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Volltexturteile nach Sachgebieten

4707 Entscheidungen insgesamt

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IBRRS 2015, 0849

LG Berlin, Beschluss vom 07.01.2015 - 18 S 259/14

Das Aufstellen eines Gerüstes stellt eine Besitzstörung des Mieters dar, wenn es mit nicht unerheblichen Beeinträchtigungen durch Lärm und Schmutz einhergeht. Der Mieter kann sich dagegen auch mit einer einstweiligen Verfügung zur Wehr setzen, unabhängig davon, ob der Vermieter lediglich Erhaltungs- oder auch Modernisierungsmaßnahmen durchführen will.

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IBRRS 2015, 0784

LG Memmingen, Urteil vom 27.05.2014 - 21 O 711/13

Die mietvertragliche Vereinbarung eines Rücktritts- oder eines Sonderkündigungsrechts für den Fall des nicht rechtzeitigen Beginns mit Erdbauarbeiten ist dahingehend auszulegen, dass die Rücktritts- bzw. Kündigungsvoraussetzungen nur dann nicht mehr vorliegen, wenn mit unmittelbar der Erstellung des Gebäudes dienenden Maßnahmen des Erdbaus begonnen wurde.

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IBRRS 2015, 0809

AG Spandau, Urteil vom 04.04.2014 - 3 C 576/13

Ist im angrenzenden Schlafzimmer das Geräusch von laufendem Wasser aus dem Bad zu hören, stellt dies noch keinen Mangel der Mietsache dar.

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IBRRS 2015, 0791

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 10.11.2014 - 11 C 547/13

Welche Wohnfläche dem Mieterhöhungsverlangen und der Einordnung in ein Feld des Mietspiegels zu Grunde zu legen ist, ergibt sich in erster Linie aus dem Mietvertrag selbst, wenn die Wohnfläche angegeben ist.

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IBRRS 2015, 0850

LG Berlin, Beschluss vom 04.12.2014 - 18 S 259/14

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2015, 0843

AG München, Urteil vom 25.03.2015 - 424 C 27079/14

1. Für einen Kündigungsgrund ist zusätzlich zu einer Zerrüttung des Mietverhältnisses Voraussetzung, dass ein Fehlverhalten von Seiten des Mieters vorliegt. Ein solches kann nicht darin gesehen werden, dass er auf gerichtlichem Wege seine Rechte geltend macht und diese auch vehement durch Einreichen von Rechtsmitteln gegen Entscheidungen und das Behaupten von Mängeln vertritt.

2. Strafanzeigen des Mieters bei Behörden können eine erhebliche Vertragsverletzung im Sinne von § 543 bzw. § 573 BGB darstellen. Für die Annahme einer Pflichtverletzung reicht allerdings die bloße Anzeige durch den Mieter nicht aus. Es kommt vielmehr darauf an, ob die Anzeige im Rahmen der Wahrnehmung staatsbürgerlicher Rechte erfolgt ist; bei der Abwägung der Interessen ist insbesondere Art. 10 EMRK, das Recht der Freiheit zur Meinungsäußerung zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere, wenn der Anzeigenerstatter mit der Anzeige auf Missstände aufmerksam machen will, deren Beseitigung im öffentlichen Interesse liegt.

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IBRRS 2015, 0812

LG Berlin, Beschluss vom 24.09.2014 - 32 O 59/14

Wird in einem Nutzungsvertrag über Gewerberäume lediglich die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung durch den Vermieter geregelt, hat das nicht zur Folge, dass die ordentliche Kündigung durch den Vermieter per se ausgeschlossen ist. In diesem Fall greifen die gesetzlichen, mietrechtlichen Vorschriften.

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IBRRS 2015, 0811

AG Wedding, Urteil vom 27.08.2014 - 3 C 384/13

1. Existieren zwei getrennte Verträge über die Nutzung einer Wohnung und eines Mietergartens, so bilden sie im Regelfall eine rechtliche Einheit, wenn sie auf demselben Grundstück liegen.

2. Eine separate Kündigung eines Vertrages ist damit wirkungslos.

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IBRRS 2015, 0785

LG Berlin, Urteil vom 13.01.2015 - 63 S 133/14

1. Führen Baumaßnahmen zu einer ernsthaften Gefährdung des gesundheitlichen Zustandes des Mieters aufgrund seiner schweren Erkrankung, darf der Vermieter die Modernisierung nicht verlangen, wenn die auch unter Würdigung seiner berechtigten Interessen und auch der Interessen der anderen Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist und eine unzumutbare Härte für den Mieter darstellt.

2. Ein Härteeinwand ist verfristet, wenn er nicht bis zum Ablauf des Monats, das auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgte, erhoben wird. Das gilt aber nicht, wenn der Vermieter auf diese Frist in der Modernisierungsankündigung nicht hingewiesen hat.

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IBRRS 2015, 0765

LG Dresden, Urteil vom 17.06.2014 - 4 S 4/14

1. Feuchteerscheinungen in einem im Rahmen eines Wohnraummietvertrages mitvermieteten Kellerabteiles aufgrund unzureichender Abdichtung begründen dann keinen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache, wenn es im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes keine Vorschriften über die Notwendigkeit der Herstellung einer Vertikal- und Horizontalabdichtung von Kellerräumen gegeben hat.

2. Eine andere Beurteilung käme nur dann in Betracht, wenn eine Sanierung des Kellers vorgenommen worden wäre, die in ihrem Umfang einem Neubau zumindest nahe gekommen wäre. Die Errichtung eines - technisch fehlerhaften - Entlüftungssystems begründet keinen Mangel der Mietsache, wenn sich der vom Mieter hinzunehmende, bereits bestehende, schlechte Zustand des Kellers hierdurch nicht noch weiter verschlechtert hat.

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IBRRS 2015, 0820

LG Essen, Beschluss vom 30.06.2014 - 15 S 174/14

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2015, 0761

OLG Hamburg, Urteil vom 19.03.2014 - 8 U 138/11

Wird im Mietvertrag eine Erbengemeinschaft als Vertragspartei bezeichnet, so ist es für die Einhaltung der Schriftform erforderlich, dass die ihr zugehörigen Miterben aus der Vertragsurkunde bestimmbar sind. Notwendig ist daher die leserliche Unterschrift der jeweiligen natürlichen Personen, die die eindeutige Zuordnung zur Erbengemeinschaft ermöglichen.

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IBRRS 2015, 0759

OLG München, Beschluss vom 11.11.2014 - 32 W 2075/13

1. Der Gebührenstreitwert für einen Feststellungsantrag, mit dem ein Kläger gegenüber einem Nutzer von Räumen seinen Anspruch auf die Entrichtung künftigen Entgeltes - gleich aus welchem Rechtsgrund - verfolgt, ist nicht nach § 41 Abs. 1 GKG, sondern nach § 48 Abs. 1 GKG, § 9 ZPO zu beurteilen.*)

2. Unerheblich ist, ob der Kläger seinen Anspruch als Schadensersatz nach § 281 BGB wegen der Verletzung von Pflichten aus einem Vorvertrag auf Abschluss eines Mietvertrags geltend macht oder als Mietzinsen mit der Behauptung, es sei kein Vorvertrag, sondern bereits ein Mietvertrag abgeschlossen worden.*)

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IBRRS 2015, 0754

LG Bonn, Urteil vom 06.11.2014 - 6 S 154/14

Der Vermieter kann sich in der Regel nicht auf die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung berufen, wenn der Wohnraummieter alle aktuellen Zahlungsrückstände spätestens binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage ausgeglichen hat oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet hat und keine sonstigen erheblichen Gründe gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen.*)

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IBRRS 2015, 0752

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.03.2015 - 385 C 2655/14

1. Hat der Mieter auf eine Kündigung wegen Mietrückstands Nachzahlungen geleistet und sind danach innerhalb von 2 Jahren weitere Rückstände aufgetreten, so kann die zweite Kündigung nicht durch erneute Nachzahlung abgewehrt werden (vgl. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

2. Dabei kommt es lediglich darauf an, dass bereits einmal nachgezahlt wurde, die Kündigung als solche muss nicht rechtshängig sein.

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IBRRS 2015, 0751

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 26.03.2015 - 33 C 3506/14

1. Droht ein Mieter einem Mitmieter mit einer Straftat, wie zum Beispiel dem Abschneiden von Körperteilen, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung.

2. Die Kündigung muss auch nicht unmittelbar in zeitlichem Zusammenhang von der Kenntnis des Vorfalls ausgesprochen werden, der Vermieter darf sich nicht auf Informationen einer Seite verlassen, sondern muss vielmehr Akteneinsicht in das Ermittlungsverfahren beantragen.

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IBRRS 2015, 0741

LG Magdeburg, Urteil vom 09.12.2014 - 11 O 1370/14

Die Regelung in einem Mietvertrag, wonach vom Vermieter für ein Nutzungsentgelt von monatlich 30 Euro eine Küche zur Verfügung gestellt wird, die mit der vollständigen Bezahlung des Kaufpreises in den Besitz des Mieters übergeht, enthält keine Kaufpreisabrede.

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IBRRS 2015, 0715

AG Schöneberg, Urteil vom 16.10.2014 - 107 C 434/12

1. Die Darlegungs- und Beweislast für die Behauptung des Mieters, dass eine derzeit unstreitig vorhandene Ausstattung (hier: Dusche) dem Mieter zuzurechnen sei, trägt der Mieter.

2. Ein Eingangsbereich mit Stuck, einem flämischen Kronleuchter, flämischen Wandleuchten und einem Terrazzoboden (Mittelfeld in dezenten Grautönen, mit schmalem, weißen Terrazzostreifen gerahmt, dann breiterer Rahmen in edlem Dunkelrot, außen in gediegenem Anthrazit) sowie ein sich anschließendes Treppenhaus mit Bleiverglasung erfüllen das wohnwerterhöhende Merkmal "repräsentativer/s Eingangsbereich/Treppenhaus".

3. Die Heranziehung eines Sternchenfeldes ist einem Sachverständigengutachten überlegen.

4. Legt ein Vermieter seinem Mieterhöhungsverlangen nur die tatsächliche Wohnfläche zugrunde, ist vom Gericht bei der Überprüfung der materiellen Richtigkeit gleichwohl die im Mietvertrag vereinbarte (hier: größere) Wohnfläche anzusetzen, wenn die Flächenabweichung unter 10 % liegt (in Fortführung von BGH, Urteil vom 8.7.2009 - VIII ZR 205/08 - IBRRS 2009, 2368).

5. Liegt der Balkon an einer Straße mit hoher Lärmbelastung, liegt das wohnwertmindernde Merkmal "kein nutzbarer Balkon" vor.

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IBRRS 2015, 0714

LG Karlsruhe, Urteil vom 11.04.2014 - 9 S 17/14

Die Beifügung eines Mietpreisspiegels im Prozess ist nicht zwingend, vielmehr genügt es, wenn der Mietpreisspiegel allgemein zugänglich ist. Dies setzt nicht voraus, dass dieser von der betreffenden Kommune kostenlos abgegeben oder zu Einsicht bereit gehalten wird oder über das Internet abrufbar ist. Vielmehr gilt ein Mietpreisspiegel, der von privaten Vereinigungen gegen eine geringe Schutzgebühr an jedermann abgegeben wird, in diesem Sinne als allgemein zugänglich.

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IBRRS 2015, 0671

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 30.05.2014 - 25 C 188/14

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist für das Vorliegen des Negativmerkmals "Weder Breitkabelanschluss noch Gemeinschaftssatelliten-/Antennenanlage" erforderlich, dass ein entsprechender technischer Anschluss im Sinne des Vorhandenseins der entsprechenden Kabelverlegung sowie der Breitbandkabeldosen fehlt. Die Tatsache allein, dass der Mieter zur Herbeiführung der Nutzbarkeit auf seine Kosten einen Vertrag abschließen muss, ist demgegenüber für die Annahme des Negativmerkmals weder ausreichend noch wirkt dies sich wohnwertmindernd aus.

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IBRRS 2015, 0667

AG Aachen, Urteil vom 30.12.2014 - 111 C 141/14

1. Liegt der Einbau einer Heizung 15 Jahre zurück und wurde aufgrund dessen ein Objekt bereits einmal in eine höherwertige Spalte im Mietspiegel eingeordnet, kann er nicht erneut als Begründung für ein Mieterhöhungsbegehren im Jahr 2014 herangezogen werden.

2. Sieht der Mietspiegel eines Stadtgebiets gerade keinen Zuschlag für die Vermietung von Einfamilienhäusern vor, kann ein solcher auch nicht mit den Hinweis verlangt werden, in vergleichbaren Gemeinden sei er ortsüblich.

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IBRRS 2015, 0698

BGH, Urteil vom 04.03.2015 - VIII ZR 166/14

1. Die Gerichte haben grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen sieht. Sie sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen (im Anschluss an BVerfGE 79, 292, 304 f.; 89, 1, 9; NJW 1994, 995; NJW 1995, 1480, 1481; NJW-RR 1999, 1097, 1098).*)

2. Der vom Vermieter geltend gemachte Wohnbedarf ist nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen. Rechtsmissbräuchlich ist nicht schon der überhöhte, sondern erst der weit überhöhte Wohnbedarf. Die Wertung, ob der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, haben die Gerichte unter Abwägung der beiderseitigen Interessen anhand objektiver Kriterien unter konkreter Würdigung der Einzelfallumstände zu treffen (im Anschluss an BVerfGE 68, 361, 373 f.; BVerfG, NJW 1993, 1637, 1638; WuM 1993, 380, 384; NJW 1994, 995, 996; NJW 1994, 2605, 2606; NJW 1995, 1480 f.).*)

3. Es lassen sich keine Richtwerte (etwa Wohnfläche) aufstellen, ab welcher Grenze bei einem Alleinstehenden von einem weit überhöhten Wohnbedarf auszugehen ist. Denn diese Beurteilung hängt nicht allein von der in Anspruch genommenen Wohnfläche oder der Anzahl der Räume ab, sondern von einer umfassenden Würdigung der gesamten Umstände des Einzelfalls.*)

4. Macht sich der Vermieter den (ernsthaften) Wunsch eines alleinstehenden volljährigen Familienangehörigen zu eigen, einen eigenen Hausstand zu gründen und mit einem (langjährigen) Freund eine Wohngemeinschaft (keine Lebensgemeinschaft) zu bilden, und bemisst er auf dieser Grundlage den aus seiner Sicht angemessenen Wohnbedarf, ist diese Entscheidung von den Gerichten grundsätzlich anzuerkennen.*)

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IBRRS 2015, 0697

BGH, Urteil vom 18.02.2015 - VIII ZR 127/14

Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB ist ausgeschlossen, wenn in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude neben zwei Wohnungen Räume vorhanden sind, in denen eine eigenständige Haushaltsführung möglich ist, auch wenn diese als Gewerberaum vermietet sind, es sei denn, sie wurden schon vor Abschluss des Mietvertrags, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt (im Anschluss an die Senatsurteile vom 25.06.2008 - VIII ZR 307/07, IMR 2008, 300 = WuM 2008, 564; und vom 17.11.2010 - VIII ZR 90/10, IMR 2011, 50 = NJW-RR 2011, 158).*)

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IBRRS 2015, 0666

AG Bremen, Urteil vom 13.11.2014 - 10 C 0131/14

1. Der Erwerber einer vermieteten Wohnung ist gem. § 566 BGB auch an Kündigungseinschränkungen gebunden, die zum Zeitpunkt des Übergangs des Eigentums Inhalt des Mietvertrages sind.*)

2. § 566 BGB ist im Sinne des Mieterschutzes auszulegen.*)

3. Kündigungsbeschränkende Regelungen, die ihre Grundlage in der Person des Mieters finden, sind keine höchstpersönlichen Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters, die nach dem Rechtsübergang auf den neuen Eigentümer ihren Sinn verlieren.*)

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IBRRS 2015, 0648

LG Berlin, Urteil vom 11.12.2014 - 67 S 278/14

1. Kreuzen die Mietvertragsparteien im Mietvertrag bei den Regelungen zur Höhe und Zahlung der Nettokaltmiete keine der vorgesehenen Formularvarianten "monatlich", "vierteljährlich" und "jährlich" an, ist gemäß § 133, 157 BGB gleichwohl eine Pflicht zur monatlichen Mietzahlung vereinbart, wenn die Miethöhe - hier 680,00 EUR - für eine Quartals- oder Jahresmiete unüblich niedrig wäre und die Vertragsparteien zudem ausdrücklich die Zahlung einer monatlichen Betriebskostenpauschale vereinbart haben. Für die Anwendung der Unklarheitenregel des § 305 c Abs. 2 BGB zulasten des Vermieters ist in einem solchen Falle kein Raum.*)

2. Zur Beweiserhebung und -würdigung von Indiztatsachen bei unstreitigem Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages und einem vom Mieter behaupteten mündlichen Mietverzicht des Vermieters.*)

3. Bei der Bemessung der Räumungsfrist kann das Gericht gemäß § 721 ZPO den Ablauf der örtlichen Schulferien berücksichtigen, wenn in der Mietsache auch schulpflichtige Kinder des Mieters wohnen.*)

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IBRRS 2015, 0627

LG Berlin, Urteil vom 11.07.2014 - 63 S 48/14

1. Eine Fahrradabstellmöglichkeit im nicht abschließbaren Keller stellt keinen gesonderten Fahrradabstellraum dar und ist nicht als wohnwerterhöhendes Merkmal zu werten.

2. Befindet sich die fragliche Mietwohnung in einem Reihenhaus in der dritten Baureihe einer Wohnanlage, ist nicht ohne weiteres davon auszugehen, dass die Wohnung besonders ruhig gelegen ist.

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IBRRS 2015, 0620

OLG München, Urteil vom 10.04.2014 - 23 U 773/14

1. Die Regelung des § 940a ZPO findet auf Gewerberaummiete keine Anwendung.

2. Der Erlass einer Räumungsverfügung ist zur Abwendung wesentlicher Nachteile nötig, wenn über die bloße Herausgabeverweigerung und fortgesetzte Nutzung der Sache hinaus Rechtsnachteile für die Mietsache drohen.

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IBRRS 2015, 0618

BGH, Urteil vom 12.11.2014 - VIII ZR 112/14

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a Heizkostenverordnung entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht.*)

IBRRS 2015, 0616

BVerfG, Beschluss vom 09.10.2014 - 1 BvR 2335/14

1. Das Gebot der Rechtswegerschöpfung vor Erhebung einer Verfassungsbeschwerde verpflichtet den sich auf Eigenbedarf stützenden, im Berufungsrechtszug gescheiterten Vermieter dazu, die Voraussetzungen der Erhebung einer Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH sorgfältig - auch mit Blick auf den Wert der Beschwer - zu prüfen, widrigenfalls seine Verfassungsbeschwerde als unzulässig zu behandeln ist, sofern kein Fall offenbarer Aussichtslosigkeit des zivilprozessualen Rechtsbehelfs vorliegt.

2. Der Rechtsmittelstreitwert bemisst sich, wenn der Mieter gestützt auf seinen Widerspruch nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB die Fortsetzung des gekündigten Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangt, in entsprechender Anwendung von § 9 ZPO auf den 3,5-fachen Betrag der Jahresmiete.

3. Zur Frage der mit Blick auf die verfassungsgeschützten Rechte der Mietvertragsparteien im Eigenbedarfsstreit (Eigentum bzw. Besitz an der behindertengerecht ausgestatteten Mietwohnung) gebotenen Abwägung der gegenläufigen Interessen (hier: Pflege/Unterbringung des schwerbehinderten Sohnes des Vermieters im benachbarten Integrationskindergarten, sehr erhebliche Verkürzung des Anfahrtswegs zum Arbeitsplatz auf Vermieter- gegen Erkrankung an Multipler Sklerose auf Mieterseite).

4. Zu den Anforderungen an die Verfassungsbeschwerdebegründung des einen Verstoß des Instanzgerichts gegen Art. 14 GG reklamierenden Vermieters.

5. Ist der Wegfall der auf Seiten des gekündigten Mieters bestehenden Härtegründe ungewiss, muss das Gericht von Amts wegen durch Gestaltungsurteil aussprechen, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortbesteht. Aus einem entsprechenden richterlichen Versäumnis folgt allerdings noch kein Verfassungsverstoß, wenn der Beschwerdeführer nicht dartut, auf welche Weise ihn das Versäumnis beschwert.

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IBRRS 2015, 0607

AG Schöneberg, Urteil vom 30.10.2014 - 102 C 194/13

1. Schimmelbildungen in der Wohnung sind nicht auf bauliche Ursachen zurückzuführen, wenn das Gebäude den bei Errichtung geltenden Vorschriften entsprach und keine Mängel an der Bausubstanz festzustellen sind.

2. Das gilt auch dann, wenn eine früher übliche Wärmedämmung vorgenommen wurde und der Sachverständige einen "Sanierungsstau" feststellt; zu Modernisierungsmaßnahmen ist der Vermieter nicht verpflichtet.

3. Liegt die vom Sachverständigen gemessene Oberflächentemperatur an den Wänden über dem Taupunkt, und ist eine unzureichende Beheizung, verbunden mit hoher Luftfeuchtigkeit in der Wohnung festgestellt oder vom Vermieter substantiiert vorgetragen, kommt nur eine Schadensursache aus der Sphäre des Mieters in Betracht. Minderungs- und Zurückbehaltungsrechte scheiden dann aus.

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IBRRS 2015, 0622

LG Münster, Beschluss vom 05.05.2014 - 3 S 37/14

Mietvertragsklauseln, die wie ein Tierhaltungs-, ein Rauch- oder ein Parabolantennenverbot ein bestimmtes Mietverhalten gleichförmig und ohne Rücksicht auf die im Einzelfall gewichtigen Interessen des Mieters regeln wollen, müssen regelmäßig am Benachteiligungsverbot in § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB scheitern, also auch ein autofreies Wohnkonzept („Gartensiedlung“), selbst wenn es der Vermieter seinerseits in einem städtebaulichen Vertrag übernommen haben sollte, die Umsetzung des Konzepts mit allen ihm zur Verfügung stehenden rechtlichen und tatsächlichen Möglichkeiten zu unterstützen.

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IBRRS 2015, 0606

AG Wedding, Urteil vom 04.11.2014 - 7 C 159/14

1. Ein verwitterter Außenanstrich der Fenster schränkt den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nicht ein, selbst wenn die Reinigung der Fenster erschwert wird.

2. Solange es bei einem optischen Mangel bleibt und keine Schäden, z.B. durch Undichte der Fenster, entstanden sind, besteht weder ein Instandsetzungsanspruch noch ein Anspruch auf Mietminderung.

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IBRRS 2015, 0553

LG Hamburg, Beschluss vom 10.12.2014 - 334 O 251/14

1. Die Regelung des § 940a ZPO ist im Gewerberaummietrecht nicht anwendbar.

2. Eine Räumungsverfügung nach §§ 935, 940 ZPO kommt nur im Ausnahmefall in Betracht.

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IBRRS 2015, 0624

KG, Urteil vom 23.02.2015 - 8 U 52/14

1. Im Falle der Doppelvermietung und Überlassung der Mietsache an den einen Mieter kann der andere Mieter Schadensersatz verlangen, wenn feststeht, dass der Vermieter die Mietsache nicht mehr vom besitzenden Mieter zurückerlangen kann (im Anschluss an BGH, 12.03.2003 - XII ZR 18/00, IBRRS 2003, 1251; vgl. Beschluss des KG, 25.09.2008 - 8 U 44/08, IBRRS 2009, 0314).*)

2. Der Schadensersatzanspruch wegen Rechtsmangels verjährt in der dreijährigen regelmäßigen Verjährungsfrist. Der für den Beginn der Verjährungsfrist maßgebliche Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs im Sinne von § 199 Abs. 1 BGB ist mit Eintritt der Unmöglichkeit und eines ersten (Teil-) Schadens anzunehmen. Die Unmöglichkeit tritt nicht erst nach einzelnen Zeitabschnitten ein.*)

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IBRRS 2015, 0610

LG München I, Beschluss vom 07.10.2014 - 14 T 17971/14

Die erstmalige Verkürzung einer im Prozessvergleich vereinbarten Räumungsfrist rechtfertigt sich weder aus einer direkten noch einer analogen Anwendung des § 794a Abs. 2 ZPO.

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IBRRS 2015, 0604

LG Bielefeld, Beschluss vom 30.06.2014 - 22 S 100/14

1. Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache. Eine Verlängerung dieser Frist durch AGB auf ein Jahr ist unzulässig.

2. Eine Klausel im Mietvertrag, wonach der Mieter verpflichtet wird, dem ehemaligen Vermieter seine neue Adresse mitzuteilen, ist unwirksam.

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IBRRS 2015, 0602

LG Bielefeld, Beschluss vom 30.05.2014 - 22 S 100/14

1. Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache. Eine Verlängerung dieser Frist durch AGB auf ein Jahr ist unzulässig.

2. Eine Klausel im Mietvertrag, wonach der Mieter verpflichtet wird, dem ehemaligen Vermieter seine neue Adresse mitzuteilen, ist unwirksam.

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IBRRS 2015, 0590

LG Hamburg, Beschluss vom 19.02.2013 - 316 T 7/13

1. Der Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung ist ausgeschlossen, wenn er die Entstehung des Mangels selbst verursacht und dies zu vertreten hat.

2. Besteht Streit darüber, ob die Feuchtigkeitserscheinungen auf die Beschaffenheit des Mietobjekts oder auf das Wohnverhalten des Mieters zurückzuführen sind, ist das im Wege der gerichtlichen Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutachtens geklärt werden. Das einstweilige Verfügungsverfahren ist hierfür nicht geeignet.

3. Eine Beseitigungsverfügung ist denkbar bei Mängeln, die Leib oder Leben des Mieters konkret gefährden, z. B. bei undichten Gas- oder Stromleitungen, bei drohendem Deckeneinsturz oder sehr schweren Feuchtigkeitserscheinungen in den Mieträumen. Bei Schimmelerscheinungen ohne konkrete Gesundheitsgefahr ist das nicht der Fall.

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IBRRS 2015, 0485

AG Köln, Urteil vom 18.12.2014 - 209 C 349/14

Eine Eigenbedarfskündigung ist unwirksam, wenn der Eigenbedarf zwar erst nach der Weitervermietung einer leer stehenden Alternativwohnung entstanden ist, aber für den Vermieter zum Zeitpunkt der Weitervermietung vorhersehbar war.

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IBRRS 2015, 0612

BGH, Urteil vom 18.02.2015 - VIII ZR 186/14

Zur Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zigarettengeruchs im Treppenhaus.*)

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IBRRS 2015, 0600

AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 28.01.2015 - 7 C 52/14

1. Nach Auffassung des Gerichts muss der Gedanke von § 25 Abs. 1 EnEV auch im Rahmen des § 555d Abs. 1 BGB berücksichtigt werden.

2. Bei der wirtschaftlichen Härte nach § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB handelt es sich um etwas anderes als bei der Unwirtschaftlichkeit der Maßnahme im Sinne von § 25 Abs. 1 EnEV; die Unwirtschaftlichkeit der Maßnahme nach § 25 Abs. 1 EnEV kann der Mieter bereits bei der Duldung von Modernisierungsmaßnahmen geltend machen.

3. Auch wenn der Mieter Kosten für Energieeinsparungsmaßnahmen tragen muss, kann es nicht sein, dass ein Mieter auch nach 10 Jahren nach Durchführung der Maßnahme immer noch keine Kosteneinsparung bezüglich der Energieausgaben gegenüber der durch die Maßnahme durchgeführten Mieterhöhungen erzielt hat.

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IBRRS 2015, 0589

LG Kiel, Urteil vom 15.03.2013 - 1 S 129/12

1. Ein Kündigungsverzicht, der im Falle einer umfangreichen Sanierung des Gebäudes nicht nur den gesamten von vornherein geplanten Bauzeitraum abdeckt, sondern dem Mieter auch die Möglichkeit nimmt, im Falle erheblicher Bauverzögerungen zu kündigen, ist unwirksam.

2. Das Risiko erheblicher Bauverzögerungen darf nicht auf den Mieter abgewälzt werden.

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IBRRS 2015, 0586

LG Lübeck, Urteil vom 21.11.2014 - 1 S 43/14

1. Die Nutzung der eigenen Wohnung anstelle der Nutzung einer Mietwohnung ist wirtschaftlich sinnvoll und stellt einen vernünftigen Grund zur Eigenbedarfskündigung dar. Das gilt auch dann, wenn beide Wohnungen gleich groß sind.

2. Ist der Mieter wegen einer körperlichen oder geistigen Krankheit an der Räumung gehindert, stellt dieser Umstand einen Härtegrund dar, der die Eigenbedarfskündigung des Vermieters unwirksam machen kann. Das ist der Fall, wenn der Mieter aufgrund seines Zustandes nicht in der Lage ist, eine Ersatzwohnung zu finden und dorthin umzuziehen oder wenn der Gesundheitszustand oder die allgemeine Lebenssituation des Mieters durch den Umzug erheblich verschlechtert werden würde.

3. Bei krankheitsbedingten Räumungshindernissen, die ihrer Natur nach vorübergehend sind, ist das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit fortzusetzen. Eine Vertragsfortsetzung auf unbestimmte Zeit kommt in Betracht, wenn das Ende der Beeinträchtigung noch nicht abgeschätzt werden kann.

4. Das Mietverhältnis eines Mieters, dem aufgrund einer körperlichen oder geistigen Behinderung ein Umzug nicht zugemutet werden kann, ist auf unbestimmte Zeit fortzusetzen, wenn nicht der Vermieter besonders gewichtige Interessen an der Räumung hat. Ist die Räumung für den Mieter mit einer Lebensgefahr verbunden, so müssen die Interessen des Vermieters zurückstehen.

5. Der Vermieter darf die Wohnung nicht wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn der Sohn des Mieters, der auch in der Mietwohnung wohnt, mehrfach geistig schwerstbehindert und blind ist und ein Umzug mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zur einer akuten Verschlechterung seines Gesundheitszustandes führen wird, bis hin zum erhöhten Sterblichkeitsrisiko .

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IBRRS 2015, 0580

BGH, Beschluss vom 17.02.2015 - VIII ZR 232/14

1. Die Regelung in § 7 Abs. 3 des Mustermietvertrags des Bundesjustizministeriums aus dem Jahr 1976 ist im Hinblick auf die Unklarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB dahingehend auszulegen, dass der Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nur dann schuldet, wenn dies zur Vermeidung oder Beseitigung nachhaltiger Schäden an der Substanz der Mietsache erforderlich ist.

2. Es bleibt offen, ob eine Formularklausel, durch die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt werden, der AGB-rechtlichen Kontrolle standhält.

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IBRRS 2015, 0559

LG Kleve, Urteil vom 28.01.2015 - 6 S 149/12

1. Eine Rückbauverpflichtung besteht auch dann, wenn der Vermieter seine Zustimmung zu Änderungen gegeben hat.

2. Allein der Umfang der Veränderungen durch den Mieter lässt regelmäßig keinen Rückschluss auf einen Verzicht zum Rückbau zu. Gleiches gilt für die Weitervermietung der Räumlichkeiten im umgebauten Zustand.

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IBRRS 2015, 0537

LG Berlin, Urteil vom 19.12.2014 - 65 S 142/14

1. Es liegt ein Sachmangel der Mietwohnung vor, wenn sich Feuchtigkeits- und Schimmelflecken an der straßenseitigen Fassade im Bereich der Fenster und der Deckenixel im Wohnzimmer und Badezimmer befinden.

2. Handelt es sich um eine Wohnung mit 3,5 Zimmern und 132,25 m², ist eine Mietminderung in Höhe von 5% der Bruttomiete angemessen, wenn sich der Schimmel in Wohnzimmer und Bad auf einer relativ kleinen Fläche befindet und es sich dabei um einen rein optischen Mangel handelt, ohne Anhaltspunkte für eine Gesundheitsgefahr für die Mieter.

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IBRRS 2015, 0534

LG Berlin, Urteil vom 23.09.2014 - 63 S 43/14

1. Eine geflieste Müllstandsfläche im abschließbaren Keller stellt ein Positivmerkmal dar.

2. Das Fehlen eines Balkons ist nicht gleichzusetzen mit dem wohnwertmindernden Merkmal eines nicht nutzbaren Balkons.

3. Der Wirkungsgrad einer Heizungsanlage bestimmt sich nach dem Verhältnis von Nutzleistung zur zugeführten Leistung. Eine unzureichende Heizleistung allein bedeutet keinen ungünstigen Wirkungsgrad.

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IBRRS 2015, 0557

AG Kleve, Urteil vom 29.11.2012 - 28 C 36/12

1. Eine Rückbauverpflichtung besteht auch dann, wenn der Vermieter seine Zustimmung zu Änderungen gegeben hat.

2. Allein der Umfang der Veränderungen durch den Mieter lässt regelmäßig keinen Rückschluss auf einen Verzicht zum Rückbau zu. Gleiches gilt für die Weitervermietung der Räumlichkeiten im umgebauten Zustand.

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IBRRS 2015, 0521

AG Menden, Urteil vom 05.02.2014 - 4 C 286/13

Vogelzucht mit ca. 80 Vögeln in einer Mietwohnung stellt einen Grund zur fristlosen Kündigung dar.

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IBRRS 2015, 0550

BGH, Urteil vom 04.02.2015 - VIII ZR 154/14

1. Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufklärt. Die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung ist in diesen Fällen wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam (Bestätigung von BGH, IMR 2009, 113 = NJW 2009, 1139; IMR 2010, 1045 - nur online).*)

2. Der Vermieter ist weder verpflichtet, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sogenannte "Bedarfsvorschau") noch den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten (Fortführung von BGH, IMR 2013, 233 = NJW 2013, 1596).*)

3. Daher liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines nach Vertragsschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt und das Entstehen dieses Eigenbedarfs für ihn zwar im Rahmen einer "Bedarfsvorschau" erkennbar gewesen wäre, er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche Kündigung nicht zumindest erwogen hat.*)

4. Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn der Vermieter anlässlich des Vertragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Angaben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen gemacht hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 20.03.2013 - VIII ZR 233/12, IMRRS 2013, 1036).*)

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