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Aktuelle Urteile zum Bauträgerrecht

Online seit 20. September

IBRRS 2019, 2914

BFH, Urteil vom 23.07.2019 - IX R 28/18

Eine Anschaffung bzw. Veräußerung i.S.d. § 23 EStG liegt nicht vor, wenn der Verlust des Eigentums am Grundstück ohne maßgeblichen Einfluss des Steuerpflichtigen stattfindet. Ein Entzug des Eigentums durch Sonderungsbescheid nach dem Bodensonderungsgesetz ist danach keine Veräußerung i.S.d. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.*)

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Online seit 19. September

IBRRS 2019, 2854

BFH, Urteil vom 20.02.2019 - R 28/15

1. Der Vertrag zwischen einer Gesellschaft und ihrem Gesellschafter, mit dem ein Anspruch des Gesellschafters auf Übereignung eines Grundstücks begründet wird, unterliegt nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer.

2. Die Bemessungsgrundlage richtet sich nach dem Wert der Gegenleistung und nicht nach dem Grundbesitzwert, wenn der Erwerb des Gesellschafters nicht zu Rechtsänderungen der Gesellschafterstellung führt.

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Online seit 18. September

IBRRS 2019, 2877

KG, Urteil vom 26.02.2019 - 27 U 9/18

1. Die Schlussrate darf im Rahmen eines Bauträgervertrags vom Bauträger erst nach vollständiger Fertigstellung entgegengenommen werden. Eine vollständige Fertigstellung liegt vor, wenn alle im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Baumängel beseitigt sind.

2. Wird die Besitzübergabe von der Zahlung der Schlussrate abhängig gemacht, kann ein darauf zahlender Erwerber diese Zahlung auch dann zurückfordern, wenn er gewusst hat, dass er nicht zur Zahlung verpflichtet war.

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IBRRS 2019, 2896

OLG Naumburg, Urteil vom 13.11.2018 - 12 U 100/18

Auch nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22.02.2018 (IBR 2018, 196) zu fiktiven Mangelbeseitigungskosten als Schadensersatz im Werkrecht kann ein Käufer wegen eines Mangels der Kaufsache seinen Schaden im Rahmen des kleinen Schadensersatzes nach §§ 437 Nr. 3, 280, 281 BGB auf der Grundlage der Mangelbeseitigungskosten berechnen, unabhängig davon, ob er die Mängel beseitigen lassen will.*)

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Online seit 9. September

IBRRS 2019, 2742

OLG Naumburg, Urteil vom 11.07.2019 - 1 U 116/18

1. Eine neu errichtete Eigentumswohnung ist mangelhaft, wenn es dort bis zur Abnahme zum Eintrag von Nässe kommt, die ein über die normale Hintergrundbelastung von 10.000 KBE/g hinausgehendes Schimmelpilzwachstum auslöst.*)

2. Schimmelpilzwachstum in Innenräumen ist ein Gesundheitsrisiko, dessen Beseitigung der Erwerber einer neu errichteten Eigentumswohnung vom herstellenden Verkäufer (Unternehmer) verlangen kann, ohne dass dem die Unverhältnismäßigkeit der Kosten oder des Aufwands entgegenstehen.*)

3. Beruft sich der nacherfüllungspflichtige Unternehmer im Prozess auf die Unverhältnismäßigkeit der sachverständig begründeten und ermittelten Mangelbeseitigungskosten, kann dies eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung zum Ausdruck bringen, sodass es einer Fristsetzung nach § 637 Abs. 1 BGB für den Vorschuss zur Selbstvornahme nicht mehr bedarf. Auf eine vorausgegangene vermeintliche Zuvielforderung des Erwerbers beim Umfang der beanspruchten Mangelbeseitigung kommt es dann nicht an.*)

4. Der Erwerber hat gegen den Verkäufer neben der Leistung Anspruch auf Ersatz der aufgewandten Sachverständigenkosten. Ob sich dieser Schadensersatzanspruch der Höhe nach auf den Anteil des späteren Prozesserfolges beschränkt, bleibt offen.*)

5. Wird die auf Zahlung des Restkaufpreises der Eigentumswohnung gerichtete Widerklage rechtskräftig abgewiesen, weil das Gericht erster Instanz eine Aufrechnung des Käufers mit Teilen der Klageforderung annimmt, steht für die gegen die damit verbundene (teilweise) Klageabweisung gerichtete Berufung des Käufers fest, dass die betroffenen Teile seiner Klageforderung verbraucht sind.*)

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IBRRS 2019, 2774

OLG Saarbrücken, Urteil vom 10.07.2019 - 1 U 121/18

1. Standgeldkosten eines gewerblichen Abschleppdienstes, die entstehen, weil der im Auftrag eines privaten Dritten tätig gewordene Abschleppdienst sich in Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts weigert, das Fahrzeug an den Abgeschleppten ohne Ausgleich der Abschleppkosten herauszugeben, zählen nicht zu den erstattungsfähigen Kosten für die Entfernung eines unbefugt auf einem Privatgrundstück abgestellten Fahrzeugs.*)

2. Ebenfalls handelt es sich nicht um für die Beseitigung der Eigentumsbeeinträchtigung erforderliche Aufwendungen im Sinne von § 670 BGB.*)

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Online seit 4. September

IBRRS 2019, 2725

KG, Urteil vom 20.08.2019 - 21 W 17/19

1. Die Bestimmung in den von einem Bauträger gestellten Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgervertrags, wonach die Schlussrate bereits vor vollständiger Fertigstellung des Vertragsgegenstands auf das Anderkonto eines Notars zu zahlen ist, verstößt gegen § 309 Nr. 2 a BGB und ist unwirksam.*)

2. Auch im Beschwerdeverfahren über die Ablehnung eines Antrags auf einstweilige Verfügung kann das Beschwerdegericht gem. § 922 Abs. 1 Satz 1, § 936 ZPO einen Verhandlungstermin anberaumen und anschließend durch Urteil entscheiden.*)

3. Es besteht ein Grund zum Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen einen Bauträger, die bezugsfertig hergestellte Wohneinheit dem Erwerber zu übergeben, wenn auch unter den eingeschränkten Erkenntnismöglichkeiten des einstweiligen Rechtsschutzes zuverlässig erkennbar ist, dass nach dem materiellen Recht ein dahingehender Anspruch des Erwerbers einredefrei besteht und der Bauträger die Erfüllung unberechtigt verweigert hat (Senat, IBR 2017, 681, und IBR 2018, 147).*)

4. Dies gilt auch dann, wenn der Erwerber die Wohneinheit nicht selbst bewohnen, sondern vermieten will. Denn der Verfügungsgrund resultiert nicht aus der beabsichtigten Eigennutzung des Erwerbers, sondern aus der finanziellen Belastung, die ein Bauträgervertrag und eine eventuelle Ersatzbeschaffung für den Erwerber mit sich bringen.*)

Online seit 28. August

IBRRS 2019, 2638

OLG Köln, Urteil vom 30.11.2018 - 3 U 53/18

1. Eine Vereinbarung in einem Kaufvertrag, wonach das Grundstück bis zu einem bestimmten Termin bebaut sein muss und für den Fall des Verstoßes gegen diese Verpflichtung eine Vertragsstrafe i.H.v. 10.000 Euro je angefangenem Monat der Fristüberschreitung zu zahlen ist, ist wirksam.

2. Der Verkäufer kann selbst für insgesamt 71 Monate die Vertragsstrafe verlangen.

3. Zwar ist der Betrag empfindlich hoch, das ist aber allein dem Umstand geschuldet, dass der Käufer auch gut 10 Jahre nach Übernahme der vertraglichen Bebauungsverpflichtung das Grundstück immer noch nicht bebaut hat. Dies beruht auf seiner eigenen Entscheidung und kann dem Verkäufer nicht zum Vorwurf gemacht werden.

4. Grundsätzlich ist es zwar denkbar, dass bei einer Vertragsstrafe eine zeitliche Grenze erreicht werden kann, jenseits derer sich das Verlangen nach einer Fortzahlung als treuwidrig erweist. Dies kann aber nicht angenommen werden, wenn der Käufer sehenden Auges die strafbewehrte vertragliche Pflicht zur Bebauung des Grundstücks übernimmt und es selbst in der Hand hat, eine weitere Vertragsstrafe durch eigenes Verhalten zu vermeiden.

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IBRRS 2019, 2655

BGH, Urteil vom 02.07.2019 - VI ZR 184/18

Zum Umfang der Streupflicht auf dem Parkplatz eines Lebensmittelmarkts.*)

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Online seit 26. August

IBRRS 2019, 2393

OLG München, Beschluss vom 27.04.2018 - 28 U 2471/17 Bau

1. Haben die Parteien eines Bau(träger)vertrags die förmliche Abnahme mit gemeinsamer Besichtigung vereinbart, kann der Abnahmetermin entweder einvernehmlich festgelegt oder einseitig durch den Auftraggeber bestimmt werden.

2. Zur einvernehmlichen Festlegung eines Termins gehört die gegenseitige Rücksichtnahme auf terminliche Belange. Das schließt es - wenn die Initiative zur Terminsbestimmung vom Auftragnehmer ausgeht - aus, dass lediglich ein bestimmter Termin angeboten wird.

3. Kommt es zu keiner Einigung über den Abnahmetermin und unterlässt der Auftraggeber die Terminsbestimmung, geht dieses Recht nicht auf den Auftragnehmer über. Dieser kann jedoch eine angemessene Frist zur Abnahme setzen.

4. Wurde eine förmliche Abnahme vereinbart, setzt die fiktive Abnahme durch Fristsetzung voraus, dass der Auftragnehmer zuvor den Versuch einer einvernehmlichen Terminsfestlegung unternommen hat.

5. Der Auftraggeber verweigert die Abnahme nicht ernsthaft und endgültig, wenn er sie von der Beseitigung von Mängeln bzw. der Übergabe von Unterlagen abhängig macht.

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IBRRS 2019, 2358

AG Düren, Urteil vom 29.05.2019 - 47 C 464/17

1. Eine Sache ist nur dann frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte in Bezug hierauf keine oder nur die im Kaufvertrag übernommenen Rechte geltend machen können. Hierzu zählen auch obligatorische Rechte wie Mietverhältnisse.

2. Wird im Kaufvertrag die Mietfreiheit des Objekts zugesichert, handeln die Verkäufer mindestens fahrlässig, wenn sie nicht prüfen, ob dem auch tatsächlich so ist.

3. Der Käufer darf, wenn ihm Mietfreiheit des Objekts im Kaufvertrag zugesichert wird, darauf vertrauen, dass jedenfalls im Zeitpunkt des Vertragsschlusses (Miet-)Rechte Dritter nicht (mehr) bestehen.

4. Die Abtretung von Ansprüchen, um dem Zedenten den Status eines Zeugen zu verschaffen, ist grundsätzlich nicht zu beanstanden und ist allenfalls im Rahmen der Beweiswürdigung zu berücksichtigen.

5. Erhebt der Erwerber zeitgleich mit der Kündigung eine Räumungsklage, bekommt er die Verfahrenskosten nicht ersetzt, wenn der Mieter auszieht. Es wäre vielmehr innerhalb einer kurzen Frist geboten gewesen, eine Reaktion Mieters auf die Kündigung abzuwarten, bevor das Begehren anhängig gemacht wird.

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