Gesamtsuche

Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 19.12.2018 - VIII ZR 254/17

Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt.*)

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 IMR 2019, 93

 Nachricht

Gewerberaummiete

OLG Hamm, Urteil vom 08.06.2017 - 18 U 9/17

Weist ein formularmäßiger, dem Mieter gestellter Mietvertrag aus, dass sich die Miete aus "Grundmiete" und "Nebenkostenvorauszahlungen" zusammensetzt und enthält eine im Mietvertrag im Zusammenhang mit der Regelung der "Mietnebenkosten" erwähnte (gleichfalls vorformulierte) Anlage auch Nebenkostenpositionen, die - gemäß den Ausführungen in dieser Anlage - mit einem bestimmten Pauschalbetrag angesetzt und in dieser Höhe als zu den umlagefähigen Nebenkosten gehörig definiert werden (im konkreten Fall auf einen bestimmten Prozentsatz der Jahres(-netto-)miete), kann es sich dabei um eine überraschende Klausel im Sinne von § 305c Abs. 1 BGB handeln.

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 IMR 2017, 362

Gewerberaummietrecht

OLG Frankfurt, Urteil vom 16.10.2015 - 2 U 216/14

In der Geschäftsraummiete ist die Übertragung der Verpflichtung, "sämtliche Wartungskosten" als Betriebskosten zu tragen, auch ohne nähere Auflistung der einzelnen Kosten und ohne Begrenzung der Höhe nach in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam. Vor überhöhten Forderungen ist der Mieter durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot ausreichend geschützt.*)

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 IMR 2016, 74

Gewerberaummietrecht

OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015 - 10 U 126/14

1. Der Vermieter muss dem Mieter die im Abrechnungszeitraum angefallenen Betriebskosten durch eine, eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende, Rechnung mitteilen. Hat er dem Mieter eine in diesem Sinne formell ordnungsgemäße Abrechnung übermittelt, ist dessen Abrechnungsanspruch erfüllt; nur wenn und soweit die Abrechnung an formellen Mängeln leidet, kann dieser eine erneute Abrechnung verlangen.

2. Es ist ausreichen, wenn der Mieter die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachprüfen kann.

3. Der Mieter hat auch nach Treu und Glauben keinen Anspruch auf Abrechnungskorrektur, sofern er nicht auf weitergehende Informationen des Vermieters angewiesen ist. Er kann vielmehr die erteilte Abrechnung zur Ermittlung seiner Nachzahlungspflicht oder eines Erstattungsanspruchs in einer seinen Vorstellungen entsprechenden Weise anpassen.

4. Ein trotz formell ordnungsgemäßer Abrechnung bestehender Anspruch kommt nur ausnahmsweise und unter strengen Voraussetzungen in Betracht. Hierzu muss der Mieter für jede einzelne betroffene Abrechnungsposition darlegen, dass die Erstabrechnung insoweit an einem schwerwiegenden Mangel leidet und er - der Mieter - sich die zur Behebung des Mangels erforderliche Kenntnis der maßgeblichen Daten nicht aus eigener Kraft zu verschaffen vermag.

5. Es ist unerheblich, dass der Mieter die in der Abrechnung angesetzten Gesamtkosten als "nicht durch Rechnungen belegt" oder als durch die ihm vorgelegten Belege nicht bestätigt betrachtet. Das Beifügen von Belegen ist kein Erfordernis einer ordnungsgemäßen Nebenkostennachforderung, der Mieter kann jedoch Einsicht in die Belege verlangen.

6. Ein Verstoß gegen das in der Gewerberaummiete bestehende betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot verschafft dem Mieter lediglich den Anspruch, von überhöhten Kosten freigehalten zu werden. Ein Anspruch auf Neuabrechnung ist daraus nicht abzuleiten, der Gesichtspunkt der Unwirtschaftlichkeit hat nichts mit der Nachvollziehbarkeit und Verständlichkeit der Abrechnung zu tun.

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 IMR 2016, 152

Gewerberaummietrecht

OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.05.2015 - 10 U 29/15

1. Die in § 2 Nr. 17 BetrKV nicht näher präzisierten sonstigen Betriebskosten sind nur dann umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt werden.

2. Zwar können die Kosten einer Terrorversicherung prinzipiell nach § 2 Nr. 13 und Anlage 2 Nr. 14 BetrKV umgelegt werden, aufgrund der Verpflichtung zur Einhaltung des betriebskostenrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebots ist dies jedoch nur möglich, wenn im Einzelfall für das betroffene Gebäude eine Versicherung gegen Terrorakte deshalb erforderlich ist, weil konkrete Umstände vorliegen, die die Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen.

3. Dies ist der Fall bei Gebäuden mit Symbolcharakter, Gebäuden, in denen staatliche Macht ausgeübt wird, Gebäuden, in denen sich regelmäßig eine große Anzahl von Menschen aufhält (Bahnhöfe, Flughäfen, Touristenattraktionen, Sportstadien, Büro- oder Einkaufszentren), sowie Gebäuden, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft der genannten Gebäude befinden.

4. Für einen Aufzug sind nach dessen Außerbetriebsetzung keine Nebenkosten mehr zu tragen.

5. Hat der Mieter Zweifel der Richtigkeit der in die Abrechnung eingestellten Kosten, darf er sich im Prozess nicht darauf beschränken, die materielle Berechtigung des Kostenansatzes insgesamt oder hinsichtlich einzelner Betriebskostenarten als "unklar", "nicht nachvollziehbar", "nicht belegt" oder "erläuterungsbedürftig" in Zweifel zu ziehen. Er hat vielmehr zunächst von seinem Belegeinsichtsrecht Gebrauch zu machen, weil dies gerade der Überprüfung der Abrechnung und der Befriedigung eines weitergehenden Informationsbedarfs dient. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter ihm aus Gefälligkeit oder Rechtsunkenntnis einzelne Belege bereits vorgelegt hat und der Mieter diese nunmehr als unvollständig und/oder als zur Deckung seines Erläuterungsbedarfs ungeeignet empfindet, weil hierdurch der Pflichtenkreis des Vermieters nicht erweitert wird.

6. Setzt er sich durch Verzicht auf die Belegeinsichtnahme zur Erhebung konkreter Rügen außer Stande, ist ihm über § 138 Abs. 3 ZPO auch im Rechtsstreit der Einwand unrichtiger Kostenabrechnung abgeschnitten.

7. Den Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen trifft keine Rechtspflicht zur Modernisierung; auch aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich keine derartige Verpflichtung herleiten.

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 IMR 2016, 73

Leasing und Erbbaurecht

AG Hanau, Urteil vom 09.07.2014 - 37 C 106/14

Verweist ein Mietvertrag hinsichtlich der umgelegten Betriebskosten lediglich auf einen nicht mehr gültigen Betriebskostenkatalog (hier Anlage 3 zu § 27 der II. BerechnungsVO) ohne die Positionen im Einzelnen aufzuzählen, so scheitert die Umlagevereinbarung, wenn es sich um vorformulierte Vertragsbedingungen handelt, dann an dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, wenn nicht ersichtlich ist, welche Version gemeint ist. Das ist auch dann nicht anders, wenn auf die "jeweils geltende Fassung" verwiesen wird.*)

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 IMR 2015, 1039 (nur online)

Gewerberaummiete

LG Köln, Urteil vom 23.08.2010 - 15 O 211/07

1. Maßgeblich für die Frage, ob die Überwälzung der Kosten auf den Mieter möglich ist, ist nicht die Abrechnung selbst, sondern vielmehr die mietvertragliche Klausel.

2. Die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung kann bei der Gewerberaummiete formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind.

3. In Gewerberaummietverträgen ist es möglich, Verwaltungskosten wirksam auf den Mieter umzulegen. Allerdings muss die Umlage vereinbart werden.

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 IMR 2011, 23

Gewerberaummiete

BGH, Urteil vom 21.07.2010 - XII ZR 189/08

1. War ein Bauteil der Mietsache aufgrund seiner fehlerhaften Beschaffenheit bei Vertragsschluss bereits in diesem Zeitpunkt für ihren Zweck ungeeignet und damit unzuverlässig, liegt ein anfänglicher Mangel der Mietsache vor.*)

2. Auch dritte, an einem Mietvertrag nicht unmittelbar beteiligte Personen können in den Schutzbereich des Vertrages einbezogen werden. Ihnen gegenüber ist der Schuldner zwar nicht zur Leistung, wohl aber unter Umständen zum Schadensersatz verpflichtet (im Anschluss an BGHZ 49, 350).*)

3. Ein Überraschungseffekt im Sinne von § 305c BGB kann sich aus der Stellung der Klausel im Gesamtwerk der allgemeinen Geschäftsbedingungen ergeben. Das ist etwa der Fall, wenn sie in einem systematischen Zusammenhang steht, in dem der Vertragspartner sie nicht zu erwarten braucht (im Anschluss an das Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08 - NJW 2010, 671).*)

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Gewerberaummiete

BGH, Urteil vom 24.02.2010 - XII ZR 69/08

Die in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter verstößt bei der Gewerbemiete nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08 - zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).*)

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 IMR 2010, 181

Gewerberaummiete

BGH, Urteil vom 27.01.2010 - XII ZR 22/07

1. Der Vermieter von Geschäftsräumen ist zur Abrechnung über die Nebenkosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Diese Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums.*)

2. Die Abrechnungsfrist ist keine Ausschlussfrist. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter später als zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar.*)

3. Für die Annahme einer konkludenten Änderung des Umfangs der vereinbarten Nebenkosten reicht es nicht aus, dass der Vermieter einzelne vereinbarte Nebenkostenpositionen über längere Zeit nicht abgerechnet hat. Vielmehr bedarf es hierfür weiterer Anhaltspunkte.*)

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