Gesamtsuche

Wohnraummiete

AG Hamburg, Urteil vom 25.02.2022 - 48 C 304/21

1. Eine fortdauernde Zahlungsunpünktlichkeit kann als Ausdruck mangelnder Zahlungswilligkeit und -fähigkeit geeignet sein, die vertragliche Vertrauensgrundlage schwer zu erschüttern. Erforderlich ist, dass die Zahlungsunpünktlichkeit einen längeren Zeitraum umfasst.

2. Dabei kommt wegen der Warnfunktion einer Abmahnung dem Verhalten des Mieters nach deren Erhalt hervorgehobene Bedeutung zu. Insbesondere nach fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen muss das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen.

3. Wenn die Schriftform durch die elektronische Form ersetzt werden soll, muss der Aussteller der Erklärung dieser seinen Namen hinzufügen und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen. Darüber hinaus ist notwendig, dass das signierte elektronische Dokument mit der Signatur in den Empfangsbereich des Adressaten gelangt.

4. Bei Einreichung eines mit gültiger Signatur des Absenders versehenen Schriftsatzes bei Gericht und Übermittlung dieses Schriftsatzes durch das Gericht an einen dritten Empfänger wird die elektronische Form im Verhältnis zwischen Absender und Empfänger nicht eingehalten. Denn die Legitimationswirkung der Absendersignatur besteht nur gegenüber dem Gericht.

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Wohnraummiete

LG Berlin, Beschluss vom 09.12.2021 - 67 S 158/21

Zahlt der Mieter nach einer Abmahnung in den drei darauf folgenden Monaten die Miete ebenfalls unpünktlich, rechtfertigt dies keine Kündigung, da dies nur einen kurzen Zeitraum darstellt.

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 IMR 2023, 1001 (nur online)

Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 13.10.2021 - VIII ZR 91/20

1. Ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands bzw. eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle hat lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung (Bestätigung der Senatsurteile IBR 2005, 241; vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04, Rz. 20, IMRRS 2006, 0528 = NJW 2006, 1585; vom 25.10.2006 - VIII ZR 102/06, Rz. 11, IMRRS 2006, 3143 = NJW 2007, 428; vom 28.11.2007 - VIII ZR 145/07, Rz. 19, IMRRS 2008, 0047 = NJW 2008, 508; vom 10.10.2012 - VIII ZR 107/12, Rz. 28, IMRRS 2012, 3023 = BGHZ 195, 64; vom 01.07.2015 - VIII ZR 278/13, Rz. 22, IMRRS 2015, 0895 = NJW 2015, 2650; IMR 2020, 357; Senatsbeschlüsse vom 06.10.2015 - VIII ZR 321/14, Rz. 6, IMRRS 2016, 1928 = WuM 2016, 225; IMR 2016, 452).*)

2. Diese (beschränkte) Wirkung des Nachholrechts des Mieters entspricht dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers, so dass der an Gesetz und Recht gebundene Richter (Art. 20 Abs. 3 GG) diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern und durch eine judikative Lösung ersetzen darf, die so im Gesetzgebungsverfahren (bisher) nicht erreichbar war (im Anschluss an BVerfGE 69, 315, 372; IBR 1990, 615).*)

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 IMR 2022, 13

 Nachricht

Gewerberaummiete

OLG Nürnberg, Beschluss vom 11.11.2020 - 3 U 3284/20

1. Bei einer Klage und Widerklage muss ein (zunächst) unzulässiges Teilurteil nicht aufgehoben werden, wenn sich die prozessuale Situation so entwickelt hat, dass es nicht mehr zu widersprüchlichen Entscheidungen im Teilurteil und Schlussurteil kommen kann. Eine derartige Heilung kann auch dann angenommen werden, wenn das Berufungsgericht die Rechtsauffassung des Erstgerichts teilt, wonach der mit der Klage geltend gemachte Anspruch unabhängig von dem mit der Widerklage geltend gemachten Anspruch der Beklagten besteht, weil bei mehreren in der Klage vorgebrachten Kündigungsgründen bereits die Gründe die (dem Räumungsanspruch zu Grunde liegende) Kündigung rechtfertigen, die für den Widerklageanspruch nicht maßgeblich sind.*)

2. Zu den Anforderungen der Erklärung einer außerordentlichen Kündigung binnen angemessener Frist nach Kenntniserlangung vom Kündigungsgrund im Bereich der Gewerberaummiete.*)

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 IMR 2021, 1010 (nur online)

Wohnraummiete

AG Bremen, Urteil vom 07.07.2020 - 19 C 457/19

1. Die Gestattung der Nutzung einer Dachterrasse in einem Mietvertrag einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus ist durch den Vermieter grundsätzlich frei widerruflich.*)

2. Der Austausch eines Schlosses der Zugangstür zu einer Dachterrasse, dessen Nutzung dem Mieter lediglich gestattet worden war, begründet eine nicht unerhebliche vertragliche Pflichtverletzung des Mieters i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr.1 BGB.*)

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 IMR 2020, 368

Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR 193/16

1. Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung der Senatsurteile vom 14.07.1970 - VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4; vom 23.09.1987 - VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 unter II 2 a [jeweils zu § 554 BGB a.F.]; vom 26.01.2005 - VIII ZR 90/04, WM 2005, 459 unter II 2 d bb; vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04, IBR 2006, 301 = NJW 2006, 1585 Rn. 10; vom 24.08.2016 - VIII ZR 261/15, IMR 2016, 453 = NJW 2016, 3437 Rn. 23 [jeweils zu § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB]).*)

2. Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 12.05.2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 41; vom 11.07.2012 - VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 16).*)

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Mietrecht

LG Köln, Urteil vom 02.12.2016 - 10 S 99/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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Mietrecht

LG Berlin, Urteil vom 19.07.2016 - 18 S 330/15

1. Dem Mieter kann keine erhebliche Verletzung der mietvertraglichen Pflichten vorgeworfen werden, wenn er die Miete rechtzeitig vor Fälligkeit überweist.

2. Ein Mieter darf davon ausgehen, dass die Zahlung zwischen zwei großen inländischen Bankinstituten nicht mehr als einen Bankarbeitstag in Anspruch nimmt. Erfolgt die Gutschrift der Zahlung erst drei Bankarbeitstage später beim Vermieter, rechtfertigt dies mangels persönlichen Schuldvorwurfs keine Kündigung.

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 IMR 2017, 55

Wohnraummietrecht

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 25.04.2015 - 2-11 S 26/16

1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formal ordnungsgemäß, wenn sie auch eine Berechnung des Anteils des Mieters enthält. Dabei müssen die Angaben in der Betriebskostenabrechnung es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Der Mieter ist nicht verpflichtet, aufgrund der Betriebskostenabrechnung seinen Anteil selbst zu berechnen.

2. Eine nicht ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung führt dazu, dass der Nachzahlungsbetrag nicht fällig ist. Zahlt der Mieter nicht, ist dies kein Kündigungsgrund.

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Miete, Pacht, Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 15.04.2015 - VIII ZR 281/13

1. Eine Kündigung des Vermieters wegen der Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen (rechtskräftig) titulierten Duldungstitel erstritten hat.*)

2. Dem Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses vielmehr auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels unzumutbar sein mit der Folge, dass eine fristlose Kündigung das Mietverhältnis beendet; gleichermaßen kann die verweigerte Duldung eine derart schwere Vertragsverletzung sein, dass (auch) eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist. *)

3. Ob das Mietverhältnis nach verweigerter Duldung durch den Mieter aufgrund der ausgesprochenen Kündigung sein Ende gefunden hat, hat der Tatrichter allein auf der Grundlage der in § 543 Abs. 1 BGB beziehungsweise in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB genannten Voraussetzungen unter Abwägung aller im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände zu prüfen.*)

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