Gesamtsuche

Immobilien

BGH, Urteil vom 10.03.2021 - VIII ZR 200/18

1. Zur ergänzenden Vertragsauslegung bei Unwirksamkeit einer Preisänderungsklausel in einem langjährigen Energielieferungsvertrag (hier: Fernwärmelieferungsvertrag) (Bestätigung der Senatsurteile, IBR 2015, 1006 - nur online, und vom 18.12.2019 - VIII ZR 209/18, Rz. 40, IBRRS 2020, 0777 = NJW 2020, 1205 Rz. 40 [jeweils zu Fernwärme]; IBR 2012, 1128 - nur online, und IMR 2015, 1061 - nur online [jeweils zu Gas]; IBR 2014, 1319 - nur online [Strom]; IBR 2015, 1012 - nur online [zur fehlenden Einbeziehung einer Preisanpassungsklausel]).*)

2. Auf die tatsächlichen oder von dem Energieversorger vermuteten Gründe für den Widerspruch des Kunden gegen die Preiserhöhung kommt es nicht an. Gründe müssen vom Kunden weder mitgeteilt werden, noch führte deren Nennung dazu, dass sich der Widerspruch auf diese beschränken würde. Auch sind Angaben dazu entbehrlich, ob und inwieweit der Kunde mit dem Widerspruch (auch) frühere Preiserhöhungen beanstanden will (Bestätigung von Senatsbeschlüsse vom 07.09.2011 - VIII ZR 14/11, Rz. 7, IMRRS 2011, 3076; vom 27.09.2011 - VIII ZR 5/11, IMRRS 2012, 1015, und VIII ZR 12/11, Rz. 6, IMRRS 2011, 3486; vom 06.12.2011 - VIII ZR 224/11, Rz. 6, IMRRS 2012, 0596; Senatsurteile vom 22.02.2012 - VIII ZR 34/11, Rz. 31, IMRRS 2012, 0782 = NJW-RR 2012, 690; IBR 2014, 1319 - nur online).*)

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 IMR 2021, 293

Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 20.11.2020 - V ZR 196/19

1. Die Regelungen über die Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen (§§ 307 ff. BGB) sind auf die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht entsprechend anwendbar.*)

2. Vom teilenden Eigentümer vorgegebene Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung, die in einem spezifischen Zusammenhang mit der einseitigen Aufteilung stehen, unterliegen einer Inhaltskontrolle im Hinblick auf einen Missbrauch der einseitigen Gestaltungsmacht; diese Inhaltskontrolle richtet sich unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls am Maßstab von Treu und Glauben gem. § 242 BGB aus.*)

3. Enthält die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft für die Eigentümerversammlung folgende Regelung: "Für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Wohnungseigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist.",so setzt die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung nicht den Zugang, sondern lediglich die rechtzeitige Absendung der Ladung an die Wohnungseigentümer voraus; dies bezieht sich auf alle Wohnungseigentümer und nicht nur auf diejenigen, die einen Wohnsitzwechsel nicht mitgeteilt haben. Eine solche Regelung ist wirksam.*)

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Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 19.07.2019 - V ZR 75/18

1. Der Verwalter muss zur Vorbereitung der Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums die verschiedenen Handlungsoptionen aufzeigen; dabei hat er die Wohnungseigentümer auf mögliche Gewährleistungsansprüche und auf eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinzuweisen.*)

2. Den mit dem Bauträger identischen, von ihm eingesetzten, mit ihm verbundenen oder von ihm abhängigen Verwalter (sog. Bauträgerverwalter) treffen die gleichen Pflichten hinsichtlich der Vorbereitung einer sachgerechten Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums wie jeden anderen Verwalter; er muss somit auch auf Gewährleistungsansprüche "gegen sich selbst" und eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinweisen.*)

3. Hat der Verwalter Anhaltspunkte dafür, dass ein Mangel am Gemeinschaftseigentum entgegen einer Erklärung des Bauträgers nicht beseitigt ist, muss er die Wohnungseigentümer hierüber unterrichten und auf einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen hinwirken.*)

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Wohnungseigentum

BGH, Urteil vom 05.07.2019 - V ZR 278/17

1. Die Aufhebung eines Beschlusses über die Bestellung der Verwaltung und eines Beschlusses über die Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des Verwaltervertrags führt analog § 47 FamFG weder zur Unwirksamkeit von Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen, die der Verwalter namens der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber Dritten vorgenommen hat, noch zur Unwirksamkeit des Verwaltervertrags.*)

2. Die AGB-Kontrolle der Klauseln des Verwaltervertrags ist nicht im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen den Beschluss zur Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des Vertrages oder einen Beschluss über die Annahme des Vertragsangebots des Verwalters, sondern bei der Anwendung des Vertrags im Verhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter vorzunehmen.*)

3. Den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht die Verwaltervergütung nach Höhe und Ausgestaltung, wenn sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit genügt. Dieses Gebot ist nicht schon verletzt, wenn die vorgesehene Verwaltervergütung über den üblichen Sätzen liegt. Eine deutliche Überschreitung der üblichen Verwaltervergütung wird den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung regelmäßig indessen nur dann entsprechen, wenn sie auf Sachgründen beruht, deren Gewicht den Umfang der Überschreitung rechtfertigt.*)

4. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat grundsätzlich die Wahl, ob er der Gemeinschaft einen Vertrag mit einer Pauschalvergütung anbietet oder einen Vertrag mit einer in Teilentgelte aufgespaltenen Vergütung. Unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung erfordert eine solche Vergütungsregelung eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind. Ferner muss bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft laufend anfallen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein.*)

5. Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 21 Abs. 3 und 5 WEG verlangen, dass der wirksam bestellte Verwalter abberufen wird, wenn es nicht gelingt, mit ihm einen Verwaltervertrag zu schließen, und dass der wirksame Verwaltervertrag aus wichtigem Grund gekündigt wird, wenn es nicht gelingt, den Verwalter in die vorgesehene Organstellung zu berufen.*)

 Volltext 4 Beiträge1 Nachricht

Wohnungseigentum

OLG Braunschweig, Urteil vom 17.04.2019 - 2 U 56/18

Eine öffentliche Wiedergabe nach § 15 Abs. 3 UrhG und damit eine Kabelweitersendung nach § 20b Abs. 1 UrhG liegen vor, wenn eine WEG die über Satellit ausgestrahlten Programmsignale über eine zentrale Satelliten-Kopfstation empfängt und diese sodann über das von ihr betriebene Hausverteilnetz an die angeschlossenen Wohnungen weiterleitet, sofern die Wohnungen in substantiellem Umfang an wechselnde Feriengäste vermietet werden (Abgrenzung BGH, IMR 2016, 19).*)

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 IMR 2019, 464

Wohnungseigentum

AG Köln, Urteil vom 23.10.2017 - 202 C 96117

(ohne amtlichen Leitsatz)

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AGB

OLG Hamburg, Urteil vom 27.08.2015 - 3 U 157/13

1. Die Berechnungsformel für Preisänderungen in einem Rahmenvertrag stellt keine Preisabrede, sondern eine der AGB-Kontrolle unterliegende Preisnebenabrede dar.*)

2. Wer Guthaben aufgrund einer Abrechnung erhält, stimmt nicht konkludent der Berechnungsweise zu.*)

3. Zur rückwirkenden Abrechnung nach dem Basispreis des Rahmenvertrags.*)

4. Erklärungen (hier: Widerspruch gegen Abrechnungen) durch einen WEG-Verwalter im Zusammenhang mit einem Rahmenvertrag gelten im Zweifel für alle WEG-Anlagen des Verwalters bei betreffenden Versorger.*)

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Wohnungseigentum und Teileigentum

LG Karlsruhe, Urteil vom 14.04.2015 - 8 O 144/14

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen regelmäßig einem Verbraucher gleichzustellen, nämlich immer dann, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbständigen beruflichen Tätigkeit dient. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft bei Vertragsschluss durch eine gewerbliche Hausverwaltung vertreten wird.

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Wohnungseigentum und Teileigentum

BGH, Urteil vom 25.03.2015 - VIII ZR 243/13

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen dann einem Verbraucher gemäß § 13 BGB gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbständigen beruflichen Tätigkeit dient.*)

2. Beim Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten - wie etwa einem Energielieferungsvertrag zur Deckung des eigenen Bedarfs - handelt die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit nicht zu gewerblichen Zwecken.*)

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 IMR 2015, 236