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Volltexturteile nach Sachgebieten

6453 Entscheidungen insgesamt

Online seit heute

IBRRS 2026, 0977

LG München I, Beschluss vom 18.03.2026 - 1 S 11382/25 WEG

1. Ein Beschluss zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für den Austausch von Dachflächenfenstern im Zuge einer Dachsanierung verstößt gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er die bestehende objektbezogene Kostenverteilungsabrede der Teilungserklärung unterläuft und einzelne Wohnungseigentümer ohne sachlichen Grund übermäßig belastet.

2. Die Kostenlast für den Austausch von Dachflächenfenstern im Rahmen einer Dachsanierung ist den einzelnen Sondereigentümern nur dann exklusiv zuzuweisen, wenn die Maßnahme dem Gebrauch oder der Gebrauchsmöglichkeit der Fenster dient und nicht allein durch die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums veranlasst ist.

3. Eine abweichende Kostenverteilung für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum bedarf eines sachlichen Grundes und darf das schützenswerte Vertrauen in die bestehende Kostenverteilungsabrede nicht verletzen.

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Online seit 21. April

IBRRS 2026, 0860

LG Saarbrücken, Beschluss vom 27.08.2025 - 5 S 4/24

1. Wird eine im Gemeinschaftseigentum stehende Grundstücksfläche in der Teilungserklärung als Ziergarten bezeichnet, ergibt sich nicht bereits aus dieser Bestimmung, dass diese Grundstücksfläche von sämtlichen Wohnungseigentümern betreten werden darf. Denn der Zweck des Ziergartens - die gemeinschaftlich zu verwirklichende Verschönerung des Anwesens - kann unabhängig davon erreicht werden, ob sämtliche Miteigentümer zu jeder Zeit uneingeschränkten Zutritt zu dem Ziergarten haben oder nicht.*)

2. Das Mitgebrauchsrecht des Wohnungseigentümers am Gemeinschaftseigentum nach § 16 Abs. 1 S. 3 WEG lässt sich nicht unabhängig von den tatsächlichen Gegebenheiten beurteilen. Dieses kann im Einzelfall ausgeschlossen sein, wenn aus objektiven Umständen zu erkennen ist, dass der betreffende Grundstücksteil nach Art und Lage nicht zu dem ständigen Gebrauch der Miteigentümer bestimmt ist.*)

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IBRRS 2026, 0716

OLG Dresden, Urteil vom 11.12.2025 - 12 U 748/25

1. Eine Gemeinschaft der Wohneigentümer kann gemäß § 9a Abs. 2 2. Alt. WEG die in Form von Mietforderungen bestehenden Rechte der Wohnungseigentümer selbst verfolgen, wenn die einheitliche Rechtsverfolgung erforderlich ist. Dies ist anzunehmen, wenn das Interesse an einer einheitlichen Rechtsverfolgung das Interesse des einzelnen Wohnungs- oder Teileigentümers, seine Rechte selbst oder eigenverantwortlich auszuüben, deutlich überwiegt, worüber im Rahmen einer typisierenden Betrachtung zu entscheiden ist.*)

2. Nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 PrKG liegt eine zu ihrer Unwirksamkeit führende, unangemessene Benachteiligung vor, wenn eine Wertsicherungsklausel zwar zu einer Anpassung der Miete nach oben, nicht aber zu einer Mietanpassung nach unten, also zu einer Mietabsenkung, führen kann. Dieser Effekt tritt aber nicht generell ein, wenn eine Wertsicherungsklausel mit einer Staffelmietvereinbarung kombiniert wird. Maßgeblich ist die konkrete Ausgestaltung der Kombination. Beinhaltet die Staffelmietvereinbarung einen erheblichen Abstand der Mietzinsstaffeln, dann ist ein "Floaten", also die Anpassung nach oben und nach unten, möglich und die Kombination damit wirksam. Von einem solchen erheblichen Abstand der Mietzinsstaffeln kann ausgegangen werden, wenn dieser mindestens fünf Jahre beträgt (Anschluss OLG Brandenburg, IMR 2010, 96; IMR 2023, 456).*)

3. Es bleibt mangels Entscheidungserheblichkeit offen, ob eine Wertsicherungsklausel in einem Gewerberaummietvertrag, die gegen § 307 Abs. 1 BGB verstößt, ungeachtet der Regelung in § 8 PrKG ex tunc unwirksam ist.*)

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Online seit 20. April

IBRRS 2026, 0906

LG München I, Urteil vom 30.07.2025 - 1 S 14732/24 WEG

1. Ein Wohnungseigentümer kann die gerichtliche Ersetzung eines Beschlusses zur Überprüfung und außergerichtlichen Verfolgung möglicher Pflichtverletzungen eines früheren Verwalters verlangen, wenn konkrete Anhaltspunkte für durchsetzbare Ansprüche bestehen und die Gemeinschaft eine sachliche Befassung unterlassen hat.

2. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung verpflichtet, bei substanziierter Darlegung möglicher Schadensersatzansprüche gegen einen früheren Verwalter zumindest eine rechtliche Überprüfung durch einen Rechtsanwalt zu veranlassen.

3. Das Ermessen der Gemeinschaft für eine Überprüfung von Pflichtverletzungen ist auf null reduziert, wenn objektive Anhaltspunkte für bestehende und durchsetzbare Ansprüche vorliegen und eine sachliche Abwägung nicht erfolgt ist.

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Online seit 17. April

IBRRS 2026, 0904

AG München, Urteil vom 26.09.2024 - 1294 C 14288/24 WEG

Eine ausreichende Vorbefassung liegt nicht vor, wenn beantragt war, einen bestimmten Rechtsanwalt mit der Anspruchsverfolgung zu beauftragen, der Klageantrag aber dahin geht, "einen Rechtsanwalt" zu mandatieren. Das ist ein wesentlicher Unterschied.

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IBRRS 2026, 0902

LG München I, Beschluss vom 30.01.2025 - 36 S 15380/23 WEG

1. Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss eine vorsorgliche Genehmigung eines bereits ausgeführten Sanierungsvertrags beschließen, um Gewährleistungsansprüche vor Verjährung zu bewahren, auch wenn der ursprüngliche Sanierungsbeschluss für ungültig erklärt wurde.

2. Die Ungültigerklärung eines Beschlusses betrifft nur die interne Willensbildung der Eigentümergemeinschaft und hat keine Auswirkungen auf das Außenverhältnis, insbesondere auf bestehende Verträge mit Dritten.

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Online seit 16. April

IBRRS 2026, 0903

LG München I, Urteil vom 27.02.2025 - 36 S 5343/24 WEG

Bei einer verwalterlosen Wohnungseigentümergemeinschaft wird im Rahmen einer gegen einzelne Eigentümer gerichteten Klage der Verband durch die übrigen Eigentümer gemeinschaftlich vertreten. Verbleibt nur ein Wohnungseigentümer, der keinem Vertretungsverbot unterliegt, vertritt er den klagenden Verband allein.

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Online seit 15. April

IBRRS 2026, 0919

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 02.04.2026 - 2-13 T 13/26

Im Hinblick auf die Erhöhung der Berufungssumme zum 01.01.2026 sind Streitwerte, die wirtschaftlich nicht exakt bezifferbare Interessen abbilden, anzupassen, um durch die Wertfestsetzung den Zugang zur Berufungsinstanz nicht zu versperren. Der Streitwert einer Klage auf Vorlage eines Vermögensberichts wird nun im Regelfall mit 1.250 Euro bemessen.*)

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IBRRS 2026, 0900

OLG Koblenz, Urteil vom 20.03.2025 - 2 U 112/24

1. Das Verlangen eines Vorschusses zur Mängelbeseitigung kann ausnahmsweise ein Abrechnungsverhältnis begründen, wenn der Besteller ausdrücklich oder konkludent zum Ausdruck bringt, unter keinen Umständen mehr mit dem Unternehmer, der ihm das Werk als fertiggestellt zur Abnahme angeboten hat, zusammenarbeiten zu wollen, also endgültig und ernsthaft eine (Nach-)Erfüllung durch ihn ablehnt.

2. Zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums sind ausschließlich die einzelnen Erwerber des Wohnungseigentums berechtigt und verpflichtet. Der Bauträger bleibt dem Anspruch auf mangelfreie Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums ausgesetzt, solange auch nur ein Erwerber einen (Erfüllungs- oder Gewährleistungs-)Anspruch hat.

3. Eine konkludente Abnahme durch Ingebrauchnahme des Wohnungseigentums scheidet regelmäßig aus, wenn der Besteller während einer angemessenen Prüffrist ausdrücklich wesentliche Mängel rügt. Dies gilt auch, wenn der Besteller vor Einzug zu Recht aufgrund wesentlicher Mängel die Abnahme verweigert hat und zum Zeitpunkt des Einzugs die Mängel nicht beseitigt sind.

4. Der Verlust von Mängelrechten wegen unterlassenen Mängelvorbehalts bei Abnahme kommt nur in Betracht, wenn der Besteller vom Vorhandensein des konkreten Mangels, also jedenfalls des Mangelsymptoms, weiß und dessen Bedeutung für die Auswirkungen auf Beschaffenheit und Verwendbarkeit des Werkes beurteilen kann; bloßes (auch grob fahrlässig unterlassenes) Kennenmüssen genügt nicht.

Online seit 14. April

IBRRS 2026, 0893

BGH, Urteil vom 27.03.2026 - V ZR 7/25

1. Die Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum muss auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage erfolgen. Auch wenn sich Vergleichsangebote insoweit als Tatsachengrundlage eignen, gibt es keine allgemeine Pflicht zu deren Einholung, sobald eine bestimmte Bagatellgrenze überschritten ist.*)

2. Ob eine Beschlussfassung über eine Erhaltungsmaßnahme hinsichtlich der Tatsachengrundlage ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt davon ab, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichen.*)

3. Selbst bei größeren Erhaltungsmaßnahmen kann etwa die Beratung durch Sonderfachleute wie Architekten oder Bausachverständige als Tatsachengrundlage genügen; auch der Umstand, dass der einzige Anbieter schon in der Vergangenheit zur Zufriedenheit der Wohnungseigentümer tätig war ("bekannt und bewährt"), kann es ggf. rechtfertigen, von der Einholung weiterer Angebote bzw. zusätzlicher Informationen abzusehen.*)

4. Auch wenn ein Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme nicht schon wegen fehlender Vergleichsangebote zu beanstanden ist, kann er deshalb ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, weil das vorliegende Angebot objektiv ungeeignet und/oder überteuert ist. Dabei handelt es sich jedoch um einen eigenständigen Beschlussmangel, den der Anfechtungskläger fristgerecht darlegen und ggf. unter Beweis stellen muss.*)

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Online seit 8. April

IBRRS 2026, 0849

AG Krefeld, Urteil vom 29.08.2025 - 13 C 15/25

1. Zahlt der Eigentümer zunächst eine Sonderumlage und ficht dann den zu Grunde liegenden Beschluss erfolgreich an, so hat er einen direkten Rückzahlungsanspruch bezüglich dieser Sonderumlage. Dem steht ein Vorrang des Innenausgleichs innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht entgegen.

2. Dies gilt erst recht, wenn der Eigentümer zwischenzeitlich sein Wohnungseigentum veräußert hat. Mangels Mitgliedschaft kann den ausgeschiedenen Wohnungseigentümer eine Rückzahlungssperre nicht treffen.

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Online seit 7. April

IBRRS 2026, 0836

BGH, Urteil vom 27.02.2026 - V ZR 18/25

1. Verletzt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihre Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und erleidet ein Wohnungseigentümer dadurch einen Schaden an seinem Sondereigentum, kann er von der Gemeinschaft Schadensersatz unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 BGB verlangen.*)

2. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat nicht im Sinne einer Erfolgs- oder Garantiehaftung für jeden Mangel des Gemeinschaftseigentums sofort einzustehen; ihre Haftung kommt vielmehr erst ab dem Zeitpunkt in Betracht, in dem die Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln beschlossen und durchgeführt worden wäre.*)

3. Der Ersatz von Miet- und Pachtausfallschäden wegen fehlender Nutzbarkeit des Sondereigentums setzt voraus, dass die entgangene Nutzung den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung entsprochen hätte.*)

Online seit 2. April

IBRRS 2026, 0799

LG Berlin II, Urteil vom 25.07.2025 - 56 S 40/24 WEG

(Ohne amtliche Leitsätze)

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Online seit 1. April

IBRRS 2026, 0812

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 26.03.2026 - 2-13 S 80/25

Es besteht eine Beschlusskompetenz dafür, nach der Vergemeinschaftung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche einen Übergang ins Abrechnungsverhältnis herbeizuführen.*)

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IBRRS 2026, 0746

OLG Schleswig, Urteil vom 06.02.2026 - 10 U 81/25

ohne amtliche Leitsätze

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Online seit 31. März

IBRRS 2026, 0814

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.03.2026 - 2-13 S 107/24

1. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltungsbefugnis für das gemeinschaftliche Eigentum hat, kann ein Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung im Wege der Leistungsklage geltend gemacht werden. Bedarf es für die angestrebte Maßnahme einer Beschlussfassung der Eigentümer, ist jedoch die Beschlussersetzungsklage vorrangig.*)

2. Setzt der Verwalter einen gefassten Beschluss nicht um, kann jeder Eigentümer Leistungsklage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Beschlussumsetzung erheben.*)

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Online seit 30. März

IBRRS 2026, 0747

AG Clausthal-Zellerfeld, Urteil vom 29.01.2025 - 44 C 127/23

ohne amtliche Leitsätze

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IBRRS 2026, 0702

LG Köln, Urteil vom 19.02.2026 - 15 S 88/25

1. Allein die Verletzung des Einsichtsrechts begründet den Erfolg der Anfechtungsklage nicht, wenn der anfechtende Eigentümer nicht nachvollziehbar darlegt, dass sich dieser Mangel auch kausal auf die Beschlussfassung ausgewirkt hat oder dass die Nichtursächlichkeit des Mangels jedenfalls nicht ausgeschlossen werden kann.

2. Für die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen kann zuvor keine Zahlung an den Verwalter verlangt werden, denn ein etwaiges Sonderhonorar kann nur im Verwaltervertrag vereinbart, also von der Wohnungseigentümergemeinschaft dem Verwalter geschuldet sein.

3. Auch die Beanstandung der Nichteinhaltung der Ladungsfrist von drei Wochen muss darlegen, wie sich das auf die Beschlussfassung ausgewirkt hat.

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Online seit 26. März

IBRRS 2026, 0749

AG Eckernförde, Urteil vom 26.09.2025 - 6 C 7/23 WEG

1. Sinn und Zweck der Jahresabrechnung ist es, den Wohnungseigentümern eine lückenlose Darstellung und schlüssige Kontrolle über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben zu ermöglichen. Sie ist eine Einnahmen-/Ausgabenrechnung, die die tatsächlichen und nicht die geschuldeten Beträge einander gegenüberzustellen hat.

2. In die Jahresabrechnung sind daher auch Geldflüsse einzustellen, die der Verwalter getätigt hat, obwohl er hierzu nicht berechtigt war.

3. Ob Zahlungen an den Verwaltungsbeirat gerechtfertigt waren, kann für die Frage, ob der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, dahinstehen.

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IBRRS 2026, 0610

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 09.02.2026 - 19 W 77/25 (Wx)

1. Der Beschluss über die Bestellung eines WEG-Verwalters kann im schriftlichen Verfahren gefasst werden.*)

2. Das Verbot der Insichvertretung nach § 181 BGB greift nicht ein, wenn der für eine Wohnungseigentümergemeinschaft bestellte Verwalter die Veräußerung von Wohneigentum durch ihn nach § 12 WEG genehmigt.*)

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Online seit 25. März

IBRRS 2026, 0760

BGH, Urteil vom 27.02.2026 - V ZR 98/25

1. Auch nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes kann ein Wohnungseigentümer das Bestehen konkreter Rechte und Pflichten, die sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben (hier: Kostentragung), gerichtlich feststellen lassen. Für eine solche Feststellungsklage ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer passivlegitimiert.*)

2. Das auf die Feststellungsklage ergehende Urteil wirkt in entsprechender Anwendung von § 44 Abs. 3 WEG für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind.*)

3. Besteht in einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Uneinigkeit über die zutreffende Auslegung oder die Wirksamkeit von Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, kann eine gerichtliche Entscheidung über die gegenseitigen Rechte und Pflichten nicht nur mit der Feststellungsklage, sondern auch mit der Beschlussersetzungsklage herbeigeführt werden (im Anschluss an Senat, Urteil vom 16.09.2022 - V ZR 69/21, Rz. 15, IMR 2022, 500 = NJW 2023, 63).*)

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IBRRS 2026, 0717

AG Wiesbaden, Urteil vom 08.12.2025 - 922 C 3010/24

Seit dem 01.12.2023 (§ 48 Abs. 1 Satz 1 WEG) entspricht nur die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gem. § 26a WEG ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Gemäß § 8 ZertVerwV dürfen sich juristische Personen als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wenn die bei ihnen Beschäftigen, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder nach § 7 ZertVerwV einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind. Dabei sind auch solche Mitarbeiter unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut, die die Vor- und Nachschüsse durch Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vorbereiten, in Kontakt mit den Wohnungseigentümern oder Verwaltungsbeiräten stehen und dabei Entscheidungen treffen oder die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Seiten der Verwaltung repräsentieren.

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IBRRS 2026, 0639

SG Stuttgart, Urteil vom 11.11.2025 - S 5 BA 258/25

1. In dem optionalen Antragsverfahren nach § 7a Abs. 1 Satz 1 SGB IV kann der Statusfeststellungsantrag nur von einem unmittelbar am Auftragsverhältnis Beteiligten gestellt werden.*)

2. Bezogen auf ein Auftragsverhältnis zwischen einer WEG und einem Auftragnehmer (Hausmeister) ist für die Auftraggeberin WEG, die über einen Verwalter verfügt, nur der Verwalter antragsberechtigt, nicht jedoch der einzelne Wohnungseigentümer.*)

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Online seit 24. März

IBRRS 2026, 0718

LG Hamburg, Urteil vom 07.10.2025 - 311 O 136/24

Anspruch darauf, dass die Hausverwaltung bei einem Auskunftsbegehren an Eides statt versichert, dass bei ihr keine weiteren Unterlagen vorhanden seien, besteht nur, wenn Grund zu der Annahme bestünde, dass die Auskunft nicht mit der erforderlichen Sorgfalt erteilt wurde (vgl. § 260 Abs. 2 BGB).

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IBRRS 2026, 0705

OLG Hamm, Urteil vom 15.01.2026 - 34 U 103/24

ohne amtliche Leitsätze

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Online seit 23. März

IBRRS 2026, 0671

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.03.2026 - 2-13 S 115/24

Begehrt ein Wohnungseigentümer von einem anderen die Unterlassung von Zigarettenrauchabsonderungen, ist seit den Änderungen der Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander durch das WEMoG vor einer Klage ein Schlichtungsverfahren durchzuführen.*)

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IBRRS 2026, 0523

AG Mitte, Beschluss vom 05.12.2025 - 22 C 5065/25 EVWEG

ohne amtliche Leitsätze

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Online seit 20. März

IBRRS 2026, 0681

KG, Beschluss vom 10.03.2026 - 1 W 49/26

1. Ist eine Haftungsklausel i.S.v. § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG (Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden) nach Ablauf der in § 48 Abs. 3 Satz 3 WEG bestimmten Übergangsfrist nicht ausdrücklich im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs (siehe § 3 Abs. 1 und 2 der Wohnungsgrundbuchverfügung - WGV) eingetragen worden, kann sie im Falle einer nach dem 01.01.2026 erfolgten Veräußerung die Wirkungen gegenüber Sondernachfolgern nach § 10 Abs. 3 WEG jedenfalls ab dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels nicht mehr entfalten.*)

2. Eine Richtigstellung des Grundbuchs im Wege der ausdrücklichen Eintragung einer Haftungsklausel im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs kann nach Eintritt eines Sondernachfolgers in die Gemeinschaft nicht mehr erfolgen.*)

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IBRRS 2026, 0680

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.03.2026 - 2-13 S 83/25

Die Beschwer des anfechtenden Eigentümers bei einer Änderung von Verteilerschlüsseln (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) bemisst sich gem. § 9 ZPO mit dem 3,5-fachen Betrag der zu erwartenden jährlichen Mehrbelastung.*)

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Online seit 19. März

IBRRS 2026, 0527

LG Hamburg, Beschluss vom 28.10.2024 - 318 S 18/24

ohne amtliche Leitsätze

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Online seit 18. März

IBRRS 2026, 0665

BGH, Urteil vom 20.02.2026 - V ZR 34/25

Räume, in denen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienende Anlagen und Einrichtungen i.S.d. § 5 Abs. 2 WEG untergebracht sind, stehen nicht deswegen im (zwingenden) Gemeinschaftseigentum; sie können daher zum Gegenstand des Sondereigentums gemacht werden (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 02.02.1979 - V ZR 14/77, IMRRS 2007, 2579 = BGHZ 73, 302, 311; Urteil vom 05.07.1991 - V ZR 222/90, IMRRS 1991, 0008 = NJW 1991, 2909).*)

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Online seit 17. März

IBRRS 2026, 0660

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.03.2026 - 2-13 S 22/25

1. Ein Wohnungseigentümer kann grundsätzlich mit der Beschlussersetzungsklage eine Rechtsverfolgung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen anderen Eigentümer erzwingen, wenn ein Anspruch - hier auf Unterlassen der teilungserklärungswidrigen Nutzung - ernsthaft in Betracht kommt.*)

2. Kann aufgrund eines übermäßigen Prozessrisikos die Wohnungseigentümergemeinschaft die Anspruchsdurchsetzung ablehnen, dürfte ein Anspruch des Eigentümers auf Rückermächtigung zur Anspruchsdurchsetzung bestehen.*)

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Online seit 16. März

IBRRS 2026, 0637

AG München, Urteil vom 02.07.2025 - 1292 C 17918/24 WEG

1. Eine vor der Reform begangene Pflichtverletzung, die nicht der Wohnungseigentümergemeinschaft zuzurechnen ist, kann nicht dazu führen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bei einer Schadensvertiefung zum Zeitpunkt nach der Reform hierfür ersatzpflichtig wird.

2. Es kann insoweit nichts anderes gelten, wenn sich die Schadensentwicklung auch nach dem Inkrafttreten der Reform fortgesetzt hat, es aber in einer weiteren Pflichtverletzung fehlt.

3. Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Beschlussfassung über notwendige Instandsetzungsmaßnahmen scheidet dann aus, wenn der betroffene Wohnungseigentümer vorher gefasste Beschlüsse über die Zurückstellung der Instandsetzung nicht angefochten hat.

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Online seit 13. März

IBRRS 2026, 0636

BGH, Urteil vom 30.01.2026 - V ZR 76/25

1. Handelt jemand als Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, obwohl er weder als Verwalter bestellt noch aufgrund eines gültigen Verwaltervertrags zum Handeln als Verwalter verpflichtet ist (sog. faktischer Verwalter), treffen ihn grundsätzlich dieselben Pflichten wie den wirksam bestellten bzw. aufgrund eines Vertrags verpflichteten Verwalter. Verletzt der faktische Verwalter diese Pflichten, haftet er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 280 Abs. 1 BGB.*)

2. Schloss der Bauträger bzw. der teilende Eigentümer unter Geltung des Wohnungseigentumsgesetzes in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung einen Vertrag im Interesse der künftigen Gemeinschaft im eigenen Namen, setzte der spätere Übergang auf die zwischenzeitlich entstandene Wohnungseigentümergemeinschaft regelmäßig eine Vertragsübernahme durch Beschluss voraus; ein entsprechendes Handeln im fremden Namen musste ebenfalls durch Beschluss genehmigt werden.*)

IBRRS 2026, 0606

AG Charlottenburg, Urteil vom 20.02.2026 - 73 C 143/25

1. Zur Versammlung müssen sämtliche Eigentümer geladen werden, soweit dies nicht ausnahmsweise aus vom Verwalter nicht zu vertretenden Gründen unmöglich ist, z.B. bei unbekanntem Aufenthalt eines Eigentümers.

2. Es ist auch eine digitale Ladung möglich, soweit der Eigentümer diesen Kommunikationsweg eröffnet hat.

3. Fehlt es aber an einer solchen Eröffnung, so ist der Verwalter gehalten, die Ladung auf einem anderen zumutbaren Kommunikationsweg, also auch klassischer analoger Post, dem Eigentümer zukommen zu lassen. Dies auch dann, wenn der Eigentümer gegen seine Verpflichtung verstoßen haben sollte, einen digitalen Kommunikationsweg zu eröffnen.

4. Werden also nur die Eigentümer geladen, die im Online-Portal des Verwalters einen Account eröffnet bzw. die eine Mailadresse hinterlegt haben, sind die getroffenen Beschlüsse allein deshalb für ungültig zu erklären.

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IBRRS 2026, 0524

AG Berlin-Mitte, Beschluss vom 23.02.2026 - 29 C 11/26 EVWEG

1. Der Begriff der Verwaltungsunterlagen ist denkbar weit. Maßgeblich ist allein, ob sich Vorgänge auf die Verwaltung der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft beziehen.

2. Der Einsicht unterfallen alle Verträge und Korrespondenz mit Versorgungsunternehmen und Handwerkern und deren Rechnungen, Kostenvoranschläge und Vergleichsangebote, Kontoauszüge und Zahlungsbelege, Schriftverkehr mit Versicherungen und Versicherungspolicen, Schriftverkehr mit den Wohnungseigentümern; ausgenommen sind interne Vorgänge der Verwaltung, Grenzen werden auch durch den Datenschutz gezogen.

3. Auch der schriftliche Verkehr mit dem Verwaltungsbeirat, soweit er die Verwaltung der Gemeinschaft betrifft, ist hiervon begrifflich erfasst.

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Online seit 12. März

IBRRS 2026, 0528

AG Charlottenburg, Urteil vom 06.06.2025 - 73 C 15/25

Es verstößt gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG, wenn bei einem Beschluss nicht erkennbar ist, dass es sich lediglich um einen Grundbeschluss handeln soll, der durch einen späteren Ausführungsbeschluss noch konkretisiert werden soll.

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Online seit 11. März

IBRRS 2026, 0603

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 30.01.2026 - 2-13 S 37/25

1. Zu den Anforderungen an die Rechtzeitigkeit der Vorlage von Unterlagen vor Beschlussfassung.*)

2. Ist die Finanzierung einer Sanierungsmaßnahme gesichert, ist der Sanierungsbeschluss nicht deshalb anfechtbar, weil die Eigentümer den Beschluss über die konkrete Art der Mittelaufbringung auf eine kurze Zeit später stattfindende Eigentümerversammlung vertagen.*)

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IBRRS 2026, 0511

AG München, Urteil vom 31.07.2025 - 1293 C 24514/24 WEG

1. Auf die Einhaltung des Nichtöffentlichkeitsgrundsatzes kann stillschweigend verzichtet werden, wenn trotz Kenntnis der Anwesenheit eines Nichtberechtigten dies nicht gerügt wird und alle widerspruchslos an der Versammlung teilnehmen.

2. Nimmt eine Person an einer Eigentümerversammlung als Vertreter teil, ohne eine Vollmacht vorzulegen, kann er zwar zurückgewiesen werden. Wird er aber nicht zurückgewiesen, ist seine Stimmabgabe wirksam.

3. Weder eine fehlende Unterzeichnung des Protokolls noch dessen nicht ordnungsgemäße Unterzeichnung noch eine Unterzeichnung durch "falsche" Personen führen zur Fehlerhaftigkeit der dokumentierten Beschlüsse.

4. Allein aus dem Fehlen einer Beschlussfeststellung im Protokoll lässt sich regelmäßig noch nicht schließen, dass ein Beschluss nicht zu Stande gekommen ist, im Zweifel wird vielmehr bei einem protokollierten klaren Abstimmungsergebnis von einer konkludenten Beschlussfeststellung auszugehen sein.

5. Ebenso wenig wie bei der Erhaltungsrücklage muss bei einer jährlichen Ansparrücklage betragsmäßig im Sinne eines Endbetrags oder zeitlich eine Begrenzung nach oben festgelegt werden, zumal die Wohnungseigentümer in jeder künftigen Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschließen können, der Ansparrücklage nun nichts mehr zuzuführen.

Online seit 10. März

IBRRS 2026, 0594

BGH, Urteil vom 27.02.2026 - V ZR 219/24

1. Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grundsätzlich die erstmalige plangerechte Errichtung des Gemeinschaftseigentums nach Maßgabe der Teilungserklärung verlangen. Bei einem sogenannten steckengebliebenen Bau hat er im räumlichen Bereich seiner Sondereigentumseinheit darüber hinaus ohne Rücksicht auf die dingliche Zuordnung auch einen Anspruch auf die Errichtung der innenliegenden nichttragenden Wände in verputzter Form mitsamt den unter Putz verlegten Leitungen; ebenfalls erfasst ist der Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung nebst Zuleitungen und Heizkörpern.*)

2. Schon vor Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums können bauliche Veränderungen beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.*)

IBRRS 2026, 0587

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 26.02.2026 - 2-13 T 7/26

1. Eine Vollstreckung eines Beseitigungsanspruchs einer unzulässigen baulichen Veränderung, an welcher ein Mieter des Schuldners ein Mitbenutzungsrecht hat – hier Rampe im gemeinschaftlichen Garten –, kann nur gem. § 888 ZPO erfolgen.*)

2. Gegen den Beschluss zur Ermächtigung des Gläubigers zur Ersatzvornahme (§ 887 ZPO) ist der Mieter beschwerdebefugt, wenn durch die Vollstreckung sein Mitbenutzungsrecht beeinträchtigt ist.*)

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Online seit 9. März

IBRRS 2026, 0580

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 04.02.2026 - 2-13 S 113/25

Zu den Anforderungen an die Beschlussfassung über die Genehmigung baulicher Veränderungen durch einen Eigentümer.*)

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IBRRS 2026, 0562

AG München, Urteil vom 26.05.2025 - 1291 C 23031/24 WEG

(Ohne amtliche Leitsätze)

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Online seit 6. März

IBRRS 2026, 0529

AG Köln, Urteil vom 07.07.2025 - 202 C 27/25

Der Verwalter ist ohne Vereinbarung nicht berechtigt, sich Vorschüsse vor Rechnungsstellung wegen erbrachter Leistungen zu gewähren. Durch die eigenmächtige Entnahme solcher Beträge verletzt er die ihm aus dem Verwaltervertrag gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegenden Verpflichtungen.

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Online seit 5. März

IBRRS 2026, 0503

AG Kaiserslautern, Urteil vom 08.07.2025 - 5 C 11/25

1. Die Wohnung eines Eigentümers ist kein geeigneter Versammlungsort, wenn das Verhältnis der Eigentümer untereinander mit Spannungen belastet ist.

2. Zwar wird grundsätzlich davon ausgegangen, dass mit Rücksicht auf Arbeitsnehmer der Beginn der Versammlung nicht vor 17 Uhr liegen sollte, doch ist eine Versammlung um 16 Uhr nicht zwangsläufig als "zur Unzeit" angesetzt anzunehmen.

3. Erhält ein Eigentümer die Ladung zur Versammlung und lässt er sich danach drei Wochen Zeit bis zum Donnerstag vor der Versammlung am Montag, bevor er auf die für ihn unpassende Uhrzeit hinweist, hat er keinen Anspruch auf Verlegung.

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Online seit 4. März

IBRRS 2026, 0512

LG München I, Urteil vom 27.02.2025 - 36 S 11557/22 WEG

1. Ein Beschluss zur Aufforderung eines Wohnungseigentümers, eine bestimmte Handlung vorzunehmen, ist nur bezüglich formeller Beschlussmängel überprüfbar.

2. Ein Negativbeschluss ist nur dann für ungültig zu erklären, wenn das Ermessen der Wohnungseigentümer auf null reduziert ist und die positive Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte.

3. Für die gerichtliche Ersetzung eines Beschlusses fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, wenn die Wohnungseigentümer keine hinreichend informierte Entscheidungsgrundlage hatten.

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Online seit 3. März

IBRRS 2026, 0502

OLG München, Beschluss vom 01.10.2025 - 25 U 912/25

(Ohne amtliche Leitsätze)

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Online seit 25. Februar

IBRRS 2026, 0199

LG München I, Urteil vom 03.07.2025 - 36 S 1486/24 WEG

1. Der Beschluss über Baumaßnahmen ist hinreichend bestimmt, wenn er erkennen lässt, durch wen welche konkreten Arbeiten zu welchem Preis ausgeführt werden sollen.

2. Die Reihenfolge der Abstimmungsfragen führt nicht zur Anfechtbarkeit eines Beschlusses.

3. Bei allen größeren Maßnahmen sind regelmäßig mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen, die vergleichbar sind oder aufgrund der Bepreisung der einzelnen Leistungen vergleichbar gemacht werden können.

4. Die Angebote müssen nicht in jeder Hinsicht anhand eines konkreten Leistungsverzeichnisses vergleichbar sein. Vielmehr können auch Angebote verglichen werden, die eine Pauschalvergütung enthalten oder die die Vergütung in Preisbestandteile oder Teilentgelte aufteilen.

5. Erhält bereits das erste Angebot die absolute Mehrheit, darf die Abstimmung bereits nach der Abstimmung über das erste Angebot abgebrochen werden, da keines der weiteren Angebote mehr Stimmen auf sich hätte vereinigen können.

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Online seit 24. Februar

IBRRS 2026, 0381

AG Herne, Urteil vom 11.11.2025 - 28 C 3/25

1. Bei der Verletzung von Mitwirkungsrechten ist für die Nichtigkeitsfolge vorauszusetzen, dass die betroffenen Mitglieder in besonderer Weise schutzbedürftig und auf die Nichtigkeitsfolge in besonderer Weise angewiesen sind.

2. Von einem Eigentümer, der auf welch böswillige und rechtswidrige Art auch immer von der Versammlung ausgeschlossen wurde, kann grundsätzlich erwartet werden, dass er die Verletzung seiner Rechte, seien sie auch noch so gravierend, in einer Anfechtungsklage rügt.

3. Für eine zeitlich unbegrenzte Schwebe der Beschlüsse muss ein hinreichender Grund vorhanden sein, der in der Person des betroffenen Eigentümers liegen muss.

4. Die (rechtzeitige) Anfechtung führt allerdings zur Ungültigkeit der angefochtenen Beschlüsse wegen des Verstoßes gegen die Mitwirkungsrechte.

5. Es steht der Zulässigkeit der Klage nicht entgegen, wenn ein Klageantrag nicht ausdrücklich als solcher bezeichnet ist, sich jedoch aus den Umständen ergibt, was das Anliegen der Klage ist.

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Online seit 16. Februar

IBRRS 2026, 0378

BGH, Beschluss vom 29.01.2026 - V ZB 39/25

Wird eine Klage abgewiesen, mit der der Kläger erreichen möchte, dass ein Abrechnungsbeschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG durch das Gericht ersetzt wird, bemisst sich die Beschwer des Klägers nach seinem Anteil am Nennbetrag der von ihm für zutreffend erachteten Jahresabrechnung (Fortentwicklung von Senat, IMR 2024, 173).*)

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