Gesamtsuche

Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 08.02.2022 - 63 S 146/20

Enthält der ursprüngliche Mietvertrag die Regelung, dass nur in besonderen Ausnahmefällen gekündigt werden kann, gilt dies auch für den Grundstückserwerber im Falle der Kündigung wegen Eigenbedarfs.

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 IMR 2022, 391

Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 08.02.2022 - 67 S 298/21

1. Für den Mieter nicht erkenn- oder beherrschbare Pflichtverstöße seines Erfüllungsgehilfen mindern das Gewicht der ihm zugerechneten und zum Gegenstand einer ordentlichen Kündigung erhobenen Pflichtverletzung deutlich (hier: Zurechnung des Verhaltens einer Betreuerin mit dem Aufgabenkreis "Wohnungsangelegenheiten").*)

2. Es geht kündigungsrechtlich zu Lasten des Vermieters, wenn er den Mieter ohne vorherige Zahlungsaufforderung durch den umgehenden Ausspruch einer Zahlungsverzugskündigung "ins Messer laufen lässt", obwohl er erkennen musste, dass der Zahlungsrückstand nicht auf der Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit des Mieters beruht, sondern auf einem geringfügigen Versehen oder sonstigen von ihm nicht zu vertretenden Umständen.*)

3. Der Verzug des Mieters mit im Vertrauen auf die Verfassungsgemäßheit des MietenWoG Bln einbehaltenen Mietanteilen ist abhängig von den sonstigen Umständen des Einzelfalls geeignet, die Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen. Dabei kommt der Pflichtverletzung des Mieters das für eine ordentliche Kündigung erforderliche Gewicht aber jedenfalls solange nicht zu, wie der Vermieter dem Mieter gegenüber nicht seine eigenen rechtlichen oder tatsächlichen Schlussfolgerungen aus der Entscheidung des BVerfG vom 25.03.2021 zur Verfassungswidrigkeit des MietenWoG Bln ausdrücklich oder zumindest konkludent - etwa durch den Ausspruch einer Zahlungsaufforderung oder Mahnung - kundgetan hat.*)

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 IMR 2022, 134

 Nachricht

Wohnraummiete

AG Charlottenburg, Urteil vom 01.09.2020 - 225 C 93/20

Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs scheidet aus, wenn der Rückstand innerhalb der Schonfrist zurückgezahlt wird, das Mietverhältnis bereits über 46,5 Jahre dauert, der Mieter bereits sehr alt ist und zudem glaubte zur Mietminderung berechtigt zu sein.

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 IMR 2021, 147

Wohnraummiete

AG Hanau, Urteil vom 14.02.2020 - 32 C 167/19

Die Begrifflichkeit "kernsaniert" ändert nichts daran, dass nur derjenige Zustand geschuldet ist, der bei Anmietung tatsächlich bestand.

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Wohnraummiete

LG Freiburg, Urteil vom 12.10.2018 - 3 S 98/18

1. Auch nach der Überlassung von Mieträumen zu Wohnzwecken ist eine Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung zulässig.*)

2. Widersprüchliche und missverständliche Angaben eines potentiellen Mieters in einer Selbstauskunft, die dazu dienen, die Bewerbung in einem günstigen Licht erscheinen zu lassen, erfüllen die Voraussetzungen für eine Arglistanfechtung dann nicht, wenn die Angaben nicht falsch sind.*)

3. Ein unverschuldeter finanzieller Engpass eines Mieters, der diesen im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB entlastet, kann auch dann vorliegen, wenn der Sozialhilfeträger dem Mieter zustehende Leistungen nicht oder nicht rechtzeitig erbringt.*)

4. Zur Anwendung des § 242 BGB (treuwidrige Durchsetzung eines auf eine ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruchs) bei nachträglichem Ausgleich eines Mietrückstands im Einzelfall.*)

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 IMR 2019, 140

Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 31.01.2018 - VIII ZR 39/17

Hat das Jobcenter das dem Wohnungsmieter zustehende Arbeitslosengeld II als Bedarf für Unterkunft und Heizung versehentlich auch noch nach der Beendigung des Mietverhältnisses im Wege der Direktzahlung nach § 22 Abs. 7 Satz 1 SGB II an den bisherigen Vermieter gezahlt, kann es von diesem - unter dem Gesichtspunkt einer fehlenden (widerrufenen) Anweisung - unmittelbar die Herausgabe der ohne rechtlichen Grund erfolgten Zuvielzahlung im Wege der Nichtleistungskondiktion (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB) verlangen.*)

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 IMR 2018, 140

Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 25.01.2017 - VIII ZR 249/15

1. Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt. Ein solcher Beschluss ist keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 BGB.*)

2. Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist als solcher nicht Erfüllungsgehilfe des Wohnungseigentümers nach § 278 BGB in Bezug auf dessen mietvertragliche Pflichten hinsichtlich der Abrechnung der Betriebskosten.*)

3. Für die nach § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB mögliche Entlastung des Vermieters hinsichtlich einer von ihm nicht fristgerecht vorgenommenen Betriebskostenabrechnung hat dieser konkret darzulegen, welche Bemühungen er unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 21.01.2009 - VIII ZR 107/08, NJW 2009, 2197 Rn. 13).*)

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Wohnraummiete

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 21.09.2016 - 9 C 148/16

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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Mietrecht

BGH, Urteil vom 29.06.2016 - VIII ZR 173/15

1. Eine Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen erbringt, wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig, wenn sie für ihn die Miete an den Vermieter zahlt (Bestätigung der Senatsurteile vom 21.10.2009 - VIII ZR 64/09, IMR 2010, 5; sowie vom 04.02.2015 - VIII ZR 175/14, IMR 2015, 140).*)

2. Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB kann auch - unabhängig von einem etwaigen Verschulden des Mieters - allein in der objektiven Pflichtverletzung unpünktlicher Mietzahlungen und den für den Vermieter daraus folgenden negativen Auswirkungen liegen, wenn die Gesamtabwägung ergibt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist.*)

3. Bei der - dem Tatrichter obliegenden - Abwägung kann von Bedeutung sein, ob zahlreiche Verspätungen aufgetreten sind, diese jeweils einen erheblichen Zeitraum und erhebliche Beträge betreffen oder der Vermieter in besonderem Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist, beispielsweise weil er daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet oder hiermit Kredite bedienen muss. Zudem kann es eine Rolle spielen, ob das Mietverhältnis abgesehen von den unpünktlichen Zahlungen bisher störungsfrei verlaufen ist oder kurze Zeit vorher bereits eine berechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen worden ist, die erst durch eine Zahlung innerhalb der Schonfrist während des Räumungsprozesses unwirksam geworden ist.*)

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 IMR 2016, 361

 Nachricht

Insolvenz & Zwangsvollstreckung

BGH, Urteil vom 17.06.2015 - VIII ZR 19/14

1. Die Kündigungssperre des § 112 InsO gilt nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO weder im Insolvenzverfahren noch in dem sich daran anschließenden Restschuldbefreiungsverfahren (§§ 286 ff. InsO). Nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO sind rückständige Mieten, mit deren Zahlung der Mieter bereits vor Insolvenzantragstellung in Verzug geraten war, bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer (auch) hierauf gestützten fristlosen Kündigung des Vermieters nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB zu berücksichtigen.*)

2. Der Verzug (§§ 286 ff. BGB) des Mieters mit der Entrichtung der Miete endet nicht mit der Insolvenzeröffnung.*)

3. Das dem Mieter neben der kraft Gesetzes eintretenden Minderung (§ 536 BGB) zustehende Recht, die Zahlung der (geminderten) Miete nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verweigern, unterliegt nach seinem Sinn und Zweck sowie unter Berücksichtigung dessen, dass das durch den Mangel der Wohnung bestehende Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung durch die Minderung wieder hergestellt ist, grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung.*)

4. Bei der gemäß § 320 Abs. 2 BGB an dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) orientierten Beurteilung, in welcher Höhe und in welchem zeitlichem Umfang dem Mieter einer mangelbehafteten Wohnung neben der Minderung (§ 536 BGB) das Recht zusteht, die (geminderte) Miete zurückzuhalten, verbietet sich jede schematische Betrachtung. Die Frage ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden.*)

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