Immobilien- & Baurecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 4. Februar

IBRRS 2026, 0232

AG München, Urteil vom 21.07.2025 - 1291 C 22058/24 WEG

Zwar hat eine Hausverwaltung den Termin für die Abhaltung der Versammlung bei einer kleinen Eigentümergemeinschaft anders als bei einer großen Anlage grundsätzlich so zu legen hat, dass jeder Wohnungseigentümer, der dies wünscht, auch tatsächlich an der Versammlung teilnehmen kann. Es sind aber auch die organisatorischen Belange einer professionellen Hausverwaltung zu berücksichtigen. Auf den unstornierbaren Urlaub eines Eigentümers außerhalb der Ferienzeiten muss deshalb nicht zwingend Rücksicht genommen werden.

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IBRRS 2026, 0246

BGH, Beschluss vom 15.01.2026 - I ZB 60/25

1. Dem Prozessbevollmächtigen des Berufungsführers kann nicht abverlangt werden, zunächst allein auf der Grundlage des erstinstanzlichen Urteils und der ihm vorliegenden Unterlagen eine Berufungsbegründung zu fertigen, um dann nach Akteneinsicht diese vorläufige Berufungsbegründung in Verbindung mit einem Wiedereinsetzungsantrag um etwaige, erst aus der Akteneinsicht sich ergebende Rügen zu ergänzen. Vielmehr darf der Prozessbevollmächtigte in dieser Fallgestaltung mit der Begründung der Berufung insgesamt abwarten, bis ihm Akteneinsicht gewährt wurde.

2. Bei Gewährung von Akteneinsicht nach Ablauf der Berufungsbegründungsfrist ist Wiedereinsetzung in diese Frist zu gewähren. Das kann auch gelten, wenn dem Prozessbevollmächtigten (hier: fünf Tage) vor Ablauf der Berufungsbegründungsfrist gewährt wurde.

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IBRRS 2026, 0253

LG Lübeck, Urteil vom 18.12.2025 - 15 O 191/24

Wirksame Zustellung durch seit jeher praktizierte Ablage von Briefen auf eine Truhe im Hausflur.*)

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IBRRS 2026, 0247

OLG Celle, Beschluss vom 13.01.2026 - 4 W 105/25

Trifft das erstinstanzliche Gericht in einem einstweiligen Verfügungsverfahren eine Sachentscheidung (Zurückweisung des Antrags mangels Verfügungsanspruchs), obwohl es seine selbst vermutete Unzuständigkeit offen gelassen hat, tritt für das Beschwerdegericht keine Beschränkung der Zuständigkeitsprüfung gemäß § 571 Abs. 2 Satz 2 ZPO ein.*)

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Online seit 3. Februar

IBRRS 2026, 0268

OLG Celle, Urteil vom 22.11.2023 - 3 U 15/23

1. Beim Werk eines Statikers ist eine konkludente Abnahme anzunehmen, wenn der Besteller dessen Pläne entgegennimmt und ihm gegenüber zu erkennen gibt, er wolle die Leistung als in der Hauptsache dem Vertrag entsprechend billigen.

2. Die konkludente Abnahme kommt erst nach Ablauf einer angemessenen Prüffrist von mindestens drei Monaten (hier: ab Rechnungsstellung) in Betracht.

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IBRRS 2026, 0178

OLG Oldenburg, Beschluss vom 15.07.2025 - 12 U 40/24

1. Kündigt der Ingenieur nach einem Schadensfall die Abrechnung seiner weiteren Leistungen an und nimmt der Auftraggeber daraufhin die Leistungen vorbehaltlos in Anspruch, steht dies (hier) der Annahme einer Vereinbarung entgegen, wonach jede Partei ihre Kosten selbst trage.

2. Eine Mängelhaftung des Ingenieurs wegen Abweichung von einer DIN-Norm (hier: DIN 6625) scheidet aus, wenn die jeweilige Leistung schon nicht in den Anwendungsbereich der jeweiligen DIN-Norm fällt. In diesem Fall muss die Geltung der DIN-Norm gesondert vertraglich vereinbart werden.

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IBRRS 2026, 0160

VK Bund, Beschluss vom 21.02.2025 - VK 1-4/25

1. Ein Ausschluss des Bieter nach § 124 Abs. 1 Nr. 9 c) GWB wegen Übermittlung irreführender Informationen kommt in Betracht, wenn ein Bieter zwar ein ausschreibungskonformes Angebot abgibt, er aber schon bei Angebotsabgabe zumindest in Kauf genommen hat (Vorsatz) oder bei Anwendung der erforderlichen Sorgfalt hätte erkennen können (Fahrlässigkeit), dass er das Leistungsversprechen nicht wie angeboten erfüllen können wird.

2. Zwar darf ein öffentlicher Auftraggeber grundsätzlich darauf vertrauen, dass Bieter ihre vertraglichen Zusagen auch erfüllen werden. Wenn sich allerdings konkrete Anhaltspunkte für Zweifel ergeben, ist der öffentliche Auftraggeber aus Gründen der Transparenz und der Gleichbehandlung der Bieter gehalten, durch Einholung ergänzender Informationen die Erfüllbarkeit des Leistungsversprechens zu verifizieren.

3. Ein öffentlicher Auftraggeber darf grundsätzlich davon ausgehen, dass eine Bescheinigung des Bundeszentralamts für Steuern die Steuerbefreiung nachweist.

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IBRRS 2026, 0231

OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 11.12.2025 - 1 A 11292/24

1. Der Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung enthält nicht konkludent zugleich einen Antrag auf Erteilung der notwendigen Sanierungsgenehmigung (im Anschluss an BVerwG, Beschluss vom 08.03.2001 - 4 B 76.00 -). Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben kann es der Baugenehmigungsbehörde im Einzelfall aber verwehrt sein, sich auf das Fehlen des sanierungsrechtlichen Antrags zu berufen.*)

2. Die in § 145 Abs. 1 Satz 3 i.V.m. § 22 Abs. 5 Satz 4 BauGB geregelte Genehmigungsfiktion hinsichtlich der Sanierungsgenehmigung tritt auch bei Versagung des gemeindlichen Einvernehmens ein.*)

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IBRRS 2026, 0244

LG Dortmund, Urteil vom 21.11.2025 - 17 S 54/25

1. Wenn die gesetzlichen Voraussetzungen der Privilegierungen nach § 20 Abs. 2 WEG vorliegen, hat der Einzelne einen unbedingten Anspruch auf Fassung eines zustimmenden Beschlusses.

2. Die Eigentümer haben (nur) hinsichtlich der "Durchführung", also des "Wie", einen - ebenfalls durch Beschlussfassung auszufüllenden - Entscheidungsspielraum.

3. § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG ist weit zu verstehen und erstreckt sich auf alle Maßnahmen, die für eine Nutzung durch körperlich oder geistig eingeschränkte Personen auch nur förderlich sind.

4. Barrierereduzierende Maßnahmen können anlasslos verlangt werden.

5. Bei Maßnahmen der Barrierereduzierung ist die Unangemessenheit im Grundsatz kaum denkbar.

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IBRRS 2026, 0233

LG Hamburg, Urteil vom 20.06.2025 - 311 O 155/23

1. Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens, z.B. in einem ihm übersandten Objektnachweis oder Exposé, die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages annehmen will.

2. Beim Erwerb des nachgewiesenen Objekts durch einen Dritten kann die wirtschaftliche Identität bejaht werden, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen.

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IBRRS 2026, 0214

OLG Brandenburg, Beschluss vom 04.12.2025 - 6 W 100/25

1. Materiellrechtliche Einwände gegen den Kostenerstattungsanspruch (hier: Verjährungseinrede) sind im Kostenfestsetzungsverfahren grundsätzlich nicht zu berücksichtigen, es sei denn, die tatsächlichen Voraussetzungen einer der Kostenforderung ganz oder teilweise entgegenstehenden Einwendung sind unstreitig oder vom Rechtspfleger im Festsetzungsverfahren ohne Schwierigkeiten aus den Akten ermittelbar.

2. Grundsätzlich unterliegt der prozessuale Kostenerstattungsanspruch der Regelverjährung. Sobald der prozessuale Kostenerstattungsanspruch - aufschiebend bedingt mit der Erhebung der Klage oder der Einleitung anderer Verfahren - entsteht, ist seine Verjährung allerdings zunächst bis zum Ablauf von sechs Monaten nach einer rechtskräftigen Entscheidung, einer anderweitigen Beendigung oder einem auf dem Nichtbetreiben durch die Parteien beruhenden Stillstand des Verfahrens gehemmt. Wird der prozessuale Kostenerstattungsanspruch während offener Regelverjährungsfrist durch eine Kostengrundentscheidung festgestellt, beträgt die Verjährungsfrist ab deren Rechtskraft 30 Jahre.

3. Ein Kostenfestsetzungsbeschluss ist nicht allein deshalb aufzuheben, weil dem Kostenschuldner vor Erlass des der Kostenfestsetzung zugrundeliegenden Kostenbeschlusses kein rechtliches Gehör gewährt worden war.

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Online seit 2. Februar

IBRRS 2026, 0242

BGH, Urteil vom 28.01.2026 - VIII ZR 228/23

1. Der Wunsch des Wohnraummieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen ist - unabhängig davon, ob er auf eine solche Verringerung wirtschaftlich angewiesen ist (Bestätigung von Senatsurteil vom 27.09.2023 - VIII ZR 88/22, Rz. 33 f., IMR 2024, 6 = NZM 2024, 27) - grundsätzlich als ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzuerkennen (Bestätigung der Senatsurteile vom 23.11.2005 - VIII ZR 4/05, Rz. 8, IMRRS 2006, 0387 = NJW 2006, 1200; vom 11.06.2014 - VIII ZR 349/13, Rz. 13 f., IMR 2014, 319 = NJW 2014, 2717; vom 31.01.2018 - VIII ZR 105/17, Rz. 55, IMR 2018, 141 = BGHZ 217, 263; vom 13.09.2023 - VIII ZR 109/22, Rz. 21., IMR 2023, 494 = NZM 2023, 924; vom 27.09.2023 - VIII ZR 88/22, Rz. 34, IMR 2024, 6 = NZM 2024, 27).*)

2. Eine - über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehende - Gewinnerzielung des Mieters durch die Untervermietung des Wohnraums ist hiervon nicht umfasst.*)

IBRRS 2026, 0221

OLG Hamm, Beschluss vom 19.07.2024 - 12 U 52/23

1. Ein Anspruch auf Schadensersatz neben der Leistung wegen eines bereits endgültig entstandener Feuchtigkeitsschadens und dessen Beseitigung setzt keine Fristsetzung zur Nacherfüllung voraus (vgl. BGH, IBR 2019, 260).

2. Haben die Parteien einen VOB/B-Vertrag geschlossen, richtet sich die Verjährung eines solchen Schadensersatzanspruchs grundsätzlich nach § 13 Abs. 4 VOB/B. Es spielt keine Rolle, ob die Mängel bereits vor oder bei Abnahme gerügt wurden oder der Auftraggeber sie erst später erkannt hat.

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IBRRS 2026, 0220

OLG Köln, Urteil vom 31.10.2025 - 6 U 45/25

Unterbreitet ein Unternehmer einem Verbraucher nach vorzeitiger Beendigung eines Werkertrags ein "Kulanzangebot" zur Abgeltung seines Anspruchs aus § 648 Satz 2 BGB, ist der Unternehmer nicht gehalten, die Kalkulationsgrundlagen dieses Angebots offenzulegen.*)

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IBRRS 2026, 0158

VK Bund, Beschluss vom 30.04.2025 - VK 1-28/25

1. Ein Angebot darf wegen Änderungen oder Ergänzungen an den Vergabeunterlagen nur dann ausgeschlossen werden, wenn zweifelsfrei feststeht, dass es die ausgeschriebenen Anforderungen nicht erfüllt. Der öffentliche Auftraggeber ist verpflichtet, das Angebot aufzuklären und dem Bieter Gelegenheit zu geben, die Widersprüchlichkeit nachvollziehbar auszuräumen.

2. Ein Ausschluss scheidet auch dann aus, wenn die Vergabeunterlagen eine Abwehrklausel enthalten, die dazu führt, dass der abweichende bzw. ergänzende Angebotsinhalt nicht Vertragsinhalt wird.

3. Eine unzulässige Änderung eines widersprüchlichen Angebots nach Ablauf der Angebotsfrist liegt nicht vor, wenn es in dem betreffenden Angebot hinreichende Anhaltspunkte dafür gibt, was der Bieter tatsächlich gemeint hat.

4. Aus Gründen der Transparenz setzt eine ordnungsgemäße Aufklärung erstens voraus, dass diese für die Bieter klar und eindeutig erkennbar eingeleitet wird, und zweitens, dass die zur Aufklärung verwendeten Mittel überhaupt zur Klärung der betreffenden Frage geeignet und aufgrund sachgerechter Erwägungen ausgewählt worden sind.

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IBRRS 2026, 0156

VGH Bayern, Urteil vom 17.09.2025 - 2 B 23.1262

1. Die Anwendung der sog. Doppelhausrechtsprechung scheidet bei geschlossener Bauweise aus.

2. Eine offene Bauweise in Form einer Hausgruppe kann nur vorliegen, wenn deren Länge bezogen auf die jeweils seitlichen Grundstücksgrenzen nicht mehr als 50 m beträgt (hier verneint).

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IBRRS 2026, 0223

BGH, Urteil vom 21.01.2026 - VIII ZR 247/24

1. Bei der Einbringung vermieteten und an den Mieter überlassenen Wohnraums durch den vermietenden Alleineigentümer in eine aus ihm, seiner Ehefrau und den gemeinsamen Kindern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelt es sich um eine Veräußerung i.S.v. § 577a BGB.*)

2. Die Ausnahmeregelung des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB zur Privilegierung des Erwerbs vermieteten Wohnraums durch Personengesellschaften oder Erwerbermehrheiten, die aus Angehörigen derselben Familie oder desselben Haushalts bestehen, ist im Rahmen des Sperrfristtatbestands des § 577a Abs. 1 BGB weder unmittelbar noch analog anwendbar. Der Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB ist in diesen Fällen auch nicht entsprechend teleologisch zu reduzieren.*)

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IBRRS 2026, 0213

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 22.01.2026 - 4 B 1038/25

1. Der Betriebsleiter einer juristischen Person muss wie ein das Handwerk selbständig betreibender Handwerksmeister die handwerklichen Tätigkeiten leiten. Er hat dafür zu sorgen, dass die handwerklichen Arbeiten „meister­haft“ ausgeführt werden.

2. Er hat den Ar­beitsablauf zu steuern, zu betreuen und zu überwachen und darf sich nicht etwa auf eine bloße Kontrolle des Arbeitsergebnisses beschrän­ken. Er hat Mängel in der Aus­führung der Arbeiten zu verhindern und gegebenenfalls zu korrigieren, aber auch dafür zu sorgen, dass Verstöße gegen Rechtsvorschriften oder Betriebsanweisungen unterbleiben.

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IBRRS 2026, 0224

LG Bamberg, Urteil vom 13.06.2025 - 41 S 16/24 WEG

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Beschlusskompetenz für den Erwerb einer Teileigentumseinheit.

2. Für die Ordnungsgemäßheit des Erwerbs von Immobilieneigentum ist ein strenger Maßstab anzulegen. Der Erwerb von Immobilieneigentum - auch und gerade in der eigenen Anlage - entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ganz gewichtige, über bloße Zweckmäßigkeitserwägungen hinausreichende Gemeinschaftsinteressen für den Erwerb sprechen.

3. Soweit eine Inanspruchnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Sanierungskosten in erheblicher Höhe nicht konkret droht, liegen derartige gewichtigen Gründe selbst dann nicht vor, wenn der Kaufpreis nur symbolisch 1 Euro beträgt.

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IBRRS 2026, 0200

AG Siegburg, Urteil vom 13.05.2025 - 150 C 1/23

1. Ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG setzt nicht voraus, dass sich tatsächliche oder rechtliche Umstände verändert haben; er kommt auch in Betracht, wenn Regelungen von Anfang an verfehlt oder unbillig waren ("Geburtsfehler").

2. Ein Zweiterwerber des Eigentumsanteils kann sich nicht auf einen solchen "Geburtsfehler" berufen.

3. Anspruchsgegner ist nicht die Gemeinschaft selbst, sondern die einzelnen Eigentümer, und zwar auch nur diese, die die Zustimmung zu der erstrebten Vereinbarung verweigern.

4. Die Änderung der Teilungserklärung kann nur durch die Eigentümer selbst erfolgen.

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IBRRS 2026, 0147

OLG Brandenburg, Beschluss vom 24.11.2025 - 11 U 46/25

1. Der Versicherer ist verpflichtet, eine unrichtige Vorstellung des Versicherungsnehmers oder dessen Maklers, die sich im Versicherungsantrag manifestiert hat, bei der Antragsprüfung im Rahmen des Vertragsschlusses zu korrigieren.

2. Eine Verletzung der Aufklärungspflicht führt bei einem darauf beruhenden unzutreffend vereinbarten Gebäudewert in der Gebäudeversicherung dazu, dass sich der Versicherer nicht auf eine Unterversicherung berufen kann.

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IBRRS 2026, 0211

BGH, Beschluss vom 15.01.2026 - I ZA 3/25

1. Die Beiordnung eines Notanwalts gem. § 78b Abs. 1 ZPO setzt voraus, dass die Rechtsverfolgung nicht aussichtslos erscheint.

2. Eine Rechtsverfolgung ist aussichtslos, wenn ein günstiges Ergebnis auch bei anwaltlicher Beratung offensichtlich nicht erreicht werden kann.

3. Ein Gehörsrechtsverstoß liegt nicht vor, wenn das Gericht den Parteivortrag zur Kenntnis genommen und in Erwägung gezogen, aber daraus andere rechtliche Schlüsse gezogen hat.

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IBRRS 2026, 0188

OLG Schleswig, Beschluss vom 10.09.2025 - 3 U 16/25

1. Die in einem Schlussurteil getroffene Kostenentscheidung kann nicht isoliert angefochten werden, und zwar auch nicht bezogen auf den Teil der Kostenentscheidung, der die im vorangegangenen Teilurteil betreffende Hauptsacheentscheidung betrifft. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Berufungsführer gegen das Schlussurteil in der Hauptsache Berufung einlegen könnte.*)

2. Nach Ablauf der Frist zur Berufungsbegründung ist die isolierte Kostenberufung unheilbar unzulässig. Eine Antragserweiterung auf einen Angriff in der Hauptsache macht sie nicht nachträglich zulässig. Der erklärte Vorbehalt der Erweiterung ist unbeachtlich.*)

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IBRRS 2026, 0216

LG Berlin II, Beschluss vom 04.06.2025 - 56 T 8/25

Wird ein auf der Grundlage einer Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 WEG gefasster Eigentümerbeschluss angefochten, ist auch nach der seit dem 01.12.2020 geltenden Rechtslage für den Streitwert der Nennbetrag der Abrechnung maßgeblich.*)

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