Immobilien- & Baurecht

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Aktuelle Urteile zum Immobilienrecht

Online seit gestern

IBRRS 2019, 3700

OLG Hamm, Urteil vom 19.08.2019 - 18 U 145/16

1. Behördliche Verfügungen stellen nur dann einen Mangel der Miet- oder Pachtsache dar, wenn sie nicht auf der Person des Mieters oder Pächters beruhen, sondern ihren Grund in dem Objekt haben, der Mieter/Pächter in seinem vertragsgemäßen Gebrauch tatsächlich eingeschränkt ist und die Verfügung bestandskräftig ist; insoweit ist es dem Mieter regelmäßig zuzumuten, die Rechtmäßigkeit zu überprüfen.

2. Eine behördliche Verfügung ist ein nachträglicher Mangel, wenn nicht schon bei Gefahrübergang mit ihr zu rechnen gewesen war.

3. Bei einem derartigen nachträglichen Mangel, obliegt dem Mieter bzw. Pächter der Nachweis, dass ihn der Vermieter bzw. Verpächter zu verschulden hat, es sei denn, es stehe fest, dass der Mangel aus dem Herrschaftsbereich des Vermieters bzw. Verpächters stammt.

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IBRRS 2019, 3699

AG Idstein, Beschluss vom 07.08.2019 - 3 C 165/19

1. Für Klagen Dritter gegen Wohnungseigentümer, die sich auf das Sondereigentum beziehen, ist nach § 43 Nr. 5 WEG das Gericht ausschließlich zuständig, in dessen Bezirk sich die Wohnung befindet.

2. Dies ist auch bei Honoraransprüchen eines Rechtsanwalts zu bejahen, der im Auftrag eines Wohnungseigentümers Ansprüche wegen des Sondereigentums geltend macht.

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Online seit 14. November

IBRRS 2019, 3676

LG Karlsruhe, Urteil vom 22.05.2019 - 9 S 2/19

1. Aus der bloßen Tatsache einer Betreuerbestellung ergeben sich keine Anhaltspunkte für eine Geschäftsunfähigkeit.

2. Eine erhebliche Gefährdung der Mietsache i.S.v. § 543 Abs. 2 BGB liegt dann vor, wenn die Mietsache durch die Sorgfaltspflichtverletzung bereits geschädigt worden ist oder wenn der Eintritt eines Schadens nach der Sachlage signifikant höher ist als bei einem vertragsgerechten Verhalten.

3. Eine Sorgfaltsvernachlässigung durch den Mieter kann nur dann für eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB herangezogen werden, wenn hierdurch eine erhebliche Gefährdung der Mietsache eintritt.

4. Der vertragswidrige Gebrauch der Mietsache in Gestalt des völligen Zustellens sämtlicher Räume der Wohnung überwiegend mit Kleidungsstücken und mit Kleidungsstücken gefüllten Plastiktüten, so dass lediglich noch 50-60 cm breite Durchgänge bleiben und auch ein Öffnen der zugestellten Fenster und Balkontüre nicht möglich ist, stellt weder einen Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1 BGB noch nach Abs. 2 dar.

5. Allerdings stellt dies keine Wohnnutzung im üblichen Sinne mehr da, so dass eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB zulässig ist.

6. Für die Wirksamkeit der Kündigung ist allein auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt ihres Ausspruchs abzustellen, ohne dass ein etwaiges nachträgliches Wohlverhalten zu berücksichtigen wäre. In Betracht kommt allenfalls, dass das Festhalten des Vermieters am Räumungsanspruch dann als rechtsmissbräuchlich erscheint, wenn tatsächlich eine nachhaltige Verhaltensänderung vorliegt.

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Online seit 13. November

IBRRS 2019, 3675

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 13.06.2019 - 13 C 117/18

1. Der Mieter hat ein Feststellungsinteresse daran, ob er einen Raumteiler aufstellen darf, wenn die Mietparteien heftig zerstitten sind und schon diverse Rechststreitgikeiten geführt haben und der Vermieter eine entsprechende Berechtigung vehement bestritten hat.

2. Der Mieter ist berechtigt, einen Raumteiler als mit der Bausubstanz nicht fest verankerte, sondern freistehende Konstruktion aus maßgefertigten, raumhohen Schränken, die auf Filzmatten steht und mit einer Fluchttür versehen ist, aufzustellen.

3. Hingegen darf er ohne Zustimmung des Vermieters einen vorhandenen Kaminofen nicht demontieren, da dies eine bauliche Veränderung der Wohnung darstellen würde.

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IBRRS 2019, 3680

AG Mannheim, Urteil vom 11.09.2019 - 5 C 1733/19 WEG

1. Der Verwalter ist Mitverantwortlicher i.S.d. Art. 26 DSGVO.

2. Für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sind, wenn ein Verwalter bestellt ist, die Wohnungseigentümer sowie die Verwaltung oder ein Verwaltungsbeirat verantwortlich, so dass zumindest eine Alleinverantwortlichkeit des Verwalters, auch im Lichter europäischen Rechtsprechung nicht besteht.

3. Die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet mit der Bestellung eines Verwalters über das "Wie" und "Warum" der Datenverarbeitung. Der Verwalter bestimmt dann in der Folge über das "Wie" und das "Warum" der Erhebung und Verarbeitung.

4. Die Rechtsfolge einer gemeinsamen Verantwortlichkeit ist, dass nach Art. 26 Abs. 1 DSGVO beide Verantwortliche in einer transparenten Vereinbarung festlegen müssen, wer von ihnen in welchem Maß den Pflichtenkreis der DSGVO zum Schutz der Betroffenen abdeckt, insbesondere was die Wahrnehmung der Rechte der betroffenen Person angeht, und wer welchen Informationspflichten gemäß den Artikeln 13 und 14 DSGVO nachkommt.

5. Der WEG-Verwalter hat eine Reihe gesetzlicher Aufgaben zu erfüllen. Dazu gehört auch die Speicherung und Verarbeitung personenbezogener Daten für die Wohnungseigentümergemeinschaft, auch wenn dies in § 27 WEG nicht ausdrücklich normiert ist.

6. Für Tätigkeiten des Verwalters, die ihm schon kraft Gesetzes zugewiesen sind, hat er grundsätzlich keinen Anspruch auf Sondervergütung. Gemäß § 21 Abs. 7 WEG haben die Wohnungseigentümer aber die Kompetenz, durch Mehrheitsbeschluss eine Sondervergütung für einen besonderen Verwaltungsaufwand i.S.v. § 21 Abs. 7 WEG zu vereinbaren.

7. Die Datenschutzgrundverordnung verlangt in Ansehung dessen, dass der Verwalter als Mitverantwortlicher i.S.v. Art. 26 DSGVO anzusehen ist, von den Immobilienverwaltungen zusätzlichen Aufwand, der mit dem Grundhonorar nicht abgedeckt ist.

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IBRRS 2019, 2216

BGH, Beschluss vom 16.05.2019 - V ZB 101/18

Ist eine zweigliedrige Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Gesellschafter miteinander verheiratet sind, Eigentümerin eines in Deutschland belegenen Grundstücks und überträgt ein ausländisches Gericht in einer güterrechtlichen Entscheidung einem Ehegatten den Gesellschaftsanteil des anderen, steht § 24 Abs. 1 ZPO der internationalen Zuständigkeit und damit der Anerkennung dieser Entscheidung in einem grundbuchrechtlichen Berichtigungsverfahren nicht entgegen.*)

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Online seit 12. November

IBRRS 2019, 3514

AG Bremen, Urteil vom 18.07.2019 - 10 C 221/19

1. Der Vermieter hat die Pflicht, auf Verlangen des Mieters eine Überprüfbarkeit der vom Vermieter erstellten Nebenkostenabrechnung durch Vorlage geeigneter Belege zu ermöglichen.

2. Zu den vom Vermieter vorzulegenden Unterlagen gehören dabei auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung gem. § 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB erforderlich ist.

3. Das Vorlagerecht des Mieters besteht unabhängig von der Entwicklung der Betriebskosten in bestimmten Zeitabschnitten. Die Berechtigung des Mieters ist nicht auf die Prüfung von Kostensteigerungen beschränkt, sondern soll eine umfassende Prüfung der abgerechneten Kosten ermöglichen.

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IBRRS 2019, 3674

AG Zeitz, Urteil vom 22.08.2019 - 4 C 25/19

1. Bei der Bemessung der Instandhaltungsrücklage und des jährlichen Beitrags dazu haben die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum; nur wesentlich überhöhte Ansätze können gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen.

2. Die zu beachtenden Kriterien sind das Alter und der bauliche Erhaltungszustand der Anlage, das Vorhandensein und der Wert besonderer technischer Ausstattungen des Gemeinschaftseigentums, eine erkennbare oder absehbare Sanierungsnotwendigkeit und die Finanzkraft der Wohnungseigentümer.

3. Pro Quadratmeter Wohnfläche dürfen im Jahr bei zurückliegender Bezugsfertigkeit von weniger als 22 Jahren höchstens 7,10 Euro, von mindestens 22 Jahren höchstens 9 Euro und bei einem Alter von mindestens 32 Jahren höchstens 11,50 Euro als Instandhaltungskosten angesetzt werden.

4. Werden bei der Bemessung der Instandhaltungsrückstellung diese Sätze eingehalten, so wird regelmäßig ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.

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Online seit 11. November

IBRRS 2019, 3613

BGH, Urteil vom 16.10.2019 - VIII ZR 340/18

Ein 20 Jahre alter Mietspiegel ist mangels eines Informationsgehaltes für den Mieter zur Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens ungeeignet. Ein auf diese Weise begründetes Mieterhöhungsverlangen ist deshalb aus formellen Gründen unwirksam.*)

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IBRRS 2019, 3440

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 30.09.2019 - 2-11 S 63/19

Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtigt eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung zur Kündigung. Bei Zahlungsverzug ist bei einem Zahlungsrückstand ab einer Monatsmiete eine erhebliche Pflichtverletzung zu bejahen.

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IBRRS 2019, 1185

LG Köln, Urteil vom 29.11.2018 - 29 S 48/18 WEG

1. Grundsätzlich ist es zulässig, mit der Verwaltung eine Sondervergütung für Wohngeldklagen zu vereinbaren; dies kann auch im Rahmen einer Beschlussfassung erfolgen.

2. Die Vergütung muss jedoch verhältnismäßig sein. Dies ist dann nicht der Fall, wenn eine Begrenzung der Vergütung der Höhe nach im Verhältnis zum rückständigen Betrag nicht erfolgt.

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IBRRS 2019, 3488

OLG München, Urteil vom 09.10.2019 - 20 U 556/19

1. Als Beschaffenheit kann grundsätzlich nur das vereinbart sein, was Inhalt des Kaufvertrags geworden ist.

2. Ein unzutreffender Anschaffungspreis einer Einbauküche in einem Maklerexposé führt nicht zu einem Sachmangel, sondern zu einer Haftung gem. § 311 Abs. 2 BGB aus culpa in contrahendo.

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Online seit 8. November

IBRRS 2019, 3478

AG Fürstenfeldbruck, Urteil vom 09.08.2019 - 5 C 364/19

Im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB für einen entfernten Verwandten (hier Großneffe), bedarf es einer engen sozialen Verbundenheit, aus der sich eine moralische Verpflichtung des Vermieters etwa zur Gewährung von Unterhalt oder sonstigen Fürsorge ergeben muss.

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Online seit 7. November

IBRRS 2019, 3464

AG München, Urteil vom 09.08.2019 - 424 C 22334/18

1. Die aufgrund der Mietpreisbremse in Bayern erlassene Mieterschutzverordnung vom 10.11.2015 ist in Ermangelung einer ausreichenden Begründung unwirksam (im Anschluss an LG München I, IMR 2018, 6 = NJW 2018, 407)

2. Auch durch die ergänzende Begründung der Bayerischen Staatsregierung vom 24.07.2017 wurde der Begründungsmangel weder ex tunc noch ex nunc geheilt.

3. In der Folge bleiben in Bayern Mietpreisbremsen-Klagen aus Mietverträgen, die vor dem 07.08.2019 abgeschlossen wurden, ohne Erfolg.

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IBRRS 2019, 3466

LG München I, Urteil vom 07.02.2019 - 36 S 5357/18 WEG

Zwar ist die gesetzliche Regelung in § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat (sog. "Kopfstimmrecht"), grundsätzlich durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer gem. § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG abdingbar, soweit nicht das Wohnungseigentumsgesetz in Einzelfällen die Abstimmung nach Köpfen vorsieht. Die für Vereinbarungen von Wohnungseigentümern grundsätzlich geltende Gestaltungsfreiheit endet aber dort, wo die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer ausgehöhlt wird. Dieses mitgliedschaftsrechtliche Element verbietet einen Ausschluss des Stimmrechts eines Wohnungs- oder Teileigentümers. Eine entsprechende Regelung in einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer ist daher nach § 134 BGB nichtig.

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IBRRS 2019, 3465

LG München II, Urteil vom 16.05.2019 - 11 O 134/18

1. Die Verwirkung i.S.d. § 654 BGB verlangt in objektiver Hinsicht einen schwer wiegenden Treuepflichtverstoß des Maklers vor, bei oder nach dem Abschluss des Maklervertrags. Subjektiv muss der Makler vorsätzlich oder mit dem Vorsatz nahekommender Leichtfertigkeit den Interessen des Auftraggebers in so schwer wiegender Weise zuwiderhandeln, dass er eines Lohns unwürdig erscheint.

2. Ein wichiger Anwendungsfall des § 654 BGB bildet die treuwidrige Doppeltätigkeit des Maklers.

3. Der Makler, der einen Doppel-Auftrag hat, darf in die Preisverhandlungen nicht eingreifen. Hat er den Verkäufer schon über den Preis beraten und dieser dann seine Forderung gestellt, darf der Makler nicht mehr mit seinem Wissen und seinem Rat dem Käufer dienen. Auch wenn der Käufer ihn befragt, darf er ihn nicht mehr beraten, weil er sonst die Interessen des Verkäufers beeinträchtigen würde; er muss ihn darauf verweisen, sich anderweitig Rat zu holen. Will er ihm dennoch auch in dieser Preisfrage dienen, so muss er sich das vom Verkäufer ausdrücklich erlauben lassen.

4. Im Fall eines qualifizierten Alleinauftrags durch den Verkäufer darf der Makler nicht vom Objekt des Verkäufers abraten, indem zugleich anderweitig vorgestellte Objekte als besser bezeichnet werden.

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Online seit 6. November

IBRRS 2019, 3219

OLG Köln, Beschluss vom 02.10.2019 - 22 U 102/18

1. Ist in einem Vorprozess die Räumungsklage abgewiesen worden, weil dort von einer einvernehmlichen Fortsetzung des Mietvertrages ausgegangen wurde, steht dies einer Prüfung der Berechtigung der Kündigung im späteren neuen Räumungsprozess nicht entgegen.

2. Führt eine wirksame Kündigung zur Beendigung des Mietvertrages und setzen die Parteien den Mietvertrag mündlich zu abweichenden Bedingungen - hier zur Miethöhe - fort, ist die Schriftform des § 550 BGB nicht gewahrt.

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IBRRS 2019, 3459

LG Berlin, Urteil vom 10.10.2019 - 67 S 80/19

1. Der Berliner Senat hat die Begründung der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 (GVBl. 2015, 101) der Öffentlichkeit gegenüber bis zum Zeitpunkt des Inkraftretens der Verordnung nicht in zumutbarer Weise an einer allgemein zugänglichen Stelle bekannt gemacht. Die Mietenbegrenzungsverordnung ist gleichwohl wirksam.

2. Allenfalls evidente Verfahrensmängel sind geeignet, die formelle Nichtigkeit einer auf § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB beruhenden Rechtsverordnung zu begründen. Eine unzureichende Veröffentlichung der Verordnungsbegründung stellt keinen evidenten Verfahrensmangel dar (Abgrenzung zu BGH, IMR 2019, 352).

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Online seit 5. November

IBRRS 2019, 3453

BGH, Urteil vom 09.10.2019 - VIII ZR 21/19

1. Der Umstand, dass der Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und seinen Bedürfnissen eine deutlich zu große Wohnung nutzt, ist zwar in die nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der beiderseitigen Interessen zu Lasten des Mieters einzubeziehen. Hierfür darf als Maßstab jedoch nicht die nach den Ausführungsvorschriften zur Gewährung von staatlichen Transferleistungen oder den Vorschriften für die Bemessung von Zuschüssen für den öffentlich geförderten Wohnungsbau vorgesehene Wohnfläche zu Grunde gelegt werden.*)

2. Zudem ist die einer Berufung auf einen Härtefall nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB im Einzelfall entgegenstehende Unangemessenheit ohnehin nicht isoliert nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der Bewohner zu beurteilen. Vielmehr kommt es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls für seine Bedürfnisse deutlich zu groß ist.*)

3. Wenn ein Vermieter die in § 9 Abs. 1 EnEV in Verbindung mit Anlage 3 Nr. 1 bis 6 aufgeführten Arbeiten an Gebäuden aus freiem Entschluss durchführt und damit die in § 9 Abs. 1 EnEV normierte Verpflichtung auslöst, eine Wärmedämmung anzubringen, die die Einhaltung eines bestimmten Wärmedurchgangskoeffizienten gewährleistet (sog. bedingte Anforderungen), sind damit die Voraussetzungen des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB regelmäßig noch nicht erfüllt.*)

4. Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn die Durchführung der Arbeiten an dem Gebäude für den Vermieter unausweichlich geworden ist (Anschluss an und Fortführung von BVerwG, IMR 2014, 82).*)

IBRRS 2019, 3418

AG Frankenthal, Urteil vom 15.02.2019 - 3a C 288/18

Keine Rückforderung von Betriebskosten für nicht ordnungsgemäße Wertstofftrennung durch Mitmieter bei erhöhten Müllbeseitigungskosten.*)

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IBRRS 2019, 3420

OLG Frankfurt, Urteil vom 19.09.2019 - 1 U 233/18

1. Eine WEG kann von einer anderen WEG dasjenige nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB zurückfordern, was der gemeinsame Verwalter zur Verschleierung betrügerischer Entnahmen dorthin überwiesen hat.

2. Die beklagte WEG kann sich nicht auf den Wegfall der Bereicherung berufen, weil ihr die Kenntnis des Verwalters als ihres Vertreters zuzurechnen ist, §§ 166 Abs. 1, 818 Abs. 4 und 819 Abs. 1 BGB.

3. Eine Vorteilsausgleichung mit Zahlungen dritter WEGs an die klagende WEG findet nicht statt.

4. Jede einzelne unberechtigte Zahlung zwischen WEGs löst je einzelne Kondiktionsansprüche aus.

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IBRRS 2019, 0545

BGH, Beschluss vom 06.12.2018 - V ZR 63/18

1. Wird der Beklagte zur Beseitigung einer baulichen Veränderung (hier: Lüftungsrohr) verurteilt, bemisst sich seine Beschwer grundsätzlich nach den Kosten einer Ersatzvornahme des Abrisses, die ihm im Falle des Unterliegens drohen.

2. Lediglich mittelbare wirtschaftliche Folgen der Verurteilung bleiben bei der Bemessung der Beschwer außer Betracht.

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Online seit 4. November

IBRRS 2019, 3203

OGH, Beschluss vom 29.08.2018 - 1 Ob 134/18i

1. Eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens setzt eine Störung des friedlichen Zusammenlebens voraus, die durch längere Zeit fortgesetzt wird oder sich in häufigen Wiederholungen äußert und überdies nach ihrer Art das bei den besonderen Verhältnissen des einzelnen Falls erfahrungsgemäß geduldete Ausmaß übersteigt.

2. Es können allerdings auch einmalige Vorfälle den Kündigungsgrund verwirklichen, wenn sie derart schwer wiegend sind, dass sie das Maß des Zumutbaren überschreiten und objektiv geeignet erscheinen, auch nur einem Hausbewohner das Zusammenleben zu verleiden.

3. Querulanten kann wegen unleidlichen Verhaltens gekündigt werden.

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IBRRS 2019, 3354

LG Berlin, Beschluss vom 22.05.2019 - 64 S 2/19

1. Eine außerordentliche Kündigung nach §§ 543, 569 BGB kann nur auf Umstände gestützt werden, die in der Person oder im Risikobereich des Kündigungsgegners begründet sind.

2. Eine schwere Erkrankung des Mieters berechtigt demnach diesen nicht zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags, da der Mieter das persönliche Verwendungsrisiko für die Mietsache trägt.

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IBRRS 2019, 3369

LG München I, Urteil vom 31.01.2019 - 36 S 13241/17 WEG

1. Soweit die Auffassung vertreten wird, dass bei mehreren aufeinander bezogenen Beschlüssen der Rechtsgedanke des § 139 BGB auch im Verhältnis der Beschlüsse zueinander greife, kann daraus nicht der Schluss gezogen werden, dass im Falle zweier getrennter Beschlüsse über die Beauftragung kostenauslösender Maßnahmen und deren Finanzierung stets beide Beschlüsse gemeinsam angefochten werden müssten. Vielmehr kann ein gesondert gefasster Beschluss über die Finanzierung von Maßnahmen der Instandsetzung bzw. Instandhaltung auch gesondert angefochten werden.

2. Sind in der Gemeinschaftsordnung Untergemeinschaften gebildet und ist die Instandsetzung und Instandhaltung für das Gemeinschaftseigentum im Bereich der Untergemeinschaften den Eigentümern der Untergemeinschaft auferlegt, besteht gleichwohl eine alleinige Beschlusskompetenz der Gesamtgemeinschaft für Sanierungsmaßnahmen, die über den Bereich der Untergemeinschaft hinausgeht.

IBRRS 2019, 3409

OLG Naumburg, Beschluss vom 21.05.2019 - 12 Wx 10/19

Bei dem Erwerb eines Grundstücks kraft Gesetzes durch Erbfolge scheidet ein Gutglaubensschutz nach § 892 f. BGB aus.*)

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Online seit 31. Oktober

IBRRS 2019, 3355

LG Berlin, Beschluss vom 08.07.2019 - 65 S 231/18

1. Im Rahmen des § 2 Nr. 17 BetrKV ist eine Umlage als "sonstige Betriebskosten" nur dann möglich, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart wurde.

2. Die Umlage eines Wach- und Schließdienstes ist nur zulässig, wenn eine konkrete praktische Notwendigkeit für den Sicherheitsdienst besteht, er also aufgrund der konkreten praktischen Verhältnisse vor Ort geboten ist.

3. Hierfür muss der Vermieter konkret, nicht lediglich allgemein und abstrakt zum Sicherheitsbedürfnis insbesondere älterer Mieter und zur allgemeinen Sicherheitslage in der örtlichen Umgebung vortragen.

4. Die Umlegbarkeit steht außerdem in Frage, wenn der Vermieter den Wachdienst vorwiegend im eigenen Interesse einsetzt, etwa um Vandalismusschäden innerhalb des Gebäudes - wie Farbschmierereien oder zerstörten Briefkästen - vorzubeugen.

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IBRRS 2019, 3044

LG Hamburg, Urteil vom 22.02.2019 - 307 S 76/18

1. Vereinbaren die Parteien das Lastschriftverfahren zum Einziehen der Miete, führt dies zu einer Umwandlung der Leistungsverpflichtung des Mieters dergestalt, dass sich die Geldschuld von einer qualifizierten Schickschuld gem. § 270 Abs. 1 BGB in eine Holschuld gem. § 269 BGB verwandelt.

2. Zieht der Vermieter versehentlich mehr Miete ein, als ihm eigentlich zusteht, und führt nur diese Zuvielabbuchung zu einer Unterdeckung des Kontos des Mieters, so hat dies der Mieter nicht zu vertreten. Er ist mit der Mietzahlung für diesen Monat somit nicht in Verzug.

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IBRRS 2019, 3373

OLG München, Beschluss vom 16.09.2019 - 34 Wx 445/18

Das Grundbuchamt hat selbstständig und in eigener Verantwortung zu entscheiden, ob es sich bei einem Grundbuchgeschäft einer Gemeinde um einen genehmigungsbedürftigen Rechtsvorgang handelt. Allerdings hat das Grundbuchamt allein die abstrakten Voraussetzungen der Genehmigungspflicht zu prüfen, nicht jedoch auch, ob das Geschäft nach seiner Ausgestaltung genehmigungsfähig wäre.*)

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Online seit 30. Oktober

IBRRS 2019, 3356

LG Berlin, Beschluss vom 12.07.2019 - 66 T 56/19

1. Ist der Mitmieter des Mieters bereits vor mehreren Jahren ausgezogen und hat der Mieter dies dem Vermieter mitgeteilt, so stellt dies ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 BGB auf Gestattung der Untervermietung dar.

2. Dies kann der Vermieter nicht einfach bestreiten, vielmehr hat er sich von den tatsächlichen Verhältnissen in der Mietwohnung Kenntnis zu verschaffen.

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IBRRS 2019, 3327

LG Berlin, Urteil vom 28.05.2019 - 55 S 95/18 WEG

1. Der Betrieb eines Hostels stellt keine unzulässige Wohnnutzung dar. Vielmehr handelt es sich um eine in Teileigentumseinheiten zulässige Heimnutzung.

2. Sieht die Teilungserklärung vor, dass eine Einheit als "Laden, Büro, Praxis oder Gastronomiebetrieb genutzt werden darf", so lässt sich dieser Formulierung nicht eindeutig entnehmen, ob damit der Nutzungszweck der Teileigentumseinheit auf diese vier Nutzungsarten beschränkt ist oder ob es sich lediglich um eine beispielhafte Aufzählung verschiedener Nutzungsmöglichkeiten handelt.

3. Selbst wenn man eine derartige Beschränkung bejahen würde, wäre der Betrieb eines Hostels dennoch zulässig, da er bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die nach der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung.

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IBRRS 2019, 3379

BGH, Urteil vom 20.09.2019 - V ZR 218/18

1. Der Eigentümer eines Grundstücks ist hinsichtlich der von einem darauf befindlichen Baum (hier: Birken) ausgehenden natürlichen Immissionen auf benachbarte Grundstücke Störer i.S.d. § 1004 Abs. 1 BGB, wenn er sein Grundstück nicht ordnungsgemäß bewirtschaftet. Hieran fehlt es in aller Regel, wenn die für die Anpflanzung bestehenden landesrechtlichen Abstandsregelungen eingehalten sind.*)

2. Ein Anspruch auf Beseitigung des Baums lässt sich in diesem Fall regelmäßig auch nicht aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis herleiten.*)

3. Hält der Grundstückseigentümer die für die Anpflanzung bestehenden landesrechtlichen Abstandsregelungen ein, hat der Eigentümer des Nachbargrundstücks wegen der Beeinträchtigungen durch die von den Anpflanzungen ausgehenden natürlichen Immissionen weder einen Ausgleichsanspruch gem. § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB in unmittelbarer Anwendung noch einen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch gem. § 906 Abs. 2 Satz 2 analog (Abgrenzung zu Senat, IMR 2018, 118).*)

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Online seit 29. Oktober

IBRRS 2019, 3249

LG Berlin, Urteil vom 10.10.2019 - 65 S 107/19

1. Die MietBegrV Berlin genügt den Anforderungen des § 556d Abs. 2 BGB, insbesondere ist die Begründung ist allgemein zugänglich.

2. Umfassend i.S.d. § 556f BGB ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Das ist jedenfalls dann anzunehmen, wenn die Investition mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen (Kosten-)Aufwands erreicht.

3. Der Begriff "umfassend" i.S.d. § 556f BGB bezeichnet jedoch nicht nur ein quantitatives (Kosten-)Element, sondern gleichberechtigt ein qualitatives Kriterium. Zu berücksichtigen sind die qualitativen Auswirkungen der Maßnahmen auf die Gesamtwohnung; sie muss in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation bzw. energetischen Eigenschaften) verbessert worden sein.

4. Reine Instandsetzungsmaßnahmen, die nicht die Anforderungen des § 555b BGB erfüllen, können schon begrifflich nicht unter § 556f Satz 2 BGB fallen.

5. Der Ersatz von Sanitärobjekten ist keine Modernisierung. So erhöht der Ersatz einer Badewanne durch eine Dusche nicht den Gebrauchswert der Mietsacher; eine Gebrauchswerterhöhung läge allenfalls vor, wenn eine Dusche zusätzlich zu einer bereits vorhandenen Badewanne eingebaut wird.

6. Es obliegt dem Vermieter, der die fiktive Modernisierungsmieterhöhung gem. § 556e BGB geltend macht, im Einzelnen vorzutragen, welche Arbeiten im Rahmen der jeweiligen Kostenposition als Modernisierung anzusehen sind oder einen Zusammenhang zu solchen Arbeiten aufweisen.

7. Ein Stichtagszuschlag kommt nur dann in Betracht, wenn die maßgebliche Einzelvergleichsmiete für die jeweilige Wohnung zwischen den Erhebungszeitpunkten zweier Mietspiegel - hier dem aus 2017 und dem aus 2019 - eine erhebliche Steigerung erfahren hat, so dass davon ausgegangen werden müsste, dass der ältere Mietspiegel - hier der aus 2017 - die festzustellende Einzelvergleichsmiete nicht mehr zutreffend abbildet.

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IBRRS 2019, 3251

LG Wiesbaden, Beschluss vom 07.10.2019 - 3 T 54/19

1. Der Mieter ist für sämtliche Voraussetzungen eines Rechts zur Minderung darlegungs- und beweispflichtig.

2. Voraussetzung für ein Minderungsrecht ist auch eine Mängelanzeige an den Vermieter.

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IBRRS 2019, 3365

OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26.04.2019 - 5 S 24.18

1. Eine Zweckentfremdung im Sinne des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes Berlin liegt u. a. vor, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird.

2. Eine Vermietung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung liegt vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können.

3. Vermietet der Mieter seine möblierte Wohnung einer Firma, die diese Wohnung dann ihren längerfristig engagierten Künstlern zur Verfügung stellt, stellt dies eine Wohnnutzung dar.

4. Dies gilt zumindest dann, wenn jeder Künstler ein eigenes Zimmer, das eine hinreichende Rückzugsmöglichkeit ins Private gestattet, hat, dort gekocht werden kann und die Künstler dort mehrere Monate verweilen.

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Online seit 28. Oktober

IBRRS 2019, 3248

OLG München, Urteil vom 15.10.2019 - MK 1/19

1. Erfolgt eine Modernisierungsankündigungen des Vermieters im Dezember 2018 allein aus dem Grund, sich das bis zum 31.12.2018 geltende und für den Vermieter vorteilhafte Recht zu sichern, so ist dies keine Grundlage für eine spätere Modernisierungsmieterhöhung.

2. Eine solche Absicht des Vermieters ist anzunehmen, wenn zwischen Modernisierungsankündigung und geplantem Beginn der Modernisierungsarbeiten mehr als zwei Jahre liegen, weil hier offensichtlich ist, dass sich der Vermieter trickreich die Vorteile des alten Mietrechts sichern wollte.

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IBRRS 2019, 3254

AG Potsdam, Urteil vom 11.04.2019 - 31 C 37/18

Es obliegt den Wohnungseigentümern zunächst zu entscheiden, ob sie den Rückbau einer baulichen Veränderung als Gemeinschaft geltend machen wollen oder ob dies einzelnen Wohnungseigentümern überlassen bleibt, die sich gegen den baulichen Zustand gem. § 1004 Abs. 1 BGB wehren wollen.

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IBRRS 2019, 3323

BGH, Urteil vom 14.06.2019 - V ZR 144/18

1. Der Eigentümer eines Grundstücks hat nur einen Überbau durch Bauteile zu dulden, die wegen des Anbringens einer Wärmedämmung an der Grenzwand des Nachbarn auf sein Grundstück hinüberragen; demgegenüber muss er Veränderungen an seinem Gebäude, die infolge der Anbringung der Wärmedämmung notwendig werden, nicht dulden.*)

2. Der Teilhaber einer gemeinsamen Giebelwand (Nachbarwand), der diese mit einer Wärmedämmung versehen will, kann von dem anderen Teilhaber nicht die Duldung baulicher Eingriffe in Gebäudeteile verlangen, die nicht der gemeinsamen Verwaltung unterliegen.*)

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IBRRS 2019, 3324

BGH, Beschluss vom 26.09.2019 - V ZR 224/18

Übersteigt das Interesse des beklagten Wohnungseigentümers, der zur Beseitigung einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Abgasrohr für eine dezentrale Pelletheizung) verurteilt worden ist, an dem Erhalt des Bauwerks die grundsätzlich maßgeblichen Kosten einer Ersatzvornahme des Abrisses, so ist die Beschwer regelmäßig nach dem höheren Interesse an dem Erhalt des Bauwerks zu bemessen; dieses bestimmt sich grundsätzlich nach den für den Bau aufgewendeten Kosten.*)

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Online seit 24. Oktober

IBRRS 2019, 3256

LG Berlin, Beschluss vom 22.02.2019 - 85 S 15/18

1. Die Genehmigung einer baulichen Veränderung im Bereich des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss stellt bei gewollter Nutzung durch nur einen Eigentümer eine nichtige Begründung eines faktischen Sondernutzungsrechts dar.

2. Der Begriff der Sondernutzung muss im Beschluss nicht ausdrücklich verwendet werden.

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IBRRS 2019, 3257

LG Itzehoe, Beschluss vom 21.02.2019 - 11 S 70/17

Ist die Installation einer Fußleistenheizung nicht die einzig denkbare Maßnahme zur Vornahme einer fachgerechten Sanierung, handelt es sich dabei jedoch um eine ausgesprochen kostengünstige Maßnahme, ist das Gericht zu deren Anordnung im Wege einer Beschlussersetzung nach § 21 Abs. 8 WEG berechtigt.

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Online seit 23. Oktober

IBRRS 2019, 1614

AG München, Urteil vom 08.08.2018 - 414 C 26569/16

1. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist im Rahmen von § 559 Abs. 1 BGB ohne Bedeutung, es kommt nur auf die tatsächlich aufgewendeten Kosten an.

2. Ob eine Härte i.S.v. § 559 Abs. 4 BGB vorliegt, ist unter Berücksichtigung der jeweiligen Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Generalisierende Aussagen - etwa dazu, welche finanziellen Belastungen einem Mieter mit mittleren Einkommen noch zuzumuten sind - verbieten sich daher. Es darf nicht schematisch mit einer bestimmten Quote von Miete und Haushaltseinkommen argumentiert werden, sondern das Verhältnis von Miete und Einkommen ist lediglich ergänzend in die Überlegungen einzubeziehen.

3. Luxusmodernisierungen auf Kosten des Mieters soll in erster Linie durch die Härteklausel begegnet werden.

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IBRRS 2019, 3246

AG Dresden, Urteil vom 29.01.2019 - 152 C 4122/18

1. Die Wohnungseigentümer verwalten das gemeinschaftliche Eigentum gemeinsam (§ 21 Abs. 1 WEG). Diese gesetzliche Vorschrift kann nicht durch einen einzelnen Wohnungseigentümer geändert werden.

2. Ein Sanierungsbeschluss, der auch das in Mitleidenschaft gezogene Sondereigentum zum Gegenstand hat, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.

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IBRRS 2019, 3258

AG Zossen, Urteil vom 21.02.2019 - 75 C 2/18

1. Eine gegen den Verband "Wohnungseigentümergemeinschaft" gerichtete Anfechtungsklage ist nur dann als zulässig anzusehen, wenn sie als gegen die "übrigen Wohnungseigentümer" erhoben ausgelegt werden kann.

2. Hat der Anwalt der Gegenseite in seinem Schriftsatz bereits auf die fehlende Klagebegründung hingewiesen und hat der Anfechtende mehr als 2 Wochen zugewartet mit der Behebung des Hindernisses (hier: Einreichung des verloren gegangenen Schriftsatzes), kann Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gegen Versäumung der Klagebegründungsfrist nicht mehr gewährt werden.

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Online seit 22. Oktober

IBRRS 2019, 3250

AG Dortmund, Urteil vom 08.10.2019 - 425 C 5770/19

1. Hat der Vermieter im Mietvertrag die Versorgung der Wohnung mit "Hör- und Sehfunk" übernommen, stellt die Einstellung der Versorgung und der Verweis auf die Möglichkeit, individuelle Versorgungsverträge mit einem Kabelversorger abzuschließen, einen Mangel der Wohnung dar.*)

2. Die Miete mindert sich in diesem Fall um 10%.*)

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IBRRS 2019, 3253

AG Potsdam, Urteil vom 25.04.2019 - 31 C 32/18

1. Eine Anfechtungsklage gegen die übrigen Miteigentümer ist auch dann zulässig, wenn nicht sämtliche Wohnungseigentümer bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung namentlich bezeichnet sind, weil ein Erbfall eingetreten ist.

2. Sofern hinsichtlich dieser Wohneinheit die Bezeichnung "Erbengemeinschaft nach X, ehemals wohnhaft ..." erfolgt, genügt dies, solange im Grundbuch noch keine Änderung eingetragen ist.

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Online seit 21. Oktober

IBRRS 2019, 3243

OLG Dresden, Beschluss vom 09.08.2019 - 5 U 936/19

1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Mindestens sind in sie aufzunehmen eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilungsschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen.*)

2. Gibt eine Betriebskostenabrechnung nicht den Umlageschlüssel an, genügt sie - im gewerblichen Mietrecht - nicht den dargestellten Mindestanforderungen und ist deshalb formell unwirksam. Dies gilt jedenfalls dann, wenn auch die Umlagevereinbarung im Mietvertrag einen Umlageschlüssel nicht bestimmt.*)

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IBRRS 2019, 3222

OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 06.06.2019 - 4 A 804/16

1. Auf dem Gebiet des Mess- und Eichwesens kommt es für die Beurteilung, wer Messgeräte verwendet, darauf an, wer die Funktionsherrschaft über die Geräte inne hat, sie also bereitstellt oder zur Bereitstellung befugt ist, sie einrichtet, betreibt, kontrolliert oder zur Verfügung stellt und die Möglichkeit hat, diese zum bestimmungsgemäßen Zweck zu nutzen sowie über die Nutzung der Messgeräte zur Bestimmung von Messwerten im geschäftlichen Verkehr zu bestimmen.*)

2. Dem Bundesgesetzgeber ist der Begriff des Verwenders nicht unionsrechtlich vorgegeben. Eine unionsweite begrenzende Rechtsvereinheitlichung ist bezogen auf eine im deutschen Recht vorgesehene Anzeigepflicht von Verwendern nicht erfolgt. Ein im nationalen Recht vorgesehenes Informationsverlangen zu einem Messgerät ist unionsrechtlich nicht schon deshalb unzulässig, weil der Adressat zugleich Händler ist.*)

3. Für die Funktionsherrschaft ist es unerheblich, ob sie bei zivilrechtlicher Betrachtung aus einem oder mehreren Verträgen herzuleiten ist. Ein von einem Messdienstleister angebotenes "Dienstleistungspaket", das gerade den Zweck hat, einem Hauseigentümer jegliche eigene nach der Heizkostenverordnung erforderliche Verwendung der Messgeräte abzunehmen und die Verantwortung für sämtliche Zugriffsnotwendigkeiten von Anfang an dem Messdienstleister, bei dem auch das Eigentum an den Geräten liegt, zu übertragen bzw. ihm zu belassen, begründet die Funktionsherrschaft des Messdienstleisters.*)

4. Die ein solches "Dienstleistungspaket" begründenden vertraglichen Beziehungen zwischen einem Messdienstleister und einem Hauseigentümer stellen einen geschäftlichen Verkehr dar, für den die Messwerte zu bestimmen sind, damit der Hauseigentümer seinerseits seinen Pflichten nach § 6 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV nachkommen kann.*)

5. Die Annahme der Funktionsherrschaft eines Messdienstleisters wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich die Geräte nicht in seinem unmittelbaren Besitz befinden, wenn er umfassend übertragene Ablese-, Unterhaltungs- und Erneuerungspflichten besitzt, deren Erfüllung den Zugang zu den Geräten voraussetzt, und solange keine die Vertragsdurchführung verhindernden Zugangshindernisse bestehen.*)

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IBRRS 2019, 3216

OVG Hamburg, Beschluss vom 07.05.2019 - 4 Bf 139/16

1. Zur Frage der Erteilung einer Zweckentfremdungsgenehmigung für die Nutzung einer Wohnung zur Erweiterung einer im selben Haus befindlichen Kindertageseinrichtung.*)

2. Ein das öffentliche Interesse am Erhalt der Wohnnutzung überwiegendes schutzwürdiges Interesse an einer Zweckentfremdung von Wohnraum kann nur dann angenommen werden, wenn durch die Versagung der begehrten Zweckentfremdungsgenehmigung die Existenz des Antragstellers vernichtet oder ernsthaft gefährdet wird oder wenn es ein überwiegendes öffentliches Interesse an der zweckfremden Nutzung gibt.*)

3. Ist die Bindungswirkung der Behörde an eine Zusicherung nach § 38 Abs. 3 VwVfG einmal entfallen, lebt sie nicht wieder auf, wenn sich die Sachlage erneut ändert und dann wieder der Sachlage zum Zeitpunkt der Erteilung der Zusicherung entspricht.*)

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IBRRS 2019, 3223

BFH, Urteil vom 28.05.2019 - II R 37/16

1. Unverzüglich i.S.d. § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 ErbStG bedeutet ohne schuldhaftes Zögern, d. h. innerhalb einer angemessenen Zeit nach dem Erbfall. Angemessen ist regelmäßig ein Zeitraum von sechs Monaten.*)

2. Nach Ablauf von sechs Monaten muss der Erwerber darlegen und glaubhaft machen, zu welchem Zeitpunkt er sich zur Selbstnutzung als Familienheim entschlossen hat, aus welchen Gründen ein Einzug nicht früher möglich war und warum er diese Gründe nicht zu vertreten hat. Umstände in seinem Einflussbereich, wie eine Renovierung der Wohnung, sind ihm nur unter besonderen Voraussetzungen nicht anzulasten.*)

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