Immobilien- & Baurecht

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Aktuelle Urteile zum Immobilienrecht

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IBRRS 2018, 1374

OLG Frankfurt, Beschluss vom 08.03.2018 - 24 W 63/17

Auch bei einer Pfandversteigerung aufgrund eines gesetzlichen Pfandrechts muss die Versteigerung in der Regel mindestens eine Woche und höchstens zwei Wochen vor dem Versteigerungstermin öffentlich bekannt gemacht werden.*)

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IBRRS 2018, 1375

LG Berlin, Beschluss vom 05.04.2018 - 67 T 40/18

Für die Gewährung oder Verlängerung einer Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1, Abs. 3 ZPO wirken der Zeitpunkt und die Intensität der vom Mieter entfalteten Bemühungen um Ersatzwohnraum im Rahmen der vom Gericht vorzunehmenden Interessenabwägung nur dann zu seinen Lasten, wenn die Suche nach Ersatzwohnraum im Falle rechtzeitiger und hinreichend intensiver Bemühungen zum Erfolg geführt hätte. Das ist bei prekären persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters zumindest dann zweifelhaft, wenn die Mietsache in einer Gemeinde liegt, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ausweislich einer Landesverordnung besonders gefährdet ist (hier: Mietenbegrenzungsverordnung Berlin).*)

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IBRRS 2018, 1377

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 21.03.2018 - 1 LA 77/17

Das Niedersächsische Landesamt für Denkmalpflege ist nicht in jedem Fall verpflichtet, die denkmalbegründenden Merkmale eines Gebäudes oder eines Ensembles in einer wissenschaftlichen Ansprüchen vollständig genügenden Weise darzulegen. Je nach Aussagekraft der Dokumentation bei Unterschutzstellung sowie der Qualität der gegen die Denkmaleigenschaft angeführten Gründe kann es vielmehr ausreichen, diese Merkmale stichwortartig aufzuführen, um das für die Einstufung maßgebliche Fachwissen zu vermitteln.*)

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IBRRS 2018, 1363

OLG Frankfurt, Beschluss vom 10.04.2018 - 2 W 51/17

Klagt ein Wohnungseigentümer wegen einer Störung des Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums auf die Vergemeinschaftung des entsprechenden Unterlassungsanspruches, besteht sein Interesse i.S.v. § 49a Abs. 1 GKG in der Regel darin, dass die voraussichtlichen Kosten des Rechtsstreits zu Verwaltungskosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer i.S.d. § 16 Abs. 2 WEG werden. Das Interesse der beklagten Wohnungseigentümer besteht im Gegenteil.*)

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Online seit gestern

IBRRS 2018, 1372

BGH, Urteil vom 21.02.2018 - VIII ZR 255/16

1. Ein Vermieter und Grundstückseigentümer, dem die Gemeinde nicht als Anlieger die allgemeine Räum- und Streupflicht übertragen hat, ist regelmäßig nicht aus dem Mietvertrag gemäß § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, auch über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen.*)

2. Entsprechendes gilt für die allgemeine (deliktische) Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers aus § 823 Abs. 1 BGB.*)

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IBRRS 2018, 1275

KG, Urteil vom 05.09.2017 - 7 U 136/16

1. Ein Verstoß gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit führt grundsätzlich nur dann zur Nichtigkeit eines Werkvertrags, wenn beide Parteien vorsätzlich gegen das Gesetz verstoßen haben. Ein einseitiger Verstoß des Auftragnehmers zieht nur dann die Nichtigkeit des Werkvertrags nach sich, wenn der Auftraggeber den Verstoß kennt und ihn bewusst zu seinem Vorteil ausnutzt.

2. Der Abschluss eines Werkvertrags mit einem nicht in die Handwerksrolle eingetragenen "Unternehmer" führt ebenfalls nicht zur Nichtigkeit des Vertrags (entgegen OLG Frankfurt, Urteil vom 24.05.2017 - 4 U 269/15, IBRRS 2018, 1177).

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IBRRS 2018, 1371

BGH, Urteil vom 07.03.2018 - XII ZR 129/16

1. Dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB kann auch gemäß § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB entsprochen werden, wonach es genügt, wenn über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden und jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet.*)

2. Für die Einhaltung der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB ist es dann ausreichend, wenn die Vertragsparteien gleichlautende Vertragsurkunden unterzeichnen. Eines Zugangs dieser Urkunden beim jeweiligen Vertragspartner bedarf es insoweit nicht (Fortführung von Senatsurteilen BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 und vom 18.10.2000 - XII ZR 179/98, NJW 2001, 221).*)

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IBRRS 2018, 1180

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 21.02.2017 - 750 C 28/16

1. Die Installation eines teilautomatischen Schließmechanismus des Hoftores stellt eine bauliche Veränderung im Sinn des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG dar und bedarf deshalb der Zustimmung aller Eigentümer.

2. Um eine bauliche Veränderung und nicht lediglich um eine Gebrauchsregelung handelt es sich insbesondere, wenn das als Kita genutzte Teileigentum durch das Schließen des Hoftores gravierend eingeschränkt wird, indem die im Hof liegenden Parkplätze der Kita nicht mehr von den Eltern der Kinder genutzt werden können und kein Anlieferverkehr mehr über den Hof stattfinden kann.

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IBRRS 2018, 1350

LG Kleve, Urteil vom 15.02.2018 - 6 S 92/17

1. Ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung für das Abschneiden herüberragender Zweige setzt voraus, dass dem Baumeigentümer zuvor erfolglos eine wirksame Frist nach § 910 Abs. 1 Satz 2 BGB gesetzt worden ist.*)

2. Eine entscheidungserhebliche, aber aktuell nicht mehr vertretene Einzelmeinung im Schrifttum verleiht einer Sache keine grundsätzliche Bedeutung. Daher rechtfertigt die Frage, ob Ansprüche aus § 910 BGB auch lediglich obligatorisch Berechtigten zustehen, keine Revisionszulassung.*)

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IBRRS 2018, 1370

BGH, Urteil vom 21.03.2018 - VIII ZR 84/17

Zur Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB bei der Bestimmung des Klagebegehrens und bei der Begründetheit einer Zahlungsklage, wenn der Vermieter Mietrückstände auf der Grundlage eines (fortgeschriebenen) Mietkontos geltend macht, in das Bruttomieten eingestellt sind, und dabei erbrachte Zahlungen und erteilte Gutschriften nicht konkreten Einzelforderungen oder verselbständigten Bestandteilen hiervon (Nebenkostenvorauszahlungen) zuordnet (im Anschluss an BGH, Urteil vom 21.03.2018 - VIII ZR 68/17, zur Veröffentlichung bestimmt).*)

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Online seit 18. April

IBRRS 2018, 1347

LG Hanau, Beschluss vom 09.08.2017 - 2 S 45/17

1. Den Vermieter trifft keine generelle Pflicht, Leitungen und Geräte im Obhutsbereich des Mieters regelmäßig zu überprüfen.

2. Es besteht kein Anlass, die Installation mittels eines Kunststoffschlauches hiervon abweichend zu beurteilen. Jedenfalls hat der Vermieter nicht die Pflicht, diesen Schlauch anlassunabhängig engmaschig zu überprüfen.

3. Ist der aufgetretene Mangel (hier: Haarriss) auch bei einer Inspektion regelmäßig nicht zu erkennen, ist eine unterlassene Inspektion nicht kausal für einen Schaden.

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IBRRS 2018, 1349

AG Kassel, Urteil vom 15.02.2018 - 800 C 3197/17

Beschlüsse, die auf einer unter bewusster Umgehung der einschlägigen Rechtsvorschriften einberufenen und durchgeführten Eigentümerversammlung gefasst wurden, sind nichtig und nicht lediglich anfechtbar.*)

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Online seit 17. April

IBRRS 2018, 1278

AG Potsdam, Beschluss vom 01.03.2018 - 31 C 34/17

Die Klärung der Frage, wie Teilungserklärungen auszulegen sind, ist nicht durch Mehrheitsbeschluss möglich. Eine Auslegung ist verbindlich allein nur durch das Gericht oder durch eine einheitliche Entscheidung aller Wohnungseigentümer möglich.

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Online seit 16. April

IBRRS 2018, 1310

BGH, Urteil vom 07.02.2018 - VIII ZR 189/17

1. Ein Mieter kann im Rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung geschuldeten Belegvorlage vom Vermieter auch die Einsichtnahme in die von diesem erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts beanspruchen, um sich etwa Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte zutreffend sind oder ob sonst Bedenken gegen die Richtigkeit der Kostenverteilung bestehen. Der Darlegung eines besonderen Interesses an dieser Belegeinsicht bedarf es nicht.*)

2. Ein Mieter ist zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen nicht verpflichtet, solange und soweit der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen ist.*)

IBRRS 2018, 1290

LG Berlin, Urteil vom 20.03.2018 - 67 S 12/18

Einer Zahlungspflichtverletzung des Mieters kann die für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderliche Erheblichkeit fehlen, wenn sich der Vermieter in engem zeitlichen Zusammenhang mit der dem Mieter zur Last gelegten Pflichtverletzung diesem gegenüber selbst in Zahlungsverzug befunden hat.*)

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IBRRS 2018, 1277

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 06.03.2018 - 5 W 17/18

Die Eintragung eines durch Zuweisung des teilenden Eigentümers im Jahre 1975 entstandenen, bislang aber nicht "gebuchten" und daher formfrei übertragbaren schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts (hier: Pkw-Stellplatz) erfordert die Bewilligung sämtlicher Wohnungseigentümer, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass neben dem Antragsteller auch die anderen Wohnungseigentümer als Berechtigte in Betracht kommen.*)

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IBRRS 2018, 1202

BGH, Beschluss vom 25.01.2018 - V ZR 141/17

Setzt ein Wohnungseigentümer, gegen den ein gerichtliches Verfahren auf Entziehung des Wohnungseigentums anhängig ist, die in der Klage beanstandeten gemeinschaftswidrigen Verhaltensweisen fort, ist hinsichtlich des fortgesetzten Verhaltens eine Abmahnung grundsätzlich entbehrlich.*)

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Online seit 13. April

IBRRS 2018, 1266

LG Berlin, Beschluss vom 06.03.2018 - 67 S 22/18

Die Wirksamkeit der Kündigung eines Mietverhältnisses setzt nicht dessen Bestand zum Zeitpunkt ihres Ausspruchs oder Zugangs voraus. Es steht der Wirksamkeit einer neuerlichen Kündigung nicht entgegen, dass das Mietverhältnis bereits zuvor durch den Ausspruch einer vorhergehenden Kündigung beendet wurde.*)

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IBRRS 2018, 0797

LG München I, Urteil vom 12.07.2017 - 1 S 15254/16 WEG

1. Die Ausschlussfristen des des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG sind lediglich materielle Ausschlussfristen, die keine Zulässigkeitsvoraussetzungen der Beschlussmängelklage darstellen.

2. Eine in unzulässiger Weise beschränkte Anfechtungsklage ist im Zweifel als Anfechtung des ganzen Beschlusses auszulegen.

3. Zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft und zur Beauftragung eines Rechtsanwaltes ist der Verwalter nicht kraft Gesetzes berechtigt. Vielmehr bedarf er hierfür einer Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer.

4. Die Vereinbarung eines Stundenhonorars bedarf einer ausdrücklichen Genehmigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft.

5. Die Delegation der Auswahl eines Rechtsanwalts in Verbindung mit der Ermächtigung zur Vereinbarung eines Stundenhonorars von 260 Euro netto, bei gerichtlichen Auseinandersetzungen jedoch mindestens der Vergütung nach den Vorschriften des RVG, kann nicht mehr als ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend angesehen werden.

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IBRRS 2018, 1286

OLG München, Urteil vom 11.04.2018 - 3 U 3538/17

Eine Luftwärmepumpe, die im Abstand von weniger als 3 Metern vom Nachbargrundstück aufgestellt wird, muss auch unter Berücksichtigung des Baurechts nicht entfernt werden, wenn sie in eine Holzhütte eingebaut ist (entgegen OLG Nürnberg, Urteil vom 30.01.2017 - 14 U 2612/15, IMR 2017, 158).

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IBRRS 2018, 1272

OLG Koblenz, Urteil vom 15.03.2018 - 1 U 949/17

1. Die Widerspruchsklage gegen einen Teilungsplan aus der Zwangsversteigerung hat sich gegen alle am Verteilungsverfahren beteiligten Gläubiger, die von dem Widerspruch betroffen sind und diesen nicht anerkannt haben, zu richten.*)

2. Enthält eine Grundschuldzweckerklärung zwischen Schuldner und darlehensgewährender Bank eine Regelung, wonach die Zahlung durch einen Bürgen oder Dritten an die Bank als Gläubigerin, diese verpflichtet, die Grundschuld einschließlich weiterer in der Urkunde benannten Sicherungsrechte an den zahlenden Dritten abzutreten und die Gläubigerin sich darüber hinaus verpflichtet, die Grundschuld nur zusammen mit den gesicherten Forderungen abzutreten, so ist mit der Tilgung des grundschuldrechtlich abgesicherten Darlehens konkludent von einem Forderungsverkauf der Gläubigerin an den zahlenden Dritten auszugehen, weil ein Auseinanderfallen von Darlehensforderung einerseits und Grundschuld andererseits verhindert werden soll.*)

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Online seit 12. April

IBRRS 2018, 1285

BGH, Urteil vom 21.03.2018 - VIII ZR 104/17

1. Die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB erfordert nicht, dass zusätzlich zu den im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen - hier die nach der Überlassung an den Mieter erfolgte Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 BGB) - an dem vermieteten Wohnraum Wohnungseigentum begründet worden ist oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen.*)

2. Diese Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB verstößt weder gegen die verfassungsrechtlich geschützten Rechte des Vermieters gemäß Art. 3 Abs. 1 GG und Art. 14 GG noch gegen den verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.*)

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IBRRS 2018, 1284

OLG Stuttgart, Beschluss vom 10.01.2018 - 10 U 144/17

1. Sind ein Bauunternehmer und ein Bauträger in Übereinstimmung mit Abschnitt 182a der Umsatzsteuerrichtlinien 2005 und mit der Praxis der Finanzverwaltung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses davon ausgegangen, dass der Bauträger als Leistungsempfänger Steuerschuldner der Umsatzsteuer ist und dementsprechend der Bauträger die Umsatzsteuer auf den bezahlten Werklohn abzuführen hat, und hat der Bauunternehmer dem Bauträger deshalb den Werklohn ohne Umsatzsteuer in Rechnung gestellt, kann der Bauunternehmer im Hinblick auf das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 22.08.2013 (IBR 2014, 49), gem. § 313 BGB die Anpassung des Vertrags dahingehend verlangen, dass der Bauträger dem Bauunternehmer (auch) die Umsatzsteuer schuldet (im Anschluss an BFH, IBR 2017, 350).*)

2. Das Risiko der Änderung der finanzbehördlichen Praxis aufgrund der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs fällt nicht in die Sphäre des Bauunternehmers. Auch die Übergangsvorschrift in § 27 Abs. 19 UStG in der Fassung vom 25.07.2014 (eingefügt durch Art. 7 Nr. 9 des Gesetzes vom 25.07.2014, BGBl. 2014 I 1266) enthält keine gesetzgeberische Zuweisung des Risikos auf den leistenden Bauunternehmer.*)

3. Im Rechtsstreit kann direkt auf die angepasste Leistung geklagt werden.*)

4. Die dreijährige Verjährungsfrist des Anspruchs gem. § 313 BGB beginnt gem. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB erst mit Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Gläubigers von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners. Zu den den Anspruch begründenden Umständen gehört die Kenntnis, dass nicht der Bauträger, sondern der Bauunternehmer gegenüber den Finanzbehörden Schuldner der Umsatzsteuer für seine Werklohnforderung ist.*)

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IBRRS 2018, 1264

LG Schwerin, Urteil vom 22.03.2018 - 21 HK O 42/17

Verpflichtet sich der Mieter, eine Bankfiliale in den Mieträumen zu betreiben, so muss er auch eine Filiale, d. h. mit Personal, dort führen. Allein das Aufstellen von Bankautomaten in den Mieträumen genügt hierfür nicht.

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IBRRS 2018, 1268

LG Berlin, Urteil vom 01.03.2018 - 67 S 342/17

Zahlt der Mieter trotz Vorliegens eines Mangels vorbehaltlos die vollständige Miete, kann er seine Überzahlungen gemäß § 812 BGB im Umfang der gemäß § 536 BGB eingetretenen Minderung kondizieren, ohne dass dem Vermieter im Rahmen des § 814 Alt. 1 BGB für eine mieterseitige Kenntnis seiner Nichtschuld Darlegungs- oder Beweiserleichterungen zu Gute kommen. Eine tatsächliche Vermutung, dem Mieter sei "sein Recht zur Herabsetzung der Miete" regelmäßig in einer die Anwendbarkeit des § 814 Alt. 1 BGB begründenden Weise bekannt, ist nicht gerechtfertigt (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 16.07.2003 - VIII ZR 274/02, IBR 2003, 702).*)

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IBRRS 2018, 1274

OLG Koblenz, Beschluss vom 05.02.2018 - 1 U 1097/17

1. Die Verkehrssicherungspflicht verpflichtet grundsätzlich denjenigen, der eine Gefahrenlage schafft, die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um eine Schädigung anderer möglichst zu verhindern (in Anknüpfung an BGH, Urteile vom 19.12.1989 - VI ZR 182/89 = IBRRS 2000, 0947; vom 12.11.1996 - VI ZR 270/95 = IBRRS 2000, 0500; vom 04.12.2001 - VI ZR 447/00 = IBRRS 2002, 0085; vom 15.07.2003 - VI ZR 155/02 = IBRRS 2003, 2290; vom 08.11.2005 - VI ZR 332/04; vom 06.02.2007 - VI ZR 274/05 = IBRRS 2007, 3382; OLG Celle, 25.01.2007 - 8 U 161/06 = IBRRS 2007, 3423; OLG Koblenz, 19.01.2011 - 2 U 468/10; vom 11.09.2013 - 3 U 675/13; vom 16.12.2009 - 2 U 904/09 = IBRRS 2010, 0379). Der Verkehrssicherungspflichtige ist aber nicht gehalten, für alle denkbaren, entfernt liegenden Möglichkeiten eines Schadenseintritts Vorsorge zu treffen.*)

2. Es genügen diejenigen Vorkehrungen, die nach den konkreten Umständen zur Beseitigung der Gefahr erforderlich und zumutbar sind.*)

3. Erforderlich sind die Maßnahmen, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Angehöriger der betroffenen Verkehrskreise für notwendig und ausreichend halten darf, um andere Personen vor Schäden zu bewahren (in Anknüpfung an BGH, Urteile vom 16.05.2006 - VI ZR 189/05 = IBRRS 2006, 1795; vom 16.02.2006 - III ZR 68/05 = IBRRS 2006, 2833; OLG Koblenz, Beschluss vom 16.12.2009 - 2 U 904/09 = IBRRS 2010, 0379), d.h. nach den Sicherheitserwartungen des jeweiligen Verkehrs geeignet sind, solche Gefahren von Dritten tunlichst abzuwenden, die bei bestimmungsgemäßem oder bei nicht ganz fernliegender bestimmungswidriger Benutzung drohen (in Anknüpfung an BGH, Urteil vom 21.02.1978 - VI ZR 202/76). Der Dritte ist aber nur vor den Gefahren zu schützen, die er selbst, ausgehend von der sich ihm konkret darbietenden Situation bei Anwendung der von ihm in dieser Situation zu erwartenden Sorgfalt erfahrungsgemäß nicht oder nicht rechtzeitig erkennen und vermeiden kann (BGH, Urteil vom 20.09.1994 - VI ZR 162/93; OLG Hamm, Urteile vom 17.12.2001 - 13 U 171/01; vom 13.01.2006 - 9 U 143/05; BeckOK BGB Bamberger/Roth/Hau/Poseck-Förster, 43. Edition Stand 15.06.2017, BGB § 823 Rn. 307; Bamberger/Roth/Hau/Poseck-Reinert, 43. Edition Stand 15.06.2017, BGB, § 839 Rn. 48).*)

4. Befindet sich ein Fahrradständer im Eingangsbereich eines stark frequentierten Weihnachtsmarktes unmittelbar vor einer Hauswand im Anschluss an einen leicht erhöhten Randstein und damit in einem Bereich, in dem sich Fußgänger ohnehin mit einer erhöhten Aufmerksamkeit bewegen müssen und hebt sich der Fahrradständer in Bezug auf seine Größe und Farbe deutlich von der Umgebung ab, wird ein Fußgänger bei Aufwendung der auch im Bereich von Weihnachtsmärkten mit starkem Publikumsverkehr gebotenen Vorsicht und Sorgfalt diesen ohne Weiteres rechtzeitig erkennen und wahrnehmen können, so dass eine Verkehrssicherungspflichtverletzung des Verkehrssicherungspflichtigen nicht vorliegt.*)

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IBRRS 2018, 1269

OLG München, Beschluss vom 14.03.2018 - 32 W 288/18 WEG

1. Streitwertbestimmung der Klage einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Teileigentümer und gegen dessen Pächter auf Unterlassung der Nutzung einer als Restaurant genutzten Einheit.*)

2. Der Streitwert richtet sich nach der Wertminderung der übrigen Sondereigentumseinheiten, die durch das Verhalten der Beklagten herbeigeführt wird, dessen Unterlassen begehrt wird.*)

3. Der Mietwert der betroffenen Einheit spielt keine Rolle bei der Bemessung des Streitwertes.*)

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Online seit 11. April

IBRRS 2018, 1263

OLG Frankfurt, Urteil vom 22.03.2018 - 2 U 125/17

Steht allen Gesellschaftern einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegen die Gesellschaft gleichfalls ein Anspruch auf Anmietung von Immobilien zu günstigen Konditionen zu, müssen mangels abweichender Regelungen im Gesellschaftsvertrag über die Kündigung des Mietvertrages eines Gesellschafters wegen Unwirtschaftlichkeit alle Gesellschafter gemeinsam abstimmen. Ein zum Stimmrechtsausschluss führender Interessenwiderspruch nur des betroffenen Gesellschafters besteht nicht. Die Kündigung kann daher auch nur von allen gesamtvertretungsberechtigten Gesellschaftern gemeinsam ausgesprochen werden.*)

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Online seit 10. April

IBRRS 2018, 1279

BVerfG, Urteil vom 10.04.2018 - 1 BvL 11/14

1. Der Gesetzgeber hat bei der Wahl der Bemessungsgrundlage und bei der Ausgestaltung der Bewertungsregeln einer Steuer einen großen Spielraum, solange sie geeignet sind, den Belastungsgrund der Steuer zu erfassen und dabei die Relation der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgerecht abzubilden.*)

2. Ermöglichen Bewertungsregeln ganz generell keine in ihrer Relation realitätsnahe Bewertung, rechtfertigt selbst die Vermeidung eines noch so großen Verwaltungsaufwands nicht ihre Verwendung. Auch die geringe Höhe einer Steuer rechtfertigt die Verwendung solcher realitätsfernen Bewertungsregeln nicht.*)

3. Das Aussetzen der im Recht der Einheitsbewertung ursprünglich vorgesehenen periodischen Hauptfeststellung seit dem Jahr 1964 führt bei der Grundsteuer zwangsläufig in zunehmendem Umfang zu Ungleichbehandlungen durch Wertverzerrungen, die jedenfalls seit dem Jahr 2002 weder durch den vermiedenen Aufwand neuer Hauptfeststellungen noch durch geringe Höhe der individuellen Steuerlast noch durch Praktikabilitätserwägungen gerechtfertigt sind.*)

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IBRRS 2018, 1259

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.03.2018 - 2-11 S 183/17

Die sog. "Mietpreisbremse" ist in Hessen unwirksam, da die Hessische Mietbegrenzungsverordnung nicht ordnungsgemäß begründet worden ist.

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Online seit 9. April

IBRRS 2018, 1229

LG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 08.09.2017 - 2 O 129/16

1. Dem Wohnungseigentümer stehen aus eigenem Recht Mängelansprüche gegen den Bauträger zu, soweit die mangelhaft gedämmten Zuluftleitungen Sondereigentum sind. Im Übrigen genügt für die Prozessführungsbefugnis ein Ermächtigungsbeschluss.

2. Verursacht eine Mängelbeseitigung durch den nachträglichen Einbau einer Warmwasserzentralheizung mit Heizkörpern keine unverhältnismäßig hohen Kosten, muss der Wohnungseigentümer sich daher nicht auf eine kostengünstigere Mängelbeseitigung verweisen lassen müssen.

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IBRRS 2018, 1213

OLG Koblenz, Beschluss vom 15.12.2017 - 10 U 811/16

1. Als eine Überschwemmung ist nach dem Verständnis eines durchschnittlichen Versicherungsnehmers eine Überflutung von Grund und Boden zu verstehen, die voraussetzt, dass sich erhebliche Wassermengen auf der Geländefläche ansammeln. Auch wenn ein versicherter Überschwemmungsschaden nicht voraussetzt, dass das gesamte Grundstück überflutet wird, ist jedoch erforderlich, dass das Wasser in erheblichem Umfange meist mit schädlichen Wirkungen nicht auf normalen Weg abfließen kann und sich Wassermengen auf der Geländeoberfläche ansammeln. Erforderlich ist die Darlegung, wo und auf welche Weise sich auf der Geländeoberfläche erhebliche Wassermengen angesammelt haben. Es genügt nicht, dass Wasser ohne eine solche Ansammlung außerhalb des Grundstücks in ein Gebäude hineingeflossen ist. (in Anknüpfung an BGH, 20.04.2005 - IV ZR 252/03 = IBRRS 2005, 1823 = IMRRS 2005, 0940; OLG Köln, 09.04.2013 - 9 U 198/12 = IBRRS 2013, 2568 = IMRRS 2013, 1401; OLG Karlsruhe, 20.09.2011 - 12 U 92/11 = IBRRS 2011, 3575 = IMRRS 2011, 2542; LG Kiel, 31.03.2008 - 8 S 130/07; OLG Oldenburg, 20.10.2011 - 5 U 160/11 = IBRRS 2012, 2182 = IMRRS 2012, 1610; OLG Hamm, 03.08.2005 - 20 U 103/05; OLG Nürnberg, 18.06.2007 - 8 U 2837/06).*)

2. Kommt es infolge eines Erdrutsches eines Hanges hinter dem versicherten Wohnhaus zu einem naturbedingten Abgleiten oder Abstürzen von Gesteins- und Erdmassen, wobei Geröll- und Steinmassen gegen die Hauswand drücken, sind hierdurch bedingte Aufräum- und Abbruchkosten sowie Bewegungs- und Schutzkosten nach § 2 Nr. 4 VGB 2006 versichert.*)

3. Ein Vorschussanspruch für Hangsicherungsmaßnahmen kann nicht auf § 30 VGB 2006 gestützt werden, da dort lediglich eine Zahlungsmodalität geregelt ist.*)

4. § 90 VVG gewährt keinen Vorschussanspruch, etwa für Kosten zur Sicherung eines Hangs hinter einem versicherten Wohnhaus, sondern nur einen Aufwendungsersatzanspruch für Aufwendungen, um einen unmittelbar bevorstehenden Versicherungsfall abzuwenden oder in seinen Auswirkungen zu mindern.*)

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IBRRS 2018, 1233

BGH, Beschluss vom 18.01.2018 - V ZR 71/17

Der Streitwert einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums nach § 12 Abs. 3 WEG beträgt in der Regel 20% des Verkaufspreises des Wohnungseigentums.*)

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Online seit 6. April

IBRRS 2018, 1231

OLG Frankfurt, Urteil vom 08.03.2018 - 2 U 25/17

Steht dem gewerblichen Mieter infolge Festlaufzeit des Mietvertrags allein ein außerordentliches Kündigungsrecht zur Verfügung, erklärt er aber ohne einen zur Kündigung berechtigenden wichtigen Grund, den Mietvertrag möglichst bald beenden zu wollen, kann seine Erklärung in einen Antrag auf einvernehmliche Vertragsbeendigung umgedeutet werden. Macht der Vermieter die Entlassung des Mieters aus dem Mietverhältnis davon abhängig, dass dieser den vereinbarten Miet-AGB entsprechend 50% der bis zum Ablauf der nächsterreichbaren ordentlichen Kündigungsfrist zu zahlenden "Gesamtvergütung" leistet und verhält sich der Mieter daraufhin zunächst wie ein beendigungswilliger Mieter, bleibt aber die Zahlung schuldig, kann, selbst wenn die formularvertragliche Regelung Wirksamkeitsbedenken ausgesetzt ist, von einer individualvertraglichen Bestätigung i.S.v. §§ 141 Abs. 2, 305 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgegangen werden.*)

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IBRRS 2018, 1230

LG Itzehoe, Urteil vom 21.02.2017 - 11 S 6/16

1. Der Beschluss "Die Eigentümer nutzen die ihnen gemäß Teilungserklärung und gemäß der aktuellen Markierungen zustehenden Flächen." ist zu unbestimmt, weil unklar bleibt, was unter "aktuelle Markierungen" zu verstehen ist.

2. Der Beschluss "Die Flächen die mit der Nummer 5 und 6 gekennzeichnet sind, sollen als Gästeparkplätze für alle Eigentümer genutzt werden. Die Eigentümer selbst dürfen die Parkplätze nur kurzzeitig nutzen." lässt eine nähere Bestimmung, was unter dem Begriff "kurzzeitig" zu verstehen ist, vermissen und ist deshalb unbestimmt.

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IBRRS 2018, 1226

BGH, Urteil vom 19.01.2018 - V ZR 256/16

1. Zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf, zählen auch Angaben (hier: zu der Trockenheit eines Kellers) in einem Exposé, wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22.04.2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7).*)

2. Ein Haftungsausschluss für Sachmängel umfasst auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22.04.2016 - V ZR 23/15, IMR 2016, 478 = NJW 2017, 150 Rn. 12). Hierauf kann sich der Verkäufer jedoch nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.*)

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IBRRS 2018, 1228

BGH, Beschluss vom 15.03.2018 - V ZR 48/17

1. Gemäß § 213 BGB gelten die Hemmung, die Ablaufhemmung und der erneute Beginn der Verjährung auch für Ansprüche, die aus demselben Grund wahlweise neben dem Anspruch oder an seiner Stelle gegeben sind.

2. Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch ist ein Anspruch, der "aus demselben Grunde" wie der Beseitigungsanspruch gem. § 1004 BGB und "an seiner Stelle" gegeben ist.

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Online seit 5. April

IBRRS 2018, 1225

BGH, Urteil vom 16.02.2018 - V ZR 148/17

1. Mit Rechtskraft eines stattgebenden Gestaltungsurteils tritt die Gestaltungswirkung ein; zugleich erwächst die Feststellung in materielle Rechtskraft, dass das Gestaltungsrecht des Klägers im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung bestand und die Gestaltungswirkung daher zu Recht eingetreten ist.*)

2. Ist ein Urteil, das einen Beschluss der Wohnungseigentümer ersetzt, rechtskräftig geworden, steht mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer und deren Sondernachfolger fest, dass der (ersetzte) Beschluss gültig ist; daher kann nicht mehr geltend gemacht werden, er sei nichtig, und zwar auch dann nicht, wenn die Beschlussersetzung durch Versäumnisurteil erfolgt ist.*)

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IBRRS 2018, 1219

AG Brandenburg, Urteil vom 23.03.2018 - 34 C 93/15

1. In der Regel kann ein Mitmieter von zwei Mietern selbst dann noch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Zahlung der Miete durch den Vermieter in Anspruch genommen werden, wenn der eine Mitmieter die gemeinsame Wohnung verlassen hat und es ihm nicht gelungen ist, den anderen Mitmieter zum Auszug zu bewegen.

2. Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Zahlungs- und Räumungsklage gegen einen ausgezogenen Mitmieter fehlt selbst dann nicht, wenn der Mitmieter den Besitz an der Wohnung endgültig aufgegeben haben sollte.

3. Anders liegen die Dinge jedoch ab dem Zeitpunkt, ab dem der Vermieter mit dem in der Wohnung verbliebenen Mieter eine neue Vereinbarung trifft, die diesen zum Verbleib im Mietobjekt bewegen.

4. Teil-Kündigungen, die zu einer personellen Aufspaltung des Mietverhältnisses führen, sind als unzulässig anzusehen, weil sie den Mietvertrag umgestalten würden.

5. Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter den ausziehenden Mitmieter - zumindest konkludent - aus dem Mietvertrag entlassen hat (etwa durch einen Mietaufhebungsvertrag).

6. Die Vereinbarung eines Mietaufhebungsvertrags kann grundsätzlich dann angenommen werden, wenn sich die Parteien einig sind, dass der bisherige Mietvertrag so nicht mehr zwischen ihnen fortgeführt werden soll.

7. Ein konkludenter Mietaufhebungsvertrag ist zu bejahen, wenn der ausziehende Mitmieter mit demselben Vermieter einen neuen Mietvertrag über eine neue Wohnung schließt und ab diesem Zeitpunkt der Vermieter die Betriebskosten der alten Wohnung nur noch gegenüber dem dort verbliebenen Mitmieter abrechnet und die Kündigung der alten Wohnung auch nur gegenüber diesem dort verbliebenen Mitmieter erklärt.

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IBRRS 2018, 1214

OLG Koblenz, Beschluss vom 24.10.2017 - 10 U 1249/16

1. Schließen die Mietvertragsparteien eine Vereinbarung bzw. Kaufabsichtserklärung, in der sich der Mieter eines Wohnhauses verpflichtet, unter Anrechnung der Nettomiete die Immobilie unter bestimmten Bedingungen zu einem festen Kaufpreis zu erwerben und im Falle des Nichtzustandekommens des Kaufvertrags als Schadensersatz eine Vertragsstrafe zu zahlen, begründet diese Klausel im Falle des Nichtzustandekommens des Kaufvertrags keinen Anspruch auf Zahlung einer Vertragsstrafe, weil die Formerfordernisse der notariellen Urkunde gemäß § 311b BGB nicht eingehalten sind.*)

2. Ein Schadensersatzanspruch kann aus vorvertraglicher Pflichtverletzung (culpa in contrahendo) gemäß §§ 311 Abs. 1, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB bestehen, wenn ein Verhandlungspartner eine (Ver-)kaufsbereitschaft von Anfang an nicht gehabt und dem Vertragspartner fälschlicher Weise vorgespiegelt hat oder aber eine (Ver-)Kaufsbereitschaft zwar tatsächlich gehabt hat, im Verlaufe der Verhandlungen aber innerlich von ihr abgerückt ist, ohne dies zu offenbaren, insbesondere dann, wenn sich der potentielle Verkäufer bereits mit Aus- und Umbaumaßnahmen des Kaufinteressenten einverstanden erklärt hat, so dass er der erhöhten Gefahr nachteiliger Vermögensdispositionen ausgesetzt wird.*)

3. Für das Bestehen einer zunächst vorhandenen Abschlussbereitschaft des potentiellen Käufers und Mieters des Objekts spricht, wenn dieser in das Mietobjekt investiert hat und aufgrund aus seiner Sicht bestehenden Feuchtigkeitsmängel an dem Objekt, die ihn veranlasst haben, ein selbständiges Beweisverfahren einzuleiten, Abstand genommen hat.*)

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Online seit 4. April

IBRRS 2018, 1218

AG Köln, Urteil vom 27.01.2017 - 220 C 332/16

1. Kosten der Gartenpflege sind prinzipiell umlagefähige Betriebskosten.

2. Das Fällen von Bäumen gehört nicht zur Gartenpflege, so dass dies auch keine umlagefähigen Betriebskosten sind.

3. Dies gilt zumindest dann, wenn der Abholzung keine Neupflanzung folgt.

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IBRRS 2018, 1146

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.12.2017 - 2-13 S 71/16

Zum unmittelbaren Ausgleichsanspruch der Wohnungseigentümer in einer 2er WEG.*)

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IBRRS 2018, 1155

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 25.01.2018 - 3 W 95/17

1. Eine Vollmacht zur Veräußerung einer Eigentumswohnung zu einem Mindestkaufpreis deckt auch den Fall ab, dass im Mindestkaufpreis der Mitverkauf weiterer Gegenstände enthalten ist, sofern die Umstände ergeben, dass dies dem Willen der vollmachtgebenden Partei entspricht.

2. Das Grundbuchamt kann zur Auslegung einer Vollmacht auch Umstände, die nicht den Voraussetzungen des § 29 GBO entsprechen, heranziehen.

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Online seit 3. April

IBRRS 2018, 1197

BGH, Beschluss vom 14.03.2018 - V ZB 131/17

Die Durchführung eines gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten selbständigen Beweisverfahrens über Mängel am Gemeinschaftseigentum setzt nicht voraus, dass der antragstellende Wohnungseigentümer sich zuvor um eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den behaupteten Mängeln bemüht hat.*)

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IBRRS 2018, 1150

LG Berlin, Urteil vom 29.12.2017 - 63 S 41/17

1. Nebenkosten bis zum Betrag der geschuldeten Vorauszahlungen kann der Vermieter auch aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist erteilten Abrechnung geltend machen.

2. Grundsätzlich kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren. Das gilt namentlich auch dann, wenn das Ergebnis der erteilten Abrechnung ein Guthaben des Mieters ist.

3. Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter.

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IBRRS 2018, 1151

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 29.01.2018 - 2-13 S 72/17

(Nach)zahlungen auf Hausgelder sind nicht in den Einzelabrechnungen der anderen Wohnungseigentümer als Einnahmen zu verteilen.*)

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Online seit 29. März

IBRRS 2018, 1170

BGH, Urteil vom 28.02.2018 - VIII ZR 157/17

Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen. Einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf es dazu nicht. Das gilt unabhängig von der Frage, ob es um einen Schadensausgleich während eines laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht.*)

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IBRRS 2018, 1169

BGH, Urteil vom 16.02.2018 - V ZR 89/17

Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG trifft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er - vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung - die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnung bereits fällig war.*)

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IBRRS 2018, 1145

AG Dortmund, Urteil vom 27.03.2018 - 512 C 31/17

1. Versammlungsort und Versammlungsstätte einer Wohnungseigentümerversammlung müssen so beschaffen sein, dass eine ordnungsmäßige Durchführung der Eigentümerversammlung gewährleistet und allen Wohnungseigentümern die Teilnahme an der Versammlung möglich ist.

2. Versammlungsort und Versammlungsstätte müssen also frei zugänglich sein. Dafür hat der Verwalter zu sorgen.

3. Eine Versammlung in der Waschküche ist zumindest bei strittigen Punkten, bei denen eine Diskussion ggf. zu erwarten ist, rechtswidrig.

4. Ein Beschluss, "kurze Versammlungen" in der Waschküche abzuhalten, ist nichtig, weil völlig unbestimmt.

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Online seit 28. März

IBRRS 2018, 1153

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 01.11.2017 - 2-13 S 69/16

Eine Beschluss über eine Umzugskostenpauschale von 100 Euro entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.*)

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