Immobilien- & Baurecht

IBR | IMR | Seminare

Volltexturteile nach Sachgebieten

6222 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2008

IBRRS 2008, 4444

AG Dortmund, Beschluss vom 26.06.2008 - 275 K 10/03

1. Die Abfallgebühr ist eine personenbezogene Gebühr und keine grundstücksbezogene. Damit scheidet nach dem KAG NRW eine bevorrechtigte Berücksichtigung in der Rangklasse 3 des § 10 ZVG aus.*)

2. Die grundstücksbezogenen Grundbesitzabgaben in Bezug auf Wohnungseigentumsgemeinschaften lasten auf den einzelnen Wohnungen nicht als bevorrechtigte, dingliche Gesamtlast. Sie können in der Rangklasse 3 des § 10 ZVG nur anteilig, entsprechend dem Miteigentumsanteil geltend gemacht werden.*)

 Volltext


IBRRS 2008, 4210

OLG München, Beschluss vom 08.12.2008 - 32 Wx 156/08

Entscheidet das Amtsgericht in einem Verfahren, das vor dem 02.07.2007 anhängig geworden ist einheitlich auch über einen Erweiterungsantrag, der nach dem 01.07.2007 eingegangen ist, nach den Vorschriften des FGG, so bestimmt sich die Zuständigkeit des Beschwerdegerichts nach dem FGG. § 72 Abs. 2 GVG n.F. ist in solchen Fällen nicht anzuwenden.*)

 Volltext


IBRRS 2008, 4204

VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 26.09.2008 - 2 S 1500/06

1. Die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (BGH, Beschluss vom 2.6.2005 - V ZB 32/05 - NJW 2005, 2061) hindert die Geltung einer im kommunalen Abgabenrecht statuierten gesamtschuldnerischen Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer für Grundbesitzabgaben nicht (im Anschluss an BVerwG, Beschluss vom 11.11.2005 - 10 B 65/05 - NJW 2006, 791).*)

2. Die gesamtschuldnerische Haftung mehrerer Wohnungseigentümer liegt darin begründet, dass sie mit Blick auf die Gebührenschuld eine rechtliche Zweckgemeinschaft bilden und deshalb die gebotene grundstücksbezogene Leistung einer öffentlichen Einrichtung (hier: Abfallentsorgung) regelmäßig willentlich gemeinsam in Anspruch nehmen.*)

 Volltext


IBRRS 2008, 4007

OLG Hamburg, Beschluss vom 14.07.2008 - 2 Wx 31/02

Vertragliche Vergütungsansprüche des Verwalters richten sich gegen den Verband der Wohnungseigentümer als alleinigem Vertragspartner des Verwalters.

 Volltext


IBRRS 2008, 4002

LG Konstanz, Urteil vom 07.12.2007 - 3 O 159/07

(Ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


IBRRS 2008, 4001

OLG Karlsruhe, Urteil vom 30.10.2008 - 9 U 5/08

Ist eine Forderung gegen die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft vor dem 01.07.2007 begründet und fällig geworden, hat es bei dem von der Rechtsprechung herausgearbeiteten Grundsatz zu verbleiben, dass der einzelne Wohnungseigentümer mangels besonderen Verpflichtungstatbestandes für die Schulden der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht unmittelbar einzustehen hat.

 Volltext


IBRRS 2008, 3899

BGH, Beschluss vom 23.10.2008 - V ZB 89/08

1. Der Geschäftswert für die Beglaubigung der Unterschriften unter einen Beschluss über die Bestellung eines Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach § 30 Abs. 2 KostO zu bestimmen.*)

2. Bei der Ermessensentscheidung, ob von dem Regelwert abzuweichen ist, sind die Umstände des Einzelfalls, darunter insbesondere die wirtschaftliche Bedeutung des Geschäfts für die Beteiligten, zu berücksichtigten.*)

 Volltext


IBRRS 2008, 3886

OLG München, Beschluss vom 22.02.2008 - 34 Wx 66/07

1. Der Einbau eines Treppenlifts ist eine bauliche Veränderung, der grundsätzlich alle Wohgnungseigentümer zustimmen müssen, die über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus in ihren rechten beeinträchtigt werden.

2. Besteht die Wohnanlage aus zwei Gebäuden und wird nur in eines der Gebäude ein Treppenlift eingebaut, so sind auch nur die Eigentümer dieses Gebäudes stimmberechtigt.

IBRRS 2008, 3744

LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 30.09.2008 - 14 T 8340/08

Wird in einer Klage im Rubrum der Verband als Beklagter genannt, ist in der Klagebegründung jedoch von "den Beklagten" die Rede, so kann eine solche Klage auch gegen die einzelnen Wohnungseigentümer gerichtet sein, wenn allein eine Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer materiell-rechtlich zielführend wäre.

 Volltext


IBRRS 2008, 3296

LG München I, Beschluss vom 28.06.2007 - 1 T 2063/07

1. Vor einer Beschlussfassung über eine aufwändigere Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahme bedarf es regelmäßig der Einholung verschiedener Alternativ- oder Konkurrenzangebote.

2. Bei größeren Sanierungs- bzw. Renovierungsmaßnahmen hat die Gemeinschaft selbst auf der Grundlage verschiedener Alternativ- oder Konkurrenzangebote den geeignetsten Unternehmer zu bestimmen.

 Volltext


IBRRS 2008, 3295

FG Düsseldorf, Urteil vom 12.11.2008 - 4 K 170/08 AO

1. Die Finanzbehörde darf den einem Wohnungseigentümer bekannt gegebenen Einheitswert dem in das Wohnungseigentum vollstreckenden Gläubiger nicht mitteilen.

2. Die Offenbarung von Verhältnissen, die wie der Einheitswertbescheid in einem Verwaltungsverfahren in Steuersachen bekannt geworden sind, ist nur in den gesetzlich geregelten Ausnahmefällen möglich. Das WEG sieht eine solche Ausnahme nicht vor; insbesondere auch § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG nicht.

3. Eine Mitteilung aufgrund des Gerichtskostengesetzes ist lediglich zur Kostenberechnung zulässig, nicht jedoch zum Nachweis der Voraussetzungen der Zwangsversteigerung.

 Volltext


IBRRS 2008, 3294

OLG Celle, Beschluss vom 21.04.2008 - 4 W 216/07

1. Eine Teilungserklärung ist nach den für eine Grundbucheintragung anzuwendenden Grundsätzen auszulegen und nicht wie eine vertragliche Willenserklärung.

2. Ein Wohnungseigentümer kann von einem anderen Wohnungseigentümer keinen Rückbau verlangen, um einen in Übereinstimmung mit dem geschlossenen Vertrag stehenden Zustand bzw. eine Übereinstimmung mit dem im Grundbuch stehenden Zustand zu erreichen, wenn Abweichungen der Realität vom Aufteilungsplan weder ersichtlich noch vorgetragen sind.

 Volltext


IBRRS 2008, 3293

LG Hamburg, Beschluss vom 22.07.2008 - 318 T 228/06

1. Ein Anspruch auf Beseitigung einer neu errichteten Freitreppe besteht nicht, wenn eine nachteilige Auswirkung auf den optischen Gesamteindruck der Anlage durch den Anbau der Freitreppe nicht festgestellt werden kann.

2. Wenn durch den Bau einer Freitreppe somit eine über das hinzunehmende Maß hinausgehende Beeinträchtigung der Wohnungseigentümer nicht vorliegt, bedarf die Maßnahme auch nicht der Zustimmung der Eigentümer.

 Volltext


IBRRS 2008, 3279

LG München I, Urteil vom 22.09.2008 - 1 S 6883/08

1. Eine Anfechtungsklage gemäß § 46 Abs. 1 WEG ist noch „demnächst“ im Sinne des § 167 ZPO zugestellt worden, wenn eine vom Kläger verursachte Verzögerung nur geringfügig ist.*)

2. Ob eine Verzögerung noch geringfügig ist, ist im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände zu entscheiden. Wegen der weitreichenden Konsequenzen, die eine Versäumung der Monatsfrist des § 46 Abs. 1 WEG für den Kläger hätte, ist in diesen Fällen ein nicht zu strenger Maßstab anzulegen. Eine starre Obergrenze von 2 Wochen gibt es hier nicht.*)

3. Ein Abmahnbeschluss zur Vorbereitung eines Entziehungsverfahrens nach § 18 WEG muss das Verhalten, wegen dem abgemahnt wird, hinreichend bestimmt bezeichnen. Darüber hinaus muss das Verhalten generell geeignet sein, um als Grundlage für ein Entziehungsverfahren dienen zu können. Im Übrigen wird im Anfechtungsverfahren der Abmahnbeschluss nur auf seine formelle Richtigkeit überprüft. Nicht geprüft wird, ob die erhobenen Vorwürfe zutreffend sind.*)

 Volltext


IBRRS 2008, 3267

OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 16.09.2008 - 13 A 2489/06

Schwimm- und Badebecken in "nicht ausschließlich privat genutzten Einrichtungen" im Sinne von § 37 Abs. 2 IfSG sind nur solche Becken, die von einem größeren und wechselnden Personenkreis genutzt werden; ein Schwimmbecken, das zu einer Wohnanlage gehört und ausschließlich von den Eigentümern und Mietern der einzelnen Wohnungen sowie deren Gästen genutzt wird, wird von der Vorschrift nicht erfasst.*)

 Volltext


IBRRS 2008, 3256

OLG München, Beschluss vom 28.11.2008 - 34 Wx 24/07

1. Verletzen Wohnungseigentümer ihre Pflicht zur Mitwirkung an einer ordnungsmäßigen Verwaltung, können sie dem einzelnen Wohnungseigentümer, der durch die Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, zum Schadensersatz verpflichtet sein. Die Pflichtverletzung kann darin bestehen, dass erkannte Mängel nicht oder nicht rechtzeitig beseitigt, die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kostenvorschüsse nicht rechtzeitig erbracht oder eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung abgelehnt wurde. Voraussetzung ist stets ein Verschulden des in Anspruch genommenen Wohnungseigentümers.*)

2. Bestandskräftige Eigentümerbeschlüsse, die eine Instandsetzung ablehnen, schließen einen Schadensersatzanspruch wegen verzögerter oder unterlassener Instandsetzung nicht grundsätzlich aus.*)

 Volltext


IBRRS 2008, 3255

OLG München, Beschluss vom 28.11.2008 - 34 Wx 78/07

1. Wird der Antrag, die übrigen Wohnungseigentümer zur Zustimmung zu einer bestimmten Instandsetzungsmaßnahme zu verpflichten, auch noch nach einem ablehnenden Eigentümerbeschluss aufrechterhalten, bedingt dies keine – im zweiten Rechtszug nur unter den Voraussetzungen des § 533 ZPO zulässige – Antragsänderung.*)

2. Zur Auslegung von Eigentümerbeschlüssen, die Sanierungsmaßnahmen ablehnen.*)

 Volltext


IBRRS 2008, 3223

OLG München, Beschluss vom 18.11.2008 - 32 Wx 132/08

In einer Wohnungseigentümerversammlung kann nur über einen gestellten Antrag abgestimmt werden. Über ein Weniger gegenüber dem gestellten Antrag können die Wohnungseigentümer nur abstimmen, wenn ein dem Weniger entsprechender Antrag gestellt wird. Ein ablehnender Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung ist nicht deshalb anfechtbar, weil die abgelehnte Maßnahme in geringerem Umfang ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte.*)

 Volltext


IBRRS 2008, 3218

OLG Hamburg, Beschluss vom 09.10.2008 - 2 Wx 76/08

Eine zu vermeidende Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer durch den Gebrauch einer Wohnung besteht auch darin, dass ein zwar gesetzlich erlaubter, aber mit einem sozialen Unwerturteil breiter Bevölkerungskreise behafteter Betrieb (hier: Massagepraxis zur sexuellen Entspannung) sich negativ auf den Verkehrswert oder den Mietpreis der Eigentumswohnungen auswirkt. Dies stellt einen Nachteil dar, den die übrigen Wohnungseigentümer nicht hinnehmen müssen.*)

 Volltext


IBRRS 2008, 3156

OLG Köln, Urteil vom 07.10.2008 - 15 U 54/08

Soll ein Wohnungseigentümer "im Auftrag" und "auf Risiko" der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Ansprüche betreffend das Gemeinschaftseigentum geltend machen und durchsetzen, so hat die WEG diese Ansprüche an sich gezogen. Der Eigentümer handelt als gewillkürter Prozessstandschafter; selbst wenn er in eigenem Namen vorgehen soll.

IBRRS 2008, 3153

OLG München, Beschluss vom 30.07.2008 - 34 Wx 49/08

Ein Wohnungseigentümer, dem zwei Wohnungen gehören, kann ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer Räume des einen Sondereigentums dem anderen Sondereigentum zuordnen. Das Erfordernis der Abgeschlossenheit und der etwaige Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt sind keine Voraussetzungen für die Wirksamkeit der Ab- bzw. der Zuschreibung.*)

 Volltext


IBRRS 2008, 3090

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.09.2008 - 3 Wx 272/07

Eigentümerbeschlüsse, die unklar und mehrdeutig sind und deren Inhalt allenfalls im Wege der Auslegung festzustellen wäre (hier: unklares Verhältnis der beschlossenen Sanierungsbeauftragung, Gutachtenerstellung und Klageerhebung), widersprechen dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung und sind auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.*)

 Volltext


IBRRS 2008, 3070

OLG Oldenburg, Beschluss vom 17.10.2008 - 5 AR 41/08

Das nach § 72 Abs. 2 GVG bestimmte Landgericht ist auch für Zwangsvollstreckungsverfahren in Wohnungseigentumssachen zuständig.*)

 Volltext


IBRRS 2008, 3064

OLG Koblenz, Urteil vom 29.05.2008 - 6 U 1042/07

1. Eine vollständige Fertigstellung im Sinne des § 7 MaBV ist anzunehmen, wenn das Werk als im wesentlichen vertragsgerecht abgenommen ist oder Abnahmereife besteht, d. h. die Abnahme von dem Besteller nicht verweigert werden kann, weil die noch bestehenden Mängel derart unbedeutend sind, dass ein Interesse des Bestellers an der Beseitigung vor Abnahme nicht schützenswert ist.

2. Durch die Nutzung des Sondereigentums wird nicht zum Ausdruck gebracht, dass damit auch die Leistung hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums als im Wesentlichen vertragsgerecht erbracht anerkannt wird.

3. Die bloße Ingebrauchnahme ohne weitergehende Anhaltspunkte kann nur dann der rechtsgeschäftliche Charakter einer konkludenten Abnahmeerklärung beigemessen werden, wenn das Werk in abnahmefähigem (abnahmereifem) Zustand ist, also eine aus Sicht der Vertragspartner grundsätzlich vollständige Leistung vorliegt, die bei natürlicher Betrachtung als Erfüllung angesehen werden kann.

4. Das Recht, wahlweise Rückgängigmachung des Vertrages zu verlangen, braucht zwar nach § 11 Nr. 10b AGB-Gesetz dann nicht vorbehalten zu werden, wenn eine Bauleistung Gegenstand der Gewährleistung ist. Bauträger erbringen jedoch keine „Bauleistungen“ in diesem Sinne.

5. Der Sicherungszweck der Bürgschaft versperrt dem Bürgen solche Einreden des Hauptschuldners, die ihren Grund in dessen Vermögenssituation haben; denn die von ihm übernommene Haftung dient in der Regel dazu, den Gläubiger auch vor diesem Risiko zu schützen.

6. Bürgschaften nach § 7 MaBV decken nach ständiger Rechtsprechung u. a. den Rückgewähranspruch nach einem Rücktritt vom Vertrag bzw. nach Wandlung ab. Entscheidend ist, dass dem Auftraggeber – gleichgültig aus welchem Grund – ein Anspruch auf (teilweise) Rückgewähr seiner Vorauszahlung zusteht, weil der Bauträger seine kauf- oder werkvertragliche Verpflichtung (teilweise) nicht oder schlecht erfüllt hat.

7. Selbstständig geltend machen kann der Erwerber von Wohnungseigentum auch Rechte, die ihrem Inhalt nach auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichtet sind und deshalb der Gemeinschaft zugute kommen, einschließlich des Anspruches auf Vorschuss, letzteres allerdings mit der Maßgabe, dass der Vorschuss an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlen ist.

8. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Veräußerer durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen, insbesondere durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG entscheiden, wegen eines Mangels des Gemeinschaftseigentums Vorschuss zu fordern. Geschieht dies, dann begründet die Wohnungseigentümergemeinschaft damit ihre alleinige Zuständigkeit, mit der Wirkung, dass der einzelne Erwerber insoweit von der Verfolgung seiner Rechte ausgeschlossen ist, § 21 Abs. 1 WEG.

9. Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft, dem Bauträger eine Frist zur Mängelbeseitigung unter Ablehnungsandrohung zu stellen, so hat sie hierdurch noch nicht auch die weitere Durchsetzung von Erfüllungs- oder Gewährleistungsansprüchen an sich gezogen.

10. Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft, ein Eigentümer soll in eigenem Namen, aber im Auftrag, auf Kosten und auf das Risiko der Gemeinschaft Zahlung an die Gemeinschaft verlangen, so hat die Gemeinschaft ebenfalls nicht die weitere Durchsetzung von Erfüllungs- oder Gewährleistungsansprüchen an sich gezogen; vielmehr übernimmt sie lediglich das Prozessrisiko (a. A. OLG Köln, Beschluss vom 07.10.2008 - 15 U 54/08).

IBRRS 2008, 3061

OLG München, Beschluss vom 08.09.2008 - 32 Wx 119/08

1. Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung sind vom Rechtsbeschwerdegericht selbstständig auszulegen. Dabei kommt es nicht auf den Willen des Verfassers an, sondern - wie bei allen Grundbucheintragungen - allein auf den Wortlaut und Sinn, wie sich dieser für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt.

2. Für den unbefangenen Betrachter ist die Bestimmung einer Gemeinschaftsordnung: "Der Wohnungseigentümer darf die äußere Gestalt des Bauwerks oder seine im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Bestandteile - insbesondere die Farbe der außerhalb des Sondereigentums sichtbaren Anstriche - nicht ändern. …" im Zusammenhang zu lesen, so dass hier ausschließlich die Erhaltung der äußeren Gestalt des Gebäudes geschützt wird.

 Volltext


IBRRS 2008, 3026

LG München I, Beschluss vom 26.05.2008 - 1 T 22910/07

Der Anschluss eines Kaminofens an einen Kamin durch einen Wohnungseigentümer stellt für die übrigen Wohnungseigentümer dann einen Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG dar, wenn aus technischen Gründen nur ein Ofen an den Kamin angeschlossen werden kann.*)

 Volltext


IBRRS 2008, 3014

OLG Karlsruhe, Urteil vom 30.09.2008 - 12 U 65/08

Zum Zugang eines Telefax-Schreibens bei „OK“-Vermerk im Sendebericht.*)

 Volltext


IBRRS 2008, 2999

OLG Hamm, Beschluss vom 29.05.2008 - 15 Wx 43/08

Ein Verwalter, der durch Vertrag zur Einziehung von Wohngeldzahlungen auch im eigenen Namen ermächtigt ist, ist berechtigt, die Zahlung von Sonderumlagen an sich zu verlangen. Die Sonderumlagen sind mit Vorschusszahlungen auf der Grundlage eines Wirtschaftsplans vergleichbar. Im Sonderumlagebeschluss muss die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallende anteilige Sonderumlage nicht zwingend beziffert werden.*)

 Volltext


IBRRS 2008, 2990

LG Itzehoe, Urteil vom 09.09.2008 - 11 S 6/08

Bevor über die Jahresabrechnung bzw. den Gesamtwirtschaftsplan und die Einzelwirtschaftspläne abgestimmt wird, sind den Wohnungseigentümern lediglich die Gesamtabrechnung und die jeweilige Einzelabrechnung bzw. der jeweilige Einzelwirtschaftsplan zu übersenden. Es ist grundsätzlich nicht erforderlich, dass alle Einzelabrechnungen bzw. Einzelwirtschaftspläne in allgemein zugänglicher Weise in ausreichender Zeit vor der Versammlung ausliegen und dies den Eigentümern mitgeteilt wird (Abweichung von OLG Köln NJW-RR 2006, 19f).*)

 Volltext


IBRRS 2008, 2986

BGH, Beschluss vom 03.07.2008 - V ZR 20/07

(Ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext


IBRRS 2008, 2943

LG Verden, Urteil vom 05.05.2008 - 8 O 219/07

1. Der Anspruch des Verwalters auf Aufwendungsersatz gemäß § 670 BGB für die von ihm entrichteten Sollzinsen auf einem Treuhandkonto entsteht jeweils am Ende des Jahres für das gesamte Jahr und verjährt gemäß § 195 BGB in drei Jahren.

2. Macht der Verwalter diese Sollzinsen für mehrere zurückliegende Jahre erst im Nachhinein im Rahmen der Schlussabrechnung seiner Verwaltung geltend, kann der Ersatzanspruch in Bezug auf die aufgewandten Sollzinsen auch nach § 242 BGB verwirkt sein.

3. Kontoauszüge für Treuhandkonten, die vom Verwalter ausschließlich zur Erfüllung der ihm auferlegten Pflichten genutzt werden, sind im Sinne des § 667 2. Alt. BGB "aus der Geschäftsbesorgung erlangt" und daher spätestens mit dem Ende der Verwaltung herauszugeben.

 Volltext


IBRRS 2008, 2917

OLG Hamm, Beschluss vom 19.08.2008 - 15 Wx 89/08

1. Die Regelung in der Gemeinschaftsordnung „Beschlüsse können nur einstimmig gefaßt werden“ ist zulässig.

2. Diese Regelung gilt nicht, soweit die Wohnungseigentümer

- über die Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 4 S. 1 WEG,

- über die Änderung des Verteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 und 4 WEG,

- über eine modernisierende Maßnahme nach § 22 Abs. 2 S. 1 WEG,

- über die Bestellung und Abberufung des Verwalters nach § 26 Abs. 1 WEG

beschließen.

3. Ein Beschluss wird auch dann einstimmig gefasst, wenn sich ein Wohnungseigentümer der Stimme enthält. Seine Enthaltung wird weder als Ja-Stimme noch als Nein-Stimme gewertet, sie wird in die Berechnung nicht einbezogen.

 Volltext


IBRRS 2008, 2909

AG Syke, Urteil vom 26.09.2008 - 10 C 1275/08

Der abberufene Verwalter ist verpflichtet, auf Verlangen der Wohnungseigentümer die Verwaltungsunterlagen im Sinne der §§ 667, 675 BGB sofort und vollständig herauszugeben, auch wenn der abberufene Verwalter den Abberufungsbeschluss angefochten hat und das Anfechtungsverfahren noch nicht rechtskräftig abgeschlossen ist (in Anlehnung an OLG Celle, Urteil vom 14.06.2005 - 4 W 114/05).

 Volltext


IBRRS 2008, 2906

OLG Celle, Beschluss vom 19.09.2008 - 13 U 125/08

1. Der Anspruch des Verwalters auf Aufwendungsersatz gemäß § 670 BGB für die von ihm entrichteten Sollzinsen auf einem Treuhandkonto entsteht jeweils am Ende des Jahres für das gesamte Jahr und verjährt gemäß § 195 BGB in drei Jahren.

2. Macht der Verwalter diese Sollzinsen für mehrere zurückliegende Jahre erst im Nachhinein im Rahmen der Schlussabrechnung seiner Verwaltung geltend, kann der Ersatzanspruch in Bezug auf die aufgewandten Sollzinsen auch nach § 242 BGB verwirkt sein.

3. Kontoauszüge für Treuhandkonten, die vom Verwalter ausschließlich zur Erfüllung der ihm auferlegten Pflichten genutzt werden, sind im Sinne des § 667 2. Alt. BGB "aus der Geschäftsbesorgung erlangt" und daher spätestens mit dem Ende der Verwaltung herauszugeben.

IBRRS 2008, 2897

OLG Schleswig, Beschluss vom 21.12.2007 - 2 W 202/07

Bei einer Trennung zwischen Vorschriften in einer Teilungserklärung über die Teilung einerseits und die Gemeinschaftsordnung andererseits spricht eine allgemeine Vermutung dafür, dass eine in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Gebrauchsregelung eher der Festlegung des Verwendungszwecks dient als eine Funktionsbezeichnung in den Vorschriften über die Teilung.*)

 Volltext


IBRRS 2008, 2869

OLG Hamburg, Beschluss vom 18.02.2008 - 2 Wx 160/06

1. Es kann ermessensfehlerhaft sein, von einer Kostenerstattung im zweiten Rechtszug abzusehen, wenn das Rechtsmittel des Rechtsmittelführers bei eindeutiger Rechtslage erfolglos bleibt.

2. Es existiert kein Rechtsgrundsatz dahingehend, dass der Beschwerdeführer die außergerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens immer dann zu tragen hat, wenn die Rechtslage bereits von der ersten Instanz in gleicher Weise beantwortet worden ist wie durch das Beschwerdegericht.

3. Einen Fortsetzungsfeststellungsantrag sieht das Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit grundsätzlich nicht vor.

 Volltext


IBRRS 2008, 2858

OLG Frankfurt, Beschluss vom 18.08.2008 - 20 W 426/05

1. Nach neuerer Auffassung, die auch vom Senat vertreten wird, kann jeder Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG - unabhängig von dem Quorum nach § 24 Abs. 2 WEG - vom Verwalter die Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung verlangen, wenn die Behandlung dieser Punkte ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Im Fall pflichtwidriger Weigerung des Verwalters des Verwalters kann der Anspruch gemäß § 43 Nr. 3 WEG gerichtlich geltend gemacht werden.*)

2. Der Verwaltungsbeiratsvorsitzende kann in analoger Anwendung von § 24 Abs. 3 WEG die Tagesordnung dann gestalten, wenn der Verwalter sich pflichtwidrig weigert, einen Tagesordnungspunkt aufzunehmen.*)

3. Die Weigerung des Verwalters ist pflichtwidrig, wenn eine ordnungsgemäße Verwaltung die Aufnahme erfordert.*)

IBRRS 2008, 2817

LG München I, Beschluss vom 08.08.2008 - 1 T 13169/08

Im eV-Verfahren ist eine Abwägung der widerstreitenden Interessen vorzunehmen. Dabei ist die Grundsatzentscheidung des Gesetzgebers zu berücksichtigen, wonach auch rechtswidrige bzw. angefochtene Eigentümerbeschlüsse, solange sie nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wurden, gültig und daher zu vollziehen sind.*)

 Volltext


IBRRS 2008, 2816

LG München I, Urteil vom 17.07.2008 - 36 S 9508/08

Im eV-Verfahren ist eine Abwägung der widerstreitenden Interessen vorzunehmen. Dabei ist die Grundsatzentscheidung des Gesetzgebers zu berücksichtigen, wonach auch rechtswidrige bzw. angefochtene Eigentümerbeschlüsse, solange sie nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wurden, gültig und daher zu vollziehen sind.*)

 Volltext


IBRRS 2008, 2783

OLG München, Beschluss vom 25.09.2008 - 32 Wx 79/08

1. Zu den Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gehört auch die Überprüfung des Gebäudes auf Baumängel innerhalb des Laufs der Gewährleistungsfrist.*)

2. Wird ein Mangel an einem Balkon gerügt und für berechtigt anerkannt, so besteht besondere Veranlassung, baugleiche weitere Balkone auf das Vorhandensein eines Mangels zu untersuchen.*)

3. Übernimmt ein Bauträger die erste Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage, so hat er bei der Überprüfung des Bauwerks auf Mängel auch die Sorgfaltspflichten eines ordentlichen Bauträgers anzuwenden.*)

 Volltext


IBRRS 2008, 2782

OLG München, Beschluss vom 25.09.2008 - 32 Wx 118/08

1. Eine teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft ist jedenfalls dann ein Verbraucher i. S. des § 13 BGB, wenn an dieser nicht ausschließlich Unternehmer beteiligt sind. Auch das Halten einer Wohnung oder Teileigentums, um über dauerhafte Vermietung und Verpachtung erhebliche regelmäßige und dauerhafte Mieteinnahmen zu erzielen, ist Verwaltung eigenen Vermögens und stellt unabhängig von der Höhe der verwalteten Werte grundsätzlich keine unternehmerische Tätigkeit dar.*)

2. In Verwalterverträgen i. S. des § 26 WEG ist in allgemeinen Geschäftsbedingungen oder ihnen nach § 310 Abs. 3 BGB gleichstehende Regelungen eine Klausel unwirksam, die lautet: „Die vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung gilt gegenüber dem Verwalter als genehmigt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht innerhalb von 4 Wochen nach Vorlage Einwendungen erhebt.“*)

 Volltext


IBRRS 2008, 2764

LAG Düsseldorf, Beschluss vom 18.03.2008 - 3 Ta 93/08

1. Die Bedeutung des Begriffs "Anstellen" geht über den des "Einstellens" insofern hinaus, als darunter ebenso das Beschäftigen selbst verstanden wird; entsprechend bezeichnet "Anstellung" nicht lediglich den Akt der Einstellung, sondern auch die Stelle selbst.

2. Indem die Teilungserklärung dem Verwalter die Aufgabe zuweist, einen Hausmeister anzustellen, eine Wohnung anzumieten und für Vertretung zu sorgen, wird er daher umfassend zur Erledigung der die Hausmeistertätigkeit betreffenden Angelegenheiten ermächtigt.

3. Er ist damit auch befugt, das Arbeitsverhältnis zu beenden.

 Volltext


IBRRS 2008, 2763

OLG Hamm, Beschluss vom 20.12.2007 - 15 W 249/07

1. Die sofortige Beschwerde gegen eine Versorgungssperre für säumige Wohnungseigentümer ist binnen einer Notfrist von zwei Wochen einzulegen. Die Frist beginnt mit der Zustellung der angefochtenen Entscheidung.

2. Eine unselbständige, d. h. nach Ablauf der Beschwerdefrist eingelegte Anschlussbeschwerde setzt voraus, dass der Beschwerdegegner wirksam gegen dieselbe Entscheidung ein Rechtsmittel eingelegt hat.

 Volltext


IBRRS 2008, 2762

OLG Frankfurt, Beschluss vom 19.05.2008 - 20 W 169/07

1. Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, durch den der Verwaltungsbeirat zum Abschluss des Verwaltervertrages beauftragt und bevollmächtigt wird, ist jedenfalls dann wirksam, wenn er nicht gemäß § 23 Abs. 4 WEG a. F. angefochten wird. Eine nicht näher beschriebene Vollmacht ermächtigt in der Regel den Verwaltungsbeirat lediglich zum Abschluss eines Verwaltervertrags, der ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. So bedarf es zur Verabredung von Haftungsbeschränkungen einer ausdrücklichen Ermächtigung im bevollmächtigenden Beschluss, da ein entsprechender Vertrag über die gesetzliche Regelung hinausgeht.*)

2. Grundsätzlich können zwar die Parteien eines Verwaltervertrages vom Gesetz abweichende Regelungen vereinbaren. Vom Verwalter vorformulierte Verträge müssen sich jedoch an der Inhaltskontrolle nach den §§ 305 ff BGB messen lassen.*)

 Volltext


IBRRS 2008, 2731

LG Landshut, Urteil vom 16.01.2008 - 13 S 2023/07

1. Bei den Äußerungen „Betrüger" und „strafrechtlich relevanter Betrug" im Zusammenhang mit konkreten Jahresabrechnungen des Verwalters handelt es sich um Tatsachenbehauptungen.

2. Kann der diese Äußerungen verlautbarende Wohnungseigentümer den Wahrheitsbeweis nicht führen, hat der Verwalter ihm gegenüber einen Unterlassungsanspruch.

 Volltext


IBRRS 2008, 2710

OLG Brandenburg, Urteil vom 06.05.2008 - 2 U 20/02

1. Der Wohnungseigentumsverwalter ist berechtigt, die Amtshaftungsansprüche nach Beschlussfassung im eigenen Namen geltend zu machen.

2. Der Bürger hat einen Anspruch darauf, vor den Gefahren durch Überschwemmung geschützt zu werden, soweit dies dem jeweils Verpflichteten möglich und wirtschaftlich zumutbar ist.

3. Ein bestimmter Bemessungsregen stellt einen wesentlichen Faktor für die Berechnung der Dimensionierung einer Anlage dar, stets sind jedoch die örtlichen Gegebenheiten zu berücksichtigen, insbesondere das Höhenniveau des betroffenen Gebiets und die Wasserführung.

4. Im Einzelfall kann ein Berechnungsregenereignis mit einer fünfjährigen Wiederkehrzeit in vollem Umfang den Beurteilungskriterien entsprechen, wenn gleichzeitig die (ungünstigen) topographischen Gegebenheiten wie Hanglage und Bodenversiegelung berücksichtigt werden.

5. Die Wohnungseigentümer müssen sich einen anspruchsmindernden Mitverursachungsanteil zurechnen lassen, wenn die Wohnungseigentümer bei ihrer Planung des Gebäudes den topographischen Besonderheiten nicht ausreichend Rechnung getragen haben.

 Volltext


IBRRS 2008, 2708

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 12.08.2008 - 14 Wx 47/08

Versagt das Landgericht in einem wohnungseigentumsrechtlichen Beschwerdeverfahren, auf das noch die alten Verfahrensvorschriften der §§ 43 ff. WEG anzuwenden sind, die Bewilligung von Prozesskostenhilfe, ist dagegen kein Rechtsmittel statthaft, es sei denn, das Landgericht hat die Rechtsbeschwerde zugelassen.

 Volltext


IBRRS 2008, 2693

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.09.2008 - 3 Wx 110/08

Die einem Wohnungseigentümer durch die Teilungserklärung im Wege einer Sonderberechtigung zur Ausübung überlassene Grunddienstbarkeit zur Errichtung und Nutzung von 2 Pkw-Abstellplätzen einschließlich der dafür erforderlichen Rangierfläche auf dem Nachbargrundstück gewährt kein Sondernutzungsrecht und deshalb keine die Grenzen der Dienstbarkeit überschreitenden Abwehrrechte (hier: Begehen bzw. Mitbenutzung einer Fahrradkammer und einer Müllbox).*)

 Volltext


IBRRS 2008, 2630

OLG Frankfurt, Beschluss vom 20.03.2008 - 20 W 98/08

Zum Anfall der Terminsgebühr nach Ziffer 3104 RVG-VV im Wohnungseigentumsverfahren nach mündlicher Verhandlung.*)

 Volltext


IBRRS 2008, 2629

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 10.03.2008 - 5 W 58/07

1. Bei bis zum 30.06.2007 eingegangenen Wohnungseigentumsverfahren sind auf den Rechtsstreit die bis zum 30.06.2007 geltenden Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes anzuwenden.

2. Wird ein Verwalter im Falle einer Vorratsteilung gemäß § 8 WEG durch den teilenden Bauträger bestellt, so ist dieser einseitige Bestellungsakt wirksam und ausreichend zur Begründung der organschaftlichen Stellung des Verwalters. Seine Amtszeit beginnt erst mit der Entstehung der faktischen Gemeinschaft

3. Der Verwaltervertrag ist vor dem Hintergrund der geänderten Rechtsprechung des BGH zur (Teil-)Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft dahingehend auszulegen oder umzudeuten, dass die vertraglichen Beziehungen zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft als solcher und dem Verwalter bestehen.

4. Der Verwalter hat gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß §§ 675 Satz 1, 670 BGB keinen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen, soweit er die laufenden Ausgaben der Gemeinschaft (Kosten für Straßenreinigung, Strom, Gas, Wasser und Abwasser, Schornsteinfeger, Versicherungen, Bankgebühren, Müllgebühren und Reparaturen) verauslagt hat, wenn er es unterlassen hat, eine ordnungsgemäße Verwaltung der Gemeinschaft durch Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan herbeizuführen.

5. Ein Anspruch des Verwalters auf Aufwendungsersatz aus Geschäftsführung ohne Auftrag besteht nicht, denn grundsätzlich ist zu vermuten, dass die Wohnungseigentümer in einem Fall, der nicht von der Notgeschäftsführung gemäß § 21 Abs. 2 WEG oder § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG a.F. (§ 27 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 WEG n.F.) gedeckt ist, selbst von ihrer Entscheidungsbefugnis Gebrauch machen wollen, insbesondere wenn neben der von dem Geschäftsführer getroffenen Maßnahme weitere Maßnahmen in Betracht gekommen wären.

6. Widerspricht die vom Verwalter ergriffene Maßnahme dem mutmaßlichen oder wirklichen Willen der Wohnungseigentümer, etwa weil ein abweichender Beschluss vorliegt, und wird die unberechtigte Geschäftsführung auch nicht gemäß § 684 Satz 2 BGB nachträglich genehmigt, so kann der Verwalter gemäß § 684 Satz 1 BGB i. V. m. §§ 812 ff BGB Verwendungsersatz nach Bereichungsrecht verlangen.

7. Ein Wegfall des Vergütungsanspruchs des Verwalters kommt im Falle der Unmöglichkeit der Erfüllung von Hauptpflichten in Betracht. Erbringt der Verwalter eine Hauptleistung - ganz oder teilweise - überhaupt nicht, so sind hinsichtlich der Vergütung §§ 320 - 326, 615, 616 BGB anwendbar.

8. Eine Dienstleistung wird trotz ihres Fixschuldcharakters dadurch, dass sie für einen bestimmten Zeitraum nicht erbracht wird, nur unter der Voraussetzung unmöglich, dass sie nicht nachgeholt werden kann. In diesem Fall erlischt der Vergütungsanspruch ohne Weiteres gemäß § 326 Abs. 1 BGB. Ist sie nachholbar, so tritt Befreiung von der Dienstleistung nur über § 615 BGB ein.

9. Dagegen führt eine Schlechterfüllung der Verwalterpflichten grundsätzlich nicht zum Wegfall des Vergütungsanspruchs, sondern allenfalls zu Schadensersatzansprüchen der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter.

10. Erfüllt der Verwalter sämtliche bedeutsamen Hauptleistungspflichten nicht (Aufstellung Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Beschluss über Instandhaltungsrücklage, Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft von seinem Privat- und Firmenvermögen getrennt zu halten, Abhalten der Wohnungseigentümerversammlungen), steht ihm kein Honorar zu.