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Online seit 23. Februar

IBRRS 2018, 0817
Beitrag in Kürze
Mietrecht
Tod des Mieters: Kann Vermieter einem finanzschwachen "Mietererben" kündigen?

BGH, Urteil vom 31.01.2018 - VIII ZR 105/17

1. Eine objektiv feststehende finanzielle Leistungsunfähigkeit eines nach dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis Eintretenden kann einen wichtigen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses nach § 563 Abs. 4 BGB darstellen. Voraussetzung hierfür ist regelmäßig, dass dem Vermieter ein Zuwarten, bis die Voraussetzungen einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfüllt sind, nicht zuzumuten ist.*)

2. Eine auf eine nur drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit oder eine "gefährdet erscheinende" Leistungsfähigkeit des Eintretenden gestützte Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses stellt nur dann einen Kündigungsgrund nach § 563 Abs. 4 BGB dar, wenn sie auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruht, die nicht bloß die Erwartung rechtfertigen, sondern vielmehr den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden. Solche Anhaltspunkte fehlen dann, wenn Geldquellen vorhanden sind, die die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei staatlichen Hilfen, sonstigen Einkünften oder vorhandenem Vermögen der Fall ist.*)

3. Bereits der Wunsch, nach dem Auszug eines bisherigen Wohngenossen, nicht allein zu leben, kann ein nach Abschluss des Mietvertrags entstandenes berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einer Untervermietung begründen (im Anschluss an Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 03.10.1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 219). Entsprechendes gilt bei einer aufgrund einer nachträglichen Entwicklung entstandenen Absicht, Mietaufwendungen teilweise durch eine Untervermietung zu decken (Fortführung der Senatsurteile vom 23.11.2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rz. 8, und vom 11.06.2014 - VIII ZR 349/13, IMR 2014, 319 = NJW 2014, 2717 Rz. 14).*)

4. Für die Beurteilung der Frage, ob das berechtigte Interesse nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, kommt es auch bei einem nach § 563 Abs. 1, 2 BGB erfolgten Eintritt eines Mieters auf den Zeitpunkt des Abschlusses des ursprünglichen Mietvertrags an.*)

 Volltext  Nachricht


IBRRS 2018, 0704
Beitrag in Kürze
Bauvertrag
Bezahlung ohne Rechnung: Keine Mängelansprüche und kein Geld zurück!

OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.07.2017 - 21 U 21/16

1. Zur Schwarzarbeit zählt auch die Erbringung und Ausführung von Werkleistungen, wenn dabei vom Unternehmer eine sich aufgrund der Werkleistungen ergebende steuerliche Pflicht nicht erfüllt wird.

2. Wird ein selbstständigen Unternehmer durch den Auftraggeber ohne Rechnungsstellung entlohnt, liegt regelmäßig ein Verstoß des Unternehmers gegen seine steuerlichen Erklärungs- und Anmeldepflichten sowie gegen die Rechnungslegungspflicht vor.

3. Schwarzarbeit führt zur Nichtigkeit des Werkvertrags, wenn der Auftragnehmer vorsätzlich hiergegen verstößt und der Auftraggeber diesen kennt und bewusst zum eigenen Vorteil ausnutzt. Mängelansprüche des Auftraggebers bestehen in diesem Fall ebenso wenig wie ein Anspruch auf Rückzahlung des gezahlten Werklohns.

 Volltext


IBRRS 2018, 0795
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Warmwasserkosten können nicht abgelesen werden: Wie werden sie geschätzt?

AG Charlottenburg, Urteil vom 24.11.2017 - 73 C 47/17

1. Kann der tatsächliche Heizkostenverbrauch nicht abgelesen werden, so kann er geschätzt werden.

2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht völlig frei in der Wahl ihrer Schätzmethode. Sie muss sich gemäß § 315 BGB im Rahmen billigen Ermessens halten. Da es Zweck der HeizkostenVO ist, möglichst individuelle und dem tatsächlichen Verbrauch nahekommende Werte in die Abrechnung einzustellen, ist das individuelle Vergleichsverfahren regelmäßig vorrangig vor dem generellen anzuwenden.

3. Dementsprechend kann der Heizkostenverbrauch nicht dadurch geschätzt werden, dass man vergleichbare Wohnungen innerhalb der Gemeinschaft zu Grunde legt, wenn die betroffene Wohnung als Zweitwohnung nur wenige Tage im Jahr genutzt wird; vielmehr ist der Verbrauch der vorigen Jahre dann heranzuziehen.

4. Zur Schätzung der Kaltwasserkosten kann § 9a HeizkostenVO analog angewandt werden.

 Volltext


Online seit 22. Februar

IBRRS 2018, 0816
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
§ 565 BGB zum Schutz des Mieters bei Weitervermietung als Werkswohnung unmittelbar anwendbar

BGH, Urteil vom 17.01.2018 - VIII ZR 241/16

Eine gewerbliche Weitervermietung, die eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete und mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit voraussetzt, liegt auch dann vor, wenn der Zwischenvermieter die von ihm angemieteten Wohnungen an die Arbeitnehmer seines Gewerbebetriebes weitervermieten will, um diese an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können; eine Gewinnerzielungsabsicht aus der Vermietung selbst ist nicht erforderlich (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 311/14, IMR 2016, 144= NJW 2016, 1086, Rz. 22).*)

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IBRRS 2018, 0743
Beitrag in Kürze
Bauvertrag
Leistung mangelhaft? Auftraggeber muss erforderliche Bauteilöffnung vornehmen!

OLG Schleswig, Urteil vom 24.11.2017 - 1 U 49/15

1. Eine konkludente Abnahme setzt ein Verhalten des Bauherrn voraus, das der Unternehmer als Billigung seiner Leistung verstehen darf. Ein solches Verhalten kann darin gesehen werden, dass der Bauherr die Leistung des Unternehmers einem Drittunternehmer als Gegenstand weiterer Leistungen überlässt.

2. Auch eine Teilabnahme ist grundsätzlich konkludent möglich, wenn deutlich wird, dass dies dem Willen des Bauherrn entspricht und er sich der Folgen bewusst ist.

3. Nach der Abnahme der Werkleistung ist der Bauherr für das Vorliegen eines Mangels beweisbelastet.

4. Im Zivilprozess gilt der Beibringungsgrundsatz. Das Gericht ist weder dazu gehalten, den Sachverständigen zur Bauteilöffnung anzuweisen, noch ist der Sachverständige, einer solchen Anweisung nachzukommen. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Bauteilöffnung nicht die eigentliche Untersuchung des Bauteils bildet, sondern sie notwendig wird, um an den zu begutachtenden Bauteil heranzukommen.

5. Die Anforderungen an den Inhalt einer Berufungsbegründung sind nicht hoch. Es reicht, wenn sie, zugeschnitten auf den jeweiligen Fall, erkennen lässt, aus welchen rechtlichen oder tatsächlichen Gründen der Berufungsführer das angefochtene Urteil für unrichtig hält. Weitere besondere Anforderungen bestehen nicht.

 Volltext


IBRRS 2018, 0709
Mit Beitrag
Vergabe
Referenzgeber nicht erreicht: Eignungsnachweis nicht erbracht!

VK Hessen, Beschluss vom 18.12.2017 - 69d-VK-2-38/2017

1. Eine Referenzleistung ist mit der ausgeschriebenen Leistung "vergleichbar", wenn die durchgeführten Leistungen einen etwa gleich großen oder größeren Umfang haben.

2. Kann der Auftraggeber vorgelegte Referenzen nicht überprüfen, so kann er von einem nicht erbrachten Nachweis der Eignung ausgehen.

 Volltext  VPR-Beitrag


IBRRS 2018, 0812
Beitrag in Kürze
Wohnungseigentum
Die Parabolantenne muss weg!

AG Pinneberg, Urteil vom 26.09.2017 - 60 C 74/16

1. Mehrere Wohnungseigentümer können wegen jeweiliger baulicher Veränderung an Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum als Streitgenossen gemäß § 60 ZPO jedenfalls dann in Anspruch genommen werden, wenn hinsichtlich aller Beseitigungsansprüche ein Vergemeinschaftungsbeschluss vorliegt und ein innerer Zusammenhang zwischen den Störungshandlungen vorliegt, etwa weil sie im Interesse beider Eigentümer vorgenommen wurden.*)

2. Bei der Kostenentscheidung kann gemäß § 100 Abs. 2 eine unterschiedliche Beteiligung der Wohnungseigentümer am Rechtsstreit berücksichtigt werden, die sich aus einem unterschiedlichen Verhältnis der jeweiligen Teilstreitgegenstände zum Gesamtstreitwert ergibt.*)

3. Wenn die Balkone nach der Teilungserklärung im Sondereigentum der Wohnungseigentümer stehen, richtet sich die Zulässigkeit einer dort aufgestellten Parabolantenne nicht nach Paragraf 22 WEG, sondern nach § 14 Nummer 1 WEG, wobei im Rahmen eines Vorher-Nachher-Vergleichs bei wertender Betrachtung der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor dem Aufstellen der Parabolantenne dem hierdurch entstandenen optischen Gesamteindruck gegenüberzustellen ist.*)

4. Das Interesse der übrigen Wohnungseigentümer, Störungen des äußeren Erscheinungsbildes des Hauses durch Parabolantennen zu vermeiden, ist nicht nur wegen des vorhandenen Kabelanschlusses, sondern auch aufgrund der technischen Entwicklungen, die eine Beschaffung von Informationen aus dem Internet auch in Form von bewegten Bildern immer unkomplizierter ermöglichen, ohne verfassungsrechtliche Bedenken (Art. 5 Abs. 1 GG) als regelmäßig überwiegend zu beurteilen.*)

5. Ein denkbarer Gestattungsanspruch betreffend die von einem Wohnungseigentümer nach Wohnungseinbrüchen angebrachten Außenrolläden an den Fenstern seiner Erdgeschosswohnung steht einem vergemeinschafteten Beseitigungsanspruch nicht nach Treu und Glauben entgegen, wenn die Wohnungseigentümer mangels Antrag auf der Eigentümerversammlung keine Gelegenheit hatten, sich zu informieren und eventuelle Bedingungen zu regeln. Es ist nicht Sache der Verwaltung, einen entsprechenden Tagesordnungspunkt zum Gegenstand der Eigentümerversammlung zu machen.*)

 Volltext


Online seit 21. Februar

IBRRS 2018, 0655
Beitrag in Kürze
Bauvertrag
Mängel vor Abnahme: Kostenerstattung nur nach Kündigung!

OLG München, Beschluss vom 28.01.2015 - 28 U 3361/14 Bau

Ein Anspruch auf Erstattung von Ersatzvornahmekosten wegen Mängeln der Leistung vor Abnahme setzt im VOB-Vertrag voraus, dass der Auftraggeber vor Durchführung der Ersatzvornahme die Kündigung des Bauvertrags erklärt hat.

 Volltext


IBRRS 2018, 0813
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Frankfurter Mietspiegel: Was ist eine integrierte Küche?

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 08.02.2018 - 33 C 2877/17

Dass eine Küche an zwei Stellen ohne Tür frei zugänglich ist, macht sie nicht zu einer integrierten Küche im Sinne des Mietspiegels der Stadt Frankfurt am Main für das Jahr 2016.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 0738
Mit Beitrag
Wohnungseigentum
Zulässig: Trampolin im "Ziergarten"!

LG München I, Beschluss vom 20.12.2017 - 1 S 17182/17 WEG

1. Die Bezeichnung als "Ziergarten" in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung schließt die Nutzung eines Gartens zum Spielen von Kindern nach dem maßgeblichen objektiv normativen Auslegungsmaßstab nicht aus.

2. Das Spielen von Kindern und das Aufstellen von mobilen Kinderspielgeräten gehört grundsätzlich zum Gebrauch, der einem geordneten Zusammenleben i.S.d. § 14 Nr.1 WEG entspricht.

3. Eine bauliche Veränderung setzt eine "feste" Verbindung voraus.

 Volltext  IMR-Beitrag


Online seit 20. Februar

IBRRS 2018, 0802
Beitrag in Kürze
Immobilienmakler
Welche Angaben zum Energieverbrauch muss Makler in Immobilienanzeigen machen?

BGH, Urteil vom 05.10.2017 - I ZR 232/16

Ein Immobilienmakler ist gemäß § 5a Abs. 2 und 4 UWG verpflichtet, in einer Immobilienanzeige den Energieverbrauch des Gebäudes anzugeben, wenn ein Energieausweis vorliegt. Dazu muss die Anzeige die in § 16 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 5 EnEV angeführten Angaben enthalten.*)

 Volltext  Nachricht


IBRRS 2018, 0654
Beitrag in Kürze
Bauvertrag
An wen sind wann und wie Bedenken zu richten?

OLG Saarbrücken, Urteil vom 15.11.2017 - 1 U 11/17

1. Ein Bedenkenhinweis, der zur Enthaftung eines Unternehmers wegen einer nicht ordnungsgemäßen Vorleistung eines anderen Unternehmers führen soll, hat zur rechten Zeit, in der gebotenen Form und Klarheit und an den richtigen Adressaten zu erfolgen.*)

2. Die Kosten eines selbstständigen Beweisverfahrens gehören nur dann zu den Kosten des nachfolgenden Hauptsacheverfahrens, wenn die Parteien und der Streitgegenstand des Beweisverfahrens und des Vorprozesses identisch sind.*)

3. Begehrt die in erster Instanz voll obsiegende klagende Partei erstmals zweitinstanzlichen die Kosten eines selbstständigen Beweisverfahrens im Wege eines bezifferten materiellrechtlichen Schadensersatzanspruchs, dann handelt es sich hierbei um eine Klageänderung, die nur im Wege einer Anschlussberufung in den Rechtsstreit eingeführt werden kann.*)

 Volltext


IBRRS 2018, 0740
Beitrag in Kürze
Öffentliches Baurecht
Sind Brandschutzvorschriften nachbarschützend?

VGH Bayern, Beschluss vom 30.01.2018 - 15 ZB 17.1459

1. Brandschutzvorschriften dienen mittelbar auch dem Schutz der Umgebung, damit auch den Interessen der Nachbarn. Die Vorschriften, die das Übergreifen von Feuer auf Nachbargebäude verhindern sollen, werden als nachbarschützend anzusehen sein.

2. Nicht nachbarschützend sind die allgemeinen Anforderungen an den Brandschutz und alle diejenigen Brandschutzanforderungen, die nur dem Schutz der Bewohner und Benutzer des Gebäudes dienen, wie solche über Rettungswege, notwendige Treppenräume und Umwehrungen. Gleiches gilt für Anforderungen an die Vorhaltung von Löschwasser.

 Volltext


IBRRS 2018, 0731
Beitrag in Kürze
Mietrecht
Wohnfläche: Wie sind Balkone, Wintergärten und Terrassen zu berücksichtigen?

LG Berlin, Urteil vom 17.01.2018 - 18 S 308/13

1. Im Rahmen eines in Berlin nach dem 31.12.2003 zu Stande gekommenen Wohnungsmietverhältnisses ist die Wohnfläche mangels anderweitiger Vereinbarung der Vertragsparteien nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln, so dass Wintergärten, Balkone und Terrassen regelmäßig nicht mit der Hälfte, sondern nur mit einem Viertel ihrer Grundfläche zu berücksichtigen sind. Eine örtliche Verkehrssitte, der Wohnflächenermittlung ein anderes Regelwerk als die Wohnflächenverordnung zu Grunde zu legen, gibt es in Berlin nicht. Die dennoch weit verbreitete Praxis, die Grundflächen von Balkonen und Terrassen grundsätzlich zur Hälfte zu berücksichtigten, stellt sich als fehlerhafte Anwendung des zur Wohnflächenermittlung herangezogenen Regelwerks dar und kann der Vertragsauslegung deshalb nicht als örtliche Übung zu Grunde gelegt werden (entgegen LG Berlin, Urteil vom 19.07.2011 - 65 S 130/10, GE 2011, 1086 f.; Anschluss BGH, Urteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 231/06, IMR 2007, 241 = GE 2007, 1047 ff.).*)

2. Im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB ist die ortsübliche Vergleichsmiete auch dann an Hand der tatsächlichen Wohnfläche zu ermitteln, wenn diese um bis zu 10% von der vertraglich zu Grunde gelegten Wohnfläche abweicht. Die Zehnprozent-Grenze ist aber für die Ermittlung der Kappungsgrenze von Bedeutung. Bleibt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10% hinter der vertraglich vorgesehenen Wohnfläche zurück, liegt regelmäßig ein zur Mietminderung führender Mangel der Wohnung vor, der nicht behebbar ist, sondern die Beschaffenheit der Wohnung bestimmt. Die Kappungsgrenze ist dann an Hand der geminderten Ausgangsmiete zu ermitteln (Anschluss BGH, Urteil vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14, IMR 2016, 60 f. = GE 2016, 49 ff.; Abgrenzung BGH, Urteil vom 22.02.2006 - VIII ZR 219/04, NJW-RR 2006, 801 f.; LG Hamburg, Urteil vom 01.07.2004 - 307 S 52/04, WE 2005, 20 f.).*)

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Online seit 19. Februar

IBRRS 2018, 0737
Beitrag in Kürze
Bauvertrag
Überraschende Stoffpreisgleitklausel wird nicht Vertragsbestandteil!

BGH, Urteil vom 25.01.2018 - VII ZR 219/14

Eine Stoffpreisgleitklausel des öffentlichen Auftraggebers von Bauleistungen ist überraschend und wird nicht Vertragsbestandteil, wenn sie ohne ausreichenden Hinweis den Auftragnehmer zur Vermeidung erheblicher Nachteile bei Stoffpreissenkungen dazu anhält, bereits bei seiner Kalkulation von üblichen Grundsätzen abzuweichen (Festhaltung BGH, IBR 2014, 717).*)

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IBRRS 2018, 0653
Mit Beitrag
Werkvertragsrecht
Werkleistung weist zahlreiche wesentliche Mängel auf: Rücktritt ohne Fristsetzung möglich?

OLG Saarbrücken, Urteil vom 15.11.2017 - 1 U 127/16

1. Für die Frage, ob ein Vertrag über den Erwerb und den Einbau einer Vollholzküche als Kaufvertrag (mit Montageverpflichtung) oder als Werkvertrag zu klassifizieren ist, ist maßgebend, welche Leistungen dem Vertrag die maßgebende Prägung geben.*)

2. Erklärt der Besteller wegen vermeintlicher Mängel vor Abnahme vorschnell den Rücktritt von dem gesamten Vertrag, ohne die nach § 323 Abs. 1 BGB sowohl nach Gewährleistungsrecht als auch nach allgemeinem Leistungsstörungsrecht erforderliche Frist zur (Nach-)Erfüllung gesetzt zu haben, kann die Streitfrage der Anwendbarkeit der Gewährleistungsrechte vor Abnahme offen bleiben.*)

3. Die Setzung einer Frist ist unzumutbar im Sinne des § 636 Var. 3 BGB, wenn das Vertrauen des Bestellers in die Verlässlichkeit und Kompetenz des Unternehmers so nachhaltig erschüttert ist, dass aus seiner (objektiven) Sicht eine erfolgreiche Nacherfüllung nicht zu erwarten ist, namentlich, wenn die Werkleistung ein ganzes Paket nicht nur geringfügiger Mängel aufweist.*)

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IBRRS 2018, 0723
Beitrag in Kürze
Öffentliches Baurecht
Ein nur "unbequemes" Bauvorhaben kann der Nachbar nicht abwehren!

VG Schleswig, Beschluss vom 15.12.2017 - 2 B 58/17

1. Nachbarliche Belange können in unzumutbarer Weise beeinträchtigt sein, wenn ein Nachbaranwesen durch die Ausmaße eines Bauvorhabens geradezu "erdrückt", "eingemauert" oder "abgeriegelt" wird.

2. Das ist anzunehmen, wenn die baulichen Dimensionen des "erdrückenden Gebäudes" aufgrund der Besonderheiten des Einzelfalls derart übermächtig sind, dass das "erdrückte" Gebäude oder Grundstück nur noch überwiegend wie eine von dem herrschenden Gebäude dominierte Fläche ohne eigene baurechtliche Charakteristik wahrgenommen wird, oder das Bauvorhaben das Nachbargrundstück regelrecht abriegelt, d. h. dort das Gefühl des Eingemauertseins oder der Gefängnishofsituation hervorruft.

3. Dem Grundstück muss gleichsam die Luft zum Atmen genommen werden. Dass das Bauvorhaben die bislang vorhandene Situation lediglich verändert oder dem Nachbarn unbequem ist, reicht nicht aus.

 Volltext


IBRRS 2018, 0733
Beitrag in Kürze
Mietrecht
Berliner Mietspiegel 2017 kann zur Schätzung der ortsüblichen Miete herangezogen werden!

LG Berlin, Urteil vom 14.02.2018 - 64 S 74/17

1. Das Gericht ist befugt, die ortsübliche Miete gemäß §§ 287 ZPO, 558c BGB im Wege der Schätzung anhand des Berliner Mietspiegels 2017 zu ermitteln. Es ist nicht gezwungen, ein Sachverständigengutachten einzuholen.

2. Gilt die Mieterhöhung ab dem 01.09.2016, ist der Mietspiegel 2017 anzuwenden, dessen Erhebungsstichtag ebenfalls der 01.09.2016 ist. Allerdings ist ein Abschlag von den Werten dieses Mietspiegels vorzunehmen, da das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter vor dem 01.09.2016 zugegangen ist.

3. Eine Primärdatenerhebung für einen einfachen Mietspiegel muss nicht die hohen Anforderungen der Repräsentativität erfüllen, sondern kann etwa auch in der Weise erfolgen, dass die Mitglieder eines oder mehrerer Interessenverbände befragt werden.

4. Hat ein Mieter Anspruch auf Überlassung von Herd und Spüle, so führt seine Entscheidung, Herd und Spüle nicht abrufen zu wollen, nicht zur Abwertung der Wohnung; darauf, ob der Vermieter dadurch tatsächlich Aufwände spart, kommt es nicht an.

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IBRRS 2018, 0729
Beitrag in Kürze
Öffentliches Recht
Zweckentfremdungsverbot gilt auch für Monteurunterkunft

VG Berlin, Beschluss vom 23.01.2018 - 6 L 756.17

Auch die Vermietung von Wohnraum an Unternehmen zur vorübergehenden Unterkunft von Mitarbeitern verstößt gegen das Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz.

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IBRRS 2018, 0730
Beitrag in Kürze
Steuerrecht
Biberschaden im Garten ist keine außergewöhnliche Belastung

FG Köln, Urteil vom 01.12.2017 - 3 K 625/17

Aufwendungen für die Errichtung einer Bibersperre und zur Beseitigung von Biberschäden im Garten sind keine steuermindernden außergewöhnlichen Belastungen.

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Online seit 16. Februar

IBRRS 2018, 0726
Beitrag in Kürze
Bauvertrag
Wasserschaden in unbewohnter Wohnung: Entfällt die Haftung des Installateurs?

BGH, Urteil vom 25.01.2018 - VII ZR 74/15

Zur Kausalität eines Werkmangels für einen Wasserschaden bei längerer Abwesenheit des Inhabers einer unbewohnten Wohnung.*)

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IBRRS 2018, 0479
Beitrag in Kürze
Architekten und Ingenieure
Imprägnierungsarbeiten sind nicht besonders überwachungspflichtig!

OLG Celle, Urteil vom 13.07.2017 - 5 U 1/17

Einem Zimmereibetrieb muss der Umgang mit Holzschutzmitteln geläufig sein. Der planende und bauüberwachende Architekt muss einen Zimmereibetrieb deshalb nicht gesondert auf die Gefahren aufmerksam machen, die im Umgang mit einem säurehaltigen Holzschutzmittel zu erwarten sind.

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IBRRS 2018, 0722
Beitrag in Kürze
Öffentliches Baurecht
Nachbar hat keinen Schutzanspruch auf Bewahrung des Außenbereichs!

VGH Bayern, Beschluss vom 23.01.2018 - 15 CS 17.2575

1. Der Gebietserhaltungsanspruch gibt den Eigentümern von Grundstücken in einem durch Bebauungsplan festgesetzten Baugebiet das Recht, sich gegen hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung nicht zulässige Vorhaben zur Wehr zu setzen.

2. Aus der Gleichstellung geplanter und faktischer Baugebiete im Sinne der Baunutzungsverordnung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung folgt, dass in diesem Umfang auch ein identischer Nachbarschutz besteht.

3. Liegt das Grundstück des Eigentümers im (unbeplanten) Innenbereich und das Baugrundstück im Außenbereich, scheidet ein Gebietserhaltungsanspruch aus.

4. Ein allgemeiner Schutzanspruch des Nachbarn auf die Bewahrung des Außenbereichs und damit ein Abwehranspruch gegen Vorhaben, die im Außenbereich objektiv nicht genehmigungsfähig sind, besteht - unabhängig davon, ob das Grundstück des Nachbarn im Außenbereich oder Innenbereich liegt - nicht.

5. Dem Gebot der Rücksichtnahme, das auch "gebietsübergreifend" im Verhältnis zwischen einem Grundstück im Innenbereich und einem Grundstück im Außenbereich gilt, kommt drittschützende Wirkung zu, soweit in qualifizierter und zugleich individualisierter Weise auf schutzwürdige Interessen eines erkennbar abgegrenzten Kreises Dritter Rücksicht zu nehmen ist (hier verneint).

 Volltext


IBRRS 2018, 0725
Beitrag in Kürze
Wohnraummiete
Tilgungsbestimmung bei einer Zahlung der Sozialbehörde

LG Berlin, Beschluss vom 08.01.2018 - 66 S 240/17

1. Erfolgt die Gutschrift einer Mietzahlung zum Ende eines Monats, so hängt die Erfüllungswirkung (für den auslaufenden oder aber den bevorstehenden Monat) zunächst davon ab, ob die Auslegung das Vorliegen einer Tilgungsbestimmung ergibt. Ist ein tatsächlicher Wille nicht zu ermitteln, oder ist er von Irrtum oder Unkenntnis beeinflusst, so kann sich eine Tilgungsbestimmung - und damit ein Ausschluss des § 366 Abs. 2 BGB auch aus dem mutmaßlichen Willen des Leistenden ergeben.*)

2. Da § 366 Abs. 1 BGB die Befugnis zur Tilgungsbestimmung dem Leistenden als Vergünstigung eröffnet, kommt dem objektiv erkennbaren Interesse des Leistenden im Rahmen der Auslegung entscheidende Bedeutung zu. Bei Zahlungen der Sozialbehörden (Jobcenter) ist das von ihnen mit der Leistung (ggf. mutmaßlich) verfolgte Interesse entscheidend.*)

3. Bei behördlichen Leistungen für Unterkunft und Heizung muss der Vermieter den in § 22 SGB II geregelten Auftrag der Sozialbehörden als (ggf. auch stillschweigend verfolgtes) Leistungsinteresse gegen sich gelten lassen. Dieses Interesse ist darauf gerichtet, die Unterkunft des Anspruchsberechtigten zu sichern, um dadurch gegenwärtigen und künftigen Wohnbedarf zu decken. Kann diesem Leistungsinteresse durch eine von mehreren denkbaren Verbuchungen des eingegangenen Betrages entsprochen werden, so ist eine andere Behandlung der Zahlung wegen Nichtbeachtung der (stillschweigende) Tilgungsbestimmung unzulässig.*)

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IBRRS 2018, 0376
Mit Beitrag
Prozessuales
Flucht in die Säumnis: Aufforderung zur Vorschusszahlung gilt fort!

OLG Koblenz, Beschluss vom 23.06.2015 - 8 U 946/14

1. Macht das Gericht die Ladung des vom Kläger benannten Zeugen von der Einzahlung eines Vorschusses abhängig, der trotz ausdrücklicher Erinnerung nicht eingezahlt wird, muss der Zeuge nicht geladen werden.

2. Lässt der Kläger wegen einer versehentlich unterbliebenen Vorschusszahlung ein Versäumnisurteil gegen sich ergehen und wird der Prozess der Prozess durch seinen Einspruch in die vor Eintritt der Versäumnis bestehende Lage zurückversetzt, gilt die bereits angemahnte Aufforderung zur Einzahlung des Vorschusses nicht nur fort, sondern "erst recht".

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Online seit 15. Februar

IBRRS 2018, 0297
Mit Beitrag
Bauvertrag
Auftraggeber teilt Bedenken nicht: Auftragnehmer muss Leistung ausführen!

OLG Köln, Beschluss vom 16.10.2014 - 11 U 47/14

1. Verpflichtet sich der Auftragnehmer, mit seinen Arbeiten zu einem bestimmten Termin zu beginnen und teilt er dem Auftraggeber mit, er könne seine Leistungen frühestens drei Wochen später aufnehmen, kann der Auftraggeber den Bauvertrag wegen verzögerter Arbeitsaufnahme kündigen. Einer den Auftragnehmer in Verzug setzenden Mahnung bedarf es in diesem Fall nicht.

2. Meldet der Auftragnehmer ordnungsgemäß Bedenken an und besteht der Auftraggeber dessen ungeachtet auf einer Arbeitsaufnahme, hat der Auftragnehmer die Vorgaben des Auftraggebers weiter umzusetzen.

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IBRRS 2018, 0700
Mit Beitrag
Gewerberaummiete
Mietminderung wegen konkreter Gefahr eines Wasserschadens?

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 22.08.2017 - 9 U 141/15

1. Führen Wassereintritte nach Niederschlägen mehrfach zu Schäden in einem Schuhgeschäft, wird die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch für die Folgezeit schon durch die konkrete Gefahr weiterer Wassereintritte erheblich gemindert.*)

2. Macht der Mieter nach einem Wassereintritt Schadensersatzansprüche geltend, muss der Vermieter gemäß § 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB sein fehlendes Verschulden beweisen, wenn die Ursache des Wassereintritts in seinem Herrschaftsbereich liegt (hier: Eintritt von Niederschlagswasser durch das Dach.).*)

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IBRRS 2018, 0715
Mit Beitrag
Wohnraummiete
Eigenbedarfskündigung: Bei älteren Leuten schwierig!

LG Berlin, Urteil vom 25.01.2018 - 67 S 272/17

1. Das Berufungsgericht darf die Sache unter Aufhebung des Urteils zurückverweisen, soweit das Verfahren des ersten Rechtszugs an einem wesentlichen Mangel leidet und aufgrund dieser Mangels eine umfangreiche oder aufwändige Beweisaufnahme erforderlich ist.

2. Während der Mieter seiner Bestreitenslast schon mit einem Bestreiten mit Nichtwissen i.S.d. § 138 Abs. 4 ZPO genügt, reicht für eine auf streitigen Eigenbedarf gestützte Räumungsverurteilung allein der Vollbeweis des behaupteten Eigenbedarfs, nicht hingegen die bloße Plausibilität des Kündigungsvorbringens aus.

3. Zwar kann ein unredliches Prozessverhalten des Mieters im Räumungsprozess den gesonderten Ausspruch einer verhaltensbedingten Kündigung rechtfertigen. Um der Pflichtverletzung des Mieters das für den Ausspruch einer Kündigung hinreichende Gewicht zu verleihen, muss sein wahrheitswidriger Prozessvortrag jedoch zumindest ein (Gegen-)Vorbringen des Vermieters betreffen, das für die Schlüssigkeit der Räumungsklage unerlässlich ist und für deren Erfolg nicht hinweggedacht werden kann.

4. Für die Bejahung des § 574 Abs. 1 BGB müssen die dem Mieter entstehenden Nachteile nicht mit absoluter Sicherheit feststehen, sondern insbesondere bei gesundheitlichen Nachteilen des Mieters kann bereits die ernsthafte Gefahr ihres Eintritts ausreichen kann, um eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu gebieten.

5. Eine die Anwendung des § 574 Abs. 1 BGB eröffnende Räumungsunfähigkeit liegt bereits dann vor, wenn sich der Gesundheitszustand oder die allgemeine Lebenssituation des Mieters durch den Umzug erheblich verschlechtern würde.

6. Eine zur Fortsetzung des Mietverhältnisses berechtigende Härte gemäß § 574 Abs. 2 BGB liegt auch dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Dabei ist die Angemessenheit des Ersatzwohnraums nicht nur durch das Alter und die Krankheit des Mieters, sondern auch von der dadurch bedingten notwendigen Nähe zu bestimmten Angehörigen beeinflusst.

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Online seit 14. Februar

IBRRS 2018, 0482
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Bauvertrag
Ehemann gibt Renovierungsarbeiten in Auftrag: Auch die Ehefrau muss zahlen!

OLG Karlsruhe, Urteil vom 15.07.2015 - 14 U 71/14

1. Durch Geschäfte, die zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs der Familie getätigt werden, wird außer dem Handelnden (hier: dem Ehemann) auch der andere Ehegatte (hier: die Ehefrau) berechtigt und verpflichtet.

2. Die Instandsetzung der ehelichen Wohnung dient dem elementaren Bedürfnis des Wohnens, so dass durch einen vom Ehemann geschlossenen Vertrag über Instandsetzungsarbeiten auch die Ehefrau mitverpflichtet wird.

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IBRRS 2018, 0659
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Gewerberaummiete
Wertsteigerung durch Neubau: Kann der Mieter Ausgleich verlangen?

OLG Hamm, Urteil vom 05.10.2017 - 18 U 23/15

1. Ein Aufwendungsersatzanspruch des Mieters gem. §§ 539 Abs. 1, 677, 683 S. 1 BGB setzt u.a. Fremdgeschäftsführungswillen des Mieters voraus, der nur bei einem objektiv fremden Geschäft vermutet wird. Nimmt der Mieter die Maßnahmen zumal nach eigenen Bedürfnissen und Vorstellungen im Interesse des eigenen Geschäfts vor, ist eher von einem neutralen Geschäft auszugehen.*)

2. Auch ein Anspruch aus §§ 684 S. 1, 818 Abs. 2 BGB setzt Fremdgeschäftsführungswillen voraus (OLG Düsseldorf, 19.10.2009 - 24 U 58/09).*)

3. Ein Anspruch auf Ausgleich einer Wertsteigerung am Mietgrundstück gem. §§ 951 Abs. 1, 812 Abs. 1 S. 1, Alt. 1, 812 Abs. 2 BGB scheidet aus, soweit es wegen § 95 Abs. 1 S. 1 BGB nicht zu einem Eigentumswerb des Vermieters gekommen ist.*)

4. Ein Anspruch des Mieters auf Wertausgleich ergibt sich auch nicht, wenn er die von ihm getroffenen baulichen Maßnahmen auf dem Grundstück belässt, denn § 539 Abs. 2 BGB regelt die wechselseitigen Ansprüche abschließend in der Weise, dass der eine Vertragspartner sein Eigentum an der Einrichtung nur durch rechtzeitige Wegnahme erhalten bzw. wiedererlangen kann und der andere die Wegnahme nur zu dulden hat (BGH, 08.07.1981 - VIII ZR 326/80).*)

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IBRRS 2018, 0712
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Wohnungseigentum
Erbrechtssenat des OLG Hamm: Trittschalldämmung ist Sondereigentum!

OLG Hamm, Urteil vom 25.01.2018 - 10 U 111/16

1. Eine 3 Millimeter starke Folie zur Trittschalldämmung, die unterhalb des Oberbodens verlegt wird, stellt kein Gemeinschaftseigentum, sondern Sondereigentum dar.

2. Es kann nicht allein auf die bloße Funktion der Folie, die den Trittschallschutz gewährleisten soll, abgestellt werden.

3. Eine Hausverwaltung, die eine Wasserschadensanierung in Auftrag gibt, haftet im Zweifel als Vertreterin ohne Vertretungsmacht (§ 179 BGB), wenn sie keinen WEG-Beschluss herbeiführt.

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IBRRS 2018, 0098
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Wohnungseigentum
Verwalter haftet für fehlerhafte Jahresabrechnung

AG Wedding, Urteil vom 19.06.2017 - 22a C 63/17

1. Einem gewerblichen Verwalter müssen seine gesetzlichen und vertraglichen Pflichten bekannt sein.

2. Gewerblich tätigen Verwalter obliegt die Verpflichtung, sich zeitnah über höchstrichterliche Entscheidungen zu informieren.

3. Dem Geschädigten ist das so genannte Prognoserisiko im Rahmen eines Rechtsstreits grundsätzlich nicht zuzurechnen, wenn die Erfolgsaussichten einer Klage nicht eindeutig sind.

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IBRRS 2018, 0719
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Schiedswesen
Geschäftsführer einer Partei kann kein Schiedsrichter sein!

BGH, Beschluss vom 11.10.2017 - I ZB 12/17

Mitglieder des Vertretungsorgans der Parteien sind grundsätzlich vom Schiedsrichteramt ausgeschlossen.*)

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Online seit 13. Februar

IBRRS 2018, 0480
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Architekten und Ingenieure
Weiterbau trotz Mangelkenntnis: Kein Ersatzanspruch für vertiefenden Schaden!

OLG Stuttgart, Urteil vom 16.05.2017 - 10 U 62/16

1. Erfährt ein Bauherr während der Bauausführung von einem Herstellungsmangel (hier: zu niedrig betonierter Ringanker) und lässt er dennoch weiterbauen, hat er keinen Ersatzanspruch im Umfang des sich dadurch vertiefenden Schadens, wenn er später die Herstellung eines mangelfreien Werks begehrt.*)

2. Ein Architekt muss einen Bauherrn, der von einem Herstellungsmangel erfährt, nicht darauf hinweisen, dass im Fall eines Verlangens nach Mangelbeseitigung die Bauarbeiten gestoppt müssen, wenn jedem Laien klar sein muss, dass die weiteren Bauarbeiten den dann erforderlichen Rück- und Neubau aufwändiger und damit teurer machen.*)

3. Der Tatbestand eines Urteils liefert nach § 314 Satz 1 ZPO Beweis für das mündliche Parteivorbringen. Kann dieser Beweis nicht durch das Sitzungsprotokoll entkräftet werden (§ 314 Satz 2 ZPO), muss der Richter auf Grund der Beweisregel des § 314 Satz 1 ZPO von der Richtigkeit der im Tatbestand des Urteils enthaltenen tatsächlichen Angaben ausgehen, wenn eine Tatbestandsberichtigung nach § 320 ZPO nicht vorgenommen wird.*)

4. Hat ein Bauherr gegenüber einem Gesamtschuldner nur einen Einbehalt von der Werklohnforderung geltend gemacht und wurde keine Aufrechnung erklärt, kann sich der andere Gesamtschuldner insoweit nicht auf Erfüllung berufen.*)

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IBRRS 2018, 0474
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Vergabe
Glücksspiele unterfallen der Konzessionsvergaberichtlinie!

OLG Hamburg, Beschluss vom 01.11.2017 - 1 Verg 2/17

1. Bei der Erlaubnis zum Betrieb einer Spielbank handelt es sich um einen ordnungsrechtlichen Verwaltungsakt.

2. Für eine solche Glücksspiel-Erlaubnis ist ein besonderes Verfahren zur "Vergabe" vorgesehen. Bei diesem Verfahren handelt es sich nicht um ein Verfahren nach dem Vergaberecht im technischen Sinne, sondern um besondere Bestimmungen des Verwaltungsverfahrensrechts.

3. Wenn ein Vorgang seiner Art nach - hier als Glücksspiel - unter die Bestimmungen des Vergaberechts fällt, sind diese auch dann anzuwenden, wenn andere Vorschriften vorsehen, dass für den Vorgang besondere Vorschriften des Verwaltungsrechts gelten; diese Bestimmungen sind dann nebeneinander anzuwenden.

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IBRRS 2018, 0648
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Vergabe
Eingescannte Unterschrift ist keine eigenhändige Unterschrift!

VK Bund, Beschluss vom 17.01.2018 - VK 2-154/17

Hat der Auftraggeber in der Aufforderung zur Abgabe des Angebots angegeben, dass Angebote nur schriftlich abgegeben werden können und die Möglichkeit der Abgabe in Textform mit elektronischen Mitteln oder in elektronischer Form nicht zugelassen, muss das Angebot eigenhändig unterschrieben werden. Eine Kopie bzw. eine nur kopierte/eingescannte Unterschrift genügt diesem Erfordernis nicht.

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IBRRS 2018, 0657
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Wohnraummiete
Mieter ignoriert Duldungsaufforderung: Anlass zur Klageerhebung?

LG Berlin, Beschluss vom 25.01.2018 - 67 T 9/18

Kündigt der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen gegenüber dem Mieter an und lässt der Mieter eine gesonderte - fristgebundene - Aufforderung des Vermieters, sich über seine künftige Duldungsbereitschaft zu erklären, unbeantwortet, gibt der Mieter, sofern er sich nicht bereits vorgerichtlich mit der Duldung der angekündigten Maßnahmen selbst in Verzug befindet, allenfalls dann Veranlassung zur Klageerhebung i.S.d. § 93 ZPO, wenn ihn der Vermieter vor Klageerhebung hinsichtlich der erbetenen Erklärung über seine künftige Duldungsbereitschaft in Verzug gesetzt hat. Das erfordert - vorbehaltich der Verwirklichung eines des Ausnahmetatbestände des § 286 Abs. 2 BGB – gemäß § 286 Abs. 1 BGB den Ausspruch einer gesonderten Mahnung im Nachgang zur erfolglosen ursprünglichen Aufforderung durch den Vermieter.*)

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IBRRS 2018, 0650
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Wohnungseigentum
Wer wird durch eine Reallast verpflichtet: Der Verband oder die Eigentümer?

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 02.11.2017 - 13 U 75/17

1. Gemäß § 1 Abs. 5 WEG sind alle Wohnungseigentümer gemeinschaftliche Eigentümer des Grundstücks.

2. Nur diese und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Reallast verpflichten, so dass sich eine Auslegung, wonach die Lieferverpflichtung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, verbietet. Durch die Entgegennahme der gelieferten Heizenergie kommt kein Vertrag mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zu Stande.

3. Die Situation desjenigen, der aufgrund einer Reallast Energie liefert, ist nicht mit der eines öffentlichen Energieversorgungsunternehmens vergleichbar.

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IBRRS 2018, 0649
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Wohnungseigentum
Pflicht zur Abnahme von Heizenergie: Wer muss zahlen und verklagt werden?

LG Freiburg, Urteil vom 28.04.2017 - 1 O 374/15

Besteht aufgrund eingetragenen Reallasten die Verpflichtung zur Abnahme von Heizenergie, ist nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband passivlegitimiert, sondern deren einzelne Mitglieder (Wohnungseigentümer) sind Vertragspartner und zur Zahlung der Heizenergie verpflichtet.

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IBRRS 2018, 0645
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Prozessuales
Rechtzeitig Antrag auf Akteneinsicht gestellt: Wiedereinsetzung bei Fristversäumung!

BGH, Beschluss vom 11.01.2018 - III ZB 81/17

Dem Berufungsführer ist Wiedereinsetzung wegen der Versäumung der Frist zur Begründung der Berufung zu gewähren, wenn sein Prozessbevollmächtigter rechtzeitig vor Ablauf der nicht mehr verlängerbaren Frist einen Antrag auf Bewilligung von Akteneinsicht gestellt hat und ihm diese ohne sein Verschulden nicht vor Fristablauf gewährt wurde.*)

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Online seit 12. Februar

IBRRS 2018, 0307
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Bauvertrag
Mangelbeseitigung erfolglos: Wie ist ein zweiter Mangelbeseitigungsversuch anzubieten?

OLG Karlsruhe, Urteil vom 02.09.2015 - 13 U 16/15

1. Eine "weiße Wanne" ist mangelhaft, wenn es zu einem Wassereintritt und dadurch zu einer Schimmelpilzbildung kommt.

2. Bietet der Auftragnehmer die Mängelbeseitigung an, muss er diese nicht in allen technischen Einzelheiten und Arbeitsschritten beschreiben. Etwas anderes gilt, wenn ein erster Nachpressungsversuch gescheitert war.

3. Grundsätzlich legt der Auftragnehmer fest, wie er einen Mangel beseitigt. Kann der Mangel aber objektiv nur auf eine bestimmte Art und Weise beseitigt werden, muss der Auftraggeber keine andere Form der Mängelbeseitigung akzeptieren. Das Risiko einer Fehlbeurteilung trägt dabei der Auftragnehmer.

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IBRRS 2018, 0630
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Vergabe
Kommunikation per eVergabe-Plattform angekündigt: Kein Umstieg auf Fax möglich!

VK Bund, Beschluss vom 20.12.2017 - VK 2-142/17

1. Regelt die Ausschreibung, dass zur Kommunikation im Vergabeverfahren ausschließlich die eVergabe-Plattform zu nutzen ist, kann der Auftraggeber nicht eigenmächtig den Kommunikationsweg wechseln.

2. Ein Bieter eröffnet keinen Kommunikationsweg im Vergabeverfahren per Fax, wenn er selbst nirgends eine Faxnummer angibt.

3. Besorgt der Auftraggeber sich selbst über Umwege im Internet die Faxnummer eines Bieters, kann nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass dem Bieter das Fax zugeht.

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IBRRS 2018, 0485
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Wohnraummiete
Betriebskosten: Vermieter muss manchmal bei fehlender WEG-Abrechnung noch nicht abrechnen!

LG München I, Urteil vom 18.01.2018 - 31 S 11267/17

1. Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, auch wenn der WEG-Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG zu diesem Zeitpunkt noch nicht vorliegt.

2. Eine Entlastung hinsichtlich einer nicht fristgerecht vorgenommenen Abrechnung kommt aber dann in Betracht, wenn die Fristversäumnis für den Vermieter unverschuldet ist.

3. Dies ist dann der Fall, wenn aufgrund eines Rechtsstreits innerhalb der WEG keine Einzelabrechnungen über die Heizkosten vorliegen und der Vermieter dies dem Mieter mitteilt.

4. Im Allgemeinen muss der Vermieter innerhalb von 6 Monaten über die Kaution abrechnen; im Einzelfall kann die Abrechnungsfrist aber auch länger sein. Denn die Mietkaution sichert alle - auch die noch nicht fälligen - Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben. Dazu gehören auch Ansprüche aus einer noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung.

5. Der Vermieter darf die Kaution über den regulären Abrechnungszeitraum hinaus zurückbehalten, wenn ein Nachzahlungsanspruch zu seinen Gunsten für noch nicht fällige Betriebskosten zu erwarten ist.

 Volltext  IMR 2018, 92


IBRRS 2018, 0478
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Wohnungseigentum
Gartenpflege übernimmt versehentlich die Gemeinschaft: Kostentragung?

LG Hamburg, Urteil vom 13.09.2017 - 318 S 66/16

1. Die Teilungserklärung ist wie der Grundbuchinhalt auszulegen nach Wortlaut und Sinn des Eingetragenen, wie er sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegender Sinn der Bedeutung ergibt.

2. Hat der Verwalter unberechtigte Ausgaben getätigt, die Sondereigentum oder Sondernutzungsflächen betreffen, können diese sodann in den Einzelabrechnungen auf die Wohnungseigentümer umgelegt werden, deren Sondereigentum bzw. Sondernutzungsfläche betroffen ist, wenn die Zuordnung der Ausgaben unzweifelhaft ist.

3. Wenn berechtigte Zweifel an der gesonderten Kostentragungspflicht einzelner Miteigentümer bestehen, ist es allerdings nicht zu beanstanden, wenn tatsächliche Ausgaben der Gemeinschaft, die möglicherweise keine gemeinschaftlichen Kosten darstellen, im Rahmen der Einzelabrechnungen nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel umgelegt werden.

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IBRRS 2018, 0641
Beitrag in Kürze
Grundbuchrecht
Wann können Sondernutzungsrechte eingetragen werden

OLG Nürnberg, Beschluss vom 06.02.2018 - 15 W 1753/17

1. Allein daraus, dass ein unter der aufschiebenden Bedingung der Zuweisung bestelltes Sondernutzungsrecht weit gefasst ist, also große Teile des Gemeinschaftseigentums umfasst, folgt noch nicht seine Unbestimmtheit. Dem Bestimmtheitsgrundsatz ist genügt, wenn zweifelsfrei feststeht, welche Teile der Gemeinschaftsfläche zur Begründung von Sondernutzungsrechten herangezogen werden können.*)

2. Der Umstand, dass sich die Bereiche des Gemeinschaftseigentums, in denen der Ausschluss der übrigen Miteigentümer vom Mitgebrauch infolge von entsprechenden Zuweisungen letztlich zum Tragen kommt, weder aus der Teilungserklärung noch aus den darin in Bezug genommenen Plänen entnehmen lassen, steht der Eintragung eines Sondernutzungsrechts nicht entgegen, wenn die Zuweisungsentscheidung die betroffene Fläche nach Lage und Umfang eindeutig bestimmt.*)

3. Bei der Eintragung eines Sondernutzungsrechts kann - jedenfalls in entsprechender Anwendung von § 7 Abs. 3 WEG - auf die Zuweisungsentscheidung Bezug genommen werden.*)

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IBRRS 2018, 0631
Mit Beitrag
Schiedswesen
Gerichtliche Schiedsrichterbestellung nur nach erfolgloser Aufforderung!

OLG München, Beschluss vom 31.01.2018 - 34 SchH 15/17

Die gerichtliche Bestellung eines Schiedsrichters auf Antrag der betreibenden Partei setzt voraus, dass die andere Partei unter Mitteilung der Person des eigenen Schiedsrichters sowie des Lebenssachverhalts, der zum Gegenstand des Schiedsgerichtsverfahrens gemacht werden soll, erfolglos zur Bestellung aufgefordert worden ist (Anschluss an BGH NJW 1960, 1296; KG, IBR 2007, 1304 - nur online; OLG Naumburg, Beschluss vom 19.05.2010 - 19.05.2010 - 10 SchH 1/10, IBRRS 2010, 3543 = IMRRS 2010, 2594.*)

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Online seit 9. Februar

IBRRS 2018, 0089
Mit Beitrag
Bausicherheiten
Einräumung einer Sicherungshypothek trotz fehlender Baugenehmigung?

OLG Frankfurt, Urteil vom 17.07.2017 - 29 W 33/17

1. Auch wenn das Bauwerk nicht vollendet ist, kann der Bauunternehmer die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück für den der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung verlangen.

2. Der Anspruch auf Eintragung einer Sicherungshypothek setzt voraus, dass mit den Bauleistungen auf dem Grundstück des Auftraggebers bereits begonnen wurde. Reine Vorbereitungsarbeiten, wie z. B. die Errichtung eines Gerüsts oder eines Bauzauns, erfüllen diese Voraussetzung nicht.

3. Die Verlegung von Rohren zur Anbindung der Entwässerung an den Abflusskanal und Leerrohren für die Medienleitungen zum künftigen Anschluss des Gebäudes sowie der Anschluss von Wasserleitungen sind keine bloßen Vorbereitungsarbeiten.

4. Der Umstand, dass noch keine Baugenehmigung erteilt wurde, steht der Einräumung einer Sicherungshypothek nicht entgegen.

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IBRRS 2018, 0498
Mit Beitrag
Vergabe
Besonderes Interesse am Auftrag rechtfertigt Unterkostenangebot!

VK Bund, Beschluss vom 22.11.2017 - VK 1-129/17

1. Ein besonderes Interesse am Erhalt des Auftrags kann ein Unterkostenangebot rechtfertigen. Ein solches Interesse kann darin liegen, dass ein Bieter wegen der Aufhebung einer vergleichbaren Ausschreibung ohnehin bereitstehende und nicht anderweitig nutzbare Kapazitäten auslasten will.

2. Hat ein Auftraggeber nach der Prüfung eines ungewöhnlich niedrigen Angebots Zweifel an der Eignung des betreffenden Bieters, muss er die Eignungsprüfung insoweit wieder aufgreifen.

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IBRRS 2018, 0475
Beitrag in Kürze
Gewerberaummiete
Untervermietung stillschweigend geduldet: Keine fristlose Kündigung!

OLG Frankfurt, Urteil vom 11.09.2017 - 2 U 102/16

1. Die fristlose Kündigung eines Gewerberaummietverhältnisses wegen unterbliebener Sicherheitsleistung nach § 133 Abs. 1 Satz 2, § 22 UmwG aufgrund der Ausgliederung der Mieterin ist ausgeschlossen, sofern über die Leistung einer solchen Sicherheit noch verhandelt wird.

2. Eine fristlose Kündigung wegen unbefugter Untervermietung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Untervermietung über einen längeren Zeitraum hinweg stillschweigend geduldet hat.

3. Ein (Unter-)Mieter ist verpflichtet, auf die rechtlich geschützten Interessen des (Unter-)Vermieters auch über das Mietobjekt selbst hinaus Rücksicht zu nehmen, insbesondere soweit Verpflichtungen des Untervermieters gegenüber dessen Hauptvermieter betroffen sind.

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Online seit 8. Februar

IBRRS 2018, 0378
Mit Beitrag
Bauvertrag
Mängelbeseitigungsaufwand erforderlich? Auftragnehmer trägt das Prognoserisiko!

OLG Dresden, Urteil vom 07.05.2015 - 10 U 1506/12

1. Weist die Leistung Mängel auf und hat der Auftragnehmer die Mängelbeseitigung ernsthaft und endgültig verweigert, kann der Auftraggeber die Mängel beseitigen lassen und vom Auftragnehmer Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.

2. Hinsichtlich der Erforderlichkeit von Mängelbeseitigungsmaßnahmen ist auf den Aufwand und die Kosten abzustellen, die der Auftraggeber bei verständiger Würdigung im Zeitpunkt der Mängelbeseitigung als vernünftiger, wirtschaftlich denkender Bauherr aufgrund sachkundiger Beratung oder Feststellung für erforderlich halten durfte und konnte.

3. Das mit dieser Beurteilung verbundene Einschätzungs- und Prognoserisiko trägt der Auftragnehmer. Insbesondere trägt er das Risiko, dass im Rahmen der vom Auftraggeber veranlassten Mängelbeseitigung auch Maßnahmen ergriffen werden, die sich bei einer nachträglichen Bewertung als nicht erforderlich erweisen.

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