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Derzeit 113.356 Volltexte.

In den letzten 30 Tagen haben wir für den Bereich Immobilienrecht – Kauf | Miete | WEG 43 aktuelle Urteile eingestellt.

Insgesamt haben wir in diesem Zeitraum 189 Urteile neu eingestellt.

Über 34.000 Urteilsbesprechungen (IBR-Beiträge) nach dem 1-Seiten-Prinzip.

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Aktuelle Urteile zum Immobilienrecht

43 Urteile (189 in Alle Sachgebiete)

Online seit heute

IBRRS 2020, 0570
Wohnraummiete
Eigenbedarfskündigung muss detailliert begründet werden!

LG Berlin, Beschluss vom 07.01.2020 - 67 S 249/19

Kündigt der Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs, um die Wohnung künftig als Zweitwohnung zu nutzen, muss die Kündigungserklärung gem. § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB Angaben zum Grund sowie zur Dauer und Intensität der beabsichtigten Nutzung enthalten. Die schlichte Mitteilung, die Wohnung "für notwendige Aufenthalte als Zweitwohnung" nutzen zu wollen, ist unzureichend.*)

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IBRRS 2020, 0548
Wohnungseigentum
Änderung der Sondernutzungsflächen nur bei alleinigem Eigentum

OLG Oldenburg, Beschluss vom 04.12.2019 - 2 U 243/19

1. Werden in einer Teilungserklärung für die WEG einer Wohnung als Sondereigentum 3 Parkplatzflächen zugewiesen, kann der Käufer die Rechte an diesen Parkplatzflächen nach Auslegung der Willenserklärungen auch erwerben, wenn in dem Bauträgervertrag nur eine dieser Parkplatzflächen erwähnt ist.*)

2. Der teilende Eigentümer kann die in der Teilungserklärung zum Inhalt des Sondereigentums bestimmten Sondernutzungsrechte durch eine einseitige Verfügung und deren Eintragung in das Grundbuch nur ändern, solange er noch Eigentümer aller Sondereigentumsrechte und noch keine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber eingetragen ist.*)

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Online seit gestern

IBRRS 2020, 0569
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Unwirksame Mietpreisbremse ist keine Amtspflichtverletzung!

OLG Frankfurt, Urteil vom 13.02.2020 - 1 U 60/19

1. Der Erlass einer unwirksamen Mietpreisbegrenzungsverordnung ist keine Verletzung einer drittgerichteten Amtspflicht i.S.v. § 839 BGB.*)

2. Eine Staatshaftung besteht auch nicht unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes.*)

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IBRRS 2020, 0551
Wohnraummiete
Keine Eigenbedarfskündigung für einen "Strohmann"!

LG München I, Urteil vom 27.11.2019 - 14 S 11886/19

1. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann auch dann vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter in Bezug auf die verfahrensgegenständliche Wohnung seit Längerem Sanierungsabsichten hegt und der von ihm benannten Eigenbedarfsperson den Wohnraum in der - dieser möglicherweise nicht offenbarten - Erwartung zur Miete überlässt, die Eigenbedarfsperson zur Ermöglichung der geplanten Sanierungsarbeiten zu einem alsbaldigen Auszug bewegen zu können.*)

2. Dies gilt auch dann, wenn die von dem Vermieter benannte Eigenbedarfsperson nach Abschluss durchgeführter Sanierungsmaßnahmen ohne Schwierigkeiten wieder auszuziehen würde, um dem Vermieter eine Neuvermietung an Dritte (bei ggf. erheblich gesteigerter Miete) zu ermöglichen (jeweils im Anschluss an BGH, IMR 2016, 271).*)

3. Bei derartigen Konstellationen kann letztlich davon ausgegangen werden, dass die angebliche Eigenbedarfsperson (hier: der Neffe des Vermieters) lediglich als eine Art "Strohmann" oder "Platzhalter" eingesetzt wird, um den behaupteten Eigenbedarf durchsetzen zu können. Dem in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorgesehenen Erfordernis eines ernsthaften Überlassungswillens des Vermieters ist dann aber nicht genügt.*)

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IBRRS 2020, 0537
Wohnungseigentum
Beschlussersetzung für Herabsetzung einer Sicherheitsleistung wegen Lifteinbaus?

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.02.2020 - 2-13 S 103/19

Zum - hier verneinten - Anspruch auf Beschlussersetzung für die Herabsetzung einer Sicherheitsleistung für den Einbau eines Treppenliftes.*)

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Online seit 25. Februar

IBRRS 2020, 0534
Wohnungseigentum
Alleineigentum und Miteigentum sind jeweils eine Stimme

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.02.2020 - 2-13 S 133/19

Gilt das Kopfstimmrecht (§ 25 Abs. 2 WEG), hat ein Eigentümer, der Alleineigentümer einer Einheit ist und an einer weiteren Einheit als Miteigentümer beteiligt ist, für die ihm alleine gehörende Einheit eine Stimme, zudem besteht eine weitere Stimme für die Mitteigentümergemeinschaft.*)

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IBRRS 2020, 0345
Wohnungseigentum
Wann ist eine Sondervergütung des Verwalters möglich?

AG Duisburg-Ruhrort, Urteil vom 25.07.2019 - 28 C 27/18

1. Zu den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung.

2. Vor einem Beschluss zum Fällen von 12 Bäumen bedarf mindestens dreier Vergleichsangebote.

3. Ein Beschluss über die Generalermächtigung der Verwaltung zur Beauftragung eines Rechtsanwaltsanwalts mit der "Klärung von Rechtsfragen, die mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen" bis zu einem Gegenstandswert von 1.500 Euro widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, er ist zu weitgehend.

4. Eine Beschlusskompetenz, Dritten Kosten aufzuerlegen, steht den Wohnungseigentümern nicht zu.

5. Ein Beschluss, der einen Wohnungseigentümer für den Fall einer Rücklastschrift neben den Bankkosten mit einer "Bearbeitungsgebühr der Verwaltung" belegt, ist zu unbestimmt, wenn er nicht auch die Höhe dieser "Bearbeitungsgebühren" festlegt.

6. Eine Sondervergütung für Tätigkeiten, die bereits zum gesetzlichen Aufgabenkreis des Verwalters gehören, kann nicht vereinbart werden.

7. Die Vereinbarung einer Sondervergütung für weder nach dem Gesetz noch nach dem Verwaltervertrag geschuldete Kopien von Verwaltungsunterlagen ist nicht zu beanstanden.

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IBRRS 2020, 0567
Prozessuales
Einwand eines Wohnraummietvertrags macht das Amtsgericht zuständig!

LG Berlin, Beschluss vom 13.02.2020 - 67 O 78/19

1. Erhebt der Vermieter Klage gegen den Mieter, ist für die Beurteilung der ausschließlichen amtsgerichtlichen Zuständigkeit für Wohnraumietsachen gem. § 23 Nr. 2a GVG nicht nur auf den schlüssigen Vortrag des Klägers, sondern auch auf das erhebliche Gegenvorbringen des Beklagten abzustellen.*)

2. Die sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts für Wohnraummietsachen hängt nicht von der zufälligen Verteilung der Parteirollen ab. Es reicht aus, dass zwischen den Parteien eine "Streitigkeit" über den Bestand eines Wohnraummietverhältnisses besteht. Die Zuständigkeit des Amtsgerichts wird deshalb auch dann begründet, wenn der beklagte Mieter das Bestehen eines Wohnraummietverhältnisses einwendet, selbst wenn ein solches vom klagenden Vermieter bestritten wird.*)

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Online seit 24. Februar

IBRRS 2020, 0533
Wohnungseigentum
Jahresabrechnung kann keine Anspruchsgrundlage für rückständige Wohngelder sein!

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 12.02.2020 - 2-13 T 9/20

1. Eine Beschlusskompetenz, mit der Jahresabrechnung eine Anspruchsgrundlage für rückständige Wohngelder zu schaffen, besteht nicht. Demzufolge kann eine Abrechnung, welche den Ausgaben nur die tatsächlich gezahlten Wohngelder gegenüberstellt, nichtig sein.*)

2. Wird eine Klageforderung zunächst auf eine Jahresabrechnung und dann auf Wirtschaftspläne gestützt, wird der Streitgegenstand im Wege der Klageänderung ausgetauscht. *)

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IBRRS 2020, 0546
Öffentliches Recht
Wann ist Anordnung einer bodenschutzrechtlichen Detailuntersuchung hinreichend bestimmt?

VG Karlsruhe, Urteil vom 13.11.2019 - 2 K 6364/18

Zur Bestimmtheit der Anordnung einer bodenschutzrechtlichen Detailuntersuchung unter dem Gesichtspunkt der Vollstreckbarkeit von Kooperationsverpflichtungen mit der zuständigen Behörde (vgl. hierzu BVerwG, IBR 2005, 283).*)

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Online seit 21. Februar

IBRRS 2020, 0538
Wohnraummiete
Ohne Mangelanzeige keine Gewährleistungsrechte!

LG Berlin, Beschluss vom 10.12.2019 - 67 S 239/19

1. Gewährleistungsrechte des Mieters sind nicht bereits dann gem. § 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen, wenn er eine Anzeige des Mangels an den Vermieter unterlässt. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter wegen der unterlassenen Mangelanzeige keine Abhilfe schaffen konnte.*)

2. Für seine Bereitschaft zur Abhilfe trägt der Vermieter die volle Darlegungs- und Beweislast.*)

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Online seit 20. Februar

IBRRS 2020, 0481
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Auch Bauarbeiten im Haus mindern die Miete

AG Charlottenburg, Urteil vom 19.12.2019 - 230 C 79/19

1. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ist nichtig, ihr fehlt die ordnungsgemäß bekannt gemachte Begründung.

2. Die Bekanntmachung darf nicht an irgendeiner amtlichen Stelle erfolgen, sondern sie muss auf der Veranlassung durch die amtliche Stelle beruhen, der die Normsetzung obliegt (hier der Berliner Senat).

3. Dementsprechend genügt es nicht, wenn das Abgeordnetenhaus die Verordnung auf seinen Server hochlädt.

4. Baulärm und -schmutz durch Bauarbeiten in anderen Wohnungen des Mietshauses stellen einen Mietmangel dar.

5. Allein eine geringfügige optische Beeinträchtigung (hier: Wasserfleck an der Decke) mindert die Gebrauchstauglichkeit nicht.

6. Es ist nicht davon auszugehen, dass Mieter ihr Minderungsrecht kennen.

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IBRRS 2020, 0505
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Kann auch ein teurer Verwalter bestellt werden?

LG München, Urteil vom 07.08.2019 - 1 S 4408/19 WEG

1. Die Eigentümergemeinschaft ist bei der Bestellung der Hausverwaltung nicht an vergaberechtliche Kriterien gebunden. Die Wohnungseigentümer haben hinsichtlich der Höhe der Vergütung ein Ermessen.

2. Auch wenn die Vergütung des Verwalters deutlich über den Konkurrenzangeboten liegt oder sie erheblich höher ist als die übliche Vergütung, entspricht die Bestellung dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn dafür ein sachlicher Grund gegeben ist.

3. Bei dreier vorangegangener gerichtlicher Verwalterbestellungen spielt das Argument des günstigsten Preises bei der Ausübung des Ermessens über Bestellung der aktuellen Verwaltung keine herausragende Rolle mehr. Vielmehr ist die Ermessensentscheidung der Eigentümergemeinschaft nicht zu beanstanden, eine Verwaltung zu beauftragen, welcher sie nach der ihr zustehenden Einschätzung die Bewältigung dieser Aufgaben bei einer zerstrittenen Eigentümergemeinschaft zutraut, selbst wenn diese höhere als die ortsüblichen Vergütung verlangt.

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Online seit 19. Februar

IBRRS 2020, 0525
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Verwalter zur Veräußerungszustimmung verurteilt: Trägt er die Verfahrenskosten?

BGH, Urteil vom 18.10.2019 - V ZR 188/18

1. Der Verwalter, der verurteilt worden ist, einem Wohnungseigentümer die Zustimmung zur Veräußerung seines Wohnungseigentums gem. § 12 Abs. 1 WEG zu erteilen, muss die Kosten des Rechtsstreits im Innenverhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern nicht selber tragen.*)

2. Der Verwalter darf die Kosten eines Verfahrens nach § 12 Abs. 1 WEG jedenfalls dann aus dem Gemeinschaftsvermögen entnehmen, wenn der Verwaltervertrag ihn dazu ermächtigt.*)




IBRRS 2020, 0482
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Wann ist Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet?

LG Berlin, Urteil vom 18.12.2019 - 65 S 101/19

1. Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch liegt typischerweise bei Hotelzimmern und Ferienwohnungen vor, die (vorübergehend) zu Urlaubszwecken gemietet werden.

2. Bei langfristig vermieteten Zweit- und Ferienwohnungen kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an, insbesondere auf die Zwecksetzung des Gebrauchs.

3. Mietet der Mieter eine Ferienwohnung für sieben Monate, um darin seine Promotion zu schreiben, handelt es sich um eine langfristig vermietete Ferienwohnung.

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IBRRS 2020, 0500
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Eigentümer als Verwalter darf nicht über Erhöhung der Verwaltergebühr abstimmen

AG Kassel, Urteil vom 24.10.2019 - 800 C 2006/19

1. Zur Frage der Bestimmtheit eines Beschlusses über die Übernahme von Rechtsanwaltskosten durch die Eigentümergemeinschaft.*)

2. Ein Wohnungseigentümer unterliegt einem Stimmrechtsverbot für die Erhöhung der Verwaltergebühr, wenn er selbst Verwalter ist. Die Versammlung ist dann aber beschlussfähig, selbst wenn ohne ihn das Quorum zur Beschlussfähigkeit nicht erreicht ist.*)

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IBRRS 2020, 0502
Mit Beitrag
Rechtsanwälte
Gesonderte Wertfestsetzung für Anwaltsgebühren bei unterschiedlicher Beteiligung

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 27.09.2019 - 14 T 6001/19 WEG

Sind Parteien unterschiedlich am Rechtsstreit beteiligt, indem mehrere voneinander unabhängige Ansprüche zum Teil gegen eine Partei, zum anderen Teil gegen eine andere Partei geltend gemacht werden, ist auf Antrag der Gegenstandswert der anwaltlichen Tätigkeit des Prozessvertreters der nur teilweise beteiligten Parteien abweichend festzustellen.

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Online seit 18. Februar

IBRRS 2020, 0496
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Wohngeldrückstände nur nach Mahnung einklagen!

AG Potsdam, Urteil vom 12.12.2019 - 31 C 11/19

1. Darf nach der Gemeinschaftsordnung der Verwalter Wohngeldrückstände nach einmaliger schriftlicher Abmahnung zwangsweise einziehen und alle hierfür notwendigen außergerichtlichen oder gerichtlichen Maßnahmen ergreifen, ist eine ohne vorherige Abmahnung erhobene Klage gegen säumige Wohnungseigentümer unbegründet; es fehlt an der erforderlichen Ermächtigung der Wohnungseigentümer zur Klageerhebung.

2. Da grundsätzlich die Wohnungseigentümer über Angelegenheiten der Verwaltung zu entscheiden haben, obliegt es allein ihnen, ob eine Mahnung vor Prozesserhebung erforderlich ist.

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Online seit 17. Februar

IBRRS 2020, 0440
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Veräußerungszustimmung des Verwalters kann durch Umlaufbeschluss ersetzt werden

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.08.2019 - 3 Wx 151/19

1. Bedarf die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung des Verwalters, so können die Wohnungseigentümer auch in diesem Falle - gleich, ob der Verwalter die Zustimmung nicht erteilt oder ein Verwalter gar nicht bestellt wurde - nach allgemeinen Grundsätzen jederzeit selbst durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung die Zustimmung ersetzen.

2. Ein solcher Beschluss ist auch ohne Versammlung, im sog. Umlaufverfahren (§ 23 Abs. 3 WEG) gültig, wenn alle Wohnungseigentümer im Bewusstsein, einen verbindlichen Beschluss zu fassen, ihre Zustimmung hierzu schriftlich erklären (hier zum Nachweis gemäß § 29 GBO beim Grundbuchamt geeignete Erklärungen in Form des notariellen Übertragungsvertrages, des Antrags auf Eigentumsumschreibung sowie der Zustimmungserklärung der einzigen Miteigentümerin).

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Online seit 13. Februar

IBRRS 2020, 0438
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Bis wann muss der Verwalter die Jahresabrechnung erstellen?

AG Augsburg, Beschluss vom 27.01.2020 - 31 C 3909/19 WEG

1. Der Anspruch auf Aufstellung der Jahresabrechnung gem. § 28 Abs. 3 WEG ist ein Individualanspruch eines Eigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung, der von jedem einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend gemacht werden kann.

2. In Fällen, in denen die Erstellung der Jahresabrechnung von der Mitwirkung eines Dritten, namentlich von einem Wärmelieferanten, abhängig ist, wird die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung nicht fällig, bevor diese Abrechnung des Dritten der Verwaltung vorliegt.

3. Auch nach Vorlage der Heizkostenabrechnung ist dem Verwalter eine Bearbeitungsfrist von 3 Wochen zuzugestehen.

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IBRRS 2020, 0441
Beitrag in Kürze
Versicherungsrecht
Wann ist der Rechtsschutzfall bei einer Räumungsklage gegeben?

OLG Köln, Urteil vom 14.01.2020 - 9 U 54/19

1. Für die zeitliche Einordnung des Rechtsschutzfalls ist auch im Passivprozess des Versicherungsnehmers nur auf denjenigen Verstoß gegen Rechtspflichten oder Rechtsvorschriften abzustellen, den der Versicherungsnehmer seinem Gegner im Ausgangsrechtsstreit anlastet (BGH, Urteil vom 03.07.2019 - IV ZR 111/18, IMRRS 2019, 1536).*)

2. Erhebt der Vermieter Räumungsklage nach fristloser Kündigung des Mietverhältnisses gegen seinen rechtsschutzversicherten Mieter wegen rückständigen Mietzinses, kommt es für zeitliche Einordnung des Versicherungsfalls in diesem Passivprozess nicht auf den vom Vermieter gegenüber dem Mieter geltend gemachten Kündigungsgrund an, sondern allein auf den Ausspruch des nach Ansicht des Mieters unberechtigten Kündigung.*)

3. Macht der rechtsschutzversicherte Mieter gegen seinen Vermieter Schadensersatzansprüche wegen Wasserschäden geltend, die auf einem Mangel in der Dachabdeckung beruhen, liegt der für die Bestimmung des Rechtsschutzfalls maßgebliche Vorwurf des Versicherungsnehmers darin, dass der Vermieter trotz Aufforderung zur Mängelbeseitigung untätig geblieben ist und nicht erst im Zeitpunkt des Schadeneintritts. Der Rechtsschutzfall erstreckt sich über einen Zeitraum i.S.d. § 4 Abs. 2 ARB 2010, so dass dessen Beginn maßgeblich ist.*)

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Online seit 12. Februar

IBRRS 2020, 0419
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Schweigen ist keine Verweigerung der Belegeinsicht

LG Berlin, Urteil vom 14.06.2019 - 63 S 255/18

1. Der Mieter hat, wenn der Vermieter seinen Sitz in einem anderen Ort hat, ein Einsichtsrecht am Ort der Mietsache.

2. Wenn eine Vereinbarung eines Einsichtstermins nicht zu Stande kommt, obliegt es dem Mieter, nach einer entsprechenden Ankündigung beim Vermieter zu üblichen Geschäftszeiten zu erscheinen.

3. Nur wenn dann die Unterlagen nicht am Geschäftssitz vorgelegt werden, kann eine Verweigerung der dem Vermieter obliegenden Gewährung einer Einsicht in die Abrechnungsunterlagen angenommen werden.

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IBRRS 2020, 0427
Mit Beitrag
Öffentliches Recht
Wer haftet alles für Kommunalabgaben?

VG Gera, Urteil vom 14.11.2019 - 2 K 2248/18

1. Ein Bescheid über die Heranziehung zu grundstücksbezogenen Kommunalabgaben kann bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft sowohl gesamtschuldnerisch gegenüber den Wohnungseigentümern als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Grundstücks als auch gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ergehen.*)

2. Die Erfüllung von Gebühren und Abgaben in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum ist nach der Rechtsprechung des BGH eine gemeinschaftsbezogene Pflicht.*)

3. Der Abgabengläubiger hat insoweit eine Ermessensentscheidung nach §§ 5 und 44 AO zu treffen. Hierbei hat er auch die Risikoverteilung nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Hs. 1 WEG in den Blick zu nehmen.*)

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Online seit 11. Februar

IBRRS 2020, 0404
Grundbuchrecht
Teilung zu Recht untersagt wegen geplanter Erhaltungsverordnung?

BGH, Beschluss vom 19.12.2019 - V ZB 145/18

1. Das Grundbuchamt darf den Vollzug einer Teilungserklärung im Grundbuch nicht deshalb verweigern, weil dem teilenden Eigentümer die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum im Hinblick auf einen Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungsverordnung gem. § 15 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 172 Abs. 2 BauGB vorläufig untersagt worden ist; dabei kommt es nicht darauf an, ob die vorläufige Untersagung im Grundbuch eingetragen ist.*)

2. Die vorläufige Untersagung der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum gem. § 15 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 172 Abs. 2 BauGB ist zivilrechtlich als behördliches Veräußerungsverbot i.S.v. § 136 BGB anzusehen.*)

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Online seit 10. Februar

IBRRS 2020, 0369
Beitrag in Kürze
Immobilien
Wie werden Vertragsklauseln ausgelegt?

OLG Celle, Urteil vom 14.11.2019 - 11 U 104/19

1. Bei der Auslegung von Verträgen sind in erster Linie der von den Parteien gewählte Wortlaut und der dem Wortlaut zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille zu berücksichtigen.

2. Weiter gilt das Gebot der nach beiden Seiten hin interessengerechten Auslegung und der Berücksichtigung des durch die Parteien beabsichtigten Zwecks des Vertrags. Der übereinstimmende Parteiwille geht dem Wortlaut und jeder anderen Interpretation jedoch vor.

3. Die spezielle Verkehrssprache geht innerhalb des einschlägigen Verkehrskreises dem allgemeinen Sprachgebrauch vor.

4. Juristische Fachausdrücke sind im Sinne des einschlägigen, von Wissenschaft und Praxis geprägten Sprachgebrauchs auszulegen. Bedienen sich jedoch Laien technischer Ausdrücke der Rechtssprache, kann nicht ohne Weiteres unterstellt werden, dass diese fachgerecht verwendet wurden.

5. Die Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB greift nur dann ein, wenn nach Ausschöpfung der in Betracht kommenden Auslegungsmethoden ein nicht behebbarer Zweifel bleibt und mindestens zwei Auslegungen rechtlich vertretbar sind. Außer Betracht zu bleiben haben dabei nur solche Verständnismöglichkeiten, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend und nicht ernsthaft in Erwägung zu ziehen sind.

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IBRRS 2020, 0400
Grundbuchrecht
Wie wird das Grundbuch nach Tod eines Gesellschafters berichtigt?

OLG München, Beschluss vom 07.01.2020 - 34 Wx 420/19

Die Berichtigung des durch den Tod eines Gesellschafters bürgerlichen Rechts unrichtig gewordenen Grundbuchs setzt neben dem Nachweis des Versterbens eines bisherigen Gesellschafters und des Nachweises der Erbfolge einen Nachweis des Inhalts des Gesellschaftsvertrags voraus. Wurde dieser privatschriftlich errichtet, kann die Vorlage dieses nicht in der grundbuchrechtlichen Form entsprechenden Gesellschaftsvertrags genügen.*)

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Online seit 7. Februar

IBRRS 2020, 0390
Beitrag in Kürze
Immobilien
Für Arglist reicht bedingter Vorsatz!

OLG Koblenz, Urteil vom 24.10.2019 - 1 U 13/19

1. Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel setzt voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren oder er bei deren Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens" und "Inkaufnehmens" reduziert sind und mit diesen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (in Anknüpfung an BGH, Urteil vom 14.06.1996 - V ZR 105/95, IBRRS 1996, 0346 = NJW-RR 1996, 1332; IBR 1992, 250; IBR 2002, 383; OLG Koblenz, IMR 2013, 158; Beschluss vom 09.11.2006 - 10 U 952/06; Beschluss vom 19.01.2009 - 2 U 422/08; Beschluss vom 20.02.2009 - 2 U 848/08).*)

2. Ist der Käufer eines Einfamilienhauses im notariellen Kaufvertrag darauf hingewiesen worden, dass ein Feuchteschaden im Keller und damit verbunden Folgeschäden (zum Beispiel Schäden am Fußboden und Putz durch schadhafte Isolierung und Drainage) vorhanden sind, und ist festgehalten, dass zwischen den Beteiligten Einigkeit bestehe, dass die Behebung des Mangels auf Kosten und Risiko des Käufers zu erfolgen habe, und hat eine entsprechende Belehrung über die Folgen des Gewährleistungsausschlusses stattgefunden, spricht dies gegen die Annahme, dass Mängel erst nach Übergabe des Hauses eingetreten sind und ein vorsätzliches, arglistiges Verschweigen von Mängeln seitens der Verkäufers vorliegt.*)

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Online seit 6. Februar

IBRRS 2020, 0374
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Auch ein (teil)digitales Büro muss Belege im Original vorlegen

LG Hamburg, Urteil vom 09.01.2020 - 401 HKO 56/18

1. Der Mieter hat einen Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege.

2. Hat der Vermieter teilweise Originalbelege, muss er diese auch im einzelnen benennen und vorlegen.

3. Gleiches gilt für die Originale, die nach dem scannen gegebenenfalls noch nicht vernichtet worden sind.

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IBRRS 2019, 3902
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Haftet der Verwalter für einen Treppensturz?

AG Moers, Urteil vom 11.07.2019 - 564 C 9/19

1. Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG trifft den Verwalter die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern.

2. Der Verwalter kann diese Pflicht allerdings delegieren, so z. B. auf den Hausmeister.

3. Bei einer Übertragung einer Verkehrssicherungspflicht hat der Übertragene (nur) dafür einzustehen, dass der nun Verpflichtete bereit und in der Lage ist, seine Verpflichtung zu erfüllen. Dies hat er zu überwachen.

4. Der Dritte ist nur vor den Gefahren zu schützen, die er selbst bei Anwendung der von ihm zu erwartenden Sorgfalt nicht hätte erkennen oder vermeiden können.

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Online seit 5. Februar

IBRRS 2020, 0191
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Wann sind Wohnungen vergleichbar?

AG Nürtingen, Beschluss vom 02.08.2019 - 16 C 1616/19

1. Bei einer Mieterhöhung genügt es für die Vergleichbarkeit der Wohnungen, dass die fraglichen Wohnungen im Großen und Ganzen, d. h. ungefähr vergleichbar sind, weil sie zum selben Teilemarkt gehören.

2. Das Mieterhöhungsverlangen ist folglich nur dann nicht ordnungsgemäß begründet, wenn die Wohnungen schon auf den ersten Blick nichts miteinander gemein haben, sondern offenbar zu verschiedenen Märkten gehören.

3. Sind die Vergleichswohnungen gegenüber der Mietwohnung um ca 25% kleiner, sind sie nicht vergleichbar.

4. Eine Vergleichswohnung und die Mietwohnung sind auch nicht vergleichbar, wenn es sich bei der Vergleichswohnung um eine Dachgeschosswohnung handelt, bei der Mietwohnung jedoch nicht.

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IBRRS 2020, 0326
Mit Beitrag
Prozessuales
Wann liegt ein Rechtsschutzbedürfnis für eine Anfechtungsklage vor?

AG Tostedt, Urteil vom 28.03.2019 - 5 C 141/15

1. Das Rechtsschutzbedürfnis kann fehlen, wenn eine Klage objektiv schlechthin sinnlos ist, wenn also der Kläger unter keinen Umständen mit seinem prozessualen Begehren irgendeinen schutzwürdigen Vorteil erlangen kann.

2. Dementsprechend sind sog. Negativbeschlüsse, die einen Antrag eines Wohnungseigentümers in einer Eigentümerversammlung zurückweisen, nicht isoliert anfechtbar. Mit dem bloßen Wegfall eines Negativbeschlusses erreicht der die Anfechtungsklage erhebende Wohnungseigentümer nicht das von ihm angestrebte Beschlussergebnis.

3. Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung eines Negativbeschlusses besteht daher nur dann, wenn zugleich mit der Anfechtung eine positive Regelung durch das Gericht erstrebt wird.

4. Ein Rechtsschutzbedürfnis wird auch angenommen, wenn die Ablehnung des Antrags des Wohnungseigentümers sein Recht auf ordnungsgemäße Verwaltung verletzen kann.

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Online seit 4. Februar

IBRRS 2020, 0337
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Mieterhöhung gilt, wenn Mieter ihr zustimmt

BGH, Urteil vom 11.12.2019 - VIII ZR 234/18

1. Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zu, kommt dadurch - unabhängig davon, ob das Mieterhöhungsbegehren den formellen Voraussetzungen des § 558a BGB genügte und materiell berechtigt war - eine vertragliche Vereinbarung über die begehrte Mieterhöhung zu Stande (Bestätigung der Senatsurteile vom 08.10.1997 - VIII ZR 373/96, IMRRS 2005, 0255 = NJW 1998, 445 unter II 1 c cc sowie vom 07.07.2004 - VIII ZR 192/03, IMRRS 2004, 0891 = NJW 2004, 3115 unter II 2).*)

2. Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, das auf einer unrichtigen (zu großen) Wohnfläche beruht, liegen die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB ungeachtet eines Kalkulationsirrtums der Parteien bezüglich der Wohnfläche nicht vor, wenn der Vermieter die vereinbarte Mieterhöhung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche auch in einem gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558, 558b BGB hätte durchsetzen können; denn in einem solchen Fall ist dem Mieter ein Festhalten an der Vereinbarung zumutbar.*)

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IBRRS 2020, 0282
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Wohnraummiete
Überlegensfrist abgelaufen: Mieter in Verzug mit Abgabe der Erhöhungserklärung

LG Berlin, Beschluss vom 12.09.2019 - 67 T 89/19

1. Der Mieter gerät mit dem fruchtlosen Ablauf der Überlegensfrist des § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB in Verzug mit der Abgabe der Erhöhungserklärung. Einer Mahnung des Vermieters bedarf es nicht.*)

2. Erhebt der Vermieter nach dem fruchtlosen Ablauf der Überlegensfrist Klage auf Zustimmung, scheidet eine Anwendung des § 93 ZPO im Falle des Anerkenntnisses aus, da der Mieter durch seine vorgerichtliche Untätigkeit Veranlassung zur Klageerhebung gegeben hat.*)

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IBRRS 2020, 0058
Wohnraummiete
Unerträglicher Gestank ist ein Kündigungsgrund!

LG Hannover, Urteil vom 19.10.2018 - 17 S 20/18

Geht von der Wohnung des Mieters eine ganz erhebliche und für die anderen Bewohner des Hauses unzumutbare Geruchsbelästigung aus, kann ihm ordentlich gekündigt werden.

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IBRRS 2019, 0366
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Wohnungseigentum
Einwand der Anfechtbarkeit des Beschlusses bei Beschlussergebnisfeststellungsklage?

OLG Köln, Urteil vom 14.06.2018 - 18 U 36/17

1. Bei einem Streit über das Zustandekommen eines Beschlusses kann die Beschlussmängelklage gegen den (angeblichen) Negativbeschluss mit einer Beschlussergebnisfeststellungsklage auf Inkraftsetzung des (angeblich) positiven Beschlusses verbunden werden.

2. Das Gericht prüft jedenfalls im Kapitalgesellschaftsrecht im Rahmen der Feststellungsklage nur das Ergebnis der tatsächlich erfolgten Willensbildung. Etwaige Mängel des Beschlusses sind nur zu berücksichtigen, wenn diese zur Nichtigkeit führen. Mängel, die lediglich zur Anfechtbarkeit führen, hindern die positive Beschlussfeststellung nur, wenn eine anfechtungsberechtigte Person diese Anfechtungsgründe im Wege der Nebenintervention erfolgreich geltend macht.

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Online seit 3. Februar

IBRRS 2020, 0311
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Wohnraummiete
Härteeinwand ist bei Eigenbedarfskündigung immer einzelfallbezogen zu prüfen

BGH, Urteil vom 11.12.2019 - VIII ZR 144/19

1. Der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatzwohnraums setzt konkrete tatrichterliche Feststellungen voraus, welcher Ersatzwohnraum für den Mieter nach seinen finanziellen und persönlichen Verhältnissen angemessen ist, welche Bemühungen von dem Mieter nach diesen Verhältnissen anzustellen sind und ob er diesen Anstrengungen genügt hat (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765 Rz. 50, 53, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).*)

2. Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei haben die Gerichte zu berücksichtigen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten. Auch im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB ist daher die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen (im Anschluss an Senatsurteil vom 22.05.2019 - VIII ZR 180/18, a.a.O., Rz. 60 m.w.N.). Zugleich haben die Gerichte aber auch die volle Bedeutung und Tragweite des Bestandsinteresses des Mieters zu erfassen und zu berücksichtigen (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, a.a.O., Rz. 62 m.w.N.).*)




IBRRS 2020, 0313
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Gewerberaummiete
Wann ist die Schriftform bei einem Stellplatzmietvertrag gewahrt?

BGH, Urteil vom 15.01.2020 - XII ZR 46/19

Zur Wahrung der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB bei einem Stellplatzmietvertrag (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 17.06.2015 - XII ZR 98/13, IMR 2015, 328 = NJW 2015, 2648).*)

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Online seit 31. Januar

IBRRS 2020, 0280
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Wohnraummiete
Wann beginnt die Frist des § 577a BGB zu laufen?

AG Fürstenfeldbruck, Urteil vom 28.06.2019 - 7 C 1352/18

1. § 577a BGB ist auch auf Fälle anzuwenden, in denen die Teilung des Grundstücks vor Inkrafttreten des § 577a BGB erfolgt ist.

2. Firmiert eine Firma lediglich um, so stellt dies keinen Veräußerungsakt i.S.d. § 577a BGB dar.

3. Die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB gilt nur in solchen Fällen, in denen durch die Veräußerung eine zuvor nicht bestehende Eigenbedarfssituation entsteht. Der Lauf der Kündigungssperrfrist nach Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung beginnt nach dem Zweck des Gesetzes damit erst mit der Veräußerung an einen Erwerber, der in Hinsicht auf die vermietete Wohnung Eigenbedarf geltend machen könnte.

4. Die Frist des § 577a Abs. 1 BGB beginnt erst mit der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch. Maßgeblich ist insoweit die Vollendung des ersten Eigentumserwerbs. Auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags kommt es nicht an.

5. Der Zweiterwerber tritt in die noch laufende Frist ein.

6. Da das Kündigungsrecht des Vermieters für die Wartezeit des § 577a BGB ausgeschlossen ist, kann die Kündigung erst nach Fristablauf wirksam ausgesprochen und mit dem Ablauf der jeweiligen Kündigungsfrist des § 573c BGB wirksam werden. Eine vorherige Kündigung zum Ende der Wartezeit ist nicht zulässig.

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Online seit 30. Januar

IBRRS 2020, 0284
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Wohnraummiete
Notdienstpauschalen sind keine Betriebskosten

BGH, Urteil vom 18.12.2019 - VIII ZR 62/19

Bei einer an den Hausmeister entrichteten Notdienstpauschale handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten.*)

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IBRRS 2020, 0155
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Wohnraummiete
Ethnische Diskriminierung bei Wohnungssuche wird teuer!

AG Charlottenburg, Urteil vom 14.01.2020 - 203 C 31/19

1. Das zivilrechtliche Benachteiligungsverbot gilt auch bereits im Vorfeld der Vermietung.

2. Bewirbt sich ein Wohnungssuchender unter seinem - ausländisch klingenden - Namen auf mehrere Annoncen des Vermieters und erhält daraufhin immer Absagen, während er später unter einem - fiktiven - deutschen Namen zur Besichtigung dieser Wohnungen eingeladen wird, so ist dies ein starkes Indiz dafür, dass der Vermieter nicht an Ausländer vermieten möchte.

3. Ein weiteres starkes Indiz für eine ethnische Diskriminierung liegt vor, wenn dem ausländischen Wohnungssuchenden vor Ort erklärt wird, die Wohnung sei bereits vermietet, seinem deutschen Freund allerdings später auf telefonische Nachfrage mitgeteilt wird, er könne die Wohnung gerne besichtigen.

4. Das sog. "Testing-Verfahren" ist im Bereich der Wohnungsmiete ausdrücklich zulässig.

5. § 19 Abs. 3 AGG ist nur dann nicht auf Benachteiligungen wegen der Rasse, der ethnischen Herkunft und des Geschlechts anzuwenden, wenn es sich bei der gezielten Vermietung an bestimmte Personen oder Personengruppen um "positive Maßnahmen" i.S.v. § 5 AGG handelt.

6. Im Vordergrund steht im Bereich des Diskriminierungsrechts, dass die Entschädigung dem Benachteiligten Genugtuung für die durch die Benachteiligung zugefügte Herabsetzung oder Zurücksetzung verschaffen kann.

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IBRRS 2020, 0029
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Wohnraummiete
Mietspiegel ist reine Tatsachenbeschreibung

LG Berlin, Urteil vom 16.10.2019 - 66 S 69/19

1. Der Mietspiegel enthält in der Beschreibung derjenigen Wohnungsmerkmale, die den im Mietzins gespiegelten Wohnwert abbilden, eine reine Tatsachenbeschreibung. Es ist deshalb auf die in der Realität feststellbaren Umstände abzustellen, nicht aber auf die Frage, warum die Umstände so sind wie sie sind. Keine Bedeutung kommt daher grundsätzlich der Frage zu, ob einer Mietpartei für das Fehlen einer Eigenschaft ein Versäumnis zur Last fällt oder nicht.

2. Zu dem Ausmaß vorhandener Feuchtigkeit und zu konkreten tatsächlichen Folgen für die Nutzung der Kellerbereiche hat der Mieter substanziiert vorzutragen; die pauschale Angabe, dass die Feuchtigkeit den Keller "unbrauchbar macht", genügt als Tatsachenvortrag nicht.

3. Der Berliner Mietspiegel bedarf keines Stichtagszuschlags.

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Online seit 29. Januar

IBRRS 2020, 0214
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Wohnraummiete
Alle Nachtspeicherheizungen hängen an einem Zähler: Heizkostenverordnung greift!

LG Berlin, Urteil vom 30.04.2019 - 63 S 214/18

1. Die Heizkostenverordnung ist auch in den Fällen, in denen zwar keine gemeinsame Wärmeerzeugung, jedoch eine gemeinsame Energieversorgung und -erfassung vorliegt, analog anzuwenden.

2. Werden also in einem Mehrfamilienwohnhaus die einzelnen Wohnungen über Nachtspeicherheizungen mit Wärme versorgt und gibt es in diesem Haus lediglich einen einzigen Zähler, so ist die Heizkostenverordnung anzuwenden und dem Mieter steht nach § 12 HeizkostenV ein Kürzungsrecht i.H.v. 15% zu.

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IBRRS 2020, 0213
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Immobilienmakler
Auftraggeber muss nicht anzeigen, dass er das Objekt bereits kennt

LG Berlin, Urteil vom 02.05.2019 - 52 O 304/18

1. Auch wenn in der Regel ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags noch nicht in einer Zeitungs- oder Internetanzeige des Maklers zu sehen ist, so verhält es sich anders in dem Fall, dass der Makler sein Provisionsverlangen im Inserat bereits ausdrücklich und unmissverständlich zum Ausdruck bringt.

2. Der Auftraggeber ist nach dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrags nicht verpflichtet, den Makler darüber zu unterrichten, dass ihm das angebotene Objekt bereits bekannt ist.

3. Dementsprechend benachteiligt eine Klausel "Sollte Ihnen dieses Angebot bereits bekannt sein, so bitten wir um schriftliche Bekanntgabe unter Nennung des Anbieters innerhalb von fünf Tagen nach Erhalt des Angebots. Sollten wir keine Rückäußerung erhalten, ist unser Nachweis als Erstnachweis vom Empfänger akzeptiert." den Auftraggeber unangemessen.

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