Gesamtsuche

Wohnraummiete

AG Dresden, Urteil vom 31.03.2023 - 147 C 3768/22

1. Wird in der Nebenkostenabrechnung des Vermieters für die Heizkosten nur der zu zahlende Betrag genannt, ohne dass dem Mieter die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung beigereicht wird, ist die Heizkostenabrechnung formell unwirksam. Wird dem Mieter nicht binnen Jahresfrist eine formell wirksame Heizkostenabrechnung ausgereicht, ist der Vermieter nach § 556 Abs. 3 BGB mit Nachforderungen auf die Heizkosten ausgeschlossen.

2. Erfolgt die Nebenkostenabrechnung in einem Abrechnungsschreiben über allgemeine Betriebskosten und Heizkosten und ist die Heizkostenabrechnung formell unwirksam, führt dies nicht auch zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung über die sonstigen Betriebskosten, zumindest dann nicht, wenn mietvertraglich getrennte Vorauszahlungen für Betriebs- und für Heizkosten vereinbart sind und auch im Abrechnungsschreiben selbst zwischen Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlungen differenziert wird und die Höhe der jeweiligen Kostenanteile getrennt angegeben sind, da es dann keine einheitliche Zweckbestimmung für die Leistung von Vorauszahlungen bezüglich aller Betriebskosten gibt. Insbesondere wird hierdurch auch nicht die Prüfbarkeit der Abrechnung beeinträchtigt.

3. Die Zweckbestimmung der erfolgten Vorauszahlungen einerseits auf Heizkosten, andererseits auf sonstige Betriebskosten, wird nicht nachträglich dadurch aufgehoben, dass der Vermieter bei der Abrechnung der auf den Mieter entfallenden Heizkosten und der auf ihn entfallenden sonstigen Betriebskosten aufaddiert und von dieser Summe den Gesamtbetrag der auf Heizkosten und auf sonstige Betriebskosten geleisteten Vorauszahlungen abgesetzt hat.

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 IMR 2024, 150

Wohnraummiete

AG Hamburg, Urteil vom 07.01.2022 - 46 C 539/20

Auch das Abflussprinzip ermöglicht grundsätzlich eine sachgerechte Umlage der Betriebskosten, indem es auf die Kosten abstellt, mit denen der Vermieter im Abrechnungszeitraum vom Leistungsträger jeweils tatsächlich belastet wird. Die Betriebskostenabrechnung vereinfacht sich dadurch jedenfalls für bestimmte Betriebskostenarten für den Vermieter unter Umständen erheblich (BGH, IMR 2008, 110).

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 IMR 2022, 1036 (nur online)

Wohnraummiete

AG Brandenburg, Urteil vom 27.05.2021 - 31 C 295/19

1. Der Mieter ist für die Erfüllung seiner Miet-Zahlungsverbindlichkeiten beweispflichtig.

2. Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt nur den fristgerechten Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus.

3. Als Mindestangaben in einer Betriebskostenabrechnung sind nur eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilungsschlüssels, die - nachvollziehbare und verständliche - Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters erforderlich.

4. Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es ...

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 IMR 2021, 359

Gewerberaummiete

OLG Dresden, Beschluss vom 09.08.2019 - 5 U 936/19

1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Mindestens sind in sie aufzunehmen eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilungsschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen.*)

2. Gibt eine Betriebskostenabrechnung nicht den Umlageschlüssel an, genügt sie - im gewerblichen Mietrecht - nicht den dargestellten Mindestanforderungen und ist deshalb formell unwirksam. Dies gilt jedenfalls dann, wenn auch die Umlagevereinbarung im Mietvertrag einen Umlageschlüssel nicht bestimmt.*)

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 IMR 2019, 499

Wohnraummiete

AG Brandenburg, Urteil vom 28.09.2018 - 31 C 68/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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Mietrecht

AG Hamburg, Urteil vom 06.07.2016 - 49 C 6/16

1. Eine Belegeinsicht muss vor Erhebung einer Einwendung erfolgen, wenn diese eine Klärung der offenen Fragen ermöglicht.

2. Soweit der Vermieter eine Belegeinsicht verweigert, besteht die Möglichkeit, dem Nachzahlungsanspruch im Wege des Zurückbehaltungsrechtes entgegenzutreten, wobei nach Gewährung der Belegeinsicht Einwendungen regelmäßig binnen einer Frist von 3 Monaten zu erheben sind.

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 IMR 2016, 466

Wohnraummietrecht

BGH, Urteil vom 11.05.2016 - VIII ZR 209/15

Der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB gilt grundsätzlich auch für solche Kosten, die gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können.*)

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 IMR 2016, 269

 Nachricht

Mietrecht

AG Köln, Urteil vom 12.04.2016 - 219 C 352/15

1. Der formellen Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung steht es nicht entgegen, wenn für Positionen (hier: Versicherungen, Schmutzwasser, Wasser und Müllabfuhr) nicht dargelegt wurde, wie die auf die Wohnungsmieter entfallenden Gesamtkosten ermittelt wurden. Die Angabe eines Gesamtbetrages genügt, ohne dass es einer Erläuterung der zu dem Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf.

2. Kosten für neue Verfliesung des Badezimmers sind keine Kosten, die unmittelbar mit dem Anbringen von Warmwasserzählern zusammenhängen. Es handelt sich vielmehr um Folgekosten, die in der Betriebskostenabrechnung nicht zu berücksichtigen sind. Die Neuverfliesung der Badezimmer steigert den Wohnwert, sodass für die Aufwendungen insoweit ein Ausgleich erfolgt.

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Gewerberaummietrecht

OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015 - 10 U 126/14

1. Der Vermieter muss dem Mieter die im Abrechnungszeitraum angefallenen Betriebskosten durch eine, eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende, Rechnung mitteilen. Hat er dem Mieter eine in diesem Sinne formell ordnungsgemäße Abrechnung übermittelt, ist dessen Abrechnungsanspruch erfüllt; nur wenn und soweit die Abrechnung an formellen Mängeln leidet, kann dieser eine erneute Abrechnung verlangen.

2. Es ist ausreichen, wenn der Mieter die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachprüfen kann.

3. Der Mieter hat auch nach Treu und Glauben keinen Anspruch auf Abrechnungskorrektur, sofern er nicht auf weitergehende Informationen des Vermieters angewiesen ist. Er kann vielmehr die erteilte Abrechnung zur Ermittlung seiner Nachzahlungspflicht oder eines Erstattungsanspruchs in einer seinen Vorstellungen entsprechenden Weise anpassen.

4. Ein trotz formell ordnungsgemäßer Abrechnung bestehender Anspruch kommt nur ausnahmsweise und unter strengen Voraussetzungen in Betracht. Hierzu muss der Mieter für jede einzelne betroffene Abrechnungsposition darlegen, dass die Erstabrechnung insoweit an einem schwerwiegenden Mangel leidet und er - der Mieter - sich die zur Behebung des Mangels erforderliche Kenntnis der maßgeblichen Daten nicht aus eigener Kraft zu verschaffen vermag.

5. Es ist unerheblich, dass der Mieter die in der Abrechnung angesetzten Gesamtkosten als "nicht durch Rechnungen belegt" oder als durch die ihm vorgelegten Belege nicht bestätigt betrachtet. Das Beifügen von Belegen ist kein Erfordernis einer ordnungsgemäßen Nebenkostennachforderung, der Mieter kann jedoch Einsicht in die Belege verlangen.

6. Ein Verstoß gegen das in der Gewerberaummiete bestehende betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot verschafft dem Mieter lediglich den Anspruch, von überhöhten Kosten freigehalten zu werden. Ein Anspruch auf Neuabrechnung ist daraus nicht abzuleiten, der Gesichtspunkt der Unwirtschaftlichkeit hat nichts mit der Nachvollziehbarkeit und Verständlichkeit der Abrechnung zu tun.

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 IMR 2016, 152

Miete, Pacht, Leasing und Erbbaurecht

AG Köln, Urteil vom 31.05.2015 - 213 C 116/14

1. Die Abrechnung genügt bei Vornahme eines Vorwegabzugs den an sie zu stellenden formellen Anforderungen nicht, wenn nur die um einen Vorwegabzug bereinigten Kosten ausgewiesen werden; es fehlt dann an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten.

2. Eine Abrechnung ist formell unwirksam, wenn aus der Abrechnung ein Vorwegabzug zwar erkennbar ist, aber nicht (nachvollziehbar) erläutert wird.

3. Bezüglich der Grundsteuer muss eine Kostentrennung für Gewerbe- und Wohneinheiten vorgenommen werden. Die Zuordnung der Kostenanteile ist hier nur entbehrlich, wenn die Gewerbefläche einen sehr geringen Teil der Gesamtfläche ausmacht.

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 IMR 2015, 454