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Derzeit 77.231 Volltexte.

In den letzten 30 Tagen haben wir für den Bereich Immobilienrecht - Kauf/ Miete/ WEG 147 aktuelle Urteile eingestellt.

Insgesamt haben wir in diesem Zeitraum 147 Urteile neu eingestellt.

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Aktuelle Urteile zum Immobilienrecht

Zeige Urteile 1 bis 50 von insgesamt 147 (147 in Alle Sachgebiete)

Online seit heute

IBRRS 2018, 0092
Wohnraummiete
Und wieder Baulärm: Minderung nicht gerechtfertigt und Kündigung droht!

LG Berlin, Urteil vom 14.06.2017 - 65 S 90/17

1. Straßenbauarbeiten in der Innenstadt Berlins, die zu zeitweilig erhöhten Lärmbelastungen führen, stellen jedenfalls dann, wenn sie sich in den üblichen Grenzen halten, keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dar.

2. Zahlt der Mieter über ein Jahr lang unberechtigt eine verminderte Miete, weil er irrtümlich glaubt, zur Minderung berechtigt zu sein, kann dies eine Kündigung rechtfertigen.

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Online seit gestern

IBRRS 2018, 0219
Gewerberaummiete
Betriebspflichtklauseln sind wirksam!

OLG Hamm, Urteil vom 09.08.2017 - 30 U 53/17

Stellt eine Betriebspflichtklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Vermieters auf die Öffnungszeiten der "überwiegenden Anzahl der Mieter" in dem Einkaufscenter ab, ist diese Klausel jedenfalls dann nicht intransparent und nach § 307 BGB unwirksam, wenn das Einkaufscenter bei Abschluss des Mietvertrages schon länger betrieben wird.*)

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IBRRS 2018, 0206
Wohnraummiete
Preisgebundener Wohnraum: Ausschluss der einseitigen Mieterhöhung

LG Berlin, Urteil vom 11.10.2017 - 65 S 502/16

1. Vereinbaren die Parteien die Kostenmiete, ohne dass die Wohnung dem öffentlich-rechtlichen Preisbindungsrecht unterfällt, kann es sich um eine wirksame vertragliche Beschränkung des Erhöhungsrechts nach § 557 Abs. 3 BGB handeln.

2. Umgekehrt kann im preisgebundenen Wohnraum durch ausdrückliche Vereinbarung mit dem Mieter die einseitige Mieterhöhung vollständig oder teilweise ausgeschlossen werden.

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IBRRS 2018, 0149
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Beschluss über Fortgeltung des Wirtschaftsplans ist wirksam!

LG Hamburg, Urteil vom 20.12.2017 - 318 S 15/17

Ein konkreter Fortgeltungsbeschluss, der vorsieht, dass der konkret beschlossene Wirtschaftsplan für ein Wirtschaftsjahr so lange bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan fortgilt, ist nicht nichtig; es fehlt also nicht an der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung.

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Online seit 19. Januar

IBRRS 2018, 0248
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Schadensersatz nach fristloser Kündigung eines Mietvertrags auf feste Zeit

LG Krefeld, Beschluss vom 27.11.2017 - 2 O 156/17

Nach der fristlosen Kündigung eines auf feste Zeit geschlossenen Mietvertrags wird zwar die gesamte auf die Restlaufzeit entfallene Miete sofort als Schadensersatz fällig (Abweichung von BGH, Urteil vom 11.07.1979 - VIII ZR 183/78), wegen der ungewissen zukünftigen Mieteinnahmen, die im Wege des Vorteilsausgleichs anzurechnen sind, ist eine Schätzung des Gesamtschadens gem. § 287 ZPO dennoch meist ausgeschlossen.*)

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IBRRS 2018, 0249
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Selbstbeteiligung einer Wohngebäudeversicherung auf einen Eigentümer übertragen?

AG Lemgo, Urteil vom 13.11.2017 - 16 C 17/17

1. Die Beschlusskompetenz einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Übertragung der Kosten der Selbstbeteiligung einer Wohngebäudeversicherung auf einen Wohnungseigentümer für einen Leitungswasserschaden im Bereich seines Sondereigentums folgt aus § 16 Abs. 3 WEG.*)

2. Der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die Kosten der Selbstbeteiligung einer Wohngebäudeversicherung auf den Wohnungseigentümer zu überantworten, in dessen Sondereigentum ein Leitungswasserschaden aufgetreten ist, widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn diesem keine Exkulpationsmöglichkeit vorbehalten bleibt, die Haftung mithin verschuldensunabhängig bei jeglicher Verursachung des Schadens im Bereich des Sondereigentums eingreift (in Abgrenzung zu OLG Köln, Beschluss vom 14.07.2003 - 16 Wx 124/03, NZM 2003, 641-642).*)

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IBRRS 2018, 0247
Steuerrecht
Vor dem Bundesfinanzhof gilt Vertretungszwang!

BFH, Beschluss vom 15.12.2017 - IX B 130/17

Die Beschwerde gegen einen Aussetzungsbeschluss des Finanzgerichts ist unzulässig, wenn sie nicht von einem Rechtsanwalt, Steuerberater, Steuerbevollmächtigten, Wirtschaftsprüfer, vereidigten Buchprüfer, einer Steuerberatungsgesellschaft, einer juristischen Person des öffentlichen Rechts oder einer Behörde eingelegt worden ist.

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Online seit 18. Januar

IBRRS 2018, 0226
Wohnraummiete
Warmwasserversorgung muss auch im Sommer funktionieren!

LG Fulda, Beschluss vom 05.01.2018 - 5 T 200/17

1. Der Vermieter von Wohnraum ist auch bei warmen Außentemperaturen verpflichtet, die Versorgung der Wohnung mit Warmwasser sicherzustellen.*)

2. Der Ausfall der Warmwasserversorgung rechtfertigt auch im Hochsommer einen Verfügungsgrund im Sinne der §§ 935, 940 ZPO .*)

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IBRRS 2018, 0230
Prozessuales
Abweisung einer Vindikationsklage: Klage des Rechtsnachfolgers zulässig?

BGH, Urteil vom 29.09.2017 - V ZR 19/16

1. Die Erweiterung der subjektiven Grenzen der Rechtskraft eines Urteils gegenüber dem Rechtsnachfolger gemäß § 325 Abs. 1 Fall 1 ZPO führt nicht zu einer Erweiterung der objektiven Grenzen der Rechtskraft.*)

2. Die auf ein schuldrechtliches Recht zum Besitz gestützte Abweisung einer Vindikationsklage im Vorprozess hindert den Rechtsnachfolger nicht an einer eigenen Vindikationsklage, wenn er weder rechtsgeschäftlich noch kraft Gesetzes in das Schuldverhältnis mit dem Besitzer eingetreten ist.*)

3. § 265 ZPO ist auch anzuwenden, wenn die Ansprüche aus dem Eigentum an der in Streit befangenen Sache aufgrund einer Ermächtigung durch den Rechtsinhaber von einem Dritten im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft geltend gemacht werden.*)

4. Das Besitzrecht eines Käufers, dem der Verkäufer die Kaufsache übergeben hat, entfällt, wenn der Eigentumsverschaffungsanspruch aus dem Kaufvertrag, etwa infolge Rücktritts oder aufgrund eines Verlangens von Schadensersatz statt der ganzen Leistung, nicht (mehr) besteht.*)

5. Das Revisionsgericht kann über die sachliche Berechtigung der Klage auch nach deren Abweisung als unzulässig entscheiden, wenn das Berufungsurteil einen Sachverhalt ergibt, der für die rechtliche Beurteilung eine verwertbare tatsächliche Grundlage bietet, und bei Zurückverweisung der Sache ein anderes Ergebnis nicht möglich erscheint (Anschluss an BGH, Urteile vom 05.12.1975 - I ZR 122/74, WM 1976, 164, 165 und vom 10.10.1991 - IX ZR 38/91, NJW 1992, 436, 438).*)

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Online seit 17. Januar

IBRRS 2018, 0203
Mit Beitrag
Mietrecht
Mietpreisbremse verfassungswidrig? BVerfG soll entscheiden!

LG Berlin, Beschluss vom 07.12.2017 - 67 S 218/17

Die sog. Mietpreisbremse (§ 556d BGB) ist verfassungswidrig, da der Gesetzgeber eine Bezugsgröße gewählt hat, die Vermieter in unterschiedlichen Städten wesentlich ungleich trifft.

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IBRRS 2018, 0013
Wohnraummiete
Wer den Hausmeister beleidigt, darf gehen!

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 30.03.2017 - 381 C 1469/16

Wird der Hausmeister des Vermieters vom Mieter bespuckt und mit Ausdrücken "Halt´s Maul" und "blödes Arschloch" bedacht, kann der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen.

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IBRRS 2018, 0161
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Wann ist ein Beschluss unbestimmt und damit nichtig?

LG München I, Urteil vom 13.07.2017 - 36 S 13356/16 WEG

1. Ein Beschluss ist ausreichend bestimmt, wenn er aus sich heraus genau erkennen lässt, was gilt. Er muss sein Regelungsproblem vollständig lösen. Die Abgrenzung zwischen Nichtigkeit wegen vollständiger inhaltlicher Unbestimmtheit und Anfechtbarkeit wegen zweifelhaften Inhalts wird regelmäßig danach vorgenommen, ob der Beschluss überhaupt eine durchführbare Regelung erkennen lässt.

2. Lässt ein Beschluss mehrere Auslegungsvarianten zu, so ist er unbestimmt und nichtig.

3. Das Anfechtungsrecht dient nicht nur einem etwaigen persönlichen Interesse des anfechtenden Wohnungseigentümers oder dem Minderheitenschutz, sondern dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsgemäßen Verwaltung.

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Online seit 16. Januar

IBRRS 2018, 0152
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Abrechnung der Heizkosten bei ungedämmten, aber im Estrich verlegten Heizrohren?

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.10.2017 - 2-09 S 112/16

Bei nicht ungedämmt über Putz, sondern im Estrich verlegten Heizrohren ist bereits der Anwendungsbereich von § 7 Abs. 2 Satz 3 HeizkostenV nicht eröffnet. Auch eine analoge Anwendung scheidet aus.

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IBRRS 2017, 4111
Wohnungseigentum
Beschlüsse sind auszuführen!

LG Dortmund, Beschluss vom 24.04.2017 - 1 S 53/17

1. Beschlüsse sind, solange sie nicht rechtskräftig durch ein Gericht oder bestandskräftig durch einen Zweitbeschluss aufgehoben worden sind, auszuführen Denn die Anfechtung entfaltet nach der Grundkonzeption des Wohnungseigentumsrechts keine aufschiebende Wirkung (§ 23 Abs. 4 WEG). Der Beschluss ist für den Verwalter bindend.

2. Der Verwalter macht sich weder im Innenverhältnis gegenüber den Wohnungseigentümern noch im Außenverhältnis gegenüber Dritten schadensersatzpflichtig, wenn ein durch ihn ausgeführter Beschluss später für ungültig erklärt wird.

3. Hinsichtlich der Ausführungspflicht ändert die Nichtigkeit eines Beschlusses nichts, weil das Gesetz in diesem Zusammenhang keine Differenzierung zwischen einer bloßen Anfechtbarkeit und Nichtigkeit vornimmt und die Rechtsfolgen (Unwirksamkeit ex tunc) identisch sind und auch im Hinblick auf die Erkennbarkeit es für den Ausführungspflichtigen keinen Unterschied macht.

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IBRRS 2017, 4014
Wohnungseigentum
Änderung der Gaubenfenster beeinträchtigt optischen Gesamteindruck

AG Schöneberg, Urteil vom 01.12.2016 - 772 C 91/15

1. Ein Beschluss dahingehend, dass der Eigentümer die Dachgaubenfenster in 3-flügelige Fensterelemente umgestalten darf, bewirkt eine nachteilige Veränderung des optischen Gesamteindrucks, so dass die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich ist.

2. Zudem ist ein solcher Beschluss unbestimmt, wenn er weder Größe noch Ausführung oder Gestaltung der 3-flügeligen Fensterelemente festlegt.

3. Beschlüsse, die ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen, sind nicht nichtig, sondern nur anfechtbar, denn die Ordnungsmäßigkeit ist aus Gründen der Rechtssicherheit nicht kompetenzbegründend.

4. Auch ein mit einfacher statt qualifizierter Mehrheit gefasster Beschluss ist nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar.

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Online seit 15. Januar

IBRRS 2018, 0180
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Anspruch auf Unterlassung abredewidriger Nutzung verjährt nicht!

OLG Celle, Urteil vom 05.01.2018 - 2 U 94/17

Der Anspruch auf Unterlassung der mietvertragswidrigen Nutzung von Gewerberaum zu Wohnzwecken unterliegt während der Mietzeit nicht der Verjährung.*)

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Online seit 12. Januar

IBRRS 2018, 0091
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Baulärm: Ist die Bolzplatzentscheidung des BGH für die Tonne?

LG Berlin, Urteil vom 07.06.2017 - 18 S 211/16

1. Eine in unmittelbarer Nachbarschaft zur Mietwohnung betriebene Großbaustelle (hier: Gebäudekomplex über mehrere Grundstücke mit 217 Wohnungen, 1 KiTa und 164 Tiefgaragenplätzen) rechtfertigt wegen der typischerweise mit solchen Baumaßnahmen verbundenen Lärm- und Schmutzimmissionen jedenfalls dann eine Mietminderung in Höhe von 15%, wenn sich allein die Baumaßnahmen im Außenbereich über einen Zeitraum von mehr als sechs Monaten hinziehen.

2. Die Bolzplatzentscheidung des BGH (IMR 2015, 310) ist nicht überzeugend. Denn den Wohnungsmieter nach dem Maßstab des § 906 BGB an der Situationsgebundenheit des Grundstücks teilhaben zu lassen, überzeugt nur auf den ersten Blick. Der anzuwendende Maßstab des § 906 BGB führt nämlich nicht nur zu einer "Teilhabe" des Mieters, sondern weist das Risiko einer vom Vermieter in seiner Eigenschaft als Eigentümer hinzunehmenden Wohnwertverschlechterung während der Laufzeit des Mietverhältnisses allein dem Mieter zu. Grundsätzlich sind nachträgliche Veränderungen des Nutzens der Mietsache aber allein der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen, der gemäß § 536a Abs. 1 BGB sogar verschuldensunabhängig wegen bei Mietvertragsschluss vorhandener Mängel der Mietsache auf Schadenersatz haftet und nach § 536 BGB selbst dann eine Minderung hinzunehmen hat, wenn er den Mangel gar nicht beseitigen kann.

3. Jedenfalls dann, wenn der Vermieter von den bevorstehenden Baumaßnahmen weiß und dies dem neu in die Stadt ziehenden Mieter nicht mitteilt, kann sich der Vermieter auf die Bolzplatzentscheidung nicht berufen.

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IBRRS 2018, 0159
Mit Beitrag
Grundbuchrecht
Sondernutzungsrecht ist auch ohne Grundbucheintragung wirksam!

OLG München, Beschluss vom 22.12.2017 - 34 Wx 139/17

1. Ein Sondernutzungsrecht für einen Wohnungs- oder Teileigentümer ist eine vereinbarte Gebrauchsregelung, die einem bestimmten Wohnungseigentümer hinsichtlich eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums das ausschließliche Recht zum Gebrauch einräumt, den anderen Wohnungseigentümern also insoweit ihr Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nimmt.

2. Ein Sondernutzungsrecht ist auch ohne Eintragung im Grundbuch wirksam. Eine Eintragung ist nur erforderlich, wenn das Sondernutzungsrecht auch gegenüber Sondernachfolgern gelten soll.

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IBRRS 2018, 0174
Mit Beitrag
Steuerrecht
Einkünftserzielungsabsicht nur bei ernsthafter Mietersuche!

FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 08.11.2017 - 7 K 7252/15

Ernsthafte und nachhaltige Bemühungen liegen nicht vor, wenn die Wohnung nach den für die Entscheidung maßgeblichen Verhältnissen ohne finanzielle Gegenleistung für einen familienangehörenden Wunschmieter freigehalten wurde und keine nachgewiesenen Bemühungen entfaltet wurden, um die Wohnung am Markt anzubieten.

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Online seit 11. Januar

IBRRS 2018, 0090
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Störender Zigarettenrauch ist Mangel

LG Berlin, Urteil vom 10.08.2017 - 65 S 362/16

1. Das Rauchen in der selbstgenutzten Wohnung gehört - ohne entgegenstehende anderslautenden Vereinbarungen - zum Mietgebrauch.

2. Allerdings ergibt sich aus dem mietvertraglichen Gebot der Rücksichtnahme, § 241 Abs. 2 BGB, jedoch einschränkend, dass ein Mieter, der in seiner Wohnung raucht, gehalten ist, einfache und zumutbare Maßnahmen zur Vermeidung von Beeinträchtigungen der Mitmieter zu ergreifen.

3. Erreicht die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und/oder gesundheitsgefährdendes Ausmaß, kann dies gegebenenfalls sogar den Ausspruch einer Kündigung des Mietverhältnisses unter dem Gesichtspunkt der Störung des Hausfriedens rechtfertigen.

4. Können die Mieter nachts nicht mit geöffnetem Fenster schlafen, weil sonst aus der darunter liegenden Wohnung Zigarettenrauch in das Schlafzimmer dringen würde, liegt ein Mangel vor, der zu einer Mietminderung in Höhe von 3% berechtigt.

5. Das Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB dient dazu, auf den Schuldner - hier den Vermieter - vorübergehend Druck zur Erfüllung der eigenen, im Gegenseitigkeitsverhältnis stehenden Verbindlichkeit auszuüben. Es kann nur ausgeübt werden, solange es seinen Zweck erfüllt, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangelbeseitigung anzuhalten. Es ist zeitlich und betragsmäßig beschränkt; kommt der Vermieter seiner Mangelbeseitigungspflicht nicht nach, hat es seinen Zweck verfehlt.

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IBRRS 2018, 0150
Wohnungseigentum
Wann werden Gestaltungsurteile wirksam?

AG Kassel, Urteil vom 02.11.2017 - 800 C 3660/17

1. Gestaltungsurteile werden regelmäßig erst dann wirksam, wenn die Rechtskraft eingetreten ist. Im Falle eines Urteils, mit dem eine Hausverwaltung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt wird, ist eine Ausnahme hiervon nicht anzunehmen.

2. Regelmäßig bieten nur die Belange der Eigentümergemeinschaft selbst hinreichenden Anlass, im Wege der einstweiligen Verfügung einen Hausverwalter zu bestimmen oder einen der Miteigentümer zu ermächtigen, eine Eigentümerversammlung mit entsprechender Tagesordnung einzuberufen.

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IBRRS 2017, 4221
Beitrag in Kürze
Versicherungen
Baum fällt erst eine Woche nach Sturm um: Versicherung muss zahlen!

OLG Hamm, Urteil vom 25.09.2017 - 6 U 191/15

1. In der Gebäudeversicherung ist davon auszugehen, dass ein durchschnittlicher Versicherungsnehmer die Regelung in § 8 Nr. 2 b VGB 88 dahin versteht, dass jedenfalls dann ein versicherter Sturmschaden vorliegt, wenn ein Sturm die maßgebliche Ursache dafür gesetzt hat, dass Gebäudeteile, Bäume oder andere Gegenstände auf eine versicherte Sache fallen und hierdurch einen Schaden verursachen.

2. Nicht entscheidend ist, ob die Gegenstände zeitlich unmittelbar durch den Sturm auf das versicherte Gebäude geworfen werden, wenn jedenfalls zwischen das Kausalereignis "Sturm" und den Erfolg "auf das Gebäude geworfen werden" keine weitere Ursache tritt, d. h. wenn der Sturm die zeitlich letzte Ursache des versicherten Ereignisses ist.

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Online seit 10. Januar

IBRRS 2018, 0143
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Kündigung wegen Zahlungsverzugs: Härtegründe ohne Belang!

LG Berlin, Urteil vom 24.11.2017 - 63 S 66/17

1. Die Zahlung der Miete an der vorigen Vermieter hat nur dann schuldbefreiende Wirkung, wenn der Mieter vom Vermieterwechsel keine Kenntnis hat.

2. Werden ausstehende Mieten nur teilweise ausgeglichen und es verbleibt ein Rückstand von fast 20%, so steht dies einer wirksamen Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 2 Nr. 3 BGB entgegen.

3. Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kommt es in Bezug auf den Verzug nur auf ein Vertreten im Sinne von § 286 Abs. 4 BGB, nicht auf ein Verschulden an.

4. Härtegründe können nur bei einer auf § 543 Abs. 1 BGB gestützten Kündigung bei der Beurteilung der Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung im Rahmen der Abwägung der beiderseitigen Interessen und der Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls Eingang finden. Im Gegensatz hierzu schließen die in § 543 Abs. 2 geregelten Kündigungsgründe eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich aus.

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IBRRS 2018, 0144
Beitrag in Kürze
Allgemeines Zivilrecht
Sturmtief "Niklas" deckt Dach ab: Gebäudeeigentümer haftet für Schäden an Auto!

OLG Stuttgart, Urteil vom 23.11.2016 - 4 U 97/16

1. Hat ein Bauwerk Mängel (hier: abgelöste Dachziegel), die nach dem natürlichen Verlauf der Dinge und nach der Erfahrung des Lebens besonders geeignet sind, Schaden zu verursachen, und tritt ein solcher Schaden ein, so ist - wenn keine andere Ursache des Schadens feststellbar ist - bis zum Beweis des Gegenteils anzunehmen, dass der Bauwerksmangel zum schädigenden Erfolg mindestens als eine der Ursachen beigetragen hat.

2. Naturereignisse oder Witterungseinflüsse besonderer Art (hier: Sturmtief "Niklas") können nur die Annahme ausschließen, dass die Ablösung von Teilen eines Bauwerks auf fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung beruht, wenn auch ein fehlerfrei errichtetes oder mit der erforderlichen Sorgfalt unterhaltenes Bauwerk dem Naturereignis nicht standgehalten hätte.

3. Der für die Gebäudesicherheit Verantwortliche hat die Pflicht, den Zustand des Gebäudes regelmäßig zu überprüfen und im gebotenen Umfang auch zuverlässig Fachkundige mit der Nachprüfung zu betrauen.

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IBRRS 2018, 0165
Mit Beitrag
Prozessuales
Mietpreisbremse: Beschwer bei Auskunftsverlangen?

LG Berlin, Beschluss vom 12.12.2017 - 67 S 282/17

Weist das Amtsgericht eine auf § 556g Abs. 3 BGB gestützte Auskunftsklage des Mieters ab, ist seine dagegen gerichtete Berufung im Falle ihrer Nichtzulassung mangels Erreichen der Mindestbeschwer des § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO unzulässig, wenn sich der Vermieter nach einer Rüge des Mieters zur preisrechtlichen Rechtfertigung der vereinbarten Miete auf die Ausnahmetatbestände der §§ 556e und 556f BGB nicht berufen hat und keinerlei Anhaltspunkte dafür bestehen, dass er sich zukünftig darauf berufen wird. Dasselbe gilt, wenn der Mieter die mit der Auskunftsklage geltend gemachten Informationen durch eine vom Vermieter erteilte Auskunft schon erlangt hat oder sie im Wege der Belegeinsicht beim Vermieter unschwer selbst erlangen kann.*)

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Online seit 9. Januar

IBRRS 2018, 0141
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Anforderungen an Mieterhöhungsverlangen

LG Berlin, Urteil vom 15.09.2017 - 63 S 55/17

1. ein qualifizierter Mietspiegel muss dem Erhöhungsverlangen nicht beigefügt werden, wenn er allgemein zugänglich ist.

2. Bei Bezugnahme in einem Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung auf einen qualifizierten Mietspiegel ist ferner nicht mehr als die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt.

3. Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, so ist im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des - nach Auffassung des Vermieters - für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um den Mieter (auch) auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen. Es ist nicht erforderlich, auch die konkrete Spanne zu benennen.

4. Ein Mieterhöhungsbegehren ist jedenfalls nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter darin zur Begründung auf den bisher geltenden Mietspiegel und nicht auf den kurz zuvor veröffentlichten neuesten Mietspiegel Bezug genommen hat.

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Online seit 8. Januar

IBRRS 2018, 0113
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Preisgebundener Wohnraum: Übernahme der anfänglichen Dekorationsarbeiten wirksam?

LG Berlin, Urteil vom 17.11.2017 - 63 S 69/17

Eine entgeltliche Vereinbarung zwischen den Mietparteien bei preisgebundenem Wohnraum, wonach der Mieter die anfänglichen Dekorationsarbeiten übernimmt, ohne eine gleichzeitige klauselmäßige Überbürdung der für die Dauer des Mietverhältnisses fällig werdenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter - also bei fortwirkender gesetzlicher Verpflichtung des Vermieters zur Instandhaltung einschließlich der Dekorationsarbeiten -, ist wirksam.

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IBRRS 2018, 0116
Steuerrecht
Unternehmer schuldet Umsatzsteuer - nicht Bauträger!

LG Heilbronn, Urteil vom 18.12.2017 - 6 O 344/17

Die Verjährungfrist des Anspruch des Unternehmers gegen den Bauträger auf Anpassung des Werkvertrags durch Erhöhung der Vergütung um die auf die Vergütung entfallende Mehrwertsteuer, die der Bauträger in den Jahren 2011 bis 2013 gemäß § 13b UStG zu Unrecht an das Finanzamt entrichten musste, begann mit dem Schluß des Jahres 2013 zu laufen, da mit dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 22. 08.2013 - V R 37/10, höchstrichterlich geklärt war, dass der Unternehmer und nicht der Bauträger der Umsatzsteuerschuldner ist. Alle anspruchsbegründenden Umstände für das Anpassungsverlangen waren dem Unternehmer ab da bekannt*).

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Online seit 5. Januar

IBRRS 2018, 0112
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Wann und wie wird eine Vergemeinschaftung beschlossen?

LG Berlin, Urteil vom 27.10.2017 - 55 S 218/16 WEG

1. Die fehlende Aktivlegitimation kann auch erstmalig in der Berufung gerügt werden, da die Frage der Aktivlegitimation eine Rechtsfrage ist.

2. Ansprüche gegen einen Eigentümer gem. § 1004 BGB auf Beseitigung und Unterlassung einer Störung des gemeinschaftlichen Eigentums wegen unzulässiger baulicher Veränderung etc. zählen zu den klassischen Individualansprüchen, die jedoch durch Mehrheitsbeschluss zur Angelegenheit der Gesamtheit der Wohnungseigentümer gemacht werden können und nach Vergemeinschaftung durch den Verband auszuüben sind.

3. Ab dem Zeitpunkt der Vergemeinschaftung ist der Verband aus eigenem Recht befugt, über Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer zu verfügen und damit auch einen Vergleich zu schließen; insoweit überlagert die Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft, welche die Geltendmachung der Ansprüche an sich gezogen und die Angelegenheit damit zu einer Sache der gemeinsamen Verwaltung gemacht hat, die individuelle Rechtsverfolgungskompetenz der Sondereigentümer und schränkt diese ein.

4. Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Vergemeinschaftung beschlossen wurde, kommt es allein auf den objektiven Inhalt des Beschlusses an, nicht hingegen darauf, welchen Beschluss die Eigentümer ihrer Ansicht bzw. Vorstellung nach fassen wollten.

5. Bei einer Vergemeinschaftung der Ansprüche werden grundsätzlich zwei Beschlüsse für erforderlich erachtet, nämlich die Übertragung der Ausübungsbefugnis auf den Verband einerseits und die Beschlussfassung über das weitere Vorgehen des Verbandes (außergerichtliche Schritte, Mandatierung eines Anwalts, Klageerhebung) andererseits. Es gibt jedoch kein rechtliches Hindernis, diese Schritte in einem Beschluss zusammenzufassen.

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Online seit 4. Januar

IBRRS 2018, 0097
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Silikonfuge ist kein Installationsgegenstand für Wasser

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 29.08.2017 - 5 C 93/16

1. Es obliegt dem Mieter nicht, eine Verschlechterung der Mietsache, die bedingt ist durch die Unterlassung von Instandsetzungsmaßnahmen seitens des Vermieters, durch erhöhten besonderen Reinigungsaufwand, der über das übliche Maß hinausgeht, zu kompensieren.

2. Eine Kleinstreparaturklausel, wonach kleine Schäden an den dem Mieter zugänglichen Installationsgegenständen unter anderem für Wasser vom Mieter zu tragen sind, umfasst bereits begrifflich eine (defekte) Silikonverfugung nicht (auch nicht die Dusche, in der sich die Silikonverfugung befindet).

3. Silikonfugen unterliegen einer gewissen Versprödung, die mit der Zeit zu Untergrundablösungen des Silikons und zu Undichtigkeiten der Fugen führen können. Silikonfugen werden deshalb auch als Wartungsfugen bezeichnet, die regelmäßig im Intervall von zwei Jahren kontrolliert werden sollen und (nur) eine durchschnittliche Lebensdauer von ca. acht Jahren haben.

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IBRRS 2017, 4224
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Transportverbot von Fahrrädern durch Treppenhaus per Mehrheitsbeschluss zulässig

LG München I, Urteil vom 23.11.2017 - 36 S 3100/17 WEG

1. Eine mehrheitlich beschlossene Abänderung der Hausordnung dahingehend, dass ein Transport von Fahrrädern durch das Treppenhaus in die Wohnungen künftig untersagt ist, kann vom Selbstorganisationsrecht der Miteigentümer gedeckt sein.

2. Durch einen solchen Beschluss werden Fahrradbesitzer im Vergleich zu Nutzern von z. B. Kinderwägen oder Rollstühlen auch nicht in unzulässiger Weise diskriminiert. Deren Privilegierung ist vielmehr zwingende Folge der Grundsätze des Allgemeinen Gleichstellungsgesetzes (AGG).

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IBRRS 2017, 4139
Mit Beitrag
Immobilien
Wann verschweigt der Verkäufer einen Mangel arglistig?

OLG Koblenz, Urteil vom 13.09.2017 - 5 U 363/17

1. Der subjektive Tatbestand der Arglist setzt zumindest Eventualvorsatz voraus. Eine leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt folglich nicht.

2. Ein arglistiges Verschweigen ist danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

3. Dagegen genügt es nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde. Folglich kann ein bewusstes Sichverschließen nicht den Anforderungen genügen, die an die Arglist zu stellen sind.

4. Die erforderliche Kenntnis muss tatrichterlich festgestellt werden und kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden.

5. Bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne Weiteres erkennbar sind, besteht keine Offenbarungspflicht, da der Käufer diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann.

6. Über Mängel, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen sind, die aber keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben, muss der Verkäufer gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten. Die Offenbarungspflicht erstreckt sich jedoch nicht darauf, den Käufer auch darüber aufzuklären, dass die Schadensursache unklar und nähere Untersuchungen dazu nicht angestellt worden sind.

7. Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt nicht arglistig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder Leichtfertigkeit beruhen.

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IBRRS 2018, 0094
Nachbarrecht
Weg über Anliegergrundstücke: Sperrung nach jahrelanger freier Nutzung?

OLG Saarbrücken, Urteil vom 09.05.2017 - 1 U 81/16

1. Allein eine jahrelange bloßen Duldung des Betretens bzw. Befahrens eines Grundstücks führt nicht zu einem Wegerecht.

2. Sind die Voraussetzungen des § 917 BGB nicht gegeben, begründet eine stillschweigende Duldung der unentgeltlichen Zufahrt lediglich ein Leihverhältnis nach den §§ 598 ff. BGB.

3. Ist ein Weg offen, steht jedermann zur Benutzung de facto frei und dient sämtlichen Eigentümern als Durchfahrtsweg, ist in dieser Gestattung ein Angebot an jedermann zur öffentlichen Benutzung zu sehen.

4. Führt der Weg über das Anwesen sämtlicher Grundstückseigentümer, bilden diese eine Art Schicksalsgemeinschaft. Es stellt dann ein widersprüchliches Verhalten dar, wenn ein Anlieger seinerseits nach jahrelanger Duldung den anderen Anrainern die Überfahrt untersagt.

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Online seit 3. Januar

IBRRS 2018, 0101
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Tiefgarage kann nicht einem Eigentümer per Beschluss zugewiesen werden

LG Aurich, Urteil vom 08.12.2017 - 4 S 159/17

1. Wohnungseigentümer können Beschlüsse nur in solchen Angelegenheiten fassen, in denen ihnen eine Beschlusskompetenz zusteht. Fehlt es an der Beschlusskompetenz ist der Beschluss nichtig.

2. Die Zuweisung von Gemeinschaftseigentum zur Bewirtschaftung an einen Wohnungseigentümer unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer stellt keine Gebrauchsregelung gemäß § 15 WEG dar, sondern ändert § 13 Abs. 2 WEG und begründet ein Sondernutzungsrecht. Dieses kann nicht durch Mehrheitsbeschluss begründet werden.

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IBRRS 2018, 0095
Wohnungseigentum
Instandsetzungsarbeiten fehlerhaft dargestellt: Jahresabrechnung ist ungültig!

LG Köln, Beschluss vom 21.04.2016 - 29 S 156/15

1. Instandsetzungskosten sind auch dann als Kosten zu verteilen, wenn sie aus der Rücklage gedeckt werden sollen.

2. Nur wenn die Zinseinnahmen in nicht unerheblicher Höhe zu erwarten sind, sind diese im Wirtschaftsplan aufzuführen.

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Online seit 2. Januar

IBRRS 2017, 4144
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Wohnraummiete
Immerwährender Kündigungsausschluss ist immer unwirksam - egal ob AGB oder Individualklausel

LG Düsseldorf, Urteil vom 23.08.2017 - 23 S 92/16

1. Auf Zahlungsverzögerungen gegenüber dem alten Vermieter kann sich der neue Vermieter nicht berufen.

2. Das Aufstellen eines Schranks im Treppenhaus sowie die Nutzung des Gartens und eines Verschlags stellen keine erheblichen Pflichtverletzungen dar.

3. Versucht der Vermieter, sich eigenmächtig Zugang zur Wohnung oder einem Zimmer zu verschaffen, steht es dem Mieter insoweit frei, den Vermieter davon abzuhalten.

4. Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet

5. Gedruckte Formulare oder von Dritten verfasste Klauseln, die in größerer Zahl hergestellt und zur Verwendung in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen gedacht sind, fallen stets unter § 305 Abs. 1 BGB. Nicht erforderlich ist hierfür, dass der Erwerber des Formulars eine mehrfache Verwendung plant oder die Klausel von der Partei mehrfach verwendet werden soll; insoweit genügt es vielmehr, dass die Klausel auch von anderen Personen verwendet werden soll.

6. Wird eine vorgedruckte Klausel hand- oder maschinenschriftlich ergänzt, so bleibt sie eine Formularklausel, wenn der Klauselgehalt durch die Ergänzung nicht verändert wird. Hierzu zählen unselbstständige Ergänzungen, die Einfügung einer Zahl, eines Betrags, eines Datums oder die Beschreibung des Mietobjekts.

7. Wird eine Klausel dagegen so verändert, dass sich daraus ein anderer Sinn ergibt, so ist zu unterscheiden: Eine Formularklausel liegt vor, wenn bereits der Vertragstext die zu beanstandende Regelung enthält. Ergibt sich die Unangemessenheit der Regelung aus der Ergänzung, so ist im Einzelfall zu prüfen, ob eine Individualerklärung oder eine Formularklausel gegeben ist.

8. Ein immerwährender Kündigungsausschluss ist auch in einer individualvertraglichen Vereinbarung unwirksam.




Online seit 29. Dezember 2017

IBRRS 2017, 4241
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Abstellen von Kinderwagen in Treppenhaus zulässig?

AG Dortmund, Urteil vom 12.12.2017 - 425 C 6305/17

1. § 15 Abs. 3 WEG gilt als ein spezieller schuldrechtlicher Anspruch aus der Binnenbeziehung der Wohnungseigentümer nur für Ansprüche im Innenverhältnis, also gegenüber anderen Wohnungseigentümern. Ansprüche eines Eigentümers gegen die Mieter eines anderen Eigentümers können somit daraus nicht abgeleitet werden.

2. In Betracht kommen deshalb ausschließlich Ansprüche gem. § 1004 Abs. 1 BGB. Dies setzt voraus, dass der Wohnungseigentümer in seinen absoluten Rechten aus § 903 BGB, § 13 WEG, Art. 14 GG beeinträchtigt wird.

3. Bei der Nutzung des Treppenhauses durch das Abstellen eines Kinderwagens handelt es sich nicht um die primäre Nutzung des Treppenhauses als Zuweg zur Wohnung, sondern um eine sekundäre Nutzung, die für das Wohnen zwar nicht unabdingbar erforderlich ist, der aber nach einer grundrechtsbezogenen Wertung eine besonders geschützte Stellung zukommt. Hier greift nämlich der Grundrechtsschutz der Familie gem. Art. 6 GG ein.

4. Sofern durch das Abstellen eines Kinderwagens im Treppenhaus der Zuweg zur Wohnung nicht behindert wird, darf der Kinderwagen deshalb dort abgestellt werden - sofern die Gemeinschaft keine anderslautende Gebrauchsregelung diesbezüglich getroffen hat.

5. Ein Anspruch nach § 1004 BGB setzt neben der Störung auch die Wiederholungsgefahr voraus.

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IBRRS 2017, 4239
Mit Beitrag
Notare
Kaufvertragsentwurf unvollständig: Notarkosten sind dennoch vollständig zu zahlen!

LG Halle, Beschluss vom 05.09.2017 - 4 OH 21/16

1. Ein Kaufvertragsentwurf, der noch nicht die zahlreichen Änderungswünsche des Käufers berücksichtigt und noch erhebliche rechtliche Problemstellungen beinhaltet, ist unvollständig.

2. Die Unvollständigkeit des Kaufvertragsentwurfs führt jedoch nicht dazu, dass die Käufer geringere Notarkosten zu zahlen haben, denn für die Wertbestimmung kommt es allein auf den Kaufpreis an.

3. Die Bewertungsvorschrift des § 47 GNotKG ist für alle mit einem Kaufvertrag in Zusammenhang stehenden Geschäfte anzuwenden und geht als speziellere Vorschrift - nur für Kaufverträge - der allgemeinen Regelung des § 96 GNotKG vor.

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Online seit 28. Dezember 2017

IBRRS 2017, 4235
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Wohnraummiete
Anforderung an Mietänderungserklärung bei der Indexmiete

BGH, Urteil vom 22.11.2017 - VIII ZR 291/16

Eine Mietänderungserklärung bei der Indexmiete erfordert gemäß § 557b Abs. 3 Satz 1, 2 BGB nicht die Angabe der prozentualen Veränderung der Indexdaten.*)

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IBRRS 2017, 4234
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Gewerberaummiete
Anwendbarkeit des § 940 Abs. 2 ZPO auf Mietverhältnisse über Gewerberaum?

OLG Dresden, Urteil vom 29.11.2017 - 5 U 1337/17

Die für Wohnraummietverhältnisse geltende Vorschrift des § 940a Abs. 2 ZPO ist auf Mietverhältnisse über Gewerberaum weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar. Möglich ist im Bereich der Gewerberaummiete aber eine auf §§ 935, 940 ZPO gestützte Räumungsverfügung, wenn die Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 ZPO erfüllt sind.

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IBRRS 2017, 4129
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Wohnungseigentum
Darf Verwalter Wärmemessgeräte auch ohne Eigentümerbeschluss ordern?

LG Hamburg, Urteil vom 11.08.2017 - 322 O 102/16

1. Ein Verwalter kann auch ohne entsprechenden Eigentümerbeschluss nach § 27 Abs. 3 Nr. 4, § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG Wärmemessgeräte einbauen lassen, wenn sich das Gebäude im Bau befindet, die Leitungen für die Messgeräte vom Bauunternehmen bereits vorbereitet und die Messgeräte bei Nutzung der Wohnungen durch Mieter vorgeschrieben sind.

2. Das Bestreiten der Lieferung der Zähler mit Nichtwissen ist gemäß § 138 Abs. 4 ZPO unzulässig, da die Frage, ob die Zähler geliefert wurden, im Wissen der belieferten Partei steht, die im Besitz des Gebäudes ist und somit weiß, was sich darin befindet, bzw. ihr Gebäude daraufhin prüfen kann.

3. Ein Vertrag über die Bereitstellung von Wärmemessgeräten ist ein Mietvertrag.

4. Eine AGB-Klausel in einem solchen Vertrag, wonach der Vertrag frühestens zum Ablauf der Eichgültigkeit der Messgeräte gekündigt werden kann, ist zulässig - zumindest wenn diese Frist nicht länger als fünf Jahre beträgt.

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IBRRS 2017, 4226
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Prozessuales
Keine Parteivernehmung von Amts wegen ohne "Anbeweis"!

OLG München, Urteil vom 07.12.2017 - 23 U 2440/17

1. Ist ungewiss, in wessen Namen der Vertreter den Vertrag geschlossen hat, so ist die Willenserklärung des Vertreters gemäß §§ 133, 157 BGB unter Berücksichtigung aller Umstände auszulegen.

2. Haben die Parteien eines Maklervertrages die Fälligkeit, nicht aber die Entstehung des Provisionsanspruchs von einem bestimmten Ereignis abhängig gemacht, das später nicht eingetreten ist, dann ist der Zeitpunkt der Fälligkeit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung des vermutlichen Parteiwillens zu bestimmen.

3. Eine Parteivernehmung von Amts wegen setzt eine gewisse Wahrscheinlichkeit für die Richtigkeit einer Behauptung voraus, die sich aus der Beweisaufnahme oder aus dem sonstigen Verhandlungsinhalt, insbesondere aus einer Anhörung oder aus Ausführungen der Partei nach ergeben kann (sog. "Anbeweis").

4. Die Voraussetzungen einer Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung (§ 156 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) liegen nicht vor, wenn eine Partei ihr Fragerecht bei einer Parteianhörung der Gegenpartei faktisch nicht ausüben konnte. Ein Beweiswert kommt der Anhörung einer Partei nicht zu.

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Online seit 27. Dezember 2017

IBRRS 2017, 4225
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Wohnraummiete
Mangelanzeige nach Ende des Mietverhältnisses: Minderung der Nutzungsentschädigung?

LG Krefeld, Urteil vom 20.12.2017 - 2 S 65/16

Ein zwar vor Beendigung des Mietverhältnis bestehender, aber erst danach dem Vermieter angezeigter Mangel führt nicht zu einer Minderung der vom Mieter gem. § 546a Abs. 1 BGB geschuldeten Nutzungsentschädigung (Fortführung von BGH, Urteil v. 27.05.2015 - XII ZR 66/13).*)

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IBRRS 2017, 4211
Verkehrssicherungspflicht
Muss eine stark verwitterterte Brücke grundsaniert werden?

OLG Koblenz, Urteil vom 09.10.2017 - 12 U 288/16

1. Derjenige, der in seinem Verantwortungsbereich eine Gefahrenlage gleich welcher Art für Dritte schafft oder andauern lässt, zum Beispiel durch Eröffnung eines Verkehrs, Errichtung einer Anlage oder Übernahme einer Tätigkeit, die mit Gefahren für Rechtsgüter Dritter verbunden ist, hat Rücksicht auf diese Gefährdung zu nehmen und deshalb die allgemeine Rechtspflicht, diejenigen Vorkehrungen zu treffen, die erforderlich und ihm zumutbar sind, um die Schädigung Dritter möglichst zu verhindern.

2. Der genaue Inhalt, der Umfang und die Grenzen der Verkehrssicherungspflicht bestimmen sich dabei zum einen nach den berechtigten Sicherheitserwartungen des Verkehrs (Vertrauensschutz; legitime Erwartung des regulären Nutzers) und andererseits nach der wirtschaftlichen (finanziellen, organisatorischen und personellen) Zumutbarkeit für den Sicherungsverpflichteten.

3. Fehlen verbindliche Vorgaben zur Beschaffenheit eines Bauwerks (hier: Brücke auf einem vorrangig von landwirtschaftlichem Verkehr genutzten Wirtschaftsweg), besteht lediglich die allgemeine Pflicht des Eigentümers, das Bauwerk zu kontrollieren und festgestellte Mängel, die zu sofortigem Handeln Anlass geben, abzustellen.

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