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Online seit gestern

IBRRS 2020, 3549
Beitrag in Kürze
BauvertragBauvertrag
Kein Nachtrag für Trocknungs- und Aushärtungsarbeiten!

OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.12.2019 - 5 U 236/18

1. Sind nach dem Leistungsverzeichnis Deckschichten aus Gussasphalt, Betonpflasterdecken sowie -streifen zu erstellen, muss sich einem Fachunternehmen aufdrängen, dass zwangsläufig Trocknungs- und Aushärtungsarbeiten anfallen.

2. Zwangsläufig anfallende Trocknungs- und Aushärtungsarbeiten stellen weder eine geänderte oder zusätzliche Leistung dar noch begründen sie einen Anspruch des Auftragnehmers auf Schadensersatz oder Entschädigung.

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IBRRS 2020, 3536
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Keine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs

AG Charlottenburg, Urteil vom 01.09.2020 - 225 C 93/20

Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs scheidet aus, wenn der Rückstand innerhalb der Schonfrist zurückgezahlt wird, das Mietverhältnis bereits über 46,5 Jahre dauert, der Mieter bereits sehr alt ist und zudem glaubte zur Mietminderung berechtigt zu sein.

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IBRRS 2020, 3306
Beitrag in Kürze
WohnungseigentumWohnungseigentum
Wiederbestellung des Verwalters: Einholung von Alternativangeboten ist nicht erforderlich!

LG Hamburg, Urteil vom 15.07.2020 - 318 S 10/20

1. Nach Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses besteht vor Ablauf von sechs Monaten keine Erkundigungspflicht des Klägers.

2. Die Weiterbestellung des Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung erst, wenn die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten und es bei umfassender Würdigung aller Umstände objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände weiter zu bestellen.

3. Die Wohnungseigentümer können sich nicht mehr auf ein Fehlverhalten des Verwalters berufen, wenn sie ihn in Kenntnis derjenigen Umstände, die seine Abberufung rechtfertigen könnten, bestandskräftig erneut zum Verwalter bestellen.

4. Die Einholung von Alternativangeboten anderer Verwalter ist nur bei einer Neubestellung erforderlich, nicht aber bei der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters.

5. Eine Verwaltung hat Hinweisen auf Mängel nachzugehen. Dies bedeutet jedoch nur, dass sie sich mit dem Thema zu befassen und die Wohnungseigentümer rechtzeitig zu informieren hat, wenn Anlass zum Handeln besteht. Demgegenüber ist die Verwaltung abgesehen von Notmaßnahmen nicht etwa verpflichtet, sogleich selbst durch Beauftragung von Sonderfachleuten oder gar die Einleitung eines Beweissicherungsverfahrens tätig zu werden.

6. Es besteht allenfalls eine Verpflichtung des Verwalters, Gelder der Instandhaltungsrücklage soweit möglich verzinslich anzulegen. Vor diesem Hintergrund ist es nicht zu beanstanden, wenn Beträge zunächst auf ein Festgeldkonto eingezahlt werden und von dort aus das separate Rücklagenkonto aufgefüllt wird.

7. Der Verwalter ist bei Passivprozessen berechtigt, für die beklagten Wohnungseigentümer einen Rechtsanwalt zu beauftragen und dessen Kosten (zunächst) vorzufinanzieren. Als Vollzugsorganen der Mehrheitsbeschlüsse ist der Verwalter zudem verpflichtet, die Mehrheit gegen eine Beschlussanfechtungsklage zu verteidigen, so dass dies nicht im Widerspruch zu seiner Neutralitätspflicht steht.

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IBRRS 2020, 3559
Beitrag in Kürze
Allgemeines ZivilrechtAllgemeines Zivilrecht
Verjährungsverzichtserklärung führt nicht zum Neubeginn der Verjährung!

BGH, Urteil vom 10.11.2020 - VI ZR 285/19

1. Ein Verjährungsverzicht hat regelmäßig nur zum Inhalt, dass die Befugnis des Schuldners, die Einrede der Verjährung zu erheben, bis zum Ende des vereinbarten Zeitraums ausgeschlossen wird; die Verjährungsvollendung wird nicht hinausgeschoben.

2. Erhebt der Gläubiger nicht innerhalb der Frist Klage, kann sich der Schuldner direkt nach Ablauf der Frist wieder auf Verjährung berufen und damit die Leistung verweigern. Erhebt der Gläubiger dagegen die Klage vor Ablauf der Frist, bleibt der Verzicht auch nach Fristablauf wirksam.

3. Es ist zwar nicht ausgeschlossen, dass der Verjährungsverzicht zu einem Neubeginn der Verjährung führt. Hierfür bedarf es aber besonderer Anhaltspunkte, die einen über die Ermöglichung der gerichtlichen Geltendmachung hinausgehenden Verzichtswillen des Schuldners erkennen lassen.

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Online seit 1. Dezember

IBRRS 2020, 3558
Beitrag in Kürze
BauvertragBauvertrag
Auftraggeber muss nur die Mangelsymptome, nicht die Mangelursache beschreiben!

BGH, Beschluss vom 04.11.2020 - VII ZR 261/18

1. Bei Mängelansprüchen genügt der Auftraggeber den Anforderungen an ein hinreichend bestimmtes Mangelbeseitigungsverlangen wie auch an eine schlüssige Darlegung eines Mangels im Prozess, wenn er die Erscheinungen, die er auf vertragswidrige Abweichungen zurückführt, hinlänglich deutlich beschreibt. Er ist nicht gehalten, die Mangelursachen im Einzelnen zu bezeichnen (sog. Symptomtheorie).

2. Trägt der Auftraggeber vor, dass "das Brüstungsblech auf der rechten Mauer der Tiefgaragenzufahrt ein Gefälle in die falsche Richtung habe, was zu Hinterfeuchtungen und Putzabsprengungen führe", und verweist er ergänzend auf näher bezeichnete Bilder in dem Gutachten eines Privatsachverständigen, hat er den von ihm behaupteten Mangel "falsches Gefälle der Blechabdeckung" einschließlich der hierdurch verursachten nachteiligen Folgen hinreichend deutlich beschrieben.

3. Weitere Angaben dazu, welcher Art das Gefälle sei und wie es bei fachgerechter Ausführung konkret sein müsste, sind für die schlüssige Darlegung des Mangels ebensowenig erforderlich, wie dessen Erkennbarkeit für das Gericht auf den in Bezug genommenen Bildern.

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IBRRS 2020, 3546
Beitrag in Kürze
BauvertragBauvertrag
Gabionenmauer muss senkrecht stehen!

OLG Frankfurt, Urteil vom 19.08.2019 - 29 U 163/18

1. Wird der Auftragnehmer mit dem Einbau und Befüllen von Gabionen beauftragt, hat er sicherzustellen, dass das von ihm errichtete Bauwerk senkrecht steht und sich nicht (deutlich) neigt. Das gilt auch dann, wenn der Auftraggeber das Fundament errichtet hat.

2. Der Auftragnehmer kann sich nicht auf den Einwand der Unverhältnismäßigkeit der Nachbesserung berufen, wenn seine Leistung schwerste Mängel aufweist und insgesamt völlig unbrauchbar erscheint.

3. Ein Vorbehaltsurteil ist grundsätzlich nicht zulässig, wenn sich der Werklohnanspruch des Auftragnehmers und Ansprüche des Auftraggebers auf Mangelbeseitigungskosten aus demselben Vertragsverhältnis im Wege der Aufrechnung gegenüberstehen. In einem solchen Fall kommt ein Vorbehaltsurteil nur ausnahmsweise in Betracht, wenn die Gegenansprüche geringe Aussicht auf Erfolg haben und nach umfassender Interessenabwägung dem Auftragnehmer sofortige Liquidität zu verschaffen ist.

4. Ein Vorbehaltsurteil darf auch grundsätzlich dann nicht ergehen, wenn der Auftragnehmer gegenüber dem Anspruch des Auftraggebers auf Ersatz der Mangelbeseitigungskosten mit einem Werklohnanspruch aus demselben Vertragsverhältnis aufrechnet.

5. Der Erlass eines unzulässigen Vorbehaltsurteils stellt einen wesentlichen Verfahrensmangel dar.

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IBRRS 2020, 3292
Beitrag in Kürze
GewerberaummieteGewerberaummiete
Werden Optionsrechte durch Abschluss einer Zusatzvereinbarung beeinträchtigt?

OLG Bamberg, Beschluss vom 03.06.2020 - 8 U 356/19

1. Grundsätzlich erlischt ein Optionsrecht in einem Mietvertrag, sobald dieses ausgeübt und damit verbraucht worden ist. Aber auch ein bestehendes, noch nicht ausgeübtes Optionsrecht kommt zum Erlöschen, wenn die Vertragsparteien das Mietverhältnis durch eine Vereinbarung um einen größeren Zeitraum verlängern als das Mietverhältnis durch die Ausübung des Optionsrechts verlängert hätte werden können. Soll in einem derartigen Fall das Optionsrecht weiter fortbestehen, so bedarf dies einer unmissverständlichen Vereinbarung der Vertragsparteien.

2. Dies ist zu bejahen, wenn eine Zusatzvereinbarung nur explizit genannte Punkte des ursprünglichen Mietvertrags abändern will, die übrigen Vereinbarungen - hierunter auch die Optionsrechte - ausdrücklich unverändert bleiben sollen.

3. Die Vorschrift des § 544 BGB findet keine Anwendung bei Kettenverträgen, d. h. bei Verträgen, die so ineinander greifen, dass insgesamt die Vertragsdauer dreißig Jahre übersteigt.

4. Bei einer Verlängerung des alten Mietvertrags wird die Frist des § 544 BGB erst von der Verlängerung oder dem Abschluss des neuen Vertrags an gerechnet. Zeiträume vor einer derartigen Vertragsergänzung bzw. Vertragsänderung bleiben bei der Fristberechnung unberücksichtigt.

5. Das Berufungsgericht ist an die Tatsachenfeststellungen des erstinstanzlichen Gerichts gebunden, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb erneute Feststellungen durch das Berufungsgericht gebieten. Zweifel liegen nur dann vor, wenn aus der Sicht des Berufungsgerichts eine gewisse - nicht notwendig überwiegende - Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass im Falle erneuter Tatsachenfeststellungen die erstinstanzlichen Feststellungen keinen Bestand haben werden, sich also deren Unrichtigkeit herausstellt.

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IBRRS 2020, 3526
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Vermieter darf Mängelbeseitigungsarbeiten prüfen

AG Hamburg, Urteil vom 02.09.2020 - 49 C 173/20

1. Der Vermieter ist nach einer Mängelanzeige des Mieters verpflichtet, dem Mangel nachzugehen und hierzu den Mangel zu besichtigen, er ist aber auch berechtigt, nach Beseitigung des Mangels durch einen Handwerker die durchgeführten Arbeiten als solche abzunehmen.

2. Entsprechendes gilt, wenn der Mieter im Wege der Ersatzvornahme den Mangel selbst beseitigt, insbesondere dann, wenn der Mieter die Kosten hierfür mit der Miete verrechnet oder dem Vermieter in Rechnung stellt. Letztlich ist die darin liegende Abnahme solcher Arbeiten notwendiger Bestandteil der Instandhaltungsverpflichtung und der damit einhergehenden Duldungspflicht des Mieters.

3. Der Vermieter kann auch einen fachkundigen Dritter zur Abnahme mitbringen, sofern der Vermieter selbst nicht hinreichend fachkundig ist.

4. Im Einzelfall können massive Beleidigungen dazu führen, dass bestimmte Rechte nicht in Gegenwart des die Beleidigung Äußernden zu erfolgen haben, dies gilt allerdings für schwer wiegende und in besonderer Weise herabwürdigende Beleidigungen.

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IBRRS 2020, 3553
Beitrag in Kürze
Öffentliches RechtÖffentliches Recht
Vergaberichtlinien nicht eingehalten: Entfernung aus dem Beamtenverhältnis!

VG Regensburg, Urteil vom 19.10.2020 - 10A DK 19.32

Ein Bürgermeister, der Ausschreibungen der Gemeinde abspricht und die entsprechenden Vergaberichtlinien nicht einhält, begeht ein innerdienstliches Dienstvergehen. Soweit der Gemeinde dadurch ein Schaden entsteht, kann dies zur Entfernung aus dem Beamtenverhältnis führen (hier bejaht bei einem Schaden von ca. 54.000 Euro und einer strafrechtlichen Verurteilung wegen Untreue zu 11 Monaten auf Bewährung).*)

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IBRRS 2020, 3518
Mit Beitrag
ProzessualesProzessuales
Berufungsgericht versteht Aussage anders: Zeuge muss erneut vernommen werden!

BGH, Beschluss vom 21.10.2020 - XII ZR 114/19

Das Berufungsgericht ist zur erneuten Vernehmung von Zeugen verpflichtet, wenn es deren Aussagen anders verstehen will als die Vorinstanz. Unterlässt es dies, verletzt es das rechtliche Gehör der benachteiligten Partei (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 21.03.2012 - XII ZR 18/11, IBR 2012, 1273 - nur online).*)

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IBRRS 2020, 3305
Beitrag in Kürze
ProzessualesProzessuales
Persönliches Erscheinen des Verwalters angeordnet: Richter befangen?

LG Hamburg, Beschluss vom 02.07.2020 - 332 T 12/20

1. Verfahrensfehler rechtfertigen den Schluss auf eine Voreingenommenheit des Richters nur in besonderen Fällen, etwa dann, wenn sie völlig unverständlich sind und deshalb den Verdacht nahelegen, dass sie bewusst und aufgrund sachfremder Erwägungen unter Inkaufnahme der Benachteiligung einer der Parteien erfolgt sind. Hierfür muss sich regelrecht aufdrängen, dass an die Stelle der Bemühung um richtige Rechtsanwendung ein Akt richterlicher Willkür tritt.

2. Die Anordnung des persönlichen Erscheinens des WEG-Verwalters - ohne dass er Partei oder Streitgenosse ist - ist nicht in der Lage, die Besorgnis der Befangenheit des abgelehnten Richters zu begründen, wenn dieser meint, der Verwalter sei gesetzlicher Vertreter der Beklagten und folglich gerade nicht Dritter, weshalb ein Anhörung nach § 141 ZPO zulässig sei.

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Online seit 30. November

IBRRS 2020, 3534
Mit Beitrag
BauarbeitsrechtBauarbeitsrecht
Anbringen von Spanndecken ist auch Baugewerbe

BAG, Urteil vom 15.07.2020 - 10 AZR 337/18

Eine Tätigkeit, die zu dem Berufsbild eines Raumausstatters gehört, kann baugewerblicher Natur sein. Sie unterfällt dann dem Geltungsbereich der Tarifverträge über das Sozialkassenverfahren im Baugewerbe.*)

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IBRRS 2020, 3487
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Welche Betriebskosten sind umlagefähig?

AG Hamburg, Urteil vom 20.11.2020 - 49 C 363/19

1. Der Vermieter ist berechtigt, Zahlungen, die am 18. eines Monats eingehen, zunächst auf die laufenden offenen Betriebskostenvorauszahlungen und nachfolgend auf die offenen laufenden Netto-Kalt-Mieten zu verrechnen (Anschluss BGH, IMR 2018, 262). Soweit eine Überzahlung gegeben ist, dient die Zahlung erkennbar auch der Erfüllung der Zahlungspflichten im Folgemonat.*)

2. Die Kostenposition "Wartungskosten" in einer Betriebskostenabrechnung ist nicht umlagefähig, da nicht erkennbar ist, um was für Wartungskosten es sich handeln soll. Im übrigen bedarf es bei spezifizierten Wartungskosten einer Umlagevereinbarung im Mietvertrag.*)

3. Die Kostenposition "Allgemeinstrom" ist nicht umlagefähig, da es eine derartige Kostenposition in der Betriebskostenverordnung nicht gibt.*)

4. Bei den Kosten des Notdienstes handelt es sich um allgemeine Verwaltungskosten (vgl. LG Berlin, GE 2019, 1639; BGH, IMR 2020, 94). Bei der Concierge-Betreuung handelt es sich um "sonstige Betriebskosten", die als umlagefähig vereinbart werden müssen (vgl. LG Berlin, IMR 2020, 50).

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IBRRS 2020, 3532
Beitrag in Kürze
WohnungseigentumWohnungseigentum
Einzelabrechnungen berücksichtigen nur tatsächliche Zahlungen: Nichtig!

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 29.10.2020 - 2-13 S 57/19

Ein Beschluss über die Einzelabrechnung ist nichtig, wenn diese lediglich die tatsächlichen Zahlungen berücksichtigt, da dann bezüglich der Zahlungsrückstände eine weitere Schuld neben dem Anspruch aus dem Wirtschaftsplan begründet wird. Eine Teilaufrechterhaltung als Beschluss über die Abrechnungsspitze ist jedenfalls dann nicht möglich, wenn sich aus der Abrechnung keine Anhaltspunkte bezüglich der Sollvorauszahlungen ergeben.*)

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IBRRS 2020, 3531
Beitrag in Kürze
ImmobilienImmobilien
Wie erfolgt Realteilung eines in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstücks?

OLG Hamburg, Beschluss vom 22.10.2020 - 13 W 142/20

1. Soll eine auf zwei Flurstücken bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft in zwei Wohnungseigentümergemeinschaften auf zwei Grundstücken aufgeteilt werden, setzt dies nicht die vorherige Aufhebung der ursprünglichen Wohnungseigentümergemeinschaft voraus.

2. Die Realteilung kann vielmehr unter Aufteilung der Gemeinschaft und gleichzeitigem Tausch der jeweiligen Miteigentumsanteile erfolgen. Jeder Miteigentümer muss hierbei diejenigen Miteigentumsanteile am Grundstück abgeben, auf dem sich sein Wohnungseigentum nicht befindet.

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IBRRS 2020, 3533
Beitrag in Kürze
ProzessualesProzessuales
Tenor "früheren Zustand wieder herstellen" ist unbestimmt

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 04.11.2020 - 2-13 T 73/20

Ein Urteilstenor, welcher den Schuldner im Rahmen von Rückbaumaßnahmen verpflichtet, den „früheren Zustand“ ohne nähere Beschreibung „wieder herzustellen“, ist unbestimmt und damit nicht vollstreckungsfähig.*)

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Online seit 27. November

IBRRS 2020, 3445
Beitrag in Kürze
WerklieferungWerklieferung
Vertrag über Einbau eines Kurventreppenlifts ist Werklieferungsvertrag!

OLG Köln, Urteil vom 13.05.2020 - 6 U 300/19

Ein Vertrag über die Lieferung eines individuell angefertigten Treppenlifts ist als Werklieferungsvertrag zu qualifizieren, auf den die Vorschriften über den Kauf Anwendung finden.

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IBRRS 2020, 3456
Beitrag in Kürze
VergabeVergabe
Ergebnis des Planungswettbewerbs ist im Verhandlungsverfahren zu berücksichtigen!

OLG Frankfurt, Beschluss vom 23.06.2020 - 11 Verg 2/20

1. Der Bieter hat vor Einleitung des Nachprüfungsverfahrens die Rüge gegenüber der Vergabestelle ggf. auch per E-Mail oder Telefax und unter Setzung einer kurzen Prüfungsfrist auszusprechen. Dies gilt auch dann, wenn zwischen Kenntnis vom Vergabeverstoß und Zuschlagsdatum wegen eines "Brückentages" nur zwei Arbeitstage zur Verfügung stehen.*)

2. Wurde der Bieter wirksam ausgeschlossen, fehlt ihm auch unter dem rechtlichen Aspekt der sog. zweiten Chance die Antragsbefugnis für die Rügen, die - wären sie begründet - lediglich eine Neubewertung der Angebote oder Nachverhandlungen, nicht aber die teilweise Aufhebung des bisherigen Vergabeverfahrens erforderlich machten.*)

3. Führt die Vergabestelle im Anschluss an einen Architektenwettbewerb ein Verhandlungsverfahren durch, ist das Ergebnis des Architektenwettbewerbs gemäß § 8 Abs. 2 RPW 2013 bei der Gewichtung und Binnengewichtung der Auswahlkriterien zu berücksichtigen (Fortführung der Senatsrechtsprechung, IBR 2017, 392 = VPR 2017, 139).*)

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IBRRS 2020, 3504
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Mietpreisbremse ist auch in Nordrhein-Westfalen unwirksam!

LG Köln, Urteil vom 02.07.2020 - 6 S 229/19

1. Die Mietpreisbegrenzungsverordnung Nordrhein-Westfalen ist von Anfang an nichtig, weil sie nicht zusammen mit einer ausreichenden Begründung bekannt gemacht wurde.

2. Alleine die Veröffentlichung der Kurzfassung des Gutachtens, auf dem die Begründung beruht, genügt nicht.

3. Die nachträgliche Veröffentlichung der vollständigen Begründung mit der Langfassung des Gutachtens führt weder zu einer rückwirkenden Heilung des Veröffentlichungsmangels, noch heilt sie den Mangel für die Zukunft.

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IBRRS 2020, 3505
Beitrag in Kürze
WohnungseigentumWohnungseigentum
Ein rückwirkender Wirtschaftsplan ist nicht nichtig!

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.11.2020 - 2-13 S 137/19

Ein Beschluss, mit dem nach Ablauf des Wirtschaftsjahres rückwirkend ein Wirtschaftsplan beschlossen wird, ist nicht nichtig, so dass die Eigentümer die beschlossenen Vorauszahlungen zu erbringen haben.*)

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IBRRS 2020, 3506
Beitrag in Kürze
SteuerrechtSteuerrecht
Keine Kaufpreisaufteilung bei Wohnungskauf mittels Ministeriums-Arbeitshilfe

BFH, Urteil vom 21.07.2020 - IX R 26/19

1. Das FG darf eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude, die die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, nicht durch die unter Verwendung der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung ersetzen.*)

2. Die Arbeitshilfe gewährleistet die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude im Hinblick auf die Verengung der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren und die Nichtberücksichtigung eines sog. Orts- oder Regionalisierungsfaktors bei der Ermittlung des Gebäudewerts nicht.*)

3. Im Fall einer streitigen Grundstücksbewertung ist das FG in der Regel gehalten, gemäß § 81 Abs. 1 FGO das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einzuholen, wenn es nicht ausnahmsweise selbst über die nötige Sachkunde verfügt und diese in den Entscheidungsgründen darlegt.*)

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Online seit 26. November

IBRRS 2020, 3117
Beitrag in Kürze
BauvertragBauvertrag
Umkehr der Steuerschuldnerschaft hat Auswirkungen auf die Verjährung des Werklohns!

OLG Celle, Urteil vom 14.05.2020 - 5 U 131/19

1. Der Werklohnanspruch des Bauunternehmers verjährt grundsätzlich innerhalb von drei Jahren ab Fälligkeit des Werklohnanspruchs, die mit der Abnahme der Werkleistung beginnt.

2. Eine Ausnahme gilt, wenn ein Bauunternehmer und ein Bauträger bei dem zwischen ihnen vor dem Erlass des Urteils des Bundesfinanzhofs vom 22.08.2013 (IBR 2014, 49) abgeschlossenen und durchgeführten Bauverträgen übereinstimmend von der Steuerschuldnerschaft des Bauträgers ausgegangen sind.

3. Hat der Bauträger die auf die erbrachten Leistungen des Bauunternehmers entfallende Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt, steht dem Bauunternehmer aufgrund einer ergänzenden Vertragsauslegung ein Anspruch auf Zahlung des Umsatzsteuerbetrags zu, wenn der Bauträger Erstattung der Steuer verlangt und deshalb für den Bauunternehmer die Gefahr entsteht, wegen der Heranziehung als Steuerschuldner die Umsatzsteuer abführen zu müssen.

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IBRRS 2020, 3488
Beitrag in Kürze
GewerberaummieteGewerberaummiete
Vertragsanpassung wegen Umsatzeinbußen aufgrund der Corona-Pandemie?

AG Düsseldorf, Urteil vom 10.11.2020 - 45 C 245/20

1. Durch hoheitliche Maßnahmen aufgrund der Corona-Pandemie bewirkte Gebrauchsbeschränkungen stellen keinen Mietmangel dar, da die Maßnahmen nicht unmittelbar an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache, sondern allein an den Betrieb des jeweiligen Mieters anknüpfen.

2. Es liegt auch kein Fall der Unmöglichkeit i.S.d. § 275 BGB vor, da dem Vermieter die Hauptleistungspflicht, nämlich die Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand, nicht unmöglich ist.

3. Legt der Mieter eine Existenzgefährdung oder eine vergleichbare, zur Unzumutbarkeit führende, wirtschaftliche Beeinträchtigung nicht dar, ist ihm ein festhalten am Mietvertrag nicht unzumutbar, mithin kann er keine Vertragsanpassung aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage verlangen. Dies gilt erst recht, wenn die Betriebsschließung gerade einmal 26 Arbeitstage dauerte.

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IBRRS 2020, 3484
Beitrag in Kürze
WohnungseigentumWohnungseigentum
Wann sind Angebote vergleichbar?

LG Hamburg, Urteil vom 25.03.2020 - 318 S 5/19

1. Bei Vergabe von größeren Aufträgen zur Durchführung von Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten müssen zuvor mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt werden.

2. Sieht eine Firma die vollständige Sanierung der Betonflächen vor, während die Angebote der beiden anderen Firmen eine Untersuchung der Balkone auf Schadstellen vorsehen und (zunächst) von einer Schadensquote der Fläche von ca. 10% ausgehen, steht dies einer Vergleichbarkeit nicht entgegen. Die Wohnungseigentümer können die Kosten für eine vollständige Sanierung durch einen einfachen Rechenschritt ermitteln.

3. Sämtliche Angebote müssen auch nicht auf ein identisches Leistungsverzeichnis erfolgen.

4. Eine generelle Pflicht zur Übersendung von Vergleichsangeboten an sämtliche Wohnungseigentümer besteht nicht. Liegen im Zeitpunkt der Beschlussfassung Vergleichsangebote vor, reicht es aus, dass die Wohnungseigentümer vor der Versammlung die Gelegenheit haben, in die Vergleichsangebote Einsicht zu nehmen oder um deren Übermittlung zu bitten, wenn sie die ihnen mit dem Einladungsschreiben übersandten Unterlagen nicht für ausreichend halten.

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Online seit 25. November

IBRRS 2020, 3481
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Betriebskostenabrechnung kann Mieter immer anerkennen

BGH, Urteil vom 28.10.2020 - VIII ZR 230/19

1. Die Regelungen in § 556 Abs. 3, 4 BGB hindern die Mietvertragsparteien nicht, nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung an den Mieter eine Vereinbarung darüber zu treffen, dass der Mieter den ausgewiesenen Saldo als verbindlich anerkennt. Weder formelle Mängel der Abrechnung noch die mit einer solchen Vereinbarung etwa verbundene Verkürzung der dem Mieter zustehenden Einwendungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) stehen der Wirksamkeit einer derartigen Vereinbarung entgegen.*)

2. Der Vermieter ist berechtigt, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses aus einer gewährten Barkaution durch Aufrechnung mit streitigen aus dem Mietverhältnis stammenden Forderungen zu befriedigen (Bestätigung des Senatsurteils vom 24. 07.2019 - VIII ZR 141/17, IMR 2019, 353 = NJW 2019, 3371 Rz. 25 ff.).*)

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IBRRS 2020, 3476
Mit Beitrag
Öffentliches BaurechtÖffentliches Baurecht
Muss eine Wärmepumpe Abstandsflächen einhalten?

VG Mainz, Urteil vom 30.09.2020 - 3 K 750/19

Eine Luftwärmepumpe mit einer Höhe von ca. 1,3 m und einer Länge von 0,9 m entfaltet keine gebäudegleiche Wirkung und muss daher keine Abstandsfläche zum Nachbargrundstück einhalten.

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IBRRS 2020, 3403
Beitrag in Kürze
GewerberaummieteGewerberaummiete
Grenzen der Instandhaltungspflicht des Mieters per AGB

OLG Frankfurt, Urteil vom 06.11.2020 - 2 U 47/20

1. Erlegt eine allgemeine Vertragsklausel dem Mieter auch Instandhaltungsaufwand auf, der nicht ausschließlich durch seinen Mietgebrauch veranlasst ist, und fehlt es auch an einer Begrenzung der Kostentragungspflicht der Höhe nach, so ist sie unwirksam.

2. Dies gilt auch dann, wenn die Klausel ausdrücklich darauf Bezug nimmt, dass die Instandhaltungspflicht nur den Bereich innerhalb der Mietsache sowie Einrichtungen betrifft, die ausschließlich dem Mieter zur Verfügung stehen oder ausschließlich von ihm genutzt werden. Mit dieser Begrenzung ist nämlich noch nicht hinreichend ein Instandhaltungsaufwand ausgenommen, der auf der Nutzung durch die Vormieter der gebrauchten Immobilie beruht, also etwa auf einem Instandhaltungsstau.

3. Auch eine allgemeine Regelung des Mietvertrags, nach der der Mieter Glasbruchschäden auf eigene Kosten zu beseitigen hat, ist unwirksam, wenn eine Begrenzung auf eine Verursachung der Schäden durch den Mieter und auf sein Vertretenmüssen fehlt.

4. Eine Individualvereinbarung setzt nicht voraus, dass der Verwender einer Klausel diese vollständig aufgibt und dass sich insoweit einseitig die Position des Vertragspartners durchsetzt. Vielmehr kann es auch ausreichen, dass der Verwender einer Vertragsklausel von dieser abrückt und sich mit einer anderen, für den Vertragspartner weniger belastenden Regelung einverstanden erklärt.

5. Gibt der Vermieter ein Gutachten in Auftrag, um die bestehenden Mängel festzustellen, so hat der Mieter nur dessen Kosten zu tragen, soweit es Mängel betrifft, für die er schadensersatzpflichtig ist.

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IBRRS 2020, 3275
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Wann und wie muss der Vermieter eine Alternativwohnung anbieten?

AG München, Urteil vom 27.10.2020 - 473 C 2138/20

1. Eigenbedarf ist zu bejahen, wenn die Wohnung für den Enkel und Urenkel des Vermieters gedacht ist, damit der Urenkel ein eigenes Zimmer bekommen kann.

2. Die Pflicht des wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieters, dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage liegende Wohnung, die vermietet werden soll, anzubieten, beschränkt sich auf Wohnungen, die dem Vermieter zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehen.

3. Der Vermieter muss die Alternativwohnung zu marktgerechten Konditionen anbieten. Auch muss der Vermieter den Mieter über Größe, Ausstattung und Beschaffenheit der Ersatzwohnung informieren und ihm die wesentlichen Vertragsdaten mitzuteilen.

4. Rechtsfolge einer unbegründeten Ablehnung einer Alternativwohnung ist, dass die Mietpartei die Berufung auf jene Härteeinwände verliert, die mit der Annahme der zumutbaren Alternativwohnung gar nicht eingetreten wären.

5. Lehnt der Mieter die Aufnahme von Verhandlungen bzgl. der Konditionen der Alternativwohnung ab, so kann die Wohnung anderweitig vermietet werden. Gleiches gilt, wenn der Mieter die Verhandlungen ohne hinreichenden Grund abbricht.

6. Die Anbietpflicht kann sich auch auf die durch den Umzug des Vermieters freiwerdende Wohnung erstrecken. Dies gilt aber grundsätzlich nur bis zum Zeitpunkt des Wirksamwerden der Kündigung.

7. Bei der Bestimmung der Räumungsfrist ist zu Gunsten des Mieters eine sehr lange Dauer des Mietverhältnisses sowie eine gesundheitliche Angeschlagenheit des Mieters zu berücksichtigen, ebenso die derzeitige Corona-Lage, die es schwieriger erscheinen lässt, Ersatzwohnraum zu finden.

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IBRRS 2020, 3477
Beitrag in Kürze
VersicherungsrechtVersicherungsrecht
Versicherung haftet für Betriebsschließung wegen Corona-Virus!

LG Hamburg, Urteil vom 04.11.2020 - 412 HKO 91/20

1. Wenn der Verwender von AVB einer Betriebsschließungsversicherung zum Ausdruck bringen will, dass der Versicherungsschutz trotz einer ausdrücklichen Bezugnahme auf die Vorschriften der §§ 6 und 7 IfSG auf eine in den Bedingungen enthaltene Liste von Krankheiten/Erregern beschränkt sein soll, muss dies klar und eindeutig geschehen; anderenfalls ist die Beschränkung unwirksam.*)

2. Nicht ausreichend ist es, den im Gesetz verwandten Begriff "meldepflichtige Krankheiten" bzw. "meldepflichtige Krankheitserreger" im Fließtext der AB mit dem Zusatz "im Sinne dieser Bedingungen" zu versehen, um so die in § 6 Abs. 1 Ziff. 5 bzw. § 7 Abs. 2 IfSG enthaltenen Öffnungsklauseln abzubedingen und den Versicherungsschutz auf die aufgelisteten Krankheiten/Erreger zu beschränken.*)

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Online seit 24. November

IBRRS 2020, 3341
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BauvertragBauvertrag
Auftragnehmer kann kein Aufmaß vorlegen: Mindestaufwand kann geschätzt werden!

OLG Koblenz, Urteil vom 19.11.2019 - 3 U 56/19

1. Eine Werklohnklage scheitert nicht von vornherein an einem fehlenden Aufmaß, wenn dem Auftragnehmer die Vorlage eines Aufmaßes nicht möglich ist.

2. Dies gilt insbesondere für Fallkonstellationen, in denen ein Bauvorhaben durch ein Drittunternehmen fertiggestellt wurde. In diesen Fällen kann es genügen, wenn der Auftragnehmer Tatsachen vorträgt, die dem Gericht die Möglichkeit eröffnen, gegebenenfalls mit Hilfe eines Sachverständigen den Mindestaufwand zu schätzen.

3. Geht es um die Beurteilung einer Fachwissen voraussetzenden Frage, kann auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens nur verzichtet bzw. diese als ungeeignet angesehen werden, wenn das Gericht entsprechende eigene besondere Sachkunde auszuweisen vermag.

4. Zur hinreichenden Darlegung eines Anspruchs auf Vergütung für nicht erbrachte Leistungen nach freier Kündigung ist die Offenlegung der Kalkulationsgrundlagen nicht zwingend erforderlich. Es bedarf jedoch einer Abgrenzung der erbrachten von den nicht erbrachten Leistungen.

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IBRRS 2020, 3261
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VergabeVergabe
Auch eine Submissionsabsprache ist eine abgestimmte Verhaltensweise!

VK Bund, Beschluss vom 12.10.2020 - VK 2-77/20

1. Die Vorschrift des § 124 Abs. 1 Nr. 4 GWB erfasst neben den abgestimmten Verhaltensweisen auch Vereinbarungen, die ein Unternehmen zu wettbewerbsbeschränkenden Zwecken mit anderen Unternehmen abschließt.

2. Eine strafbare Submissionsabsprache erfüllt zugleich auch den Tatbestand der wettbewerbseinschränkenden Vereinbarung einer Kartellordnungswidrigkeit.

3. Hinreichende Anhaltspunkte für eine Submissionsabsprache bestehen auch dann, wenn ein Bußgeldbescheid des Bundeskartellsamts wegen einer Submissionsabsprache noch nicht rechtskräftig ist, weil der betroffene Bieter hiergegen Beschwerde eingelegt hat.

4. Sind etwaige Selbstreinigungsmaßnahmen auf gesonderter Anlage mit dem Angebot darzulegen und nachzuweisen, muss der Auftraggeber dem Bieter vor einem Ausschluss keine Möglichkeit zur Stellungnahme einräumen, wenn die Offenlegung zweieinhalb Wochen nach Ablauf der Angebots- bzw. Teilnahmefrist erfolgt ist.

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IBRRS 2020, 3307
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Eingebrachte Stellplatzanlage ist Gemeinschaftseigentum

LG Hamburg, Urteil vom 15.07.2020 - 318 S 25/19

1. Eine von einem Miteigentümer eingebaute Stellplatzanlage, die im oberen Bereich mit dem Erdreich des Grundstücks und der angrenzenden Stützmauer verbunden ist, steht im Gemeinschaftseigentum.

2. Verbindet ein Mieter, Pächter oder in ähnlicher Weise schuldrechtlich Berechtigter Sachen mit dem Grundstück, so spricht regelmäßig eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarung nur in seinem Interesse für die Dauer des Vertragsverhältnisses und damit zu einem vorübergehenden Zweck geschieht. Dies gilt jedoch nicht für einen Miteigentümer, da dieser von einer Wertsteigerung des Grundstücks durch die Errichtung der Anlage unmittelbar profitiert und seine Stellung als Miteigentümer zeitlich nicht beschränkt ist.

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IBRRS 2020, 3459
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Allgemeines ZivilrechtAllgemeines Zivilrecht
Auch bei Bauaufträgen ist Zahlungsverzug zu bekämpfen!

EuGH, Urteil vom 18.11.2020 - C-299/19

Ein öffentlicher Bauauftrag, der zu einer Lieferung von Gütern oder zur Erbringung von Dienstleistungen führt, ist ein Geschäftsvorgang im Sinne der Richtlinie zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr.

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Online seit 23. November

IBRRS 2020, 3454
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GewerberaummieteGewerberaummiete
Optierung zur Umsatzsteuer kann auch für die Nebenkosten gelten

BGH, Urteil vom 30.09.2020 - XII ZR 6/20

Hat der Vermieter einer Gewerbeimmobilie zur Umsatzbesteuerung optiert und haben die Parteien hinsichtlich der monatlichen Grundmiete vereinbart, dass diese zuzüglich der jeweils gültigen Umsatzsteuer zu leisten ist, so ist eine tatrichterliche Vertragsauslegung, wonach auch die umlagefähigen Nebenkosten zuzüglich Umsatzsteuer zu leisten sind, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.*)

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IBRRS 2020, 3262
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BauvertragBauvertrag
Auftragnehmer muss Probleme zwar aufzeigen, sie aber nicht lösen!

OLG Koblenz, Urteil vom 08.10.2020 - 6 U 1945/19

1. Eine einfache Mail erfüllt die nach § 4 Abs. 3 VOB/B geforderte Schriftform.

2. Eine Bedenkenanmeldung an den bauleitenden Architekten kann ausreichend sein, wenn ein Mangel der Vorunternehmerleistung vorliegt und der Architekt sich den Bedenken nicht verschließt.

3. Der Architekt verschließt sich den Bedenken u. a. dann nicht, wenn er eine plausible Erklärung dafür abgibt, warum die Bauleistung trotz entgegenstehender Bedenken fortgesetzt werden soll.

4. Eine Garantie kann dahingehend ausgelegt werden, dass der Auftragnehmer nicht für Umstände einstehen soll, die aus dem Risikobereich des Auftraggebers stammen.

5. Ein Auftragnehmer kann gehalten sein, Bedenken gegen Arbeiten eines Nachfolgeunternehmers anzumelden, wenn er erkennt, dass diese seine vorangegangenen Leistungen beeinträchtigen können.

6. Der Auftragnehmer ist nicht verpflichtet, in seine Bedenkenanmeldung einen Lösungsvorschlag aufzunehmen.

7. Der bauüberwachende Architekt muss bei einfachen, gängigen Arbeiten nicht ständig auf der Baustelle anwesend sein. Er muss aber zu Beginn der Arbeiten eine Einweisung, im Verlauf der Arbeiten gegebenenfalls Stichproben und eine Endkontrolle durchführen.




IBRRS 2020, 3423
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Kein Döner-Imbiss in Teileinheit "Laden"!

LG München I, Beschluss vom 20.04.2020 - 1 S 17319/19 WEG

1. Sieht die Teilungserklärung für eine Teileigentumseinheit die Nutzung als Laden vor, kann darin keine Döner-Imbisstube geführt werden.

2. Bei typisierender Betrachtung stört die Nutzung einer Teileigentumseinheit als Döner-Imbiss jedenfalls dann mehr als eine Nutzung als Ladengeschäft, wenn Außenflächen in Anspruch genommen werden, sei es durch eine Außenbestuhlung oder durch den Verkauf nach außen.

3. Dass der Imbiss seine Öffnungszeiten an die von Geschäften angleicht, ist zwar löblich, für die maßgebliche typisierende Betrachtung jedoch ohne Belang.

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IBRRS 2020, 3440
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ImmobilienmaklerImmobilienmakler
Mitverschulden des Maklerkunden kann Pflichtverletzung des Maklers egalisieren!

OLG Hamm, Urteil vom 24.09.2020 - 18 U 18/19

Auch bei einem Verstoß gegen Aufklärungs- und Beratungspflichten des Maklers ist Raum für ein die Schadensersatzpflicht minderndes, gegebenenfalls sogar sie ausschließendes Mitverschulden des Kunden.*)

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IBRRS 2020, 3250
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ProzessualesProzessuales
Öffentliche Zustellung: Nicht alles ist dem Vermieter zuzumuten!

LG Schweinfurt, Beschluss vom 28.10.2020 - 11 T 120/20

Die Anforderungen an die Nachforschungen über den Aufenthalt des Mieters nach erfolgter Räumung und Herausgabe sind nicht zu überspannen. Insbesondere ist die Qualität der Beziehung zwischen den Parteien für die Entscheidung über die Anordnung der öffentlichen Zustellung zu berücksichtigen.

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Online seit 20. November

IBRRS 2020, 3428
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VergabeVergabe
Eignungskriterien nicht bekannt gemacht: Ausgeschlossener Bieter erhält Schadensersatz!

BGH, Urteil vom 06.10.2020 - XIII ZR 21/19

1. Die Eignung eines Bieters, insbesondere seine für die ordnungsgemäße Leistungserbringung erforderliche Leistungsfähigkeit, darf nur an Kriterien gemessen werden, die der Auftraggeber in den Vergabeunterlagen genannt hat oder die sich unter Berücksichtigung von Art und Umfang der zu erbringenden Leistungen sowie des vorgesehenen Ausführungszeitraums zwingend aus der Sache ergeben.*)

2. Wegen Nichterfüllung von Anforderungen an die Personalausstattung, die in den Vergabeunterlagen nicht ausdrücklich verlangt werden, darf ein Bieter nur dann als nicht hinreichend leistungsfähig ausgeschlossen werden, wenn aufgrund konkreter Umstände objektiv zumindest ernsthafte Zweifel daran bestehen, ob er mit dem ihm zur Verfügung stehenden Personal den Auftrag ordnungsgemäß und fristgerecht ausführen kann.*)

3. Schließt der Auftraggeber einen Bieter zu Unrecht wegen Nichterfüllung nicht-bekanntgemachter Eignungskriterien als ungeeignet aus und erteilt den Auftrag einem anderen Bieter, steht es dem Schadensersatzanspruch des ausgeschlossenen Bieters nicht entgegen, dass der Auftraggeber die Erfüllung und den Nachweis dieser Eignungskriterien in den Vergabeunterlagen hätte voraussetzen dürfen.*)

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IBRRS 2020, 2076
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BauhaftungBauhaftung
Stolperfallen müssen permanent überwacht werden!

OLG Bremen, Urteil vom 11.03.2020 - 1 U 56/19

Bei fortlaufend sich wiederholenden Gefahrenquellen genügen bloß periodische Überwachungen den Verkehrssicherungspflichten nicht. Vielmehr muss ein ständiger Schutz sichergestellt werden.

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IBRRS 2020, 3353
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VergabeVergabe
Positionsbezogene Nachlässe sind kein Ausschlussgrund!

VK Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 26.08.2020 - 3 VK LSA 44/20

1. Bei der Prüfung unangemessen hoher oder niedriger Angebotspreise ist ein Abstellen auf die Einzelposten des Angebots unstatthaft. Der Gesamtpreis entscheidet über die Auskömmlichkeit des Angebots.

2. Positionsbezogene Nachlässe gehören zur unternehmerischen Kalkulationsfreiheit.

3. Wird für eine Leistung kein kostendeckender Preis verlangt, ohne dass eine andere Position deshalb aufgepreist wird, liegt keine Mischkalkulation vor.

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IBRRS 2020, 3420
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WohnraummieteWohnraummiete
Sind Baumfällkosten umlagefähige Betriebskosten?

LG München I, Urteil vom 19.11.2020 - 31 S 3302/20

Zur "Gartenpflege" i.S.d. § 2 Nr. 10 BetrKV gehört auch das Fällen eines kranken, morschen oder abgestorbenen Baums. Die hierfür erforderlichen Kosten sind daher im Mietverhältnis als Betriebskosten umlagefähig. Dies gilt unabhängig davon, ob eine Ersatzbepflanzung erfolgt oder nicht.

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IBRRS 2020, 3405
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GewerberaummieteGewerberaummiete
Schließung wegen Corona: Mangel nein, aber Vertragsanpassung!

LG Mönchengladbach, Urteil vom 02.11.2020 - 12 O 154/20

1. Die Miete kann im Wege des Urkundenprozesses eingeklagt werden. Das Vorliegen eines Sachmangels hat nicht zur Folge, dass deshalb die Höhe der Miete vom Vermieter nicht mehr durch Urkunden bewiesen werden könnte.

2. Durch hoheitliche Maßnahmen aufgrund der Corona-Pandemie bewirkte Gebrauchsbeschränkungen stellen keinen Mangel der Mietsache dar.

3. Allerdings hat der Mieter im Fall der vollständigen Schließung seines Geschäfts einen Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage. In diesem Fall ist eine Anpassung auf die Hälfte des Mietzinses angemessen.

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IBRRS 2020, 3425
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VersicherungenVersicherungen
Wie ist der Versicherungsfall „Sturm“ nachzuweisen?

OLG Saarbrücken, Urteil vom 09.10.2020 - 5 U 61/19

1. Zur schlüssigen Darlegung des Versicherungsfalls „Sturm“ reicht die Behauptung des Versicherungsnehmers, versicherte Sachen seien zu einem konkreten Zeitpunkt nach einer der in den Versicherungsbedingungen genannten Alternativen durch Sturm (Windstärke 8 Bft.) zerstört oder beschädigt worden, grundsätzlich aus. Weitergehender Vortrag auch zu den in den Bedingungen gewährten Beweiserleichterungen, bei deren Vorliegen ein Sturm unterstellt wird, ist dazu nicht erforderlich.*)

2. Der Nachweis eines bedingungsgemäßen Sturms ist jedoch nicht geführt, wenn nach der Beweisaufnahme offen bleibt, ob zum behaupteten Zeitpunkt am Versicherungsort wetterbedingte Luftbewegungen der Windstärke 8 Bft. geherrscht haben, und auch die tatsächlichen Voraussetzungen der von den Bedingungen gewährten Beweiserleichterungen nicht dargelegt und bewiesen wurden.*)

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Online seit 19. November

IBRRS 2020, 3407
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BauvertragBauvertrag
Privatgutachterkosten für Nachtragsberechnung werden nicht erstattet!

BGH, Urteil vom 22.10.2020 - VII ZR 10/17

1. Die Kosten eines Privatgutachtens, die der Auftragnehmer zur Ermittlung der Vergütung nach § 2 Abs. 5 VOB/B aufwendet, sind vom Auftraggeber nicht nach dieser Bestimmung als Teil der Mehrkosten zu erstatten.*)

2. Entsprechendes gilt für die Erstattungsfähigkeit der Kosten eines Privatgutachtens, das der Auftraggeber zur Ermittlung der Mehrvergütung in Anlehnung an die Grundsätze des § 2 Abs. 5 VOB/B aufgrund einer verzögerten Vergabe eingeholt hat.*)

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IBRRS 2020, 3412
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GewerberaummieteGewerberaummiete
Mangelerforschung = Anerkenntnis des Mangels?

BGH, Urteil vom 23.09.2020 - XII ZR 86/18

1. Eine wesentliche Änderung der Prozesslage, die entsprechend § 128 Abs. 2 Satz 1 ZPO den Widerruf des Einverständnisses mit der Entscheidung durch den Einzelrichter in der Berufungsinstanz rechtfertigt, kann auch durch einen Hinweis nach § 139 Abs. 2 ZPO herbeigeführt werden, wenn der Einzelrichter auf bestimmte, bislang von den Parteien nicht erkannte rechtliche Gesichtspunkte hinweist oder zu erkennen gibt, dass er entscheidungserhebliche Sach- oder Rechtsfragen anders beurteilen will als beide Parteien (Fortführung von Senatsurteil BGHZ 105, 270 = FamRZ 1989, 164).*)

2. Zu den Voraussetzungen, unter denen Maßnahmen des Vermieters zur Mangelerforschung und Mangelbeseitigung die Annahme eines "tatsächlichen" Anerkenntnisses der vom Mieter behaupteten Mängel der Mietsache rechtfertigen können.*)

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IBRRS 2020, 3372
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BauvertragBauvertrag
Mietminderung wegen Baumängeln: Auftragnehmer muss Schadensersatz zahlen!

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.01.2020 - 23 U 47/19

1. Die Leistung des Auftragnehmers ist mangelhaft, wenn der Auftraggeber das errichtete Gebäude an einen Dritten vermieten will und er Ansprüchen wegen baubedingter Mietmängel ausgesetzt ist.

2. Unabhängig von der Arbeitsstättenverordnung stellt es einen Mangel dar, wenn eine Temperatur von 20 Grad in den Büroräumen oder 10 Grad im Treppenhaus nicht erreicht wird.

3. Die Frage, in welcher Höhe die von dem Dritten geschuldete Miete wegen der Mängel gemindert ist, ist in dem Rechtsstreit zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer nicht entscheidungserheblich.

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IBRRS 2020, 3345
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VergabeVergabe
Bauablaufplan wird nicht Vertragsbestandteil: Kein Ausschluss wegen fehlender Angaben!

VK Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 23.06.2020 - 3 VK LSA 24/20

Wird ausweislich der Aufforderung zur Abgabe eines Angebots der mit dem Angebot abzugebende Bauablaufplan nicht Vertragsbestandteil und erklärt der Bieter in seinem Angebotsschreiben die Langfassung des Leistungsverzeichnisses für verbindlich, führen fehlende Angaben in dem Bauablaufplan nicht zum Ausschluss des Angebots.

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IBRRS 2020, 3398
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WohnraummieteWohnraummiete
Berliner Mietspiegel: Energieausweis ist (meist) ausschlaggebend

LG Berlin, Urteil vom 08.07.2020 - 64 S 194/19

1. Das Merkmal der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel "Bad mit WC ohne Fenster" liegt nicht vor, sofern das Bad über ein Fenster belichtet wird und belüftet werden kann. Das gilt selbst dann, wenn die Belichtung über eine Art Schacht erfolgt, weil sich das Fenster oberhalb des Hängebodens des benachbarten Abstellraums befindet, und wenn das Fenster vom Bad aus weder zu öffnen noch zu schließen ist.*)

2. Konkurriert das positive Merkmal der Orientierungshilfe "Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder Einbau/Installation einer modernen Heizanlage ab 01.01.2003" mit einem als "neutral" bewerteten Energiekennwert, ist die Spanneneinordnung regelmäßig auf Grundlage des durch den Energieausweis belegten Energiekennwerts vorzunehmen, da dieser sich als umfassenderer Indikator darstellt; so kann beispielsweise der energetische Gewinn aus einer modernen Heizanlage durch eine unzureichende Dämmung neutralisiert werden. Abweichendes gilt aber, wenn -wie vorliegend - eine im Sinne der Orientierungshilfe "moderne" Gasetagenheizung eingebaut wurde; denn in diesem Fall spiegelt das Merkmal "Installation einer modernen Heizanlage" den energetischen Zustand der angemieteten Wohnung besser wieder als der Energiekennwert, der sich auf das gesamte Gebäude bezieht.*)

3. Dem in einem Energiebedarfsausweis ausgewiesene Energiebedarf ist entgegen dem Wortlaut der "Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung" nicht eine Pauschale von 20 kWh/(m²a) hinzuzurechnen, wenn das Gebäude nur über dezentrale Warmwasserbereitungen verfügt. Ein Energiebedarfsausweis bezieht sich von vorne herein auf den typischen Nutzwärmebedarf eines Gebäudes, der den Energiebedarf für die Warmwasserbereitung umfasst und an Hand der Gebäude- und Heizungsanlagedaten unter Zugrundelegung standardisierter Rahmenbedingungen rechnerisch ermittelt wird. Anders liegt es beim Energieverbrauchsausweis, dem der gemessene Heizenergieverbrauch zu Grunde liegt und der daher, wenn Warmwasser beispielsweise dezentral per elektrischem Durchlauferhitzer bereitet wird, den auf die Warmwasserbereitung entfallenden Energieverbrauch nicht abbildet.*)

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IBRRS 2020, 3293
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Dritte dürfen an Eigentümerversammlung teilnehmen - wenn gewollt und beschlossen

LG Itzehoe, Urteil vom 07.08.2020 - 11 S 43/17

1. Die auf Prozesskostenhilfe angewiesene Partei darf jedenfalls dann nicht schlechter gestellt sein als eine finanziell starke Partei, wenn sie die Klage mit den damit verbundenen Risiken unbedingt anhängig macht und dann - entweder gleichzeitig oder nach der Aufforderung zur Einzahlung des Kostenvorschusses - Prozesskostenhilfe beantragt und diese auch gewährt erhält.

2. Dritte sind grundsätzlich nicht teilnahmeberechtigt an einer Wohnungseigentümerversammlung. Allerdings kann die Gemeinschaft per Beschluss deren Anwesenheit genehmigen.

3. Jahresabrechnungen müssen vor der Beschlussfassung den Eigentümern zur Verfügung gestellt werden. Dies muss aber nicht in der Frist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG geschehen. Ein Prüfungszeitraum von 8 Tagen kann hier ausreichend sein.

4. Steht die im Wirtschaftsplan vorgesehene Instandhaltungsrücklage im Widerspruch zu der in der Teilungserklärung vorgesehen Höhe der Instandhaltsrücklage, führt dies nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses über den Wirtschaftsplan. Er ist aber regelmäßig anfechtbar.

5. Eine jahrelange Anwendung eines unrichtigen Kostenverteilungsschlüssels im Wirtschaftsplan oder der Jahresabrechnung führt nicht zu einer Änderung des gesetzlichen oder in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Kostenverteilungsschlüssels.

6. Legt ein Verwalter eine fehlerhafte Abrechnung oder einen fehlerhaften Wirtschaftsplan vor, so widerspricht es regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung, ihm gleichwohl Entlastung zu erteilen. Das Gleiche gilt für die Beiräte.

7. Der Gegenstand eines Beschlussantrages muss bei der Einberufung hinreichend bezeichnet sein. Es dürfen jedoch keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. In der Regel genügt eine stichwortartige Bezeichnung, wenn ein mit der Wohnanlage vertrauter Eigentümer erkennen kann, was Gegenstand der Eigentümerversammlung sein soll.

8. Ein Negativbeschluss kann angefochten werden, wenn die Ablehnung des Beschlussantrags ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Dies ist anzunehmen, wenn der geltend gemachte Antrag offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet ist.

9. Wenn die Wohnungseigentümer eine Angelegenheit bereits geregelt haben, besteht ein Anspruch eines Wohnungseigentümers auf einen abändernden Zweitbeschluss nur in eng begrenzten Ausnahmefällen, wenn schwer wiegende Gründe das Festhalten an der bisherigen Regelung als unbillig erscheinen lassen.

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