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Aktuelle Urteile zum Bauträgerrecht

Online seit gestern

IBRRS 2025, 2138

OLG Saarbrücken, Urteil vom 03.04.2025 - 4 U 27/24

1. Als Wohnung verkaufte Räume im Souterrain eines Altbaus, die bei Gefahrübergang eine erhebliche Wandfeuchtigkeit aufweisen, sind regelmäßig weder für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung noch für die gewöhnliche Verwendung zum Wohnen geeignet und infolgedessen mangelhaft.

2. Ein Sachmangel liegt überdies im Allgemeinen dann vor, wenn bedingt durch die Feuchtigkeit des Kellers ein muffiger bzw. modrig-feuchter Geruch durch die übrigen Bereiche des Hauses zieht, der von Besuchern beim Öffnen der Tür sofort wahrgenommen wird.

3. Arglistig handelt bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (hier verneint).

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Online seit 14. August

IBRRS 2025, 2115

OLG Schleswig, Urteil vom 22.07.2025 - 7 U 25/25

1. Schadensersatzansprüche aus einem Kaufvertrag über ein Grundstück verjähren auch bei arglistig verschwiegenen Mängeln – hier: fehlende Baugenehmigung für ein Nebengebäude (sog. Behelfsheim aus der Nachkriegszeit) – spätestens mit Ablauf von zehn Jahren nach ihrer Entstehung, ohne dass es hierfür auf die (fehlende) Kenntnis des Käufers ankommt.*)

2. Der Schadenseintritt bestimmt sich für die Zwecke des Verjährungsrechts bei mehreren Schadensfolgen anhand des Grundsatzes der Schadenseinheit. Danach gilt der gesamte Schaden, der auf einem bestimmten einheitlichen Verhalten beruht, bereits mit der ersten Vermögenseinbuße als eingetreten. Der Zeitpunkt der einzelnen Schadensfolgen spielt so lange keine Rolle, als diese eine bloße Weiterentwicklung darstellen und mit ihnen bereits beim Auftreten des ersten Schadens gerechnet werden konnte.*)

3. Der Minderwert des mit einem Mangel behafteten Grundstücks gegenüber seinem Verkehrswert ohne den Mangel stellt einen (ersten) Schaden dar, der bereits mit dem Abschluss des Kaufvertrages, spätestens jedoch mit dessen Vollzug eintritt. Tätigt der Käufer später Aufwendungen, die sich angesichts des Mangels – hier: fehlende Genehmigung des Nebengebäudes – als nutzlos erweisen, stellt dieser (zweite) Schaden eine bloße Weiterentwicklung des bereits eingetretenen Schadens dar.*)

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Online seit 8. August

IBRRS 2025, 1995

OLG Brandenburg, Urteil vom 20.02.2025 - 10 U 37/24

1. Der Nachzahlungsanspruch des Bauunternehmers gegen den Bauträger wegen eines gemeinschaftlichen Irrtums über die Verpflichtung zur Zahlung von Umsatzsteuer ist der Höhe nach durch den Erstattungsantrag des Bauträgers an das Finanzamt begrenzt.

2. Die Verjährung des Anspruchs auf Werklohn in Höhe der Umsatzsteuer beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Erstattungsantrag gestellt ist und der Bauunternehmer davon Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste.

3. Eine nicht hinreichend individualisierte Klage hemmt die Verjährung nicht. Die nachträgliche Individualisierung entfaltet keine Rückwirkung.

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Online seit 7. August

IBRRS 2025, 2024

OLG Braunschweig, Urteil vom 31.07.2025 - 8 U 193/22

1. Erhält der Bauträger vom Erwerber den vollen Kaufpreis und ist er keinen mangelbedingten Ansprüchen des Erwerbers mehr ausgesetzt, ist der Bauträger gehindert, gegenüber "seinem" Architekten wegen dieser Mängel Ansprüche geltend machen (vgl. BGH, IBR 2007, 472). Ein Beispiel ist die Verjährung der mangelbedingten Ansprüche gegen den Bauträger.

2. Die Verjährung der Gewährleistungsansprüche des Bestellers gegen den Bauträger beginnt mit der Abnahme bzw. mit der endgültigen Verweigerung der Abnahme zu laufen.

3. Hat der Erwerber die Leistung nicht abgenommen und liegt auch keine endgültige Abnahmeverweigerung vor, wird der Erfüllungsanspruch des Erwerbers - wenn keine Fertigstellungsfrist vereinbart wurde - nach Ablauf einer angemessenen Herstellungsfrist fällig und verjährt innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren.

4. Da es sich bei einem Nacherfüllungsanspruch um einen modifizierten Erfüllungsanspruch handelt, ist das Bestehen eines durchsetzbaren Erfüllungsanspruchs bis zur Abnahme Voraussetzung des Bestehens eines Nacherfüllungsanspruchs.

5. Beruft sich der Bauträger vor der Abnahme auf den Eintritt der Verjährung des Erfüllungsanspruchs, entsteht der Nacherfüllungsanspruch nicht.

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Online seit 6. August

IBRRS 2025, 2005

OLG München, Urteil vom 28.07.2025 - 19 U 2640/24

1. Der verschuldensunabhängige nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB steht auch dem mittelbaren Besitzer des beeinträchtigten Grundstücksteils zu.*)

2. Aufgrund eines Entschädigungsanspruchs gem. § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog kann nicht Schadensersatz, sondern lediglich ein nach den Grundsätzen der Enteignungsentschädigung zu bestimmender Ausgleich verlangt werden. Gleichwohl kommt die Entschädigungsregelung des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs einem vollen Schadensersatz vielfach gleich.*)

3. Gegenstand des Ausgleichs einer Besitzstörung in Geld ist jedenfalls, was dem Besitzer durch den Eingriff in seine berechtigte Besitzposition entgangen ist, regelmäßig also die Möglichkeit zur Nutzung der Sache. Namentlich sind infolge der Besitzstörung eingetretene Ertragseinbußen auszugleichen. Neben dem Ertragsverlust sind zudem diejenigen Aufwendungen zu ersetzen, die erforderlich sind, um eine ungestörte Fortführung eines mit dem Besitz verbundenen Betriebs zu gewährleisten.*)

4. Der Senat kann die umstrittene Frage offen lassen, ob der Besitzer aufgrund der Verletzung seines Besitzrechts durch die Beschädigung der Sache wie der Eigentümer aus eigenem Recht den Ersatz der Reparaturkosten, das heißt des Substanzschadens, verlangen kann.*)

5. Ist mit dem mittelbaren Besitz des beeinträchtigten Grundstücksteils dessen Nutzung als Vermietungsobjekt verbunden, so kann der mittelbare Besitzer jedenfalls auch diejenigen Aufwendungen ersetzt verlangen, die erforderlich sind, um eine ungestörte Fortführung des mit dem mittelbaren Besitz verbundenen Vermietungsbetriebs zu gewährleisten. Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB hat der Vermieter - unabhängig von den Eigentumsverhältnissen - die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Widrigenfalls hat er eine Mietminderung durch seine Mieter zu gewärtigen. Daher können die Kosten für die vollständige Reparatur des beeinträchtigten, vermieteten Grundstücksteils ersatzfähig sein, auch wenn dies der Höhe nach mit dem Ersatz des Substanzschadens deckungsgleich ist.*)

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Online seit 4. August

IBRRS 2025, 1993

OLG Schleswig, Urteil vom 10.07.2025 - 12 U 12/24

1. Bei einem Bauträgervertrag stellen kauf- und werkvertraglicher Teil Teile eines einheitlichen Ganzen dar und ergeben nur gemeinsam Sinn. Die einzelnen Leistungen sind daher beim Bauträgervertrag ins Synallagma eines einheitlichen Vertragsverhältnisses einbezogen, es handelt sich mithin in aller Regel um einen einheitlichen, gemischten Vertrag. Ein solcher unterfällt schon aufgrund der objektiven Untrennbarkeit seiner Bestandteile in Gänze der Beurkundungspflicht des § 311b Abs. 1 BGB (vgl. BeckOGK/Schreindorfer, 1.10.2023, BGB § 311b Rn. 209; ausführlich auch KG, IBR 2021, 228).*)

2. Wird die Form nicht eingehalten, erstreckt sich die Nichtigkeit auf den gesamten Vertrag, nichtig ist danach nicht nur die formlose Nebenabrede, sondern grundsätzlich auch der notariell beurkundete Vertrag, § 125 BGB (s. zu dieser umfassenden Rechtsfolge Grüneberg/Grüneberg, BGB, 83. Aufl., § 311b Rn. 45).*)

3. Bei - weiteren - objektiv selbständigen Verträgen (hier: zusätzlich zum Rohbauvertrag ein weiterer Vertrag über einen schlüsselfertigen Ausbau) bedarf es zur Herstellung des rechtlichen Zusammenhangs eines zusätzlichen subjektiven Verknüpfungsmoments - dem Verknüpfungswillen der Parteien.*)

4. Für den Verknüpfungswillen kommt es nicht auf die wechselseitige Abhängigkeit der Verträge voneinander, sondern nur auf die einseitige Abhängigkeit des Grundstücksvertrags von dem anderen Vertrag bzw. den anderen Verträgen an. Nur, wenn der Grundstücksvertrag nach dem Willen der Parteien von dem anderen Vertrag abhängig ist, erstreckt sich der Normzweck des § 311b Abs. 1 BGB auf letzteren, welcher daher mitzubeurkunden ist, im umgekehrten Fall nicht (vgl. zu alledem BeckOGK/Schreindorfer, 1.10.2023, BGB § 311b Rn. 183-185, m.w.N.; ebenso BGH, IBR 2010, 570 ).*)

4. Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines Verknüpfungswillens trägt grundsätzlich die Partei, die sich auf die Formnichtigkeit des Vertrags beruft (vgl. BeckOGK/Schreindorfer, 1.10.2023, BGB § 311b Rn. 186-197).*)

5. Im Fall der Formnichtigkeit einer Vereinbarung kann die Berufung einer Partei hierauf ausnahmsweise wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) unbeachtlich sein. Das gilt dann, wenn auf Seiten desjenigen, welcher der Geltendmachung der Formnichtigkeit entgegentritt, ein Irrtum über die rechtliche Notwendigkeit der Förmlichkeit vorgelegen hat und dieser Irrtum vom Geschäftsgegner schuldhaft, mindestens fahrlässig, verursacht worden war, oder wenn derjenige, der sich auf den Formverstoß beruft, eine Haltung eingenommen hat, die mit seinem früheren Verhalten nach Treu und Glauben unvereinbar ist. Entsprechendes gilt, wenn eine Partei, sei es auch nur unabsichtlich, die andere zum Absehen vom erforderlichen Abschluss eines formgültigen Vertrags veranlasst und diese daraufhin angenommen hat, dass eine formlose Vereinbarung genüge (vgl. BGH, Urteil vom 12.02.1981 - VII ZR 230/80, IBRRS 1981, 0504).*)

6. Insbesondere für Bauverträge hat der Bundesgerichtshof überdies entschieden, die Geltendmachung von deren Nichtigkeit durch den Unternehmer sei unter dem Gesichtspunkt selbstwidersprüchlichen Verhaltens ausgeschlossen, wenn er in Kenntnis der die Nichtigkeit begründenden Umstände den Vertrag durchführt, sozusagen "ins Werk gesetzt" und seine Bauleistung erbracht hat (vgl. BGH, IBR 2008, 431, zu den Auswirkungen einer nach §§ 134, 138 BGB nichtigen "Ohne-Rechnung-Abrede" in einem Bauvertrag; vgl. außerdem: KG, IBR 2020, 348; OLG Karlsruhe, IBR 2018, 564).

7. Ein Rücktritt des Verkäufers vom Grundstückskaufvertrag wegen Ausstehens eines geringen Kaufpreisanteils (hier: 5 %) scheidet gem. § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB wegen Unerheblichkeit aus.*)

8. Der Auflassung und Bewilligung der Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch steht nicht entgegen, dass er den Kaufpreis noch nicht vollständig gezahlt hat, wenn dem Anspruch des Verkäufers auf restliche Kaufpreiszahlung Mängelbeseitigungsansprüche des Klägers entgegenstehen, aufgrund derer er nach Treu und Glauben den restlichen Kaufpreis zurückbehalten kann.*)

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IBRRS 2025, 1965

OLG Hamburg, Urteil vom 12.12.2024 - 6 U 116/21

1. Eine Beschaffenheitsvereinbarung setzt keine ausdrücklichen Erklärungen der Parteien voraus, sondern kann sich auch aus den Umständen des Vertragsschlusses wie etwa dem Kontext der dabei geführten Gespräche oder den bei dieser Gelegenheit abgegebenen Beschreibungen ergeben.

2. Die Angabe eines "Circa"-Baujahrs steht der Annahme einer Beschaffenheitsvereinbarung nicht entgegen.

3. Die Auslegung des Begriffs "zeitgemäße Elektroausstattung" ergibt, dass ein vor längerer Zeit modernisierter Zustand geschaffen wurde, so dass die Elektrik den üblichen Anforderungen gewachsen ist. Damit geht auch einher, dass überhaupt eine Nutzung der Elektroinstallation ohne Gefahr für die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude bzw. die dort wohnenden Personen möglich ist.

4. Eine Beschreibung der bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit der Vermietung von acht Wohneinheiten stellt eine Beschaffenheitsvereinbarung dar.

5. Als Rechtsfolge ist bei einer Minderung der Kaufpreis in dem Verhältnis herabzusetzen, in dem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zum wirklichen Wert gestanden haben würde.

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Online seit 1. August

IBRRS 2025, 1945

OLG Nürnberg, Urteil vom 29.04.2025 - 3 U 2107/24

1. Die Frist für die Verjährung eines Anspruchs auf Überlassung eines genau beschriebenen, aber noch nicht selbstständig gebuchten Grundstücksteils beginnt regelmäßig nicht erst mit Vornahme der Vermessung oder Erstellung des Veränderungsnachweises, sondern mit Abschluss des Vertrags zu laufen.*)

2. Eine Regelung, nach der die Vertragsparteien die Auflassung nach der Vermessung zu erklären haben, führt für sich genommen noch nicht dazu, dass eine abweichende Fälligkeitsregelung getroffen wurde. Der sofortige Übergang von Gefahren, Nutzen und Lasten spricht gegen einen solchen Parteiwillen, selbst wenn die Überlassung unter Familienmitgliedern erfolgt ist.*)

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Online seit 31. Juli

IBRRS 2025, 1979

BGH, Urteil vom 27.06.2025 - V ZR 150/24

Der Eigentümer eines mit einer Überfahrtbaulast belasteten Grundstücks ist nicht aufgrund der Baulast nach Treu und Glauben zivilrechtlich verpflichtet, das Begehen bzw. Befahren seines Grundstücks zu dulden (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 09.01.1981 - V ZR 58/79, BGHZ 79, 201, 210).

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Online seit 28. Juli

IBRRS 2025, 1683

VG Freiburg, Urteil vom 20.02.2025 - 4 K 1852/24

Ein Bauaufwand kann den Kosten nach als wesentlich im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 1 Zweckentfremdungsverbotsgesetz angesehen werden, wenn er etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.*)

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Online seit 23. Juli

IBRRS 2025, 1441

OLG Stuttgart, Urteil vom 13.05.2025 - 10 U 4/25

1. Eine Klausel in einem Bauträgervertrag, die den Fristbeginn für einen Widerspruch des Erwerbers gegen die beabsichtigte Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Vertreter an das Absenden eines Informationsschreibens des Vertreters anknüpft, hält einer Inhaltskontrolle nicht Stand.*)

2. Verhandlungen einer WEG oder die Klage einer WEG im Hinblick auf Mängel des Gemeinschaftseigentums hemmen die Verjährung der Mängelrechte, wenn und sobald die WEG berechtigt ist, diese Ansprüche für die Erwerber geltend zu machen.*)

3. Die Rechtsanwendung unterliegt nicht der Dispositionsfreiheit der Parteien. Ob ein Erfüllungsanspruch oder ein Nacherfüllungsanspruch vorliegt und deren Verjährung sind Fragen der Rechtsanwendung auf den der Entscheidung zu Grunde zu legenden, also festgestellten bzw. unstreitigen Lebenssachverhalt und sind damit Aufgabe des Gerichts. Insoweit können weder die Parteien das Gericht noch das Gericht sich selbst auf die Prüfung einzelner Anspruchsnormen unter Außerachtlassung anderer, auf den Sachverhalt anwendbarer Normen beschränken.*)

4. Liegt beim Bauträgervertrag eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums vor, die wegen Verstoßes gegen Rechtsnormen unwirksam ist, verjähren die Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln spätestens mit Ablauf von 15 Jahren nach Fertigstellung bzw. letztem Erwerb (noch offengelassen im Urteil des Senats vom 02.04.2024 - 10 U 13/23 = IBR 2024, 301; a.A. OLG Stuttgart, IBR 2024, 460).*)

IBRRS 2025, 1650

VGH Bayern, Beschluss vom 02.05.2025 - 4 ZB 24.704

1. Der örtliche Normgeber darf beim Erlass einer Zweitwohnungssteuersatzung generalisierende, typisierende und pauschalierende Regelungen treffen.

2. Da das Innehaben einer Wohnung auch für Zwecke der privaten Lebensführung bereits dann anzunehmen ist, wenn sich der Eigentümer der betreffenden Räumlichkeiten die Möglichkeit der Eigennutzung offenhält, kann die steuererhebende Gemeinde in einem solchen Fall grds. vom Vorliegen einer Zweitwohnung ausgehen, solange keine besonderen Umstände ersichtlich sind, die diese tatsächliche Vermutung erschüttern.

3. Wegen des Grundsatzes "keine Gleichheit im Unrecht" können sich aus einem etwaigen satzungswidrigen Vollzugsmangel keine subjektiven Rechte eines Steuerpflichtigen in Bezug auf seine Heranziehung zur Zweitwohnungssteuer ergeben.

4. Da es bei der Prüfung, ob eine zeitweise nicht genutzte Wohnung eine reine Kapitalanlage darstellt, auf eine umfassende Würdigung aller objektiven Umstände des Einzelfalls ankommt, kann auch die Frage, "wie ein sehr lange vorliegender Leerstand definiert wird und wann ausweislich dieser Definition das Hauptkriterium bei der Frage der Kapitalanlage als erfüllt anzusehen ist", keiner allgemeingültigen Klärung i.S.d. § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO zugeführt werden.

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Online seit 22. Juli

IBRRS 2025, 1695

OLG Brandenburg, Urteil vom 24.04.2025 - 5 U 36/24

1. Die Vereinbarung eines Mitbenutzungsrechts zugunsten eines Dritten stellt nicht ohne Weiteres einen Vertrag zugunsten Dritter dar.

2. Ein Vertrag zu Lasten Dritter ist unzulässig; zulässig sind nur Belastungen Dritter, die sich nur als Einschränkung seiner Begünstigung oder lediglich einen Reflex darstellen.

3. Eine im Zusammenhang mit der Einräumung eines Nutzungsrechts für einen Dritten geregelte Pflicht zur Beteiligung an den Kosten des Grundbesitzes ist keine bloße Einschränkung der Begünstigung oder bloßer Reflex sondern ein unwirksamer Vertrag zu Lasten Dritter.

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