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Online seit 17. September

IBRRS 2021, 2809
Beitrag in Kürze
BauträgerBauträger
Auf die förmliche Abnahme kann durch Nutzung verzichtet werden!

OLG Karlsruhe, Urteil vom 10.05.2019 - 15 U 57/18

1. Die Vereinbarung einer förmlichen Abnahme in einem Bauträgervertrag steht einer konkludenten Abnahme nicht entgegen.

2. Wird die Leistung des Bauträgers entgegen der getroffenen Vereinbarung nicht förmlich abgenommen, können die Vertragsparteien auf die ursprünglich vereinbarte förmliche Abnahme (konkludent) verzichten.

3. Ein konkludenter Verzicht auf eine förmliche Abnahme kann angenommen werden, wenn längere Zeit nach der Benutzung des Bauwerks keine der Parteien auf die förmliche Abnahme zurückkommt.

4. Jedenfalls nach vielen Jahren kann sich der Erwerber in der Regel nicht mehr auf die fehlende förmliche Abnahme berufen.

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IBRRS 2021, 2799
Beitrag in Kürze
WohnungseigentumWohnungseigentum
Negativbeschluss nur bei Ermessensreduzierung auf null unwirksam

LG Köln, Urteil vom 29.04.2021 - 29 S 173/20

Die Ungültigkeitserklärung eines Negativbeschlusses der Eigentümerversammlung kommt nur dann in Betracht, wenn eine Ermessensreduzierung auf null vorliegt.

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IBRRS 2021, 2822
Beitrag in Kürze
ProzessualesProzessuales
Gebührenstreitwert für Mieterhöhungsklagen?

LG Darmstadt, Beschluss vom 06.08.2021 - 6 T 100/21

Klagen auf Mieterhöhung sind gebührenrechtlich privilegiert. Dies fußt auf sozialen Erwägungen, um die Parteien bei Streitigkeiten über eine Mieterhöhung nicht übermäßig finanziell zu belasten.

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Online seit 16. September

IBRRS 2021, 2841
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Auslegung einer Wohnflächenvereinbarung?

BGH, Beschluss vom 22.06.2021 - VIII ZR 26/20

1. Bei der Auslegung, welche Flächen als Wohnflächen gelten, ist grundsätzlich auch eine individuelle Mietvertragsvereinbarung heranzuziehen. Sie darf auch die Anrechnung von Kellerarealen mit unterdurchschnittlicher Beleuchtung vorsehen, die etwa nach der Wohnflächenverordnung unberücksichtigt bleiben würden.

2. Solange keine Behörde die tatsächliche Wohnfläche durch Nutzungsverbote einschränkt, besteht kein Grund zur Minderung der Miete.

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IBRRS 2021, 2815
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Kürzungsrecht wegen fehlerhafter Berechnungsmethode

LG Stralsund, Urteil vom 01.09.2021 - 1 S 94/20

1. Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung (Blockheizkraftwerk) zählen zu den zentralen Anlagen.

2. Verbundene Anlagen sind zentrale Anlagen zur Versorgung mit Wärme und Warmwasser. Für diese verbundenen Anlagen bestehen die in § 9 Abs. 1 HeizkostenV normierten Berechnungsmethoden.

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IBRRS 2021, 2731
Beitrag in Kürze
WohnungseigentumWohnungseigentum
Laden ist keine Begegnungsstätte!

LG München I, Beschluss vom 18.08.2021 - 1 S 2103/20 WEG

1. Der für die Rechtsmittelinstanz beauftragte Rechtsanwalt hat die Rechtsmittelfristen eigenständig zu prüfen, und zwar unabhängig davon, ob ihm das Datum der Zustellung der anzufechtenden Entscheidung durch die Partei oder den im vorangegangenen Rechtszug beauftragten Rechtsanwalt mitgeteilt worden ist.

2. Der Rechtsanwalt muss dabei sicherstellen, dass das maßgebliche Datum der Urteilszustellung in einer jeden Zweifel ausschließenden Weise ermittelt wird. Bei der Fristberechnung muss er sich an dem allein maßgeblichen Zustellungsvermerk orientieren.

3. Im Fall eines Anwaltswechsels zwischen den Instanzen darf sich der Rechtsmittelanwalt nicht auf die ihm von dem vorinstanzlichen Anwalt mitgeteilte Frist verlassen, sondern muss sie selbst nachprüfen.

4. Es besteht keine Pflicht des Gerichts, die Richtigkeit der Angabe des Zustellungsdatums in der Berufungsschrift und deren Übernahme im Rahmen eines gerichtsinternen Fristenvermerks zu überprüfen.

5. Im Rahmen der Akteneinsicht entspricht es anwaltlicher Sorgfaltspflicht, das Zustellungsdatum nicht einem gerichtsinternen Vermerk, sondern direkt dem dem Urteil beigehefteten Empfangsbekenntnis zu entnehmen, das allein geeignet ist, die Zustellung verbindlich festzustellen.

6. Die Teilnahme eines Rechtsanwalts in beratender Funktion führt nicht zu einem Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit.

7. Findet sich die Bezeichnung als Laden in der Teilungserklärung selbst und nicht lediglich im Aufteilungsplan, legt dies nahe, dass insofern eine Zweckbestimmung geregelt werden und mit der Bezeichnung nicht die nähere Lage der Räumlichkeiten beschrieben werden sollte.

8. Die Zweckbestimmung als "Laden" steht einer Nutzung der betreffenden Räumlichkeiten als "Kulturzentrum- und Begegnungsstätte" entgegen, wenn bei einer typisierenden Betrachtungsweise davon auszugehen ist, dass die von der Begegnungsstätte ausgehenden Geräuschemissionen die anderen Wohnungseigentümer in stärkerem Maße beeinträchtigen, als dies bei einer Ladennutzung der Fall wäre.

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IBRRS 2021, 2844
Beitrag in Kürze
ProzessualesProzessuales
Nebenintervenient hat nur bei hälftiger Kostenteilung einen Kostenerstattungsanspruch!

OLG Oldenburg, Beschluss vom 16.08.2021 - 6 U 331/20

1. Haben die Parteien eines Rechtsstreits in einem Prozessvergleich vereinbart, dass die Beklagte die Gerichtskosten der Berufungsinstanz trägt und werden die außergerichtlichen Kosten der Berufungsinstanz und des Vergleichs gegeneinander aufgehoben, haben die Parteien ihre im Berufungsverfahren entstandenen Kosten jeweils selbst zu tragen.

2. Das führt dazu, dass ein Nebenintervenientin keinen Anspruch auf Kostenerstattung hat. Dem Nebenintervenienten steht nur bei hälftiger Kostenteilung ein titulierter Kostenerstattungsanspruch zu (sog. Kostenparallelität); ansonsten muss er die ihm entstandenen Kosten in vollem Umfang selbst tragen.

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Online seit 15. September

IBRRS 2021, 2835
Beitrag in Kürze
BauvertragBauvertrag
Einstweilige Zahlungsverfügung auch bei ausreichender Liquidität!

KG, Urteil vom 07.09.2021 - 21 U 86/21

1. Führt ein Bauunternehmer eine geänderte Leistung aus, für die aus objektiver Sicht ein technisches Bedürfnis bestand und die nicht in den Bauvertrag eingepreist war, kann sich der Besteller nicht darauf berufen, diese Änderung nicht begehrt oder angeordnet zu haben, sofern der Unternehmer zuvor Bedenken gegen die ungeänderte Ausführung angemeldet hatte.*)

2. Anderes gilt nur, wenn der Besteller unmissverständlich erklärt, für ihn sei im Konfliktfall die Vermeidung einer Mehrvergütung vorrangig gegenüber der Funktionstauglichkeit des Werks.*)

3. Der Antrag eines Bauunternehmers auf Erlass einer einstweiligen Zahlungsverfügung verliert nicht seine gemäß § 650d BGB vermutete Dringlichkeit, weil er in guter wirtschaftlicher Verfassung und zur Sicherung seiner Liquidität nicht auf die Zahlung angewiesen ist.*)

4. Beantragt ein Bauunternehmer eine einstweilige Verfügung nicht zu einem möglichst frühen Zeitpunkt, sondern erst nach einiger Zeit, hat er die Dringlichkeit seines Anliegens durch solches Abwarten im Zweifel nicht selbst widerlegt.*)

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IBRRS 2021, 2810
Beitrag in Kürze
WohnungseigentumWohnungseigentum
Wer bestimmt Ort der Eigentümerversammlung?

AG Mettmann, Urteil vom 19.04.2021 - 26 C 1/21

Die Auswahl und Festlegung des Versammlungsorts und der Versammlungsstätten unterfällt bei Fehlen einer Vereinbarung dem Ermessen des Einberufenden, jedoch müssen Versammlungsort und Versammlungsstätte so beschaffen sein, dass eine ordnungsgemäße Durchführung gewährleistet und allen Wohnungseigentümern die Teilnahme möglich ist.

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IBRRS 2021, 2800
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Einladung zur Versammlung ist Ausladung: Beschlüsse sind nichtig!

AG Hannover, Urteil vom 07.01.2021 - 480 C 8302/20

Der Beschluss der Eigentümerversammlung ist nichtig, wenn der Text des Einladungsschreibens lautet: "Wir laden mit den beiliegenden Unterlagen ordnungsgemäß zu eurer Eigentümerversammlung ein, zu der Sie aber bitte nicht erscheinen. Sollten Eigentümer/innen erscheinen, wären wir zum sofortigen Abbruch der Veranstaltung gezwungen".

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IBRRS 2021, 2837
Beitrag in Kürze
ProzessualesProzessuales
Zinsrechnung über 10 Mio. Euro erhalten: Negative Feststellungsklage zulässig?

BGH, Urteil vom 22.07.2021 - VII ZR 113/20

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein schutzwürdiges rechtliches Interesse an einer alsbaldigen Feststellung zu bejahen, wenn einem subjektiven Recht des Klägers eine gegenwärtige Gefahr oder Ungewissheit droht und das erstrebte Urteil geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen. Eine solche Gefahr ist im Falle einer negativen Feststellungsklage jedenfalls dann zu bejahen, wenn sich der Beklagte eines Anspruchs gegen den Kläger berühmt (vgl. BGH, NJW 2020, 3386; BGH, IBR 2019, 529).*)

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Online seit 14. September

IBRRS 2021, 2599
Beitrag in Kürze
WohnungseigentumWohnungseigentum
Kann Beirat Verwaltervertrag verhandeln und abschließen?

AG Potsdam, Urteil vom 12.11.2020 - 31 C 11/20

Ein Beschluss zur Ermächtigung der Beiräte, den Verwaltervertrag zu verhandeln und zu unterschreiben, widerspricht nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung, soweit die Ermächtigung im Hinblick auf das Führen von Verhandlungen dem Interesse der Gemeinschaft dient.

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Online seit 13. September

IBRRS 2021, 2785
Beitrag in Kürze
BauvertragBauvertrag
Auch ein mündlicher Bedenkenhinweis kann ausreichen!

OLG Brandenburg, Urteil vom 29.07.2021 - 12 U 230/20

1. Seiner Bedenkenhinweispflicht kommt der Auftragnehmer nur nach, wenn er die nachteiligen Folgen und die sich daraus ergebenden Gefahren der unzureichenden Vorgaben konkret darlegt, damit dem Auftraggeber die Tragweite der Nichtbefolgung hinreichend verdeutlicht wird.

2. Der Bedenkenhinweis hat zwar nach § 4 Abs. 3 VOB/B schriftlich zu erfolgen. Das bedeutet aber nicht, dass ein mündlicher Hinweis unerheblich ist. Vielmehr reicht ein mündlicher Hinweis aus, wenn dieser eindeutig, inhaltlich klar, vollständig und erschöpfend ist.

3. Anträge auf Ergänzung und Erläuterung eines in einem selbständigen Beweisverfahren eingeholten Gutachtens oder Einwendungen dagegen sind im Hauptsacheprozess nicht bereits deshalb ausgeschlossen, weil sie schon im selbständigen Beweisverfahren hätten vorgebracht werden können.

4. Eine Anhörung des Sachverständigen im Hauptsacheverfahren ist auch dann nicht ausgeschlossen, wenn das Gutachten im selbständigen Beweisverfahren erstattet wurde und dort schon ein Ergänzungsgutachten eingeholt wurde.

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IBRRS 2021, 2770
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet?

AG Neukölln, Urteil vom 05.01.2021 - 13 C 43/21

Gemäß § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.

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IBRRS 2021, 2797
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Neben Einsichtsrecht auch noch ein besonderer Auskunftsanspruch?

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 27.07.2021 - 2-13 S 120/20

Zwar kann neben § 18 Abs. 4 WEG mit Blick auf die Informationsrechte des Wohnungseigentümers in Einzelfällen dem Wohnungseigentümer über das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen hinaus auch ein Auskunftsanspruch zustehen. Dieser setzt aber voraus, dass der Anspruchsteller die gewünschten Informationen nicht bereits im Wege des Einsichtsrechts erlangen kann.*)

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Online seit 10. September

IBRRS 2021, 2594
Mit Beitrag
Architekten und IngenieureArchitekten und Ingenieure
Architekt muss fachgerechte Abdichtung baubegleitend nachplanen!

OLG Frankfurt, Urteil vom 05.07.2021 - 29 U 110/20

1. Der für das Gesamtbauvorhaben zuständige Objektplaner (Architekt) hat die Fachleistungen anderer Planer zu koordinieren und in seine eigene Planung zu integrieren.

2. Gemäß Anlage 11 zur HOAI zählt das Fortschreiben der Ausführungsplanung während der Objektausführung zu den im Rahmen der Leistungsphase 5 (Ausführungsplanung) zu erbringenden Grundleistungen des Architekten.

3. Die Entscheidung des Bauherrn, einen Trinkbrunnen errichten zu lassen, und ein vom Fachplaner vorgesehener Bodeneinlauf sind Anlass für den Architekten, eine Bodenabdichtung nachträglich zu planen.

4. Der Einbau von Bodeneinläufen zählt zu den gefahrträchtigen Arbeiten, da Bodeneinläufe bestimmungsgemäß Wasser führen und das Risiko einer Bodendurchfeuchtung bergen.

5. Der Architekt muss zumindest den Fachplaner fragen, ob er die Dichtigkeit der Bodeneinläufe und deren ordnungsgemäßen Einbau tatsächlich geprüft hat.




IBRRS 2021, 2688
Beitrag in Kürze
GewerberaummieteGewerberaummiete
Belegeinsichtsrecht zur Prüfung der Betriebskostenabrechnung

LG Leipzig, Urteil vom 11.08.2021 - 9 O 539/19

Derjenige, der verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, hat dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, diese Belege auch vorzulegen. Das Einsichtsrecht bezieht sich auf alle Belege, die zur Überprüfung der Abrechnung erforderlich sind.

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Online seit 9. September

IBRRS 2021, 2763
Mit Beitrag
BauvertragBauvertrag
Weiterarbeit an Abschlagszahlung geknüpft: Auftraggeber kann kündigen!

OLG Koblenz, Beschluss vom 21.09.2020 - 3 U 490/20

1. Eine Werklohnforderung wird grundsätzlich erst mit der Abnahme fällig. Der Auftragnehmer kann die weitere Ausführung seiner Arbeiten nicht von einer Zahlung (hier: in Höhe von 20.000,00 Euro) abhängig machen.

2. Die unberechtigte Einstellung der Arbeiten berechtigt den Auftraggeber zur Kündigung des Bauvertrags aus wichtigem Grund.

3. Mehrungen und Minderungen sowohl des Arbeits- als auch des Materialaufwands sind Pauschalpreisabreden immanent. Ein Pauschalpreis kann für den Bauherrn, wie für den Bauunternehmer günstig oder ungünstig sein.

4. Der Auftraggeber besitzt "selbst bei unstreitiger Pauschalpreisabsprache keinen omnipotenten Kostenschutz". Spätere wesentliche Änderungen in der Bauausführung können Preisanpassungen rechtfertigen.

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IBRRS 2021, 2730
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Keine Zurückgabe = Vorenthalten

AG Spandau, Urteil vom 30.06.2021 - 7 C 257/20

Wenn der Mieter die Mietsache nach beendetem Mietverhältnis nicht zurückgibt und das gegen den Willen des Vermieters geschieht, liegt ein Vorenthalten vor.

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IBRRS 2021, 2767
Mit Beitrag
SteuerrechtSteuerrecht
Ist Stellplatzvermietung an Wohnungsmieter steuerfrei?

BFH, Urteil vom 10.12.2020 - V R 41/19

Die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen ist wie die Vermietung von Grundstücken für Wohnzwecke steuerfrei, wenn sie im Rahmen eines einheitlichen wirtschaftlichen Vorgangs mit dieser eng verbunden ist, da die Mietflächen Teil eines Gebäudekomplexes sind und von ein und demselben Vermieter an ein und denselben Mieter vermietet werden. Dabei ist es ohne Bedeutung, ob andere (externe) Mieter von Stellplätzen Zugang zu diesen haben, ohne das Mietwohngebäude betreten zu müssen.

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IBRRS 2021, 2783
Beitrag in Kürze
SachverständigeSachverständige
Sachverständiger muss sich nicht mit Parteivortrag befassen!

OLG Brandenburg, Beschluss vom 18.05.2021 - 12 W 14/21

1. Wird der Ablehnungsgrund aus dem Inhalt eines Gutachtens oder einem anderen nach Ernennung des Sachverständigen aufgetretenen Umstand hergeleitet, ist für einen zulässigen Ablehnungsantrag erforderlich, dass dieser unverzüglich nach Kenntnis des Ablehnungsgrundes gestellt wird.

2. Die Frist zur Ablehnung des Sachverständigen wegen der Besorgnis der Befangenheit läuft im Allgemeinen gleichzeitig mit der vom Gericht gesetzten Frist zur Stellungnahme ab.

3. Eine Voreingenommenheit des Sachverständigen folgt nicht daraus, dass er sich in seinem Gutachten nicht weiter mit den Ausführungen der Partei auseinandersetzt.

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IBRRS 2021, 2790
Beitrag in Kürze
ProzessualesProzessuales
Bauzeitennachtrag in Schlussrechnung: Negative Feststellungsklage unzulässig!

LG Kiel, Urteil vom 09.07.2021 - 9 O 28/21

Mit einer negativen Feststellungklage kann nicht festgestellt werden, dass hinsichtlich konkreter Teilbeträge einer Schlussrechnung (hier: ein Anspruch aus Bauzeitverlängerung) kein Anspruch des Auftragnehmers besteht. Denn bei den Einzelpositionen einer Schlussrechnung handelt es nicht um feststellungsfähige (Teil-)Rechtsverhältnisse.

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Online seit 8. September

IBRRS 2021, 2749
Beitrag in Kürze
Architekten und IngenieureArchitekten und Ingenieure
Kein Erfolgshonorar ohne Mitwirkung am Erfolg!

KG, Urteil vom 24.08.2021 - 21 U 146/19

Vereinbart ein Bauunternehmen mit einem Berater für Baubetrieb ein Erfolgshonorar für den Fall, dass das Bauunternehmen bei seinem Auftraggeber einen Nachtrag wegen Störungen des Bauablaufs durchsetzen kann, dann hat der Berater das Erfolgshonorar nur verdient, wenn er den Abschluss dieses Nachtrags durch seine Beratung mit herbeigeführt hat.*)

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IBRRS 2021, 2758
Beitrag in Kürze
Öffentliches BaurechtÖffentliches Baurecht
Fehlende Erschließung ist nachbarrechtlich irrelevant!

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 05.08.2021 - 2 B 1039/21

1. Das Erfordernis der gesicherten Erschließung besteht grundsätzlich nur im öffentlichen Interesse. Die fehlende Erschließung des Vorhabengrundstücks ist nachbarrechtlich nur dann relevant, wenn aufgrund der Baugenehmigung zu befürchten ist, dass das Grundstück des Nachbarn mit einem Notwegerecht belastet wird.

2. Der Inhalt einer Baulast ist durch Auslegung des Textes der Eintragung und unter Hinzuziehung der Baulastübernahmeerklärung des Nachbarn zu ermitteln.

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IBRRS 2021, 2635
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Einbauküche mit Sonderwünschen des Mieters: Bestandteil der Mietsache?

AG Neukölln, Urteil vom 01.07.2021 - 6 C 303/19

1. Mit Abschluss eines Mietvertrags - hier eines Dauernutzungsvertrags, auf den die Vorschriften der §§ 535 ff. BGB entsprechend anwendbar sind - erwirbt der Mieter das Recht, die Mietsache in ihrer Gesamtheit zu nutzen. Im Gegenzug ist der Mieter verpflichtet, den Mietzins zu entrichten.

2. Der Umfang des Vertragsgegenstands bzw. des Nutzungsrechts ergibt sich aus dem Vertrag oder sonstigen Vereinbarungen der Parteien. Fehlt hinsichtlich einzelner Punkte eine Vereinbarung oder sind nur unvollständige Abreden getroffen, ist der Umfang des Gebrauchsrechts durch Auslegung des Vertrags gem. § 157 BGB nach Treu und Glauben und der Verkehrsanschauung zu ermitteln (vgl. Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage, § 535 Rz. 20 f.).

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IBRRS 2021, 2746
Beitrag in Kürze
WohnungseigentumWohnungseigentum
Kein Verwalter für Untergemeinschaften!

AG Wiesbaden, Beschluss vom 04.05.2021 - 91 C 944/21

1. Ein Verwalter kann nur für die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt werden. Die separate Bestellung von Verwaltern für Untergemeinschaften ist unwirksam.*)

2. Somit ist die Wohnungseigentümergemeinschaft verwalterlos, so dass sie durch die Wohnungseigentümergemeinschaftlich vertreten wird (§ 9b Abs. 1 S. 2 WEG n.F.).*)

3. Bei einer solchen Gesamtvertretung kann zwar die Klage an einen einzelnen Wohnungseigentümer wirksam zugestellt werden (§ 170 Abs. 3 ZPO), zu einer Prozessführung sind die übrigen Wohnungseigentümer hingegen nicht berechtigt, da die Wohnungseigentümer nur gemeinschaftlich vertretungsbefugt sind und der Kläger an einer Mitwirkung der Vertretung auf Beklagtenseite ausgeschlossen ist.*)

4. Dies hat zur Folge, dass die Klage unzulässig ist, da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mangels Aktivvertreter nicht prozessfähig i.S.d. § 52 ZPO ist.*)

5. In einem solchen Fall kann für die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 57 Abs. 1 ZPO ein Prozesspfleger bestellt werden, wenn die Verwirklichung der klägerischen Rechte ohne eine Pflegerbestellung ernstlich gefährdet ist, was bei einer Klage auf Ermächtigung zur Einladung zu einer Eigentümerversammlung zur Wahl eines Verwalters zu bejahen ist, da eine solche Klage der einzige Weg ist um wirksam einen Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft zu bestellen.*)

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IBRRS 2021, 2760
Beitrag in Kürze
ImmobilienImmobilien
Gemeinschaftseigentum muss mangelfrei sein!

OLG München, Urteil vom 02.09.2021 - 8 U 1796/18

1. Auch der gewerbliche Verkäufer einer gebrauchten Eigentumswohnung ist grundsätzlich verpflichtet, den einzelnen Käufern insgesamt mangelfreies Gemeinschaftseigentum zu verschaffen, weil ansonsten in diesen Fällen der vom Gesetzgeber primär vorgesehene Nacherfüllungsanspruch gem. §§ 437 Nr. 1, 439 BGB praktisch leer liefe (vom BGH bisher offen gelassen, Urteil vom 24.07.2015 - V ZR 167/14, IMRRS 2015, 1032).

2. Zur Sollbeschaffenheit eines Grundstücks gehört auch ohne ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung die Freiheit von nicht nur unerheblichen Kontaminationen. Mit giftigen Stoffen sind nämlich besondere Gefahren und Risiken verbunden, die ein Käufer in der Regel nicht ohne Weiteres hinzunehmen bereit ist (BGH, IMR 2013, 117).

3. Für die Frage, wann eine nicht nur unerhebliche Kontamination vorliegt, sind mangels abweichender Vereinbarung grundsätzlich die Begriffsdefinitionen für schädliche Bodenveränderungen in § 2 Abs. 3 ff. BBodSchG und die Maßnahmewerte gem. § 8 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BBodSchG in Verbindung mit der BBodSchV maßgeblich.

4. Existieren jedoch neuere wissenschaftliche Erkenntnisse dazu, dass Schadstoffe, die - wie BaP (Benzo(a)Pyren) - als kanzerogen eingestuft werden, bereits in erheblich geringerer Konzentration dem Menschen schaden können als bisher in der BBodSchV vorgesehen, ist es im Hinblick auf das hohe Schutzgut der Gesundheit nicht vertretbar, bis zur endgültigen Verabschiedung einer novellierten Verordnung veraltete, möglicherweise die Gesundheit gefährdende Prüfwerte zu Grunde zu legen. Vor diesem Hintergrund war in Bayern bereits im Jahr 2013 der vom Bayerischen Landesamt für Umwelt abgeleitete Prüfwert von 0,5 mg/kg BaP für Kinderspielflächen und Wohngebiete für die Soll-Beschaffenheit zu Grunde zu legen.

5. Ein gewerblicher Verkäufer gebrauchter Immobilien kann sich gem. § 444 BGB auf einen vertraglichen Gewährleistungsausschluss nicht berufen, wenn er den Kaufinteressenten seine Kenntnisse arglistig nicht vollständig offenbart, insbesondere dass

a) bei Auffinden einer verfüllten Kiesgrube jedenfalls in München grundsätzlich ein Altlastenverdacht besteht,

b) in den Kaufverträgen jeweils versichert wird, dass "verdeckte Mängel" nicht bekannt seien, insbesondere "### Altlasten", obwohl der Verkäufer wusste, dass er hierüber wegen Abwesenheit des zuständigen Sachbearbeiters und mangels Vertretungsregelung für diesen keine aktuelle Kenntnis hatte, und obwohl in diesem Zeitraum ständig mit dem Eingang des entsprechenden Berichts zu rechnen war und dieser für die weiteren Beurkundungen von offensichtlicher Bedeutung war,

c) die über eine zusammengefassten Altlastenauskunft der zuständigen Behörde hinausgehenden Kenntnisse über weitere Altlasten und deren Konsequenzen verschwiegen werden.

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IBRRS 2021, 2777
Beitrag in Kürze
SachverständigeSachverständige
Durchführung eines Ortstermins trotz Corona ist kein Befangenheitsgrund!

OLG München, Beschluss vom 08.07.2021 - 9 W 928/21 Bau

Keine Befangenheit eines Bausachverständigen und einer Richterin wegen beabsichtigter Durchführung eines Ortstermins im Haus der Kläger trotz der erhöhten Corona-Infektionsgefahr für eine Tochter der Kläger; §§ 42, 406 Abs. 1 ZPO.*)

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Online seit 7. September

IBRRS 2021, 2733
Mit Beitrag
BauvertragBauvertrag
GÜ-Vertrag kommt nicht zu Stande: Höhe der Vergütung für erbrachte Planungsleistungen?

OLG München, Beschluss vom 29.07.2021 - 9 U 3342/20 Bau

Bietet ein Generalübernehmer für ein Bauvorhaben neben den Bau- auch Planungsleistungen zu einem Pauschalpreis an, kann er für die erbrachte Planung selbst dann nur das angebotene Honorar verlangen und nicht nach den Mindestsätzen der HOAI abrechnen, wenn kein Generalübernehmervertrag zu Stande kommt.

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IBRRS 2021, 2747
Beitrag in Kürze
VergabeVergabe
Auftrag über marktgängige Dienstleistung ist öffentlich auszuschreiben!

OLG Koblenz, Beschluss vom 27.01.2021 - Verg 1/19

1. Möchte ein öffentlicher Auftraggeber einen wesentlichen Teil einer ihm obliegenden öffentlichen Aufgabe, der zugleich eine marktgängige (Dienst-)Leistung beinhaltet, nicht selbst erledigen, sondern von einer von ihm personenverschiedenen und unabhängigen juristischen Person erledigen lassen, die sich zur Leistungserbringung verpflichtet und als Gegenleistung ein Entgelt erhält, liegt ein öffentlicher Auftrag vor.

2. Der Annahme eines öffentlichen Auftrags im Sinne des Vergaberechts steht nicht entgegen, dass die Vereinbarung öffentlich-rechtlicher Natur und der Ausführende seinerseits öffentlicher Auftraggeber ist. Auch ist es unerheblich, ob die Gegenleistung des Auftraggebers kostendeckend oder gar gewinnbringend ist.

3. Ein öffentlicher Auftrag ist von Anfang an unwirksam, wenn der öffentliche Auftraggeber den Auftrag ohne vorherige Veröffentlichung einer Bekanntmachung im Amtsblatt der Europäischen Union vergeben hat, ohne dass dies aufgrund Gesetzes gestattet ist, und dieser Verstoß in einem Nachprüfungsverfahren festgestellt worden ist.

4. Die Vergabekammer trifft ihre Entscheidung schriftlich. Die damit vorgeschriebene Schriftform bedeutet, dass die Urschrift des zu erlassenden Beschlusses eigenhändig unterschriftlich zu beurkunden ist.

5. Eine Entscheidung der Vergabekammer, der es an den erforderlichen Unterschriften mangelt, ist nicht existent und wirkungslos. Sie hat lediglich die rechtliche Qualität eines Entwurfs.

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IBRRS 2021, 2743
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Mietvertrag widerrufen: Für Wohnnutzung ist Entschädigung zu leisten!

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 03.06.2021 - 3 C 74/20

Aus der Vorschrift des § 357b Abs. 1 Satz 3 BGB lässt sich entnehmen, dass das Gesetz durchaus von der Verpflichtung zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung ausgeht, wenn als Leistung eine Gebrauchsüberlassung gewährt worden ist.

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IBRRS 2021, 2764
Mit Beitrag
ImmobilienImmobilien
Schwarzarbeit ist kein Grundstücksmangel!

BGH, Urteil vom 28.05.2021 - V ZR 24/20

1. Bezugspunkt der Arglist in § 444 BGB ist ein konkreter Mangel. Arglist liegt deshalb nur vor, wenn der Verkäufer diesen konkreten Mangel kennt oder zumindest im Sinne eines bedingten Vorsatzes für möglich hält und billigend in Kauf nimmt. Das schließt es aus, ein arglistiges Verschweigen von Mängeln gem. § 444 BGB durch den Verkäufer allein daraus abzuleiten, dass das Gebäude auf dem verkauften Grundstück teilweise unter Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz errichtet worden ist.*)

2. Für die Annahme von Arglist genügt es nicht, dass sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen (Bestätigung von Senat,IMR 2013, 1159 - nur online).*)

3. Ein Grundstück ist nicht allein deshalb mangelhaft, weil bei der Errichtung eines auf ihm stehenden Gebäudes gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz verstoßen wurde.*)




Online seit 6. September

IBRRS 2021, 2752
Mit Beitrag
Architekten und IngenieureArchitekten und Ingenieure
My home is my castle: Architektenbesuch abgewehrt!

BGH, Urteil vom 29.04.2021 - I ZR 193/20

Die in Musterverträgen zu Gunsten von Architekten verwendete Klausel

"Der Auftragnehmer ist berechtigt - auch nach Beendigung dieses Vertrags - das Bauwerk oder die bauliche Anlage in Abstimmung mit dem Auftraggeber zu betreten, um fotografische oder sonstige Aufnahmen zu fertigen."

ist gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen objektiven Auslegung den Vertragspartner des Architekten entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.*)

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IBRRS 2021, 2735
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Architekten und IngenieureArchitekten und Ingenieure
Rückbau von Kaminzügen: Architekt muss provisorische Ableitung überprüfen!

OLG Köln, Beschluss vom 01.07.2021 - 7 U 117/20

Sieht die Architektenplanung im Rahmen einer Gebäudesanierung die Errichtung einer provisorischen Ableitung von Abgasen aufgrund des vorgesehenen Rückbaus von Kaminzügen vor, ist der bauüberwachende Architekt verpflichtet, die ordnungsgemäße Ausführung der provisorischen Ableitung durch den Bauunternehmer im Rahmen der Bauausführung zu überprüfen. Es stellt keine unzumutbare zeitliche oder inhaltliche Belastung dar, die Ausführung der provisorischen Ableitung von 12 Kaminzügen vor Ort zu überprüfen.*)

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IBRRS 2021, 2732
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VergabeVergabe
Ungewöhnlich niedrig erscheinendes Nebenangebot ist aufzuklären!

VK Berlin, Beschluss vom 13.07.2021 - VK B 2-12/21

1. Den unangemessen niedrig erscheinenden Preis eines Nebenangebots muss der Auftraggeber ordnungsgemäß aufklären. Oberflächliche Begründungen oder die unkritische Übernahme von Erklärungen des Bieters stellen keine ordnungsgemäße Preisprüfung dar.

2. Eine unzulässige Änderung an den Vergabeunterlagen liegt vor, wenn ein Bieter nicht das anbietet, was der Auftraggeber nachgefragt hat, sondern von den Vorgaben der Vergabeunterlagen abweicht. Grundlegende Voraussetzung ist, dass die Vergabeunterlagen klar und eindeutig sind.

3. Verstöße gegen interpretierbare oder missverständliche beziehungsweise mehrdeutige Angaben genügen nicht für einen Ausschluss. Denn Zweifel an der Auslegung und fehlende eindeutige Vorgaben gehen zulasten des Auftraggebers.

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IBRRS 2021, 2725
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Öffentliches BaurechtÖffentliches Baurecht
Anspruch auf bauaufsichtliches Einschreiten nur bei spürbarer Beeinträchtigung!

OVG Niedersachsen, Beschluss vom 25.08.2021 - 1 LA 7/21

Ein Anspruch auf bauaufsichtliches Einschreiten gem. § 79 Abs. 1 NBauO setzt eine spürbare Beeinträchtigung des Nachbarn voraus. Ob eine solche Beeinträchtigung vorliegt, bestimmt sich auch danach, in welchem Umfang die geklagte Beeinträchtigung auch bei einem rechtmäßigen fiktiven Alternativverhalten bestehen würde. Dabei ist eine fiktive bauliche Anlage unter Meidung eines Verstoßes gegen nachbarschützende Vorschriften, insbesondere des konkret vorliegenden Verstoßes zu betrachten (im Anschluss an Senatsurteil, IBR 2012, 607.*)

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Online seit 3. September

IBRRS 2021, 2579
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BauhaftungBauhaftung
Abbrucharbeiten mit Bagger: Mitursächlichkeit reicht für Haftung!

OLG Dresden, Urteil vom 05.08.2021 - 10 U 1729/19

1. Die Mitursächlichkeit der Arbeiten eines Abbruchunternehmers reicht zu seiner Haftung aus.

2. Für die Mitursächlichkeit von Baggerarbeiten für den späteren Absturz eines Betonbinders spricht der Beweis des ersten Anscheins, wenn der Abbruchunternehmer gegen technische Regeln verstoßen hat, deren Zweck in dem Schutz von Menschen und benachbarten Sachwerten besteht.

3. Der Auftraggeber muss sich ein Mitverschulden von 30% am Einsturz eines Gebäudeteils anrechnen lassen, wenn er nach einem ersten Teileinsturz die Abrissarbeiten unmittelbar in Auftrag gibt statt einen Statiker hinzuzuziehen, um seinen Produktionsbetrieb möglichst schnell fortzuführen.

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IBRRS 2021, 2715
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VergabeVergabe
Ist eine Unikliniken "gehörende" Einkaufs-GmbH ein öffentlicher Auftraggeber?

VK Sachsen, Beschluss vom 27.05.2021 - 1/SVK/004-21

Die Beantwortung der Frage, ob eine juristische Person des Privatrechts (hier: eine GmbH) ihre im Allgemeininteresse liegende Aufgabe auf nichtgewerbliche Art erfüllt, hat anhand einer Gesamtbetrachtung aller erheblichen rechtlichen und tatsächlichen Gesichtspunkte zu erfolgen. Entscheidend ist, ob die Gesellschaft ganz oder teilweise außerhalb der Marktmechanismen operiert.

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Online seit 2. September

IBRRS 2021, 2564
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Architekten und IngenieureArchitekten und Ingenieure
Über Bedenken hinweggesetzt: Auftraggeber trifft 50%-iges Mitverschulden!

OLG Rostock, Urteil vom 10.04.2018 - 4 U 110/10

Weist der planende Ingenieur den Auftraggeber schriftlich darauf hin, dass die im Vertrag vereinbarten Setzungsdifferenzen mit dem beauftragten Verdichtungssystem nicht realisierbar sind, und verbindet er mit den angezeigten Bedenken Vorschläge für zusätzlich notwendige Maßnahmen, trifft den Auftraggeber ein 50%-iges Mitverschulden, wenn er das Bauvorhaben unverändert fortführen lässt und es zu Schäden wegen Setzungen kommt.

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IBRRS 2021, 2692
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Ohne Anmeldung kein Einlass zur Eigentümerversammlung?

AG Marburg, Urteil vom 04.05.2021 - 9 C 750/20

1. Der Verwalter kann in seinem Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung empfehlen, nicht persönlich zu erscheinen, sondern vielmehr eine Vollmacht zu erteilen. Eine solche Empfehlung muss jedoch nicht nachgekommen werden, sie ist keine verbindliche Ausladung der Eigentümer.

2. Eine Anmeldepflicht ist nicht zu beanstanden, um frühzeitig zu erkennen, wie viele Eigentümer an der Versammlung teilnehmen wollen und abzuschätzen, ob die zum Versammlungszeitraum geltenden öffentlich-rechtlichen Vorgaben aufgrund der COVID-19 Pandemie eingehalten werden können.

3. Ein rechtserheblicher Mangel liegt jedoch vor, wenn im Einladungsschreiben angekündigt wird, dass Personen, die unangemeldet erscheinen, nicht eingelassen werden können.

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Online seit 1. September

IBRRS 2021, 2704
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BauhaftungBauhaftung
Kündigungsvergütung ist kein Baugeld!

OLG Köln, Urteil vom 23.06.2021 - 11 U 266/19

Der Anspruch auf Vergütung der nicht erbrachten Leistung nach freier Kündigung (§ 648 BGB) ist vom Schutzzweck des § 1 BauFordSiG nicht erfasst.*)

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IBRRS 2021, 2705
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BauarbeitsrechtBauarbeitsrecht
Keine schriftlichen Verträge: Bauhilfskräfte sind Scheinselbständige!

LSG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 25.06.2021 - L 28 BA 122/18

Bei als Subunternehmern beauftragten Bauhilfskräften handelt es sich um Scheinselbständige, wenn, mangels schriftlicher Verträge und aussagekräftiger Rechnungen, diesen ein konkret von ihnen zu erbringendes Werk nicht zugeordnet werden kann.*)

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IBRRS 2021, 2691
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Einzelner Wohnungeigentümer kann gegen Hinweisschilder nicht vorgehen!

AG Kassel, Urteil vom 10.06.2021 - 800 C 720/21

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann nicht im Klagewege von der Hausverwaltung die Entfernung von zuvor von der Hausverwaltung angebrachter Schilder mit der Aufforderung zum Tragen von Gesichtsmasken wegen der Corona-Pandemie verlangen.

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Online seit 31. August

IBRRS 2021, 2640
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Architekten und IngenieureArchitekten und Ingenieure
Gebäude mit Glasfassade: Architekt muss für geeigneten Sonnenschutz sorgen!

OLG Dresden, Urteil vom 28.03.2019 - 10 U 1748/15

1. Die Anforderungen an die Planung eines Gebäude ergeben sich nicht nur aus dem Vertragstext, sondern auch aus den sonstigen vertragsbegleitenden Umständen, den konkreten Verhältnissen des Bauwerks und seines Umfelds, dem qualitativen Zuschnitt, dem architektonischen Anspruch und der Zweckbestimmung des Gebäudes.

2. Unabhängig davon, welche Innenraumtemperaturen nach dem Architektenvertrag zulässig sein sollen, muss der Architekt auf eine ausreichende Verschattung achten, wenn durch den Bau einer Glasfassade ohne Sonnenschutzverglasung und ohne technische Raumlufttemperierung erkennbar die Gefahr einer Aufheizung des Gebäudes durch Sonneneinstrahlung besteht.

3. Der planende Architekt hat für eine umfassende fachplanerische Prüfung verschiedener Möglichkeiten und eine Erörterung der mit unterschiedlichen Verschattungsmöglichkeiten verbundenen Vor- und Nachteile mit dem Bauherren auf der Grundlage fachplanerischer Erkenntnisse zu sorgen.

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IBRRS 2021, 2672
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Öffentliches BaurechtÖffentliches Baurecht
Erweiterung eines Gewerbegebiets: Zusätzliche Lärmbelastung irrelevant?

OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 07.07.2021 - 8 C 10347/21

1. Das Interesse an - auch lärmintensiveren - Entwicklungsmöglichkeiten für ein gewerblich genutztes Grundstück wird durch die Erweiterung des Gewerbegebiets dann nicht in abwägungsbeachtlicher Weise betroffen, wenn sich die planbedingt ermöglichte Zusatzbelastung als geringfügig erweist.*)

2. Die Zusatzbelastung durch die Erweiterung eines Gewerbegebiets ist dann bloß geringfügig (irrelevant), wenn durch eine Geräuschkontingentierung sichergestellt ist, dass die von der Erweiterungsfläche ausgehenden Lärmemissionen die Immissionsrichtwerte an den maßgeblichen Immissionsorten um 6 dB(A) unterschreiten.*)

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IBRRS 2021, 2697
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken zulässig?

BGH, Urteil vom 16.07.2021 - V ZR 284/19

1. Verlangt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einer vor dem 01.12.2020 anhängigen Klage von einem Wohnungseigentümer Unterlassung einer gegen die Gemeinschaftsordnung verstoßenden Nutzung (hier: Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken), kommt es nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes am 01.12.2020 für die Prozessführungsbefugnis des Verbands nicht mehr darauf an, ob ein Vergemeinschaftungsbeschluss vorlag. Dies ist auch im Revisionsverfahren zu berücksichtigen.*)

2. Ein Sondereigentümer kann ohne Mitwirkung der übrigen Eigentümer sein Teileigentum nicht in Wohnungseigentum umwandeln, es sei denn, in der Gemeinschaftsordnung ist ein entsprechender Vorbehalt enthalten (sog. Änderungsvorbehalt).*)

3. Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken ist bei typisierender Betrachtungsweise jedenfalls dann nicht störender als die vorgesehene Nutzung und deshalb zulässig, wenn es an einer einschränkenden Zweckbestimmung für das Teileigentum fehlt, die Teileigentumseinheit in einem separaten Gebäude (mit getrennter Kostenregelung) gelegen ist und auch die übrigen Sondereigentumseinheiten ausschließlich der Wohnnutzung dienen (Abgrenzung zu BGH, IMR 2018, 249).*)




IBRRS 2021, 2689
Öffentliches RechtÖffentliches Recht
Gesamtschuldnerische Haftung von Miteigentümern: Keine Ausnahme für Wohnungseigentümer!

OVG Koblenz, Beschluss vom 02.08.2021 - 6 C 11564/20

Sieht eine Gebührensatzung eine gesamtschuldnerische Haftung von Miteigentümern oder mehreren aus gleichem Grund Berechtigten für Gebührenschulden vor, besteht keine Verpflichtung des Satzungsgebers, hiervon die Eigentümer von Wohnungseigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes auszunehmen und für sie eine lediglich persönliche Haftung zu begründen.*)

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IBRRS 2021, 2702
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SteuerrechtSteuerrecht
Kein Gestaltungsmissbrauch durch Weiterverkauf nach Schenkung!

BFH, Urteil vom 23.04.2021 - IX R 8/20

1. § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG ist eine Missbrauchsverhinderungsvorschrift i.S.v. § 42 Abs. 1 Satz 2 AO; damit ist die Annahme eines Missbrauchs rechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten gem. § 42 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 AO für den Fall der Veräußerung nach unentgeltlicher Übertragung grundsätzlich ausgeschlossen.*)

2. Hat der Steuerpflichtige die Veräußerung eines Grundstücks angebahnt, liegt ein Missbrauch rechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten grundsätzlich nicht vor, wenn er das Grundstück unentgeltlich auf seine Kinder überträgt und diese das Grundstück an den Erwerber veräußern; der Veräußerungsgewinn ist dann bei den Kindern nach deren steuerlichen Verhältnissen zu erfassen*)




Online seit 30. August

IBRRS 2021, 2638
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BauvertragBauvertrag
Auch wenn der Baugrund ein Baustoff ist: Auftragnehmer treffen Prüf- und Hinweispflichten!

OLG Hamburg, Urteil vom 22.01.2021 - 6 U 197/14

1. Der Baugrund ist ein vom Auftraggeber gelieferter Baustoff i.S.v. § 645 BGB, so dass der Auftragnehmer einen der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung verlangen kann, wenn der werkvertraglich geschuldete Erfolg (hier: Grundwasserabsenkung) nicht erreicht wird, weil das vom Auftraggeber zur Verfügung gestellte Baugrundgutachten einen zu geringen kf-Wert vorgibt.

2. Das gilt nicht, wenn die Unausführbarkeit durch einen Umstand (mit-)verursacht wird, den der Auftragnehmer zu vertreten hat. Dazu gehört eine Verletzung der Prüf- und Hinweispflichten.

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IBRRS 2021, 2664
Mit Beitrag
Öffentliches BaurechtÖffentliches Baurecht
Kein Anspruch auf bestmögliche Anlieferungsmöglichkeit!

VGH Bayern, Beschluss vom 10.08.2021 - 8 CE 21.1989

Einem auf die Anlieferung von Waren angewiesenen Gewerbebetrieb steht im innerstädtischen Bereich weder baurechtlich noch straßenrechtlich ein Anspruch auf die bestmögliche Anlieferungsmöglichkeit zu.*)

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