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Derzeit 117.588 Volltexte.

In den letzten 30 Tagen haben wir für den Bereich Immobilienrecht – Kauf | Miete | WEG 314 aktuelle Urteile eingestellt.

Insgesamt haben wir in diesem Zeitraum 177 Urteile neu eingestellt.

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Hervorzuhebende Urteile zum Immobilienrecht

Zeige Urteile 1 bis 50 von insgesamt 71 (177 in Alle Sachgebiete)

Folgende wichtige Entscheidungen wurden ab dem 12.01.2021 im Volltext bei ibr-online eingestellt


Online seit heute

IBRRS 2021, 0409
Mit Beitrag
SteuerrechtSteuerrecht
Zwangsverwalter muss Einkommensteuer abführen

AG Medebach, Beschluss vom 09.04.2020 - 5 L 1/13

Eine Anweisung, die dem Zwangsverwalter vorgibt, festgesetzte Einkommensteuern nicht abzuführen, ist unwirksam.

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Online seit gestern

IBRRS 2021, 0683
Beitrag in Kürze
GewerberaummieteGewerberaummiete
Schließung wegen Corona: Mangel nein, aber Vertragsanpassung möglich

OLG München, Beschluss vom 17.02.2021 - 32 U 6358/20

1. Die pandemiebedingte Betriebsuntersagung in dem Zeitraum vom 18.03.2020 bis zum 27.04.2020 hat nicht zu einem Mangel der Mietsache iSv § 536 Abs. 1 BGB geführt. Es lag auch kein Fall der Unmöglichkeit iSv § 275 BGB vor.*)

2. Ein Anspruch nach § 313 Abs. 1 BGB auf Anpassung des Mietvertrages durch eine Herabsetzung oder Stundung der Miete ist in Ausnahmefällen trotz der grundsätzlich vorrangigen gesetzlichen Sonderregeln möglich. Bei der Prüfung der Zumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag sind sämtliche Umstände des Einzelfalles zu beachten.*)

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IBRRS 2021, 0659
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Was ist bei einer Eigenbedarfskündigung anzugeben?

AG Oldenburg, Urteil vom 23.09.2020 - 7 C 7093/20

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist grds. die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend, aber eben auch erforderlich.*)

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Online seit 2. März

IBRRS 2021, 0669
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Keine Amtshaftung wegen unwirksamer Mietpreisbremse

BGH, Urteil vom 28.01.2021 - III ZR 25/20

Mietern, die infolge der Unwirksamkeit der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung vom 17.11.2015 (vgl. hierzu BGH, IMR 2019, 352) eine höhere Miete zu entrichten haben, steht gegen das Land Hessen kein Amtshaftungsanspruch zu.*)

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IBRRS 2021, 0637
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Liegt ein Mietverhältnis über Wohnraum vor?

BGH, Urteil vom 13.01.2021 - VIII ZR 66/19

1. Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (Bestätigung von BGH, Urteile vom 16.07.2008 - VIII ZR 282/07, Rz. 11, IMRRS 2008, 1567 = NJW 2008, 3361; IMR 2014, 365; IMR 2020, 18; jeweils m.w.N.). Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar (Bestätigung von BGH, Urteil vom 16.07.2008 - VIII ZR 282/07, a.a.O. m.w.N.).*)

2. Zur konkludenten Vereinbarung von Regelungen des Wohnraummietrechts bei Mietverhältnissen über Räume, die nach dem insoweit maßgeblichen vertraglichen Nutzungszweck nicht als Wohnräume vermietet sind.*)

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Online seit 1. März

IBRRS 2021, 0643
Beitrag in Kürze
WohnungseigentumWohnungseigentum
Ferien- und Erholungsgebiet als Wohnungseigentümergemeinschaft?

LG Stade, Urteil vom 28.01.2021 - 3 O 36/20

1. Wird ein Ferien- und Erholungsgebiet so erschlossen, dass jeder, der das Eigentum an einem mit einem Ferienhaus bebauten Grundstück (Ferienhausgrundstück) erwirbt, zugleich auch einen Miteigentumsanteil an den allen Ferienhausgrundstücken dienenden Straßen-, Parkplatz- und Grünlandflächen (Gemeinschaftsflächen) erwirbt, und hierbei vereinbart, dass eine einheitliche Verwaltung und Benutzung analog dem WEG erfolgen soll, ist die so gegründete Wirtschaftsgemeinschaft eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts.

2. Erfolgt die Erschließung nach und nach in einzelnen Bauabschnitten und erwerben die Eigentümer der Ferienhausgrundstücke eines Bauabschnitts an den dortigen Gemeinschaftsflächen einen Miteigentumsbruchteil, dessen Nenner die Anzahl der zu diesem Bauabschnitt gehörenden Ferienhausgrundstücke ist, bilden die Eigentümer eines jeden Bauabschnitts eine Eigentümergemeinschaft. In diesem Fall ist die als Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegründete Wirtschaftsgemeinschaft den Eigentümergemeinschaften übergeordnet. Allein der Wirtschaftsgemeinschaft obliegt die Verwaltung der Gemeinschaftsflächen aller Bauabschnitte. Diese Verwaltung richtet sich nach dem WEG, wenn bei Gründung der Wirtschaftsgemeinschaft die Anwendbarkeit des WEG vereinbart wurde.

3. Über die Kosten der Gemeinschaftsflächen ist nicht nach Bauabschnitten getrennt abzurechnen. Vielmehr ist von der Wirtschaftsgemeinschaft eine Abrechnung über die Kosten der Gemeinschaftsflächen aller Bauabschnitte aufzustellen und sind die Kosten auf alle Mitglieder der Wirtschaftsgemeinschaft umzulegen, gleich in welchem Bauabschnitt sich das ihnen gehörende Ferienhausgrundstück befindet.

4. Kommt es zum Streit über die Richtigkeit einer Abrechnung und verklagt der Eigentümer eines Ferienhausgrundstücks die Eigentümer der anderen Ferienhausgrundstücke, kann die Klage, wenn bei Gründung der Wirtschaftsgemeinschaft die Anwendbarkeit des WEG vereinbart wurde, analog § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 WEG a.F. demjenigen als Vertreter zugestellt werden, der zum Verwalter der Wirtschaftsgemeinschaft bestellt wurde.

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IBRRS 2021, 0645
Beitrag in Kürze
WohnungseigentumWohnungseigentum
Mögliche Zugangsbeschräkungen wegen Corona führen nicht zu nichtigen Beschlüssen

AG Dortmund, Urteil vom 19.11.2020 - 514 C 88/20

In Corona-Zeiten ist nicht von einer Nichtigkeit der Beschlussfassung deswegen auszugehen, wenn hypothetisch bei einer Vollversammlung der Wohnungseigentümer einem oder mehreren Eigentümern der Zugang nicht möglich gewesen wäre, ohne einen Verstoß gegen die Corona-Schutzverordnung darzustellen. Andererseits ist zur Überzeugung des Gerichts nicht nur auf die tatsächliche Teilnehmerzahl abzustellen, sondern auf die zu erwartenden Teilnehmer.

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Online seit 26. Februar

IBRRS 2021, 0626
Beitrag in Kürze
GewerberaummieteGewerberaummiete
Corona-bedingte Schließung: Mangel nein, Vertragsanpassung vielleicht!

OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2021 - 7 U 109/20

1. Eine allgemeine corona-bedingte Schließungsanordnung begründet keinen Sachmangel des Mietobjekts, der einen Mieter zur Minderung der Miete berechtigt.

2. Eine Unzumutbarkeit der vollständigen Mietzahlung kann in solchen Fällen aber unter dem Gesichtspunkt eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage grundsätzlich in Betracht kommen.

3. Dies setzt jedoch voraus, dass die Inanspruchnahme des Mieters zu einer Vernichtung seiner Existenz führen oder sein wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwer wiegend beeinträchtigen würde und auch die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung erlaubt.

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Online seit 25. Februar

IBRRS 2021, 0617
Beitrag in Kürze
GewerberaummieteGewerberaummiete
Fingierte Zustimmungserklärung zur Betriebskostenabrechnung wirksam?

LG Bochum, Urteil vom 29.09.2020 - 17 O 85/19

Die Klausel "Die Abrechnung gilt als von Ihnen anerkannt, wenn Sie nicht innerhalb einer Frist von 12 Wochen nach Zugang der Abrechnung schriftlich widersprechen bzw. Ihre Einwendungen mitteilen." genügt den Anforderungen des § 308 Nr. 5b. Auch wenn sich in der hier verwendeten Klausel der Begriff "Pflicht" nicht ausdrücklich findet, ist dies unschädlich. Denn mit Pflicht ist in diesem Zusammenhang nicht etwa eine vom Vertragspartner einklagbare Pflicht zu verstehen. Es handelt sich bei § 308 Nr. 5b BGB vielmehr um die Statuierung einer (Hinweis-)Obliegenheit.

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IBRRS 2021, 0618
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Nur ein Eigentümer möchte sich gegen die Klage wehren, aber wie?

LG München I, Beschluss vom 01.09.2020 - 1 S 17376/19 WEG

1. Bei einer verwalterlosen Eigentümergemeinschaft wird der Verband durch alle Eigentümer vertreten. Es besteht insoweit eine Gesamtvertretung. Das bedeutet, dass die Gemeinschaft aktiv, also bei Abgabe einer Willenserklärung für die Gemeinschaft, nur durch alle Miteigentümer gemeinsam vertreten wird, jedoch im Rahmen der Passivvertretung, also bei Entgegennahme von Willenserklärungen für die Gemeinschaft, jeder einzelne Wohnungseigentümer vertritt.

2. Eine Berufungseinlegung muss also durch sämtliche Eigentümer erfolgen - außer durch die klagenden Eigentümer.

3. "Verbündet" sich in einer 3er-Eigentümergemeinschaft einer der übrigen beiden Eigentümer mit dem klagenden Eigentümer, kann der dritte Eigentümer nicht alleine für den Verband handeln. Er ist jedoch in diesem Fall nicht schutzlos gestellt, vielmehr kann er

- gegen die beiden anderen Eigentümer Schadensersatz wegen Verletzung der zwischen den Wohnungseigentümern bestehenden gegenseitigen Rücksichtnahme- und Treuepflichten geltend machen oder

- soweit er ein rechtliches Interesse am Ausgang des Rechtsstreits für sich beanspruchen kann, dem Rechtsstreit auf Seiten des Verbands zum Zwecke der Unterstützung als Nebenintervenient beitreten und dann in dieser Funktion - unabhängig vom Verband - Rechtsmittel einlegen.

4. Die Mehrheitsverwaltung hat grundsätzlich den Vorrang vor der Notverwaltung des Einzelnen.

5. Es fehlt an einer Notlage, wenn genügend Zeit bleibt, eine Entscheidung der Wohnungseigentümer herbeizuführen.

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Online seit 24. Februar

IBRRS 2021, 0601
Beitrag in Kürze
WohnungseigentumWohnungseigentum
Alleineigentum und Miteigentum sind jeweils eine Stimme

BGH, Urteil vom 20.11.2020 - V ZR 64/20

Wenn mehrere Wohnungen nur teilweise identischen Miteigentümern gehören oder wenn der Miteigentümer einer Wohnung zugleich Alleineigentümer einer anderen Wohnung ist, haben die Eigentümer jeder Wohnung bei Geltung des Kopfstimmenprinzips je eine Stimme. Das Kopfstimmrecht eines Wohnungseigentümers entfällt nicht, wenn er Miteigentümer einer anderen Wohnung wird oder bleibt. Das gilt auch, wenn er Mehrheitseigentümer anderer Wohnungen ist oder wird.*)

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Online seit 22. Februar

IBRRS 2021, 0573
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Gemeinschaftsordnung unterliegt nicht dem AGB-Recht

BGH, Urteil vom 20.11.2020 - V ZR 196/19

1. Die Regelungen über die Inhaltskontrolle allgemeiner Geschäftsbedingungen (§§ 307 ff. BGB) sind auf die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht entsprechend anwendbar.*)

2. Von dem teilenden Eigentümer vorgegebene Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung, die in einem spezifischen Zusammenhang mit der einseitigen Aufteilung stehen, unterliegen einer Inhaltskontrolle im Hinblick auf einen Missbrauch der einseitigen Gestaltungsmacht; diese Inhaltskontrolle richtet sich unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls am Maßstab von Treu und Glauben gem. § 242 BGB aus.*)

3. Enthält die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft für die Eigentümerversammlung folgende Regelung:

„Für die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung genügt die Absendung an die Anschrift, die dem Verwalter von dem Wohnungseigentümer zuletzt mitgeteilt worden ist.“,

so setzt die Ordnungsmäßigkeit der Einberufung nicht den Zugang, sondern lediglich die rechtzeitige Absendung der Ladung an die Wohnungseigentümer voraus; dies bezieht sich auf alle Wohnungseigentümer und nicht nur auf diejenigen, die einen Wohnsitzwechsel nicht mitgeteilt haben. Eine solche Regelung ist wirksam.*)




IBRRS 2021, 0570
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Micht jedes Übernachtungsangebot im Internet rechtfertigt eine Kündigung!

LG Lübeck, Urteil vom 26.11.2020 - 14 S 61/20

1. Sofern ein Mieter über die Internetplattformen "couchsurfing.com" und "hospitalityclub.org" Dritten unentgeltlich einen Übernachtungsplatz in seiner Wohnung zur Verfügung stellt, liegt keine Gebrauchsüberlassung vor.

2. Die oben aufgeführten Internetplattformen beruhen auf dem Prinzip der Kostenlosigkeit und des wechselseitigen Vertrauens in einer großen "Community". Insbesondere ist bei "couchsurfing.com" die Idee, dass man andere Teilnehmer aus dieser Community besucht - während diese selbst daheim sind.

3. Die Besuche der Gäste sind in der Regel nur auf eine kurze Dauer angelegt. Bei lebensnaher Betrachtung behält der Gastgeber, der einem Dritten für einen kurzen Zeitraum einen Übernachtungsplatz überlässt, während er weiterhin in der Wohnung verbleibt, die Sachherrschaft über die Wohnung und räumt dem Dritten lediglich die Möglichkeit der Mitbenutzung ein.

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IBRRS 2021, 0187
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Modernisierung erfordert vorübergehenden Auszug: Keine Miete mehr geschuldet!

LG Berlin, Urteil vom 08.07.2020 - 65 S 232/19

1. Die Mitwirkung des Ehegatten an Änderungen des Mietvertrags im weitesten Sinn ist nicht nach § 1357 BGB entbehrlich, denn es handelt sich nicht um ein Geschäft zur Deckung des angemessenen Lebensbedarfs. Eine (wirksame) Vereinbarung über die zeitweise Aufgabe/Entziehung des Besitzes an der Mietsache bedarf danach der Mitwirkung aller Vertragspartner.

2. Muss der Mieter wegen Modernisierungsarbeiten aus der Mietwohnung ausziehen, kann der Vermieter keine Miete verlangen.

3. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter im Gegenzug für die Umsetzwohnung keine Miete zahlen müsste - zumindest wenn nicht nachgewiesen ist, dass die Umsetzwohnung mit der Mietwohnung vergleichbar ist.

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IBRRS 2021, 0568
Beitrag in Kürze
NachbarrechtNachbarrecht
Gemeinsame Giebelwand wird durch Brand beschädigt: Ansprüche des Nachbarn?

BGH, Urteil vom 22.01.2021 - V ZR 12/19

1. Wird ein Grundstück so geteilt, dass eine Giebelmauer, an die von beiden Seiten angebaut ist, auf der neuen Grundstücksgrenze steht, wird die Mauer hierdurch im Zweifel eine gemeinschaftliche Grenzeinrichtung i.S.v. § 921 BGB.*)

2. Brennt ein an eine gemeinsame Giebelmauer (Nachbarwand) angebautes Gebäude ab, so dass die Mauer freigelegt und in ihrer Funktionstüchtigkeit als Abschlusswand des Nachbargebäudes beeinträchtigt wird, hat der Nachbar einen Anspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 analog i.V.m. § 922 Satz 3 BGB gegen den Eigentümer des von dem Brand betroffenen Grundstücks auf Wiederherstellung der Funktionstüchtigkeit der Nachbarwand. Ob und gegebenenfalls in welchem Maß die Wand zu dämmen ist, hängt davon ab, ob und in welchem Umfang sie vor ihrer Freilegung (auch) die Funktion hatte, das Nachbargebäude vor Wärmeverlust zu schützen; dies ist nach den konkreten Umständen bei der Errichtung der Wand bzw. der Teilung des Grundstücks zu beurteilen oder gegebenenfalls nach dem Zustand, den die Wand aufgrund einer gemeinschaftlichen Ertüchtigung durch die Nachbarn zuletzt aufwies.*)

3. Der Anspruch des Nachbarn aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 analog i.V.m. § 922 Satz 3 BGB auf Wiederherstellung der Funktionstüchtigkeit der durch einen Brand freigelegten gemeinsamen Giebelwand ist kein Ersatzanspruch i.S.v. § 86 Abs. 1 VVG; er geht nicht auf die Gebäudeversicherung des Nachbarn über, wenn diese den durch den Brand an seinem Gebäude entstandenen Schaden reguliert.*)

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Online seit 19. Februar

IBRRS 2021, 0563
Beitrag in Kürze
WohnungseigentumWohnungseigentum
Verwalter muss auch über die Heiz- und Warmwasserkosten abrechnen

LG Rostock, Urteil vom 02.12.2020 - 1 S 54/20

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gem. § 28 Abs. 3 WEG a.F. nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aller tatsächlich in dem abzurechnenden Jahr erzielten Einnahmen und getätigten Ausgaben zu erstellen. Das gilt ausnahmslos auch für die Heiz- und Warmwasserkosten.

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Online seit 18. Februar

IBRRS 2021, 0555
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Besitzschutzansprüche des Mieters bei Baumaßnahmen im Gemeinschaftseigentum

OLG München, Beschluss vom 23.03.2020 - 32 U 265/20

1. Der besitzrechtliche Schutz des Mieters einer Eigentumswohnung gegen Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen anderer Eigentümer oder der Gemeinschaft unterscheidet sich danach, ob die Besitzbeeinträchtigung in einer Einwirkung auf die Mietsache selbst, an der der Mieter einen unmittelbaren und ausschließlichen Besitz hat oder in der Zuführung unwägbarer Stoffe besteht.*)

2. Gegen körperliche Einwirkungen auf die Mietsache selbst hat der Mieter aus § 862 Abs. 1 BGB einen negatorischen Anspruch, der dem Anspruch des Eigentümers aus den §§ 1004, 903 BGB entspricht.*)

3. Mieter haben keine Ansprüche aus § 862 Abs. 1 BGB auf das Unterlassen von Baumaßnahmen, die zu Lärm, Erschütterungen und ähnlichen mit den Baumaßnahmen verbundenen Einwirkungen in der Wohnung führen, wenn eine vertragliche Duldungspflicht besteht. Der vertraglichen Duldungspflicht steht eine Duldungspflicht des Vermieters aufgrund einer wohnungseigentumsrechtlichen Vereinbarung gleich, denn die Rechte eines Mieters gegenüber anderen Sondereigentümern in Bezug auf den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums und anderer Sondereigentumseinheiten können nicht weitergehen als die Rechte des vermietenden Sondereigentümers selbst.*)

4. Gegen Handlungen, die außerhalb der Wohnung oder der Räume, an denen der Mieter ausschließlichen Besitz hat, vorgenommen werden und die nicht zu einer Besitzbeeinträchtigung im genannten Sinn führen, besteht grundsätzlich kein besitzrechtlicher Abwehranspruch.*)




Online seit 17. Februar

IBRRS 2021, 0543
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Betriebskostenabrechnung über 21 Seiten und unübersichtlich: Dennoch formell ordnungsgemäß?

BGH, Urteil vom 20.01.2021 - XII ZR 40/20

Zur formellen Ordnungsmäßigkeit von in einem Mietverhältnis über gewerblich genutzte Räume erteilten Nebenkostenabrechnungen (im Anschluss an BGH, IMR 2020, 135).*)

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IBRRS 2021, 0539
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Untermieter muss sich nicht persönlich vorstellen!

LG Berlin, Beschluss vom 30.11.2020 - 64 T 49/20

1. Die Forderung des Vermieters, in Aussicht genommene Untermieter persönlich vor einer Entscheidung über die Erlaubnis zur Untervermietung kennenzulernen, läuft auf eine Ablehnung der Untervermietungserlaubnis hinaus.

2. Mehr als den Namen sowie zur eindeutigen Identifikation auch Geburtsdatum und Geburtsort sowie Angaben über die beruflichen und sonstigen Tätigkeiten des in Aussicht genommenen Untermieters muss der Mieter nicht mitteilen.

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IBRRS 2021, 0540
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Wann beginnt die Kündigungssperrfrist?

LG Berlin, Urteil vom 11.11.2020 - 64 S 80/20

Voraussetzung des Beginns der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB ist ein tatsächlicher Wechsel in der Person des Vermieters. An einem solchen Übergang der Vermieterstellung nach §§ 566/571 a.F. BGB auf den Erwerber eines Miteigentumsanteils fehlt es, wenn die Miteigentümer eines Grundstücks, die zugleich dessen Vermieter sind, das Eigentum an dem Grundstück durch Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 WEG teilen und sodann einem Miteigentümer durch Auflassung und Eintragung in das Wohnungsgrundbuch das alleinige Wohnungseigentum an einer bestimmten vermieteten Wohnung übertragen.*)

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Online seit 16. Februar

IBRRS 2021, 0520
Beitrag in Kürze
WohnraummieteWohnraummiete
Zustimmung zur Mieterhöhung verweigert: Versäumung der Klagefrist kann im Prozess nicht geheilt werden

LG Berlin, Beschluss vom 28.12.2020 - 67 S 330/20

1. Eine auf Zustimmung zur Vergleichsmietenerhöhung gerichtete Klage ist abzuweisen, wenn der Vermieter die Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB versäumt, auch wenn er im Rechtsstreit ein neuerliches Erhöhungsverlangen ausspricht.*)

2. Das Nachbesserungsrecht des § 558b Abs. 3 Satz 1 BGB umfasst lediglich formelle Fehler eines vorgerichtlichen Erhöhungsverlangens, nicht jedoch die Versäumung der Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB. § 558b Abs. 3 BGB wäre im Falle seiner - tatsächlich fehlenden - Anwendbarkeit auf die Versäumung der Klagefrist überflüssig, wenn der Vermieter die Versäumung ohnehin im Wege der Klageänderung durch Ausspruch eines neuerlichen Erhöhungsverlangens prozessual heilen könnte.*)

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IBRRS 2021, 0519
Beitrag in Kürze
MietrechtMietrecht
Mieterhöhungsverlangen muss Mieter tatsächlich zugehen!

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 19.01.2021 - 204 C 166/20

1. Für eine zulässige (mietrechtliche) Zustimmungsklage müssen die erforderlichen besonderen Sachentscheidungsvoraussetzungen eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens i.S.v. §§ 558, 558a BGB vorliegen.

2. Das Mieterhöhungsverlangen ist als einseitige Willenserklärung des Vermieters nur wirksam, wenn es dem Mieter in Form des § 558a Abs. 1, Abs. 2 BGB auch tatsächlich zugegangen ist (§ 130 BGB).

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Online seit 15. Februar

IBRRS 2021, 0489
Mit Beitrag
GewerberaummieteGewerberaummiete
Corona-bedingte Einnahmeausfälle nur der betreffenden Filiale zählen!

LG München I, Urteil vom 12.02.2021 - 31 O 11516/20

1. Die Ausrichtung der Zumutbarkeitsprüfung i.S.d. § 313 Abs. 1 BGB auf die konkrete Filiale gewährleistet, dass sich der Mieter nicht auf Verluste aus anderen Filialen und der Vermieter nicht auf Gewinne des Mieters aus anderen Filialen berufen kann. Dies beugt sowohl einer mehrfachen bzw. überproportionalen als auch einer abweichenden Verwertung der Verluste bzw. Gewinne aus anderen Filialen in Parallelverfahren vor.*)

2. Die Beschränkung der Anrechnung staatlicher Leistungen (hier: Kurzarbeitergeld) auf den Anteil der Miete an den Gesamtverbindlichkeiten des Mieters verhindert eine zu Lasten des Mieters wirkende überproportionale Berücksichtigung. Die Vornahme der Anrechnung vor Bildung der Quote im Rahmen der Risikoverteilung erscheint gegenüber der Anrechnung auf den Minderungsbetrag vorzugswürdig.*)




IBRRS 2021, 0495
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Keine Beschlusskompetenz für Novation der Forderungen aus dem Wirtschaftsplan

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.02.2021 - 2-13 S 61/20

1. Forderungen aus Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen betreffen unterschiedliche Streitgegenstände. Die klagende Gemeinschaft kann daher nicht, ohne Anschlussberufung einzulegen, in zweiter Instanz die Forderung statt auf die Jahresabrechnung auf den Wirtschaftsplan stützen.*)

2. Eine Beschlusskompetenz, mit der Jahresabrechnung eine Novation der Forderungen aus dem Wirtschaftsplan zu beschließen, besteht nicht.*)

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Online seit 12. Februar

IBRRS 2021, 0469
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Auch in 2er-Gemeinschaften muss der Verband gegen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums klagen

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.02.2021 - 2-13 S 46/20

1. Die Geltendmachung von Ansprüchen im Hinblick auf bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum ist nach der WEG-Reform durch das WEMoG auch in verwalterlosen Zwei-Personen-Gemeinschaften nur durch die Gemeinschaft möglich, selbst wenn das Verfahren bereits vor dem 01.12.2020 anhängig war (Fortführung von Kammer, Urteil vom 28.01.2021 - 2-13 S 155/19, IMRRS 2021, 0136).*)

2. Ein Eigentümer ist nicht berechtigt, Ansprüche im eigenen Namen für die Gemeinschaft geltend zu machen. Bei Klagen gegen einen Eigentümer wird die Gemeinschaft jedoch nur von den übrigen Eigentümern vertreten.*)

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Online seit 11. Februar

IBRRS 2021, 0458
Mit Beitrag
WohnungseigentumWohnungseigentum
Verwalterzeit endete 2018: Keine Weiterbestellung wegen Corona!

KG, Beschluss vom 15.12.2020 - 1 W 1450/20

§ 6 Abs. 1 MG-GesR (= § 6 Abs. 1 COVMG) gilt jedenfalls nicht für Verwalter, deren Amtszeit schon 2018 oder früher endete.*)

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IBRRS 2021, 0460
Mit Beitrag
VerkehrssicherungspflichtVerkehrssicherungspflicht
Überwachung von Stolperfallen: Wöchentliche Kontrolle reicht!

OLG Hamm, Urteil vom 16.10.2020 - 11 U 72/19

1. Ein auf der Pflasterung eines Gehwegs, der zu einem Marktplatz führt, mehr als 2 cm hervorstehender Pflasterstein kann eine abhilfebedürftige Gefahrenstelle sein.*)

2. Legt die verkehrssicherungspflichtige Kommune eine in zeitlicher und örtlicher Hinsicht ausreichende Kontrolle des Gehwegs dar, die der durch einen Sturz über den Pflasterstein geschädigte Fußgänger nicht widerlegen kann, haftet die Kommune nicht.*)

3. Eine wöchentliche Kontrolle kann auch in stark frequentierten Verkehrsbereichen ausreichen, wenn diese sich nicht als besonders gefährliche Bereiche darstellen.*)

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Online seit 10. Februar

IBRRS 2021, 0450
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Wann ist eine Modernisierung einem Neubau gleichgestellt?

BGH, Urteil vom 11.11.2020 - VIII ZR 369/18

1. Eine Modernisierung von Wohnraum ist umfassend i.S.d. § 556f Satz 2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt.

Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht.

Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht.*)

2. Ein im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB zu prüfender wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands - ohne Grundstücksanteil - erreicht.

a) In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen lediglich Kosten einfließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB angefallen sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 555a Abs. 1 BGB zählen hierzu nicht.

b) Werden im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 555a Abs. 1 BGB miterledigt, ist bei der im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kosten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden (sog. modernisierende Instandsetzung; im Anschluss an BGH, IMR 2020, 355).*)

3. Bei der Prüfung der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen, ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren - nicht notwendig allen - wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften) so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist.*)

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IBRRS 2021, 0418
Beitrag in Kürze
GewerberaummieteGewerberaummiete
Nazi-Vergleiche führen zur fristlosen Kündigung

LG München I, Urteil vom 21.12.2020 - 31 O 5646/18

1. Das Absetzen eines Kommentars "Entmieten durch Vergasen.... die 2." auf einer öffentlich einsehbaren Facebook-Gruppe durch einen Mieter stellt (auch) im Mietverhältnis über Gewerberäume einen wichtigen Grund dar, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, denn es sticht der Bezug zur NS-Herrschaft ohne Zweifel - jedenfalls spätestens auf den zweiten Blick- heraus.

2. Subjektiven Erklärungsmotive können den objektiven Erklärungsgehalt nicht beseitigen, weshalb es maßgeblich auf letzteren (in seinen denkbaren verschiedenen Facetten) anzukommen hat.

3. Die nach § 286 Abs. 1 ZPO erforderliche richterliche Überzeugung muss nicht das Maß der im Strafprozess erforderlichen Überzeugung erreichen, allerdings die Schwelle zum hinreichenden Tatverdacht deutlich überschreiten.

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IBRRS 2021, 0434
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NachbarrechtNachbarrecht
Mieter verursacht Schaden beim Nachbarn: Haftet der Vermieter als Eigentümer?

BGH, Urteil vom 18.12.2020 - V ZR 193/19

Der vermietende Eigentümer (hier: Teileigentümer) haftet nicht als Zustandsstörer, wenn der Schaden zwar von einem in seinem Eigentum stehenden Bauteil bzw. Gerät ausgeht, aber allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen ist; nur wenn feststeht, dass die Beschaffenheit des Bauteils bzw. Geräts nicht ordnungsgemäß war und für den Schadenseintritt zumindest mitursächlich gewesen sein kann, kann der Schaden in wertender Betrachtung (auch) dem Eigentümer zuzurechnen sein.*)

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IBRRS 2021, 0431
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Teilabriss als notwendige Erhaltungsmaßregel?

OLG Dresden, Urteil vom 10.11.2020 - 4 U 1355/18

1. Ein auf Zustimmung eines Miteigentümers zum Teilabriss von Gebäudeteilen gerichteter Klageantrag ist auch dann hinreichend bestimmt, wenn die hierfür notwendigen Maßnahmen nicht einzeln aufgeführt werden.*)

2. Notwendige Erhaltungsmaßregeln im Sinne des § 744 Abs. 2 BGB sind nur solche, die im Interesse der Gemeinschaft zur Erhaltung der Substanz oder des wirtschaftlichen Werts im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung unter Berücksichtigung eines rein wirtschaftlichen Maßstabs erforderlich sind. Dies kann auch den Abriss eines Gebäudes umfassen.*)

3. Dass eine öffentlich-rechtliche Genehmigung zu baulichen Maßnahmen nicht vorliegt, steht der Verurteilung zur Zustimmung des Miteigentümers nicht entgegen.*)

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Online seit 9. Februar

IBRRS 2021, 0417
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GewerberaummieteGewerberaummiete
Folgen der Corona-Pandemie können in AGB geregelt werden

AG Bielefeld, Urteil vom 20.10.2020 - 404 C 56/20

1. Bestimmungen, die die Abwicklung des Vertragsverhältnisses bei höherer Gewalt regeln, sind in Gewerbraumemietverträgen in keiner Weise unüblich, so dass entsprechende Regelungen als AGB auch nicht überraschend sind.

2. Eine Klausel, die das Risiko der höheren Gewalt auf beide Vertragsparteien im Rahmen einer Staffelung dergestalt verteilt, dass sich das Risiko sukzessive auf den Mieter verschiebt, je näher die Eröffnung der Veranstaltung zeitlich naht, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.

3. Sieht eine Regelung vor, dass der Vermieter sämtliche Kosten trägt, wenn die Messe auf behördliche Anordnung geschlossen werden muss, greift diese Regelung nur, wenn die Messe zuvor bereits eröffnet war.

4. Eine corona-bedingte Schließung stellt keinen Mangel der Mietsache dar.

5. Auch ein Fall der Unmöglichkeit ist dann nicht gegeben.

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IBRRS 2021, 0407
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WohnraummieteWohnraummiete
Wann sind die Kosten der Unterkunft angemessen?

SG Nürnberg, Urteil vom 06.10.2020 - S 8 AS 389/18

1. Einer Aufklärung und Warnung hinsichtlich der Unterkunftskosten in Form einer (förmlichen) Kostensenkungsaufforderung bedarf es nicht, wenn der Leistungsempfänger über die Unangemessenheit der für Wohnung zu entrichtenden monatlichen Kosten bereits ausreichend informiert ist.

2. Nach der sog. „Produkttheorie“ sind Unterkunftskosten als Produkt der nach Personenzahl angemessenen Wohnungsgröße und dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis zu bilden und dann zu ermitteln, wie viel auf dem Wohnungsmarkt für eine einfache Wohnung aufzuwenden ist. Überschreiten die tatsächlichen Kosten der Unterkunft den so gebildeten Wert, ist im letzten Schritt zu prüfen, ob eine nach dem ermittelten Wert angemessene Unterkunft für den Leistungsberechtigten auch konkret verfügbar ist.

3. Dem Leistungsträger kann im Rahmen seiner „Methodenfreiheit“ bei der Ermittlung der angemessenen Mietobergrenze ein Konzept zur empirischen Ableitung der angemessenen Bruttokaltmiete unter Einbeziehung von Angebots- und Nachfrageseite wählen, wenn die für schlüssige Konzepte aufgestellten und entwicklungsoffenen Grundsätze eingehalten werden.

4. Bei fehlender Fortschreibung kann durch den Grundsicherungsträger im Rahmen seiner Methodenfreiheit auf die in § 558d Abs. 2 BGB gesetzlich ausdrücklich vorgesehene Möglichkeit der Fortschreibung anhand des bundesdeutschen Verbraucherpreisindex auch in Bezug auf ein schlüssiges Konzept zurückgegriffen werden.

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Online seit 8. Februar

IBRRS 2021, 0110
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GewerberaummieteGewerberaummiete
Proteste gegen den Verkauf des Mietobjekts rechtfertigen keine Kündigung

LG Cottbus, Urteil vom 25.09.2020 - 1 O 264/19

1. Für die Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung vertragsgemäß verfolgt. Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar. Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet.

2. Ein bürgerlich-rechtlicher Verein, also eine juristische Person, hat keinen eigenen Wohnbedarf.

3. Die Parteien eines Gewerberaummietvertrags können (auch konkludent) vereinbaren, dass auf den Mietvertrag das Wohnraummietrecht Anwendung finden soll.

4. Dies ist zu bejahen, wenn der Vertrag mit "Wohnraummietvertrag" überschrieben ist, in der Beschreibung des Mietgegenstands im Vertrag die Vermietung einer 13-Zimmerwiohnung zu Wohnzwecken vorgesehen ist und der Vertrag ausschließlich Bezug auf die Nutzung der Räume als Wohnung und auf Vorschriften zum Wohnungsmietrecht nimmt.

5. Zudem ist zu berücksichtigen, wenn die Parteien das Mietverhältnis als Wohnraummietverhältnis behandeln, was sich darin zeigt, dass der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu Mieterhöhungen unter Bezugnahme auf den Cottbuser Mietspiegel verlangt und sich dabei ausdrücklich auf Vorschriften aus dem Wohnraummietrecht (§ 558 BGB) bezieht.

6. Für eine Mietvertragspartei kann ein Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn infolge des Verhaltens des anderen Vertragsteils die Durchführung des Vertrages wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage derart gefährdet ist, dass dem Kündigenden unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßstabes nicht mehr zugemutet werden kann.

7. Dass der Mieter die Öffentlichkeit auf die Erhaltenswürdigkeit des Wohnprojektes aufmerksam machen will, stellt eine freie Meinungsäußerung dar. Der Grundrechtsschutz umfasst auch die Art und Weise einer Meinungsäußerung.

8. Handlungen Dritter muss sich der Mieter nicht ohne Weiteres zurechnen lassen. Es ist vielmehr eine Feststellung erforderlich, dass den Mieter ein Verschulden trifft. Allein eine "Stimmungsmache" reicht für die Zurechnung von Handlungen Dritter nicht aus.

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Online seit 5. Februar

IBRRS 2021, 0361
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Beschluss zum Austausch defekter Fenster abgelehnt: Gericht darf handeln!

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 27.03.2020 - 980b C 9/19 WEG

1. Die Anfechtung eines Negativbeschlusses hat dann Erfolg, wenn der anfechtende Eigentümer einen Anspruch auf die Beschlussfassung hat, wenn also das Ermessen der Eigentümer im Rahmen ihrer Beschlusskompetenz auf Null reduziert ist.

2. Wenn die Eigentümer schon die Durchführung der Maßnahme als solche nicht wollen, dann wollen sie erst recht keinen Dritten damit beauftragen, Kosten auslösen und auf Mittel der Instandhaltungsrückstellung zugreifen. Daher "infiziert" die Ungültigkeit der Grundentscheidung in einem solchen Fall auch die Ausführungsentscheidung.

3. Instandsetzungbedürftige Fenster sind auszutauschen, dementsprechend muss die Gemeinschaft einen entsprechenden Beschluss fassen, sonst kann das Gericht den Beschluss ersetzen.

4. Das Gericht darf allerdings keinen Werkunternehmer bestimmen, der diese Maßnahmen ausführen soll.

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Online seit 4. Februar

IBRRS 2021, 0108
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Umzugskostenpauschale i.H.v. 100 Euro ist zu teuer!

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 16.03.2020 - 26 C 5003/19 WEG

1. Die Wohnungseigentümer haben eine Beschlusskompetenz bzgl. einer Umzugskostenpauschale.

2. Die Beschlussfassung zu einer Umzugskostenpauschale entspricht - gerade in einer großen Anlage - regelmäßig den wohlverstandenen Interessen der Wohnungseigentümer.

3. Pauschalierende und typisierende Regelungen entsprechen aber nur dann einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Pauschale maßvoll bemessen ist und nicht zu einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führt.

4. Eine Pauschale von 100,00 Euro stellt eine deutliche Überschreitung dar und kann nicht mehr als maßvoll bezeichnet werden.

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Online seit 3. Februar

IBRRS 2021, 0351
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WohnraummieteWohnraummiete
Mieterhöhung nach § 558 BGB auch bei Mischmietverhältnissen?

LG Berlin, Beschluss vom 22.10.2020 - 67 S 204/20

1. Der Vermieter kann auch die Miete von zur Wohn- und gewerblichen Nutzung überlassenen Räumen gemäß § 558 BGB erhöhen.*)

2. Haben die Parteien einen festen "Teilgewerbezuschlag" für die gewerbliche Nutzung von Teilflächen oder Räumen vereinbart, ist dieser bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht dem ortsüblichen Vergleichsmietzins für die gesamte Mietsache, sondern nur derjenigen Vergleichsmiete zuzuschlagen, die auf die im Mietvertrag zur Wohnnutzung zugewiesenen Teilflächen und Räume entfällt (hier: Ausgangsmiete 596 Euro, "Teilgewerbezuschlag" 527 Euro).*)

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IBRRS 2021, 0353
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Gegen Gebrauchsexzesse muss Verband vorgehen!

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.01.2021 - 2-13 S 155/19

Berechtigt zur Geltendmachung von Ansprüchen gegen Wohnungseigentümer bezüglich der Überschreitung ihrer Gebrauchsrechte am Gemeinschaftseigentum ist nach der WEG-Reform durch das WEModG nur die Gemeinschaft und nicht mehr der einzelne Wohnungseigentümer. Dies gilt auch für bereits vor dem 01.12.2020 anhängige Verfahren.*)

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Online seit 2. Februar

IBRRS 2021, 0329
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WohnraummieteWohnraummiete
Keine Kündigung wegen der Lagerung von Trödel

AG Gießen, Urteil vom 29.01.2021 - 39 C 114/20

Die Ablagerung von Müll und Gerümpel rechtfertigt erst dann eine fristlose Kündigung, wenn entweder Mitmieter durch Gerüche belästigt werden oder die Bausubstanz konkret gefährdet ist.*)

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IBRRS 2021, 0330
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Können Eigentümer von Rückbau unzulässiger baulicher Veränderungen absehen?

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.01.2021 - 2-13 S 26/20

Wollen die Eigentümer von einem Rückbau einer von einem Eigentümer vorgenommenen unzulässigen baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums absehen, kann dies zwar von ihrem Ermessensspielraum erfasst sein (BGH, Urteil vom 05.07.2019 - V ZR 149/18, IMRRS 2019, 1163 = NZM 2019, 788), erforderlich ist dann aber, dass die Wohnungseigentümer ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechende konkrete Alternativen zum Rückbau in eine Abwägungsentscheidung einbeziehen und dahingehende Maßnahmen in die Wege leiten.*)

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Online seit 1. Februar

IBRRS 2021, 0304
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WohnraummieteWohnraummiete
Unentgeltliche Nutzung geduldet: Nur ein Leihvertrag

AG Brandenburg, Urteil vom 29.01.2021 - 34 C 34/20

Wenn ein Vermieter langjährige eine unentgeltlichen Nutzung eines Schuppens durch die Mieterin duldet, wird zwischen ihnen grundsätzlich nur ein Leihvertrag vereinbart, der weder zu einer Einbeziehung in den Mietvertrag noch zu der Annahme einer unwiderruflichen Gestattung führt, so dass dann auch eine jederzeitige Rückforderung des Schuppens durch den Vermieter geltend gemacht werden kann, wenn die Dauer der Leihe weder bestimmt noch aus dem Zweck heraus zu entnehmen ist (§§ 535, 598 und 604 BGB).*)

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IBRRS 2021, 0303
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WohnungseigentumWohnungseigentum
Ist Veräußerer oder werdender Eigentümer zur Versammlung zu laden?

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 14.01.2021 - 2-13 S 18/20

Zur Eigentümerversammlung ist der werdende Wohnungseigentümer an Stelle des noch im Grundbuch eingetragenen teilenden Eigentümers einzuladen, da allein der werdende Wohnungseigentümer stimmberechtigt ist. Auch steht ihm allein das Recht zur Beschlussanfechtung zu.*)

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Online seit 29. Januar

IBRRS 2021, 0237
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BauhaftungBauhaftung
Rollsplitt ist ordnungsgemäß zu beseitigen!

OLG Schleswig, Urteil vom 26.11.2020 - 7 U 61/20

1. Die Verkehrssicherungspflicht des Straßenbaulastträgers für den Bereich einer Baustelle kann nicht vollständig auf die bauausführende Firma übertragen werden. Es verbleiben eigene Aufsichts- und Überwachungspflichten.*)

2. Das Verweisungsprivileg aus § 839 Abs. 1 Satz 2 BGB (subsidiäre Haftung) kommt bei der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten im Straßenraum grundsätzlich nicht zum Zuge.*)

3. Für die örtliche Zuständigkeit verschiedener Baulastträger untereinander wird grundsätzlich auf den Ort des Vorliegens der Straßenbeeinträchtigung abgestellt. Für Kreuzungen von Bundes- und Gemeindestraßen gilt, dass den Träger der höheren Straßengruppe (Land) die Unterhaltungspflicht für die Breite seiner Straße trifft und nur im Übrigen der Träger der kreuzenden Straße (Gemeinde) zuständig ist.*)

4. Die Warnfunktion eines Baustellenschilds gilt solange fort, bis sie entweder durch eine Beschilderung aufgehoben wurde oder der äußere Anblick der Straße eindeutig die Beendigung der Baustelle indiziert.*)

5. Die Verkehrssicherungspflicht erstreckt sich auch auf die Kontrolle ordnungsgemäßer Reinigungsarbeiten (hier die Beseitigung von Rollsplitt) nach Beendigung einer Baustelle. Es genügt nicht, im Zuge von Reinigungsarbeiten auf einer Landesstraße den vorhandenen Rollsplitt im Bereich von Einmündungen/Kreuzungen auf die benachbarte Gemeindestraße zu fegen. Ein Verweis des Landes auf die mangelnde örtliche Zuständigkeit für die in diesem Fall betroffene Gemeindestraße übersieht, dass es nicht um die Zustandshaftung für die Straße eines anderen Baulastträgers geht, sondern um die mangelhafte Kontrolle von Reinigungsarbeiten der eigenen Straße.*)

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IBRRS 2021, 0234
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GewerberaummieteGewerberaummiete
Anforderungen an eine schriftliche Nachtragsvereinbarung und Folgen deren Nichtbeachtung

OLG Brandenburg, Urteil vom 27.10.2020 - 3 U 67/20

1. Treffen die Mietvertragsparteien nachträglich eine Vereinbarung, mit der wesentliche Vertragsbestandteile geändert werden sollen, muss diese zur Erhaltung der Schriftform hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen, die geänderten Regelungen aufführen und erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages verbleiben soll.

2. Die Zusammengehörigkeit einer aus mehreren Blättern bestehenden Urkunde muss entweder durch körperliche Verbindung oder sonst in geeigneter Weise erkennbar gemacht werden. Letzteres kann durch fortlaufende Seitenzahlen, fortlaufende Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitliche graphische Gestaltung, inhaltlichen Zusammenhang des Textes oder vergleichbare Merkmale geschehen, sofern sich hieraus die Zusammengehörigkeit der einzelnen Blätter zweifelsfrei ergibt.

3. Der Formmangel eines Änderungsvertrags zu einem Miet- oder Pachtvertrag führt dazu, dass der zunächst formgültig geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schriftform entbehrt und als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt.

4. Die vertragliche Auswechslung eines Mieters in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform bedarf, erfordert daher ebenfalls die Einhaltung der Schriftform, wenn die Laufzeit erhalten bleiben soll. Der Mieterwechsel muss zur Wahrung der Schriftform dergestalt beurkundet sein, dass sich die vertragliche Stellung des neuen Mieters im Zusammenhang mit dem zwischen dem vorherigen Mieter und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag ergibt.

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Online seit 28. Januar

IBRRS 2021, 0217
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WohnraummieteWohnraummiete
Was muss der Vermieter bzgl. der Vergleichswohnungen angeben?

AG Pinneberg, Urteil vom 23.07.2020 - 80 C 14/20

Der Vermieter muss im Erhöhungsverlangen die Vergleichswohnungen so genau bezeichnen, dass der Mieter die Wohnungen ohne weitere Nachforschungen aufsuchen kann. Hierzu gehört zunächst die exakte postalische Anschrift, also Ort, Straße und Hausnummer. Wenn unter der betreffenden Anschrift mehrere Wohnungen zu finden sind, muss der Vermieter weitere Angaben machen, die eine eindeutige Identifizierung der Wohnung erlauben.

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IBRRS 2021, 0268
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Öffentliches RechtÖffentliches Recht
Münchener Zweckentfremdungssatzung: Ersatzwohnraum darf teurer sein

VGH Bayern, Beschluss vom 20.01.2021 - 12 N 20.1706

1. Das Zweckentfremdungsverbot erschöpft sich "im Bestandsschutz von Wohnraum" (wie BVerfGE 38, 348 [359 ff.]; BVerwGE 65, 139 [142 f.]; BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94); es schützt den Wohnungsbestand nicht um seiner selbst willen. Verhindert werden soll lediglich eine Verschlechterung oder zusätzliche Gefährdung der Versorgungslage der Bevölkerung (wie BVerfGE 55, 249 [258 ff.]; BVerwGE 65, 139 [143 f.]; 71, 291 [296 ff.]; BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94 [95]).*)

2. Der Abbruch eines (veralteten) Wohngebäudes muss deshalb zweckentfremdungsrechtlich genehmigt werden, wenn der durch den Abriss entstehende Wohnraumverlust durch neugeschaffenen gleichwertigen Ersatzraum ausgeglichen wird (wie BVerwGE 65, 139 [143 ff.]; 95, 341 [355]; BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 49 [95]); der Zweckentfremdungsgenehmigung dürfen insoweit keine einschränkenden Nebenbestimmungen hinzugefügt werden (wie BVerfGE 55, 249 [260]; BVerwGE 65, 139 [144]; 95, 341 [355]; BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94 [95]). Ebenso wenig muss der Eigentümer neu geschaffenen Ersatzwohnraum dem Wohnungsmarkt zu den gleichen Mietpreisbedingungen zur Verfügung stellen wie zuvor den veralteten durch Abriss zweckentfremdeten Wohnraum (wie BVerfGE 55, 249 [259 f.]; BVerwGE 65, 139 [146]; BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94 [95]).*)

3. Das Zweckentfremdungsverbot gestattet weder eine Wohnraumbewirtschaftung noch eine Mietpreisregelung (wie BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94 [96]); es belässt dem Eigentümer in den allein durch die Widmung des Wohnraums zu Wohnzwecken gezogenen Grenzen sowohl die Verfügungsbefugnis als auch die Privatautonomie. Für örtliche Einschränkungen der Verfügungsbefugnis und Vertragsfreiheit bietet es keine gesetzliche Grundlage (wie BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94 [96]).*)

4. Das Zweckentfremdungsverbot hindert den Eigentümer deshalb nicht daran, für die Wohnnutzung ihm gehörenden Wohnraums eine die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigende Miete zu fordern. Dies gilt für veralteten Wohnraum ebenso wie für Ersatzwohnraum, der anstelle des abgebrochenen veralteten Wohnraums geschaffen worden ist (wie BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94 [96]). Der Genehmigungsvorbehalt darf insbesondere nicht als Mittel eingesetzt werden, um "allgemein unerwünschte oder schädliche Entwicklungen" auf dem Wohnungsmarkt zu unterbinden (wie BVerfGE 38, 348 [360]; BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94 [96]).*)

5. Genügt ist dem Erfordernis neugeschaffenen gleichwertigen Ersatzraums deshalb auch dann, wenn der vom Zweckentfremdungsverbot belastete Eigentümer den Abriss seines Wohngebäudes mit veralteten Mietwohnungen durch einen Neubau mit Eigentumswohnungen ausgleicht (wie BVerwG, Urteil vom 17.10.1997 - 8 C 18/96, NJW 1998, 94 [96]). Dass der Eigentümer dem Markt statt der durch den Abriss beseitigten Mietwohnungen nunmehr Eigentumswohnungen anbietet, stellt deren Gleichwertigkeit im Sinne des Zweckentfremdungsrechts nicht infrage.*)

6. Die Zielsetzung des Zweckentfremdungsgesetzes erschöpft sich vielmehr in der Erhaltung des "Gesamtwohnraumangebots". Dementsprechend kann es im Hinblick auf für die Genehmigung einer Zweckentfremdung anzubietenden Ersatzwohnraum nicht darauf ankommen, ob es sich bei diesem um Miet- oder Eigenwohnraum handelt. Ebenso wenig gestattet das Zweckentfremdungsgesetz eine satzungsförmige Lokalisierung des Ersatzwohnraums in demselben Stadtbezirk oder in vergleichbarer Nähe zum zweckzuentfremdenden Wohnraum.*)

7. Allein die subjektive Vorstellung der Entscheidungsträger der Landeshauptstadt, die herrschende Marktsituation rechtfertige hinsichtlich der Schaffung von Ersatzwohnraum nicht nur eine Differenzierung zwischen Mietwohnungen und selbstgenutzten Wohnungen, sondern erfordere darüber hinaus zugleich auch eine Mietpreisregelung und bestimmte Lokalisierung des Ersatzwohnraums, kann - ohne ausdrückliche gesetzliche Ermächtigung durch den Landesgesetzgeber - einen entsprechenden Satzungserlass nicht tragen und das in der Rechtsprechung sowohl des Bundesverfassungsgerichts als auch des Bundesverwaltungsgerichts sorgsam austarierte System des Zweckentfremdungsrechts zwischen Eigentumsschutz einerseits und Sozialbindung andererseits nicht einseitig in eine bestimmte Richtung verschieben.*)

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Online seit 27. Januar

IBRRS 2021, 0203
Mit Beitrag
WohnraummieteWohnraummiete
Erwerber eines Miteigentumsanteil wird Mitvermieter!

KG, Beschluss vom 15.12.2020 - 1 W 1461/20

Veräußert der Alleineigentümer eines Grundstücks einen Miteigentumsanteil an einen Dritten, tritt dieser neben dem Veräußerer in die von diesem begründeten Mietverhältnisse ein.*)

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IBRRS 2021, 0126
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PachtPacht
Bar-Pachtzahlungen in den Handelsbüchern ausgewiesen: Dann wurden sie auch getätigt!

LG Bonn, Urteil vom 11.12.2020 - 1 O 194/19

Die Dokumentation der Geschäftsvorfälle in den Handelsbüchern ist zwar kein Anscheinsbeweis für die inhaltliche Richtigkeit der Handelsbücher als Privaturkunde, es spricht aber eine erhebliche Wahrscheinlichkeit für die Richtigkeit der dort vorgenommenen Einträge.

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Online seit 26. Januar

IBRRS 2021, 0213
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GewerberaummieteGewerberaummiete
Corona-bedingte Schließung ist Störung der Geschäftsgrundlage!

LG München I, Urteil vom 25.01.2021 - 31 O 7743/20

1. Die in den Bayerischen Infektionsschutzmaßnahmenverordnungen (BayIfSMV) aufgrund der Corona-Pandemie geregelten Beschränkungen für Hotelbetriebe begründen weder einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache noch einen Fall der Unmöglichkeit, führen aber zu einer Störung der Geschäftsgrundlage.*)

2. Die Entscheidung, ob und in welchem Umfang die Höhe der zu zahlenden Miete im Rahmen der Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB herabzusetzen ist, bedarf neben dem Rückgriff auf allgemeine Wertungen zur Risikoverteilung zusätzlich einer konkreten Begründung anhand der Umstände des Einzelfalls; Art. 240 § 2 EGBGB entfaltet diesbezüglich keine Sperrwirkung.*)

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IBRRS 2021, 0214
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GewerberaummieteGewerberaummiete
Und täglich grüßt Corona: Mietmangel oder Vertragsanpassung?

LG Mannheim, Urteil vom 23.07.2020 - 23 O 22/20

1. Eine Corona-bedingte Schließung der Büro-Räume stellt keinen Mietmangel dar.

2. Der Mieter kann aber aufgrund der Vorschrift des § 313 BGB wegen Störung der Vertragsgrundlage eine Vertragsanpassung verlangen, wenn die Voraussetzungen vorliegen.

3. Dies ist zu verneinen, wenn die entsprechende Landesverordnung nicht die Schließung der Büro-Räume verlangt.

3. Auch Umsatzeinbußen von lediglich 10 bis 15% rechtfertigen keine Vertragsanpassung.

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