Gesamtsuche

Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 14.02.2018 - 64 S 74/17

1. Das Gericht ist befugt, die ortsübliche Miete gemäß §§ 287 ZPO, 558c BGB im Wege der Schätzung anhand des Berliner Mietspiegels 2017 zu ermitteln. Es ist nicht gezwungen, ein Sachverständigengutachten einzuholen.

2. Gilt die Mieterhöhung ab dem 01.09.2016, ist der Mietspiegel 2017 anzuwenden, dessen Erhebungsstichtag ebenfalls der 01.09.2016 ist. Allerdings ist ein Abschlag von den Werten dieses Mietspiegels vorzunehmen, da das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter vor dem 01.09.2016 zugegangen ist.

3. Eine Primärdatenerhebung für einen einfachen Mietspiegel muss nicht die hohen Anforderungen der Repräsentativität erfüllen, sondern kann etwa auch in der Weise erfolgen, dass die Mitglieder eines oder mehrerer Interessenverbände befragt werden.

4. Hat ein Mieter Anspruch auf Überlassung von Herd und Spüle, so führt seine Entscheidung, Herd und Spüle nicht abrufen zu wollen, nicht zur Abwertung der Wohnung; darauf, ob der Vermieter dadurch tatsächlich Aufwände spart, kommt es nicht an.

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 IMR 2018, 145

 Nachricht

Wohnungseigentum

KG, Urteil vom 21.11.2016 - 20 U 109/14

(ohne amtlichen Leitsatz)

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Wohnraummietrecht

LG Berlin, Urteil vom 09.08.2016 - 18 S 111/15

1. Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine in Berlin gelegene Wohnung kann vom Gericht ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegel 2015 als sog. einfachem Mietspiegel ermittelt werden, auch wenn dessen Qualifizierungswirkung zwischen den Parteien streitig ist.

2. Die ortsübliche Miete für eine konkrete Wohnung kann selbst mit maximalem Aufwand niemals wissenschaftlich exakt ermittelt werden, auch in dem Gutachten eines Sachverständigen wird nur ein Näherungswert bestimmt, bei dem Fehler nicht auszuschließen sind.

3. Die dem Berliner Mietspiegel 2015 nur eingeschränkt zu Teil gewordene Anerkennung durch Interessenvertreter der Vermieter fällt für den zu gewinnenden richterlichen Überzeugungsgrad überwiegender Wahrscheinlichkeit nicht erheblich ins Gewicht, da bereits die Erstellung und Anerkennung eines Mietspiegels durch die Gemeinde - hier das Land Berlin - nach allgemeiner Lebenserfahrung für die objektiv zutreffende Abbildung der örtlichen Mietsituation spricht und außerdem kein Anhalt dafür besteht, dass es bei der Erstellung des Mietspiegels 2015 an der erforderlichen Sachkunde fehlte oder die Erstellung von sachfremden Erwägungen beeinflusst war.

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 IMR 2017, 11

Wohnraummietrecht

LG Berlin, Urteil vom 28.04.2016 - 18 S 295/15

1. Ein einfacher Mietspiegel ist ein Indiz dafür, dass die darin angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.

2. Die Frage, ob der Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden und damit ein qualifizierter Mietspiegel ist, ist unabhängig von der Frage, ob der Mietspiegel hinreichende Grundlage einer gerichtlichen Schätzung sein kann.

3. Die Verwendung einfacher Mietspiegel garantiert eine rasche Entscheidung und erleichtert dem Vermieter in erheblichem Maße die prozessuale Darlegungslast.

4. Sachverständige können die ortsübliche Vergleichsmiete auch nicht mit vertretbaren Aufwand genauer feststellen. Ein Sachverständigengutachten erfordert deshalb einen Kosten- und Zeitaufwand der zum Streitwert nicht in angemessenem Verhältnis stünde.

5. Der Vorteil eines einfachen Mietspiegels besteht deshalb vor allem darin, dass dieser auf erheblich breiterer Tatsachenbasis beruht und weitere Rechtsverfolgungskosten vermeidet.

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Wohnraummietrecht

LG Berlin, Urteil vom 08.03.2016 - 63 S 213/15

1. Eine Hausordnung gilt nur zwischen den Mietern, sie kann einem Mieter im Verhältnis zum Vermieter keinen einseitigen Pflichten auferlegen.

2. Vereinbaren Vermieter und Mieter eine Zahlung des Mieters zur Abgeltung von Schönheitsreparaturen, muss der Mieter nicht unabhängig vom Zustand der Mietsache zahlen, die Schönheitsreparaturen müssen auch tatsächlich fällig sein.

3. Selbst wenn sich die Wohnung durch Verschulden des Mieters (hier: Verursachen eines Wasserschadens) in einem unvermietbaren Zustand befindet, muss der Vermieter die Wahrscheinlichkeit einer sofortige Anschlussvermietung konkret belegen, bevor er den (Vor)Mieter auf Mietausfall in Anspruch nehmen kann.

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 IMR 2016, 274

Wohnraummietrecht

AG Lichtenberg, Urteil vom 24.06.2015 - 2 C 381/14

Vereinbaren die Parteien eines Untermietverhältnisses, dass die Untermieter an den Hauptmieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten entrichten sollen, so hat der Hauptmieter über diese Vorauszahlungen abzurechnen. Die möglicherweise eine Nachzahlungspflicht begründende Abrechnung kann und darf inhaltlich vollumfänglich auf eine Seitens des Hauptvermieters vorgelegte Abrechnung Bezug nehmen, wenn keiner außer der Untermieter im Besitz des Wohnraums war, über den abzurechnen ist. Hierzu genügt es, wenn der Hauptmieter die Nebenkostenabrechnung des Hauptvermieters "durchreicht", solange er schriftliche Anmerkungen oder Modifikationen im Hinblick auf die von den Untermieters geleisteten Vorauszahlungen macht.*)

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 IMR 2015, 452

Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 88/13

1. Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden (Fortführung von BGH, Urteil vom 03.03.2004 - VIII ZR 149/03, IBRRS 2004, 0778 = NJW 2004, 1738 unter II 2 d).*)

2. Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden. Einer umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung bedarf es hierzu nicht; erforderlich, aber auch ausreichend ist es, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen.*)

3. Ein Mieterhöhungsverlangen kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gestellt werden; werden jedoch tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen.*)

4. Zur Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des umlagefähigen Modernisierungsaufwands.*)

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 IMR 2015, 98

Miete, Pacht, Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 89/13

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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Immobilien

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.07.2014 - 9 U 100/13

Der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch kommt auch in Fällen sog. faktischer Duldung zur Anwendung, wenn der Eigentümer eines Grundstückes wesentliche Beeinträchtigungen beispielsweise durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück deshalb hinnehmen muss, weil ihm eine rechtzeitige Abwehr dieser Beeinträchtigung unverschuldet nicht möglich ist.

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 IBR 2014, 1255 (nur online)

Architekten und Ingenieure

KG, Urteil vom 04.04.2014 - 21 U 18/13

1. Zu den Beseitigungskosten für Baumängel wegen Planungsfehlern kann ein technischer oder merkantiler Minderwert hinzukommen, dessen Höhe tatrichterlich zu ermitteln ist. Schätzgrundlage kann eine sachverständig durchgeführte "Expertenbefragung" sein.

2. Ein merkantiler Minderwert eines Gebäudes liegt vor, wenn nach erfolgter Mängelbeseitigung eine verringerte Verwertbarkeit gegeben ist, weil die maßgeblichen Verkehrskreise ein im Vergleich zur vertragsgemäßen Ausführung geringeres Vertrauen in die Qualität des Gebäudes haben.

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 IBR 2017, 505