Hervorzuhebende Urteile zum Bauträgerrecht

In den letzten 30 Tagen wurden folgende wichtige Entscheidungen im Volltext bei ibr-online eingestellt

Online seit 8. Januar

Bauträger

OLG Köln, Urteil vom 21.08.2020 - 19 U 5/20

1. Der Bauträger ist zur Leistungsverweigerung berechtigt, wenn die Erfüllungsansprüche der Erwerber aus den Bauträgerverträgen, die der Errichtung des Objekts zu Grunde liegen, verjährt sind.

2. Ist eine Abnahme des Objekts nicht erfolgt, verjähren die Erfüllungsansprüche der Erwerber 10 Jahre nach Vertragsschluss.

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Online seit 4. Januar

Bauträger

OLG Jena, Urteil vom 30.04.2020 - 8 U 674/19

1. Im Zusammenhang mit dem Erwerb eines sanierten Altbaus ist insgesamt Werkvertragsrecht anzuwenden, wenn der Erwerb des Grundstücks mit einer umfassenden Herstellungsverpflichtung hinsichtlich des Gebäudes verbunden ist und die übernommenen Bauleistungen nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind.

2. Die bloße Wiederinstandsetzung eines Gebäudes unter weitgehender Beibehaltung des ursprünglichen Raum- und Nutzungskonzepts und der Erhaltung der Bausubstanz ist keine der Neuerrichtung entsprechende Sanierung.

3. Kommt die geschuldete Sanierung keiner Neuherstellung gleich, ist wegen der Mängel des Objekts Kaufrecht anwendbar.

4. In einem Individualvertrag können die Parteien wirksam den Ausschluss der verschuldensunabhängigen Sachmängelgewährleistung für Mängel der von der Modernisierung des erworbenen Objekts unberührt gebliebenen Altbausubstanz vereinbaren.

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Immobilien

BGH, Urteil vom 27.11.2020 - V ZR 121/19

1. Das Gebot der Rücksichtnahme zählt zu den nachbarschützenden Normen des öffentlichen Baurechts, deren Verletzung einen (quasinegatorischen) verschuldensunabhängigen Unterlassungsanspruch des Nachbarn gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB analog i.V.m. § 823 Abs. 2 BGB begründen kann.*)

2. Weist das Verwaltungsgericht die auf die Verpflichtung der Behörde zur Erteilung einer Baugenehmigung gerichtete Klage mit der tragenden Begründung ab, dass das Bauvorhaben materiell baurechtswidrig ist, weil es gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstößt, steht dieser Verstoß für einen nachfolgenden Zivilprozess unter denselben Beteiligten bzw. Parteien bindend fest.*)

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Immobilien

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.10.2020 - 3 Wx 182/20

1. Ist die Veräußerung des Wohnungseigentums gem. § 12 Abs. 1, 3 WEG in Verbindung mit dem als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Zustimmungserfordernis unwirksam, solange nicht die Zustimmung des Verwalters erteilt ist und ist die Verwalterbestellung verfahrensfehlerhaft erfolgt (hier: weil die Beschlussfassung über die Wahl des Verwalters bei der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung nicht als Tagesordnungspunkt aufgeführt war, ohne dass eine Ergänzung der Tagesordnung um diesen Punkt während der laufenden Versammlung den Fehler zu korrigieren vermochte), so führt dies nur zur Anfechtbarkeit. Das Grundbuchamt darf bei der Prüfung der zu beachtenden Eintragungsvoraussetzungen - außer im Falle einer (hier nicht gegebenen) bewussten, böswilligen Umgehung des Mitwirkungsrechts eines Wohnungseigentümers - von einer Nichtigkeit der Verwalterbestellung nicht ausgehen.*)

2. Eine Zwischenverfügung ist inhaltlich unzulässig, wenn die Beteiligten ernsthaft und endgültig zu erkennen gegeben haben, dass sie nicht gewillt waren, das vom Grundbuchamt gesehene Eintragungshindernis (hier: Fehlen des Nachweises einer ordnungsgemäßen Verwalterbestellung sowie der Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung in der Form des § 29 GBO bzw. der Genehmigung der bereits erfolgten Zustimmung) zu beseitigen (Bestätigung der ständigen Rechtsprechung des Senats, vgl. FGPrax 2020, 109f.; 2019, 102 m.N.).*)

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Online seit 30. Dezember 2020

Immobilien

VGH Hessen, Urteil vom 24.11.2020 - 3 A 828/20

Die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrecht bei einem im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans gelegenen Grundstück ist nur dann durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt, wenn die Gemeinde alsbald diejenigen Schritte unternimmt, die erforderlich sind, um das städtebauliche Ziel der Wohnraumbeschaffung zu verwirklichen (wie BVerwG, IBR 2010, 236 ).*)

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 IMR-Beitrag

Online seit 29. Dezember 2020

Immobilien

OLG Rostock, Urteil vom 29.10.2020 - 3 U 55/19

1. Wird aus einem vorläufig vollstreckbaren Titel eine Räumung vollstreckt, bleibt gleichwohl die Vindikationslage bis zum rechtskräftigen Abschluss des Rechtsstreits bestehen (Anschluss an BGH, Urteil vom 14.03.2014 - V ZR 115/13, IMRRS 2014, 1737).*)

2. Zur Sittenwidrigkeit eines Grundstückskaufvertrags mit einer Insolvenzverwalterin.*)

3. Zum Vorliegen eines in-sich-Geschäftes bei wechselseitiger Vertretung der Vertragsparteien in einem zweiteiligen Rechtsgeschäft.*)

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Online seit 23. Dezember 2020

Immobilien

OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.03.2017 - 21 U 101/16

1. Da die Pflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter zur Abrechnung über die Betriebskosten erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode fällig wird, muss der Erwerber und nicht der Voreigentümer über die gesamten Vorauszahlungen abrechnen, wenn der Eigentumswechsel innerhalb einer Abrechnungsperiode stattfindet. Der Erwerber muss die Betriebskostenabrechnung damit für den gesamten Abrechnungszeitraum erstellen, innerhalb dessen er in den Mietvertrag nach § 566 BGB durch den Eigentumsübergang eingetreten ist.

2. Demgegenüber ist der frühere Eigentümer gegenüber dem Mieter ungeachtet eines späteren Eigentumsübergangs (weiter) bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode(n) zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt.

3. Bei rechtsgeschäftlich begründeter Eigentumsübertragung trifft den Veräußerer gegenüber dem Erwerber, der im Hinblick auf die Abrechnungsperiode, in die der einzelne Übergang auf ihn fällt, abrechnungspflichtig ist, die neben(kauf-)vertragliche Pflicht, dem Erwerber die Unterlagen zu übergeben bzw. mit ihm zusammenzuarbeiten, um diesem eine ordnungsgemäße Abrechnung gegenüber den Mietern zu ermöglichen.

4. Vereinbarungen, die zwischen dem Eigentümer (und Vermieter) und dem Erwerber im Rahmen des Erwerbervertrags über den wirtschaftlichen Besitzübergang getroffen werden, ändern an der Abrechnungspflicht als solche und den sich aus einer erfolgten Abrechnung ergebenden Nachzahlungs- bzw. Erstattungspflichten nichts, da solche Regelungen nur das Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Erwerber treffen und keinen Einfluss auf das Verhältnis zum Mieter haben.

5. Es entspricht dem beiderseitigen Interesse der Kaufvertragsparteien, dass sie, wenn sie den Nutzen-Lasten-Wechsel auf den Erwerber auf einen früheren Zeitpunkt als den des Eigentumsübergangs (nach Grundbucheintrag) vorverlegt haben, auf diesen Zeitpunkt auch die Zuständigkeit für die Betriebskostenabrechnung im Gleichlauf festschreiben wollen.

6. Heizöl ist Zubehör und somit regelmäßig mit dem Kaufpreis abgegolten. Es kann somit in der Betriebskostenabrechnung nicht noch einmal zu Gunsten des Verkäufers als Ausgaben berücksichtigt werden.

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Online seit 21. Dezember 2020

Bauträger

OLG Nürnberg, Beschluss vom 28.10.2019 - 6 U 1114/18

1. Auch vor Abnahme richtet sich der Erfüllungsanspruch auf die Herstellung eines mangelfreien Bauwerks.

2. Die Übereinstimmung der tatsächlichen Ausführung mit den genehmigten Plänen entbindet den Bauträger nicht von seiner Verpflichtung, ein mangelfreies und funktionstaugliches Werk herzustellen. Ist dies mit den genehmigten Plänen nicht möglich, bedarf es einer Planänderung.

3. Der Erwerber muss sich nicht auf unbestimmte Zeit mit einem Provisorium zufrieden geben. Er hat Anspruch auf Erfüllung, das heißt auf Herstellung einer mangelfreien Bauleistung.

4. Grundsätzlich legt der Bauträger fest, wie er einen Mangel beseitigt. Etwas anderes gilt, wenn nur eine Möglichkeit der Nacherfüllung besteht.

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