Immobilien- & Baurecht

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Hervorzuhebende Urteile zum Immobilienrecht

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei ibr-online eingestellt

Online seit gestern

IBRRS 2020, 0953

AG Mitte, Urteil vom 05.02.2020 - 15 C 256/19

1. Eine Kleinreparaturklausel ist zulässig, wenn sie auf Teile der Mietsache beschränkt ist, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

2. Dies trifft in der Regel auf die in § 28 Abs. 3 Satz 2 II. BV aufgezählten Gegenstände zu.

3. Außerdem muss die Klausel einen Höchstbetrag pro Reparatur sowie eine Höchstgrenze für den Fall, dass mehrere Kleinreparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraums anfallen, vorsehen.

4. Ein Höchstbetrag pro Reparatur von 100 - 150 Euro sowie eine Höchstgrenze von 8% der Jahreskaltmiete sind unbedenklich.

5. Die Dichtung an einem Abflussrohr der Toilette und die Duschpumpe fallen nicht unter eine Kleinreparaturklausel, da es hier dem Mieter nicht möglich ist, Verschleiß- und Alterungserscheinungen durch einen schonenden Umgang mit der Mietsache herabzusetzen.

6. Für die Berechnung der Mietminderung ist die Bruttomiete einschließlich tatsächlich angefallener Nebenkosten als Berechnungsgrundlage heranzuziehen.

7. Eine Duschmöglichkeit stellt ein überaus wichtiges Ausstattungsmerkmal dar, so dass eine Minderung der Miete i.H.v. 10% für den völligen Wegfall der Duschmöglichkeit angemessen ist.

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IBRRS 2020, 0969

BGH, Urteil vom 14.02.2020 - V ZR 11/18

1. Schon das Bestehen, nicht erst die Erhebung der Einrede des nicht erfüllten Vertrags gem. § 320 BGB schließt die Durchsetzbarkeit der im Gegenseitigkeitsverhältnis zu der nicht erfüllten Gegenforderung stehenden Forderung und damit einen Rücktritt nach § 323 Abs. 1 BGB aus. Das gilt auch bei der Mängeleinrede.*)

2. Der Kauf eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück unterliegt unmittelbar den Regelungen über den Sachkauf. Bezugspunkt etwaiger Nacherfüllungsansprüche ist kein Recht, sondern das Grundstück, dessen Miteigentümer der Erwerber werden will.*)

3. Auch der Käufer eines Miteigentumsanteils hat nach § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB einen Anspruch darauf, dass das Grundstück insgesamt frei von Sach- und Rechtsmängeln ist. Ihm steht vorbehaltlich eines Unvermögens des Verkäufers ein Anspruch auf volle Nacherfüllung zu.*)

4. Der Verkäufer eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück wird nach § 275 Abs. 1 Fall 1 BGB von seiner Verpflichtung zur Nacherfüllung frei, wenn es dem Käufer nicht gelingt oder nur im Klagewege gelingen könnte, die übrigen Miteigentümer dazu zu bewegen, den zur Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen zuzustimmen und die dafür entstehenden Kosten entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu tragen.*)

5. Der Käufer darf den Kaufpreis auch dann insgesamt zurückhalten, wenn ein Mangel der Sache erst nach der Lieferung bzw. Übergabe bemerkt wird.*)

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IBRRS 2020, 0713

AG Schöneberg, Urteil vom 21.11.2019 - 106 C 400/18

1. Durch den Gasverbrauch über eine Energieentnahmestelle nimmt der Mieter eine "Realofferte" des Versorgers an und es kommt ein Versorgungsvertrag ausschließlich mit ihm zu Stande.

2. Dem Versorgungsunternehmen steht gegenüber dem Vermieter ein Auskunftsanspruch über den Namen des Mieters zu.

3. Unerheblich ist, dass der Vermieter den Namen des Mieters nur gegen gesondertes Entgelt benennen wollte. Die fehlende Auskunft führt nicht dazu, dass der Vermieter Vertragspartner geworden ist.

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Online seit 2. April

IBRRS 2020, 0927

LG Hamburg, Urteil vom 17.01.2020 - 307 S 50/18

Zumindest bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen genügt eine Modernisierungsmieterhöhung gem. § 559b BGB nicht den formalen Anforderungen, wenn die Gesamtkosten (hier 606.845,- Euro) nicht auf die einzelnen Gewerke untergliedert werden, um den Mieter in die Lage zu versetzen, die Abrechnung gedanklich nachzuvollziehen.

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IBRRS 2020, 0809

Landgericht München I, Beschluss vom 27.09.2019 - 36 S 12603/16 WEG

1. Eine Erledigungserklärung kann nicht mehr widerrufen werden, wenn die Rechtshängigkeit des Anspruchs aufgrund übereinstimmender Erklärungen entfallen ist.

2. Für eine Klage auf Erstherstellung hat der Kläger zunächst lediglich die jetzige Abweichung des Ist- vom Sollzustand sowie das Fehlen einer genehmigenden Beschlussfassung im Falle einer nachträglichen Änderung darzulegen.

3. Der Eigentümer einer rechtlich selbstständigen Einheit hat einen Anspruch auf Errichtung eines eigenständigen Zugangs zu der betreffenden Einheit.

4. Bei der Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Instandsetzung und Instandhaltung, wozu auch die erstmalige Herstellung eines ordnungs- und planmäßigen Zustands gehört, handelt es sich um eine täglich neu entstehende Dauerverpflichtung zur Sicherung eines ordnungsgemäßen Zustands für die Zukunft. Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung ist grundsätzlich unverjährbar.

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Online seit 1. April

IBRRS 2020, 0754

AG Hamburg, Urteil vom 14.08.2019 - 49 C 263/18

1. Der Begriff der "Wohnfläche" ist im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltenden Bestimmungen auszulegen.

2. Die Wohnfläche eines Balkons ist mit einem Viertel der Grundfläche anzusetzen.

3. Die Regelanrechnung zu einem Viertel berücksichtigt, dass ein Balkon aufgrund seiner witterungsabhängigen Nutzbarkeit einen deutlich geringeren Wohnwert hat als beispielsweise ein Wintergarten oder ein Zimmer der Wohnung.

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IBRRS 2020, 0846

LG Dresden, Urteil vom 05.07.2019 - 2 S 101/19

1. Eine Frist für die Jahresabrechnung ist im Gesetz nicht vorgesehen.

2. Der Verwalter soll jedoch innerhalb von drei bis sechs Monaten die Abrechnung erstellen. Allerdings dürfte es auch zulässig sein, bis zum 30.09. des Folgejahres die Jahresabrechnung zu erstellen.

3. Es ist zu berücksichtigen, dass der Verwalter auf die erforderliche Zuarbeit von Dritten für die Verteilung von verbrauchsabhängigen Kosten - wie z. B. Heiz- und Warmwasserkosten - angewiesen ist. Solange diese Zuarbeit noch aussteht, kann daher keine Fälligkeit der Jahresabrechnung eintreten.

4. Soweit keine Frist vereinbart ist, kommt der Verwalter erst mit der Mahnung in Verzug.

5. Erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung nicht rechtzeitig, macht er sich schadensersatzpflichtig.

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IBRRS 2020, 0925

LG Berlin, Beschluss vom 26.03.2020 - 67 S 16/20

1. Gerichtliche Räumungsfristen sind derzeit in Berlin gemäß § 721 ZPO grundsätzlich jedenfalls bis zum 30.06.2020 zu erstrecken oder auf Antrag entsprechend zu verlängern. Die erlassenen Landesverordnungen zur Eindämmung des Coronavirus haben das öffentliche Leben im Land Berlin weitgehend beschränkt und zum Erliegen gebracht, so dass die erfolgreiche Beschaffung von Ersatzwohnraum für einen zur Räumung verpflichteten Mieter derzeit überwiegend unwahrscheinlich, wenn nicht sogar ausgeschlossen ist.*)

2. Eine davon abweichende Bemessung oder die Versagung der Räumungsfrist kommen ausnahmsweise nur dann in Betracht, wenn der Verbleib des Räumungsschuldners in der Mietsache eine Gefahr für Leib oder Leben begründet oder gleichrangige Interessen des Vermieters oder Dritter eine umgehende Räumung der Mietsache gebieten.*)

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Online seit 31. März

IBRRS 2020, 0924

LG Berlin, Urteil vom 13.02.2020 - 67 S 369/18

Das Vorbringen des Vermieters zu dem von ihm behaupteten Kündigungsvorwurf unterfällt einem Sachvortragsverwertungsverbot, wenn sein Parteivortrag auf Informationen beruht, die er unter Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts des Mieters auf grundrechtswidrige Weise erlangt hat (hier: Einsatz überwachungsstaatlicher Ausforschungsmethoden durch ein landeseigenes Wohnungsunternehmen gegenüber einem Wohnraummieter zur Erhärtung des bestehenden Verdachts unbefugter Gebrauchsüberlassungen an Dritte).*)

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Online seit 30. März

IBRRS 2020, 0462

LG Duisburg, Urteil vom 30.09.2019 - 4 O 76/19

Für eine Bestimmbarkeit des Mietbeginns genügt eine abstrakte Beschreibung, die es ermöglicht, den Mietbeginn zu ermitteln. Ausreichend, aber auch erforderlich ist, dass der Sachverhalt, an den die Vertragsparteien den Vertragsbeginn knüpfen, so genau bestimmbar ist, dass bei einer Verwirklichung keine Zweifel am Vertragsbeginn verbleiben. Dem genügt die Formulierung "Tag der Eröffnung" regelmäßig.

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Online seit 27. März

IBRRS 2020, 0728

AG Schöneberg, Urteil vom 18.06.2019 - 19 C 316/18

1. Die Erlaubnis zur Untervermietung kann unter die Bedingung gestellt werden, dass der Hauptmieter weiterhin dort seinen Hauptwohnsitz hat.

2. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, einen etwaigen Austausch sämtlicher Mieter zu dulden; vielmehr hat er ein berechtigtes Interesse daran, dass nicht die Mietparteien auf Mieterseite praktisch einfach ausgetauscht werden und nur noch sog. Untermieter dort wohnen.

3. Wird als Begründung für die Untervermietung angeführt, dass der Untermieter der Lebensgefährte des Hauptmieters sei, kann die Erlaubnis der Untervermietung unter die Bedingung der Dauer der Lebensgemeinschaft gestellt werden.

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Online seit 26. März

IBRRS 2020, 0863

AG Wiesbaden, Urteil vom 30.01.2020 - 93 C 641/19

Im Falle der Stellung einer Mietkautionsbürgschaft ist eine Regelung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Versicherung, wonach diese bei der Inanspruchnahme durch den Vermieter den Mieter unter Fristsetzung auffordern kann, zur Abwehr der geltend gemachten Ansprüche unverzüglich gerichtliche Maßnahmen einzuleiten, und der Mieter gegenüber der Versicherung auf Einreden oder Einwendungen gegen Grund, Höhe und Bestand des Anspruchs des Vermieters verzichtet, nicht gemäß §§ 305c, 307 BGB unwirksam.*)

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IBRRS 2020, 0861

LG Berlin, Beschluss vom 17.02.2020 - 64 S 160/19

1. Anders als eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO soll die Norm des § 574 Abs. 2 BGB nicht bloß einer Obdachlosigkeit vorbeugen, sondern Mieter auch vor anderen Härten bewahren. In der Regel können auch Geschäftsunfähige einen natürlichen Willen bilden und selbst entscheiden, ob sie lieber in einer betreuten Einrichtung oder gemeinsam in einer Mietwohnung leben möchten. Der für Wohnungsangelegenheiten bestellte Betreuer darf sich über einen solchen Wunsch nicht nach eigenem Gutdünken hinwegsetzen, sondern wird prüfen müssen, ob er mit den wohlverstandenen Interessen der Betreuten vereinbar ist und wie er ihn umsetzen kann.*)

2. Soweit es um die letztlich auf § 242 BGB beruhende Versagung einer Berufung auf einen Härtegrund als missbräuchlich geht, kann zur Beantwortung der Frage, ob der Mieter unmittelbar nach Zugang einer wirksamen Kündigungserklärung mit der Suche nach Ersatzwohnraum beginnen muss, nicht auf den strengen Maßstab zurückgegriffen werden, der im Allgemeinen für das Verschulden des Schuldners an einem Rechtsirrtum heranzuziehen ist. Denn einem Mieter, der sich guten Glaubens und mit schlüssiger Begründung gegen einen Räumungsanspruch verteidigt, ist es schlichtweg unzumutbar, sich noch vor einer Klärung seiner wesentlichen Einwände schon um Ersatzwohnraum zu bemühen, den er schließlich im Erfolgsfall sofort anmieten müsste.*)

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Online seit 25. März

IBRRS 2020, 0876

BGH, Urteil vom 13.12.2019 - V ZR 43/19

Die Erfüllung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Verkehrssicherungspflichten gehört zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung; für diese ist der Verband im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern nicht zuständig. Deshalb ist ein Dritter, auf den Verkehrssicherungspflichten übertragen werden, im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfe des Verbands. Verletzt der Dritte schuldhaft die Verkehrssicherungspflicht, begründet dies keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gem. § 280 Abs. 1 BGB gegen den Verband (Fortführung von Senat, Urteil vom 08.06.2018 - V ZR 125/17, IMR 2018, 333).*)

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IBRRS 2020, 0504

LG Köln, Urteil vom 05.09.2019 - 29 S 256/18

1. Ein Nachteil ist nicht hinzunehmen, wenn er eine nicht ganz unerhebliche, konkrete und objektive Beeinträchtigung darstellt. Entscheidend ist, ob sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.

2. Ein nicht hinzunehmender Nachteil ist anzunehmen, wenn durch die eigenmächtige Verlegung eines Abwasserrohrs eine bestimmte Leitungsführung vorgegeben wird. Damit ist das insoweit grundsätzlich bestehende Wahlrecht bzw. Selbstbestimmungsrecht der Wohnungseigentümer unterlaufen.

3. Gleiches gilt für die Frage, aus welchem Material das neu zu verlegende Abwasserrohr bestehen soll.

4. Allein die nur erhebliche Erleichterung für den Wohnungseigentümer, die mit der bodengleichen Dusche verbunden ist, kann einen Anspruch auf Duldung der baulichen Veränderung nicht begründen.

5. Es besteht auch kein Anspruch darauf, mit einem Rollstuhl in die Dusche kommen zu können.

6. Auch bei einem Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Zustimmung zu einer baulichen Veränderung besteht ein Recht der übrigen Wohnungseigentümer, vorab über die beabsichtigten Maßnahmen unterrichtet zu werden; sie müssen nicht hinnehmen, von dem Berechtigten vor vollendete Tatsachen gestellt zu werden.

7. Eine etwaige Verwalterzustimmung kann die erforderliche Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nicht ersetzen.

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Online seit 24. März

IBRRS 2020, 0862

OLG Brandenburg, Urteil vom 04.02.2020 - 3 U 34/19

Die Klausel in einem Gewerbemietvertrag

"Der Mieter ist nicht berechtigt, die Miete zu mindern. Das Recht des Mieters, dadurch zu viel gezahlte Miete nach Bereicherungsrecht vom Vermieter zurück zu fordern, bleibt davon unberührt. Mieter ist nicht berechtigt, gegenüber Forderungen des Vermieters aus diesem Vertrag mit Gegenforderungen aufzurechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, es sei denn, die Gegenforderung oder das Zurückbehaltungsrecht wären rechtskräftig festgestellt oder nach Grund und Höhe unbestritten."

hält sowohl im Hinblick auf den Minderungsausschluss als auch das Zurückbehaltungsrecht und den Gewährleistungsausschluss einer Inhaltskontrolle stand.

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Online seit 23. März

IBRRS 2020, 0844

BGH, Urteil vom 26.02.2020 - XII ZR 51/19

1. Das Hinzusetzen eines (Firmen-)Stempels zu der Unterschrift eines von mehreren gesamtvertretungsberechtigten Geschäftsführern weist denjenigen, der die Unterschrift geleistet hat, dann nicht als allein unterschriftsberechtigt für die Gesellschaft aus, wenn die Urkunde aufgrund ihres sonstigen Erscheinungsbilds nicht den Eindruck der Vollständigkeit erweckt (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 23.01.2013 - XII ZR 35/11, IMR 2013, 144 = NJW 2013, 1082).*)

2. Ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz kann grundsätzlich auch für Mieter in einem Einkaufszentrum bestehen.*)

3. Der formularmäßige Ausschluss des Konkurrenzschutzes in einem Einkaufszentrum bei gleichzeitiger Festlegung einer Betriebspflicht mit Sortimentsbindung benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam.*)

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IBRRS 2020, 0838

OLG Dresden, Urteil vom 18.12.2019 - 5 U 2121/19

Soweit ausnahmsweise entgegen der gesetzlichen Reglung in § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB eine Pflicht zur Abmahnung nach Treu und Glauben aus § 242 BGB vor einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges (§ 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) bejaht werden kann, betrifft dies (seltene) Ausnahmefälle, in denen eine Unsicherheit bezüglich des Empfängers der Miete oder des Zahlungsweges besteht.*)

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Online seit 20. März

IBRRS 2020, 0563

LG Berlin, Beschluss vom 02.08.2019 - 53 T 3/19 WEG

1. Nach der Masseunzulänglichkeitsanzeige fällige Wohngeldforderungen sind Neumasseverbindlichkeiten, auf die sich die Masseunzulänglichkeitsanzeige inhaltlich nicht erstreckt.

2. Neumasseforderungen können danach grundsätzlich im Wege der Leistungsklage geltend gemacht werden.

3. Die Leistungsklage ist bzw. wird aber unzulässig, wenn der Insolvenzverwalter im Urteilsverfahren gegenüber den Neugläubigern die erneute bzw. andauernde Masseunzulänglichkeit darlegt und ggf. nachweist. In diesem Falle bleibt auch dem Neugläubiger allein die Möglichkeit der Feststellungsklage.

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Online seit 19. März

IBRRS 2020, 0499

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.11.2019 - 3 Wx 217/19

1. Bei einseitigen Rechtsgeschäften ist ein Insichgeschäft grundsätzlich nur dann gegeben, wenn der Vertreter dieses sich selbst gegenüber als Erklärungsempfänger vornimmt.

2. Dementsprechend kann ein Verwalter, der eine von ihm verwaltete Wohnung erwerben möchte, auch selbst die Zustimmungserklärung zu dem Kauf abgeben.

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IBRRS 2020, 0802

OLG Brandenburg, Beschluss vom 10.02.2020 - 2 U 132/18

1. Eine Untergemeinschaft ist nicht rechtsfähig und daher auch nicht im Zivilprozess parteifähig.

2. Ergibt sich aus der Klage und dem zur Klageerhebung herbeigeführten Beschluss der Untergemeinschaft eindeutig, dass die Klage nur durch die Untergemeinschaft erhoben werden sollte, kommt eine Auslegung dahingehend, dass die Gesamt-WEG klagt, nicht in Betracht.

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Online seit 18. März

IBRRS 2020, 0806

OLG Brandenburg, Urteil vom 17.12.2019 - 3 U 25/19

1. Eine Formular-Klausel in einem Gewerberaummietvertrag, nach der der Mieter gegenüber Mietforderungen mit Gegenforderungen nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben kann, wenn die Gegenforderung unbestritten oder rechtskräftig festgestellt ist, ist wirksam (Anschluss an BGH, Urteil vom 15.12.2010 - XII ZR 132/09, Rz. 21, IMRRS 2011, 0096).

2. Die Unwirksamkeit einer solchen Klausel ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass nach der Klausel nicht auch entscheidungsreife Gegenforderungen von dem Aufrechnungsverbot ausgenommen sind (Anschluss an OLG Hamm, Urteil vom 09.12.2016 - 30 U 14/16, IMRRS 2017, 0124).

3. Ein mietvertraglich vereinbartes Aufrechnungsverbot wirkt auch nach Beendigung des Vertrages fort (Anschluss an BGH, Beschluss vom 12.01.2000 - XII ZA 21/99, IMRRS 2000, 0416; OLG Hamm, Urteil vom 09.12.2016 - 30 U 14/16, IMRRS 2017, 0124).

4. Der Übergang von der Nebenkostenvorauszahlungsklage auf die Abrechnungsklage nach Eintritt der Abrechnungsreife ist kein Fall der Klageänderung, sondern einer gemäß § 264 Nr. 3 zulässigen Klageumstellung. Sofern eine solche Klageumstellung ohne Anschlussberufung erst in der Berufungsinstanz erfolgt, ist sie zulässig, soweit der nach Klageumstellung begehrte Betrag den erstinstanzlich zugesprochenen Betrag nicht übersteigt (Anschluss an OLG Düsseldorf, IMR 2014, 87).

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IBRRS 2020, 0803

OLG Bremen, Beschluss vom 07.02.2020 - 3 W 1/20

Ein Miteigentümer hat jedenfalls dann ein berechtigtes Interesse an der Einsicht in das komplette Grundbuchblatt des Wohnungsgrundbuchs eines anderen Wohnungseigentümers, wenn die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft bereits zuvor in einem notariellen Vertrag die Auflösung der Gemeinschaft vereinbart haben.*)

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Online seit 17. März

IBRRS 2020, 0785

BGH, Urteil vom 15.11.2019 - V ZR 9/19

1. § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV ist auch im Wohnungseigentumsrecht auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht analog anwendbar (Anschluss an BGH, IMR 2017, 223).*)

2. In den Fällen der sog. Rohrwärmeabgabe kann eine Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs auch dann nicht nach § 9a Abs. 1 und 2 HeizkostenV erfolgen, wenn von den elektronischen Heizkostenverteilern infolge der Rohrwärmeverluste weniger als 20% der abgegebenen Wärmemengen erfasst wird.*)

IBRRS 2020, 0758

AG Mitte, Urteil vom 04.09.2019 - 9 C 104/19

1. Fallen die Rechtsstellung des Vermieters und des Eigentümers an der vermieteten Wohnung auseinander, ist § 566 Absatz 1 BGB nicht anwendbar.

2. Bei Zahlungsverzug mit mehr als zwei Monatsmieten oder mit mehr als einer Monatsmiete von mehr als einen Monat ist eine ordentliche Kündigung möglich.

3. Auch Zahlungsrückstände unter 2.000 Euro sind bereits keine geringfügigen Forderungen.

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IBRRS 2020, 0730

LG Dresden, Urteil vom 29.05.2019 - 2 S 534/18

1. Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden; hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden.

2. Hingegen muss über den Verwaltervertrag nicht abgestimmt werden.

3. Die rückwirkende Bestellung eines Verwalters ist nicht möglich.

4. Ein solcher Beschluss ist jedoch dahingehend auszulegen, dass dadurch das tatsächliche Verwalterhandeln gebilligt und eine Vergütung für die zurückliegende Geschäftsbesorgung zugesagt werden soll.

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Online seit 16. März

IBRRS 2020, 0768

LG Berlin, Beschluss vom 12.03.2020 - 67 S 274/19

1. § 3 MietenWoG Bln hat die Bestandsmieten zum Stichtag 18.06.2019 "eingefroren".

2. § 3 MietenWoG Bln ist mit Art. 72 Abs. 1, 74 Abs. 1 Nr. 1 GG i.V.m. §§ 557 Abs. 1, 558 Abs. 1 und 2 BGB unvereinbar und ist deshalb formell verfassungswidrig und nichtig. Dem Land Berlin fehlt insoweit jede Gesetzgebungskompetenz.

3. Der Bund hat in Ausfüllung der umfassend auch das Mietrecht für preisfreien Wohnraum umgreifenden Kompetenz des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG das Recht zur Mieterhöhung und Mietpreisvereinbarung in den §§ 556d ff., 557, 558 ff., 559 ff. BGB abschließend geregelt. Diese Regelungen entfalten Sperrwirkung für jeden Landesgesetzgeber und damit auch für das Land Berlin.

4. Öffentlich-rechtliche Mietpreisbegrenzungen könnten auf den ehemaligen Kompetenztitel des Wohnungswesens allenfalls dann gestützt werden, wenn sie ausschließlich die öffentlichen Eigentümer von Wohnungsbeständen, insbesondere landeseigene Wohnungsgesellschaften, verpflichten oder eine Mietpreisbindung als Gegenleistung für die Inanspruchnahme einer öffentlichen Förderung durch Private vorsehen. Für alle freifinanzierten Wohnungsbestände hingegen ist neben den im BGB geschaffenen Regelungen kompetenzrechtlich kein Raum für eine öffentlich-rechtliche Mietpreisregulierung.

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IBRRS 2020, 0774

AG Charlottenburg, Urteil vom 04.03.2020 - 213 C 136/19

1. Mieterhöhungen, die vor Inkraftkreten des MietenWoG Bln gestellt wurden, werden von dem Gesetz nicht erfasst.

2. Mit der Regelung des § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln soll der Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung nicht unmittelbar verboten werden.

3. Der Wortlaut des § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln ("einer verbotenen Miete") ist so unbestimmt gefasst ist, dass Mieterhöhungsverlangen hierunter nicht subsumiert werden können.

4. Ein unmittelbarer wie mittelbarer Einfluss des § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln auf zivilrechtliche Mieterhöhungsverlangen ist nicht gegeben und damit beschränkt sich dessen Regelungsbereich (allenfalls) auf das öffentliche (Ordnungswidrigkeiten-)Recht.

5. Bürgerlichrechtliche Mieterhöhungsverlangen sind nicht durch das MietenWoG Bln erfasst.

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Online seit 13. März

IBRRS 2020, 0761

AG München, Urteil vom 11.06.2019 - 414 C 22911/18

1. Wird eine vermietete Eigentumswohnung aufgrund von Löschwasser, das zur Brandbekämpfung in der darüber liegenden Wohnung verwendet wurde, unbewohnbar, und muss der Mieter für die Sanierung der Mietwohnung deshalb längere Zeit woanders wohnen, steht dem Mieter gegen den Vermieter kein Anspruch aus § 555a Abs. 3 BGB zu, da die Aufwendungen (Hotelkosten, höhere Miete der Alternativwohnung) adäquat kausal auf den Wohnungsbrand, und nicht auf zeitlich danach vorgenommene Renovierungsarbeiten zurückzuführen sind.

2. Hat der Mieter keine Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters geduldet, sondern solche der Wohnungseigentümergemeinschaft, scheidet § 555a Abs. 3 BGB ebenfalls von vorneherein aus.

3. Bei einem nach Vertragsschluss auftretenden Mangel haftet der Vermieter nur, wenn entweder der Mangel wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, entstanden ist oder wenn er mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist.

4. Wird währen der Renovierungsarbeiten das Schloss ausgetauscht, hat der Mieter bis zur vollständigen Sanierung der Wohnung keinen Anspruch auf Herausgabe des neuen Schlüssels, sondern nur ein Betretungs- und Besichtigungsrecht.

5. Wird dem Mieter dieses Betretungs- und Besichtigungsrecht verwehrt, hat er lediglich einen Schadensersatzanspruch, nicht jedoch ein außerordentliches Kündigungsrecht.

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Online seit 12. März

IBRRS 2020, 0753

BVerfG, Beschluss vom 10.03.2020 - 1 BvQ 15/20

1. Das Bundesverfassungsgericht darf von seiner Befugnis, den Vollzug eines in Kraft getretenen Gesetzes auszusetzen, nur mit größter Zurückhaltung Gebrauch machen, da der Erlass einer solchen einstweiligen Anordnung stets ein erheblicher Eingriff in die Gestaltungsfreiheit des Gesetzgebers ist. Müssen die für eine vorläufige Regelung sprechenden Gründe schon im Regelfall so schwer wiegen, dass sie den Erlass einer einstweiligen Anordnung unabdingbar machen, so müssen sie im Fall des Antrags, ein Gesetz außer Vollzug zu setzen, darüber hinaus besonderes Gewicht haben.

2. Daran gemessen sind die Bußgeldregelungen des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin nicht außer Kraft zu setzen.

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IBRRS 2020, 0744

KG, Beschluss vom 02.12.2019 - 8 U 104/17

1. Erklärt der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache, so setzt dies voraus, dass sich die Ansprüche vor Eintritt der Verjährung des Schadensersatzanspruchs nach § 548 Abs. 1 BGB aufrechenbar gegenüberstanden (§§ 215, 387 BGB). Wegen der erforderlichen Gleichartigkeit der Ansprüche muss somit vor Eintritt der Verjährung ein Schadensersatzanspruch auf Zahlung bestanden haben.*)

2. Der Schadensersatzanspruch wegen Verletzung des Integritätsinteresses des Vermieters durch Beschädigungen oder vertragswidrige Veränderungen der Mietsache während der Mietzeit erfordert zwar keine Fristsetzung nach § 281 BGB, da es sich nicht um einen vertraglichen Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, sondern um einen Anspruch nach §§ 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB und § 823 BGB handelt (s. BGH, Urteil vom 28.02.2018 - VIII ZR 157/17, IMR 2018, 185, und Urteil vom 27.06.2018 - XII ZR 79/17, IMR 2018, 372).*)

3. Jedoch ist der Schadensersatzanspruch aus §§ 241 Abs. 2, 280 Abs. 1, 823 BGB zunächst auf Wiederherstellung der Sache gerichtet (§ 249 Abs. 1 BGB), so dass es auch insoweit an einer Aufrechnungslage fehlt, bis der Vermieter seine Ersetzungsbefugnis nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB ausübt und statt der Herstellung den dafür erforderlichen Geldbetrag verlangt.*)

4. Eine mündliche Verhandlung ist nach § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO nicht bei jeder Abweichung von der Begründung des erstinstanzlichen Urteils geboten, sondern nur dann, wenn die Entscheidung des Berufungsgerichts auf eine umfassend neue rechtliche Würdigung gestützt wird und diese mit den Parteien im schriftlichen Verfahren nicht sachgerecht erörtert werden kann.*)

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Online seit 11. März

IBRRS 2020, 0734

LG Bonn, Urteil vom 31.01.2020 - 17 O 323/19

1. Begehrt ein Eigentümer (Verkäufer), seine Immobilie zum Zwecke der Begutachtung zu besichtigen, und fordert den Besitzer (Käufer) zur Benennung dreier Termine auf, an denen dies im Beisein eines Sachverständigen ermöglicht wird, so gibt der Hausbesitzer keinen Anlass zur Erhebung eines hierauf gerichteten Antrags auf Erlass einer einstweiligen Verfügung, wenn er alsbald lediglich zwei Tage mit Uhrzeiten benennt, an denen die gewünschte Besichtigung erfolgen kann.

2. Hatten die Parteien zuvor bereits Korrespondenz über WhatsApp, so kann dieser Messengerdienst als Kommunikationskanal des Hausbesitzers gegenüber dem Eigentümer für Erklärungen, für die eine strengere Form als Textform nicht vorgeschrieben ist, rechtswirksam verwendet werden.

3. Sind WhatsApp-Nachrichten mit zwei blauen Haken markiert, darf sich der Absender darauf verlassen, dass diese beim Empfänger eingegangen sind und von diesem zur Kenntnis genommen wurden.

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Online seit 10. März

IBRRS 2020, 0632

LG Berlin, Urteil vom 25.10.2019 - 65 S 77/19

1. Ist der Mieter mit einem Betrag in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht, liegt eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters vor, die eine ordentliche Kündigung rechtfertigt.

2. Die Schonfristzahlung nach § 569 BGB führt nicht zur Unwirksamkeit der fristgemäß ausgesprochenen Kündigung. Auch lassen sich keine konkreten allgemeinen Regeln aufstellen, unter welchen Voraussetzungen ein Ausgleich der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist der Durchsetzung des Räumungsanspruchs aufgrund der (wirksamen) ordentlichen Kündigung entgegensteht.

3. Das Verschulden kann entfallen, wenn der Mieter sich in einem Zustand der Schuldunfähigkeit befindet.

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IBRRS 2020, 0669

AG Lichtenberg, Urteil vom 13.03.2019 - 8 C 338/18

Besitzen die Mieter in nur 11 km Entfernung ein Haus mit 150 qm Wohnfläche, so besteht kein berechtigtes Interesse an der Untervermietung der lediglich 76 qm großen Mietwohnung, da diese nur noch aus Bequemlichkeitsgründen gehalten wird.

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IBRRS 2020, 0690

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.10.2019 - 3 Wx 126/19

1. Ist in der Betreffzeile einer Antragsschrift auch ein Grundbuchblatt (13844) bezeichnet, während sich die beigefügte notarielle Urkunde und die dortigen Erklärungen der Beteiligten, namentlich die Bewilligung, ausschließlich auf ein anderes Grundbuchblatt (13775) beziehen, darf das Grundbuchamt nicht einen Eintragungsantrag zu dem erstgenannten Grundbuchblatt (13844) zurückweisen, ohne den Antragsteller zuvor (z.B. telefonisch oder durch formloses gerichtliches Anschreiben) auf den Widerspruch hingewiesen zu haben.*)

2. Einen (auch zu dem ausschließlich in der Betreffzeile genannten Grundbuchblatt - 13844 - unterstellten) Eintragungsantrag durfte das Grundbuchamt nicht ohne weiteres zurückweisen, sondern hätte zunächst im Wege der Zwischenverfügung die aus seiner Sicht insoweit fehlenden Eintragsunterlagen anfordern müssen.*)

3. Der Grundsatz, wonach im Zweifel die zulässige Eintragung als gewollt anzusehen ist, führt dazu, dass sich der einer Auslegung entsprechend § 133 BGB zugängliche Eintragungsantrag - auch in Ansehung der lediglich als schlichte Information zur Erleichterung der Zuordnung eines Schriftstück bestimmten Betreffzeile - ausschließlich auf das Grundbuchblatt bezieht, zu dem auch materiell-rechtliche Erklärungen abgegeben und die Bewilligung der Beteiligten im Sinne von § 19 GBO erklärt worden ist (hier: Grundbuchblatt 13775).*)

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Online seit 9. März

IBRRS 2020, 0697

BGH, Urteil vom 29.01.2020 - VIII ZR 244/18

Zur Abrechnung von Betriebskosten in großen Wohnanlagen.*)

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IBRRS 2020, 0682

LG Berlin, Urteil vom 19.02.2020 - 66 S 143/19

1. Die Regelungen zur Mietpreisbremse sind in Berlin wirksam, insbesondere auch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015. Die nach dem Urteil des BGH vom 17.07.2019 (IMR 2019, 352) gegen die in Hessen geschaffene Regelung zur Mietenbegrenzung begründeten Einwände treffen für die in Berlin erlassene Verordnung und deren Begründung nicht zu.*)

2. Die Verfassungsmäßigkeit der die Mietpreisbremse betreffenden Vorschriften im BGB ist seit der Entscheidung des BVerfG vom 18.07.2019 (IMR 2019, 398) als abschließend beantwortet anzusehen.

3. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ist insbesondere nicht wegen nicht erfolgter amtlicher Bekanntmachung der Begründung unwirksam.

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IBRRS 2020, 0668

AG München, Urteil vom 17.07.2019 - 425 C 12888/17

Bei nicht ordnungsgemäßer Einweisung in die Nutzung einer Duplexgstellplatzes haftet der Vermieter für den aufgrund fehlerhafter Benutzung entstandenen Schaden des Mieters.

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IBRRS 2020, 0657

BGH, Urteil vom 11.10.2019 - V ZR 7/19

Eine Vereinbarung, mit der die Parteien eines Grundstückskaufvertrags die Möglichkeit zur Nutzung des Grundstücks beschränken (hier: Verbot der Milchverarbeitung), führt nicht zu einer Änderung oder Neubegründung von Erwerbs- oder Veräußerungspflichten und ist daher nach bindend erklärter Auflassung formlos möglich.*)

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IBRRS 2020, 0674

OLG Köln, Beschluss vom 28.10.2019 - 2 Wx 290/19

Auch nach der Anordnung des Insolvenzgerichts, dass der Schuldner über Gegenstände seines Vermögens nur noch mit Zustimmung des vorläufigen Insolvenzverwalters verfügen darf, kann das Eigentum an einem vom Schuldner gleichwohl ohne Zustimmung veräußerten Grundstück gutgläubig erworben werden, wenn zu dem Zeitpunkt der Eintragung des Eigentümerwechsels die Verfügungsbeschränkung entgegen § 23 Abs. 3, § 32 Abs. 1 Nr. 1 InsO nicht im Grundbuch eingetragen ist.

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Online seit 6. März

IBRRS 2020, 0549

LG Berlin, Urteil vom 29.11.2019 - 66 S 69/19

1. Der Mietspiegel enthält in der Beschreibung derjenigen Wohnungsmerkmale, die den im Mietzins gespiegelten Wohnwert abbilden, eine reine Tatsachenbeschreibung. Es ist deshalb auf die in der Realität feststellbaren Umstände abzustellen, nicht aber auf die Frage, warum die Umstände so sind wie sie sind. Keine Bedeutung kommt daher grundsätzlich der Frage zu, ob einer Mietpartei für das Fehlen einer Eigenschaft ein Versäumnis zur Last fällt oder nicht.

2. Zu dem Ausmaß vorhandener Feuchtigkeit und zu konkreten tatsächlichen Folgen für die Nutzung der Kellerbereiche hat der Mieter substanziiert vorzutragen; die pauschale Angabe, dass die Feuchtigkeit den Keller "unbrauchbar macht", genügt als Tatsachenvortrag nicht.

3. Der Berliner Mietspiegel bedarf keines Stichtagszuschlags.

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