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Hervorzuhebende Urteile zum Immobilienrecht

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei ibr-online eingestellt

Online seit gestern

IBRRS 2021, 2237

OLG Schleswig, Urteil vom 12.05.2021 - 12 U 116/20

Der Mieter kann sich auf ein zustehendes Zurückbehaltungsrecht auch konkludent berufen. Ein solches Zurückbehaltungsrecht schließt den Verzug und damit die Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB aus.

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IBRRS 2021, 2062

LG Schweinfurt, Beschluss vom 21.06.2021 - 11 T 61/21

1. Ein allgemeiner Grundsatz, wonach die Kosten stets der Partei aufzuerlegen sind, die sich freiwillig in die Rolle des Unterlegenen begibt, ist nicht anzuerkennen.

2. Die Erfüllung einer Räumungs- und Herausgabeverpflichtung ist nicht mit der Erfüllung einer Geldforderung gleichzusetzen.

3. Aus der Rückgabe einer Wohnung können keine Rückschlüsse darauf gezogen werden, ob der ausziehende Mieter vom Bestehen des Räumungsanspruchs bzw. der Wirksamkeit der Kündigung des Mietvertrags ausgeht.

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Online seit 24. Januar

IBRRS 2022, 0151

LG Berlin, Beschluss vom 30.07.2021 - 65 S 104/21

1. Der Vermieter kann nach Abmahnungen ein Wohnraummietverhältnis zumindest wirksam ordentlich kündigen, wenn der Mieter in seiner Wohnung insbesondere während der Ruhezeit nach 22:00 Uhr Lärm u. a. durch Kinder nicht unterbindet bzw. verursacht und selbst gegen die Hausordnung verstößt, wodurch die direkten Nachbarmieter des Hauses erheblich beeinträchtigt werden. Das Toleranzgebot gegenüber Kinderlärm ist nicht grenzenlos.*)

2. Die unterlassene, aber gebotene Hinzuziehung eines Dolmetschers kann nicht mehr gerügt werden, wenn die Prozessparteien anschließend noch in 1. Instanz rügelos verhandelt haben.*)

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IBRRS 2022, 0114

LG Berlin, Urteil vom 29.06.2021 - 65 S 344/20

1. Gemessen am Maßstab des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB fehlt es an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens bei einer nur vagen oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgten Nutzungsabsicht. Der Nutzungswunsch muss vielmehr in einem zeitlichen Zusammenhang zur Kündigung stehen und sich so weit "verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Nutzung besteht; sog. Vorratskündigungen sind unzulässig.

2. An einem solchen Nutzungswillen fehlt es, wenn der Vermieter angibt, keinerlei konkrete Erkundigungen über die Anforderungen und Bedingungen bzw. die Möglichkeiten einer Fächerbelegung als Neben- oder Gasthörer bzw. zur Aufnahme eines "Seniorenstudiums" eingeholt zu haben.

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Online seit 20. Januar

IBRRS 2022, 0126

AG Pinneberg, Urteil vom 14.09.2021 - 60 C 30/20

1. Wer seine Wohnung vermietet, kann nur als mittelbarer Handlungsstörer zur Unterlassung verpflichtet sein. Als solcher wird angesehen, wer die Beeinträchtigung durch einen anderen in adäquater Weise durch seine Willenstätigkeit verursacht und in der Lage ist, die unmittelbar auftretende Störung zu verhindern (vgl. BGH, Urteil vom 16.05.2014 - V ZR 131/13 m.w.N., IMRRS 2014, 1015).

2. Der vermietende Wohnungseigentümer muss alles in seiner Macht stehende unternehmen, damit seine Mieter einem berechtigten Unterlassungsbegehren der anderen Eigentümer Folge leisten.

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Online seit 18. Januar

IBRRS 2022, 0074

AG München, Beschluss vom 06.12.2021 - 1293 C 19127/21 EVWEG

1. Einer Eigentümerversammlung steht es nicht entgegen, dass nach landesrechtlichen Vorschriften zum Infektionsschutz nur Geimpfte und Genesene mit negativem Corona-Test teilnehmen dürfen.

2. Wer sich eigenverantwortlich gegen eine Impfung entscheidet, muss die sich daraus ergebende Konsequenz tragen, auf unabsehbare Zeit nicht an Eigentümerversammlungen teilnehmen zu können.

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IBRRS 2021, 3564

AG Kaufbeuren, Urteil vom 09.09.2021 - 5 C 34/21 WEG

1. Die Abwägung des berechtigten Anliegens der Eigentümer auf angemessene Selbstverwaltung und dem berechtigten Anliegen, dass Mehrheitsbeschlüsse nur nach entsprechenden Diskussionsmöglichkeiten gefasst werden, führt dazu, dass auf einer Corona-Ein-Mann-Versammlung gefasste Beschlüsse nur anfechtbar, aber nicht nichtig sind.

2. Auf Anfechtung hin sind diese Beschlüsse aufzuheben, die fehlende Teilnahmemöglichkeit ist unwiderlegbar kausal für die fehlerhafte Beschlussfassung.

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Online seit 17. Januar

IBRRS 2022, 0102

BGH, Urteil vom 12.11.2021 - V ZR 204/20

1. In der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage können für die Tiefgarage und die Wohngebäude auch dann weitgehend verselbständigte Untergemeinschaften gebildet werden, wenn die Tiefgarage zugleich als Fundament der Wohngebäude dient.*)

2. Sieht die Gemeinschaftsordnung einer solchen Anlage vor, dass die Untergemeinschaften sich selbstständig verwalten, dass an den Untergemeinschaften die jeweiligen Eigentümer entsprechend ihren Miteigentumsanteilen berechtigt und verpflichtet sind, und dass für die Untergemeinschaften jeweils eigene Rücklagen gebildet werden sollen, so entspricht es der nächstliegenden Bedeutung dieser Regelungen, dass allein die Teileigentümer der Tiefgarage die Kosten für Sanierungsmaßnahmen im Bereich der Tiefgarage zu tragen haben, und zwar auch im Hinblick auf tragende Bauteile, die zugleich das Fundament der Wohngebäude bilden.*)

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IBRRS 2022, 0096

LG Köln, Urteil vom 22.12.2021 - 15 O 201/21

Nach § 313 Abs. 1 BGB kann bei einem Wegfall der Geschäftsgrundlage Vertragsanpassung verlangt werden, wobei dies eine Einzelfallbetrachtung fordert, so dass sich eine pauschale Reduzierung der Miete alleine aufgrund der pandemie-bedingten Beschränkungen sich verbietet.

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IBRRS 2022, 0095

LG Karlsruhe, Urteil vom 03.12.2021 - 11 S 210/19

1. Für Beschlussanfechtungsklagen betreffend sog. "Altbeschlüsse" (vor dem 01.12.2020 gefassten Beschlüsse) ist sowohl materiell-rechtlich als auch verfahrensrechtlich weiterhin das WEG in der vor dem 01.12.2020 geltenden Fassung anwendbar.

2. Beschlussersetzungsklagen, die bereits vor dem 01.12.2020 anhängig waren, sind entsprechend § 48 Abs. 5 WEG gegen die übrigen Eigentümer fortzuführen.

3. Zu den Anforderungen an die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG a.F.

4. Ein Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Entlassung des Verwalters kann bestehen, wenn die Pflichtenverstöße als so schwer wiegend anzusehen sind, dass die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht mehr vertretbar erscheint. Dabei ist den Eigentümern bei der Entscheidung über die Abberufung ein Beurteilungsspielraum zuzubilligen.

5. Ein neues Entlassungsbegehren kann nicht auf Gründe gestützt werden, die bereits Gegenstand einer bestandskräftig beschlossenen Weiterbestellung waren.

6. Eine Interessenkollision, die eine zwingende Abberufung des Verwalters zur Folge hätte, lässt sich nicht daraus herleiten, dass ein Verwalter auch Mieter einer der Einheiten der Gemeinschaft ist. Ist der Verwalter mit dem Prozessbevollmächtigten der (übrigen) Wohnungseigentümer über eine GbR verbunden und partizipiert mittelbar an den Einnahmen des Prozessbevollmächtigten, legt dies eine Interessenkollision nicht nahe. Für eine Interessenkollision müssen konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Verwalter gerichtliche Verfahren zur Entstehung von entsprechenden Gebührentatbeständen "provoziert" und damit sein Amt zu seinem eigenen Vorteil ausnutzt.

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Online seit 14. Januar

IBRRS 2022, 0051

LG Chemnitz, Urteil vom 23.12.2021 - 2 HK O 378/21

1. Schließungen durch hoheitliche Anordnungen sind für Mieter nur dann kündigungsrelevant, wenn sie unmittelbar auf den konkreten Zustand und die Beschaffenheit der Mietsache zurückzuführen sind. Das ist bei Covid 19 bedingten Schließungen grundsätzlich nicht der Fall;

2. Hoheitliche Maßnahmen während der Covid 19 Pandemie richten sich in der Regel nicht gegen Grundstücke und knüpfen weder an die Beschaffenheit noch an die Benutzbarkeit oder die Lage der Grundstücke an, sondern die Maßnahmen waren gegen die Nutzer der Gebäude gerichtet, indem den Betreibern der Gewerbebetriebe eben dieser Betrieb untersagt wurde.

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Online seit 13. Januar

IBRRS 2022, 0056

LG Berlin, Urteil vom 03.06.2021 - 65 S 172/20

1. Ob Wohnraum der Preisbindung unterliegt, ist üblicherweise ein Umstand, der sich der Kenntnis des Mieters entzieht. Dem Vermieter ist es regelmäßig versagt, sich zum eigenen Vorteil und zum Nachteil des Mieters auf eine nicht offen gelegte Preisbindung oder - im umgekehrten Fall - ihr Fehlen zu berufen.*)

2. Die Parteien eines Wohnraummietvertrags können das einseitige Mieterhöhungsrecht des Vermieters nach § 10 WoBindG wirksam ausschließen.*)

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Online seit 12. Januar

IBRRS 2022, 0077

BGH, Urteil vom 12.01.2022 - XII ZR 8/21

1. Die durch die COVID-19-Pandemie bedingte Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts führt nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dem Vermieter wird dadurch die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich.*)

2. Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB in Betracht.*)

3. Bei der Prüfung, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, verbietet sich eine pauschale Betrachtungsweise. Maßgeblich sind vielmehr sämtliche Umstände des Einzelfalls. Daher sind auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat.*)

Online seit 11. Januar

IBRRS 2022, 0073

BGH, Urteil vom 18.11.2021 - I ZR 106/20

1. Bei § 43b Satz 1 und 2 TKG handelt es sich um Regelungen, die im Sinne von § 3a UWG auch dazu bestimmt sind, im Interesse der Marktteilnehmer das Marktverhalten zu regeln.*)

2. Der Vermieter einer Vielzahl von Wohnungen, der seinen Mietern einen Anschluss an ein Kabelfernsehnetz zum Empfang von Fernseh- und Hörfunkprogrammen zur Verfügung stellt und die ihm hierfür entstehenden Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf seine Mieter umlegt, ist ein Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten i.S.v. § 43b TKG.*)

3. Ein solcher Vermieter ist nicht nach § 43b Satz 1 TKG verpflichtet, seinen Mietern bei fortbestehendem Mietverhältnis eine Kündigung des Anschlusses an das Kabelfernsehnetz zum Ablauf von 24 Monaten zu ermöglichen, wenn der Wohnraummietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen und nach den gesetzlichen Regelungen vor Ablauf von 24 Monaten kündbar ist.*)

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IBRRS 2022, 0072

BGH, Urteil vom 08.12.2021 - VIII ZR 32/20

Die Erheblichkeit des zur außerordentlichen fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs berechtigenden Mietrückstands ist gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB allein nach der Gesamthöhe der beiden rückständigen Teilbeträge zu bestimmen. Danach ist der Rückstand jedenfalls dann nicht mehr unerheblich, wenn er die für einen Monat geschuldete Miete übersteigt. Für eine darüberhinausgehende gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu jeweils einer Monatsmiete und damit für eine richterliche Anhebung der Anforderungen an eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs lässt das Gesetz keinen Raum (Bestätigung des Senatsurteils vom 15.04.1987 - VIII ZR 126/86, unter II 1 d [zu § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 BGB a.F.], IMRRS 2007, 2567 = NJW-RR 1987, 903).*)

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IBRRS 2022, 0052

OLG Köln, Urteil vom 24.11.2021 - 22 U 79/21

1. Die zur Bekämpfung des Corona-Virus öffentlich-rechtlich verfügten Schließungsanordnungen und weiteren Gebrauchsbeschränkungen im März/April 2020 in Nordrhein-Westfalen begründen in der Regel keinen Mangel der zum Zwecke eines Einzelhandels für Textilien vermieteten Mietsache i.S.v. § 536 BGB.*)

2. Die für den Einzelhandel geltenden öffentlich-rechtlichen Verbote zur Bekämpfung des Corona-Virus führen auch nicht zu einer rechtlichen Unmöglichkeit der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters nach §§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1 BGB oder zu einer vorübergehenden Nichtigkeit des Mietvertrages gem. § 134 BGB.*)

3. Aufgrund der pandemie-bedingt verfügten Schließungsanordnungen im März und April 2020 sowie der nachfolgend angeordneten Gebrauchsbeschränkungen für den Einzelhandel kann aber eine Anpassung des Mietvertrages nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB geboten sein, wenn das Festhalten am unveränderten Vertrag zumindest für eine Partei unzumutbar erscheint, was nicht zwingend eine Existenzgefährung voraussetzt. Die Unzumutbarkeit wird dabei nicht vermutet, sondern erfordert eine umfassende Interessenabwägung unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere auch kompensierender Vorteile, die der betroffenen Partei neben den Nachteilen aus den eingetretenen Veränderungen erwachsen sind.*)

4. Im Urkundenprozess lässt sich angesichts der eingeschränkten Beweismittel regelmäßig nicht feststellen, ob eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB vorzunehmen ist, weshalb der beklagten Mietpartei die Rechte im Nachverfahren vorzubehalten sind.*)

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Online seit 10. Januar

IBRRS 2022, 0028

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.08.2021 - 33 C 1333/21

Im Rahmen einer gewöhnlichen Nutzung der Mietsache unterliegt ein Röhrengeruchsverschluss am Siphon nicht der dauerhaften Einwirkung des Mieters. Insbesondere ist es ihm nicht möglich, den Verschleiß desselben durch besonders sorgsame und pflegliche Behandlung zu verringern.

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Online seit 7. Januar

IBRRS 2022, 0042

BGH, Urteil vom 24.11.2021 - VIII ZR 258/19

1. Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Lärm- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (Bestätigung des Senatsurteils vom 29.04.2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rz. 28 = IBR 2020, 430 = IMR 2020, 274; vgl. auch Senatsurteil vom 29.04.2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rz. 35 ff. = IBRRS 2015, 1965 = IMR 2015, 310).*)

2. Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Begründung bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baulärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Abrede der Mietvertragsparteien (Bestätigung des Senatsurteils vom 29.04.2020 - VIII ZR 31/18, Rz. 56 ff., a.a.O.)*)

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IBRRS 2022, 0031

AG Hamburg, Urteil vom 22.12.2021 - 49 C 213/21

Ein 20 Jahre alter Mietenspiegel ist mangels eines Informationsgehalts für den Mieter zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ungeeignet (vgl. BGH, IMR 2019, 482).

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Online seit 5. Januar

IBRRS 2022, 0027

AG Hamburg, Urteil vom 17.08.2021 - 9 C 42/21

Der Wohnungseigentümer ist auch für das Gebrauchsverhalten eines Dritten, dem er den Zugang zu dem Sondereigentum eröffnet, nach § 278 BGB verantwortlich, denn wer als Wohnungseigentümer seine Wohnung einem Dritten überlässt, kann sich hierdurch nicht seiner Verantwortung gegenüber den anderen Miteigentümern entziehen, vielmehr ist er verpflichtet, alles in seiner Macht Stehende zu unternehmen, um das Unterlassungsbegehren des anderen Eigentümers umzusetzen.

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Online seit 4. Januar

IBRRS 2022, 0026

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.08.2021 - 2-07 O 369/20

Hat der Vermieter wegen einer Vertragsverletzung des Mieters gekündigt, so hat er Anspruch auf Ersatz des durch die Kündigung kausal entstandenen Schadens (Blank/Börstinghaus, 6. Aufl., § 542, Rz. 112).

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IBRRS 2021, 2650

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.08.2021 - 2-13 S 20/21

1. Hat der Anfechtungskläger die Anfechtungsklage fristgerecht eingereicht und den Vorschuss gezahlt, besteht eine weitere Obliegenheit zur Kontrolle der gerichtlichen Verfahrensweise nicht, so dass eine Klage auch dann noch "demnächst" i.S.v. § 167 ZPO zugestellt wird, wenn die Zustellung aus Gründen, die alleine in der Sphäre des Gerichtes liegen, erst knapp sechs Monate nach Vorschusszahlung erfolgt (Fortführung von Kammer, IMR 2021, 520).*)

2. Grundsätzlich steht den Wohnungseigentümern bei der Verwaltungsbeiratswahl ein weiter Ermessens- und Beurteilungsspielraum zu. Besondere Anforderungen an die Kenntnisse eines Kandidaten über die Befugnisse des Verwaltungsbeirats stellt das Gesetz nicht, ebenso wenig an seine Qualifikation im Allgemeinen.*)

3. Es widerspricht jedoch ordnungsmäßiger Verwaltung, ein Verwaltungsbeiratsmitglied zu wählen, das für diese Tätigkeit vom Verwalter bezahlt wird, da dies angesichts der Aufgabe des Beirats, die Verwaltung zu überwachen, einen Interessenkonflikt schafft (Fortführung von Kammer, Beschluss vom 21.10.2015 - 2-13 S 97/12).*)

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Online seit 30. Dezember 2021

IBRRS 2021, 3821

LG Berlin, Beschluss vom 05.10.2021 - 66 S 7/21

Der Tod eines Wohnraummieters ist ein außerhalb der vertraglichen Pflichtenlage eintretendes Ereignis, dessen rechtliche Folgen und tatsächlichen Auswirkungen zwar einen Bezug zu dem Mietverhältnis haben, das selbst aber einer Bewertung nach vertraglichen Haftungsmaßstäben (insbesondere nach Kategorien des Vertretenmüssens) entzogen ist.

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