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Volltexturteile nach Sachgebieten

6416 Entscheidungen insgesamt

Online seit gestern

IBRRS 2026, 0636

BGH, Urteil vom 30.01.2026 - V ZR 76/25

1. Handelt jemand als Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, obwohl er weder als Verwalter bestellt noch aufgrund eines gültigen Verwaltervertrags zum Handeln als Verwalter verpflichtet ist (sog. faktischer Verwalter), treffen ihn grundsätzlich dieselben Pflichten wie den wirksam bestellten bzw. aufgrund eines Vertrags verpflichteten Verwalter. Verletzt der faktische Verwalter diese Pflichten, haftet er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 280 Abs. 1 BGB.*)

2. Schloss der Bauträger bzw. der teilende Eigentümer unter Geltung des Wohnungseigentumsgesetzes in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung einen Vertrag im Interesse der künftigen Gemeinschaft im eigenen Namen, setzte der spätere Übergang auf die zwischenzeitlich entstandene Wohnungseigentümergemeinschaft regelmäßig eine Vertragsübernahme durch Beschluss voraus; ein entsprechendes Handeln im fremden Namen musste ebenfalls durch Beschluss genehmigt werden.*)

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IBRRS 2026, 0606

AG Charlottenburg, Urteil vom 20.02.2026 - 73 C 143/25

1. Zur Versammlung müssen sämtliche Eigentümer geladen werden, soweit dies nicht ausnahmsweise aus vom Verwalter nicht zu vertretenden Gründen unmöglich ist, z.B. bei unbekanntem Aufenthalt eines Eigentümers.

2. Es ist auch eine digitale Ladung möglich, soweit der Eigentümer diesen Kommunikationsweg eröffnet hat.

3. Fehlt es aber an einer solchen Eröffnung, so ist der Verwalter gehalten, die Ladung auf einem anderen zumutbaren Kommunikationsweg, also auch klassischer analoger Post, dem Eigentümer zukommen zu lassen. Dies auch dann, wenn der Eigentümer gegen seine Verpflichtung verstoßen haben sollte, einen digitalen Kommunikationsweg zu eröffnen.

4. Werden also nur die Eigentümer geladen, die im Online-Portal des Verwalters einen Account eröffnet haben bzw. die eine Mailadresse hinterlegt haben, sind die getroffenen Beschlüsse allein deshalb für ungültig zu erklären.

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IBRRS 2026, 0524

AG Berlin-Mitte, Beschluss vom 23.02.2026 - 29 C 11/26 EVWEG

1. Der Begriff der Verwaltungsunterlagen ist denkbar weit. Maßgeblich ist allein, ob sich Vorgänge auf die Verwaltung der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft beziehen.

2. Der Einsicht unterfallen alle Verträge und Korrespondenz mit Versorgungsunternehmen und Handwerkern und deren Rechnungen, Kostenvoranschläge und Vergleichsangebote, Kontoauszüge und Zahlungsbelege, Schriftverkehr mit Versicherungen und Versicherungspolicen, Schriftverkehr mit den Wohnungseigentümern; ausgenommen sind interne Vorgänge der Verwaltung, Grenzen werden auch durch den Datenschutz gezogen.

3. Auch der schriftliche Verkehr mit dem Verwaltungsbeirat, soweit er die Verwaltung der Gemeinschaft betrifft, ist hiervon begrifflich erfasst.

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Online seit 12. März

IBRRS 2026, 0528

AG Charlottenburg, Urteil vom 06.06.2025 - 73 C 15/25

Es verstößt gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG, wenn bei einem Beschluss nicht erkennbar ist, dass es sich lediglich um einen Grundbeschluss handeln soll, der durch einen späteren Ausführungsbeschluss noch konkretisiert werden soll.

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Online seit 11. März

IBRRS 2026, 0603

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 30.01.2026 - 2-13 S 37/25

1. Zu den Anforderungen an die Rechtzeitigkeit der Vorlage von Unterlagen vor Beschlussfassung.*)

2. Ist die Finanzierung einer Sanierungsmaßnahme gesichert, ist der Sanierungsbeschluss nicht deshalb anfechtbar, weil die Eigentümer den Beschluss über die konkrete Art der Mittelaufbringung auf eine kurze Zeit später stattfindende Eigentümerversammlung vertagen.*)

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IBRRS 2026, 0511

AG München, Urteil vom 31.07.2025 - 1293 C 24514/24 WEG

1. Auf die Einhaltung des Nichtöffentlichkeitsgrundsatzes kann stillschweigend verzichtet werden, wenn trotz Kenntnis der Anwesenheit eines Nichtberechtigten dies nicht gerügt wird und alle widerspruchslos an der Versammlung teilnehmen.

2. Nimmt eine Person an einer Eigentümerversammlung als Vertreter teil, ohne eine Vollmacht vorzulegen, kann er zwar zurückgewiesen werden. Wird er aber nicht zu rückgewiesen, ist seine Stimmabgabe wirksam.

3. Weder eine fehlende Unterzeichnung des Protokolls noch dessen nicht ordnungsgemäße Unterzeichnung noch eine Unterzeichnung durch "falsche" Personen führen zur Fehlerhaftigkeit der dokumentierten Beschlüsse.

4. Allein aus dem Fehlen einer Beschlussfeststellung im Protokoll lässt sich regelmäßig noch nicht schließen, dass ein Beschluss nicht zu Stande gekommen ist, im Zweifel wird vielmehr bei einem protokollierten klaren Abstimmungsergebnis von einer konkludenten Beschlussfeststellung auszugehen sein.

5. Ebenso wenig wie bei der Erhaltungsrücklage muss bei einer jährlichen Ansparrücklage betragsmäßig im Sinne eines Endbetrags oder zeitlich eine Begrenzung nach oben festgelegt werden, zumal die Wohnungseigentümer in jeder künftigen Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschließen können, der Ansparrücklage nun nichts mehr zuzuführen.

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Online seit 10. März

IBRRS 2026, 0594

BGH, Urteil vom 27.02.2026 - V ZR 219/24

1. Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grundsätzlich die erstmalige plangerechte Errichtung des Gemeinschaftseigentums nach Maßgabe der Teilungserklärung verlangen. Bei einem sogenannten steckengebliebenen Bau hat er im räumlichen Bereich seiner Sondereigentumseinheit darüber hinaus ohne Rücksicht auf die dingliche Zuordnung auch einen Anspruch auf die Errichtung der innenliegenden nichttragenden Wände in verputzter Form mitsamt den unter Putz verlegten Leitungen; ebenfalls erfasst ist der Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung nebst Zuleitungen und Heizkörpern.*)

2. Schon vor Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums können bauliche Veränderungen beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.*)

IBRRS 2026, 0587

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 26.02.2026 - 2-13 T 7/26

1. Eine Vollstreckung eines Beseitigungsanspruchs einer unzulässigen baulichen Veränderung, an welcher ein Mieter des Schuldners ein Mitbenutzungsrecht hat – hier Rampe im gemeinschaftlichen Garten –, kann nur gem. § 888 ZPO erfolgen.*)

2. Gegen den Beschluss zur Ermächtigung des Gläubigers zur Ersatzvornahme (§ 887 ZPO) ist der Mieter beschwerdebefugt, wenn durch die Vollstreckung sein Mitbenutzungsrecht beeinträchtigt ist.*)

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Online seit 9. März

IBRRS 2026, 0580

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 04.02.2026 - 2-13 S 113/25

Zu den Anforderungen an die Beschlussfassung über die Genehmigung baulicher Veränderungen durch einen Eigentümer.*)

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IBRRS 2026, 0562

AG München, Urteil vom 26.05.2025 - 1291 C 23031/24 WEG

(Ohne amtliche Leitsätze)

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Online seit 6. März

IBRRS 2026, 0529

AG Köln, Urteil vom 07.07.2025 - 202 C 27/25

Der Verwalter ist ohne Vereinbarung nicht berechtigt, sich Vorschüsse vor Rechnungsstellung wegen erbrachter Leistungen zu gewähren. Durch die eigenmächtige Entnahme solcher Beträge verletzt er die ihm aus dem Verwaltervertrag gegenüber der GdWE obliegenden Verpflichtungen.

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Online seit 5. März

IBRRS 2026, 0503

AG Kaiserslautern, Urteil vom 08.07.2025 - 5 C 11/25

1. Die Wohnung eines Eigentümers ist kein geeigneter Versammlungsort, wenn das Verhältnis der Eigentümer untereinander mit Spannungen belastet ist.

2. Zwar wird grundsätzlich davon ausgegangen, dass mit Rücksicht auf Arbeitsnehmer der Beginn der Versammlung nicht vor 17 Uhr liegen sollte, doch ist eine Versammlung um 16 Uhr nicht zwangsläufig als "zur Unzeit" angesetzt anzunehmen.

3. Erhält ein Eigentümer die Ladung zur Versammlung und lässt er sich danach drei Wochen Zeit bis zum Donnerstag vor der Versammlung am Montag, bevor er auf die für ihn unpassende Uhrzeit hinweist, hat er keinen Anspruch auf Verlegung.

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Online seit 4. März

IBRRS 2026, 0512

LG München I, Urteil vom 27.02.2025 - 36 S 11557/22 WEG

1. Ein Beschluss zur Aufforderung eines Wohnungseigentümers, eine bestimmte Handlung vorzunehmen, ist nur bzgl. formeller Beschlussmängel überprüfbar.

2. Ein Negativbeschluss ist nur dann für ungültig zu erklären, wenn das Ermessen der Wohnungseigentümer auf Null reduziert ist und die positive Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte.

3. Für die gerichtliche Ersetzung eines Beschlusses fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, wenn die Wohnungseigentümer keine hinreichend informierte Entscheidungsgrundlage hatten.

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Online seit 3. März

IBRRS 2026, 0502

OLG München, Beschluss vom 01.10.2025 - 25 U 912/25

(Ohne amtliche Leitsätze)

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Online seit 25. Februar

IBRRS 2026, 0199

LG München I, Urteil vom 03.07.2025 - 36 S 1486/24 WEG

1. Der Beschluss über Baumaßnahmen ist hinreichend bestimmt, wenn er erkennen lässt, durch wen welche konkreten Arbeiten zu welchem Preis ausgeführt werden sollen.

2. Die Reihenfolge der Abstimmungsfragen führt nicht zur Anfechtbarkeit eines Beschlusses.

3. Bei allen größeren Maßnahmen sind regelmäßig mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen, die vergleichbar sind oder aufgrund der Bepreisung der einzelnen Leistungen vergleichbar gemacht werden können.

4. Die Angebote müssen nicht in jeder Hinsicht anhand eines konkreten Leistungsverzeichnisses vergleichbar sein. Vielmehr können auch Angebote verglichen werden, die eine Pauschalvergütung enthalten oder die die Vergütung in Preisbestandteile oder Teilentgelte aufteilen.

5. Erhält bereits das erste Angebot die absolute Mehrheit, darf die Abstimmung bereits nach der Abstimmung über das erste Angebot abgebrochen werden, da keines der weiteren Angebote mehr Stimmen auf sich hätte vereinigen können.

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Online seit 24. Februar

IBRRS 2026, 0381

AG Herne, Urteil vom 11.11.2025 - 28 C 3/25

1. Bei der Verletzung von Mitwirkungsrechten ist für die Nichtigkeitsfolge vorauszusetzen, dass die betroffenen Mitglieder in besonderer Weise schutzbedürftig und auf die Nichtigkeitsfolge in besonderer Weise angewiesen sind.

2. Von einem Eigentümer, der auf welch böswillige und rechtswidrige Art auch immer von der Versammlung ausgeschlossen wurde, kann grundsätzlich erwartet werden, dass er die Verletzung seiner Rechte, seien sie auch noch so gravierend, in einer Anfechtungsklage rügt.

3. Für eine zeitlich unbegrenzte Schwebe der Beschlüsse muss ein hinreichender Grund vorhanden sein, der in der Person des betroffenen Eigentümers liegen muss.

4. Die (rechtzeitige) Anfechtung führt allerdings zur Ungültigkeit der angefochtenen Beschlüsse wegen des Verstoßes gegen die Mitwirkungsrechte.

5. Es steht der Zulässigkeit der Klage nicht entgegen, wenn ein Klageantrag nicht ausdrücklich als solcher bezeichnet ist, sich jedoch aus den Umständen ergibt, was das Anliegen der Klage ist.

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Online seit 16. Februar

IBRRS 2026, 0378

BGH, Beschluss vom 29.01.2026 - V ZB 39/25

Wird eine Klage abgewiesen, mit der der Kläger erreichen möchte, dass ein Abrechnungsbeschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG durch das Gericht ersetzt wird, bemisst sich die Beschwer des Klägers nach seinem Anteil am Nennbetrag der von ihm für zutreffend erachteten Jahresabrechnung (Fortentwicklung von Senat, IMR 2024, 173).*)

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Online seit 11. Februar

IBRRS 2026, 0198

LG Dortmund, Beschluss vom 29.04.2025 - 1 S 194/24

1. Lediglich ein unberechtigter Verweis aus dem Versammlungslokal oder der unberechtigte Ausschluss eines Vertreters oder Beraters kann nicht nur die Anfechtbarkeit eines Beschlusses begründen, sondern zur Nichtigkeit aller auf der Versammlung gefassten Beschlüsse führen, weil der unberechtigte Ausschluss in den Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte der Wohnungseigentümer eingreift.

2. Sieht die Teilungserklärung keine Vertretung durch die eigenen Kinder vor, liegt in der Nichtzulassung der Kinder zur Versammlung kein unberechtigter Ausschluss von der Eigentümerversammlung.

3. Macht die Teilungserklärung die Gültigkeit der Beschlüsse der Wohnungseigentümer von der Protokollierung und der Unterzeichnung durch den Verwalter und zwei von der Versammlung bestimmte Wohnungseigentümern abhängig, ist in der Versammlung aber nur der Verwalter anwesend, der zugleich Eigentümer ist, genügt es, wenn er das Protokoll unterzeichnet.

4. Für eine verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaft kann nichts anderes gelten, wenn der zur Einladung ermächtigte Wohnungseigentümer das Protokoll unterschreibt.

5. Erfolgt die Protokollierung nicht ordnungsgemäß, führt dies nicht zur Nichtigkeit der in der Eigentümerversammlung getroffenen Beschlüsse, sondern lediglich zu einer Anfechtbarkeit.

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Online seit 10. Februar

IBRRS 2026, 0235

AG Hamburg-Altona, Beschluss vom 10.04.2025 - 303a C 16/24

1. Zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung in einer verwalterlosen Wohnungseigentümergemeinschaft ist, wenn ein Verwaltungsbeiratsvorsitzender fehlt, nur ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer befugt.

2. Es besteht keine Möglichkeit (mehr), dass die Eigentümer außerhalb einer Beschlussfassung einen Eigentümer zur Einberufung ermächtigen.

3. Existiert ein solcher Beschluss nicht, bedarf es einer Beschlussersetzungsklage.

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Online seit 9. Februar

IBRRS 2026, 0218

LG München I, Beschluss vom 10.04.2025 - 36 S 15962/22 WEG

1. Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass jeder Beschlussgegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Regelmäßig genügt eine nur schlagwortartige Bezeichnung des Beschlussgegenstandes.

2. Die Wohnungseigentümer müssen auch mit naheliegenden, mit der Bezeichnung in der Einladung eng verbundenen Beschlüssen rechnen.

3. Eine "Vorformulierung der geplanten Beschlüsse" ist zwar möglich, von Gesetzes wegen aber nicht erforderlich.

4. Ferner sind die Wohnungseigentümer stets berechtigt, von einem angekündigten Beschlussantrag abzuweichen, soweit sich dadurch der Beschlussgegenstand nicht ändert und ein "aliud" (= etwas anderes) wird.

5. Der erste Schritt einer Sanierung muss die (soweit erforderlich sachverständige) Überprüfung von Schadensursache, Schadensumfang und Sanierungskonzepten sein, damit die Eigentümer das ihnen zustehende Ermessen auf einer hinreichenden Tatsachen- und Entscheidungsgrundlage ausüben und sachgerecht informiert über die Vergabe entsprechender Arbeiten Beschluss fassen können.

6. Notwendige Instandhaltung- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum hat ein Wohnungseigentümer im Grundsatz auch im Bereich seines Sondereigentums zu dulden.

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Online seit 6. Februar

IBRRS 2026, 0190

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 19.05.2025 - 20 C 683/24

1. Für den Austausch von im Gemeinschaftseigentum stehenden Fenstern ist immer - vorab - ein Beschluss erforderlich.

2. Gemeinschaftsflächen dürfen nicht von einem Gemeinschaftsmitglied überwacht werden.

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Online seit 5. Februar

IBRRS 2026, 0234

AG München, Urteil vom 31.07.2025 - 1293 C 14710/24 WEG

1. Die Wohnungseigentümer haben eine umfassende Kompetenz zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels, auch für die erstmalige Herstellung des Gemeinschaftseigentums.

2. Die Kostenverteilung für die Erhaltung von Gemeinschaftseigentum kann im Einzelfall ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, wenn sie nur die begünstigten Wohnungseigentümer belastet.

3. Ein Beschluss über die Kostenverteilung ist nicht unbestimmt, wenn er bei objektivnormativer Auslegung klar verständlich ist und unvorhergesehene Maßnahmen berücksichtigt.

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Online seit 4. Februar

IBRRS 2026, 0247

OLG Celle, Beschluss vom 13.01.2026 - 4 W 105/25

Trifft das erstinstanzliche Gericht in einem einstweiligen Verfügungsverfahren eine Sachentscheidung (Zurückweisung des Antrags mangels Verfügungsanspruchs), obwohl es seine selbst vermutete Unzuständigkeit offen gelassen hat, tritt für das Beschwerdegericht keine Beschränkung der Zuständigkeitsprüfung gemäß § 571 Abs. 2 Satz 2 ZPO ein.*)

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IBRRS 2026, 0232

AG München, Urteil vom 21.07.2025 - 1291 C 22058/24 WEG

Zwar hat eine Hausverwaltung den Termin für die Abhaltung der Versammlung bei einer kleinen Eigentümergemeinschaft anders als bei einer großen Anlage grundsätzlich so zu legen hat, dass jeder Wohnungseigentümer, der dies wünscht, auch tatsächlich an der Versammlung teilnehmen kann. Es sind aber auch die organisatorischen Belange einer professionellen Hausverwaltung zu berücksichtigen. Auf den unstornierbaren Urlaub eines Eigentümers außerhalb der Ferienzeiten muss deshalb nicht zwingend Rücksicht genommen werden.

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Online seit 3. Februar

IBRRS 2026, 0244

LG Dortmund, Urteil vom 21.11.2025 - 17 S 54/25

1. Wenn die gesetzlichen Voraussetzungen der Privilegierungen nach § 20 Abs. 2 WEG vorliegen, hat der Einzelne einen unbedingten Anspruch auf Fassung eines zustimmenden Beschlusses.

2. Die Eigentümer haben (nur) hinsichtlich der "Durchführung", also des "Wie", einen - ebenfalls durch Beschlussfassung auszufüllenden - Entscheidungsspielraum.

3. § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG ist weit zu verstehen und erstreckt sich auf alle Maßnahmen, die für eine Nutzung durch körperlich oder geistig eingeschränkte Personen auch nur förderlich sind.

4. Barrierereduzierende Maßnahmen können anlasslos verlangt werden.

5. Bei Maßnahmen der Barrierereduzierung ist die Unangemessenheit im Grundsatz kaum denkbar.

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Online seit 2. Februar

IBRRS 2026, 0224

LG Bamberg, Urteil vom 13.06.2025 - 41 S 16/24 WEG

1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Beschlusskompetenz für den Erwerb einer Teileigentumseinheit.

2. Für die Ordnungsgemäßheit des Erwerbs von Immobilieneigentum ist ein strenger Maßstab anzulegen. Der Erwerb von Immobilieneigentum - auch und gerade in der eigenen Anlage - entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ganz gewichtige, über bloße Zweckmäßigkeitserwägungen hinausreichende Gemeinschaftsinteressen für den Erwerb sprechen.

3. Soweit eine Inanspruchnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Sanierungskosten in erheblicher Höhe nicht konkret droht, liegen derartige gewichtigen Gründe selbst dann nicht vor, wenn der Kaufpreis nur symbolisch 1 Euro beträgt.

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IBRRS 2026, 0216

LG Berlin II, Beschluss vom 04.06.2025 - 56 T 8/25

Wird ein auf der Grundlage einer Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 WEG gefasster Eigentümerbeschluss angefochten, ist auch nach der seit dem 01.12.2020 geltenden Rechtslage für den Streitwert der Nennbetrag der Abrechnung maßgeblich.*)

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IBRRS 2026, 0200

AG Siegburg, Urteil vom 13.05.2025 - 150 C 1/23

1. Ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG setzt nicht voraus, dass sich tatsächliche oder rechtliche Umstände verändert haben; er kommt auch in Betracht, wenn Regelungen von Anfang an verfehlt oder unbillig waren ("Geburtsfehler").

2. Ein Zweiterwerber des Eigentumsanteils kann sich nicht auf einen solchen "Geburtsfehler" berufen.

3. Anspruchsgegner ist nicht die Gemeinschaft selbst, sondern die einzelnen Eigentümer, und zwar auch nur diese, die die Zustimmung zu der erstrebten Vereinbarung verweigern.

4. Die Änderung der Teilungserklärung kann nur durch die Eigentümer selbst erfolgen.

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Online seit 30. Januar

IBRRS 2026, 0197

LG München I, Urteil vom 08.05.2025 - 36 S 14653/23 WEG

1. Regelmäßig ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, den Vorsitz in der Versammlung auszuüben. Er kann sich aber durch einen seinem Geschäftsbetrieb angehörenden Bevollmächtigten vertreten lassen.

2. Die Übertragung der Versammlungsleitung auf Personen außerhalb seines Geschäftsbetriebs bedarf allerdings eines entsprechenden Beschlusses der Eigentümerversammlung, andernfalls ist die Übertragung unzulässig.

3. Dies führt aber nicht zur Nichtigkeit der auf der Versammlung gefassten Beschlüsse, sofern der Versammlungsleiter seine Befugnis wenigstens vom Verwalter ableitet.

Online seit 29. Januar

IBRRS 2026, 0209

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.10.2025 - 2-13 S 26/24

1. Der Entzug der Nutzungsmöglichkeit einer Terrasse kann, wenn die Terrasse angesichts ihrer Größe und Gestaltung die Wohnung maßgeblich prägt, zu einem Entschädigungsanspruch nach § 14 Nr. 4 WEG a.F. führen.*)

2. Ein langanhaltender Nutzungsentzug kann in Anwendung des neuen Rechts auch zu einem Aufopferungsanspruch nach § 14 Abs. 3 WEG führen.*)

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IBRRS 2026, 0195

LG München I, Urteil vom 31.07.2025 - 36 S 10061/23 WEG

1. Wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verklagt, ergeben sich die Pflicht und das Recht des Verwalters, im Passivprozess in Ausübung seines gesetzlichen Vertretungsrechts der Klage entgegenzutreten, aus seiner Organstellung. Seine sich aus § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG ergebende Befugnis zur Vertretung der Gemeinschaft umfasst alle Maßnahmen zur Verteidigung gegen die Klage und umfasst auch die Einlegung eines Rechtsmittels.*)

2. Den Wohnungseigentümern ist bei Änderungen des Umlageschlüssels zur Kostenverteilung aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt, der lediglich durch das Willkürverbot beschränkt wird. Dies gilt auch, wenn die Wohnungseigentümer die in § 6 Abs. 4 HeizkostenV genannten Abrechnungsmaßstäbe ändern. Schranken für den Inhalt der Gemeinschaftsordnung ergeben sich - lediglich - aus den Grenzen der Privatautonomie nach den §§ 134, 138 BGB.*)

3. Die Regelungen über die Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen (§§ 307 ff. BGB) sind auf die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht entsprechend anwendbar.*)

4. Bei der Umlage von Kosten nach Quadratmeterfläche in Fällen, in denen Wohnflächenangaben/Quadratmeter nicht nur im Aufteilungsplan, sondern in der Teilungserklärung selbst angegeben sind, sind diese und nicht die tatsächliche Fläche maßgebend, solange die Gemeinschaft keine anderen beschließt.*)

5. Es bedarf keines Beschlusses der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darüber, ob die HeizkostenV angewendet wird. Sofern keine Ausnahme nach den §§ 2, 11 HeizkostenV greift, gelten deren Vorschriften unmittelbar im Verhältnis der Gemeinschaft zu den Wohnungseigentümern und zu dem Verwalter. Die HeizkostenV gibt aber nur einen Rahmen vor, der durch Vereinbarung oder Beschluss ausgefüllt werden muss, und ist damit für eine unmittelbare Anwendung nicht geeignet. Die notwendigen Entscheidungen über die Verbrauchserfassung, die Kostenverteilung und gegebenenfalls (Neu-)Vermessung der Flächen haben die Eigentümer zu treffen.*)

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Online seit 25. Januar

IBRRS 2026, 0348

AG Stadthagen, Urteil vom 29.12.2023 - 4 C 254/23

ohne amtliche Leitsätze

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Online seit 23. Januar

IBRRS 2026, 0108

AG Hannover, Urteil vom 17.12.2025 - 480 C 6084/25

Wenn weder die Verwaltung noch die Gemeinschaft einer WEG überprüfen können, ob und in welchem Umfang Videoaufzeichnungen eines digitalen Türspions gespeichert oder übertragen werden, entsteht ein unzulässiger Überwachungsdruck.*)

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Online seit 16. Januar

IBRRS 2026, 0367

LG Lüneburg, Urteil vom 07.02.2023 - 9 S 48/22

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2025, 3271

AG München, Urteil vom 28.02.2024 - 1295 C 13985/23 WEG

Die unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers zu einer Eigentümerversammlung führt regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit.

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Online seit 15. Januar

IBRRS 2026, 0062

LG Itzehoe, Urteil vom 26.04.2024 - 11 S 31/23

1. Ist in der Teilungserklärung nicht nur die Kostenlast, sondern auch die Erhaltungslast auf die jeweiligen Sondereigentümer übertragen worden, ist der Wohnungseigentümergemeinschaft die entsprechende Verwaltungskompetenz entzogen.

2. Wird die Erhaltungslast für bestimmte Teile des gemeinschaftlichen Eigentums (z.B. Balkone, Terrassen, Veranden) auf einzelne Eigentümer überwälzt, fehlt es für einen Beschluss über entsprechende Erhaltungsmaßnahmen an einer Beschlusskompetenz.

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Online seit 14. Januar

IBRRS 2026, 0061

AG Wolfratshausen, Urteil vom 26.04.2024 - 1 C 577/23 WEG

Ein Beschluss, wonach die Installation fachgerecht und nach den allgemein "anerkannten Regeln der Technik" zu erfolgen hat, ist hinreichend bestimmt.

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Online seit 13. Januar

IBRRS 2025, 3305

OLG Schleswig, Urteil vom 29.10.2025 - 12 U 23/25

1. Klagen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, sind grundsätzlich gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten, nicht gegen einzelne Miteigentümer.

2. Auch Nachbarrechte wie das Notwegerecht nach § 917 BGB fallen unter § 9a Abs. 2 WEG.

3. Auch schon vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes hat der BGH entschieden, dass das Notwegerecht nur einheitlich geltend gemacht werden kann.

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IBRRS 2025, 3273

AG Frankenthal, Urteil vom 28.03.2024 - 3a C 249/21

1. Fehler in der vom Verwalter vorgelegten Jahresabrechnung können eine Anfechtung des Beschlusses über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung von Vorschüssen grundsätzlich nur dann begründen, wenn sie sich auf die Höhe der Zahlungspflichten der Wohnungseigentümer, also auf die von ihnen zu leistenden Nachschüsse oder den Umfang der Anpassung der beschlossenen Vorschüsse auswirken.

2. Der Vermögensbericht als solcher ist überhaupt nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung über die von den Eigentümern zu zahlenden Nachschüsse bzw. über die Anpassung der Vorschüsse, so dass eine fehlerhafte Darstellung der Instandhaltungsrücklage und der Inhalt des Vermögensberichtes nicht zur Anfechtung des Beschlusses berechtigen.

3. Lehnt die Gemeinschaft die Ergreifung von Schadensersatzansprüchen gegen die Hausverwaltung aufgrund Arbeiten am Entwässerungssystem ab, obwohl diese Arbeiten geltendem Recht widersprechen und dies aus einen (teureren) Vergleichsangebot ersichtlich ist, widerspricht dies ordnungsmäßiger Verwaltung.

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Online seit 8. Januar

IBRRS 2026, 0003

BayObLG, Beschluss vom 20.11.2025 - 102 AR 119/25

1. § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO unterfällt in entsprechender Anwendung auch über die sachliche Zuständigkeit.

2. Das Interesse eines Grundstückseigentümers an der Beseitigung einer Störung seines Grundstücks ist grundsätzlich nach dem Wertverlust zu bestimmen, den dieses durch die Störung erleidet, die Rückbaukosten sind insoweit nicht maßgeblich.

3. Wird ein Wohnungseigentümer und ein Nießbraucher verklagt, sprechen Gesichtspunkten der Zweckmäßigkeit (Sachdienlichkeit) und unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Prozesswirtschaftlichkeit dafür, als gemeinsames Gericht das Amtsgericht zu bestimmen, da dort eine ausschließliche Zuständigkeit besteht.

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Online seit 30. Dezember 2025

IBRRS 2025, 3246

AG Düsseldorf, Urteil vom 24.11.2025 - 290a C 42/25

1. Ein potenzieller Erwerber einer Wohnung kann aufgrund gewillkürter Prozessstandschaft eine Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage erheben, wenn er vom Rechtsinhaber ermächtigt wurde und ein schutzwürdiges Eigeninteresse hat.

2. Die Versagung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums darf nur aus wichtigem Grund erfolgen, wobei dieser Grund in der Person des Erwerbers liegen muss und objektiv begründete Zweifel an dessen Zuverlässigkeit bestehen müssen.

3. Eine Veränderung der sozialen Struktur der Bewohner rechtfertigt allein keine Versagung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums, da dies keinen wichtigen Grund darstellt.

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Online seit 19. Dezember 2025

IBRRS 2025, 3261

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 04.12.2025 - 22 C 5056/25 EVWEG

(Ohne amtliche Leitsätze)

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Online seit 16. Dezember 2025

IBRRS 2025, 3206

OLG München, Urteil vom 07.11.2025 - 32 W 1454/25 WEG

1. Streitgegenstand einer Beschlussmängelklage ist jeweils ein konkreter Beschluss. Richtet sich eine Klage gegen mehrere Beschlüsse liegt ein Fall der objektiven Klagehäufung vor. Bei der Bemessung des Streitwertes sind die Streitwerte für die Anfechtungen der Beschlüsse nach § 39 GKG zusammenzurechnen.*)

2. Die in § 49 Satz 2 GKG aus dem Verkehrswert des Wohnungseigentums des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen gebildete Obergrenze für die Bemessung des Streitwertes gilt für jede Anfechtung eines gesonderten Beschlusses und nicht insgesamt für mehrere in einer Klage verbundene Anfechtungen.*)

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Online seit 15. Dezember 2025

IBRRS 2025, 2749

OLG Hamburg, Urteil vom 15.10.2025 - 4 U 33/25

1. Wird der Sportwagen des Mieters bei der Ausfahrt aus einer Tiefgarage durch das elektrisch betriebene Rolltor beschädigt, kann eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht auch dann vorliegen, wenn ein Drucksensor und eine zweite Sicherheitseinrichtung in Form einer Lichtschranke vorhanden sind. Das ist dann der Fall, wenn der Abstand zwischen der Schließebene des Tores und dem öffentlichen Straßenraum ungewöhnlich gering ist.

2. Die Verkehrssicherungspflicht trifft nicht nur den Eigentümer, sondern auch den Vermieter, der sich nicht auf einen pauschalen Haftungsausschluss ohne Rücksicht auf die Schadensursache oder auf technische Besonderheiten des beschädigten Fahrzeugs berufen kann.

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Online seit 11. Dezember 2025

IBRRS 2025, 3157

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 20.11.2025 - 2-13 S 60/24

Die Ablehnung der Beschlussfassung über eine Warmwasserversorgung im gemeinschaftlichen Saunabereich stellt keinen Ermessensfehler dar.*)

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Online seit 10. Dezember 2025

IBRRS 2025, 3158

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.12.2025 - 2-13 S 71/25

1. Eine Beschlussklage kann vom Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft anerkannt werden.*)

2. In einer verwalterlosen Gemeinschaft, die nur aus zwei Personen besteht, kann das Anerkenntnis durch den die Wohnungseigentümergemeinschaft vertretenden nicht klagenden Eigentümer abgegeben werden.*)

3. Ein Widerruf des Anerkenntnisses in der Berufungsinstanz ist nur möglich, wenn ein Rechtsmissbrauch oder ein Restitutionsgrund gem. § 580 ZPO vorliegt; ein Irrtum über die Rechtslage genügt auch bei einem unzureichenden Hinweis des Gerichts nicht.*)

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Online seit 9. Dezember 2025

IBRRS 2025, 3154

BGH, Urteil vom 14.11.2025 - V ZR 190/24

Im Hinblick auf den Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung der beschlossenen Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen ist das Zurückbehaltungsrecht des Wohnungseigentümers generell ausgeschlossen; das gilt auch dann, wenn das Zurückbehaltungsrecht auf anerkannte oder rechtskräftig zuerkannte Ansprüche gestützt wird (hier: Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung).*)

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Online seit 5. Dezember 2025

IBRRS 2025, 3003

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.07.2025 - 33067 C 577/24

1. Wenn die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen durch Vereinbarung objektbezogen verteilt sind, ist in typisierender Betrachtung davon auszugehen, dass die vereinbarte Kostentrennung für die konkrete Anlage grundsätzlich angemessen ist.

2. In diesem Fall hat ein Beschluss, der in einer solchen Konstellation von der vereinbarten Kostentrennung abweicht, indem er die übrigen Wohnungseigentümer erstmals mit Kosten belastet, in der Regel eine mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung unvereinbare ungerechtfertigte Benachteiligung der zuvor kostenbefreiten Wohnungseigentümer zur Folge.

3. Es bedarf in dieser Fallkonstellation - anders als bei üblichen Beschlüssen über die Änderung der Kostenverteilung - eines sachlichen Grundes, damit die Kosten auf alle Wohnungseigentümer verteilt werden dürfen.

4. Ein solcher Grund ist zu bejahen, wenn die Kosten für den Austausch des Rolltores der Tiefgarage auf alle Eigentümer verteilt werden sollen, da nicht nur die Stellplatzeigentümer, sondern alle Eigentümer Zugang zur Tiefgarage haben, die Mülltonnen in selbiger stehen und auch Handwerker den Zugang durch die Tiefgarage nutzen.

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Online seit 4. Dezember 2025

IBRRS 2025, 3001

LG Düsseldorf, Beschluss vom 14.10.2025 - 19 S 20/25

1. Das anbringen einer Kameraattrappe am Gemeinschaftseigentum ohne entsprechende Gestattung ist rechtswidrig.

2. Wird das bestehende Gartenhaus, bei dem es sich um einen alten Bretterverschlag handelt, vollständig abgerissen und durch ein neues, in Massivbauweise errichtetes und innen mit Trockenbauelementen ausgebautes Gebäude ersetzt, handelt es sich um eine bauliche Veränderung und nicht lediglich um Sanierungsmaßnahmen.

3. Der Umstand, dass alte Fundamente in ergänzter Form weiterverwendet werden bzw. das neue Gebäude die gleiche Funktion wie das alte Gartenhaus haben soll, ändert nichts daran, dass es sich bei dem neuen Gebäude um ein vollständig anderes Bauwerk handelt.

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Online seit 2. Dezember 2025

IBRRS 2025, 3092

LG München I, Urteil vom 31.01.2024 - 1 S 8580/23 WEG

Sieht eine Vereinbarung die Kostentragung des Eigentümers für die Instandhaltung und Instandsetzung vor, betrifft dies auch die Behebung anfänglicher Baumängel.

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