Gesamtsuche

Gewerberaummietrecht

OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.05.2015 - 10 U 29/15

1. Die in § 2 Nr. 17 BetrKV nicht näher präzisierten sonstigen Betriebskosten sind nur dann umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt werden.

2. Zwar können die Kosten einer Terrorversicherung prinzipiell nach § 2 Nr. 13 und Anlage 2 Nr. 14 BetrKV umgelegt werden, aufgrund der Verpflichtung zur Einhaltung des betriebskostenrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebots ist dies jedoch nur möglich, wenn im Einzelfall für das betroffene Gebäude eine Versicherung gegen Terrorakte deshalb erforderlich ist, weil konkrete Umstände vorliegen, die die Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen.

3. Dies ist der Fall bei Gebäuden mit Symbolcharakter, Gebäuden, in denen staatliche Macht ausgeübt wird, Gebäuden, in denen sich regelmäßig eine große Anzahl von Menschen aufhält (Bahnhöfe, Flughäfen, Touristenattraktionen, Sportstadien, Büro- oder Einkaufszentren), sowie Gebäuden, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft der genannten Gebäude befinden.

4. Für einen Aufzug sind nach dessen Außerbetriebsetzung keine Nebenkosten mehr zu tragen.

5. Hat der Mieter Zweifel der Richtigkeit der in die Abrechnung eingestellten Kosten, darf er sich im Prozess nicht darauf beschränken, die materielle Berechtigung des Kostenansatzes insgesamt oder hinsichtlich einzelner Betriebskostenarten als "unklar", "nicht nachvollziehbar", "nicht belegt" oder "erläuterungsbedürftig" in Zweifel zu ziehen. Er hat vielmehr zunächst von seinem Belegeinsichtsrecht Gebrauch zu machen, weil dies gerade der Überprüfung der Abrechnung und der Befriedigung eines weitergehenden Informationsbedarfs dient. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter ihm aus Gefälligkeit oder Rechtsunkenntnis einzelne Belege bereits vorgelegt hat und der Mieter diese nunmehr als unvollständig und/oder als zur Deckung seines Erläuterungsbedarfs ungeeignet empfindet, weil hierdurch der Pflichtenkreis des Vermieters nicht erweitert wird.

6. Setzt er sich durch Verzicht auf die Belegeinsichtnahme zur Erhebung konkreter Rügen außer Stande, ist ihm über § 138 Abs. 3 ZPO auch im Rechtsstreit der Einwand unrichtiger Kostenabrechnung abgeschnitten.

7. Den Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen trifft keine Rechtspflicht zur Modernisierung; auch aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich keine derartige Verpflichtung herleiten.

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 IMR 2016, 73

Wohnraummietrecht

LG Itzehoe, Urteil vom 27.02.2015 - 9 S 89/13

1. Die Einstellung bereinigter und damit unvollständiger Gesamtkosten in die Betriebskostenabrechnung stellt keinen formellen Abrechnungsmangel dar (Abweichung von BGH, IMR 2007, 105; Anlehnung an BGH, IMR 2014, 228).*)

2. Zur formellen Wirksamkeit der Abrechnung über die verbrauchsabhängigen "kalten" Betriebskostenarten, namentlich die Kosten des (Kalt-)Wassers, ist die Angabe der ermittelten Verbräuche nicht erforderlich.*)

3. Der Vermieter darf ein Umlageausfallwagnis als sonstige Nebenleistung (§ 12 Abs. 4 Nr. 2 SHWoFG) geltend machen, wenn im Zeitpunkt der Erteilung der Förderzusage noch die Neubaumietenverordnung (NMV 1970) gegolten hat.*)

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 IMR 2015, 1099 (nur online)

Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 22.10.2014 - VIII ZR 97/14

Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine - nicht näher erläuterte Umlage nach "Personenmonaten" erfolgt. Ebenso wenig bedarf es der Angabe, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind (im Anschluss an das Senatsurteil vom 15.09. 2010 - VIII ZR 181/09, NJW 2010, 3570 und der Senatsbeschluss vom 18.01.2011 - VIII ZR 89/10, WuM 2011, 367).*)

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 IMR 2015, 8

 Nachricht

Leasing und Erbbaurecht

KG, Beschluss vom 17.04.2014 - 8 U 197/13

1. Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten, insbesondere müssen eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen aufgeführt sein.

2. Im Mietvertrag nicht ausreichend bestimmte Betriebskosten können durch Korrespondenz zwischen den Parteien und jahrelange Übung konkretisiert werden.

3. Eine in den AGB zum Mietvertrag festgelegte Glasversicherung ist regelmäßig keine überraschende Klausel, insbesondere dann nicht, wenn sie im Zusammenhang mit der Haftung des Mieters für Schäden an der Mietsache aufgenommen worden ist.

4. Bei Mietminderung wegen Mangels an der Mietsache muss der Mieter zwar nicht das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung darlegen, wohl aber die zur Ermittlung erforderlichen Tatsachen und die maßgebliche Auswirkung des Mangels auf seinen Gewerbebetrieb. Eine pauschale Behauptung, durch ein Fenster dringe Wasser ein, reicht auch damit nicht aus.

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 IMR 2014, 248

Immobilien

BGH, Urteil vom 04.06.2013 - XI ZR 505/11

1. Eine Bürgschaft erlischt nach § 776 BGB durch Aufgabe einer weiteren für dieselbe Hauptforderung bestehenden Sicherheit. Anders als ein Leistungsverweigerungsrecht entfällt diese Rechtsfolge des § 776 BGB nicht dadurch, dass der Gläubiger die zunächst aufgegebene Sicherheit später zurückerwirbt oder neu begründet.*)

2. Ein Verzicht des Bürgen, mit dem das Erlöschen der Bürgschaft rückgängig gemacht werden soll, unterliegt als Neubegründung dieses Schuldverhältnisses der Form des § 766 BGB.*)

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 IBR 2013, 616

Gewerberaummiete

OLG Koblenz, Urteil vom 28.03.2013 - 6 U 720/12

"Betriebsvorrichtungen" sind Einrichtungen, die zum Betreiben des vermieteten Gebäudes - und nicht lediglich des darin ausgeübten Gewerbes - erforderlich sind. Eine beispielhafte Aufzählung ("z. B." oder "usw.") genügt dem Bestimmtheitsgrundsatz und führt zur Umlagefähigkeit von Wartungskosten für weitere technische Einrichtungen.

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 IMR 2013, 244

Leasing und Erbbaurecht

KG, Urteil vom 12.03.2012 - 12 U 72/11

1. Dem Mieter steht gegenüber der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB zu, solange der Vermieter ihm keine Überprüfung der Nebenkostenabrechnung ermöglicht.

2. Für das Einsichtnahmerecht des Mieters genügt es aber, wenn der Vermieter die Abrechnungsunterlagen in den Büroräumen der Hausverwaltung, die sich im selben Gebäude befinden, bereit hält.

3. Der Vermieters muss dem Mieter die Belege in geordneter Form präsentieren und bei umfangreichen Abrechnungen die Belege zu den einzelnen Kostenarten bzw. Kostenblöcken zusammenfassen und jeweils mit einem Deckblatt versehen, damit dem Mieter eine zügige Kontrolle möglich ist.

4. Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabes ist nur dann geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist.

5. Zwar sind grundsätzlich die vom Mieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in Abzug zu bringen. Die Frage, ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft jedoch nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung, sondern deren inhaltliche Richtigkeit.

6. Der Vermieter kann auch auf Basis der schon eingeklagten Sollvorauszahlungen abrechnen und die Klage nur in Höhe des gegebenenfalls zu Lasten des Mieters verbliebenen restlichen Saldos erhöhen, sofern die Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist erteilt ist.

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 IMR 2012, 373

Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 15.02.2012 - VIII ZR 197/11

1. Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist gemäß § 139 BGB nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten zehn Jahre wirksam.*)

2. Zur Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung, in der keine Vorauszahlungen des Mieters in Ansatz gebracht worden sind.*)

 Volltext 2 Beiträge1 Nachricht

Leasing und Erbbaurecht

BGH, Beschluss vom 14.02.2012 - VIII ZR 207/11

1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.

2. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit zum Verständnis erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

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Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 07.12.2011 - VIII ZR 118/11

1. Auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, sondern betrifft (nur) deren materielle Richtigkeit (im Anschluss an BGH, Urteile vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, IMR 2010, 412 = NJW 2010, 3363; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 46/10, NJW-RR 2011, 90). Die Abrechnung ist daher nicht aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter den gesetzlich vorgeschriebenen Vorwegabzug unterlässt.*)

2. Wird ein Vorwegabzug vorgenommen, genügt die Abrechnung auch bei preisgebundenem Wohnraum den an sie zu stellenden formellen Anforderungen nicht, wenn nur die um einen Vorwegabzug bereinigten Gesamtkosten ausgewiesen werden; es fehlt dann an der erforderlichen Angabe der Gesamtkosten (im Anschluss an BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, IMR 2007, 105 = NJW 2007, 1059).*)

 Volltext 2 Beiträge1 Nachricht

Leasing und Erbbaurecht

LG Itzehoe, Urteil vom 27.05.2011 - 9 S 116/09

Eine formell wirksame Nebenkostenabrechnung erfordert auch unter dem Gesichtspunkt gedanklicher Nachvollziehbarkeit nicht, dass der Abrechnung entnommen werden kann, welche Gebäude zu der Abrechnungseinheit zusammengefasst sind, die der angegebenen Gesamtfläche zugrunde liegen.*)

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Prozessuales

BGH, Beschluss vom 15.03.2011 - VIII ZR 243/10

Gibt der Vermieter einer Doppelhaushälfte in der Betriebskostenabrechnung nur die für die jeweilige Haushälfte angefallenen Kosten an, so stellt dies keinen formellen Mangel der Abrechnung dar. Die vom BGH für die Abrechnung einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung entwickelten Grundsätze können auf Doppelhaushälften nicht ohne Weiteres übertragen werden. Der Vermieter ist daher nicht gehalten, zunächst die Kosten der beiden Doppelhaushälften zu addieren, um die so ermittelten Gesamtkosten dann wiederum auf die beiden Doppelhaushälften umzulegen.

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 IMR 2011, 491

Prozessuales

BGH, Beschluss vom 25.01.2011 - VIII ZR 27/10

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 08.12.2010 - VIII ZR 27/10

Der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Gang. Dies hat zur Folge, dass der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB hinsichtlich der Kostenpositionen nicht greift, bei denen es an einer in formeller Hinsicht ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt.*)

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 IMR 2011, 139