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Volltexturteile nach Sachgebieten

3413 Entscheidungen insgesamt

Online seit heute

IBRRS 2026, 1034

OLG Karlsruhe, Urteil vom 27.03.2026 - 4 U 102/24

1. Die Verwendung des Begriffs "Kosten der Wartung" in Allgemeinen Geschäftsbedingungen begründet keine Intransparenz gem. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB.*)

2. Intransparenz folgt auch nicht daraus, dass eine Klausel keine abschließende Aufzählung der technischen Anlagen der gemeinschaftlich genutzten Gebäudetechnik enthält, deren Kosten für Betrieb und Wartung dem Mieter auferlegt werden. Der Begriff "einzeln bzw. gemeinschaftlich genutzter Gebäudetechnik" in Verbindung mit einer folgenden beispielhaften Aufzählung zahlreicher darunterfallender Anlagen ist hinreichend konkret.*)

3. Wartungskosten für gemeinschaftlich genutzte Anlagen können in Gewerbemietverträgen formularvertraglich ohne Höchstgrenze auf den Mieter umgelegt werden. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1, 2 BGB liegt darin nicht.*)

4. Eine Kostenobergrenze von 10% der Jahresmindestmiete für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gemeinschaftlich genutzter Gebäudetechnik in Gewerbemietverträgen ist nicht überhöht und benachteiligt den Mieter nicht unangemessen. Das gilt auch dann, wenn dem Mieter durch eine weitere Klausel Wartungskosten für gemeinschaftlich genutzte Anlagen ohne Kostenobergrenze auferlegt werden.*)

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Online seit 29. April

IBRRS 2026, 0968

LG München I, Beschluss vom 03.03.2026 - 31 T 1172/26

Der Anspruch des Mieters auf Rückgabe einer Mietsicherheit wird erst fällig, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen darf.

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IBRRS 2026, 0967

LG Berlin II, Urteil vom 30.09.2025 - 67 S 41/25

Die Indexvereinbarung darf keine anderen Erhöhungen neben der vereinbarten Indexmiete zulassen, ausgenommen bei Veränderungen von Betriebskosten nach § 560 BGB und Erhöhungen nach § 559 BGB, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von ihm nicht zu vertretender Umstände durchgeführt hat. Anderenfalls ist die Indexvereinbarung insgesamt unwirksam.

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Online seit 28. April

IBRRS 2026, 0942

AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 17.12.2025 - 814 C 71/23

1. Der Abriss und Neubau eines Gebäudes fällt grundsätzlich als anderweitige wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks in den Anwendungsbereich des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.

2. Eine Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann jedoch nur dann erfolgen, wenn dem Vermieter andernfalls ein erheblicher Nachteil entstehen würde. Die Nichtverwirklichung einer Gewinnsteigerung reicht nicht aus.

3. Hypothetische Kosten energetischer Modernisierungsmaßnahmen begründen keinen erheblichen Nachteil i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, solange den Vermieter keine Pflicht zur Durchführung dieser Maßnahmen trifft.

4. Auch konkret benannte zukünftige Defektfälle bleiben für die Wirksamkeit der Verwertungskündigung außer Betracht, solange ein solches Ereignis bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung nicht eingetreten ist.

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Online seit 27. April

IBRRS 2026, 0922

LG Lübeck, Urteil vom 30.03.2026 - 1 S 3/26

1. Zwar wird grundsätzlich bei der Abrechnung von Heizkosten schon für die formelle Wirksamkeit verlangt, dass die Verbrauchswerte anzugeben sind.

2. Allerdings gilt die Heizkostenverordnung nur für Abrechnungen in Gebäuden mit mehreren Nutzern, sie gilt nicht für die Abrechnung von Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnungen und erst recht nicht für vermietete Einfamilienhäuser.

3. Deshalb ist es für eine formell ordnungsgemäße Angabe der Heiz- und Warmwasserkosten bei einem vermieteten Einfamilienhaus nicht erforderlich, neben dem angesetzten Geldbetrag auch den zu Grunde gelegten Verbrauch in Litern anzugeben.

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IBRRS 2026, 0911

OLG Brandenburg, Urteil vom 10.03.2026 - 3 U 136/23

1. Bei dem Dachnutzungsvertrag handelt es sich nicht um einen Pachtvertrag, sondern um einen Vertrag über die Anmietung der Dachflächen zum Zweck des Betriebs einer Solaranlage.

2. Dass die allgemeine Nutzungsdauer bei einem mit einer Solaranlage bebauten Dach kürzer ist, unterfällt dem allgemeinen Verpächterrisiko.

3. Die Vermieterseite ist verpflichtet, die Mietsache so dem Mieter zur Verfügung zu stellen, dass er die Mietsache für seine Zwecke (hier: Installation und Betrieb einer Photovoltaikanlage) nutzen kann.

4. Die bloße Fehlerhaftigkeit einer an sich zulässigen und prozessual gebotenen Kostenentscheidung rechtfertigt keine Anfechtung gem. § 99 Abs. 2 ZPO analog.

5. Es reicht für eine isolierte Anfechtung eines Beteiligten nicht aus, wenn ein anderer Beteiligter des Rechtsstreits auf derselben Seite ein Rechtsmittel einlegt.

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Online seit 24. April

IBRRS 2026, 0933

LG Berlin II, Beschluss vom 28.01.2025 - 67 S 247/24

Das Vorliegen des wohnwerterhöhenden Merkmals "hochwertiges Parkett" im Sinne des Berliner Mietspiegels 2024 setzt nicht voraus, dass sich das das Parkett in einem guten Zustand befindet.*)

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IBRRS 2026, 0926

OLG Rostock, Urteil vom 08.10.2025 - 3 U 109/22

1. Mieter können die Beträge in Nebenkostenabrechnungen prozessrechtlich nur beachtlich bestreiten, wenn sie vorher rechtzeitig von ihrem Recht auf Belegeinsicht Gebrauch gemacht haben und sich dadurch die notwendige Kenntnis auf dem dafür vorgesehenen Weg verschafft haben.

2. Nach Maßgabe des Blue-pencil-Tests kann davon ausgegangen werden, dass bei einer Klausel, aus der sich die Berechtigung des Vermieters zur Umlage von Wartungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten auf den Mieter ergibt, unter Streichung des Wortes "Wartung" hinsichtlich der Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ein eigenständiger Regelungsgehalt der Klausel verbleibt (ebenso KG, Urteil vom 01.12.2022 - 8 U 50/21, IMRRS 2023,1071).

3. Wartungskosten können auch in Geschäftsraummietverträgen formularvertraglich nicht ohne Kostenobergrenze wirksam umgelegt werden. Die Kostenobergrenze ist erforderlich, wenn Mietern per AGB Pflichten übertragen werden, die nicht in ihrem Mietgebrauch oder ihrer Risikosphäre liegen, sondern auf andere Bereiche im Rahmen der Erhaltungslast erweitert werden.

4. Wartungskosten dienen der Erhaltung der Mietsache, weshalb die Grundsätze der unangemessenen Benachteiligung auch isoliert auf die Wartungskosten anzuwenden sind. Insofern lassen sich die Wartungskosten als Spiegelbild der Instandhaltungskosten betrachten. Während beide gemeinsam dem Erhalt der Mietsache dienen, handelt es sich bei den Wartungskosten um vorbeugende, während es sich bei den Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten um nachträgliche Maßnahmen handelt.

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Online seit 23. April

IBRRS 2026, 0925

LG Wuppertal, Urteil vom 23.10.2025 - 9 S 32/25

Soweit die Anbringung und damit die Wartung der Rauchwarnmelder in den Gemeinschaftsflächen weder rechtlich noch tatsächlich erforderlich sind, handelt es sich bei den Wartungskosten auch nicht um sonstige Betriebskosten i.S.d. § 2 Nr. 17 BetrKV (anders als Rauchwarnmelder in den Wohnungen oder Betriebskosten für Lüftungs- und Rauchabzugsanlagen).

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IBRRS 2026, 0923

AG Neukölln, Urteil vom 10.12.2025 - 5 C 181/25

§ 556d Abs. 1 BGB gilt nur, wenn ein Mietvertrag neu abgeschlossen wird. Vereinbaren die urspr. Parteien des Mietvertrags, dass die bisherigen Mieter aus dem Vertrag ausscheiden und neue Mieter in den Mietvertrag eintreten, kommt es auf die konkrete Vertragsgestaltung an. Dabei ist zwischen der Beendigung des alten Mietvertrags und Abschluss eines neuen Mietvertrags (Novation; mit der Folge, dass §§ 556d ff. BGB Anwendung finden) und einem Austausch von Mietern durch andere Mieter im Wege der dreiseitigen Vereinbarung zwischen dem Vermieter, den bisherigen Mietern und der neuen Mietpartei (bei dem kein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird) zu unterscheiden. Es ist durch Auslegung zu ermitteln, was die Parteien im Einzelfall gewollt haben.

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Online seit 22. April

IBRRS 2026, 0950

LG Oldenburg, Urteil vom 12.01.2026 - 6 O 1729/25

1. Nach einem leichten Sturz mit einem E-Bike besteht keine Pflicht, den Lithium-Ionen-Akku fachmännisch auf etwaige Brandgefahren untersuchen zu lassen, wenn dieser äußerlich unbeschädigt und das Fahrrad fahrtüchtig ist.

2. Den Eigentümer trifft in solchen Fällen kein Verschulden, wenn der Akku des an die Hauswand angelehnten E-Bikes zwei Monate später in Brand gerät und der Brand auf das angrenzende Wohngebäude übergreift.

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IBRRS 2026, 0949

OLG Oldenburg, Beschluss vom 12.03.2026 - 9 U 8/26

1. Nach einem leichten Sturz mit einem E-Bike besteht keine Pflicht, den Lithium-Ionen-Akku fachmännisch auf etwaige Brandgefahren untersuchen zu lassen, wenn dieser äußerlich unbeschädigt und das Fahrrad fahrtüchtig ist.*)

2. Den Eigentümer trifft in solchen Fällen kein Verschulden, wenn der Akku des an die Hauswand angelehnten E-Bikes zwei Monate später in Brand gerät und der Brand auf das angrenzende Wohngebäude übergreift.*)

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IBRRS 2026, 0907

AG Cham, Urteil vom 26.11.2025 - 6 C 318/25

Dadurch, dass ein Mieter wiederholt Selbstbefriedigungsakte auf dem Balkon vornimmt, stört er den Hausfrieden erheblich und belästigt andere Mieter massiv. Es kann anderen Mietern nicht zugemutet werden, während des Aufenthalts auf dem Balkon diese sexuellen Handlungen beobachten zu müssen.

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Online seit 21. April

IBRRS 2026, 0716

OLG Dresden, Urteil vom 11.12.2025 - 12 U 748/25

1. Eine Gemeinschaft der Wohneigentümer kann gemäß § 9a Abs. 2 2. Alt. WEG die in Form von Mietforderungen bestehenden Rechte der Wohnungseigentümer selbst verfolgen, wenn die einheitliche Rechtsverfolgung erforderlich ist. Dies ist anzunehmen, wenn das Interesse an einer einheitlichen Rechtsverfolgung das Interesse des einzelnen Wohnungs- oder Teileigentümers, seine Rechte selbst oder eigenverantwortlich auszuüben, deutlich überwiegt, worüber im Rahmen einer typisierenden Betrachtung zu entscheiden ist.*)

2. Nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 PrKG liegt eine zu ihrer Unwirksamkeit führende, unangemessene Benachteiligung vor, wenn eine Wertsicherungsklausel zwar zu einer Anpassung der Miete nach oben, nicht aber zu einer Mietanpassung nach unten, also zu einer Mietabsenkung, führen kann. Dieser Effekt tritt aber nicht generell ein, wenn eine Wertsicherungsklausel mit einer Staffelmietvereinbarung kombiniert wird. Maßgeblich ist die konkrete Ausgestaltung der Kombination. Beinhaltet die Staffelmietvereinbarung einen erheblichen Abstand der Mietzinsstaffeln, dann ist ein "Floaten", also die Anpassung nach oben und nach unten, möglich und die Kombination damit wirksam. Von einem solchen erheblichen Abstand der Mietzinsstaffeln kann ausgegangen werden, wenn dieser mindestens fünf Jahre beträgt (Anschluss OLG Brandenburg, IMR 2010, 96; IMR 2023, 456).*)

3. Es bleibt mangels Entscheidungserheblichkeit offen, ob eine Wertsicherungsklausel in einem Gewerberaummietvertrag, die gegen § 307 Abs. 1 BGB verstößt, ungeachtet der Regelung in § 8 PrKG ex tunc unwirksam ist.*)

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Online seit 20. April

IBRRS 2026, 0924

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 02.12.2025 - 714 C 160/25

1. Der Mieter hat auch für die Installation eines Balkonkraftwerks ohne Substanzeinwirkung einen Anspruch auf Erlaubniserteilung gem. § 554 Abs. 1 BGB.

2. Der Vermieter hat aufgrund der latenten Gefahrenträchtigkeit eines solchen Balkonkraftwerkes nicht das Recht, die Erlaubnis für die Installation in jedem Fall zu verweigern; erforderlich ist stets eine Betrachtung des Einzelfalls.

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Online seit 16. April

IBRRS 2026, 0901

OLG Karlsruhe, Urteil vom 20.03.2026 - 14 U 128/25

1. Eine Klausel in einem Mietvertrag über Gewerberäume, wonach ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung insbesondere vorliegt, "wenn die Mieterin trotz vorangegangener schriftlicher Abmahnung der Vermieterin für zwei (2) aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei (2) Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei (2) Monate erreicht", ist dahingehend auszulegen, dass eine außerordentliche, fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam nur nach vorheriger Abmahnung ausgesprochen werden kann. Durch eine solche Klausel wird § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB inhaltlich modifiziert.*)

2. Eine unwirksame außerordentliche Kündigung kann als vertraglich vereinbarte Abmahnung anzusehen sein.*)

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Online seit 15. April

IBRRS 2026, 0869

BGH, Beschluss vom 07.10.2025 - VIII ZR 11/24

1. Bei einer Mehrheit von Mietern genügt es für einen Anspruch auf Erlaubnis zur teilweisen Gebrauchsüberlassung, wenn das berechtigte Interesse an der Untervermietung nur bei den in der Wohnung verbleibenden Mietern vorliegt, sofern ein Mitmieter endgültig ausgezogen ist.

2. Der Wunsch der verbleibenden Mieter, durch Untervermietung ihren Mietanteil nach dem Auszug eines Mitmieters zu reduzieren und so einen Wohnungsverlust zu vermeiden, stellt ein berechtigtes Interesse i.S.v. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB dar.

3. Die Erlaubnis zur Untervermietung kann nicht allein wegen eines möglichen erhöhten Räumungs- und Prozessaufwands für den Vermieter oder wegen der Erzielung zusätzlicher Untermieteinnahmen verweigert werden; § 553 Abs. 2 BGB ist nur bei Unzumutbarkeit unter Berücksichtigung aller Umstände anwendbar.

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Online seit 13. April

IBRRS 2026, 0744

AG Neubrandenburg, Urteil vom 25.11.2025 - 103 C 485/24

Der Vermieter ist an eine Vereinbarung mit dem Mieter über den Umlagemaßstab von Betriebskosten gebunden.*)

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Online seit 10. April

IBRRS 2026, 0745

AG Bonn, Urteil vom 21.11.2025 - 206 C 24/25

1. Das Merkmal "zeitgemäße Elektroinstallation" des Bonner Mietspiegels liegt nur dann vor, wenn die Voraussetzungen des Mietspiegels kumulativ erfüllt sind.

2. Nach dem Mietspiegel ist das Merkmal "zeitgemäße Elektroinstallation" erfüllt, wenn die einzelnen Zimmer/Stromkreise jeweils mit Automatensicherungen abgesichert sind und mindestens ein Fehlerstromschutzschalter vorhanden ist.

3. Ein Boiler ist auch ein Untertischgerät im Sinne des Mietspiegels.

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Online seit 9. April

IBRRS 2026, 0740

AG Bochum, Urteil vom 05.01.2026 - 70 C 79/24

1. Bei einer Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume entsprechend ihrem Zustand bei Übernahme durch den Mieter zurückzugeben, handelt es sich um eine jedenfalls formularvertraglich unwirksame Endrenovierungsverpflichtung. Aus ihr folgt ausdrücklich, dass der Mieter alle Verschlechterungen und damit auch solche im Zuge vertragsgemäßer Nutzung beseitigen müsste.

2. Die Zulässigkeit auch einer zwischen den Parteien individuell ausgehandelten Endrenovierungspflicht ist jedenfalls in der Wohnraummiete fraglich, da sie eine von § 536 Abs. 4 BGB nicht erlaubte Abweichung zu Lasten des Mieters darstellt.

3. Lässt sich nicht feststellen, wer für die Feuchtigkeitsschäden verantwortlich ist, muss der Mieter dem Vermieter die Kosten für ein "Feuchtigkeitsgutachten" nicht ersetzen.

4. Lässt sich der Vermieter nach Auszug des Mieters ohne Not monatelang Zeit mit der Renovierung, kann er diese Zeit nicht als Mietausfall geltend machen.

5. Wohnt der Vermieter im selben Haus, kann er für die Wohnungsabnahme keine Kosten einer hiermit beauftragten Drittfirma verlangen.

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Online seit 2. April

IBRRS 2026, 0739

AG Rheine, Urteil vom 04.12.2025 - 14 C 194/24

Durch Bohrungen in der Terrassentür schafft der Mieter eine nicht hinnehmbare optische Beeinträchtigung und verursacht damit einen Schaden.

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Online seit 1. April

IBRRS 2026, 0738

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 03.12.2025 - 9 C 5083/25

1. So wenig ein Eigentümer als Vermieter einen Anspruch darauf hat, aus der Mietwohnung die höchstmögliche Rendite zu erzielen, so wenig hat er bei jedwedem wirtschaftlichen Nachteil einen Anspruch auf Räumung.

2. Bei der Abwägung zwischen dem Bestandinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Vermieters ist mit ganz erheblichem Gewicht zu berücksichtigen, dass der Vermieter das Objekt in Kenntnis der abgeschlossenen Mietverträge sowie der eingeschränkten Möglichkeiten zur Änderung oder gar Beendigung der bestehenden Mietverhältnisse erworben hat.

3. Dem Vermieter hätte es oblegen, sich vor dem Erwerb - wie marktüblich - im Rahmen einer sachgerechten Due Diligence ein hinreichendes Bild von den baulichen Verhältnissen zu machen. Auch hätte es ihm oblegen, die nicht fernliegende Möglichkeit des Fortbestands der Mietverhältnisse wirtschaftlich sinnvoll zu kalkulieren. Dass sich der Erwerb nunmehr als Fehlkalkulation herausstellt, kann nicht zu Lasten der Mieter gehen.

4. Der Vermieter genügt seiner Pflicht zur ausreichenden Beheizung der Wohnung nicht, wenn er bei Ausfall der zentralen Heizungsanlage (gleich aus welchem Grund) lediglich Elektroheizkörper aufstellt, anstatt die Heizanlage fachgerecht zu reparieren oder zu ersetzen.

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Online seit 31. März

IBRRS 2026, 0773

LG Berlin II, Urteil vom 13.02.2026 - 63 S 205/25

1. Die formularvertragliche Vereinbarung einer Abbedingung von § 545 BGB im Mietvertrag ist in rechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden.

2. Wird § 545 BGB in einem Mietaufhebungsvertrag erneut abbedungen, so wird diese Regelung regelmäßig lediglich aus Klarstellungsgründen in den Mietaufhebungsvertrag übernommen.

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IBRRS 2026, 0737

OLG Hamm, Urteil vom 04.02.2026 - 30 U 87/25

ohne amtliche Leitsätze

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IBRRS 2026, 0736

VG Berlin, Urteil vom 09.03.2026 - 8 K 620/25

Kinder, für die keine Personensorgeberechtigung besteht, können Haushaltsangehörige im Sinne von § 18 WoFG sein.*)

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Online seit 30. März

IBRRS 2026, 0742

VG Nordrhein-Westfahlen, Urteil vom 28.01.2026 - 23 K 1137/23

ohne amtliche Leitsätze

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IBRRS 2026, 0715

AG Passau, Urteil vom 20.01.2026 - 13 C 244/24

1. Vermietet ein Eigentümer an einen anderen Eigentümer Räume, so handelt es sich um einen rein zivilrechtlichen Sachverhalt, so dass das Wohnungseigentumsgericht nicht zuständig ist.

2. Für die Annahme von Verhandlungen i.S.d. § 203 Satz 1 BGB genügen Erklärungen, die den Gläubiger berechtigterweise annehmen lassen, dass der Schuldner sich auf eine Erörterung über die Berechtigung des Anspruchs einlässt, was wiederum bei jedem ernsthaften Meinungsaustausch der Fall ist.

3. Die bloße wiederholte Geltendmachung einer Mietforderung gegenüber dem Mieter erfüllt den Tatbestand der "Verhandlungen" i.S.v. § 203 BGB nicht, wenn der Mieter hierauf nicht reagiert.

4. Die doppelte Rechtshängigkeit führt zur Abweisung der zweiten Klage als unzulässig, wobei allein maßgeblich ist, welche der beiden Klagen zuerst rechtshängig geworden ist, mag die andere auch früher anhängig gewesen sein.

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Online seit 27. März

IBRRS 2026, 0743

AG Esslingen, Urteil vom 28.11.2025 - 8 C 1379/24

Eine Aufklärungspflicht des Vermieters über eine Verkaufsabsicht besteht vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags jedenfalls dann nicht, wenn diese noch nicht auf einen konkreten Kaufinteressenten konkretisiert ist.

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IBRRS 2026, 0741

AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 09.12.2025 - 10 C 25/25

1. Die formularmäßig vereinbarte Schönheitsreparaturenklausel mit dem Wortlaut "(...) das Streichen (...) der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen" regelt nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet wird, und führt daher zur Unwirksamkeit der Klausel.

2. Formularvertragliche Bestimmungen (AGB) müssen sich an einem anderen Maßstab messen als Verordnungstexte und auch der Auslegungsmaßstab ist ein anderer.

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Online seit 25. März

IBRRS 2026, 0712

LG Berlin II, Beschluss vom 08.01.2026 - 63 S 250/25

1. Die Nichterteilung der Auskunft nach § 556g Abs. 1a BGB durch den Vermieter hindert nicht die Geltendmachung von Auskunftsansprüchen des Mieters nach § 556g Abs. 3 BGB.

2. Zum Einwand der Sittenwidrigkeit der Höhe der Vergütung, die sich ein Rechtsdienstleister für die Geltendmachung von Ansprüchen nach den §§ 556d ff. BGB ("Mietpreisbremse") versprechen lässt.

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IBRRS 2026, 0711

LG Berlin II, Beschluss vom 20.11.2025 - 63 S 250/25

1. Die Nichterteilung der Auskunft nach § 556g Abs. 1a BGB durch den Vermieter hindert nicht die Geltendmachung von Auskunftsansprüchen des Mieters nach § 556g Abs. 3 BGB.

2. Zum Einwand der Sittenwidrigkeit der Höhe der Vergütung, die sich ein Rechtsdienstleister für die Geltendmachung von Ansprüchen nach den §§ 556d ff. BGB ("Mietpreisbremse") versprechen lässt.

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Online seit 24. März

IBRRS 2026, 0710

BGH, Beschluss vom 18.02.2026 - XII ZR 27/25

1. Bei der Auslegung eines Rechtsgeschäfts kann und muss auch das nachträgliche Verhalten der Partei in dem Sinne berücksichtigt werden, dass spätere Vorgänge Rückschlüsse auf den tatsächlichen Willen und das tatsächliche Verständnis der am Rechtsgeschäft Beteiligten zulassen können (hier betreffend die Laufzeit eines Mietvertrags).

2. Geht das Gericht auf den wesentlichen Kern des Tatsachenvortrags eines Beteiligten zu einer Frage, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, in den Entscheidungsgründen nicht ein, so lässt dies auf eine gehörswidrige Nichtberücksichtigung des Vortrags schließen, sofern er nicht nach dem Rechtsstandpunkt des Gerichts unerheblich oder offensichtlich unsubstanziiert war.

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Online seit 23. März

IBRRS 2026, 0713

AG Lichtenberg, Urteil vom 07.01.2026 - 8 C 343/25

1. Schließt der Vermieter eine Sammelversicherung ab, die Schäden durch innere Unruhen, Streik, Aussperrung, Terror, Überschallknall, Erdbeben, Schneelawinen, Vulkanausbrüche und vieles anderes mehr abdeckt, liegt ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor, wenn deren Eintritt unwahrscheinlich ist.

2. Soweit mit der abgeschlossenen Sammelversicherung bis zu 50% Gewerbeeinheiten des Vermieters mitversichert werden, ist im Grundsatz eine Kostentrennung erforderlich.

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IBRRS 2026, 0520

AG Ettlingen, Urteil vom 13.08.2025 - 3 C 114/24

1. Sind die Mindestanforderungen an die Klageschrift bereits erfüllt, ist es unerheblich, dass die Klageschrift als "Entwurf" überschrieben ist.

2. Es gehört zu der vom Vermieter vorzunehmenden ordnungsgemäßen Abrechnung, dass er dem Mieter auf dessen Verlangen die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen durch deren Vorlage ermöglicht, soweit dies zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist.

3. Grundsätzlich muss der Mieter auch einen Anspruch auf Einsichtnahme in den vollständigen Vertrag der Wohngebäudeversicherung haben.

4. Bei der Einsichtnahme des Mieters in Originalbelege handelt es sich um eine transparente Kontrolle der dem Vermieter obliegenden Rechenschaftspflicht, die dem Mieter unabhängig von in Unterlagen niedergelegten personenbezogenen Daten zusteht, sofern das Dokument in direktem Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung steht. Der Datenschutz muss demzufolge zurücktreten, wenn der Vermieter verpflichtet ist, Mietern Belegkopien zu übersenden.

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IBRRS 2025, 2993

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 09.09.2025 - 9 C 5016/25

1. Verfahrensbeteiligte dürfen die ihnen vom Gesetz eingeräumten prozessualen Fristen zwar bis zu ihrer Grenze ausnutzen, doch hat der Versender bei der Übermittlung per Telefax mit der ordnungsgemäßen Nutzung eines funktionsfähigen Sendegeräts und der korrekten Eingabe der Empfängernummer das seinerseits Erforderliche zur Fristwahrung nur dann getan, wenn er so rechtzeitig mit der Übermittlung begonnen hat, dass unter normalen Umständen mit ihrem Abschluss vor 24:00 Uhr zu rechnen gewesen ist.

2. Das ist in der Regel der Fall, wenn eine Übermittlungszeit von 30 Sekunden pro Seite angesetzt und wegen schwankender Übertragungsgeschwindigkeiten um einen Sicherheitszuschlag von etwa 20 Minuten erhöht wird.

3. Diese im Wesentlichen für Rechtsanwälte entwickelten Anforderungen sind ohne Weiteres auch auf sich selbst vertretene Parteien übertragbar.

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Online seit 20. März

IBRRS 2026, 0692

KG, Beschluss vom 17.12.2025 - 3 ORbs 223/25

1. Da eine Ordnungswidrigkeit nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 iVm § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG Berlin ein Überwiegen der zweckfremden Nutzung voraussetzt, bedarf es Feststellungen zur Gesamtgröße der Wohnung sowie der Größe der einzelnen Räume.*)

2. Die pauschale Angabe, der Umstand der unerlaubten Vermietung ergebe sich „aus den auszugweise verlesenen Bewertungen der Mieter auf dem Portal booking.com“, reicht für eine ausreichende Nachprüfung der Zweckentfremdung durch das Rechtsbeschwerdegericht nicht aus.*)

3. Will das Tatgericht ordnungswidrigkeitenrechtliche Vorbelastungen berücksichtigen, bedarf es zumindest der Mitteilung des Datums und des genauen Rechtsfolgenausspruchs der vorangegangenen Entscheidung.*)

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Online seit 18. März

IBRRS 2026, 0401

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 28.01.2026 - 7 C 228/24

1. Spiegelt der Vermieter Umstände vor, die einen Eigenbedarf begründen, und zieht der Mieter - auch freiwillig - aus, so macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig.

2. Ein Schadensersatzanspruch entsteht auch, wenn der Vermieter dem Mieter vor dessen Auszug einen zwischenzeitlich eingetretenen Wegfall der Gründe nicht mitteilt.

3. Gleiches gilt bei Wegfall des Befristungsgrunds nach § 575 BGB.

4. Der Mieter muss beweisen, dass die vom Vermieter zur Begründung des Eigenbedarfs angegebenen Tatsachen nicht zutreffen, wenn er aus diesem Grund Schadensersatz begehrt.

5. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist.

...

Online seit 17. März

IBRRS 2026, 0658

LG Berlin II, Beschluss vom 26.02.2026 - 67 S 351/25

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IBRRS 2026, 0641

OLG München, Urteil vom 12.02.2026 - 14 U 1880/25

1. Die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild eines Gewerberaummietvertrags findet gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Dies gilt auch dann, wenn die vertragliche Regelung zwischen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten einerseits sowie Wartungskosten andererseits unterscheidet und eine Deckelung der Kosten zwar vorgesehen ist, soweit die Kosten durch Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen angefallen sind, nicht aber, wenn es sich um Wartungskosten handelt.

2. Die Möglichkeit einer Trennung der mietvertraglichen Nebenkosten kommt in Betracht, wenn in einer die Abrechnung von Nebenkosten betreffenden vertraglichen Regelung verschiedene Arten von Kosten aufgezählt sind.

3. Die Unwirksamkeit der Wartungskostenregelung führt nicht zur Gesamtnichtigkeit der Klausel, soweit eine trennbare Begrenzung für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vereinbart ist.

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Online seit 16. März

IBRRS 2026, 0629

LG München II, Urteil vom 24.02.2026 - 12 S 1472/25

1. Verweigert der Mieter trotz mehrfacher Aufforderungen und Abmahnungen den Zutritt zur Wohnung beharrlich und fortdauernd, obwohl ein konkretes, berechtigtes Besichtigungs- und Durchführungsinteresse besteht, ist eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt.

2. Die fristlose Kündigung setzt nicht voraus, dass bereits ein erheblicher Vermögens- oder Substanzschaden eingetreten ist.

3. Ein Attest, das nur die medizinischen Befunde wiedergibt, aus denen aber nicht die Schwierigkeit eines potenziellen Umzugs, insbesondere die Kausalität des Gesundheitszustands für eine solche hervorgeht, rechtfertigt nicht die Annahme eines Härtegrunds.

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IBRRS 2026, 0533

LG München I, Urteil vom 08.09.2025 - 14 S 12685/24

1. Erfolgt ein vertraglich nicht mehr gedeckter (teil-)gewerblicher Gebrauch eines Mietobjekts, so kann dies eine fristlose oder ordentliche Kündigung rechtfertigen. Dies gilt insb. dann, wenn der Mieter eine Wohnung ohne ausdrückliche Genehmigung des Vermieters gewerblich nutzt und dadurch eine Schädigung des Mietobjekts oder eine unzumutbare Belastung von Mitmietern oder des Vermieters hervorgerufen wird.*)

2. Dabei kommt es grds. darauf an, ob der Mieter mit seiner gewerblichen Tätigkeit nach außen in Erscheinung tritt (Außenwirkung), etwa indem er das Mietobjekt als seine Geschäftsadresse angibt, er dort Kunden empfängt oder Mitarbeiter beschäftigt.*)

3. Bei der Beurteilung der Außenwirkung ist zunächst zu berücksichtigen, ob sich die Mieträume in einem Mehrfamilienhaus befinden, in welchem das räumliche Umfeld ggf. besonders sensibel auf Störungen - wie sie z.B. durch Publikumsverkehr hervorgerufen werden können - reagiert, oder ob sich das Mietverhältnis auf ein freistehendes EFH bezieht, in welchem allein die Mieter selbst leben. Beeinträchtigungen zum Nachteil von Mitbewohnern - namentlich durch etwaige störende Geräusche oder eine sonstige Störung der Privatsphäre, ausgehend von fremden, nicht dem Haus zugehörigen Personen - können in letzterem Fall oftmals ausgeschlossen sein.*)

4. Maßgeblich für eine kündigungsrelevante Außenwirkung kann ferner sein, ob es in der Folge der (auch) gewerblichen Nutzung bereits zu konkreten Beschwerden oder sonstigen Beanstandungen, namentlich durch Mitmieter bzw. Nachbarn gekommen ist.*)

5. Bei etwaigem Publikumsverkehr mit Kunden kann eine geringe Anzahl an Kundenbegegnungen (hier: ca. 2 Kunden wöchentlich - ausschließlich nach vorheriger Terminvereinbarung mit dem Mieter) gegen die Annahme einer wirksamen Kündigung sprechen.*)

6. Zwar geht auch mit der Internetpräsenz eines gewerblichen Betriebs i.d.R. eine gewisse Außenwirkung einher. Eine solche kann jedoch im konkreten Fall unzureichend sein, wenn der Mieter gleichwohl faktisch nur sehr wenige, vorangemeldete Kunden empfängt und diese letztlich auch keine störenden Beeinträchtigungen nach außen hin verursachen.*)

7. Bei der Beschäftigung von Mitarbeitern im Mietobjekt kann es namentlich auf die Art der Tätigkeit und ihre etwaige Außenwirkung, auf Dauer und Umfang der Beschäftigung (z.B. Teilzeit) sowie auf Häufigkeit und Dauer der Anwesenheiten der betreffenden Mitarbeiter ankommen.*)

8. Zur kündigungsrechtlichen Relevanz namentlich einer Verweigerung des Zutritts zum Mietobjekt durch einen angeblichen Kaufinteressenten bzw. unangemeldet erscheinenden Handwerker, durch vermeintlich vertragswidrige Gartenarbeiten (Gehölzschnitt), verweigerte Mangelbeseitigungsmaßnahmen und eine mieterseitige Behauptung, das Mietobjekt sei mangelhaft.*)

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Online seit 12. März

IBRRS 2026, 0604

LG München I, Urteil vom 27.01.2026 - 34 O 9633/24

1. Sieht der Mietvertrag eine Umsatzmiete (12% des Nettoumsatzes) vor und definiert den Umsatz als die gesamten Einnahmen aus sämtlichen Werk- und Dienstleistungen, Warenverkäufen, Untermieten bzw. Pachten und allen sonstigen Einnahmen des Mieters aus oder in dem Mietobjekt betriebenen Geschäften, die der Mieter für sich selbst oder für Dritte erzielt, so unterfallen auch die auf gastronomisch genutzten Freiflächen erwirtschafteten Gewinne dem Umsatz, selbst wenn diese Freiflächen nicht mitvermietet sind, sondern im Rahmen einer öffentlich-rechtlichen Sondernutzung überlassen werden. Denn (auch) die Bewirtschaftung der Freiflächen bildet die Kalkulationsgrundlage des Mieters für einen wirtschaftlichen Betrieb der Mietsache.

2. Wird die MwSt. gesenkt, der Preis bleibt aber gleich, kann der Mieter nicht die Steuerermäßigung "einsacken", sie kommt vielmehr zum (Netto-)Umsatz hinzu.

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Online seit 10. März

IBRRS 2026, 0501

AG Lübeck, Urteil vom 23.02.2026 - 26 C 1728/24

1. Das Gericht hat den Eigennutzungswunsch des Vermieters grundsätzlich zu respektieren und darf die Anforderungen nicht überspannen. Andererseits hat es jedoch allen Gesichtspunkten nachzugehen, die Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches begründen.

2. Bei einer Mehrzahl von Vermietern ist es ausreichend, wenn jedenfalls ein Vermieter eine Nutzungsabsicht hat. Nicht erforderlich ist es, dass alle Vermieter einen Eigenbedarf haben.

3. Fehlt in den Fällen der behaupteten Eigennutzungsabsicht ein ernsthafter Nutzungswille, so ist die Kündigung bereits aus diesem Grunde unwirksam. Anhaltspunkte, die im Rahmen der gebotenen Abwägung Zweifel an dem Nutzungswillen begründen können, sind beispielsweise gegeben, wenn der Einziehende die Wohnung nicht selbst kennt oder der Kündigung Streitigkeiten im Rahmen des Mietverhältnisses vorausgegangen sind.

4. Beabsichtigt eine Person ihren Lebensmittelpunkt zu verlegen, ist anzunehmen, dass sie sich zur konkreten Nutzung der Wohnung sowie die Entrichtung und Höhe einer Miete im Vorfeld Gedanken macht und dabei gerade auch die konkrete Wohnung umfassend in die Überlegungen einbezieht. Erst dann kann der Nutzungswunsch eine hinreichend konkrete Planungsreife erreichen.

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Online seit 9. März

IBRRS 2026, 0534

AG Hamburg, Urteil vom 15.08.2025 - 49 C 2/24

Auch ein eher geringer Befall von Papierfischchen ist nicht als vom vertragsgemäßen Zustand gedeckt anzusehen. Der Vermieter muss ihn fachgerecht beseitigen. Dies gilt unabhängig davon, ob eine Minderung an der Erheblichkeitsschwelle des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB scheitern würde.*)

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Online seit 6. März

IBRRS 2026, 0507

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 15.10.2025 - 123 C 5123/25

1. Fällt die Warmwasserversorgung ab dem 15.05.2025 bis zum 24.09.2025 aus, kann der Mieter die Versorgung mit Warmwasser per einstweiliger Verfügung erwirken.

2. Eine objektive Unmöglichkeit ist nicht gegeben, wenn die Warmwasser-Versorgung wiederherstellbar ist, auch wenn die entsprechende Warmwasser-Steigeleitung außer Betrieb gesetzt worden sein sollte, indem man mobile oder stationäre Warmwasser-Boiler installiert.

3. Der Vermieter hat für die dauerhafte Warmwasser-Versorgung verschuldensunabhängig einzustehen.

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Online seit 5. März

IBRRS 2026, 0513

LG München I, Urteil vom 21.02.2025 - 34 O 3847/24

1. Die wirksame Ausübung eines Optionsrechts zur Verlängerung eines Mietverhältnisses erfordert die Einhaltung der vertraglich vereinbarten Schriftform und Frist.

2. Eine verfrühte Ausübung des Optionsrechts ist nicht unwirksam, wenn der Vertrag keine Wartefrist vorsieht.

3. Die Mitteilung einer Umbauabsicht, die das Optionsrecht ausschließen soll, muss unverzüglich nach Ablauf der Optionsausübungsfrist erfolgen.

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Online seit 4. März

IBRRS 2026, 0506

OLG München, Beschluss vom 08.07.2025 - 32 U 3124/24

1. Die Voraussetzungen für eine entsprechende Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB liegen vor, wenn sich der Eigentümer nur aus steuerlichen Gründen einer OHG als Vermieterin bedient, die Vermietung also mit seiner Zustimmung und in seinem wirtschaftlichen Interesse erfolgt und er auch kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat (vgl. BGH, Urteil vom 27.10.2021 - XII ZR 84/20, IMR 2022, 67).*)

2. Der Mietgegenstand muss zur Wahrung der Schriftform im Mietvertrag hinreichend bestimmbar bezeichnet sein. Einem Erwerber muss es deshalb im Zeitpunkt des Vertragsschlusses möglich sein, den Mietgegenstand unschwer an Ort und Stelle zu identifizieren und seinen Umfang festzustellen (vgl. BGH, Urteil vom 04.11.2020 - XII ZR 4/20, IMR 2021, 67). Die Schriftform ist deshalb gewahrt, wenn sich aus der Beschreibung und Bezeichnung der Räume in dem mit dem Mietvertrag körperlich verbundenen Übergabeprotokoll das Mietobjekt eindeutig bestimmen lässt.*)

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Online seit 3. März

IBRRS 2026, 0505

OLG München, Urteil vom 25.09.2025 - 32 U 626/25

1. Zur stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses nach Ablauf der Mietzeit durch Gebrauchsfortsetzung nach § 545 BGB.*)

2. Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so werden Mietbedingungen gegenstandslos, die an eine ursprüngliche Befristung oder sonstige Laufzeitregelung anknüpfen.*)

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IBRRS 2026, 0504

OLG München, Beschluss vom 24.07.2025 - 32 U 1584/24

1. Unfallverhütungsvorschriften können die Verkehrssicherungspflichten des Vermieters und seine Pflichten, Beschädigungen der von dem Mieter eingebrachten Sachen zu verhindern, konkretisieren.*)

2. Arbeitgeber sind aufgrund der Unfallverhütungsvorschriften nach DGUV V3 verpflichtet, die Betriebssicherheit elektrischer Betriebsmittel, und zwar auch privat eingebrachter Geräte, regelmäßig zu prüfen. Befinden sich die Mieträumlichkeiten in einem Betrieb des Vermieters, können die Unfallverhütungsvorschriften auch den Mieter schützen.*)

3. Steht bei einem Brandereignis fest, dass die Schadensursache im Obhuts- und Gefahrenbereich des Vermieters lag, muss sich dieser nicht nur hinsichtlich der subjektiven Seite, sondern auch hinsichtlich der objektiven Pflichtwidrigkeit entlasten und beweisen, dass er keine den Brandschutz treffenden Pflichten verletzt hat.*)

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IBRRS 2026, 0494

VG Berlin, Beschluss vom 05.02.2026 - 6 L 529.25

(Ohne amtliche Leitsätze)

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