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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2025, 2374

LG Berlin II, Urteil vom 05.01.2024 - 9 O 1/23

1. Die Rechtswahl israelischen Rechts gem. Art. 2, 3 der Rom I-VO auf einen Vorvertrag zum Erwerb einer in Deutschland belegenen Immobilie bezieht sich grundsätzlich auf das materielle Sachrecht.*)

2. Für den Abschluss eines Vorvertrags nach israelischem Recht - welches das Gericht gem. § 293 ZPO ermittelt hat - zum Erwerb einer in Deutschland belegenen Immobilie bedarf es nicht der Einhaltung der Form des § 311b BGB, wenn der Vorvertrag noch kein dingliches Recht an einer unbeweglichen Sache oder die Miete oder Pacht einer unbeweglichen Sache zum Gegenstand hat, sondern nur zum Abschluss eines Kaufvertrags über das dingliche Recht - hier Wohnungseigentum - verpflichtet.*)

3. Ein Vorvertrag über einen Immobilienerwerb ist nach israelischem Recht in einem "schriftlichen Dokument" abzuschließen, wozu ein nicht notwendiger Weise unterzeichnetes Dokument ausreichend sein kann, das den Vertragsbindungswillen beider Parteien erkennen lässt.*)

4. Zu Anforderungen an die Bestimmtheit der Bezeichnung des Kaufgegenstandes in einem Vorvertrag nach israelischem Recht, der auf den Erwerb eines noch zu bildenden Wohnungseigentumsrechts gerichtet ist.*)

5. Zum Rücktritt vom Vertrag nach israelischem Recht aufgrund einer schweren Pflichtverletzung und seinen Rechtsfolgen.*)

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IBRRS 2025, 1744

BGH, Urteil vom 27.06.2025 - V ZR 180/24

Der für Hecken aufgestellte Grundsatz, dass bei einer Anpflanzung auf einem Grundstück, das höher liegt als das Nachbargrundstück, die nach den Landesnachbargesetzen zulässige Wuchshöhe von der Stelle aus zu messen ist, an der die Anpflanzungen aus dem Boden austreten, gilt auch für Bäume, Sträucher und andere Gehölze. Auch insoweit ist, wenn im zeitlichen Zusammenhang mit der Anpflanzung eine (künstliche) Erhöhung des Grundstücksniveaus im Bereich der Grundstücksgrenze erfolgt, davon abweichend das ursprüngliche Geländeniveau maßgeblich (Fortführung von Senat, Urteil vom 28.03.2025 - V ZR 185/23, IMRRS 2025, 0855 = NZM 2025, 356).*)

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IBRRS 2025, 0928

BGH, Urteil vom 28.03.2025 - V ZR 185/23

1. Dem Begriff der Hecke im Sinne der Landesnachbargesetze (hier: § 39 Abs. 1 NachbG-HE) ist eine Höhenbegrenzung nicht immanent. Entscheidend für die Einordnung als Hecke ist vielmehr, ob die Anpflanzungen im Einzelfall nach dem äußeren Erscheinungsbild bei einer natürlichen Betrachtungsweise einen geschlossenen Eindruck als Einheit mit einem Dichtschluss sowie einer Höhen- und Seitenbegrenzung vermitteln.*)

2. Wird eine Hecke auf einem Grundstück gepflanzt, das höher liegt als das Nachbargrundstück, ist die nach den Landesnachbargesetzen zulässige Heckenhöhe grundsätzlich von der Stelle aus zu messen, an der die Anpflanzungen aus dem Boden austreten. Erfolgt hingegen im zeitlichen Zusammenhang mit der Anpflanzung eine (künstliche) Erhöhung des Grundstücksniveaus im Bereich der Grundstücksgrenze, ist davon abweichend das ursprüngliche Geländeniveau maßgeblich (Abgrenzung von Senat, Urteil vom 02.06.2017 - V ZR 230/16, IMR 2017, 373 = NJW-RR 2017, 1427).*)

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IBRRS 2025, 1698

AG Westerburg, Beschluss vom 21.11.2024 - 42 F 144/23

Soll das Wohnrecht bei endgültigem Auszug des Berechtigen erlöschen, so ist dieser beweisbelastet, dass sein Auszug nur vorübergehend und nicht endgültig ist.

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IBRRS 2025, 1608

VGH Bayern, Beschluss vom 19.05.2025 - 1 ZB 23.1573

ohne amtliche Leitsätze

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IBRRS 2025, 1352

LG Karlsruhe, Urteil vom 28.03.2025 - 9 S 41/24

1. Um auf den Verkäufer keinen indirekten Zwang zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrags auszuüben, kommt ein Anspruch auf vorvertraglichen Schadensersatz nur bei besonders schwer wiegenden, in der Regel vorsätzlichen Treuepflichtverletzungen infrage (in Anlehnung an BGH, IMR 2018, 68).

2. Einer wesentlichen Bedeutung kommen dabei Ablauf und Inhalt der zwischen den Parteien geführten Vertragsverhandlungen zu: Veranlasst der Verkäufer den potenziellen Erwerber beispielsweise zur Beauftragung eines Notarvertragsentwurfs mit der Aussage: "Sie sind der Käufer!", so ist aufgrund des dadurch begründeten besonderen Vertrauensverhältnisses dem Erwerber im Einzelfall auch bei Vorliegen eines späteren, besseren Angebots eines Drittinteressenten Gelegenheit zu geben, mit dem Angebot "gleichzuziehen".

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IBRRS 2025, 1530

BGH, Urteil vom 23.05.2025 - V ZR 259/23

1. Bei der Auslegung von Verträgen, die eine Gemeinde im Rahmen eines sog. Einheimischenmodells abschließt, sind die besondere Zweckbestimmung der verbilligten Abgabe von Bauland und die Funktion der diese Zwecke absichernden Regelungen (hier: Nutzungsbindung und Veräußerungsverbot) zu berücksichtigen.*)

2. Zum Ermessen der Gemeinde bei der Ausübung des wegen Verstoßes des Erwerbers gegen die Nutzungsbindung entstandenen Wiederkaufsrechts.*)

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IBRRS 2025, 1436

AG Pankow, Urteil vom 12.03.2025 - 2 C 5016/24

Bei Vereinbarung eines dinglichen Wohnungsrechts (§ 1093 BGB) sind die Regelungen der Mietpreisbremse nach § 556d BGB nur ausnahmsweise anzuwenden, wenn ein Umgehungsgeschäft vorliegt; die Voraussetzungen sind vom Nutzer darzulegen und zu beweisen.

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IBRRS 2025, 1414

BFH, Urteil vom 11.03.2025 - IX R 17/24

Im Fall der teilentgeltlichen Übertragung von Wirtschaftsgütern erfolgt für Zwecke der Ermittlung des Gewinns aus einem privaten Veräußerungsgeschäft eine Aufteilung in einen voll entgeltlichen und einen voll unentgeltlichen Teil nach dem Verhältnis der Gegenleistung zum Verkehrswert des übertragenen Wirtschaftsguts. Dies gilt auch bei einem unter den Anschaffungskosten liegenden Entgelt.*)

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IBRRS 2025, 1406

BGH, Urteil vom 21.05.2025 - VIII ZR 201/23

1. In analoger Anwendung des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB kann auch dann ein Vorkaufsrecht des Mieters entstehen, wenn anstelle von Wohnungseigentum Teileigentum an zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten begründet wird.*)

2. Die Frist des § 577 Abs. 1 Satz 3 i.V.m. § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB ist eine Ausschlussfrist, die nach ihrem Ablauf nicht mehr der Disposition der Parteien unterliegt (Fortführung von Senatsurteil vom 02.12.1970 - VIII ZR 77/69, BGHZ 55, 71, 75 [noch zur inhaltsgleichen Vorgängervorschrift des § 510 Abs. 2 BGB a.F.]).*)

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IBRRS 2025, 1405

BGH, Urteil vom 23.05.2025 - V ZR 39/24

1. Zur Kostentragungspflicht eines Teilerbbauberechtigten für eine diesem öffentlich-rechtlich obliegende Prüfung der Standsicherheit von tragenden Teilen des Gemeinschaftseigentums an einem Bauwerk besonderer Art (überbauter Fernbahnhof).*)

2. Soweit es um die Beseitigung von gravierenden Mängeln der Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums geht, entspricht nur eine den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst beachtende Sanierung den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung.

3. DIN-Normen tragen die Vermutung in sich, dass sie den Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik wiedergeben. Sanierungen sind deshalb grundsätzlich DIN-gerecht auszuführen.

4. Durch eine "Zustimmung im Einzelfall" (ZiE) kann von diesen anerkannten Regeln der Technik beim Brandschutz abgewichen werden.

IBRRS 2025, 1391

OLG Karlsruhe, Urteil vom 03.04.2025 - 25 U 162/23

1. Eine entlang der gemeinsamen Grenze verlaufende Mauer kann aufgrund ihrer grenzscheidenden Funktion auch dann dem Vorteil beider Grundstücke dienen, wenn die Mauer gleichzeitig dazu dient, das höher gelegene Grundstücke abzustützen.*)

2. Sofern sich eine Einrichtung wegen ihrer Vorteilhaftigkeit für beide Seiten - wie im Streitfall - objektiv als Grenzeinrichtung darstellt, spricht eine Vermutung dafür, dass sie (einstmals) mit dem Einverständnis beider Nachbarn errichtet wurde.*)

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IBRRS 2025, 1330

OLG Nürnberg, Beschluss vom 17.02.2025 - 15 Wx 2087/24

Nach dem liquidationslosen Erlöschen einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die nach § 47 Abs. 2 GBO a.F. im Grundbuch eingetragen ist, kann ihr Gesamtrechtsnachfolger im Grundbuch eingetragen werden, auch ohne dass sie im Gesellschaftsregister und nach den seit 01.01.2024 gültigen Vorschriften im Grundbuch voreingetragen werden muss (Ausnahme von der doppelten Voreintragungspflicht).*)

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IBRRS 2025, 1321

OLG Nürnberg, Beschluss vom 24.02.2025 - 15 W 200/25

Die Verpflichtung, es zu unterlassen, das dienende Grundstück "kirchenunwürdig" zu nutzen, genügt als Inhalt einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit auch dann nicht dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgebot, wenn der Begriff "kirchenunwürdige Nutzung" im Folgenden dahingehend präzisiert wird, dass darunter alle Nutzungen zu verstehen sind, die eine kirchenfeindliche Betätigung darstellen und gegen die katholische Kirche, ihre Glaubensbetätigung und ihr Wirken in der Gesellschaft gerichtet sind oder bestimmt bzw. geeignet sind, das Ansehen der Kirche sowie ihre Glaubens- und Sittenlehre zu bekämpfen oder öffentlich herabzusetzen.*)

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IBRRS 2025, 1336

VG Schleswig, Beschluss vom 28.04.2025 - 8 B 6/25

Wenn ein Grundstück am Steilhang ins Rutschen gerät, dürfen Bauwerke darauf abgerissen werden. Das gilt unabhängig davon, ob die Anlage genehmigungsfähig ist oder Bestandsschutz genießt, denn schon durch die konkrete Absturzgefahr ist das Grundstück nicht mehr zum Bebauen geeignet

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IBRRS 2025, 1294

BGH, Urteil vom 11.04.2025 - V ZR 194/23

1. Das Recht zur Ausübung des Vorkaufsrechts setzt das Zustandekommen eines rechtswirksamen Kaufvertrags voraus. Letzteres ist erst dann der Fall, wenn auch die für die Wirksamkeit des Vertrags erforderlichen Genehmigungen erteilt sind. Nur bis zu diesem Zeitpunkt können Verkäufer und Käufer das Vorkaufsrecht gegenstandslos machen, indem sie den Kaufvertrag aufheben.*)

2. Ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht nach § 4 RSiedlG kann nicht dadurch vereitelt werden, dass Verkäufer und Käufer den Vertrag nach dem Zugang der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts aufheben.*)

3. Wird der Kaufvertrag durch Vertreter ohne Vertretungsmacht vor Zugang der Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts aufgehoben und genehmigen Verkäufer und Käufer die Vertragsaufhebung erst danach, entfällt hierdurch nicht rückwirkend das bereits ausgeübte Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens.*)

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IBRRS 2025, 1252

KG, Urteil vom 27.02.2025 - 7 U 84/24

Eine Preisänderungsklausel ist unwirksam, wenn der Vertragspartner dem frühzeitig widersprochen hat. Dies gilt auch, wenn der Vertrag danach nicht gekündigt wurde. Dies gilt jedenfalls, wenn eine Kündigung erst zu einem Zeitpunkt mehrere Jahre später möglich gewesen wäre und zeitnah nach Ablauf der Kündigungsfrist erneut Widerspruch erhoben wurde.

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IBRRS 2025, 1152

BGH, Beschluss vom 11.02.2025 - VIII ZR 300/23

1. Zum Adressaten der in der Bereitstellung von Strom und Gas liegenden Realofferten eines Versorgungsunternehmens im Fall der separaten Vermietung einzelner Zimmer einer Wohnung, die lediglich über jeweils einen Zähler für Strom und Gas verfügt (im Anschluss an Senatsurteile vom 02.07.2014 - VIII ZR 316/13, Rz. 16, IMR 2014, 393 = BGHZ 202, 17; vom 22.07.2014 - VIII ZR 313/13, Rz. 18, IMR 2014, 394 = BGHZ 202, 158, und vom 27.11.2019 - VIII ZR 165/18, Rz. 26, IMR 2020, 124 = WuM 2020, 94).*)

2. Bei der Vermietung einzelner Zimmer ohne eigene Zähler richtet sich die Realofferte des Versorgungsunternehmens an den Eigentümer der Wohnung, da der Verbrauch nur für die gesamte Wohnung erfasst werden kann.*)

3. Die Entnahme von Strom und Gas durch die Mieter stellt eine konkludente Annahme des Angebots des Versorgungsunternehmens im Namen des Eigentümers dar, wobei die Vertretungsmacht der Mieter aus den Grundsätzen der Duldungsvollmacht folgt.*)

4. Die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss bestimmt den Adressaten der Realofferte, wobei bei fehlender separater Verbrauchserfassung der Eigentümer als Vertragspartner des Versorgungsunternehmens anzusehen ist.*)

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IBRRS 2025, 1018

AG München, Urteil vom 27.02.2025 - 191 C 19243/24

1. Blockiert ein Autofahrer durch unzulässiges Parken einen anderen PKW auf dessen Parkfläche nicht nur kurzzeitig, liegt eine Eigentumsverletzung am zugeparkten PKW vor, da dessen Halter diesen in diesem Zeitraum nicht bestimmungsgemäß benutzen konnte. Zudem liegt darin eine Besitzstörung an der Parkfläche/Stellplatz.

2. Der blockierte Halter darf den PKW abschleppen lassen und die aufgewandten Abschleppkosten ersetzt verlangen.

3. Der Halter ist auch nicht gehalten, über einen Anruf bei der Polizei die Identität der Fahrers zu erforschen und diesen zu einem Wegfahren zu bewegen. Zumal ein solcher Anruf nicht erfolgsversprechend ist.

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IBRRS 2025, 0945

LG München I, Urteil vom 03.03.2025 - 22 O 11152/24

1. Ist für die Fälligkeit der Kaufpreisforderung vereinbart, dass dem Käufer die Mitteilung des Notars über die Kaufpreisfälligkeit zugegangen ist oder der Käufer hiervon auf andere Weise erfährt, so hat der Verkäufer den Zugang der Mitteilung zu beweisen.

2. Aus der Absendung eines Briefes ergibt sich kein Beweis des Zugangs. Bei gewöhnlichen Briefen rechtfertigt die Absendung allein nicht den Anscheinsbeweis für den Zugang.

3. Auch der Nachweis des Versands einer E-Mail lässt nicht den Schluss und damit den Beweis des Zugangs der E-Mail beim Empfänger zu.

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IBRRS 2025, 0887

BayObLG, Beschluss vom 19.03.2025 - 101 AR 15/25

1. Wenn bei der Bestellung eines unentgeltlichen Wohnungsrechts schuldrechtlich vereinbart wird, dass der Berechtigte Betriebskosten anteilig zu tragen hat, so handelt es sich nicht um ein Mietverhältnis, §29a ZPO ist mithin nicht anwendbar.

2. Nach § 28 ZPO können im Gerichtsstand der Erbschaft, das heißt dort, wo der Erblasser zur Zeit seines Todes den allgemeinen Gerichtsstand hatte, Nachlassverbindlichkeiten gegen die Erben eingeklagt werden, solange diese noch als Gesamtschuldner haften.

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IBRRS 2025, 1105

OLG Hamm, Urteil vom 14.11.2023 - 24 U 25/20

1. Nach wirtschaftlichem Übergang der Sache (hier: Eigentumswohnungen) sind vom Bauträger vereinnahmte Mietzahlungen als Nutzungen an den Erwerber auszukehren.

2. Vereinbaren die Parteien, dass der wirtschaftliche Übergang der Sache "mit dem Tage der Übergabe oder bei vorzeitigem Einzug" erfolgt, dann ist der Zeitpunkt der rechtsgeschäftlichen Abnahme für den wirtschaftlichen Übergang irrelevant.

3. Die Heilung eines Formverstoßes durch Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbruch wirkt zwar nur ex nunc; es ist aber davon auszugehen, dass die Parteien auch bei einer späteren Heilung im Zweifel einander das - schuldrechtlich - gewähren wollen, was sie haben würden, wenn der Vertrag von Anfang an wirksam gewesen wäre.

4. Ein Windfang ist als Verkehrsfläche kein Teil der Nutz(ungs)fläche nach DIN 277 in den Fassungen 2005 und 2016.

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IBRRS 2025, 0674

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 12.12.2024 - 19 W 74/24

1. Beabsichtigt das Grundbuchamt für eine Grundbucheintragung einen Geschäftswert nach § 79 Absatz 1 Satz 3 GNotKG festzusetzen, der von den Wertangaben in einem beurkundeten Vertrag abweicht, ist den Kostenschuldnern zuvor rechtliches Gehör zu gewähren.*)

2. Ein Beschluss zur Festsetzung eines Geschäftswerts wird nach § 40 Absatz 1 FamFG mit der Bekanntgabe an den Kostenschuldner wirksam. Erfolgt die Bekanntgabe erst nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 79 Absatz 2 Satz 2 GNotKG, beträgt die Beschwerdefrist einen Monat ab Bekanntgabe nach § 83 Absatz 1 Satz 3 Halbsatz 2 GNotKG.*)

3. Werden die Kostenschuldner am Verfahren der Geschäftswertfestsetzung nicht hinreichend beteiligt, kommt eine Zurückverweisung der Sache unter Aufhebung des Beschlusses im Beschwerdeverfahren nach § 69 Absatz 1 Satz 2 FamFG in Betracht.*)

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IBRRS 2025, 0984

BGH, Urteil vom 14.03.2025 - V ZR 79/24

Das Notwegrecht des Eigentümers eines verbindungslosen ("gefangenen") Wohngrundstücks umfasst grundsätzlich auch die Zufahrt mit Kraftfahrzeugen zum Zwecke des Parkens auf dem verbindungslosen Wohngrundstück (Fortführung von Senat, Urteil vom 12.12.2008 - V ZR 106/07, IMRRS 2009, 0220 = NJW-RR 2009, 515).*)

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IBRRS 2025, 0849

KG, Beschluss vom 14.03.2025 - 21 U 202/24

1. Der Eigentümer eines mit einer Grunddienstbarkeit belasteten Grundstücks kann weiterhin über sein Grundstück in der ihm richtig erscheinenden Weise verfügen, solange dadurch nicht die Grunddienstbarkeit mehr als unerheblich beeinträchtigt wird.*)

2. Das Anbringen von Straßenschwellen auf einer Privatstraße kann verhältnismäßig sein, um der generell-abstrakten Gefahr eines Fahrens mit überhöhter Geschwindigkeit vorsorglich entgegen zu wirken.*)

3. Fußgänger, Radfahrer und Fahrzeugführer haben die mit der Überwindung von maßvollen Bodenschwellen verbundenen Beeinträchtigungen im Grundsatz hinzunehmen. Verkehrsteilnehmer mit besonderen Anforderungen können allenfalls verlangen, dass ihren Anliegen durch gesonderte Maßnahmen Rechnung getragen wird.*)

4. Ein Anspruch auf Entfernung von Überwachungskameras besteht nicht, wenn die Sorge eines Nachbarn, vermeintlich überwacht zu werden, allein auf einem Nachbarschaftsstreit beruht, ohne dass objektive Anhaltspunkte diesen Verdacht belegen.*)

IBRRS 2025, 0850

OLG Hamm, Urteil vom 17.02.2025 - 22 U 117/23

1. Der Käufer trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass sich der Verkäufer nicht auf einen vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss berufen kann. Die Kenntnis der mangelbegründenden Umstände muss im Einzelfall festgestellt und darf nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden (hier: Geruchsbelästigung und Schadstoffbelastung mit Formaldehyd und Lindan).

2. Beim Grundstückskauf ist dem Verkäufer das Wissen desjenigen zuzurechnen, der Verhandlungsführer oder Verhandlungsgehilfe ist.

3. Bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, besteht für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise erwarten darf.

4. Macht der Verkäufer tatsächliche Angaben, die für den Kaufentschluss des anderen Teils von Bedeutung sein können, müssen diese unabhängig vom Bestehen einer Offenbarungspflicht richtig sein.

IBRRS 2025, 0859

BGH, Beschluss vom 13.03.2025 - V ZR 59/24

1. Eine vereinbarte, aber nicht beurkundete Sanierungsverpflichtung macht den Kaufvertrag formunwirksam und verhindert die Entstehung der akzessorischen Auflassungsvormerkungen vor der Eintragung einer Zwangssicherungshypothek.

2. Die Zweifelsregel, wonach diejenige Auslegung vorzuziehen ist, die die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts vermeidet, findet keine Anwendung bei der Feststellung, ob überhaupt eine nicht beurkundete mündliche Vereinbarung getroffen wurde.

3. Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots, die im Prozessrecht keine Stütze findet, stellt einen Gehörsverstoß dar. Das gilt auch dann, wenn die Nichtberücksichtigung des Beweisangebots auf einer vorweggenommenen tatrichterlichen Beweiswürdigung beruht.

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IBRRS 2025, 0829

OLG Hamm, Urteil vom 20.12.2024 - 11 U 56/24

Der durch das gewaltsame Öffnen von Türen im Zuge einer – rechtmäßigen – polizeilichen Strafverfolgungsmaßnahme entstandene Sachschaden kann nach den Grundsätzen des enteignenden Eingriffs vom Hoheitsträger zu entschädigen sein.*)

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IBRRS 2025, 0827

BGH, Urteil vom 28.02.2025 - V ZR 246/23

Ein in einem Grundstückskaufvertrag mit Ratenzahlungsvereinbarung vorgesehenes Rücktrittsrecht des Verkäufers für den Fall, dass der Antrag gestellt wird, dass der Erwerber eine Vermögensauskunft zu erteilen und deren Vollständigkeit an Eides statt zu versichern hat, besteht im Zweifel nur bis zur vollständigen Erfüllung der dem Käufer nach dem Kaufvertrag obliegenden Pflicht zur Zahlung der Kaufpreisraten nebst etwaiger Forderungen, die - wie etwa Verzugszinsen - mit der Hauptleistungspflicht in einem unmittelbaren Zusammenhang stehen.*)

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IBRRS 2025, 0791

OLG Frankfurt, Beschluss vom 19.08.2024 - 4 U 44/23

Wird ein Grundstück, zu dessen Gunsten eine Grunddienstbarkeit (hier: Geh- und Fahrtrecht) an einem Nachbargrundstück eingetragen ist, mit weiteren Grundstücken vereinigt, beschränkt sich die Ausübung der Grunddienstbarkeit auf das bisher herrschende Grundstück. Ein Anspruch auf Übernahme einer Baulast zum Zwecke der baulichen Nutzung des Gesamtgrundstücks scheidet daher aus.*)

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IBRRS 2025, 0770

BGH, Urteil vom 14.03.2025 - V ZR 153/23

1. Ein Beschluss, mit dem ein im Zwangsversteigerungsverfahren erteilter Zuschlag aufgehoben wird, ist der materiellen Rechtskraft fähig. Als rechtsgestaltender Hoheitsakt entfaltet der Aufhebungsbeschluss ebenso wie der Zuschlagsbeschluss Wirkung gegenüber jedermann.*)

2. Verwendungen sind alle Vermögensaufwendungen, die der Sache zugutekommen sollen, auch wenn sie die Sache grundlegend verändern; die Errichtung eines Gebäudes auf einem fremden Grundstück kann deshalb auch dann eine (nützliche) Verwendung i.S.v. § 996 BGB sein, wenn damit eine Änderung der Zweckbestimmung des Grundstücks verbunden ist (teilweise Aufgabe von Senat, Urteil vom 26.02.1964 - V ZR 105/61, BGHZ 41, 157, 160 f.).*)

3. Für die Nützlichkeit einer Verwendung i.S.v. § 996 BGB ist allein die objektive Verkehrswerterhöhung der Sache maßgeblich, nicht jedoch der subjektive Wert für den Eigentümer. Der Verwendungsersatzanspruch des Besitzers ist allerdings auf die tatsächlich aufgewendeten Kosten begrenzt.*)

4. Ein Anspruch des Eigentümers aus § 1004 Abs. 1 BGB auf Beseitigung des Resultats der Verwendungen (hier: Wohnhaus) gegen den gutgläubigen und unverklagten Besitzer ist ausgeschlossen.*)

IBRRS 2025, 0707

OLG Zweibrücken, Urteil vom 27.09.2024 - 7 U 45/23

1. Käufer dürfen auch ungefragt erwarten, dass ein Gebäude (dauerhaft) standsicher ist; fehlende Aufklärung berechtigt zur Anfechtung.

2. Verkäufer müssen statisch relevante Veränderungen auch ungefragt offenbaren und auf einen fehlenden Standsicherheitsnachweis hinweisen.

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IBRRS 2025, 0699

OLG Frankfurt, Urteil vom 16.08.2023 - 17 U 132/22

1. Bei der Mitwirkung an einer Einfriedung handelt es sich um Nachbarrechte, für die ein obligatorisches Schlichtungsverfahren vorgeschrieben ist.

2. Für Zahlungsansprüche findet eine Schlichtung nicht statt.

3. Maßstab der Ortsüblichkeit sind die tatsächlich bestehenden Verhältnisse in dem zum Vergleich heranzuziehenden Gebiet, und zwar zur Zeit der letzten mündlichen Verhandlung.

4. Bei einer Hecke handelt es sich um eine enge Aneinanderreihung gleichartiger Gehölze, die einen geschlossenen Eindruck als Einheit vermitteln.

5. Auch wenn Bambuspflanzen botanisch zu den Gräsern zählen, wirken sie wie ein Strauch und weisen einen verholzenden Stamm auf, weshalb sie wie ein Gehölz zu behandeln sind.

6. Dem Begriff der Hecke ist eine Höhenbegrenzung nicht immanent und sie darf auch eine Höhe von 3 m überschreiten.

7. Hält der Grundstückseigentümer die für die Anpflanzung bestehenden landesrechtlichen Abstandsregelungen ein, steht dem Eigentümer des Nachbargrundstücks wegen der Beeinträchtigungen durch die von den Anpflanzungen ausgehenden natürlichen Immissionen (wie Laub, abgestorbene Zweige und Pollen) ein Abwehranspruch nicht zu.

8. Eine Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme aus dem Gesichtspunkt des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses kommt nur dann zum Tragen, wenn ein über die gesetzliche Regelung hinausgehender billiger Ausgleich der widerstreitenden Interessen dringend geboten erscheint.

9. Geht es um die Beeinträchtigung durch Pflanzen, setzt ein Anspruch auf deren Beseitigung jedenfalls voraus, dass der Anspruchsteller wegen der Pflanzen ungewöhnlich schweren und nicht mehr hinzunehmenden Beeinträchtigungen ausgesetzt ist.

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IBRRS 2025, 0684

OLG Karlsruhe, Urteil vom 06.03.2025 - 12 U 130/24

1. Grundsätzlich kann ein Grundstückseigentümer nach § 1004 Abs. 1 BGB die Beseitigung einer ohne dingliche Berechtigung in seinem Grundstück verlaufenden fremden Abwasserleitung verlangen.*)

2. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen ausnahmsweise eine Duldungspflicht, insbesondere aufgrund des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses, besteht.*)

IBRRS 2025, 0686

BFH, Urteil vom 30.10.2024 - II R 18/22

1. Vergütungen für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche unterliegen beim Grundstückserwerb mit noch zu errichtendem Gebäude als zusätzliche Leistungen der Grunderwerbsteuer nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Erwerbsgeschäft vorliegt.*)

2. Dies gilt nicht für Hausanschlusskosten, wenn der Erwerber des Grundstücks zur Übernahme dieser Kosten sich bereits im Grundstückskaufvertrag verpflichtet hat.*)

3. Die Steuer ist in einem selbstständigen Bescheid festzusetzen.*)

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IBRRS 2025, 0685

BFH, Urteil vom 30.10.2024 - II R 15/22

1. Vergütungen für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche unterliegen beim Grundstückserwerb mit noch zu errichtendem Gebäude als zusätzliche Leistungen der Grunderwerbsteuer nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Erwerbsgeschäft vorliegt.*)

2. Die Steuer ist in einem selbständigen Bescheid festzusetzen.*)

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IBRRS 2025, 0675

BFH, Urteil vom 05.12.2024 - V R 16/22

1. Die Inanspruchnahme der in einer Rechnung als Aussteller bezeichneten Person nach § 14c Abs. 1 Satz 1 UStG setzt voraus, dass diese an der Erstellung der Rechnung mitgewirkt hat oder dass ihr die Ausstellung anderweitig nach den für Rechtsgeschäfte geltenden Regelungen, zu denen auch das Recht der Stellvertretung gehört, zuzurechnen ist.*)

2. Ein vom Voreigentümer veranlasster unrichtiger Steuerausweis i.S.d. § 14c Abs. 1 Satz 1 UStG kann dem Grundstückserwerber nicht nach § 566 Abs. 1 BGB zugerechnet werden.*)

IBRRS 2025, 0642

AG Bad Urach, Urteil vom 16.01.2025 - 1 C 165/24

Besteht ein Mietverhältnis i.S.d. § 566 BGB, wenn der "Mieter" die Wohnung zuvor vom Veräußerer "gekauft" hat, der "Kaufvertrag" aber nicht beurkundet ist?

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IBRRS 2025, 0632

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.12.2024 - I-10 W 100/24

Eine Gesellschaft, deren zum Beurkundungszeitpunkt konkret entfaltete Geschäftstätigkeit auf den Erwerb und die Veräußerung von Wohnimmobilien gerichtet ist, ist auch dann schwerpunktmäßig operativ und nicht vermögensverwaltend i.S.v. § 54 Satz 3 GNotKG tätig, wenn sie während der Haltephase Mieteinkünfte erzielt und in dieser Zeit mit der Verwaltung der Wohnungen befasst ist.*)

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IBRRS 2025, 0378

OLG Celle, Beschluss vom 09.09.2024 - 20 W 50/24

1. Der Antrag des Finanzamtes auf Eintragung einer Zwangssicherungshypothek ist ein Ersuchen i.S. des § 38 GBO. Damit ist der Inhalt des eigentlichen Steuerbescheids als Vollstreckungstitel der Nachprüfung durch das Grundbuchamt entzogen und das Ersuchen ersetzt aus Sicht des Grundbuchamtes den Titel. Hieraus folgt, dass die im Ersuchen als zu besichernd bezeichneten Forderungen - d.h. die Einkommenssteuerforderungen ebenso wie die Zinsen und Säumniszuschläge - beim Vollzug der Eintragung als tituliert zu behandeln sind.*)

2. Im "titelersetzenden" Ersuchen bereits kapitalisierte Zinsen und Säumniszuschläge sind als Hauptforderung einzutragen bzw. dieser hinzuzurechnen.*)

3. § 197 Abs. 2 BGB greift von vornherein nur insoweit, als die titulierten Ansprüche auf Leistungen gerichtet sind, die nach Unanfechtbarkeit der Anspruchsfeststellung bzw. nach dem Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung fällig werden.

4. Eine Verletzung gesetzlicher Vorschriften i.S.v. § 53 Abs. 1 GBO kann auch dann vorliegen, wenn die Gesetzesauslegung des Grundbuchamts rechtlich vertretbar erscheint, z.B. weil - wie hier - andere Obergerichte von derselben Auffassung ausgehen. Maßgeblich ist allein die objektive Rechtslage.

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IBRRS 2025, 0584

KG, Beschluss vom 30.01.2025 - 1 W 21/24

Ein in einer vor dem 01.12.2020 vereinbarten Gemeinschaftsordnung enthaltener Zustimmungsvorbehalt zu Gunsten "der Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer" zur Veräußerung eines Wohnungseigentums ist ergänzend dahin auszulegen, dass nicht die Wohnungseigentümer individuell, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustimmungsbefugt sind. Öffentlich beglaubigte Zustimmungserklärungen einer Mehrheit, aber nicht aller Wohnungseigentümer genügen dann zum Nachweis der Wirksamkeit einer Auflassung gegenüber dem Grundbuchamt nicht.*)

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IBRRS 2025, 0597

OLG Hamm, Beschluss vom 21.01.2025 - 7 U 3/25

1. Die Darlegungs- und Beweislast für eine Verkehrssicherungspflichtverletzung trifft im rein deliktischen Bereich - anders im vertraglichen Bereich - allein den Geschädigten (in Fortschreibung zu BGH, Urteil vom 25.10.2022 - VI ZR 1283/20, Rn. 15 ff. m. w. N., IBRRS 2022, 3506 = IMRRS 2022, 1545; OLG Hamm, Beschluss vom 11.10.2023 - 7 U 57/23, BeckRS 2023, 48985; OLG Hamm, Beschluss vom 19.01.2023 - 7 U 119/22, BeckRS 2023, 9515).*)

2. Die Zumutbarkeit von Sicherungsvorkehrungen bestimmt sich unter Abwägung der Wahrscheinlichkeit der Gefahrverwirklichung, der Gewichtigkeit möglicher Schadensfolgen und der Höhe des Kostenaufwands, der mit etwaigen Sicherungsvorkehrungen einhergeht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 19.07.2018 - VII ZR 251/17, Rn. 18, IBRRS 2018, 2629).*)

3. Insoweit ist anerkannt, dass Verkehrsflächen nicht permanent auf drohende Gefahren überprüft werden müssen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 25.10.2022 - VI ZR 1283/20, Rn. 13 f., IBRRS 2022, 3506 = IMRRS 2022, 1545; BGH, Beschluss vom 11.08.2009 - VI ZR 163/08, IBRRS 2009, 3160 = IMRRS 2009, 1739; BGH, Urteil vom 05.10.2004 - VI ZR 294/03, IBRRS 2004, 4861; BGH, Urteil vom 04.10.1983 - VI ZR 98/82, IBRRS 1983, 0428), so dass auch Absperrpfosten auf öffentlich zugänglichen Wegen grundsätzlich - wie hier - nicht ständig auf ordnungsgemäße Arretierung / fehlerhaften Verschluss / Beschädigungen überprüft werden müssen (in Fortschreibung zu OLG Hamm, Beschluss vom 04.05.2022 - 7 U 20/22, NJW-RR 2022, 1615).*)

4. Eine vollständige Überbürdung des Schadens auf den Geschädigten unter dem Gesichtspunkt des Mitverschuldens ist nur ausnahmsweise in Betracht zu ziehen, wenn - wie hier nicht - das Handeln des Geschädigten von einer ganz besonderen, schlechthin unverständlichen Sorglosigkeit gekennzeichnet ist (im Anschluss an BGH, Urteil vom 28.04.2015 - VI ZR 206/14, IBRRS 2015, 1111 = IMRRS 2015, 0655; BGH, Urteil vom 20.06.2013 - III ZR 326/12, Rn. 27, IBRRS 2013, 2842; OLG Hamm, Urteil vom 17.01.2025 - 7 U 114/23, Ls. 2, IBRRS 2025, 0589).*)

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IBRRS 2025, 0570

OLG Hamm, Urteil vom 20.01.2025 - 22 U 25/24

1. Arglistig handelt ein Verkäufer bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wenn er den Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass sein Vertragspartner den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

2. Dagegen genügt es nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungsbedürftiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen. Auch ein bewusstes Sichverschließen genügt nicht den Anforderungen, die an die Arglist zu stellen sind. Erforderlich ist die Kenntnis der den Mangel begründenden Umstände zumindest in der Form des Eventualvorsatzes. Liegt eine solche Kenntnis vor, ist es unerheblich, ob der Verkäufer daraus den Schluss auf einen Mangel im Rechtssinne zieht.

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IBRRS 2025, 0563

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 17.02.2025 - 11 A 827/22

1. Der öffentlich-rechtliche Abwehr- und Folgenbeseitigungsanspruch erfasst auch die Folgen schlicht hoheitlichen Handelns, wie sie von in Grundstücke der Straßenanlieger hineinwachsenden Wurzeln von Straßenbäumen ausgehen können.*)

2. Die sich aus § 32 Abs. 3 Satz 1 StrWG-NW ergebende Pflicht zur Duldung der Einwirkungen der auf öffentlichem Straßengrund erfolgten Pflanzungen mit der Folge eines auf Beseitigung gerichteten Folgenbeseitigungsanspruchs endet erst in besonderen Ausnahmesituationen (Fortführung der Rechtsprechung des Senats: OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 25.01.2017 - 11 A 1701/16 -, BeckRS 2017, 100914).*)

3. Solche Ausnahmesituationen liegen dann vor, wenn die Bepflanzung im Laufe der Zeit aufgrund natürlichen Wuchses einen Umfang erreicht hat, der entweder zu ernsthaften, nicht anderweitig behebbaren Schäden an privaten Nachbargrundstücken führt oder die Nutzung dieser Grundstücke in einem unter keinem vernünftigen Gesichtspunkt mehr zumutbaren Maße beeinträchtigt wird (hier: verneint).*)

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IBRRS 2025, 0548

OLG Frankfurt, Beschluss vom 10.10.2024 - 20 W 186/24

Der Verein ohne Rechtspersönlichkeit, dessen Zweck nicht auf einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb gerichtet ist, ist mit dem Inkrafttreten des MoPeG uneingeschränkt grundbuchfähig.*)

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IBRRS 2025, 0244

OLG Hamburg, Urteil vom 14.01.2025 - 1 U 121/23

1. Ist in einem notariellen Kaufvertrag eine Bauverpflichtung mit einer Anlage zum Kaufvertrag definiert, bezieht sich die Bezugnahme aber nicht auf die Angebotssumme, ist damit keine Kostendeckelung der Bauleistung verbunden.

2. Vertragsänderungen nach erklärter Auflassung unterliegen bei einem Grundstückskaufvertrag nicht mehr der Formvorschrift des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB und können formfrei getroffen werden, es sei denn, es handelt sich um die Begründung neuer selbstständiger Erwerbs- und Veräußerungspflichten.

3. Bei Rückkehr zu einer Leistungsverpflichtung entspricht es mangels ausdrücklich anderweitig abweichender Regelungen den Parteiinteressen, wieder insgesamt zum ursprünglich vereinbarten Regelungsgehalt des Notarvertrags zurückzukehren.

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IBRRS 2025, 0481

BGH, Urteil vom 24.01.2025 - V ZR 51/24

Eine Überfahrtbaulast begründet kein zivilrechtliches Wegerecht.*)

IBRRS 2025, 0454

OLG Hamburg, Urteil vom 29.05.2024 - 13 U 64/23

Ein Grundstückseigentümer ist verpflichtet, im Rahmen von Verhandlungen über den Verkauf des Grundstücks den Kaufinteressenten darüber aufzuklären, dass er Kenntnis hat, dass der Inhaber eines Vorkaufsrechts mit hoher Wahrscheinlichkeit sein Recht ausüben wird.

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IBRRS 2025, 0379

OLG Brandenburg, Urteil vom 28.08.2024 - 4 U 140/23

Ein Gutglaubenserwerb ist nicht gem. § 935 BGB ausgeschlossen, wenn der Besitzverlust im Wege hoheitlicher Eingriffe (hier: Zwangsvollstreckung auf Rückgabe einer landwirtschaftlichen Nutzfläche) erfolgt, weil dies kein Fall des Abhandenkommens nach § 935 BGB ist.

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IBRRS 2025, 0418

BGH, Beschluss vom 23.01.2025 - V ZB 10/24

Ein zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks bestehendes Vorkaufsrecht (subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht) kann nicht im Wege der Rechtsänderung in ein zu Gunsten einer bestimmten Person bestehendes Vorkaufsrecht (subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht) umgewandelt werden. Erforderlich ist vielmehr die Aufhebung des bisherigen und die Begründung eines neuen Vorkaufsrechts. Dies gilt auch dann, wenn die nunmehr begünstigte Person Eigentümerin des (bislang) herrschenden Grundstücks ist.*)

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