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Aktuelle Urteile zum Immobilienrecht

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IBRRS 2019, 0195

BGH, Urteil vom 26.10.2018 - V ZR 328/17

1. Für Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, besteht ausnahmsweise keine geborene, sondern lediglich eine gekorene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn und soweit sie in Anspruchskonkurrenz zu Beseitigungsansprüchen der Wohnungseigentümer aus dem Miteigentum an dem Grundstück gemäß § 1004 Abs. 1 BGB stehen; das gilt auch, soweit der Beseitigungsanspruch die Wiederherstellung des vorherigen Zustands umfasst (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 7. Februar 2014 - V ZR 25/13, IMR 2014, 166 = NJW 2014, 1090 Rz. 17).*)

2. In Ausnahmefällen kann ein Beschluss, mit dem Individualansprüche der Wohnungseigentümer vergemeinschaftet werden, als rechtsmissbräuchlich und deshalb als nichtig anzusehen sein; das kommt etwa dann in Betracht, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer seinen Individualanspruch bereits gerichtlich geltend gemacht hat, eine Rechtsverfolgung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht beabsichtigt ist und die Beschlussfassung allein dazu dienen soll, den laufenden Individualprozess zu beenden.*)

3. Zieht die Gemeinschaft auf § 1004 BGB gestützte Individualansprüche der Wohnungseigentümer durch Beschluss an sich, nachdem ein Wohnungseigentümer seinen Individualanspruch gerichtlich geltend gemacht hat, und hält das Gericht den Beschluss nicht für nichtig, so kann es das Verfahren in entsprechender Anwendung von § 148 ZPO bis zur Erledigung eines auf die Vergemeinschaftung bezogenen Beschlussmängelverfahrens aussetzen; in der Regel wird das Ermessen dahingehend reduziert sein, dass die Aussetzung erfolgen muss.*)

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IBRRS 2019, 0056

LG Berlin, Beschluss vom 04.10.2018 - 65 S 79/18

1. Hat der Mieter eine Einzugsermächtigung erteilt und überprüft er nicht, ob die Miete auch tatsächlich rechtzeitig eingezogen wird, rechtfertigt dies keine Kündigung.

2. Wird dem Mieter mitgeteilt, dass ein neuer Vermieter mit neuer Bankverbindung in den Mietvertrag eingetreten ist, ist dem Mieter eine Frist zur Umstellung zu gewähren.

3. So kann einem Mieter, dem Ende Oktober mitgeteilt wird, dass ein Vermieterwechsel stattgefunden hat, nicht vorgeworfen werden, dass die Mietzahlung nicht bereits am 3. Werktag des November erfolgt ist.

4. Unter Verstoß gegen § 138 Abs. 1 ZPO bewusst wahrheitswidriger Vortrag kann den gesonderten Ausspruch einer Kündigung rechtfertigen.

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IBRRS 2018, 4031

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 11.11.2016 - 980b C 23/16 WEG

1. Zwar ist die Versammlung der Eigentümer nicht daran gehindert, einen bereits gefassten Beschluss mit identischem Inhalt ein zweites Mal zu beschließen (sog. Zweitbeschluss). Eine darauf gerichtete Klage ist indes nicht geboten.

2. Steht in der Einladung, dass über die aus einem Versäumnisurteil folgenden Maßnahmen diskutiert und Beschluss gefasst werden soll, fällt hierunter nicht die konkrete Beauftragung einer Firma mit Arbeiten.

3. Eine ordnungsgemäße Beschlussfassung kann es im Einzelfall erfordern, den Wohnungseigentümern unabhängig von der ausreichenden Bezeichnung des Gegenstands der Beschlussfassung in der Einladung eine Unterlage zur Verfügung zu stellen, um ihnen eine inhaltliche Befassung mit dem Beschlussgegenstand zu ermöglichen.

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Online seit 18. Januar

IBRRS 2019, 0126

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 30.10.2018 - 7 S 2223/18

Auch bei einer hochpreisigen Wohnung ist der Einbau von Halogendeckenleuchten kein Standard. Vielmehr ist die Ausstattung einer Wohnung mit Leuchten vom individuellen Geschmack des Mieters abhängig, so dass lediglich das Vorhandensein einer ausreichenden Zahl von Anschlüssen standardmäßig gefordert werden kann, nicht aber die Ausrüstung für einen bestimmten Leuchtentyp.

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Online seit 17. Januar

IBRRS 2019, 0121

BGH, Urteil vom 21.11.2018 - XII ZR 78/17

1. Eine Option zur Verlängerung eines Mietvertrags ist während der für das vermietete Grundstück bestehenden Zwangsverwaltung gegenüber dem Zwangsverwalter auszuüben.*)

2. Die Ausübung einer Verlängerungsoption ist nicht schriftformbedürftig im Sinne des § 550 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteile vom 11.04.2018 - XII ZR 43/17,IMR 2018, 242 = NZM 2018, 515 und vom 05.02.2014 - XII ZR 65/13, IMR 2014, 154 = NJW 2014, 1300).*)

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IBRRS 2018, 3979

AG Tostedt, Urteil vom 05.07.2018 - 5 C 117/17

1. Sofern einem Eigentümer ein Anspruch auf Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung gem. § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 22 Abs. 1 WEG zusteht, handelt es sich bei diesem Anspruch um einen Individualanspruch des Eigentümers, der gegenüber dem Handlungsstörer selbst geltend zu machen ist.

2. Die Begründung einer Leistungspflicht gegen den Willen des Schuldners durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer ist nicht zulässig.

3. Ist eine Angelegenheit weder durch das Gesetz noch durch eine Vereinbarung dem Mehrheitsprinzip unterworfen, kann eine Beschlusskompetenz nicht angenommen werden. Ein gleichwohl gefasster Mehrheitsbeschluss ist nichtig.

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Online seit 16. Januar

IBRRS 2019, 0064

OLG Köln, Beschluss vom 12.07.2018 - 10 UF 16/18

1. Scheitert die Ehe und kommt es zur Trennung, lebt im Falle des Ausziehens eines der Partner aus der ehelichen Wohnung zwar automatisch die Grundregel des § 426 Abs. 1 BGB auf, so dass die Mietzinsen im Innenverhältnis hälftig zu tragen sind.

2. Nutzt aber ein Ehegatte nach der Trennung eine gemeinsam angemietete Wohnung allein weiter, trägt er jedoch im Innenverhältnis die Miete allein, denn es handelt sich um ein Dauerschuldverhältnis, aus dem regelmäßig wiederkehrend Nutzungen gezogen werden; diese Nutzungen zieht indes nach der Trennung nur noch der in der Ehewohnung verbliebene Partner.

3. Im Fall einer "aufgezwungenen" Wohnung gilt, dass dem in der Wohnung verbleibenden Ehegatten zunächst eine Überlegensfrist zur Fortführung der Wohnung zugebilligt wird, die gemeinhin mit etwa drei Monaten bemessen wird. Entscheidet er sich dann dafür, die Wohnung gemeinsam mit dem ausgezogenen Ehegatten zu kündigen, so ist der ausgezogene Ehegatte für die gesamte Restdauer der Mietzeit - und zwar einschließlich der Überlegenszeit - an den Mietkosten beteiligt, jedoch mit der Maßgabe, dass dem in der Wohnung verbleibenden Ehegatten vorab derjenige Teil der Miete für die gemeinsame Wohnung allein zuzurechnen ist, den er als Miete für die Nutzung einer anderweitigen, allein angemieteten Wohnung fiktiv erspart. Nur der überschießende Teil ist hälftig von dem anderen, aus der Ehewohnung bereits ausgezogenen Ehegatten zu tragen.

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Online seit 15. Januar

IBRRS 2019, 0096

OLG Koblenz, Urteil vom 20.12.2018 - 1 U 287/18

1. Bei einer vom Verkäufer nicht offenbarten Denkmalschutzeigenschaft eines Gebäudes, hier eines im 17. Jahrhundert erstellten Fachwerkhauses, handelt es sich nicht um einen Rechtsmangel, sondern um einen Sachmangel. Die Denkmaleigenschaft bedeutet für ein Kaufobjekt eine öffentlich-rechtliche Beschränkung, die dem jeweiligen Eigentümer zusätzliche Verhaltens- und Unterlassungspflichten auferlegt. Durch die Eintragung in das Verzeichnis der Baudenkmäler sind die Befugnisse des Eigentümers nach § 903 BGB nicht unerheblich eingeschränkt.*)

2. Mit der Denkmalschutzeigenschaft eines Gebäudes ist verbunden, dass der Eigentümer nach § 2 des Denkmalschutzgesetzes von Rheinland-Pfalz vom 22.03.1978 (DSchG, GVBl. 1978, 159) verpflichtet ist, das Kulturdenkmal im Rahmen des Zumutbaren zu erhalten und zu pflegen (in Anknüpfung an OLG Celle, Urteil vom 13.05.1988 - 4 U 107/87; ferner OLG Saarbrücken, Urteil vom 06.02.1996 - 4 U 422/95 = IBR 1996, 393 für das niedersächsische und saarländische Landesrecht).*)

3. Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel, die zur Folge hat, dass der Verkäufer eines denkmalgeschützten Hauses sich nicht auf einen Gewährleistungsausschluss stützen kann, setzt voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.*)

4. Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens" und "Inkaufnehmens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (in Anknüpfung an OLG Koblenz Hinweis vom 19.01.2009 gemäß § 522 Abs. 2 ZPO - 2 U 422/08; Hinweis vom 20.02.2009 - 2 U 848/08; Hinweisbeschluss vom 04.10.2012 i.V.m. Zurückweisungsbeschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO vom 13.12.2012 - 2 U 1020/11; Hinweis gemäß § 522 Abs. 2 ZPO vom 13.11.2009 - 2 U 443/09 = IMR 2010, 110).*)

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IBRRS 2019, 0035

KG, Beschluss vom 26.11.2018 - 8 W 58/18

1. In einem Verfügungsverfahren ist der Antrag mit seinem Eingang bei Gericht nicht nur anhängig, sondern auch rechtshängig.

2. Hat der Antragsgegner aus Sicht des Antragstellers Anlass zur Rechtsverfolgung gegeben und dieser deshalb eine einstweilige Verfügung beantragt, die jedoch von Anfang an unbegründet war, ist dies so zu behandeln, als wäre der Anlass zur Klageerhebung vor Rechtshängigkeit weggefallen (§ 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO).

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Online seit 14. Januar

IBRRS 2018, 3986

AG München, Urteil vom 12.12.2017 - 414 C 11528/17

1. Vereinbaren der bisherige Mieter und der potentiell neue Mieter in einem Ablösevertrag, dass der Vertrag aufschiebend bedingt ist durch das Zustandekommen eines Mietvertrags zwischen dem Vermieter und dem neuen Mieter, so ist diese Bedingung nicht eingetreten, wenn die Mutter des potentiell neuen Mieters den Mietvertrag abschließt.

2. Dies gilt auch dann, wenn der potentiell neue Mieter danach die Wohnung bewohnt.

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IBRRS 2019, 0043

LG Dortmund, Urteil vom 23.11.2018 - 17 S 83/18

1. Versammlungsort und Versammlungsstätte müssen so beschaffen sein, dass eine ordnungsmäßige Durchführung der Eigentümerversammlung gewährleistet und allen Wohnungseigentümern die Teilnahme an der Versammlung möglich ist.

2. Die Frage, ob Ort und Stätte zumutbar sind, ist anhand der konkreten Anlage zu beantworten. Hierbei soll es den Wohnungseigentümern für begrenzte Zeit und zur Einsparung von Versammlungskosten allerdings zumutbar sein, gewisse Unbequemlichkeiten in Kauf zu nehmen.

3. Dementsprechend kann die Durchführung einer Versammlung in der Waschküche zumutbar sein, insbesondere wenn lediglich über zwei Tagesordnungspunkte zu beschließen und für beide keine längere Besprechungszeit zu erwarten ist.

4. Eine Ungültigerklärung der unter Verletzung von Teilhaberechten gefassten Beschlüsse scheidet in der Regel aus, wenn feststeht, dass sich der Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat. Anders soll es sich lediglich bei schwer wiegenden Verstößen verhalten, die dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Mitgliedes in gravierender Weise ausgehebelt wird.

5. Eine Ungültigerklärung von Beschlüssen aufgrund eines Auszählungsfehlers kommt nur in Betracht, wenn sich bei korrekter Ermittlung des Abstimmungsergebnisses für den zu Grunde liegenden Beschlussantrag nicht die erforderliche Mehrheit gefunden hat.

6. Das Fehlen von drei Vergleichsangeboten begegnet keinen Bedenken, wenn es sich nicht um eine größere Maßnahme der Instandhaltung handelt (= über 3.000 Euro).

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IBRRS 2019, 0090

OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 07.12.2018 - 1 A 10640/18

Die Reinigungspflicht der Gemeinde für Ortsdurchfahrten von Bundesstraßen (§ 17 Abs. 1 und 3 StrG-RP) umfasst auch mehr als verkehrsübliche Verunreinigungen, beispielsweise durch Öl und andere wassergefährdende Stoffe.*)

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Online seit 11. Januar

IBRRS 2018, 3992

LG München I, Beschluss vom 05.06.2018 - 36 S 19440/17 WEG

1. Ein wichtiger Grund i.S.v. § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG ist für den Zustimmungsberechtigten nur anzuerkennen, wenn die Veräußerung des Wohnungseigentums die schutzwürdigen Interessen der übrigen Wohnungseigentümer konkret unzumutbar gefährdet. Die gemeinschaftswidrige Gefahr muss dabei ihre Ursache in der Person oder im Umfeld des Erwerbers haben.

2. Bloße Animositäten zwischen dem Erwerbsinteressenten und den Miteigentümern reichen nicht aus.

3. Alleine der Umstand, dass der Erwerber Kaufinteresse auch bezüglich der anderen Einheiten geäußert hat und möglicherweise langfristig das Ziel verfolgt, das Alleineigentum am gemeinschaftlichen Grundstück zu erwerben, um auf dem Grundstück ein neues Gebäude zu errichten, stellt per se keinen wichtigen Grund i.S.v. § 12 Abs. 2 WEG dar.

4. Das Wahrnehmen von Rechten als Eigentümer ist das gute Recht jedes Mitglieds eine Wohnungseigentümergemeinschaft.

5. Darlegungs- und beweisbelastet für das Vorliegen eines "wichtigen Grunds" zur Versagung der Zustimmung ist der Zustimmungsberechtigte.

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Online seit 10. Januar

IBRRS 2019, 0061

LG Berlin, Urteil vom 29.06.2018 - 55 S 96/17 WEG

1. In die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG sind sämtliche im Wirtschaftsjahr getätigte Ausgaben einzustellen, und zwar unabhängig davon, ob sie nachvollziehbar oder durch Kontoauszüge belegt sind. Auch solche Ausgaben sind in die Abrechnung aufzunehmen, die zu Unrecht erfolgt sind oder bei denen wegen fehlender Kontounterlagen oder Belege jedenfalls eine Prüfung, ob sie sachlich zu Recht erfolgt sind, nicht möglich ist.*)

2. Der Beschluss über die Wiederbestellung eines Verwalters ist vom Gericht nur für ungültig zu erklären, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit mit ihm unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht gegeben ist. Dabei sind an das Vorliegen eines solchen Grundes im Regelfall strengere Anforderungen zu stellen als bei der Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund, da sich die Wohnungseigentümer gerade bei einer Wiederbestellung für den Verwalter entschieden haben und in die Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft nur aus wichtigem Grund eingegriffen werden darf.*)

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IBRRS 2019, 0055

AG Potsdam, Urteil vom 04.10.2018 - 31 C 37/17

1. Auch gegen einen Scheinbeschluss ist eine Anfechtungsklage zulässig.

2. Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Eigentümerversammlung und der Gerichtskostenvorschuss ohne eine 14-tägige Verzögerung bei Gericht eingehen.

3. Aus Gründen der Rechtsklarheit ist es unzulässig, die 14-Tage-Regelung weitergehend auszuweiten. Wer eine Anfechtungsklage am letzten Tag einer Frist bei Gericht einreicht, weiß, dass er bei Kostenanforderung ggf. zügig agieren muss.

4. Der Vortrag ist nach § 46 Abs. 1 WEG verspätet, wenn zunächst - innerhalb der Frist - gerügt wird, dass eine Frau unberechtigt anwesend gewesen wäre, tatsächlich dies ab ein Mann war und dies erst nach Fristablauf korrigiert wird.

5. Die Eigentümer können beschließen, dass auf den Tiefgaragenplätzen auch SUP-Bretter bzw. Kajaks und Fahrräder untergebracht werden dürfen.

6. Eine solche Nutzung ist grundsätzlich, sofern nicht ausdrücklich ausgeschlossen, zulässig.

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IBRRS 2019, 0081

BFH, Urteil vom 20.09.2018 - IV R 6/16

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Rechtssubjekt i.S.d. § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG kann eine gewerbliche Mitunternehmerschaft i.S.d. § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG begründen, für die ein Feststellungsverfahren nach § 180 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 a AO durchzuführen ist.*)

2. Es bedarf nicht der Annahme einer konkludent errichteten GbR, wenn die gewerbliche Tätigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft innerhalb des in § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG vorgegebenen Verbandszwecks liegt (hier bei dem Betrieb eines Blockheizkraftwerks).*)

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IBRRS 2019, 0073

BGH, Urteil vom 05.12.2018 - VIII ZR 194/17

1. Für die Frage, ob eine Saldoklage zulässig ist, kommt es maßgeblich darauf an, ob sich aus der Mietkontoaufstellung unter Heranziehung der ergänzenden Angaben des Vermieters zur Höhe der Nettomiete und der Betriebskostenvorauszahlung sowie Heranziehung der Verrechnungsgrundsätze des § 366 Abs. 2 BGB eine Zuordnung von Gutschriften und Zahlungen auf die im Mietkonto aufgeführten Forderungen vornehmen lässt, was das Gericht im Rahmen der Prüfung der Sachurteilsvoraussetzungen von Amts wegen zu beachten hat.

2. Geht es um die Verrechnung von dem Mieter erteilten Gutschriften, kommt eine entsprechende Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB in Betracht.

3. Werden in einem Mietkonto neben der Grundmiete auch Nebenkostenvorauszahlungen eingestellt, so bringt der Vermieter damit bei Fehlen weiterer Erklärungen zum Ausdruck, dass er diese Ansprüche (und nicht Nachforderungen aus Abrechnungen) zum Gegenstand seiner Klage macht.

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IBRRS 2019, 0077

BGH, Beschluss vom 15.11.2018 - V ZR 25/18

1. Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche Interesse eines Wohnungseigentümers, der erreichen will, dass in einem das Wohnungseigentum betreffenden Zwangsversteigerungsverfahren der Erteilung des Zuschlags zugestimmt wird, ist in der Regel auf 20% des Meistgebots zu schätzen (im Anschluss an Senat, Beschluss vom 18.01.2018 - V ZR 71/17, NJW-RR 2018, 775 Rz. 6; Beschluss vom 19.07.2018 - V ZR 229/17, NZM 2018, 824 Rz. 3).*)

2. In Streitigkeiten über die Zustimmung zur Erteilung des Zuschlags in einem das Wohnungseigentum betreffenden Zwangsversteigerungsverfahren beläuft sich der Streitwert in der Regel auf 20% des Meistgebots (im Anschluss an Senat, Beschluss vom 18.01.2018 - V ZR 71/17, NJW-RR 2018, 775 Rz. 6 und 8; Beschluss vom 19.07.2018 - V ZR 229/17, NZM 2018, 824 Rz. 4).*)

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Online seit 9. Januar

IBRRS 2019, 0057

LG Freiburg, Urteil vom 12.10.2018 - 3 S 98/18

1. Auch nach der Überlassung von Mieträumen zu Wohnzwecken ist eine Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung zulässig.*)

2. Widersprüchliche und missverständliche Angaben eines potentiellen Mieters in einer Selbstauskunft, die dazu dienen, die Bewerbung in einem günstigen Licht erscheinen zu lassen, erfüllen die Voraussetzungen für eine Arglistanfechtung dann nicht, wenn die Angaben nicht falsch sind.*)

3. Ein unverschuldeter finanzieller Engpass eines Mieters, der diesen im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB entlastet, kann auch dann vorliegen, wenn der Sozialhilfeträger dem Mieter zustehende Leistungen nicht oder nicht rechtzeitig erbringt.*)

4. Zur Anwendung des § 242 BGB (treuwidrige Durchsetzung eines auf eine ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruchs) bei nachträglichem Ausgleich eines Mietrückstands im Einzelfall.*)

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IBRRS 2019, 0045

AG Kassel, Urteil vom 15.11.2018 - 800 C 3071/18

Das Schweigen des einen Miteigentümers auf den Plan des anderen Miteigentümers zu einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums einer zweigliedrigen Eigentümergemeinschaft stellt keine Zustimmung dar.*)

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IBRRS 2019, 0067

OLG München, Urteil vom 02.05.2018 - 7 U 3715/17

1. Die Höhe des Wertersatzes richtet sich danach, welcher Betrag durchschnittlich für eine vertragliche Gebrauchsgestattung zu entrichten gewesen wäre.

2. Eine lineare Teilwertabschreibung ist im Leasingrecht kein geeignetes Kriterium für die Bemessung des Werts gezogener Nutzungen.

3. Für ein von Anfang an mangelhaftes Leasingobjekt ist der für die Nutzung zu leistende Wertersatz angemessen herabzusetzen, § 536 Abs. 1 BGB.

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Online seit 8. Januar

IBRRS 2019, 0071

BGH, Urteil vom 05.12.2018 - VIII ZR 67/18

1. Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb - bei unzureichender Lüftung und Heizung - bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht (im Anschluss an die st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 23.09.2009 - VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133 Rz. 11; vom 01.06.2012 - V ZR 195/11, IMR 2012, 327 = NJW 2012, 2725 Rz. 10; vom 05.06.2013 - VIII ZR 287/12, IMR 2013, 313 = NJW 2013, 2417 Rz. 15; vom 18.12.2013 - XII ZR 80/12, IMR 2014, 110 = NJW 2014, 685 Rz. 20; vom 05.12.2018 - VIII ZR 271/17, IMRRS 2019, 0010; jeweils m.w.N.).*)

2. Welche Beheizung und Lüftung einer Wohnung dem Mieter zumutbar ist, kann nicht abstrakt-generell und unabhängig insbesondere von dem Alter und der Ausstattung des Gebäudes sowie dem Nutzungsverhalten des Mieters, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden (Anschluss an Senatsurteile vom 18.04.2007 - VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177 Rz. 32; vom 05.12.2018 - VIII ZR 271/17, a.a.O.).*)

IBRRS 2019, 0037

LG Berlin, Urteil vom 21.11.2018 - 65 S 142/18

1. Eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (unter anderem) auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter berufen.

2. Der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, reicht nicht aus; hinzutreten muss unter anderem ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf. Die Darlegungs- und Beweislast liegt insoweit beim Vermieter.

3. Zum Schutz des Mieters überprüft werden darf und muss der Erlangungswunsch auf seine Ernsthaftigkeit und darauf, ob er missbräuchlich geltend gemacht wird oder der Nutzungswunsch durch eine andere Wohnung des Vermieters befriedigt werden kann.

4. Da sich der Eigennutzungswunsch auf innere Tatsachen bezieht, etwaige Nutzungsabsichten von Personen aus dem privilegierten Personenkreis sich der Kenntnis des Mieters entziehen, kann er sich selbst dann auf ein einfaches Bestreiten beschränken, § 138 Abs. 4 ZPO, wenn sein Bestreiten auf Vermutungen beruht; das Gericht muss den vom Mieter vorgetragenen Gesichtspunkten bzw. Zweifeln nachgehen. Eine Ausnahme gilt nach § 138 ZPO nur, wenn die Vermutung aufs Geradewohl, d. h. "ins Blaue hinein" abgegeben worden ist.

5. Es erscheint wenig plausibel, dass die zum Einzug vorgesehene Person nach über 23 Jahren Fahrt zur Arbeit mit dem Auto nun im hohen Alter plötzlich in den Wintermonaten auf die Fahrt mit dem Fahrrad umsteigen bzw. die Arbeit zu Fuß erreichen möchte.

6. Es erscheint ebenfalls wenig plausibel, dass die Ehefrau eine Zweitwohnung nutzen will, die in wesentlichen Bereichen nicht nur nicht den heute üblichen Wohnverhältnissen entspricht, sondern ganz erheblich von dem Wohnstandard abweicht, den die Eheleute nunmehr seit mehr als 20 Jahren in dem seit 1995 bewohnten (unstreitig) großzügigen Einfamilienhaus gewohnt sind, das alles, um für die Ehefrau den Arbeitsweg zu verkürzen.

7. Es überzeugt auch nicht, wenn der Vermieter vorträgt, seine Ehefrau könne sich keine andere Mietwohnung leisten, gleichzeitig aber massive Investitionen in die Wohnung nötig wären.

8. Gegen die Plausibilität eines ernsthaft verfolgten Eigennutzungswunsches spricht auch, wenn die Eigenbedarfskündigung in einem zeitlichen Zusammenhang mit einer Mieterhöhung erfolgt, nachdem der Mieter gegen die Erhöhung eine Rüge nach § 556g BGB erhoben hat.

9. Zudem spricht dagegen, wenn die Eigenbedarfskündigung erfolgt, nachdem die Teilung des Eigentums in das Grundbuch eingetragen wurde, wenn der Mieter sonst gegen eine eventuelle Kündigung nach §§ 577, 577a BGB geschützt wäre.

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Online seit 7. Januar

IBRRS 2019, 0036

OLG München, Urteil vom 22.11.2018 - 32 U 1376/18

1. Der Vermieter verletzt seine Rücksichtnahmepflicht gegenüber dem Mieter, wenn er in einem Rechtsstreit mit dem Mieter - hier über die Wirksamkeit der Ausübung einer Option durch den Mieter - willkürlich Behauptungen ins Blaue hinein aufstellt oder die Sachverhalte keinen Bezug mehr zum Mietverhältnis haben. Diese Pflichtverletzung kann den Mieter zur Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB berechtigen und zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters in Form des Kündigungsfolgeschadens führen.*)

2. Treffen die Mietvertragsparteien gleichzeitig mit dem Mietvertrag eine Zusatzvereinbarung mit wesentlichen Inhalten (hier: Wertsicherungsklausel), auf die im Mietvertrag nicht verwiesen wird, ist die Zusatzvereinbarung als Nachtrag und nicht als Anlage anzusehen. Die in § 550 Satz 1 BGB vorgeschriebene Schriftform ist bei einem späteren Nachtrag nur gewahrt, wenn auch auf die Zusatzvereinbarung Bezug genommen wird.*)

3. Der Schadensersatzanspruch des Mieters in Form des Kündigungsfolgeschadens ist unter dem Gesichtspunkt des rechtmäßigen Alternativverhaltens ausgeschlossen, wenn der Vermieter wegen eines Formmangels hätte kündigen können und auch tatsächlich gekündigt hätte. Die Rechtskraft eines Urteils, in dem festgestellt wird, dass sich das Mietverhältnis trotz ordentlicher Kündigung durch Ausübung der Option verlängert hat, steht der Geltendmachung des Einwandes des rechtmäßigen Alternativverhaltens entgegen.*)

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IBRRS 2018, 3606

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 24.04.2018 - 210 C 569/17

1. Sofern über einen langen Zeitraum eine monatliche Miete gezahlt, vom Vermieter ein Mieterhöhungsverlagen sowie bereits mehrfach Kündigungen ausgesprochen wurden, besteht ein mündliches Mietverhältnis zwischen den Parteien.

2. Bei mehreren freistehenden Wohnungen des Vermieters in einem Wohnhaus muss der Vermieter im Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarfs ein Auswahlermessen treffen und dem gekündigten Mieter frei gezogene Wohnungen anbieten, sowohl vor als auch nach Rechtshängigkeit des Verfahrens.

 Volltext  IVR 2018, 141

Online seit 4. Januar

IBRRS 2018, 3819

AG Charlottenburg, Urteil vom 03.05.2018 - 72 C 15/18

1. Das Anfechtungsrecht dient nicht dem persönlichen Interesse der klagenden Partei, so dass eine persönliche Betroffenheit nicht erforderlich ist.

2. Wie bei der Erteilung von Aufträgen etwa für Instandsetzungsarbeiten an Handwerksunternehmen ist auch bei der Auftragserteilung von Dienstleistungen, wie hier die rechtliche Vertretung, die Einholung mehrerer Angebote regelmäßig erforderlich, um die Angemessenheit der Honorarvorstellungen des jeweiligen Leistungsanbieters überprüfen zu können.

3. Nicht erforderlich ist es, dass die einzelnen Angebote sämtlichen Eigentümern vor der Eigentümerversammlung übersandt werden. Ausreichend ist die Möglichkeit der Kenntnisnahme.

4. Es steht der Gemeinschaft frei, einen für gut befundenen Dienstleister zu beauftragen, auch wenn dies zu einer höheren finanziellen Belastung führt als die Beauftragung eines Konkurrenten.

5. Im Rahmen eines Vorbereitungsbeschlusses sind abschließende Rechtsfragen nicht zu klären. Eine ordnungsgemäße Verwaltung ist lediglich dann zu verneinen, wenn für einen verständigen Wohnungseigentümer ohne Weiteres ersichtlich ist, dass das mit der Beschlussfassung anvisierte Ziel aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen von vorneherein nicht erreichbar ist.

6. Die Höhe der Rücklage, die angemessen sein muss, ist nach objektiven Maßstäben zu ermitteln. Maßgeblich sind die tatsächlichen Verhältnisse im konkreten Einzelfall, insbesondere Alter, Größe, Nutzungsintensität, Reparaturanfälligkeit, Baukosten, bauliche Besonderheiten und Zustand. Angemessen ist, was ein verständiger und vorausschauender Eigentümer zur Pflege seines Eigentums zurücklegen würde.

7. Bei der Bemessung der Rücklage und des jährlichen Beitrags haben die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum; nur wesentlich zu niedrige oder überhöhte Ansätze widersprechen ordnungsgemäßer Verwaltung.

IBRRS 2019, 0027

OLG Köln, Urteil vom 29.11.2018 - 3 U 24/18

Zu den Voraussetzungen einer Beschaffenheitsvereinbarung bei vertraglicher Bestimmung im Kaufvertrag zu Mieteinnahmen eines Mehrfamilienhauses.*)

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IBRRS 2019, 0026

BGH, Urteil vom 05.12.2018 - VIII ZR 271/17

1. Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb - bei unzureichender Lüftung und Heizung - bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht (im Anschluss an die st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 23.09.2009 - VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133 Rz. 11; vom 01.06.2012 - V ZR 195/11, IMR 2012, 327 = NJW 2012, 2725 Rz. 10; vom 05.06.2013 - VIII ZR 287/12, IMR 2013, 313 = NJW 2013, 2417 Rz. 15; vom 18.12.2013 - XII ZR 80/12, IMR 2014, 110 = NJW 2014, 685 Rz. 20; vom 05.12.2018 - VIII ZR 67/18, IMRRS 2019, 0044; jeweils m.w.N.).*)

2. Welche Beheizung und Lüftung einer Wohnung dem Mieter zumutbar ist, kann nicht abstrakt-generell und unabhängig insbesondere von dem Alter und der Ausstattung des Gebäudes sowie dem Nutzungsverhalten des Mieters, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden (Anschluss an Senatsurteile vom 18.04.2007 - VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177 Rz. 32; vom 05.12.2018 - VIII ZR 67/18, a.a.O.).*)

IBRRS 2018, 3838

AG Gießen, Urteil vom 02.07.2018 - 48 C 295/17

1. Hat der Vermieter in der Vergangenheit dem Wechsel von Mietern zugestimmt, können die neuen Mieter davon ausgehen, dass dies auch in Zukunft so gehandhabt wird. Der Anspruch auf einem Mieterwechsel ist Vertragsinhalt geworden.

2. In entsprechender Anwendung von § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB genügt eine Anzeige an den Vermieter, um diesem Gelegenheit zu geben, dem Mieterwechsel zu widersprechen, wenn ein wichtiger Grund in der Person des neuen Mieters vorliegt.

3. Verweigert der Vermieter seine Zustimmung zum Mieterwechsel und steht deshalb ein Zimmer leer, können die übrigen Mieter wegen der entgangenen Miete Schadensersatz vom Vermieter verlangen.

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IBRRS 2019, 0025

BGH, Beschluss vom 07.12.2018 - VIII ZR 146/18

1. Hat der zur Räumung einer Mietwohnung verurteilte Schuldner in der Berufungsinstanz einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 Abs. 1 ZPO nicht gestellt, ist eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 719 Abs. 2 ZPO durch das Revisionsgericht in der Regel ausgeschlossen (Bestätigung der Senatsbeschlüsse vom 01.04.2014 - VIII ZR 1/14, Rz. 5, IMRRS 2014, 1734; vom 27.02.2018 - VIII ZR 39/18, IMRRS 2018, 0323 = WuM 2018, 221 Rz. 5; vom 26.09.2018 - VIII ZR 290/18, IMRRS 2018, 1492 = WuM 2018, 726 Rz. 7).*)

2. Dies gilt auch dann, wenn das Berufungsgericht im Rahmen seines Ausspruchs zur vorläufigen Vollstreckbarkeit rechtsfehlerhaft § 713 ZPO angewandt und eine Abwendungsbefugnis nach § 711 ZPO nicht ausgesprochen hat. Denn diese entfällt - anders als im Fall des § 712 Abs. 1 ZPO -, wenn der Gläubiger seinerseits vor der Vollstreckung Sicherheit leistet, und schützt damit den Wohnraummieter nicht vor dem (endgültigen) Verlust der Wohnung (im Anschluss an Senatsbeschlüsse vom 19.08.2003 - VIII ZR 188/03, WuM 2003, 637 unter II; vom 09.08.2004 - VIII ZR 178/04, WuM 2004, 553 unter II 2 b; vom 18.07.2012 - VIII ZR 107/12, WuM 2012, 510 Rz. 8; vom 27.02.2018 - VIII ZR 39/18, IMRRS 2018, 0323 = WuM 2018, 221 Rz. 9; Abgrenzung zu BGH, Beschlüsse vom 24.03.2003 - IX ZR 243/02, ZVI 2003, 279 unter II 1 a; vom 30.01.2007 - X ZR 147/06, IMRRS 2007, 0738 = NJW-RR 2007, 1138 unter II 2 a; vom 15.03.2007 - V ZR 271/06, IMRRS 2007, 1459 = WuM 2007, 545; vom 04.03.2009 - XII ZR 198/08, IMRRS 2009, 0631).*)

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Online seit 2. Januar

IBRRS 2018, 3837

LG Berlin, Beschluss vom 13.09.2018 - 67 T 137/18

1. Trotz unpünktlicher Mietzahlungen und der Verwendung einer gefälschten Sterbeurkunde ist insbesondere vor dem Hintergrund eines langjährigen Mietverhältnisses eine fristlose Kündigung möglicherweise unwirksam und allenfalls eine ordentliche Beendigung möglich.

2. Wendet der Mieter ein, Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschaffen zu können, kommt ihm möglicherweise eine Beweiserleichterungen zugute, da die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin ausweislich der Mietenbegrenzungsverordnung des Senats vom 28.04.2015 (GVBl S. 2015, 101) besonders gefährdet ist.

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IBRRS 2018, 3820

AG Charlottenburg, Urteil vom 01.06.2018 - 73 C 9/18

1. Bei Unwirksamkeit von Abrechnungsbeschlüssen kann ein Wohnungseigentümer die von ihm (auch unter Vorbehalt) geleisteten Hausgelder nicht nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen herausverlangen, vielmehr ist er auf einen Innenausgleich durch Erstellung einer neuen Abrechnung zu verweisen.

2. Notfalls muss er insoweit, falls sich die Wohnungseigentümer sperren, Jahresabrechnungen neu erstellen lassen, seinen darauf gerichteten Individualanspruch gegebenenfalls auch gerichtlich verfolgen.

3. Erst auf der Grundlage eines entsprechend wirksamen Beschlusses oder einer diesen ersetzenden gerichtlichen Entscheidung kommen Bereicherungsansprüche bzw. neue Ansprüche auf Zahlung von Guthaben in Betracht.

4. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann beschließen, dass nur ein kumulierter Gesamtbetrag aus allen Abrechnungen ausgezahlt werden soll.

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Online seit 28. Dezember 2018

IBRRS 2018, 4070

AG Bonn, Urteil vom 19.10.2018 - 203 C 21/16

1. Verändert der Mieter das Mietobjekt in wesentlichen Punkten baulich (hier: Ausbau einer Treppe und der Heizgeräte sowie des Bodenbelags und der vorhandenen Elektroinstallation), ohne hierzu die Zustimmung des Vermieters einzuholen, kann der Vermieter fristlos kündigen.

2. Ein Loch in der Decke der Küche mit fehlender Standfestigkeit der Decke der Küche stellt einen Mangel dar, der zu einer Minderung um 20% berechtigt.

3. Ist der Miteigentümer der Immobilie von Beruf Rechtsanwalt, ist die Beauftragung eines weiteren Rechtsanwalts mit der Kündigung nicht erforderlich.

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Online seit 27. Dezember 2018

IBRRS 2018, 4067

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.10.2018 - 2-09 S 71/17

1. Bestimmtheit einer Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung.*)

2. Die Wohnungseigentümerversammlung hat eine Beschlusskompetenz für Weisungen an den Verwalter über das Verhalten im Anfechtungsprozess.

IBRRS 2018, 4046

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 07.12.2018 - 9 ME 142/18

Bei der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes gebotenen summarischen Prüfung spricht viel dafür, dass die Festsetzungsfrist für die Erhebung einer Gewerbesteuer durch eine hebeberechtigte Gemeinde entsprechend § 171 Abs. 10 Satz 1 AO nicht vor Ablauf von zwei Jahren nach Bekanntgabe eines vom zuständigen Finanzamt erlassenen Zerlegungsbescheids über die Aufteilung des Gewerbesteuermessbetrags auf die einzelnen hebeberechtigten Gemeinden sowohl an den betreffenden Steuerpflichtigen als auch an die betreffende hebeberechtigte Gemeinde endet.*)

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Online seit 24. Dezember 2018

IBRRS 2018, 4066

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.11.2018 - 2-09 S 34/18

Die Errichtung eines Balkons und Zweitbalkons ist eine Modernisierungsmaßnahme zur Wohnwertverbesserung i.S.d. § 22 Abs. 2 WEG.

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IBRRS 2018, 4065

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 06.12.2018 - 2-13 S 150/17

1. Anfechtungsklagen verschiedener Eigentümer gegen Beschlüsse einer Versammlung sind nicht als Widerklagen zu behandeln, sondern gem. § 47 WEG insoweit zu verbinden, wie diese sich gegen den gleichen Beschluss richten.*)

2. Ein Teilurteil nur über die Anfechtungsklage eines Klägers ist unzulässig.*)

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