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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2014, 2678

LG Lübeck, Urteil vom 07.03.2014 - 1 S 106/13

Stellen die Mieter einen großen Schrank vor der nördlichen Außenwand des Schlafzimmers und kommt es später zu Schimmelbildung an dieser Wand, ist das den Mietern nicht vorzuwerfen. Der durchschnittliche Mieter kann mangels ausreichender Kenntnis bauphysikalischer Zusammenhänge nicht damit rechnen, dass das Aufstellen des Schranks zu Schimmelbildung an der Wand führen würde. Die Mieter können daher vom Vermieter die Beseitigung des Schimmels verlangen.

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IBRRS 2014, 2648

LG Hamburg, Beschluss vom 18.08.2014 - 307 T 21/14

1. Der Schuldner bleibt auch im Falle eines Verfahrens gemäß § 887 ZPO grundsätzlich zur Erfüllung berechtigt.

2. Die Duldung der Erfüllung kann für den Gläubiger jedoch unzumutbar sein.

3. Dabei ist auch das Verhalten des Gläubigers selbst zu berücksichtigen.

4. Jedenfalls ein Nachbesserungsversuch ist dem erfüllungswilligen Schuldner zuzugestehen.

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IBRRS 2014, 2629

AG Charlottenburg, Urteil vom 23.09.2013 - 213 C 121/13

1. Es liegt kein Eigenbedarf vor, wenn dem Vermieter eine andere Wohnung im selben Anwesen zur Vermietung zur Verfügung steht und er diese nicht zur Anmietung anbietet.

2. Allein der Umstand, dass ein anderer Mieter beabsichtigt, zu einem späteren Zeitpunkt eine Wohnung anzumieten, genügt nicht als sachlicher Grund für die Befristung eines Mietvertrages. Wenn Wohnräume weiterhin für eine Vermietung zur Verfügung stehen, ist dem bisherigen, gekündigten Mieter der Vorrang einzuräumen.

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IBRRS 2014, 2700

OLG Koblenz, Beschluss vom 21.07.2014 - 2 U 901/13

1. Die Vertragsverlängerung durch vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption in Kenntnis von Mängeln der Mietsache ist einem Neuabschluss des Vertrags gleichzustellen. Der Mieter kann daher keine Mietminderung geltend machen, wenn er sich bei der Ausübung einer Verlängerungsoption trotz Kenntnis der Mängel der Mieträume weder Minderung noch Schadensersatz ausdrücklich vorbehält.

2. Durch eine Mieterhöhung können Gewährleistungsrechte wiederaufleben. Das ist jedoch dann nicht der Fall, wenn der Vermieter lediglich die Miete an die veränderten Umstände anpasst, ohne dadurch das bestehende Äquivalenzverhältnis in relevanter Weise zu verschieben.

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IBRRS 2014, 2623

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 19.11.2013 - 7 S 3185/13

Zur Widerlegung der Wirkung eines qualifizierten Mietspiegels reicht nicht aus, lediglich durch Gutachten eine andere ortsübliche Miete zu ermitteln, wie das bei einem einfachen Mietspiegel möglich ist. Vielmehr sind eine methodische Durchleuchtung des qualifizierten Mietspiegels und zusätzlich eine neue Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete erforderlich.

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IBRRS 2014, 2711

LG Gießen, Beschluss vom 11.02.2014 - 1 S 257/13

1. Ein Gutachten zur Begründung einer Mieterhöhung genügt den Anforderungen nur dann, wenn es von einem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen ist. Hierzu zählt, wie sich aus § 558 Abs. 2 BGB ergibt, dass nicht nur die neuen Vertragsmieten der letzten Monate als Vergleichsmieten in dem Sachverständigengutachten angegeben werden, sondern dargelegt wird, wie sich die Mieten in den letzten 4 Jahren entwickelt haben.

2. Fehlt die Berücksichtigung der Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren,l führt dies zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.

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IBRRS 2014, 2710

LG Gießen, Beschluss vom 24.01.2014 - 1 S 257/13

1. Ein Gutachten zur Begründung einer Mieterhöhung genügt den Anforderungen nur dann, wenn es von einem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen ist. Hierzu zählt, wie sich aus § 558 Abs. 2 BGB ergibt, dass nicht nur die neuen Vertragsmieten der letzten Monate als Vergleichsmieten in dem Sachverständigengutachten angegeben werden, sondern dargelegt wird, wie sich die Mieten in den letzten 4 Jahren entwickelt haben.

2. Fehlt die Berücksichtigung der Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren,l führt dies zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.

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IBRRS 2014, 2622

LG Dresden, Urteil vom 15.08.2013 - 4 S 610/12

1. Der Vermieter ist nur verpflichtet nachvollziehbar über die Betriebskosten, nicht über die gesamten Kosten der Verwaltung des Grundstücks abzurechnen.

2. Wird ein einheitlicher Vertrag geschlossen, aber rechnet der mit der Hauswarttätigkeit Beauftragte getrennt über die umlagefähigen Hausmeistertätigkeiten und nicht umlagefähigen Kosten für Verwaltungs- und Instandsetzungsarbeiten ab, liegt auch darin eine sachgerechte Abgrenzung der umlagefähigen Hausmeistertätigkeit, wenn dem Vertrag getrennte Leistungsbeschreibungen und entsprechend ausgewiesene Kostenanteile zu Grunde liegen.

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IBRRS 2014, 2699

OLG Koblenz, Beschluss vom 21.05.2014 - 2 U 901/13

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2014, 2675

OLG Koblenz, Urteil vom 07.10.2014 - 3 U 277/14

1. Der Betreiber eines Campingplatzes kann nicht die Fortsetzung eines Pachtverhältnisses nach Maßgabe des § 595 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangen, da diese Vorschrift nur für Landpachtverträge gilt. Die Vorschrift bezweckt den sozialpolitischen Schutz der Existenzgrundlage landwirtschaftlicher Pächter.*)

2. Eine entsprechende Anwendung des § 595 Abs. 1 Satz 1 BGB kommt mangels planwidriger Regelungslücke nicht deshalb in Betracht, weil die dem Betrieb des Campingplatzes dienenden Grundstücke ursprünglich für eine landwirtschaftliche Nutzung vorgesehen waren und im Falle einer wirksamen Kündigung des Pachtverhältnisses wieder dazu verwendet werden könnten. Ausgehend vom dem Schutzzweck der Vorschrift, den sozialpolitischen Schutz der Existenzgrundlage landwirtschaftlicher Pächter zu gewährleisten, besteht hier keine vergleichbare Interessenlage. Der Betrieb eines Campingplatzes stellt eine gewerbliche Tätigkeit dar, die nicht in gleichem Umfange schutzbedürftig ist.*)

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IBRRS 2014, 2602

LG Berlin, Beschluss vom 16.05.2014 - 65 S 85/14

Für die Annahme des Sondermerkmals "Dusche getrennt von Badewanne" ist es erforderlich aber auch ausreichend, dass sich neben einer Badewanne im Badezimmer auch eine separate Dusche befindet. Besondere Anforderungen an die Qualität der sanitären Einrichtungen sowie den Grundriss des Bades werden nicht gestellt.

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IBRRS 2014, 2610

AG Schöneberg, Urteil vom 14.02.2013 - 107 C 277/12

Von einem modernen Bad i. S. des Berliner Mietspiegels kann nur beim Vorhandensein einer Einbaubadewanne ausgegangen werden.

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IBRRS 2014, 2664

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 26.09.2014 - 33 C 2232/14

Das Internet als umfassendes Medium der Vermittlung von Informationen und als vollständig anerkannter Teil der gesellschaftlichen Teilhabe am sozialen und kulturellen Leben ist bei der Frage nach dem Umfang des Empfangs von Programmen aus dem Heimatland, die der Mieter ohne Parabolantenne empfangen kann, zu berücksichtigen.*)

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IBRRS 2014, 2609

LG Wiesbaden, Urteil vom 22.08.2013 - 3 S 71/13

Nach mehr als dreifachem Ablauf der Verjährungsfrist und aufgrund des Umstands, dass die Kaution überhaupt erst im Zusammenhang mit anderen inzwischen unstreitig nicht durchgreifenden und nicht mehr streitgegenständlichen Kündigungsgründen gefordert wurde, ist ein Anspruch auf Gestellung einer Mietkaution verwirkt.

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IBRRS 2014, 2603

LG Berlin, Beschluss vom 03.01.2014 - 65 S 445/13

Die Gründe für ein berechtigtes Interesse für die ordentliche Kündigung sind im Kündigungsschreiben anzugeben. An dessen Begründung sind zwar keine übertrieben hohen Anforderungen zu stellen, der Kündigungsgrund muss jedoch so konkret beschrieben werden, dass der Kündigungsempfänger den Vorwurf prüfen kann. Hierzu ist das vorgeworfene vertragswidrige Verhalten nach Zeitpunkt, Anlass und Umständen zu bezeichnen.

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IBRRS 2014, 2665

BGH, Beschluss vom 01.07.2014 - VIII ZR 72/14

1. Bei einer in Textform (hier: nach § 126b BGB) abzugebenden Erklärung ist es nicht erforderlich, den für die juristische Person tätig gewordenen Mitarbeiter namentlich zu benennen; vielmehr genügt die Angabe des Namens der juristischen Person.

2. Ein nach § 126b BGB erforderlicher Abschluss der Erklärung ist durch die Formulierung "Dieses Schreiben wurde maschinell erstellt und bedarf keiner Unterschrift" gewahrt.

IBRRS 2014, 2663

LG Dortmund, Urteil vom 20.08.2014 - 17 S 48/10

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2014, 2600

LG Berlin, Urteil vom 19.02.2014 - 65 S 56/12

1. Der Vermieter muss den Mieter darüber informieren, wie sich die geplante Modernisierungsmaßnahme auf die zu zahlende Mete auswirkt. Er ist zur Angabe der voraussichtlichen Betriebskosten verpflichtet, die er aufgrund von Erfahrungswerten, Angaben des Wärmelieferanten bzw. dem rechnerisch ermittelbaren Wärmebedarf für die Wohnung ohne unverhältnismäßigen Aufwand ermitteln kann.

2. Die an zwei Brandwänden des Grundstücks vorgenommene Wärmedämmung führt zu keiner Modernisierung der Wohnung, wenn diese nicht in einem von den Brandwänden abgeschlossenen Gebäudeteil liegt, weil dadurch weder der Komfort erhöht noch eine Energieeinsparung für diese Wohnung erzielt wird.

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IBRRS 2014, 2599

AG München, Urteil vom 19.09.2013 - 423 C 16401/13

1. Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung, muss er beweisen, dass und wann das Verlangen zugegangen ist.

2. Wird das Erhöhungsverlangen mittels Einschreiben mit Rückschein versandt, ist es weder mit Einwurf des Benachrichtigungsscheins oder nach Ablauf der Lagerfrist zugegangen, wenn es tatsächlich nicht abgeholt wurde.

3. Ein erneutes Erhöhungsverlangen im Schriftsatz muss direkt an den Mieter gerichtet sein. Zudem findet es nur Beachtung, wenn die Zustimmungsfrist vor dem mündlichen Verhandlungstermin abgelaufen ist.

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IBRRS 2014, 2647

AG Hamburg, Beschluss vom 13.02.2014 - 48 C 315/11

1. Der Schuldner bleibt auch im Falle eines Verfahrens gemäß § 887 ZPO grundsätzlich zur Erfüllung berechtigt.

2. Die Duldung der Erfüllung kann für den Gläubiger jedoch unzumutbar sein.

3. Dabei ist auch das Verhalten des Gläubigers selbst zu berücksichtigen.

4. Jedenfalls ein Nachbesserungsversuch ist dem erfüllungswilligen Schuldner zuzugestehen.

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IBRRS 2014, 2596

LG Berlin, Urteil vom 07.03.2014 - 63 S 575/12

Gestattet ein Mietvertrag dem Mieter die Gestaltung der Freiflächen nach seinen individuellen Wünschen, ohne dass ein Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz begründet wird, lässt dies schließen, dass der Mieter die Kosten für die Gestaltung der Freiflächen selbst tragen und Ansprüche des Mieters auf den Ersatz von Aufwendungen insoweit ausgeschlossen sein sollen. Der Vermieter, der dem Mieter erlaubt, die Mietsache nach dessen individuellen Wünschen und in dessen eigenem Interesse zu verändern, kann nicht verpflichtet werden, dem Mieter die Aufwendungen hierfür zu ersetzen.

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IBRRS 2014, 2593

OLG Stuttgart, Urteil vom 28.07.2014 - 5 U 40/14

1. Ein Mietvertrag ist gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1, § 125 Satz 1, § 139 BGB nichtig, wenn er dergestalt mit einem alsbald beabsichtigten Kaufvertrag über das Mietobjekt verbunden wird, dass die vereinbarte Miete auf den Kaufpreis angerechnet werden soll und deshalb die Miete nicht an einem realen Mietwert orientiert wird.*)

2. Der Wertersatz für die Nutzung der Räume ist in diesem Fall nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen zu ermitteln und am Mietmarkt zu orientieren.*)

3. Wird eine vermietete Halle von einem anderen Mieter mitbenutzt, so ist die am Markt orientierte qm-Miete zu reduzieren.*)

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IBRRS 2014, 2589

KG, Urteil vom 11.09.2014 - 8 U 77/13

1. § 814 BGB setzt die positive Kenntnis des Leistenden davon voraus, dass er im Leistungszeitpunkt nichts schuldet. Verwendet der Vermieter eine Klausel, die eine Mietminderung durch Abzug von der monatlichen Zahlung in unwirksamer Weise ausschließen soll, steht dies der Rechtskenntnis des Mieters vom Eintritt einer Minderung regelmäßig entgegen. Es wäre Sache des Vermieters, darzulegen und zu beweisen, dass der Mieter die Unwirksamkeit der Klausel positiv erkannt hat.*)

2. Sind die Voraussetzungen des § 814 BGB danach nicht gegeben, stellt sich die Frage eines Vorbehalts bei Mietzahlung nicht. Für die Annahme, dass sich der Mieter, dessen Mietvertrag einer minderungsbeschränkende Klausel enthält, bei der Mietzahlung die spätere Rückforderung der (im Zeitpunkt der Leistung aufgrund der Klausel geschuldeten) Miete unter Bezugnahme aus diese Klausel "vorbehalten" müsse, fehlt eine rechtliche Grundlage.*)

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IBRRS 2014, 2570

LG München I, Urteil vom 23.07.2014 - 14 S 20700/13

1. Eigenbedarfskündigung und Verbot der Schlechterstellung nach § 528 ZPO in der Berufungsinstanz: Zur Bindungswirkung der tatsächlichen Feststellungen hinsichtlich der Wirksamkeit der Kündigung im Falle des § 574a BGB, wenn nur der Vermieter Berufung einlegt.*)

2. Zur Abwägung der widerstreitenden Interessen im Rahmen von § 574 BGB bei Krebserkrankung der wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieterin und akuter Suizidalität der Mieterin. *)

3. Zu den Anforderungen an die Mitwirkungspflicht des Mieters zur Herbeiführung der Räumungsfähigkeit.*)

4. Im Rahmen der Abwägung widerstreitender, indes grundgesetzlich geschützter Interessen auf beiden Seiten eines Wohnraummietverhältnisses unter § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB hat der Schutz von Leben und Gesundheit des suizidgefährdeten Mieters im Allgemeinen Vorrang vor bloß finanziellen Interessen des Vermieters (hier: Vermeiden der Anmietung von Hotelunterkünften anlässlich gebotener Nachsorgeuntersuchungen nach einer Krebserkrankung). Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung kann vom Mieter in dieser Lage zudem nicht verlangt werden, sich zur Herbeiführung seiner Räumungsfähigkeit in stationäre Behandlung - womöglich auf einer geschlossenen Station für einen nicht absehbaren Zeitraum - zu begeben.

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IBRRS 2014, 2569

AG Brandenburg, Urteil vom 01.09.2014 - 31 C 32/14

1. Übersendet ein Mieter den Schlüssel von dem Mietobjekt an den Vermieter mittels einfachen Brief (mit Rückschein) und geht der Schlüssel hierbei dann verloren, so hat der Mieter grundsätzlich dem Vermieter die Kosten für ein neues Schloss mit Schlüsseln zu ersetzen.*)

2. Der Mieter schuldet die Rückgabe sämtlicher ihm zur Mietsache überlassenen Schlüssel. Die Rückgabe wird, falls besondere Abreden fehlen, am (Wohn-)Sitz des Vermieters geschuldet.

3. Bei Übersendung eines zurückzugebenden Schlüssels mittels Briefs gegen Rückschein bleibt der Mieter für die Erfüllung seiner Rückgabepflicht darlegungs- und beweisbelastet, wenn der Vermieter einwendet, der zugestellte Briefumschlag habe keinen Schlüssel enthalten.

4. Auch wenn der Mieter dem Vermieter nach einem ihm zuzurechnenden Schlüsselverlust grundsätzlich die Kosten für ein ausgetauschtes Schloss mit neuen Schlüsseln zu ersetzen hat, ist ein Abzug „neu für alt“ vorzunehmen.

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IBRRS 2014, 2567

LG Kiel, Urteil vom 22.01.2014 - 7 S 68/13

1. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe und Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind.

2. Wird die ortsübliche Miete nur auf der Basis des sogenannten IVD-Preisspiegels, der Wohnungen aus einem größeren Wirtschaftsraum erfasst, ohne die Bestandsmieten in der betreffenden Gemeinde zu berücksichtigen, ist diese Ermittlung keine tragfähige Grundlage zur Rechtfertigung einer Mieterhöhung.

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IBRRS 2014, 2563

BGH, Urteil vom 25.06.2014 - VIII ZR 10/14

Die Frist für die Erklärung des Widerspruchs gegen die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses (§ 545 Abs. 1 BGB) wird durch eine vor Fristablauf eingereichte und gemäß § 167 ZPO "demnächst" zugestellte Räumungsklage gewahrt.*)

IBRRS 2014, 2557

OLG Frankfurt, Beschluss vom 10.09.2014 - 2 W 61/14

Der Streitwert einer Klage des Mieters auf Feststellung der Berechtigung der Mietminderung bestimmt sich nach § 9 ZPO auf den 3,5-fachen Jahresbetrag der Minderung.

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IBRRS 2014, 2536

AG Gießen, Urteil vom 16.06.2014 - 48 C 231/13

Ein Vermieter verstößt gegen Treu und Glauben und ist zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigt und dann den Wegfall der Nutzungsabsicht nicht mitteilt. Das gilt auch dann, wenn der Grund für den Eigenbedarf zwar nach dem Ablauf der Kündigung wegfällt, der Mieter aber in der Wohnung trotz Kündigung aufgrund eines Vergleichs mit dem Vermieter weiterhin wohnt.

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IBRRS 2014, 2496

AG Halle, Urteil vom 20.02.2014 - 93 C 2240/13

Eine Entfernung von mehr als 30 km zwischen der Wohnung des Mieters und dem Sitz des Vermieters bzw. der Hausverwaltung für die Vornahme der Belegeinsicht ist für den Mieter nicht mehr zumutbar.

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IBRRS 2014, 2495

AG Köpenick, Urteil vom 25.03.2014 - 14 C 10/14

Der geringere Verkaufserlös einer vermieteten gegenüber einer unvermieteten Wohnung rechtfertigt für sich genommen noch keine Kündigung; dies gilt insbesondere, wenn die Wohnung in vermietetem Zustand erworben wurde.

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IBRRS 2014, 2502

AG Steinfurt, Urteil vom 13.02.2014 - 21 C 1668/12

1. Eine Terrorversicherung gehört als Teil der Gebäudeversicherung zu den Kosten der Sachversicherung.

2. Zu den Kosten innerhalb der Rechnungsposition „Hausmeister“ gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt. Kosten für Lohn- und Gehaltsabrechnungen an den Steuerberater sind jedoch Verwaltungskosten und sind nicht umlagefähig.

3. Der Vermieter kann den Winterdienst Dritten übertragen, auch wenn im Mietvertrag festgelegt ist, dass die Mieter in Eigenregie den Winterdienst auszuführen haben. Die Möglichkeit der Kostenumlage kann aber nur erfolgen, wenn die Mieter ihrer Verpflichtung schuldhaft nicht nachgekommen sind oder einer Fremdvergabe ausdrücklich zugestimmt haben. Ist das nicht der Fall, kann der Vermieter die Kosten nicht auf die Mieter umlegen.

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IBRRS 2014, 2484

AG Potsdam, Urteil vom 19.06.2014 - 26 C 492/13

1. Der Mieter muss die Fenster und Terrassentüren seiner Wohnung zum Lüften oder aus anderen Gründen vollständig öffnen können. Das gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung und muss vom Vermieter gewährleistet werden

2. Das Eindringen der Nachbarkatze durch die geöffneten Fenster stellt eine nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung der Kläger an der Nutzung der Wohnung dar, die vom betroffenen Mieter nicht geduldet werden muss. Der Mieter kann vom Vermieter verlangen, diesen vertragswidrigen Zustand durch geeignete Maßnahmen zu beenden.

3. Das Eindringen der Nachbarkatze in die Wohnung verringert den Wohnwert und rechtfertigt eine Mietminderung.

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IBRRS 2014, 2483

LG Berlin, Urteil vom 09.04.2014 - 67 S 432/13

1. Nebenkostenabrechnungen sind auch dann formell ordnungsgemäß, wenn der Ersteller zwar nicht erkennbar ist, der Vermieter sie jedoch für und gegen sich gelten lassen will.

2. Die Möglichkeit des Vermieters, über die Betriebskosten abzurechnen, unterliegt nicht der Verjährung.

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IBRRS 2014, 2481

LG Berlin, Urteil vom 05.03.2014 - 65 S 481/12

1. Die Einhaltung der Kappungsgrenze im Mieterhöhungsverlangen muss nicht begründet werden.

2. Grundsätzlich muss der Vermieter den Anfall konkret angesetzter Betriebskosten beweisen. Legt er aber eine dezidierte Aufstellung der einzelnen Betriebskosten, muss der Mieter konkrete Einwendungen gegen die Abrechnung als Ganzes oder einzelne Posten vorbringen. Der Mieter kann sich grundsätzlich nicht darauf beschränken, die Angaben des Vermieters in der Abrechnung pauschal oder mit Nichtwissen zu bestreiten.

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IBRRS 2014, 2478

LG Berlin, Urteil vom 06.06.2014 - 63 S 238/13

1. Der Vermieter muss dem Mieter Einsicht in die für die Nebenkostenabrechnung relevanten Unterlagen nicht von sich aus gewähren, sondern auf Verlangen des Mieters.

2. Der Mieter kann keine Mietminderung von sich aus vornehmen, wenn er keinen Mietmangel angezeigt hat.

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IBRRS 2014, 2480

LG Berlin, Urteil vom 24.06.2014 - 63 S 373/13

1. Bei Modernisierungsarbeiten ist der Mieter nicht verpflichtet, innerhalb seiner Wohnung den notwendigen Platz für die Durchführung der Arbeiten zu schaffen, auch wenn er zur Duldung der Modernisierung an sich verpflichtet ist. Das gilt auch dann, wenn er die Wohnung untervermietet hat.

2. Mietminderung tritt bei einer Verringerung der Gebrauchstauglichkeit selbst dann ein, wenn der Mieter die Wohnung überhaupt nicht nutzt.

IBRRS 2014, 2477

LG München I, Urteil vom 26.02.2014 - 14 S 20377/13

1. Die Berechnung der Miete nach einem qualifizierten Mietspiegel muss in dem Mieterhöhungsverlangen selbst enthalten sein. Es muss dem Mieter ohne Weiteres eine Überprüfung möglich sein, welche Aussagen der qualifizierte Mietspiegel über seine Wohnung enthält, damit er das Verlangen auch nachvollziehen kann.

2. Für die Berechnung der Miete in München ist es nicht erforderlich, dass eine gesonderte Wertfeststellung für jedes betroffene Gebäude durchgeführt wird. Es ist ausreichend, wenn sich der Arbeitskreis für die Mietspiegelerstellung an der von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München für Auswertungszwecke verwendete Wohnlagenkarte orientiert.

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IBRRS 2014, 2471

AG Dortmund, Urteil vom 12.08.2014 - 425 C 4765/14

1. Das Mieterhöhungsverlangen ist bei einer fehlerhaften Einordnung in den Mietspiegel zumindest dann formell ordnungsgemäß, wenn der Mieter den Fehler leicht erkennen kann (hier fehlende Terrasse). Das gilt auch, wenn dadurch der obere Spannenwert des zutreffenden Mietspiegelfeldes überschritten wird.

2. Ein am anderen Ende des Grundstücks liegender Mietergarten ist mit einer Terrasse nicht vergleichbar.

3. Sieht der örtliche Mietspiegel einen Abzug bei der Beheizung mit Fernwärme vor, so ist ein Abzug auch dann vorzunehmen, wenn die Wohnung mittels Wärmecontracting beheizt wird.

4. Sieht der Mietspiegel einen festen Abschlag bei Überschreitung einer bestimmten Lärmbelastung im 24 Stunden-Pegel vor, bedeutet das nicht, dass bei Nichterreichen dieses Grenzwerts die Wohnung nicht unterhalb des Medians eingeordnet werden kann.

5. Ein nach 30 minütigem Fußweg zu erreichendes Naherholungsgebiet stellt keinen Lagevorteil dar.

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IBRRS 2014, 2468

AG Dortmund, Urteil vom 26.08.2014 - 425 C 2787/14

1. Zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen, wenn im Mietvertrag sowohl die laufenden Schönheitsreparaturen abgewälzt wurden als auch eine Verpflichtung zur Wohnungsrückgabe in Weiß und zur Erneuerung des Teppichbodens nach 5 Jahren enthalten ist.*)

2. Aufgrund des Summierungseffekts sind in diesem Fall alle drei Regelungen unwirksam.*)

3. Das gilt selbst dann, wenn man Teile der Regelungen ausnahmsweise als Individualvereinbarung bewerten sollte.*)

4. Die Verpflichtung zur Erneuerung des Teppichbodens nach 5 Jahren ist gemäß § 307 BGB unwirksam. Bei einer individualvertraglichen Vereinbarung kann sich nicht Nichtigkeit aus § 139 BGB ergeben, wenn die einheitliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen wegen einer unangemessenen Benachteiligung nichtig ist.*)

5. Bei Teppichböden normaler Qualität ist von einer Nutzungsdauer von 10 Jahren auszugehen.*)

6. Der Mieter ist berechtigt, im Badezimmer Bohrlöcher in die Fliesen zu setzen, wenn er übliche Ausstattungsgegenstände anbringen will.*)

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IBRRS 2014, 2465

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 04.09.2013 - 531 C 351/12

1. Vereinbaren die Parteien die Beendigung des Mietverhältnisses im Wege des Vergleichs (im Räumungsprozess), nachdem der Mieter das Vorliegen von Eigenbedarfsgründen ausdrücklich bestritten hat, muss im konkreten Einzelfall entschieden werden, ob Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs entfallen.

2. Die Generalquittung im Vergleich ist als Verzicht auf Schadensersatzansprüche wegen möglicherweise nicht bestehenden Eigenbedarfs auszulegen, wenn der Mieter auf eigene Initiative einen Räumungsvergleich schließt, nachdem er eine Ersatzwohnung gefunden hat.

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IBRRS 2014, 2464

AG Münster, Urteil vom 17.01.2014 - 61 C 568/13

1. Sollen die Gründe für den Eigenbedarf nachträglich entfallen sein, muss der Vermieter das Wegfallen substanziiert und plausibel erläutern.

2. Hat der Vermieter vor der Eigenbedarfskündigung aus anderen Gründen dem Mieter eine Kündigung angedroht und versetzt er nach dem Auszug des Mieters nicht zeitnah die Wohnung in einen bewohnbaren Zustand, so spricht dies für einen vorgetäuschten Eigenbedarf.

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IBRRS 2014, 2443

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.07.2014 - 2-13 S 177/12

1. Mietverträge über Räume, die nach dem Vertragszweck zur Weitervermietung oder zur anderweitigen Überlassung an Dritte bestimmt sind, sind keine Wohnraummietverträge. Das gilt auch, wenn eine juristische Person Räumlichkeiten anmietet, um sie dem Geschäftsführer als Wohnung zu überlassen.

2. Wird eine vermietete Wohnung unbewohnbar, weil das Gebäude saniert wird und die Wohnung dadurch in einem rohbauartigen Zustand versetzt wird, hat der Vermieter gegen die WEG einen Anspruch auf die Erstattung der entgangenen Miete. Dieser Anspruch umfasst sowohl die Indexmieterhöhungen als auch die Betriebskostenvorauszahlungen.

3. Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss die Höhe und den Umfang des Schadensersatzes nicht regeln, weil ihnen die Kompetenz hierzu fehlt.

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IBRRS 2014, 2432

BGH, Beschluss vom 26.08.2014 - VIII ZR 352/12

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IBRRS 2014, 2428

BGH, Urteil vom 27.06.2014 - V ZR 51/13

Die Parteien können einen Miet- oder Pachtvertrag schließen, in dem sie das Entgelt, die Vertragszeit und die Kündigungsrechte vereinbaren, und sich außerdem auf die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit verständigen. Eine Vereinbarung, bei der zwei Nutzungsrechte (ein schuldrechtliches und ein dingliches) gleichen oder ähnlichen Inhalts nebeneinander entstehen, ist zwar nicht ausgeschlossen, aber ein Ausnahmefall, der einer zweifelsfreien, in der Regel ausdrücklichen Abrede bedarf.

IBRRS 2014, 2409

LG Berlin, Beschluss vom 12.02.2014 - 18 S 281/13

Das Merkmal der "bevorzugten Citylage" kennzeichnet die Lage der Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum einer Großstadt, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichnet, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebiets hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft insbesondere auch für in- und ausländische Besucher und Touristen haben . Die "Citylage" einer Wohnung ist daher dann nicht "bevorzugt", wenn weder die Straße, in der sie liegt, noch ihre unmittelbare Umgebung eine über das in der Großstadt anzutreffende Durchschnittsmaß hinausgehende besondere Dichte von Einrichtungen mit überdurchschnittlicher Anziehungskraft aufweisen.

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IBRRS 2014, 2397

AG Köpenick, Urteil vom 04.04.2014 - 17 C 11/14

Der Mieter hat keinen Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsbelege der Nebenkostenabrechnung im näher an seiner Wohnung gelegenen Servicebüro des Vermieters. Vielmehr besteht der Anspruch nur hinsichtlich der weiter entfernten Geschäftsräume. Etwas anderes kann sich ergeben, wenn der Mieter geltend macht, dass die Entfernung zwischen Servicebüro und Geschäftsräumen für ihn unzumutbar ist.

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IBRRS 2014, 2362

AG Brandenburg, Urteil vom 08.08.2014 - 31 C 304/13

1. Ein Vermieter kann von dem Mieter nicht verlangen, dass dieser eine lediglich auf der Rasenfläche des vom Mieter mit angemieteten Gartens aufgestellten Parabolantenne entfernt.*)

2. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter die Parabolantenne in dem von ihm angemieteten Garten aufgestellt und nicht an der Hauswand befestigt hat.

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IBRRS 2014, 2356

OLG Celle, Urteil vom 15.07.2014 - 2 U 83/14

Behält sich der Mieter für den Fall der Unterlassung der Mängelbeseitigung innerhalb der gesetzten angemessenen Frist eine Geltendmachung des Anspruchs auf Ersatzvornahme lediglich vor, steht der nach fruchtlosem Fristablauf erklärten fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht der Einwand widersprüchlichen Verhaltens gemäß § 242 BGB entgegen (Abgrenzung zur Fallgestaltung in BGH, NZM 2007, 686).*)

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IBRRS 2014, 2351

OLG Koblenz, Beschluss vom 22.05.2014 - 3 U 182/14

Der Begriff "Renovierung" beschränkt sich nicht nur auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen, sondern erfasst nach dem allgemeinen Sprachverständnis auch Maßnahmen zur Instandsetzung von Bauwerken. Hierunter versteht man die Beseitigung von Schäden aufgrund von Abnutzung, die auch durch den gewöhnlichen Gebrauch entstanden sein können, die zur Wiederherstellung des ursprünglichen Stands der Nutzbarkeit oder einem besseren, dem aktuellen Stand der Technik entsprechenden Zustand führen können.*)

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