Gesamtsuche

Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 25.10.2023 - VIII ZR 147/22

1. Ob das Aufstellen bewusst unwahrer Tatsachenbehauptungen durch den Mieter innerhalb eines Rechtsstreits mit seinem Vermieter eine die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB rechtfertigende Pflichtverletzung darstellt, ist anhand einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.*)

2. Dabei ist zum einen die Bedeutung und Tragweite der unwahren Behauptung des Mieters unter Berücksichtigung des gegebenen Sinnzusammenhangs zu bewerten. In die gebotene Würdigung ist zum anderen in der Regel ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters einzubeziehen (vgl. Senatsurteil vom 04.06.2014 - VIII ZR 289/13, IMR 2014, 366 = NJW 2014, 2566 Rz. 14). So ist etwa zu berücksichtigen, ob das unredliche Prozessverhalten des Mieters der Abwehr einer unberechtigten Kündigung des Vermieters dienen sollte (vgl. Senatsurteil vom 04.12.1985 - VIII ZR 33/85, IBRRS 1985, 0091 = WuM 1986, 60 unter II 1 [zur fristlosen Kündigung eines Pachtverhältnisses nach § 554a BGB a.F.]).*)

3. Die Vorschrift des § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB, wonach Kündigungsgründe, die in dem Kündigungsschreiben nicht angegeben wurden, (ausnahmsweise) dann berücksichtigt werden können, wenn sie nachträglich entstanden sind, findet ausschließlich dann Anwendung, wenn die ursprüngliche Kündigungserklärung zum Zeitpunkt ihres Ausspruchs wirksam war.*)

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 IMR 2024, 44

Gewerberaummiete

OLG Brandenburg, Urteil vom 29.11.2022 - 3 U 93/21

1. Bei Erfüllung der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB ist bereits ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben und die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Abwägungsvoraussetzungen müssen nicht noch zusätzlich erfüllt sein.

2. Trotzdem kann im Einzelfall die Berufung auf die fristlose Kündigung treuwidrig sein. Es ist zu prüfen, ob der Ausgleich der Mietrückstände unmittelbar nach Zugang des Kündigungsschreibens bei tatrichterlicher Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung ausnahmsweise als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen lässt.

3. Dies ist regelmäßig zu bejahen, wenn der Mieter unmittelbar nach Erhalt der ersten Kündigung kurzfristig die Rückführung der Mietrückstände herbeiführt, es in der Vergangenheit keine Zahlungsrückstände gegeben hat und keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass es in der Zukunft noch einmal zu Zahlungsrückständen kommt, und der Mieter in der Vergangenheit keine sonstigen mietvertraglichen Pflichten verletzt hat noch Anhaltspunkte für künftige (Fehl-)Verhaltensweisen vorliegen, die das Vertrauen des Vermieters in eine gedeihliche Fortsetzung des Mietverhältnisses in Frage stellen könnten.

4. Diese Grundsätze gelten auch im Gewerberaummietrecht.

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 IMR 2023, 275

Prozessuales

BGH, Urteil vom 08.07.2022 - V ZR 202/21

1. Wird eine Beschlussersetzungsklage entgegen § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer erhoben, muss ein gewillkürter Parteiwechsel auf Beklagtenseite vorgenommen werden; andernfalls ist die Klage als unzulässig abzuweisen.*)

2. Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, führt der Ausschluss des oder der klagenden Wohnungseigentümer in einem Beschlussklageverfahren von der nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG angeordneten Gesamtvertretung dazu, dass die Gemeinschaft in diesem Prozess durch die übrigen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten wird. Verbleibt nur ein Wohnungseigentümer, der keinem Vertretungsverbot unterliegt, vertritt er den Verband im Prozess allein. *)

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 IMR 2022, 421

Wohnraummiete

LG Berlin, Beschluss vom 21.12.2021 - 65 S 134/21

ohne amtlichen Leitsatz

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Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 13.10.2021 - VIII ZR 91/20

1. Ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands bzw. eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle hat lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung (Bestätigung der Senatsurteile IBR 2005, 241; vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04, Rz. 20, IMRRS 2006, 0528 = NJW 2006, 1585; vom 25.10.2006 - VIII ZR 102/06, Rz. 11, IMRRS 2006, 3143 = NJW 2007, 428; vom 28.11.2007 - VIII ZR 145/07, Rz. 19, IMRRS 2008, 0047 = NJW 2008, 508; vom 10.10.2012 - VIII ZR 107/12, Rz. 28, IMRRS 2012, 3023 = BGHZ 195, 64; vom 01.07.2015 - VIII ZR 278/13, Rz. 22, IMRRS 2015, 0895 = NJW 2015, 2650; IMR 2020, 357; Senatsbeschlüsse vom 06.10.2015 - VIII ZR 321/14, Rz. 6, IMRRS 2016, 1928 = WuM 2016, 225; IMR 2016, 452).*)

2. Diese (beschränkte) Wirkung des Nachholrechts des Mieters entspricht dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers, so dass der an Gesetz und Recht gebundene Richter (Art. 20 Abs. 3 GG) diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern und durch eine judikative Lösung ersetzen darf, die so im Gesetzgebungsverfahren (bisher) nicht erreichbar war (im Anschluss an BVerfGE 69, 315, 372; IBR 1990, 615).*)

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 IMR 2022, 13

 Nachricht

Wohnraummiete

LG Berlin, Beschluss vom 30.07.2021 - 65 S 104/21

1. Der Vermieter kann nach Abmahnungen ein Wohnraummietverhältnis zumindest wirksam ordentlich kündigen, wenn der Mieter in seiner Wohnung insbesondere während der Ruhezeit nach 22 Uhr Lärm u. a. durch Kinder nicht unterbindet bzw. verursacht und selbst gegen die Hausordnung verstößt, wodurch die direkten Nachbarmieter des Hauses erheblich beeinträchtigt werden. Das Toleranzgebot gegenüber Kinderlärm ist nicht grenzenlos.*)

2. Die unterlassene, aber gebotene Hinzuziehung eines Dolmetschers kann nicht mehr gerügt werden, wenn die Prozessparteien anschließend noch in erster Instanz rügelos verhandelt haben.*)

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 IMR 2022, 135

Gewerberaummiete

OLG Schleswig, Urteil vom 16.06.2021 - 12 U 148/20

1. Art. 240 § 2 EGBGB (Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen in Zeiten der Corona-Pandemie) bewirkt keine Stundung des Mietzinses. Der Gesetzgeber hat ausdrücklich in dem Gesetzesentwurf mit Drucksache 19/18110 ausgeführt, dass die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete im Grundsatz bestehenbleibt. Statt eines gänzlichen Ausschlusses der Mietzahlungsverpflichtung oder einer Stundung wurde im Ergebnis nach Abwägung der wechselseitigen Interessen der für den Vermieter weniger intensive Eingriff des Ausschlusses des Kündigungsrechts gewählt.*)

2. Ob ein i.S.v. § 536 BGB zur Minderung berechtigender Mangel der Gewerbemietsache bei behördlich angeordneter Schließung des Unternehmens wegen der Corona-Pandemie vorliegt, ist im Einzelfall zu prüfen. Es kommt darauf an, ob die Folgen des Lockdowns der im Rahmen von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB maßgeblichen Risikosphäre des Vermieters zuordnen lassen. Hoheitliche Maßnahmen können - sofern nicht andere vertragliche Vereinbarungen bestehen - nur dann einen solchen Mangel begründen, wenn sie unmittelbar auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhten und ihre Ursachen nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters haben. Maßnahmen, die nur den geschäftlichen Erfolg des Mieters beeinträchtigen, fallen allein in dessen Risikosphäre, so regelmäßig auch hinsichtlich der Coronafolgen.*)

3. Mietansprüche entfallen auch nicht gem. §§ 326 Abs. 1 Satz 1, 275 BGB, da die behördlich angeordnete Schließung grundsätzlich allein das Verwendungsrisiko (des Mieters) betrifft.*)

4. In Betracht kommt allenfalls ein Wegfall der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB. Hierfür kommt es zum einen darauf an, ob die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie sich bewusst gemacht hätten, dass es für die Dauer eines Monats zu einer staatlich verordneten Schließung der Verkaufsstätten des Einzelhandels kommen würde. Zum anderen muss dem Mieter das Festhalten am Vertrag in ursprünglicher Form unzumutbar geworden sein. Dass die erzwungene Schließung hier zu existenziell bedeutsamen Folgen für den Mieter geführt hat, ist von diesem darzulegen und zu beweisen.*)

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 IMR 2021, 407

Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 11.06.2021 - 65 S 235/19

ohne amtlichen Leitsatz

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Wohnraummiete

LG München I, Urteil vom 12.02.2021 - 14 S 10193/20

1. Der Umstand, dass sich der Mieter zum Zeitpunkt eines von ihm verursachten Brands in einem schuldunfähigen Zustand befand bzw. nicht verschuldensfähig war, steht der Annahme eines wichtigen Grunds nicht entgegen. Denn das Verschulden ist im Rahmen von § 543 Abs. 2 und 1 BGB lediglich als Abwägungskriterium heranzuziehen, stellt also keine zwingende Voraussetzung für die Bejahung einer materiell-rechtlich wirksamen Kündigung dar.

2. Beruht die fristlose Kündigung auf § 543 Abs. 2 BGB, lassen die in § 543 Abs. 2 BGB geregelten Kündigungsgründe eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht zu, so dass gesundheitliche Beeinträchtigungen des Mieters durch die Kündigung und deren mögliche Folgen grundsätzlich unbeachtlich sind.

3. Leidet der Mieter an einer schwer wiegenden psychiatrischen Erkrankung, die mit einer nicht zu vernachlässigenden Suizidgefahr einhergeht, so ist auch bei einer schwer wiegenden zur Kündigung berechtigten Pflichtverletzung bei der Bemessung der Räumungsfrist die Zeit zu berücksichtigen, die der Mieter voraussichtlich benötigt, um sich auf den anstehenden Umzug - auch durch eine vorbereitende therapeutische Behandlungen - einstellen zu können.

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Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 10.12.2020 - 65 S 189/20

1. Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung genügt es, dass der Mieter seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag für die Überweisung bis zum dritten Werktag des Monats erteilt und das Konto des Mieters ausreichend gedeckt ist.

2. Der Leistungserfolg - die Gutschrift des Überweisungsbetrags auf dem Empfängerkonto - gehört nicht mehr zur Leistungshandlung des Schuldners.

3. Vom Mieter eingeschaltete Zahlungsdienstleister werden nicht als dessen Erfüllungsgehilfen tätig.

4. Hat der Mieter bei ausreichender Deckung des Kontos die Miete angewiesen und hat die Bank den Betrag fehlgeleitet, trifft den Mieter kein Verschulden.

5. Nicht jeder geringfügige oder nur kurzfristige Zahlungsverzug rechtfertigt die Annahme einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung. Die Erheblichkeitsgrenze wird nicht überschritten, wenn der Rückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und zudem die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.

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 IMR 2021, 227