Immobilien- & Baurecht

IBR | IMR | VPR | Seminare

Aktuelle Urteile zum Recht am Bau

Online seit 20. April

IBRRS 2018, 1040

LG Heidelberg, Urteil vom 28.02.2018 - 4 O 118/17

1. Die Verjährungsfrist bezüglich Ansprüchen aus Mängeln am Gemeinschaftseigentum beginnt abschließend erst zu laufen, wenn auch der letzte Erwerber die Abnahme erklärt hat.

2. Fehlt eine vertraglich vereinbarte förmliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums mit einzelnen Erwerbern, kann sich der Bauträger grundsätzlich immer noch auf eine konkludente Abnahme berufen.

3. An eine konkludente Abnahme sind hohe Anforderungen zu stellen.

 Volltext  IBR-Beitrag

Online seit 19. April

IBRRS 2018, 1275

KG, Urteil vom 05.09.2017 - 7 U 136/16

1. Ein Verstoß gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit führt grundsätzlich nur dann zur Nichtigkeit eines Werkvertrags, wenn beide Parteien vorsätzlich gegen das Gesetz verstoßen haben. Ein einseitiger Verstoß des Auftragnehmers zieht nur dann die Nichtigkeit des Werkvertrags nach sich, wenn der Auftraggeber den Verstoß kennt und ihn bewusst zu seinem Vorteil ausnutzt.

2. Der Abschluss eines Werkvertrags mit einem nicht in die Handwerksrolle eingetragenen "Unternehmer" führt ebenfalls nicht zur Nichtigkeit des Vertrags (entgegen OLG Frankfurt, Urteil vom 24.05.2017 - 4 U 269/15, IBRRS 2018, 1177).

 Volltext

Online seit 18. April

IBRRS 2018, 1342

BGH, Urteil vom 22.03.2018 - VII ZR 71/17

1. Für die Abgrenzung von Dienst- und Werkvertrag ist der im Vertrag zum Ausdruck kommende Wille der Parteien maßgebend. Es kommt darauf an, ob auf dieser Grundlage eine Dienstleistung als solche oder als Arbeitsergebnis deren Erfolg geschuldet wird.

2. Ein Vertrag über die Platzierung einer elektronischen Werbeanzeige unter einer Domain ist rechtlich als Werkvertrag zu qualifizieren.*)

3. Vertragliche Regelungen, wie die Werbewirksamkeit der in Auftrag gegebenen Werbeanzeige im konkreten Fall erreicht werden kann, gehören - vorbehaltlich einer anderweitigen Vereinbarung der Vertragsparteien - nicht zum wesentlichen Inhalt eines Vertrags, der auf die Platzierung einer elektronischen Werbeanzeige unter einer konkret bezeichneten Domain gerichtet ist.*)

 Volltext

Online seit 17. April

IBRRS 2018, 1346

OLG Celle, Urteil vom 21.12.2017 - 7 U 105/17

1. Sinn und Zweck des § 2 Abs. 3 VOB/B ist es sicherzustellen, dass sich Leistung und Gegenleistung auch bei einer Überschreitung der im Einheitspreisvertrag vorgesehenen Mengen angemessen gegenüberstehen. Maßstab ist dabei nicht der übliche Preis, sondern der ursprüngliche Angebotspreis.*)

2. Die Berechnung des neuen Preises für die über 10% hinausgehende Überschreitung des Mengenansatzes richtet sich gem. § 2 Abs. 3 Nr. 2 VOB/B nach den Preisermittlungsgrundlagen des bisherigen Einheitspreises. Verlangt der Auftraggeber eine Herabsetzung des Einheitspreises, so hat der Auftragnehmer ihm die dem vereinbarten Einheitspreis zu Grunde liegende Kalkulation offenzulegen.*)

3. Bei einer Herabsetzung des Einheitspreises hat eine Anpassung des Angebotspreises nur insoweit zu erfolgen, als sich durch die Mengenmehrung Kostenersparnisse ergeben haben.*)

4. Stellt sich der kalkulierte Preis als unrealistisch dar, ist auf der Grundlage einer nach Treu und Glauben auszurichtenden Vertragsauslegung ein fairer neuer Preis zu bilden; dabei ist zu fragen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn sie die veränderten Umstände (hier die Mengenerhöhung) bei Vertragsabschluss gekannt hätten.*)

 Volltext  IBR-Beitrag

Online seit 16. April

IBRRS 2018, 1271

OLG Brandenburg, Urteil vom 15.03.2018 - 12 U 82/17

1. Eine konkludente Abnahme durch die Ingebrauchnahme des Bauwerks scheidet aus, wenn der Auftraggeber bereits vor der Nutzung ausdrücklich Mängel gerügt hat.

2. Eine Abnahme ist zur Herbeiführung der Fälligkeit der Werklohnforderung des Auftragnehmers entbehrlich, wenn der Auftraggeber an einer Mängelbeseitigung oder Fertigstellung durch den Auftragnehmer kein Interesse mehr hat.

3. Die bloße Rüge des Auftraggebers, die Rechnung des Auftragnehmers sei nicht prüfbar, ist nicht ausreichend. Vielmehr müssen die Einwendungen den Auftragnehmer in die Lage versetzen, die fehlenden Anforderungen an die Prüfbarkeit nachzuholen.

 Volltext

Online seit 13. April

IBRRS 2018, 0404

OLG Köln, Beschluss vom 02.10.2017 - 11 U 151/16

1. Typizität im Sinne eines Anscheinsbeweises kommt nicht in Betracht, wenn es sich um einen technisch komplexen Zusammenhang mit Wechselwirkungen handelt, bei dem ein nach der Lebenserfahrung typischer Geschehensablauf vom technischen Laien kaum zu beurteilen ist.

2. Hinsichtlich eines Vorunternehmergewerks besteht eine Prüfpflicht nur insoweit, als die Beschaffenheit der Leistungen des Vorunternehmers in einem ursächlichen Zusammenhang mit der Erfüllung eigener Leistungspflichten des Auftragnehmers steht und den Erfolg seiner Arbeit infrage stellen kann.

 Volltext  IBR-Beitrag

Online seit 12. April

IBRRS 2018, 1284

OLG Stuttgart, Beschluss vom 10.01.2018 - 10 U 144/17

1. Sind ein Bauunternehmer und ein Bauträger in Übereinstimmung mit Abschnitt 182a der Umsatzsteuerrichtlinien 2005 und mit der Praxis der Finanzverwaltung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses davon ausgegangen, dass der Bauträger als Leistungsempfänger Steuerschuldner der Umsatzsteuer ist und dementsprechend der Bauträger die Umsatzsteuer auf den bezahlten Werklohn abzuführen hat, und hat der Bauunternehmer dem Bauträger deshalb den Werklohn ohne Umsatzsteuer in Rechnung gestellt, kann der Bauunternehmer im Hinblick auf das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 22.08.2013 (IBR 2014, 49), gem. § 313 BGB die Anpassung des Vertrags dahingehend verlangen, dass der Bauträger dem Bauunternehmer (auch) die Umsatzsteuer schuldet (im Anschluss an BFH, IBR 2017, 350).*)

2. Das Risiko der Änderung der finanzbehördlichen Praxis aufgrund der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs fällt nicht in die Sphäre des Bauunternehmers. Auch die Übergangsvorschrift in § 27 Abs. 19 UStG in der Fassung vom 25.07.2014 (eingefügt durch Art. 7 Nr. 9 des Gesetzes vom 25.07.2014, BGBl. 2014 I 1266) enthält keine gesetzgeberische Zuweisung des Risikos auf den leistenden Bauunternehmer.*)

3. Im Rechtsstreit kann direkt auf die angepasste Leistung geklagt werden.*)

4. Die dreijährige Verjährungsfrist des Anspruchs gem. § 313 BGB beginnt gem. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB erst mit Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Gläubigers von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners. Zu den den Anspruch begründenden Umständen gehört die Kenntnis, dass nicht der Bauträger, sondern der Bauunternehmer gegenüber den Finanzbehörden Schuldner der Umsatzsteuer für seine Werklohnforderung ist.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 1048

LG Wiesbaden, Urteil vom 21.02.2018 - 5 O 211/16

1. Bei einer öffentlichen Ausschreibung kommt dem Wortlaut des Leistungsverzeichnisses eine vergleichsweise große Bedeutung zu und ist aus Sicht des Empfängerhorizonts aller potenziellen Bieter auszulegen.

2. Die üblichen in DIN-Normen enthaltenen Abrechnungsregelungen stellen Allgemeine Geschäftsbedingungen dar, die gegenüber eigenen Abrechnungsvereinbarungen im Leistungsverzeichnis nachrangig sind.

 Volltext  IBR-Beitrag

Online seit 11. April

IBRRS 2018, 1221

OLG Frankfurt, Urteil vom 06.10.2016 - 13 U 96/14

1. Voraussetzung eines Vorschussanspruchs wegen Mängeln ist die Absicht des Auftraggebers zur Mangelbeseitigung. Diese Absicht ist grundsätzlich zu unterstellen.

2. Ein Anspruch auf Kostenvorschuss besteht jedoch nicht, wenn von vornherein feststeht, dass der Auftraggeber den Mangel nicht binnen angemessener Frist beseitigen kann oder will.

3. Hat der Auftraggeber die - behaupteten - Mängel weitestgehend beseitigt, scheidet ein Anspruch auf Kostenvorschuss ebenfalls aus.

4. Zu den vom Auftragnehmer zu erstattenden Mängelbeseitigungskosten gehören nur solche Nebenkosten des Auftraggebers, die ihm anlässlich der Vorbereitung und Durchführung der Mängelbeseitigung entstehen. Kosten für die nach Durchführung der Arbeiten abschließende Begutachtung durch einen Sachverständigen zählen nicht dazu (Anschluss an OLG Köln, IBR 2013, 144).

 Volltext

Online seit 10. April

IBRRS 2018, 1222

OLG Frankfurt, Urteil vom 08.05.2015 - 10 U 124/13

Eine Annahme unter Änderungen gilt als Ablehnung des (gesamten) Angebots verbunden mit einem neuen Antrag. Das gilt auch denn, wenn die vorgenommenen Modifikationen unwesentlich sind.

 Volltext  IBR-Beitrag


IBRRS 2018, 1154

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.03.2018 - 2-01 S 10/17

Dem Besteller steht für die Überwachung des Unternehmers nicht generell ein Kostenerstattungsanspruch zu. Der Besteller kann vom Unternehmer daher keinen Verdienstausfall für seine bloße Anwesenheit während der Werkausführung in einer Privatwohnung verlangen.*)

 Volltext

Online seit 9. April

IBRRS 2018, 1227

OLG Karlsruhe, Urteil vom 27.03.2018 - 8 U 51/15

1. Enthält eine funktionale Leistungsbeschreibung keine detaillierten Vorgaben zu einer technisch notwendigen Leistung, hat der Auftragnehmer zunächst die für die Ausführung dieser Leistung erforderlichen planerischen Voraussetzungen zu schaffen und sie anschließend mangelfrei auszuführen.

2. Übernimmt der Auftragnehmer das Risiko, ohne zusätzliche Vergütung solche Leistungen zu erbringen, die zwar nicht ausdrücklich in der Leistungsbeschreibung genannt werden, aber zur Herstellung eines mangelfreien Werks notwendig sind, kann er vom Auftraggeber keinen Zuschuss zu den Mängelbeseitigungskosten verlangen.

 Volltext


IBRRS 2017, 4019

LG Münster, Urteil vom 02.08.2017 - 21 O 50/17

1. Ein Bauunternehmen muss beim Einkauf von Bauteilen (hier: Fenster) zunächst verdeckte Mängel unverzüglich nach Entdeckung rügen.

2. Sind die Bauteile bereits fertig eingebaut, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Rüge bei verdeckten Mängeln nicht auf die Kenntnis des Bauunternehmens an, sondern darauf, wann sich Mängel vor Ort zeigen.

3. Stellt ein Bauunternehmen nicht sicher, dass der Auftraggeber sich nachträglich zeigende Mängel mitteilt, geht dies zu Lasten des Bauunternehmens im Verhältnis zum Lieferanten.

 Volltext  IBR 2018, 1005 (nur online)

Online seit 6. April

IBRRS 2018, 1071

OLG Oldenburg, Urteil vom 06.03.2018 - 12 U 38/17

Bei einer Unmöglichkeit des Werkerfolgs nach Beginn der Ausführung hat der Auftragnehmer einen Vergütungsanspruch für die erbrachte Teilleistung, wenn die Unmöglichkeit vom Auftraggeber zu vertreten ist.

 Volltext  IBR-Beitrag

Online seit 5. April

IBRRS 2018, 1138

OLG Celle, Urteil vom 01.02.2018 - 16 U 73/17

1. Lässt der Auftraggeber die Mängel am Bauwerk tatsächlich und vollständig beseitigen, kann er den Schaden nicht mehr fiktiv auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens, sondern nur nach dem tatsächlich angefallenen Kostenaufwand abrechnen.

2. Eine Kürzung des Schadensersatzanspruchs unter dem Gesichtspunkt eines Abzugs "neu für alt" kommt nicht in Betracht, wenn diese Vorteile ausschließlich auf einer Verzögerung der Mängelbeseitigung beruhen und sich der Auftraggeber jahrelang mit einem fehlerhaften Werk begnügen musste.

 Volltext  IBR-Beitrag

Online seit 4. April

IBRRS 2018, 1156

OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.02.2018 - 5 U 113/13

Die Vorschrift des § 641 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach die Vergütung für jeden Teil bei dessen Abnahme zu entrichten ist, wenn das Werk in Teilen abzunehmen und die Vergütung für die einzelnen Teile bestimmt ist, setzt eine entsprechende vertragliche Vereinbarung über Teilabnahmen voraus.

 Volltext  IBR-Beitrag

Online seit 3. April

IBRRS 2018, 1177

OLG Frankfurt, Urteil vom 24.05.2017 - 4 U 269/15

Übernimmt ein Handwerker Arbeiten eines zulassungspflichtigen Handwerks, ohne in die Handwerksrolle eingetragen zu sein, stellt dies Schwarzarbeit dar, was zur Nichtigkeit des geschlossenen Bauvertrags führt.

 Volltext  IBR-Beitrag

Online seit 28. März

IBRRS 2018, 1134

OLG Hamm, Urteil vom 19.12.2017 - 21 U 112/16

1. Die Beratung wird zur selbstständigen Hauptpflicht des Unternehmers, der Lieferung und Installation eines Blockheizkraftwerks (BHKW) anbietet, wenn er dabei den Besteller zum Vertragsschluss durch konkrete Aussagen zur Amortisation der Investition sowie deren Wirtschaftlichkeit - etwa in Form einer individuell auf das Objekt bezogenen Wirtschaftlichkeitsberechnung - veranlasst; die Beratungspflicht wird verletzt, wenn die Angaben zur Wirtschaftlichkeit falsch sind, so dass sich der Abschluss des insofern nachteiligen Vertrags als auf der Pflichtverletzung beruhender Schaden darstellt (Anschluss an OLG Schleswig, Urteil vom 17.08.2017 - 7 U 13/16, IBRRS 2017, 3167; OLG Oldenburg, Urteil vom 06.01.2016 - 3 U 77/13, IBRRS 2016, 3463).*)

2. Die Beratungspflicht wird gleichermaßen verletzt, wenn die angebotene und empfohlene Anlage mit dem BHKW als Energieerzeuger keine ausreichende Menge an Wärmeenergie bereit stellen kann, um hinsichtlich der Raumtemperaturen einen zeitgemäßen Mindeststandard an Wohnqualität zu gewährleisten (Anschluss an OLG Hamm, IBR 2011, 259).*)

3. Soweit ein Sachverständiger im Rahmen der Beweisaufnahme eine Wirtschaftlichkeitsberechnung für die Anlageninvestition nach Maßgabe der VDI-Richtlinie 2067 vornimmt, ist das methodisch nicht zu beanstanden, weil die Annuitätenmethode eine Betrachtung der Wirtschaftlichkeit der Investition unter Berücksichtigung der Lebensdauer der Anlage erlaubt; dabei sind auch Kapitalkosten regelmäßig zu berücksichtigen, weil die für die Investition aufzuwendenden Geldbeträge üblicherweise entweder darlehensfinanziert sind oder zu einem üblichen Zinssatz angelegt würden (Anschluss an BGH, NJW 2012, 2427, 2433).*)

4. Stellt der Abschluss eines wirtschaftlich nachteiligen Vertrags als Folge einer vertraglichen Pflichtverletzung einen Schaden dar, kann regelmäßig der Geschädigte gem. § 249 Abs. 1 BGB Befreiung davon durch Aufhebung des Vertrags verlangen; er kann allerdings auch am Vertrag festhalten und Ersatz des Vertrauensschadens nach Maßgabe der Differenzhypothese beanspruchen (Anschluss an BGH, NJW 1991, 1819, 1820); im Rahmen der dann gebotenen Gesamtbetrachtung ist ein wirtschaftlicher Vorteil in Form eines höheren Werts der infolge des nachteiligen Vertrags erworbenen und behaltenen Anlage zu berücksichtigen.*)

5. Beim Betrieb einer Heizungsanlage mit einem BHKW als Energieerzeuger während dessen Lebensdauer regelmäßig anfallende Mehrkosten, die bei richtiger Beratung nicht entstehen würden, weil ein anderer Energieerzeuger angeschafft worden wäre, der geringere Betriebskosten verursacht hätte, stellen einen ersatzfähigen Schaden dar, der bereits mit Abschluss des nachteiligen Vertrags entstanden ist; bei der Bezifferung des Schadens ist allerdings hinsichtlich solcher Mehrkosten, die sich erst zukünftig realisieren werden, eine Abzinsung nach der sog. Hoffmann'schen Formel vorzunehmen (Anschluss an BGH, NJW 1992, 3274; OLG Düsseldorf, Urteil v. 25.06.2010 - 16 U 191/09, BeckRS 2010, 24310).

 Volltext  IBR-Beitrag

Online seit 27. März

IBRRS 2018, 1081

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.03.2017 - 5 W 52/16

1. Die Eilbedürftigkeit für die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung einer Bauhandwerkersicherungshypothek entfällt, wenn der Unternehmer ein bei ihm nicht vorhandenes vorläufiges Sicherungsinteresse dadurch zum Ausdruck bringt, dass er zwischen Abschluss der Arbeiten und/oder der Stellung der Schlussrechnung und der Antragstellung einen längeren Zeitraum verstreichen lässt.

2. Ein Zeitraum von 15 Tagen zwischen dem Datum der eidesstattlichen Versicherung und dem Eingang des einstweiligen Verfügungsantrags bei Gericht ist in keinem Fall dazu geeignet, die Vermutung der Eilbedürftigkeit zu widerlegen.

3. Bietet der Besteller dem Unternehmer nicht sofort eine Sicherungshypothek, sondern die Zahlung von 110% der Werklohnforderung auf ein Anderkonto seines Prozessbevollmächtigten an, wird das Sicherungsbedürfnis des Unternehmers nicht vollständig erfüllt.

4. Der Unternehmer ist nicht dazu verpflichtet, den Besteller vorprozessual aufzufordern, freiwillig eine Sicherungshypothek zu bewilligen.

 Volltext  IBR-Beitrag