Gesamtsuche

Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 25.10.2019 - 65 S 77/19

1. Ist der Mieter mit einem Betrag in Verzug, der die Miete für zwei Monate erreicht, liegt eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters vor, die eine ordentliche Kündigung rechtfertigt.

2. Die Schonfristzahlung nach § 569 BGB führt nicht zur Unwirksamkeit der fristgemäß ausgesprochenen Kündigung. Auch lassen sich keine konkreten allgemeinen Regeln aufstellen, unter welchen Voraussetzungen ein Ausgleich der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist der Durchsetzung des Räumungsanspruchs aufgrund der (wirksamen) ordentlichen Kündigung entgegensteht.

3. Das Verschulden kann entfallen, wenn der Mieter sich in einem Zustand der Schuldunfähigkeit befindet.

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 IMR 2020, 278

Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 27.03.2019 - 65 S 223/18

1. Befindet sich ein Mieter über einen erheblichen Zeitraum schuldhaft in Zahlungsverzug verletzt er erheblich seine Hauptleistungspflicht und der Vermieter ist zur fristgerechten Kündigung berechtigt.

2. Auf die fristgerechte Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist die Heilungsvorschrift über die Schonfristzahlung gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB mangels planungswidriger Regelungslücke nicht anzuwenden.

3. Die richterliche Rechtsfortbildung darf nicht dazu führen, dass das Gericht seine eigenen "Gerechtigkeitsvorstellungen" an Gesetzes Stelle und somit derjenigen der Begründung des Gesetzgebers setzt.

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 IMR 2019, 446

Mietrecht

BGH, Urteil vom 19.09.2018 - VIII ZR 231/17

1. Durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB hat der Gesetzgeber die gesetzliche Fiktion geschaffen, dass im Falle einer rechtzeitigen Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle die zuvor durch eine wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht eingetreten gilt. Bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB entfallen damit nicht nur für die Zukunft die durch die fristlose Kündigung ausgelösten Räumungs- und Herausgabeansprüche, sondern das Mietverhältnis ist als ununterbrochen fortstehend zu behandeln.*)

2. Ein Vermieter, der eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) hilfsweise oder vorsorglich mit einer ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB) verknüpft, bringt bei der gebotenen Auslegung seiner Erklärungen zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wirkung entfalten soll, in denen die zunächst angestrebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer - entweder schon bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen oder nachträglich gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB (unverzügliche Aufrechnung durch den Mieter) oder gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (Schonfristzahlung oder behördliche Verpflichtung) rückwirkend eingetretenen - Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung fehlgeschlagen ist.*)

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 IMR 2018, 449

 Nachricht

Mietrecht

BGH, Urteil vom 19.09.2018 - VIII ZR 261/17

1. Zur Geltungswirkung einer vom Vermieter hilfsweise mit einer fristlosen Kündigung verbundenen ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses in den Fällen des Zahlungsverzugs (im Anschluss an Senatsurteil vom 19.09.2018 - VIII ZR 231/17, IMR 2018, 449).*)

2. Ein nach § 564c BGB a.F. begründetes Wohnraummietverhältnis mit Verlängerungsklausel kann selbst dann, wenn im Mietvertrag vorgesehen ist, dass es sich nicht verlängert, wenn eine der Parteien rechtzeitig widerspricht, nur unter Einhaltung der Kündigungsvoraussetzungen der - gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB anwendbaren - §§ 564b, 565, 565a BGB a.F. zum jährlich vereinbarten Ablauftermin beendet werden (Fortführung der Senatsurteile vom 06.04.2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II 2 a aa; vom 23.06.2010 - VIII ZR 230/09, NJW 2010, 3431 Rz. 19).*)

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 IMR 2018, 503

 Nachricht

Immobilien

LG Berlin, Urteil vom 28.06.2018 - 65 S 45/18

(ohne amtlichen Leitsatz)

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Wohnraummiete

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 31.03.2017 - 33 C 1414/16

1. Wird bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs durch den Rechtsanwalt des Vermieters eine Vollmachtsurkunde vorgelegt, so gilt diese Urkunde bei einer erneuten Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht mehr; vielmehr muss der Anwalt bei jeder Kündigung eine Vollmachtsurkunde vorlegen. Ansonsten kann der Mieter die Kündigung nach § 174 BGB zurückweisen.

2. Der Vermieter kann sich in der Regel nicht auf die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung berufen, wenn der Wohnraummieter alle aktuellen Zahlungsrückstände spätestens binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage ausgeglichen hat und keine sonstigen erheblichen Gründe gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen.

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 IMR 2017, 1085 (nur online)

Wohnraummiete

LG Dessau-Roßlau, Urteil vom 29.12.2016 - 5 S 141/16

1. Als wiederkehrende Leistung im Sinne von § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist die Nebenkostenzahlung nur dann anzusehen, wenn sie als Nebenkostenpauschale oder als Nebenkostenvorauszahlung zusammen mit der Miete zu den bestimmten Zinsterminen zu erbringen ist.*)

2. Das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages steht dem Vermieter nur zu, wenn der Mieter an mehreren Zahlungsterminen mit der Zahlung der vereinbarten Miete in Verzug gekommen ist. Dabei sind Betriebskostennachzahlungen nicht einzurechnen, weil diese keine periodisch zu erbringende Mietrate sind, sondern erst nach jährlicher Abrechnung feststehen.

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 IMR 2017, 132

Wohnraummietrecht

BGH, Beschluss vom 23.02.2016 - VIII ZR 321/14

Es gibt keine allgemeine Regel, dass eine ordentliche Kündigung immer dann rechtsmissbräuchlich ist, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete oder der fälligen Entschädigung befriedigt wird, keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass es künftig zu erneuten Zahlungsrückständen kommen wird, und der Mieter auch im Übrigen keine mietvertraglichen Pflichten verletzt hat. Denn dies liefe letztlich auf eine unzulässige analoge Anwendung der nur für die fristlose Kündigung geltenden Schonfristregelung hinaus.

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Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 04.02.2015 - VIII ZR 175/14

1. Dem für einen Mietzahlungsverzug des Mieters gemäß § 286 Abs. 4 BGB erforderlichen Vertretenmüssen steht nicht entgegen, dass er, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle angewiesen ist und diese Leistungen rechtzeitig beantragt hat.*)

2. Kündigt der Vermieter in solch einem Fall gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB aus wichtigem Grund, findet eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht statt. Vielmehr sind die nach dieser Vorschrift allein auf den Umstand des Zahlungsverzugs abstellenden Kündigungsgründe vom Gesetzgeber so konzipiert worden, dass bei Erfüllung der tatbestandlichenn Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB bereits ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben ist und die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Abwägungsvoraussetzungen nicht noch zusätzlich erfüllt sein müssen (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 21.10.2009 - VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 26 = IMR 2010, 5).*)

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 IMR 2015, 140

Wohnraummietrecht

LG Bonn, Urteil vom 06.11.2014 - 6 S 154/14

Der Vermieter kann sich in der Regel nicht auf die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung berufen, wenn der Wohnraummieter alle aktuellen Zahlungsrückstände spätestens binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage ausgeglichen hat oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet hat und keine sonstigen erheblichen Gründe gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sprechen.*)

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 IMR 2015, 225