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Hervorzuhebende Urteile zum Immobilienrecht

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei ibr-online eingestellt

Online seit 30. Juni

IBRRS 2022, 1708

AG Schwerin, Urteil vom 15.10.2021 - 13 C 349/16 WEG

1. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass ein Teil der Instandhaltungsrücklage zurückgezahlt wird. Allerdings müssen hierbei nicht nur tatsächlich bereits entstandene Kosten, sondern auch Kostenrisiken berücksichtigt werden.

2. Der Umstand, dass ein Verwaltungsbeirat, jedenfalls ein wie hier unentgeltlicher, eine fehlerhafte Jahresabrechnung nicht beanstandet hat, steht seiner Wiederwahl nicht entgegen.

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IBRRS 2022, 1998

LG Lübeck, Beschluss vom 24.06.2022 - 7 T 214/22

§ 45 Abs. 1 S. 3 GKG findet keine Anwendung, wenn mit Klage und Widerklage lediglich Teilansprüche aus demselben Rechtsverhältnis hergeleitet werden, die sich rechtlich zwar wechselseitig ausschließen, wirtschaftlich aber nicht überschneiden, sondern unterschiedliche Vermögenspositionen (hier: Mietkautionsrückforderung und Vermieteransprüche unter Abzug der Mietkaution) betreffen.*)

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Online seit 29. Juni

IBRRS 2022, 1414

KG, Urteil vom 25.04.2022 - 8 U 158/21

1. Miete i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGB und damit Bezugsgröße für den kündigungsrelevanten Rückstand ist nicht die geminderte Miete, sondern die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete.

2. Gleiches gilt im Falle einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs und auch dann, wenn der Mieter dem Mietanspruch des Vermieters einredeweise einen Anspruch auf Anpassung der Miete nach § 313 BGB entgegenhalten kann.

3. Eine AGB-Klausel, wonach es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung auf den Eingang des Gelds auf dem Konto des Vermieters ankommt, ist im Gewerberaummietrecht wirksam.

4. Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht.

5. Da eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage nicht zu einer Überkompensierung der entstandenen Verluste führen darf, sind bei der Prüfung der Unzumutbarkeit grundsätzlich auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich dieser pandemie-bedingten Nachteile erlangt hat, wenn sie nicht als Darlehen gewährt wurden, oder aus einer einstandspflichtigen Betriebsversicherung des Mieters erhalten hat.

6. Da die Höhe dieser Ersatzleistungen regelmäßig erst mit deren tatsächlicher Auszahlung feststeht und erst zu diesem Zeitpunkt dann abschließend über eine Mietanpassung entschieden werden kann, kommt bis dahin auch eine temporäre Beschränkung der Zahlungspflicht, mithin eine Stundung der Mieten in Betracht.

7. Ausbleibende Kundschaft auch in dem Zeitraum, in denen der Betrieb des Mieters nicht von einer Zwangsschließung betroffen ist, fällt in das wirtschaftliche Risiko des Gewerberaummieters, denn das Verwendungsrisiko liegt grundsätzlich beim Mieter.

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Online seit 28. Juni

IBRRS 2022, 1867

AG Friedberg, Urteil vom 16.02.2022 - 2 C 819/21

1. Der Wohnungseigentümerversammlung kommt die Beschlusskompetenz zur Rückermächtigung einzelner Wohnungseigentümer zur Führung eines Rechtsstreites gegen einen anderen Wohnungseigentümer - auch nach der WEG-Reform - zu.

2. Sind in einem Rechtsstreit mehrere Eigentümer als Streitgenossen verklagt, sind diese unabhängig von der Frage, ob sie materiell als Gesamtschuldner haften, sämtlich vom Stimmrecht ausgeschlossen. Der Ausschlusstatbestand greift auch ein, wenn ein Wohnungseigentümer gemeinsam mit einem Dritten verklagt wird. Schließlich ist die Regelung analog anwendbar, wenn ein Wohnungseigentümer einen Rechtsstreit mit der Gemeinschaft führt.

3. Der Stimmrechtsausschluss wirkt dabei allerdings nur insoweit, als der ausgeschlossene Wohnungseigentümer sich auf der "Gegenseite" der Wohnungseigentümergemeinschaft befinden muss.

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Online seit 27. Juni

IBRRS 2022, 1892

LG Berlin, Urteil vom 26.04.2022 - 67 S 10/22

Die Eigenbedarfskündigung des Vermieters ist unwirksam, wenn ihr ein mit öffentlich-rechtlichen Vorgaben unvereinbares Nutzungskonzept der Mietsache zu Grunde liegt.*)

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Online seit 23. Juni

IBRRS 2022, 1891

LG Berlin, Urteil vom 12.05.2022 - 67 S 30/22

Schließt der Mieter den Mietvertrag in Kenntnis der gesundheitsgefährdenen Beschaffenheit der Mietsache ab, ohne mit dem Vermieter insoweit eine ausdrückliche Vereinbarung über die Sollbeschaffenheit zu treffen, ist der Mieter selbst im Falle der vorhaltlosen Ingebrauchnahme der an ihn vermieteten Räume berechtigt, den Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Beseitigung des gesundheitsgefährdenden Zustands der Mietsache in Anspruch zu nehmen.*)

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IBRRS 2022, 1933

BGH, Urteil vom 13.05.2022 - V ZR 231/20

1. Eine Beteiligung des Käufers an den Kosten der Nachbesserung einer (gebrauchten) mangelhaften Kaufsache nach den Grundsätzen eines Abzugs "neu für alt" scheidet aus, wenn sich der Vorteil des Käufers darin erschöpft, dass die Kaufsache durch den zur Mängelbeseitigung erforderlichen Ersatz eines mangelhaften Teils durch ein neues Teil einen Wertzuwachs erfährt oder dass der Käufer durch die längere Lebensdauer des ersetzten Teils Aufwendungen erspart.*)

2. Für einen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten nach § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB gilt das Gleiche, und zwar auch dann, wenn die Nachbesserung wegen des arglistigen Verschweigens des Mangels nicht angeboten werden muss (hier: Kosten für die Erneuerung einer mangelhaften Kellerabdichtung).*)

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Online seit 22. Juni

IBRRS 2022, 1890

LG Berlin, Beschluss vom 02.06.2022 - 64 S 209/21

Das Begründungserfordernis für die Kündigungserklärung nach § 569 Abs. 4 BGB und die Regelung über die "Schonfristzahlung" in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wirken nicht in der Weise zusammen, dass es zur Beseitigung einer fristlosen Kündigung jedenfalls ausreiche, die zum Anlass der Kündigung genommenen und im Kündigungsschreiben bezeichneten Rückstände auszugleichen. Eine wirksame "Schonfristzahlung" liegt vielmehr nur dann vor, wenn alle offenen Mietforderungen des Vermieters getilgt werden, einschließlich solcher, die schon im Zeitpunkt der Kündigung offen waren, aber im Kündigungsschreiben nicht erwähnt wurden. Grundsätzlich ist es Sache der Mieter, sich nach Zugang einer wirksamen Zahlungsverzugskündigung einen Überblick über ihre eigenen Mietzahlungen zu verschaffen und die Gesamthöhe ihrer Mietschulden zu ermitteln. Abweichendes mag gelten, wenn der Mieter nach den Umständen darauf vertrauen darf, die Mietrückstände seien im Kündigungsschreiben vollständig bezeichnet.*)

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IBRRS 2022, 1875

LG Köln, Beschluss vom 28.06.2021 - 29 S 32/21

Der klagende Eigentümer muss seine Beschlussersetzungsklage gegen die übrigen Eigentümer auf eine Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer umstellen. § 48 Abs. 5 WEG ist hier nicht anwendbar.

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Online seit 21. Juni

IBRRS 2022, 1902

LG Berlin, Urteil vom 24.05.2022 - 65 S 189/21

1. Die Fortschreibung eines qualifizierten Mietspiegels stellt gleichzeitig die Neuaufstellung eines einfachen Mietspiegels dar.

2. Deshalb ist der Berliner Mietspiegel 2021 als Fortschreibung des auch einfachen Berliner Mietspiegels 2019 gem. Art 229 § 50 Abs. 1 EGBGB wirksam.

3. Gem. Art 229 § 50 Abs. 2 EGBGB gilt in Berlin deshalb für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete der vierjährige Betrachtungszeitraum.

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IBRRS 2022, 1889

LG Berlin, Urteil vom 09.06.2022 - 67 S 50/22

1. Der Berliner Mietspiegel 2021 ist taugliches Begründungsmittel i.S.d. § 558a Abs. 2 BGB.*)

2. Ob ein als formales Begründungsmittel tauglicher Mietspiegel auch für die Ermittlung der zwischen den Parteien streitigen ortsüblichen Vergleichsmiete geeignet ist, kann dahinstehen, wenn gem. § 287 ZPO eine richterliche Schätzung auf Grundlage eines Vorgängermietspiegels möglich ist.*)

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Online seit 20. Juni

IBRRS 2022, 1870

OLG Saarbrücken, Urteil vom 20.05.2022 - 5 U 97/21

1. Ein durch Abgrabungen des Nachbarn zur Errichtung einer Grenzwand geschädigter Grundstückseigentümer, der als Schadensersatz zunächst die Wiederherstellung in Natur begehrt hatte, kann sein Interesse an der Wiederherstellung in Form von Geldersatz nur nach erfolgloser Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung geltend machen.*)

2. Sein diesbezügliches Anliegen erweist sich aber als treuwidrig, solange er daneben zugleich, auch im Rahmen eines anderen Klageverfahrens, weiterhin auf Beseitigung der Mauer anträgt.*)

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Online seit 15. Juni

IBRRS 2022, 1810

AG München, Beschluss vom 24.01.2022 - 1295 C 634/22 EVWEG

Aufgrund der Änderungen durch das WEMoG bestehen zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern und dem Verwalter keine unmittelbaren wohnungseigentumsrechtlichen Rechtsbeziehungen mehr. Der Verwalter ist nur noch Organ des Verbands "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer". Die damit einhergehenden organschaftlichen Pflichten bestehen naturgemäß nur ihr gegenüber. Anders als früher ist der Verwalter nur noch "gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer", nicht mehr gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern verpflichtet.

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Online seit 14. Juni

IBRRS 2022, 1774

BGH, Urteil vom 11.05.2022 - VIII ZR 379/20

Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um sonstige Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV, sondern - da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind - um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen.*)

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IBRRS 2022, 1813

AG Bonn, Urteil vom 08.12.2021 - 211 C 22/21

Die Einladung zur Eigentümerversammlung mit folgendem Lückentext: "Die Wohnungseigentümer bestimmen nach § 23 Abs. 2 Satz 2 WEG, dass über ### Bezeichnung eines TOP ### im Wege eines Umlaufbeschlusses ..." genügt nicht den Anforderungen von § 23 Abs. 2 WEG.

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IBRRS 2022, 1792

BGH, Beschluss vom 28.04.2022 - V ZB 4/21

1. Der Erwerb eines Miteigentumsanteils an einem vermieteten Grundstück durch einen Minderjährigen führt gemäß § 566 BGB zu dessen Eintritt in den Mietvertrag auf Vermieterseite und ist deshalb für den Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft i.S.v. § 107 BGB (Fortführung von Senat, Beschluss vom 03.02.2005 - V ZB 44/04, IBRRS 2005, 4965 = BGHZ 162, 137).*)

2. Dies gilt auch, wenn der Veräußerer den Miteigentumsanteil zuvor von dem Alleineigentümer des Grundstücks erworben hat, denn bei der Übertragung eines Miteigentumsanteils an einem vermieteten Grundstück durch den bisherigen Alleineigentümer tritt der Erwerber gem. § 566 BGB ebenfalls neben diesem in den Vertrag auf Vermieterseite ein.*)

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Online seit 13. Juni

IBRRS 2022, 1800

KG, Beschluss vom 02.05.2022 - 8 U 90/21

"Kosten der Bewachung des Gebäudes" können auf Grundlage einer ausdrücklichen vertraglichen Regelung - auch einer Allgemeinen Geschäftsbedingung - als Betriebskosten auf den Mieter von Gewerberaum umgelegt werden, ohne dass es einer Begrenzung der Höhe nach bedarf.*)

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IBRRS 2022, 1803

AG Kreuzberg, Urteil vom 03.03.2022 - 23 C 71/21

Eine Verringerung des innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB errechneten Guthabens des Mieters ist nach Ablauf der Frist nur noch möglich, wenn der Vermieter die verspätete Korrektur nicht zu vertreten hat.*)

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Online seit 10. Juni

IBRRS 2022, 1729

AG Bad Säckingen, Urteil vom 09.05.2022 - 10 C 203/20

Die Zahlungsfähigkeit des angebotenen Ersatzmieters ist ein wesentliches Kriterium der Zumutbarkeit. Weigert sich der Ersatzmieter eine angefragte Bonitätsauskunft vorzulegen, ist er unzumutbar.

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Online seit 9. Juni

IBRRS 2022, 1755

BGH, Beschluss vom 22.02.2022 - VIII ZR 38/20

1. Aufgrund der durch den Mietvertrag entstehenden Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren, hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen (Überlassungspflicht).

2. Darüber hinaus trifft den Vermieter auf Dauer die Verpflichtung, die Mietsache während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (Erhaltungspflicht), was zugleich die Pflicht umfasst, eine nach der Überlassung eingetretene Verschlechterung der Mietsache zu beseitigen und den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand wiederherzustellen.

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IBRRS 2022, 1492

OLG Brandenburg, Urteil vom 29.03.2022 - 3 U 79/21

1. Geht es darum, ob der Inhalt einer protokollierten Aussage objektiv für die Beweisfrage ergiebig ist, kann das Berufungsgericht prinzipiell die Aussage ohne erneute Vernehmung des Zeugen anders beurteilen als die erste Instanz.

2. Dass die Parteien ihre Vereinbarungen selbst rechtlich nicht als Mietvertrag ansehen, steht einer Einordnung der getroffenen Absprachen als Mietvertrag nicht entgegen.

3. Übernimmt eine Partei die Ratentilgung für ein Darlehen, mit dem das Haus renoviert und das Dachgeschoss zu einer Wohnung ausgebaut werden, und verpflichtet sie sich weiter, auch in Zukunft sich an sämtlichen Instandhaltungskosten bzw. sonstigen Kosten des gesamten Hauses zu beteiligen, und darf dafür im Gegenzug in der neu erbauten Dachgeschosswohnung wohnen, so haben die Parteien einen Mietvertrag geschlossen.

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Online seit 8. Juni

IBRRS 2022, 1442

AG Hamburg, Urteil vom 29.04.2022 - 48 C 251/21

1. Ein Erhöhungsverlangen kann formell ordnungsgemäß durch Bezugnahme auf einen "veralteten" (qualifizierten) Mietspiegel begründet werden, wenn der zeitlich nachfolgende neue (qualifizierte) Mietspiegel zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens noch nicht allgemein zugänglich ist und der "veraltete" Mietspiegel aufgrund seines fortwirkenden Informationsgehalts noch dem Zweck des formellen Begründungserfordernisses gem. § 558a Abs. 1 BGB genügt.

2. Die Bezugsfertigkeit einer baulich abgeschlossenen Einheit als Wohnung ist gegeben, sobald alle Gewerke fertig gestellt sind, die zu einer Wohnnutzung notwendig sind, und ein sicherer Zutritt zu den Räumen möglich ist. Der Bezugsfertigkeit steht nicht entgegen, dass noch die Fertigstellung der Außen- oder Nebenanlagen oder kleinere, unwesentliche Arbeiten ausstehen. Auf den Zeitpunkt der Bauabnahme oder des Erstbezugs kommt es nicht an.

3. Bei Mieterhöhungen ist der Vermieter darlegungs- und gegebenenfalls beweispflichtig für die Merkmale, die die Einordnung der Wohnung in ein Rasterfeld des Hamburger Mietspiegels begründen sowie für wohnwerterhöhende Merkmale innerhalb des Rasterfelds. Der Mieter muss demgegenüber wohnwertmindernde Merkmale darlegen und gegebenenfalls beweisen. Ansonsten ist ohne anderweitigen Vortrag vom Mittelwert auszugehen.

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Online seit 7. Juni

IBRRS 2022, 1734

BGH, Urteil vom 30.03.2022 - VIII ZR 279/21

1. Zur Wirksamkeit der Abtretung des Anspruchs eines Wohnungsmieters an einen Inkassodienstleister auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete wegen eines Verstoßes gegen die Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB), verbunden mit der Aufforderung an den Vermieter, künftig von dem Mieter nicht mehr die als überhöht gerügte Miete zu verlangen und diese auf den zulässigen Höchstbetrag herabzusetzen (hier: Abgrenzung der einem registrierten Inkassodienstleister nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG, § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG a.F. gestatteten Forderungseinziehung von unzulässigen Maßnahmen der Anspruchsabwehr).*)

2. Bei vereinbarter Staffelmiete wirkt eine vom Mieter nach § 556g Abs. 2 BGB a.F. erhobene Rüge in der folgenden Mietstaffel fort und muss nicht wiederholt werden.*)

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IBRRS 2022, 1703

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 19.04.2022 - 8 C 189/21

1. Das Gericht ist zur Vermeidung des mit einer solchen Beweisaufnahme einhergehenden Zeit- und Kostenaufwands berechtigt, von der Einholung eines solchen Gutachtens abzusehen, wenn für die Bestimmung der Einzelvergleichsmiete eine ausreichende Schätzungsgrundlage i.S.v. § 287 Abs. 2 ZPO vorhanden ist.

2. Beim Berliner Mietspiegel 2021 handelt es sich nicht um einen qualifizierten Mietspiegel.

3. Der Berliner Mietspiegel 2021 ist auch kein einfacher Mietspiegel.

4. Auch wenn der Berliner Mietspiegel 2021 weder ein qualifizierter noch ein einfacher Mietspiegel ist, ist er gleichwohl taugliche Schätzungsgrundlage i.S.d. § 287 ZPO.

5. Es gibt keine Rechtsvorschrift, nach der nur ein unter Beachtung der nunmehr maßgeblichen Rechtsnormen erstellter Mietspiegel eine taugliche Schätzungsgrundlage sein kann.

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IBRRS 2022, 1677

LG Karlsruhe, Beschluss vom 18.05.2022 - 11 S 179/20

1. Der Streit einer WEG mit einer Nachbar-WEG oder deren Miteigentümer um gemeinsame Einrichtungen bzw. diesbezügliche Verträge gehört nicht vor die WEG-Gerichte.*)

2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann sich territorial niemals über das eigene Grundstück hinaus erstrecken.*)

3. Bezeichnet ein Amtsgericht versehentlich eine der allgemeinen Rechtsmittelregelung unterfallende Sache als "Wohnungseigentumssache" und legt der Berufungsführer dann fälschlich Berufung beim konzentrierten Berufungsgericht nach § 72 Abs. 2 GVG ein, so hilft dem Rechtsmittelführer der amtsgerichtliche Fehler beim erstangegangenen Berufungsgericht nicht weiter. Die Berufung beim konzentrierten Berufungsgericht bleibt unzulässig.*)