Gesamtsuche

Immobilien

BGH, Urteil vom 22.04.2016 - V ZR 23/15

Der in einem Grundstückskaufvertrag vereinbarte umfassende Haftungsausschluss für Sachmängel erfasst auch die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks oder des aufstehenden Gebäudes.*)

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 IMR 2016, 478

Gewerberaummiete

OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.01.2016 - 24 U 62/15

1. Das Recht des Mieters auf alleinigen Besitz der Schlüssel ist indes ein unverzichtbarer Bestandteil des Mietvertrages. Die Übergabe der Mietsache an den Mieter ist daher erst dann erfolgt, wenn ihm der Vermieter sämtliche Schlüssel für das Mietobjekt übergeben hat.*)

2. Wird die Mietsache zum Betrieb eines Restaurants vermietet und erhält der Mieter nicht die für die Eröffnung erforderliche Konzession, weil keine Bau- oder Nutzungsänderungsgenehmigung für das Mietobjekt vorliegt, ist die Miete auf Null gemindert.*)

3. Schadensersatz wegen Verletzung der Rückbauverpflichtung kann der Vermieter grundsätzlich nur verlangen, wenn er dem Mieter zuvor erfolglos gemäß § 281 Abs. 1 S. 1 BGB eine Frist zur Erfüllung seiner Rückbaupflicht gesetzt hat. Voraussetzung für eine wirksame Fristsetzung ist, dass der Vermieter die vom Mieter erwarteten Arbeiten konkret bezeichnet.*)

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 IMR 2017, 320

Immobilien

OLG Düsseldorf, Urteil vom 10.03.2015 - 21 U 93/14

1. Bei behebbaren Mängeln ist im Rahmen der nach den Umständen des Einzelfalls vorzunehmenden Interessenabwägung von einer Unerheblichkeit der Pflichtverletzung im Sinne § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB in der Regel dann nicht mehr auszugehen, wenn der Mangelbeseitigungsaufwand mehr als 5 % des Kaufpreises beträgt. Der Umstand, dass der Kaufgegenstand nicht ein neu erstelltes Objekt, sondern ein “gebrauchter Gegenstand“ gewesen ist, bei dem die Erwartungen des Verkehrs an die Mangelfreiheit regelmäßig geringer sind, rechtfertigt für sich genommen nicht bereits die Erhöhung der Erheblichkeitsschwelle auf 10 % des Kaufpreises.*)

2. Eine Aufklärungspflicht des Verkäufers über einen Sachmangel, deren Verletzung in objektiver Hinsicht zu einem arglistigen Verschweigen im Sinne des § 444 BGB führen kann, besteht beim Verkauf eines Gebäudegrundstücks nur im Hinblick auf verborgene Mängel oder Umstände, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind. Arglistiges Verschweigen ist in subjektiver Hinsicht nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.*)

3. Auch die Lage eines Grundstücks in der Einflugschneise eines Flughafens und damit die besondere Betroffenheit von entsprechenden Fluglärmbelastungen kommt als Eigenschaft in Betracht, über das die Parteien des Kaufvertrages eine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 treffen können.*)

4. Für die Annahme einer konkludent getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung genügt es, wenn der Käufer im Rahmen der Vertragsverhandlungen bestimmte Erwartungen an den Kaufgegenstand formuliert und der Verkäufer dem zustimmt.*)

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 IMR 2015, 515

Gewerberaummiete

BGH, Urteil vom 12.02.2014 - XII ZR 76/13

Allein die Absicht des Vermieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen in den Mieträumen durchzuführen, genügt nicht, um im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der vertraglichen Verpflichtung des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen und Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, einen Ausgleichsanspruch in Geld treten zu lassen. Ein solcher Ausgleichsanspruch setzt voraus, dass die Mieträume tatsächlich umgebaut werden (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 151, 53 = NJW 2002, 2383).*)

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 IMR 2014, 156

Immobilien

OLG Frankfurt, Urteil vom 14.06.2012 - 12 U 185/10

1. Eine fehlende Baugenehmigung stellt einen Sachmangel von veräußerten Gebäuden oder Gebäudeteilen dar.

2. In dem Bestreiten von Mängeln im Verfahrensverlauf liegt nicht ohne weiteres eine endgültige Erfüllungsverweigerung, denn das Bestreiten ist ein prozessuales Recht des Schuldners. Es müssen weitere Umstände hinzutreten, welche die Annahme rechtfertigen, dass der Schuldner über das Bestreiten der Mängel hinaus bewusst und endgültig die Erfüllung seiner Vertragspflichten ablehnt.

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 IBR 2012, 582

Allgemeines Zivilrecht

BGH, Urteil vom 29.06.2011 - VIII ZR 202/10

Der Rücktritt vom Kaufvertrag ist bei einem behebbaren Mangel ausgeschlossen, wenn die Kosten seiner Beseitigung im Verhältnis zum Kaufpreis geringfügig sind. Das ist - auch im gehobenen Preissegment - jedenfalls dann der Fall, wenn die Mängelbeseitigungskosten ein Prozent des Kaufpreises nicht übersteigen.*)

Für die Frage der Erheblichkeit der Pflichtverletzung im Sinne von § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB kommt es auf das Ausmaß der Funktionsbeeinträchtigung nur dann an, wenn der Mangel nicht oder nur mit hohen Kosten behebbar oder die Mangelursache im Zeitpunkt der Rücktrittserklärung ungewiss ist, etwa weil auch der Verkäufer sie nicht feststellen konnte.*)

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