, 2914

BFH, Urteil vom 23.07.2019 - IX R 28/18

Eine Anschaffung bzw. Veräußerung i.S.d. § 23 EStG liegt nicht vor, wenn der Verlust des Eigentums am Grundstück ohne maßgeblichen Einfluss des Steuerpflichtigen stattfindet. Ein Entzug des Eigentums durch Sonderungsbescheid nach dem Bodensonderungsgesetz ist danach keine Veräußerung i.S.d. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.*)

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IBRRS 2019, 2853

LG Duisburg, Urteil vom 11.03.2019 - 1 O 160/18

1. Eine Berichtigung des Passivrubrums kommt nur dort in Betracht, wo der Kläger erkennbar eine bestimmte Partei verklagen wollte, diese aber versehentlich falsch bezeichnet hat.

2. Eine Klageänderung nach Schluss der mündlichen Verhandlung ist unzulässig.

3. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer endet, wenn sich alle Wohnungseigentumsrechte in einer Person vereinigen.

4. Sie kann ab diesem Zeitpunkt nicht mehr Träger von Rechten und Pflichten sein und ist auch nicht mehr partei- oder prozessfähig gem. § 10 Abs. 6 Satz 5 WEG.

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Online seit 19. September

IBRRS 2019, 2906

OLG Jena, Urteil vom 30.08.2019 - 4 U 858/18

§ 566 BGB erfasst nur solche Rechte und Pflichten, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Dazu gehört die vertragliche Pflicht des Vermieters zur Abstandszahlung für die vorzeitige Vertragsauflösung grundsätzlich nicht. *)

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IBRRS 2019, 2907

LG Berlin, Urteil vom 22.08.2019 - 67 S 51/19

1. Zu den Anforderungen an die Kündigung eines Mieters im "Geschützten Marktsegment".*)

2. Wird der Ausspruch einer ordentlichen Kündigung im Mietvertrag durch eine gesetzesverstärkende Bestandsschutzklausel erschwert und reicht der vom Vermieter geltend gemachte Kündigungsgrund für eine ordentliche Kündigung nicht aus, ist dem Vermieter auch der wirksame Ausspruch einer auf denselben Kündigungsgrund gestützten außerordentlichen Kündigung verwehrt, selbst wenn er sich im Mietvertrag das Recht zum Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung vorbehalten hat. *)

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IBRRS 2019, 2854

BFH, Urteil vom 20.02.2019 - R 28/15

1. Der Vertrag zwischen einer Gesellschaft und ihrem Gesellschafter, mit dem ein Anspruch des Gesellschafters auf Übereignung eines Grundstücks begründet wird, unterliegt nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer.

2. Die Bemessungsgrundlage richtet sich nach dem Wert der Gegenleistung und nicht nach dem Grundbesitzwert, wenn der Erwerb des Gesellschafters nicht zu Rechtsänderungen der Gesellschafterstellung führt.

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IBRRS 2019, 2902

OLG Stuttgart, Beschluss vom 24.07.2019 - 17 UF 118/19

1. Sind die tatbestandlichen Voraussetzungen einer freiwilligen Wohnungsüberlassung gem. § 1361b Abs. 4 BGB im Streit und begehrt der ausgezogene Ehegatte den Wiedereinzug in die Ehewohnung, kann der in der Wohnung verbliebene Ehegatte im Wege eines Feststellungsantrags gerichtlich klären lassen, dass ein Überlassungsverhältnis, d. h. ein Rechtsverhältnis gem. § 1361b Abs. 4 BGB vorliegt.*)

2. Ein solcher, in einem Verfahren der einstweiligen Anordnung getroffener Feststellungsbeschluss ist unanfechtbar, da es sich hierbei um keine "Zuweisung der Ehewohnung" gem. § 1361b Abs. 1 BGB handelt und somit kein Fall des § 57 S. 2 Nr. 5 FamFG vorliegt.*)

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Online seit 18. September

IBRRS 2019, 2895

LG Berlin, Beschluss vom 06.08.2019 - 67 S 342/18

Verstößt der Vermieter bei der Durchführung von Modernisierungmaßnahmen vorsätzlich und kollusiv gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot und legt diese Kosten in einer Erhöhungserklärung gem. § 559b Abs. 1 BGB auf den Mieter um, ist die gesamte Erhöhungserklärung gem. §§ 138, 242 BGB wegen Verstoßes gegen die guten Sitten unwirksam, auch wenn der Vermieter nicht bei sämtlichen in der Erhöhungserklärung genannten Maßnahmen gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen haben sollte.*)

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IBRRS 2019, 2896

OLG Naumburg, Urteil vom 13.11.2018 - 12 U 100/18

Auch nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22.02.2018 (IBR 2018, 196) zu fiktiven Mangelbeseitigungskosten als Schadensersatz im Werkrecht kann ein Käufer wegen eines Mangels der Kaufsache seinen Schaden im Rahmen des kleinen Schadensersatzes nach §§ 437 Nr. 3, 280, 281 BGB auf der Grundlage der Mangelbeseitigungskosten berechnen, unabhängig davon, ob er die Mängel beseitigen lassen will.*)

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Online seit 17. September

IBRRS 2019, 2885

LG Berlin, Beschluss vom 08.08.2019 - 67 S 131/19

Der Zuschnitt und die Ausstattung der Mietsache, die der Mieter zum Zeitpunkt der letzten Besichtigung vor Abschluss des Mietvertrags oder zu Beginn des Mietverhältnisses vorgefunden hat, gelten auch ohne ausdrückliche mietvertragliche Regelung der Parteien als konkludent vereinbart. Eine spätere Veränderung durch den Vermieter, die weder gesetzlich noch rechtsgeschäftlich gerechtfertigt ist, stellt einen Mangel der Mietsache i.S.d. §§ 535 ff. BGB dar.*)

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IBRRS 2019, 2731

AG Dortmund, Urteil vom 15.08.2019 - 514 C 27/19

1. Dem Wohnungseigentümer, über dessen Wohnungseigentum die Zwangsverwaltung angeordnet wurde, verbleibt das Anfechtungsrecht zumindest weiterhin für die Beschlüsse, an deren Zustandekommen er sich bereits durch die Ausübung des Stimmrechts beteiligen konnte und bzgl. derer er auch noch vor der Anordnung der Zwangsverwaltung Anfechtungsklage hätte erheben können. *)

2. Der Beschluss über eine Liquiditätsumlage entspricht nicht ordnungsgemäßiger Verwaltung, wenn der Finanzbedarf anderweitig gedeckt werden kann, etwa durch Geltendmachung fälliger Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen säumige Miteigentümer. *)

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IBRRS 2019, 2880

LG Berlin, Urteil vom 20.08.2019 - 55 S 99/18

1. Bei einer Beschlussmängelklage sind die beklagten Wohnungseigentümer notwendige Streitgenossen im Sinne von § 62 ZPO. Daher entfaltet ein prozessuales Anerkenntnis die mit ihm beabsichtigten Wirkungen nur, wenn es durch alle Streitgenossen erklärt wird. Entsprechendes gilt im Anwendungsbereich des § 21 Abs. 4 und 8 WEG, da die Entscheidung des Gerichts auch insoweit auf eine Rechtsgestaltung abzielt und im Verhältnis der am Rechtsstreit beteiligten Wohnungseigentümer nur einheitlich ergehen kann.*)

2. Ein auf Zustimmung zu einem Beschlussantrag (oder auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu der Durchführung einer bestimmten Maßnahme) gerichteter Klageantrag ist regelmäßig als Antrag auf gerichtliche Beschlussersetzung gemäß § 21 Abs. 8 WEG auszulegen.*)

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Online seit 16. September

IBRRS 2019, 2737

LG Hamburg, Beschluss vom 15.07.2019 - 316 S 10/19

1. Ein etwaiger Untermietzuschlag ist nicht bei der Bemessung der ortsüblichen Miete zu berücksichtigen.

2. § 553 Abs. 2 BGB steht mit einem eigenen Regelungszweck selbständig neben den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften.

3. Die Lage ist als erheblich unterdurchschnittlich einzuordnen, wenn ein hohe Lärmbelastung und eine Belastungen durch ein Rotlichtmilieu vorliegt.

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IBRRS 2019, 2844

AG Weimar, Urteil vom 13.02.2019 - 5 C 410/18

1. Auch bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die aus lediglich zwei Parteien besteht, sind die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes uneingeschränkt anzuwenden.

2. Danach kann eine Beitragspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers zu Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 16 Abs. 2 WEG) nur durch einen Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG über den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung oder eine Sonderumlage begründet werden.

3. Zahlungsansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers bestehen nur gegenüber dem Verband. Zahlungspflichten und -ansprüche der Wohnungseigentümer untereinander sind demgegenüber grundsätzlich zu verneinen, so dass aus der Nichtzahlung von Forderungen des Verbands keine Schadensersatzansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers folgen können.

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Online seit 13. September

IBRRS 2019, 2537

LG Marburg, Beschluss vom 13.05.2019 - 5 S 98/18

Die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung kann wirksam ausgeschlossen werden.

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Online seit 12. September

IBRRS 2019, 2816

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.06.2019 - 29 C 1220/19

1. Eine Mieterin kann nicht verlangen, dass auf dem Klingelschild und im Putzplan ihr Name nicht mit der Anrede "Fräulein" versehen wird, da dies - zumindest im vorliegenden Fall - keine Beleidigung darstellt.

2. Bei einem handgeschriebenen und im Treppenhaus aufgehängten Putzplan ist die DSGVO sachlich nicht einschlägig.

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IBRRS 2019, 2669

AG Düsseldorf, Urteil vom 19.11.2018 - 290a c 162/17

Sind die vom Verwalter in Auftrag gegebenen Arbeiten zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (hier: Instandsetzung des Fahrstuhls) erforderlich und deren Kosten angemessen, überschreitet die nachträgliche Genehmigung dieser Maßnahmen nicht den Ermessensspielraum der Wohnungseigentümer.

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Online seit 11. September

IBRRS 2019, 2717

AG Bielefeld, Urteil vom 03.07.2019 - 415 C 56/18

1. Treten in einem Kinder-/Schlafzimmer, in dem ein Kleinkind wohnt, bauseits bedingte Feuchtigkeits- und Schimmelschäden auf, so ist der Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.

2. Die Beweislast dafür, dass diese Schäden nicht bauseits bedingt sind, trägt der Vermieter.

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IBRRS 2019, 2757

LG Berlin, Beschluss vom 14.03.2019 - 55 S 46/18

1. Wird eine Teileigentumseinheit in der Teilungserklärung als "Gewerbeeinheit (Laden)" bezeichnet, kann darin keine gastronomische Einrichtung betrieben werden.

2. Wird ein Teil- oder Wohnungseigentum zweckwidrig genutzt, verjährt der Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer nicht, solange diese Nutzung anhält. Dies gilt unabhängig davon, ob der Sondereigentümer selbst oder dessen Mieter Nutzer ist.

3. Ebenso wenig wie ihnen das Wissen des Verwalters verjährungsrechtlich nicht zum Nachteil gereichen würde, kann auch dessen Handeln und sein Verhalten gegenüber dem Schuldner für sich genommen keinen Vertrauenstatbestand im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern schaffen.

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Online seit 10. September

IBRRS 2019, 2779

AG Waiblingen, Urteil vom 15.01.2019 - 9 C 1106/18

Dem Vermieter obliegt die sekundäre Darlegungslast hinsichtlich des nachträglichen Wegfalls des Eigenbedarfs aufgrund der Erkrankung.

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IBRRS 2019, 2780

LG Karlsruhe, Beschluss vom 07.02.2019 - 11 T 244/18

Eine Partei hat keinen Anspruch auf Anwendung des § 49 Abs. 2 WEG; denn eine Verpflichtung, dem Verwalter immer dann die Kosten aufzuerlegen, wenn die Voraussetzungen des § 49 Abs. 2 WEG erfüllt sind, besteht nicht.

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Online seit 9. September

IBRRS 2019, 2772

LG Berlin, Urteil vom 01.08.2019 - 67 S 109/19

Sachlich unzutreffenden oder herabsetzenden Äußerungen des Mieters gegenüber seinem Vermieter kann das für eine Kündigung des Mietverhältnisses erforderliche Gewicht fehlen, wenn zwischen den Vertragsparteien enge persönliche oder sogar familiäre Beziehungen bestehen.*)

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IBRRS 2019, 2728

LG Hamburg, Urteil vom 26.06.2019 - 318 S 112/18

1. Stehen nach der Teilungserklärung bauliche Veränderungen unter dem Vorbehalt, dass hierdurch die Rechte einzelner Wohnungseigentümer nicht erheblich beeinträchtigt werden dürfen, ist dies dahingehend auszulegen, dass für die Bestimmung, ob eine "erhebliche Beeinträchtigung" vorliegt, nicht der Maßstab des § 14 Nr. 1 WEG gelten soll, wonach bereits jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung einen Nachteil darstellt. Es muss vielmehr eine höhere Schwelle überschritten sein, um eine erhebliche Beeinträchtigung anzunehmen.

2. Führt eine Änderung der Balkonverkleidungen dazu, dass das optische Erscheinungsbild und das charakteristische Aussehen der Anlage erheblich verändert wird, werden die Rechte der anderen Wohnungseigentümer erheblich beeinträchtigt.

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IBRRS 2019, 2774

OLG Saarbrücken, Urteil vom 10.07.2019 - 1 U 121/18

1. Standgeldkosten eines gewerblichen Abschleppdienstes, die entstehen, weil der im Auftrag eines privaten Dritten tätig gewordene Abschleppdienst sich in Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts weigert, das Fahrzeug an den Abgeschleppten ohne Ausgleich der Abschleppkosten herauszugeben, zählen nicht zu den erstattungsfähigen Kosten für die Entfernung eines unbefugt auf einem Privatgrundstück abgestellten Fahrzeugs.*)

2. Ebenfalls handelt es sich nicht um für die Beseitigung der Eigentumsbeeinträchtigung erforderliche Aufwendungen im Sinne von § 670 BGB.*)

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Online seit 6. September

IBRRS 2019, 2763

BGH, Urteil vom 21.08.2019 - VIII ZR 263/17

1. Der Mieter ist verpflichtet, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten, insbesondere die Räume aufgrund der aus der Übertragung des Besitzes an der Wohnung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln sowie alles zu unterlassen, was zu einer von § 538 BGB nicht mehr gedeckten Verschlechterung führen kann.

2. Verletzt der Mieter seine diesbezüglichen Vertragspflichten schuldhaft, steht dem Vermieter ein Anspruch auf Schadensersatz zu.

3. Durch das Entfernen einer rund 30 Jahre alten - nicht zum Überstreichen geeignete, aber vor der Besitzzeit des Mieters mehrfach überstrichenen - Tapete, die sich teilweise bereits gelöst hat, entsteht dem Vermieter kein Schaden.

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IBRRS 2019, 2753

FG Münster, Urteil vom 04.07.2019 - 5 K 2423/17 U

1. Der unionsrechtliche Begriff der "Vermietung von Grundstücken" setzt voraus, dass dem Vertragspartner auf bestimmte Zeit gegen eine Vergütung das Recht eingeräumt wird, ein Grundstück so in Besitz zu nehmen, als wäre er dessen Eigentümer und jede andere Person von diesem Recht auszuschließen.

2. Die Vermietung möblierter Räume oder Gebäude ist nach ständiger Rechtsprechung steuerbefreit, wenn es sich um eine auf Dauer angelegte und nicht um eine kurzfristige Überlassung handelt.

3. Steht nicht die Grundstücksnutzung, sondern die Möglichkeit, die Prostitution und damit eine gewerbliche Tätigkeit auszuüben aus der Sicht des Leistungsempfängers im Vordergrund, ist die Vermietung nicht steuerbefreit.

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Online seit 5. September

IBRRS 2019, 2754

VG Greifswald, Urteil vom 25.07.2019 - 3 A 415/17 HGW

1. Die Benennung eines anschlussbeitragspflichtigen Grundstücks nach seiner katasteramtlichen Bezeichnung führt grundsätzlich dazu, dass der Beitragsbescheid nicht hinreichend bestimmt ist, wenn an dem Grundstück Wohnungseigentum bzw. Teileigentum i.S.d. Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begründet worden ist.*)

2. Etwas anderes gilt aber, wenn eine zweifelsfreie Bestimmung der der Beitragspflicht unterliegenden Wohnung anhand des im Beitragsbescheid angegebenen Miteigentumsanteils möglich ist.*)

3. Der Umstand, dass der Erwerber eines Baugrundstücks in einem Erschließungsgebiet auch die sog. Kosten der "inneren Erschließung" trägt, befreit ihn nicht von der Anschlussbeitragspflicht für die Gesamtanlage ("äußere Erschließung").*)

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Online seit 4. September

IBRRS 2019, 2733

BGH, Beschluss vom 09.04.2019 - II ZR 139/18

Es stellt eine unzulässige Rechtsausübung dar, wenn der Vermieter einer Sache, der kraft einer Vereinbarung zum Abschluss eines Mietvertrags über diese Sache mit der anderen Seite verpflichtet ist, von dieser die Herausgabe der Sache verlangt, wenn er damit etwas fordert, was er aufgrund einer bestehenden Verpflichtung sofort wieder zurückgeben müsste.

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IBRRS 2019, 2740

AG Dortmund, Urteil vom 14.06.2019 - 514 C 4/19

1. Besitzt ein Wohnungseigentümer zwei Wohnungen, so hat er nach dem Prinzip des Kopfteil-Stimmrechts eine Stimme; dagegen stehen ihm nach dem Prinzip des Objektstimmrechts zunächst zwei Stimmen zu. Nach der Vereinigung der beiden Wohnungen steht ihm nur noch eine Stimme zu.*)

2. Den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden trifft keine Einberufungspflicht, sondern nur ein subsidiäres Einberufungsrecht, so dass dieser nicht mit einer Klage zur Einberufung einer Eigentümerversammlung gezwungen werden kann.*)

IBRRS 2019, 2722

OLG Koblenz, Urteil vom 27.06.2019 - 1 U 96/19

1. Bei einem Softwareleasingvertrag genügt der Leasinggeber seiner Hauptleistungspflicht bereits dann, wenn er dem Leasingnehmer die Software auf einem Server bereitstellt und ihm den Zugang zu diesem eröffnet. Etwas anderes kann sich ergeben, wenn die Parteien eine andere Form der Bereitstellung der Software vereinbaren (in Anknüpfung an BGH, Urteil vom 15.11.2006 - XII ZR 120/04 - NJW 2007, 2394 ff. = IBRRS 2007, 0310).*)

2. Erfüllt der Leasinggeber gegenüber dem Leasingnehmer mit der Gebrauchsüberlassung der Software bzw. der Verschaffung des Online-Zugangs zu der Software durch einen Lieferanten seine Leistungspflicht zu Vertragsbeginn, wird damit die Sach- bzw. Gegenleistungsgefahr vertraglich auf den Leasingnehmer abgewälzt. Die weiteren Vertragspflichten des Leasinggebers beschränken sich ab diesem Zeitpunkt darauf, den Leasingnehmer nicht im Gebrauch der Leasingsache zu stören und ihn bei Störung der Gebrauchsüberlassung durch Dritte, wie hier der Lieferantin der Software, entsprechend zu unterstützen (in Anknüpfung an BGH, Urteil vom 30.09.1987 - VIII ZR 226/86 - NJW 1988, 198 ff.).*)

3. Der Leasinggeber ist nicht gehalten, für ein etwaiges pflichtwidriges Verhalten seines Lieferanten als Erfüllungsgehilfen gemäß § 278 BGB einzustehen. Denn die Stellung des Lieferanten des Leasinggebers endet zu dem Zeitpunkt, als dieser die Gebrauchsüberlassung bzw. den Onlinezugang zu der Software dem Beklagten eingeräumt hat (in Anknüpfung an BGH, Urteil vom 30.09.1997 - VIII ZR 226/86 - NJW 1988, 198 (199).*)

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Online seit 3. September

IBRRS 2019, 2730

OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.07.2019 - 24 U 104/18

1. Beruft sich ein Mieter darauf, das Mietobjekt sei bereits bei der Übergabe zu Beginn des Mietverhältnisses mängelbehaftet (hier: kontaminiert) gewesen, so trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für eine Übergabe in mangelfreiem Zustand.*)

2. Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wonach ein Gewerberaummieter, der ein Objekt unrenoviert übernommen hat, es in einem renovierten (hier: nicht kontaminierten) Zustand zurückzugeben hat, ist unwirksam gem. § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Denn in solch einem Fall wird der Mieter verpflichtet, das Objekt in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er es selbst vom Vermieter erhalten hat. Dem Mieter wird in diesem Fall nicht nur überbürdet, die Spuren seines eigenen, mit der Mietzahlung eigentlich abgegoltenen Gebrauchs zu beseitigen, sondern auch die des Vormieters. Hier gilt nichts anderes als im Bereich der Wohnraummiete, wenn ein Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat, aber formularvertraglich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet wird (vgl. BGH, IMR 2015, 220).*)

3. Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Verpflichtung zur Rückgabe in mangelfreiem (hier: nicht kontaminiertem) Zustand durch andere vertragliche Vereinbarungen, z.B. durch eine angemessene Ausgleichszahlung, kompensiert wird. Überbürdet er dem Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten, trägt er das Risiko der Gesamtunwirksamkeit und kann sich nicht darauf berufen, dass dadurch das vertragliche Gleichgewicht gestört wird (vgl. BGH, IBR 2005, 642).*)

4. Veränderungen bzw. Verschlechterungen, die an der Mietsache durch deren vertragsgemäßen Gebrauch und trotz der Beachtung geltender Umweltstandards eingetreten sind, muss der Mieter nicht rückgängig machen (§ 538 BGB). Der Vermieter hat solche Veränderungen auch dann hinzunehmen, wenn sie erheblich sind.*)

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IBRRS 2019, 2723

VGH München, Urteil vom 26.07.2019 - 15 CS 19.1050

Eine wirksame Bekanntgabe gem. Art. 41 Abs. 1 Satz 1, Art. 43 Abs. 1 BayVwVfG mit Wirkung für und gegen eine Wohnungseigentümergemeinschaft liegt auch dann vor, wenn die Verfügung zwar an die persönliche Anschrift des Hausverwalters zugestellt wird, sich aber aus dem Inhalt des Verwaltungsakts sicher entnehmen lässt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als Inhaltsadressatin der in der Verfügung ausgesprochenen Pflichten in Anspruch genommen werden soll. *)

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Online seit 2. September

IBRRS 2019, 2625

AG München, Urteil vom 06.02.2018 - 422 C 14015/18

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs setzt im Streitfall den Nachweis eines hinreichend konkreten Überlassungs- und Nutzungswillens voraus.

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Online seit 30. August

IBRRS 2019, 2622

LG Berlin, Urteil vom 12.04.2019 - 65 S 27/19

1. Entfällt die Wirkung einer fristlosen Kündigung rückwirkend, weil der ausstehende Betrag vollständig in der Schonfrist beglichen wurde, bleibt die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wirksam.

2. Das berechtigte Interesse des Mieters gebietet es nicht, dass der Vermieter zur Begründung der fristlosen Kündigung den genauen Zeitpunkt und den konkreten Mietrückstand für einzelne Monate oder sonstige Berechnungszeiträume angeben muss. Es genügt für die formelle Wirksamkeit einer Kündigung vielmehr, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Rückstand der Vermieter ausgeht, und dass der Vermieter diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht.

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Online seit 29. August

IBRRS 2019, 2367

LG Berlin, Beschluss vom 29.10.2018 - 65 T 106/18

1. Es besteht keine Verpflichtung des Vermieters zur Angabe und Vereinbarung von die tatsächlichen voraussehbaren Nebenkosten deckender Vorschusszahlungen.

2. Aufklärungspflichten über zu erwartende höhere Nebenkosten können nur angenommen werden, wenn ein besonderer Vertrauenstatbestand geschaffen wurde. Ein solcher Vertrauenstatbestand ist allein durch eine nicht weiter kommentierte Angabe von Nebenkostenvorschüssen noch nicht geschaffen.

3. Jedenfalls würden die tatsächlich angefallenen Nebenkosten keinen Schaden darstellen, denn sie wären auch bei angemessener Kalkulation der Vorschüsse bzw. Offenlegung der erheblich höher zu erwartenden Nebenkosten entstanden.

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IBRRS 2019, 2665

LG Köln, Beschluss vom 21.08.2017 - 29 P 66/17

Wohnungseigentümern sind zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtverteidigung als notwendige Kosten nur die Kosten eines bevollmächtigten Rechtsanwalts zu erstatten. Es sei denn, es ist aus Gründen, die mit dem Gegenstand des Rechtsstreits zusammenhängen, eine Vertretung durch mehrere Anwälte geboten.

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IBRRS 2019, 2566

KG, Beschluss vom 10.07.2019 - 24 W 27/19

1. Strebt ein Wohnungseigentümer im Wege der Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG eine Erhaltungsmaßnahme an, ist sein Interesse grundsätzlich i.S.v. § 49a Abs. 1 Satz 2 GKG anhand der Kosten der Maßnahme zu berechnen, die er anstrebt, und die auf ihn nach § 16 Abs. 2 WEG oder einen von den Wohnungseigentümern abweichend bestimmten Umlageschlüssel anteilig entfallen.

2. Das Interesse kann durch andere Einflüsse mitbestimmt werden. Insoweit kommen vor allem eine Wertminderung in Betracht, die das Wohnungseigentum des klagenden Wohnungseigentümers durch die Nichtdurchführung der angestrebten Erhaltungsmaßnahme erleidet, ein Vermögenschaden, etwa eine Mietminderung, oder eine optische Beeinträchtigung (Fortführung von Senat, Beschluss vom 17.04.2019 - 24 W 20/19 = IBRRS 2019, 2566 = IMRRS 2019, 0949).

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Online seit 28. August

IBRRS 2019, 2598

LG Berlin, Beschluss vom 18.02.2019 - 65 S 5/19

1. Die seit dem Mietrechtsänderungsgesetz ausdrücklich gesetzlich geregelte Ankündigungspflicht von Instandsetzungsarbeiten unterliegt - anders als die Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB - keiner besonderen Form oder Frist, wobei es sich dabei um eine bewusste Entscheidung des Gesetzgebers handelt, die den Bedürfnissen der Praxis entspricht.

2. Der Mieter ist darin vor allem früh- bzw. rechtzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen zu informieren.

3. In Abhängigkeit von der Dringlichkeit der Maßnahmen muss dem Mieter in jedem Fall ausreichend Zeit bleiben, sich auf die damit einhergehenden Behinderungen durch notwendige organisatorische Vorsorgemaßnahmen einzustellen.

4. Unabhängig davon genügt die bloße Angabe eines Zeitraums, nicht jedoch eines konkreten Datums nicht.

5. Die Mitteilung Spezialkenntnisse voraussetzender Angaben genügt ersichtlich nicht dem Informationsinteresse des Mieters als Verbraucher i.S.d. § 13 BGB.

6. In der Ankündigung sollte auch die ausführende Fachfirma benannt werden.

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IBRRS 2019, 2527

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 23.11.2018 - 980b C 17/18 WEG

1. Zwar können die Eigentümer grundsätzlich auch einen Beschluss über eine Jahresabrechnung wiederholen, mit dem Mängel der Erstabrechnung korrigiert werden. Voraussetzung hierfür ist aber, dass es unter Abwägung der beteiligten Interessen Treu und Glauben widerspräche, einen Eigentümer an der fehlerhaften Jahresabrechnung festzuhalten.

2. Nach § 242 BGB kann die Änderung oder Aufhebung eines Eigentümerbeschlusses also nur dann verlangt werden, wenn außergewöhnliche Umstände das Festhalten an der bestehenden Regelung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen würden.

3. Soll ein Eigentümerbeschluss nach diesen Grundsätzen abgeändert werden, muss sich die Treuwidrigkeit grundsätzlich aus neu hinzugetretenen Umständen ergeben; verstößt ein Eigentümerbeschluss von Anfang an gegen die Grundsätze von Treu und Glauben, muss dies durch Anfechtung des Eigentümerbeschlusses geltend gemacht werden.

4. Bei den "neu hinzugetretenen Umständen", die einem Wohnungseigentümer aus § 242 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zu einem Zweitbeschluss verschaffen, kann es sich aber nicht um solche handeln, die dem Anspruchsteller selbst erst nach Fassung des Erstbeschlusses bekannt geworden sind, sondern lediglich um solche, die objektiv vor der ersten Beschlussfassung unbekannt gewesen sind.

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IBRRS 2019, 2638

OLG Köln, Urteil vom 30.11.2018 - 3 U 53/18

1. Eine Vereinbarung in einem Kaufvertrag, wonach das Grundstück bis zu einem bestimmten Termin bebaut sein muss und für den Fall des Verstoßes gegen diese Verpflichtung eine Vertragsstrafe i.H.v. 10.000 Euro je angefangenem Monat der Fristüberschreitung zu zahlen ist, ist wirksam.

2. Der Verkäufer kann selbst für insgesamt 71 Monate die Vertragsstrafe verlangen.

3. Zwar ist der Betrag empfindlich hoch, das ist aber allein dem Umstand geschuldet, dass der Käufer auch gut 10 Jahre nach Übernahme der vertraglichen Bebauungsverpflichtung das Grundstück immer noch nicht bebaut hat. Dies beruht auf seiner eigenen Entscheidung und kann dem Verkäufer nicht zum Vorwurf gemacht werden.

4. Grundsätzlich ist es zwar denkbar, dass bei einer Vertragsstrafe eine zeitliche Grenze erreicht werden kann, jenseits derer sich das Verlangen nach einer Fortzahlung als treuwidrig erweist. Dies kann aber nicht angenommen werden, wenn der Käufer sehenden Auges die strafbewehrte vertragliche Pflicht zur Bebauung des Grundstücks übernimmt und es selbst in der Hand hat, eine weitere Vertragsstrafe durch eigenes Verhalten zu vermeiden.

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IBRRS 2019, 2655

BGH, Urteil vom 02.07.2019 - VI ZR 184/18

Zum Umfang der Streupflicht auf dem Parkplatz eines Lebensmittelmarkts.*)

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Online seit 27. August

IBRRS 2019, 2426

AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 30.10.2018 - 980b C 13/18 WEG

1. Jeder Eigentümer hat einen Anspruch darauf, eine Eigentümerversammlung zwecks Wahl eines (neuen) WEG-Verwalters einzuberufen.

2. Auch die Bestellung des Verwalters selbst kann der einzelne Eigentümer beanspruchen.

3. Erfüllen die übrigen Eigentümer diesen Anspruch nach Klageerhebung, begeben sie sich freiwillig in die Rolle der Unterlegenen und haben die Kosten des Verfahrens zu tragen.

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Online seit 26. August

IBRRS 2019, 2636

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.02.2019 - 33 C 2802/18

1. Das Aufbewahren von Marihuana in einer Menge von ca. 17 g rechtfertigt weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung.

2. Denn bei einer Menge von ca. 17 g kann nicht ausgeschlossen werden, dass diese dem Eigenkonsum dienen soll.

3. Der Besitz von Marihuana stellt zwar einen Verstoß gegen § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BtMG dar, hierin liegt jedoch nicht in jedem Einzelfall auch ein Verstoß gegen mietvertragliche (Neben-)Pflichten.

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IBRRS 2019, 2547

LG Stuttgart, Beschluss vom 15.01.2019 - 19 S 58/18

1. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind lediglich die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

2. Hierbei ist es für Mehrhausanlagen zulässig, in der Gemeinschaftsordnung buchungstechnisch getrennte Rücklagen zu bilden, deren Verwendungszweck jeweils die Instandhaltung der einzelnen Gebäude ist. Ungeachtet einer solchen Zweckbindung gehören die getrennten Instandhaltungsrücklagen gemäß § 10 Abs. 7 Satz 3 WEG jedoch zu dem Verwaltungsvermögen des Verbands.

3. Allerdings können in einer Gemeinschaftsordnung Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit und selbständiger Beschlussfassungskompetenz ihrer Mitglieder errichtet werden, was sodann auch zu eigenen Instandhaltungsrücklagen dieser Untergemeinschaften führt.

4. Dabei müssen Abweichungen von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten klar und eindeutig aus der Teilungserklärung hervorgehen.

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IBRRS 2019, 2358

AG Düren, Urteil vom 29.05.2019 - 47 C 464/17

1. Eine Sache ist nur dann frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte in Bezug hierauf keine oder nur die im Kaufvertrag übernommenen Rechte geltend machen können. Hierzu zählen auch obligatorische Rechte wie Mietverhältnisse.

2. Wird im Kaufvertrag die Mietfreiheit des Objekts zugesichert, handeln die Verkäufer mindestens fahrlässig, wenn sie nicht prüfen, ob dem auch tatsächlich so ist.

3. Der Käufer darf, wenn ihm Mietfreiheit des Objekts im Kaufvertrag zugesichert wird, darauf vertrauen, dass jedenfalls im Zeitpunkt des Vertragsschlusses (Miet-)Rechte Dritter nicht (mehr) bestehen.

4. Die Abtretung von Ansprüchen, um dem Zedenten den Status eines Zeugen zu verschaffen, ist grundsätzlich nicht zu beanstanden und ist allenfalls im Rahmen der Beweiswürdigung zu berücksichtigen.

5. Erhebt der Erwerber zeitgleich mit der Kündigung eine Räumungsklage, bekommt er die Verfahrenskosten nicht ersetzt, wenn der Mieter auszieht. Es wäre vielmehr innerhalb einer kurzen Frist geboten gewesen, eine Reaktion Mieters auf die Kündigung abzuwarten, bevor das Begehren anhängig gemacht wird.

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IBRRS 2019, 2637

BFH, Urteil vom 14.05.2019 - VIII R 35/16

1. Prüfingenieure, die Hauptuntersuchungen und Sicherheitsprüfungen durchführen, üben eine freiberufliche Tätigkeit i.S. des § 18 EStG aus.*)

2. Der Freiberuflichkeit der Tätigkeit eines Prüfingenieurs steht die Mithilfe fachlich vorgebildeter Arbeitskräfte nicht entgegen, wenn er weiterhin leitend und eigenverantwortlich i.S. des § 18 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG tätig ist. An einer eigenverantwortlichen Tätigkeit fehlt es jedoch, wenn angestellte Prüfingenieure eigenständig Hauptuntersuchungen durchführen und dabei lediglich stichprobenartig überwacht werden.*)

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IBRRS 2019, 1448

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 27.03.2019 - 2-13 T 16/19

Ist das WEG-Konzentrationsberufungsgericht (§ 72 Abs. 2 GVG) als Berufungsgericht im Erkenntnisverfahren auch für den als Streitgenossen in Anspruch genommen Mieter zuständig, bleibt diese Zuständigkeit im Beschwerdeverfahren auch für nur gegen den Mieter gerichtete Vollstreckungsmaßnahmen bestehen.*)

 Volltext  IVR 2019, 110