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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IBRRS 2005, 3341

OLG Rostock, Urteil vom 02.05.2005 - 3 U 84/04

1. Wer eine fremde Sache vermietet, ohne selbst deren Mieter zu sein, ist dem Eigentümer zur Herausgabe der gezogenen Nutzungen - sprich Mieteinnahmen - verpflichtet.

2. Nach Rückgabe des Mietobjekts bleibt der Vermieter verpflichtet, die Wegnahme von Einrichtungen zu dulden, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat (§§ 539 Abs. 2, 258 BGB). Dies zu dulden kann er erst nach Eintritt der Verjährung (§ 548 Abs. 2 BGB) verweigern und er ist sodann dauerhaft zum Besitz der zurückgelassenen Einrichtung berechtigt.

3. Die Wegnahme muss der Vermieter allerdings auch nach Eintritt der Verjährung dulden, wenn die in die Mieträume eingebrachten Gegenstände nicht im Eigentum des Mieters stehen; dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter gutgläubig vom Eigentum des Mieters ausgehen durfte. In diesem Fall haftet er auch auf die Herausgabe der Nutzungen an den Eigentümer.

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IBRRS 2005, 3340

BGH, Urteil vom 06.04.2005 - XII ZR 132/03

1. Zur Trennbarkeit einer in Formularmietverträgen über Geschäftsräume unbedenklichen salvatorischen Erhaltungsklausel von einer zugleich vereinbarten, im Hinblick auf das AGBG bedenklichen salvatorischen Ersetzungsklausel (im Anschluß an BGHZ 145, 203, 212).*)

2. Zur Auslegung einer Klausel in einem Nachtrag zu einem langfristigen Mietvertrag, mit der sich die Parteien verpflichten, den Nachtrag dem Mietvertrag anzuheften, wenn dieser selbst aus mehreren nicht miteinander verbundenen Urkunden besteht.*)

3. Zur Frage, ob der für eine GmbH geleisteten Unterschrift unter einen langfristigen Mietvertrag zur Wahrung der Schriftform ein die Vertretung kennzeichnender Zustand beizufügen ist (Abgrenzung zu Senatsurteilen vom 16. Juli 2003 - XII ZR 65/02 - NJW 2003, 3053, 3054 und vom 5. November 2003 - XII ZR 134/02 - NJW 2004, 1103 f.).*)

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IBRRS 2005, 3339

BGH, Urteil vom 20.07.2005 - VIII ZR 347/04

1. Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Dies gilt auch, wenn der zur Minderung führende Mangel auf einer Abweichung der Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10 % beruht.*)

2. Ist die Miete aufgrund eines Mangels nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert, so bleibt dieser Umstand für die Berechnung der zulässigen Höhe einer Mietsicherheit nach § 551 Abs. 1 BGB außer Betracht. Maßgeblich für die Höchstgrenze ist die vereinbarte, nicht die geminderte Miete. Unter Miete im Sinne des § 551 Abs.1 BGB ist jedoch dann die aufgrund des Mangels geminderte Miete zu verstehen, wenn im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Mietsicherheit ein unbehebbarer Mangel vorliegt.*)

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IBRRS 2005, 3288

KG, Urteil vom 31.10.2005 - 8 U 95/05

Grundsätzlich liegt ein zur Minderung berechtigender Rechtsmangel nicht schon dann vor, wenn nur ein Recht eines Dritten auf die vermietete Sache besteht, das zu einer Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs führen könnte. Ein Rechtsmangel entsteht vielmehr erst dann, wenn der Dritte sein Recht in einer Weise geltend macht, die zu einer Beeinträchtigung des Gebrauchs durch den Mieter führt. Wendet sich der Dritte mangels Kenntnis von Namen und Adressen per Rundbrief an die Untermieter und fordert diese unter Hinweis auf die fehlende Berechtigung ihres Vermieters zur Herausgabe des Grundstückes an ihn auf, liegt noch keine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung vor.*)

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IBRRS 2005, 3259

BFH, Urteil vom 15.02.2005 - IX R 32/03

Wird ein zunächst zu fremden Wohnzwecken genutztes und gemäß § 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 3 EStG mit 7 v.H. degressiv abgeschriebenes Gebäude nunmehr zu fremdbetrieblichen Zwecken genutzt, so muss der Steuerpflichtige nicht zur linearen AfA gemäß § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG übergehen, sondern kann weiterhin eine degressive AfA gemäß § 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 EStG in Höhe von 5 v.H. beanspruchen (entgegen R 44 Abs. 8 Satz 2 2. Halbsatz EStR).*)

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IBRRS 2005, 3253

OLG Hamm, Beschluss vom 07.06.2005 - 15 W 158/05

1) Ein Erbbaurecht kann einem Grundstück mit der Maßgabe bestellt werden, dass seine Ausübung (hier: Betrieb einer Windkraftanlage) auf einen realen Grundstücksteil beschränkt wird.*)

2) Dem Zweck des § 1 Abs. 2 ErbbauVO zu gewährleisten, dass das Bauwerkseigentum Hauptinhalt und Hauptzweck des Erbbaurechts bleibt, wird in einem solchen Fall hinreichend Rechnung getragen, wenn das in der Vorschrift vorausgesetzte Verhältnis zwischen der überbauten Fläche und zugeordneten Nebenflächen bezogen auf die der Ausübung des Erbbaurechts unterliegende reale Grundstücksteilfläche gewahrt ist.*)

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IBRRS 2005, 3252

OLG Frankfurt, Beschluss vom 15.06.2005 - 20 W 63/05

1. Das Recht auf Vermietung des Sondereigentums kann durch die Gemeinschaftsordnung eingeschränkt werden.*)

2. Ist in der Gemeinschaftsordnung eine Regelung enthalten, die eine Verwalterzustimmung zur Vermietung vorsieht, kann eine Ergänzung, wonach die Verletzung von Informationspflichten im Vorfeld der Vermietung zu einer Gemeinschaftsstrafe führt, mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung nicht wirksam mehrheitlich beschlossen werden.*)

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IBRRS 2005, 3251

BGH, Urteil vom 09.03.2005 - VIII ZR 330/03

Der Senat hält an seiner Rechtsprechung fest, daß der Zwangsverwalter einer Mietwohnung dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kaution verpflichtet ist, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat (im Anschluß an Senat, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342).*)

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IBRRS 2005, 3246

OLG Frankfurt, Beschluss vom 12.07.2005 - 20 W 63/04

1. Die nach § 5 Abs. 1 ErbbauVO als Inhalt des Erbbaurechts vereinbarte Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Übertragung eines Erbbaurechtes auf eine GmbH & Co. KG im Rahmen einer Neugründung kann nicht allein wegen der eingeschränkten Haftung der GmbH & Co. KG verweigert werden.*)

2. Eine Ersetzung der Zustimmung nach § 7 Abs. 3 Satz 1 ErbbauVO ist möglich, wenn der Grundstückseigentümer dem Vortrag des Erbbauberechtigten zur Einhaltung der Zweckbestimmung des Erbbaurechts nur allgemeine Erwägungen zu einer Beeinträchtigung entgegensetzt.*)

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IBRRS 2005, 3233

BGH, Urteil vom 28.09.2005 - VIII ZR 372/04

Verlangt der Mieter von dem Erwerber eines vor dem 1. September 2001 veräußerten Grundstücks die Rückgewähr einer an den früheren Vermieter geleisteten Kaution, so trägt er grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die geleistete Sicherheit dem Erwerber ausgehändigt worden ist.*)

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IBRRS 2005, 3219

OLG Celle, Urteil vom 28.04.2005 - 11 U 44/05

1. Der gewerbliche Vermieter ist jedenfalls dann nicht berechtigt, die Wasserversorgung für ein Lokal zu unterbrechen, wenn die Frage, ob das Mietverhältnis wirksam beendet wurde, weder unstreitig noch rechtskräftig entschieden ist (Abgrenzung zu KG, Urteil vom 08.07.2004 - 12 W 21/04).

2. Dies gilt auch gegenüber dem Untermieter, wenn das Mietverhältnis so ausgestaltet war, dass dem Mieter gestattet war, die Räumlichkeiten zum Betriebe einer Gaststätte an den Untermieter zu überlassen.

3. Die ausnahmsweise Entstehung eines Zurückbehaltungsrechts des Vermieters hinsichtlich Versorgungsleistungen kommt jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn unstreitig ist, dass die Nebenkostenvorauszahlungen in jüngerer Zeit erbracht wurden und allenfalls ältere Rückstände bestehen könnten.

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IBRRS 2005, 3218

BGH, Urteil vom 28.01.1998 - XII ZR 63/96

a) Haben die Parteien eines Miet- oder Pachtvertrages vereinbart, daß eine Mietsicherheit in Form einer Bürgschaft zu leisten ist, sind der Bürge und der Mieter oder Pächter nicht gehindert, sich auf die Verjährung der durch die Bürgschaft gesicherten Ansprüche zu berufen.*)

b) Daß der Vermieter oder Verpächter gegenüber dem Anspruch auf Rückzahlung einer Barkaution auch mit verjährten Forderungen hätte aufrechnen können, rechtfertigt keine analoge Anwendung des § 390 Satz 2 BGB. Auch § 223 Abs. 1 BGB und die zu § 17 Abs. 8 VOB/B entwickelte Rechtsprechung (BGHZ 121, 168 ff. und 173 ff.) sind nicht entsprechend anwendbar.*)

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IBRRS 2005, 3186

KG, Urteil vom 16.09.2004 - 12 U 55/03

1. Zur Abgrenzung einer Zeitbürgschaft (§ 777 BGB) von einer gegenständlich beschränkten Bürgschaft. Dem Berufungsgericht ist auch nach dem Rechtsmittelrecht der ZPO 2002 eine unbeschränkte Überprüfung der erstinstanzlichen Vertragsauslegung dahin gestattet, ob diese bei Würdigung aller dafür im Einzelfall maßgeblichen Umstände sachgerecht erscheint, wenn es diese Auslegung zwar für vertretbar, letztlich aber nicht für sachlich überzeugend hält (vgl. BGH, Urteil vom 14. Juli 2004 – VIII ZR 164/03 –).*)

2. Da eine Willenserklärung mit dem Zeitpunkt ihres Wirksamwerdens ihren grundsätzlich unveränderlichen Erklärungswert erhält, kann späteres Verhalten der Parteien lediglich als Indiz für die Auslegung von Bedeutung sein; es kann Anhaltspunkte für den tatsächlichen Vertragswillen enthalten. Je klarer aber der Wortlaut des Vertrages ist, desto überzeugungskräftiger muss das Indiz sein, um eine vom Wortlaut abweichende Auslegung zu rechtfertigen.

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IBRRS 2005, 3162

OLG Saarbrücken, Urteil vom 02.06.2005 - 8 U 180/04

1. Nach Beendigung von Haupt- und Untermietverhältnis steht dem Mieter/Untermieter mangels eigener Nutzungsberechtigung kein Nutzungsentschädigungsanspruch gegen den Untermieter mehr zu.*)

2. Für Geschäftsräume, ist insoweit anerkannt, dass über die Umlegung von Nebenkosten auch eine konkludente Vereinbarung zu Stande kommen kann.

3. Ein Vergütungsanspruch nach § 118 Abs. 1, Satz 1 BRAGO greift nur dann, wenn der Anwalt einen über den Rahmen des § 120 BRAGO hinausgehenden Auftrag hat. Soweit dies wiederum nur dann der Fall ist, wenn die in § 120 Abs. 1 BRAGO beispielhaft als "einfache Schreiben" angeführten Mahn- und Kündigungsschreiben entweder schwierige rechtliche Ausführungen oder größere sachliche Auseinandersetzungen enthalten.

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IBRRS 2005, 3156

BGH, Urteil vom 01.06.2005 - VIII ZR 84/04

Ohne Zustimmung der Mieter darf der Vermieter nur Kosten gemäß § 7 Abs. 2 HeizKostV umlegen. Eine Abweichung von der mit den Mietern hierdurch vereinbarten Vertragsgestaltung durch einseitige Erklärung des Vermieters ist nicht gerechtfertigt.

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IBRRS 2005, 3145

BGH, Urteil vom 28.09.2005 - VIII ZR 101/04

Besteht nach einem Umbau Unsicherheit über die tatsächliche Größe einer Wohnung, so lässt die genaue Angabe einer Wohnfläche im Mietvertrag vermuten, dass die Vertragsparteien diese Unsicherheit beseitigen und eine bestimmte Wohnungsgröße verbindlich festlegen wollten. Weicht die tatsächliche Wohnfläche von diesem Wert negativ ab, so stellt dies jedenfalls einen Mangel an der Mietsache dar.

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IBRRS 2005, 3135

OLG Naumburg, Urteil vom 07.09.2004 - 9 U 3/04

1. Unterzeichnet nur einer von zwei Gesellschaftern einer GbR ohne einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz einen befristeten Mietvertrag (hier: über Gewerberäume in einem Einkaufszentrum), so reicht dies für die Einhaltung der notwendigen Schriftform nicht aus.

2. Die Bestimmbarkeit der wesentlichen Vertragsinhalte muss zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gegeben sein. Dies ist nicht der Fall, wenn ein befristetes Mietverhältnis mit der Übergabe, die noch bevorsteht, beginnen soll.

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IBRRS 2005, 3125

BGH, Urteil vom 13.07.2005 - VIII ZR 351/04

Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Klausel, nach der Schönheitsreparaturen "in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen ... spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten ... spätestens nach sieben Jahren" durchzuführen sind, enthält keinen starren Fristenplan; sie ist deshalb nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.*)

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IBRRS 2005, 3108

OLG Dresden, Urteil vom 28.04.2004 - 6 U 2142/03

1. Führt der Versicherungsnehmer den Versicherungsfall vorsätzlich oder durch grobe Fahrlässigkeit herbei, so wird die Versicherung von ihrer Leistungspflicht gemäß § 61 VVG frei.

2. Wenn der Vermieter einer Baumaschine abredewidrig keine Maschinenbruchversicherung abschließt, so hat er den Mieter nur in dem Umfang freizustellen, wie ein Versicherungsschutz im Rahmen der Allgemeinen Bedingungen für die Maschinen- und Kaskoversicherungen von fahrbaren Geräten (ABMG) reichen würde.

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IBRRS 2005, 3103

OLG Dresden, Urteil vom 31.08.2004 - 5 U 946/04

Lässt sich bei einem Gewerbemietvertrag der Übergabezeitpunkt, von dem der Beginn des Mietverhältnisses abhängt, aus einem zur Vertragsurkunde gehörenden Protokoll entnehmen, so verstößt der Mietvertrag nicht gegen das Schriftformgebot.

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IBRRS 2005, 3048

BGH, Urteil vom 23.06.2005 - IX ZR 419/00

1. Der Zwangsverwalter muß die Gefahr für das seiner Obhut anvertraute Eigentum durch Feststellungen vor Ort aufklären, wenn er nach erhaltenen Hinweisen mit der Möglichkeit zu rechnen hat, daß ein Mieter durch seinen vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung den Schuldner nicht unwesentlich schädigt.*)

2. Versäumt der Zwangsverwalter die für ein wirksames Eingreifen gegen eine Wohnungsverwahrlosung erforderlichen Feststellungen, trifft ihn die Beweislast, daß der bei Aufhebung der Zwangsverwaltung bestehende Verwahrlosungsschaden an der Mietwohnung nicht auf seinem Unterlassen beruht.*)

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IBRRS 2005, 3040

OLG Brandenburg, Urteil vom 09.03.2005 - 4 U 174/03

1. Bei einem Kraftfahrzeug-Mietvertrag trifft den Vermieter bei der Frage, ob ein Mangel während der Mietzeit entstanden ist, darlegungs- und beweispflichtig hinsichtlich des Zustands des Wagens bei Übergabe an den Mieter.

2. Anderes kann nur bei Neuwägen gelten.

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IBRRS 2005, 3037

KG, Urteil vom 15.08.2005 - 8 U 31/05

Vorausverfügungen i. S. d. § 1124 Abs. 2 BGB können nur einseitige Verfügungen des Vermieters sein; Vertragsänderungen fallen nicht hierunter.*)

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IBRRS 2005, 3032

OLG Brandenburg, Urteil vom 20.04.2005 - 7 U 189/04

Voraussetzung für Kündigung eines Versorgungsvertrages durch einen Wohnungsmieter ist allein, dass das Mietverhältnis über die mit der Wärme zu versorgenden Räume beendet ist: Das Kündigungsrecht erwächst dem Bezieher der Fernwärme aus Anlass der Beendigung.

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IBRRS 2005, 3029

KG, Urteil vom 18.08.2005 - 8 U 106/04

Von der im Vertrag vorgesehenen Schriftformklausel ist ein Verzicht auf Mietzinsrückstände für die Vergangenheit nicht erfasst.*)

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IBRRS 2005, 3024

KG, Beschluss vom 25.08.2005 - 8 W 37/05

Zur Bemessung des Streitwerts für eine Räumungsklage des (Haupt)Vermieters gegen den Untermieter.*)

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IBRRS 2005, 3023

KG, Beschluss vom 29.08.2005 - 8 U 70/05

Innerhalb des laufenden Mietverhältnisses ist der Vermieter grundsätzlich nicht berechtigt, die von ihm zu erbringenden Versorgungsleistungen einzustellen, wenn sich der Mieter mit der Zahlung von Mietzins im Verzug befindet.*)

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IBRRS 2005, 3016

KG, Urteil vom 15.09.2005 - 8 U 6/05

Scheidet ein Gesellschafter während eines bestehenden Mietvertrages aus einer offenen Handelsgesellschaft aus, haftet er nach Maßgabe des § 160 Abs. 1 HGB für die späteren Mietzinsforderungen. Darauf, dass diese erst später fällig werden, kommt es nicht an.*)

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IBRRS 2005, 3015

OLG Stuttgart, Urteil vom 15.09.2005 - 13 U 63/05

1. Der gekündigte Unternehmer hat zu beweisen, dass er nicht zur Räumung und Herausgabe an den ihm in Anspruch nehmenden Hauptmieter verpflichtet ist, wenn er behauptet, dessen Berechtigung sei auf Grund einer Kündigung des Hauptmietverhältnisses entfallen.*)

2. Die Lagerung von 25 kg Munition und 2 l Petroleum für den Betrieb eines Dentallabors angemieteten Räumen berechtigt den Vermieter jedenfalls ohne ergänzenden Vortrag zur Gefährdungslage nicht zu einer außerordentlichen Kündigung.*)

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IBRRS 2005, 3014

OLG Naumburg, Urteil vom 20.09.2005 - 9 U 58/05

Der Antrag auf Stellung einer Bürgschaft (hier: Sicherheitsleistung bei einem Gewerberaummietvertrag) kann nicht mit einem bedingten Antrag auf Schadensersatz für den Fall verbunden werden, dass die Sicherheit nicht fristgemäß erbracht wird.*)

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IBRRS 2005, 3008

OLG Stuttgart, Urteil vom 26.09.2005 - 5 U 73/05

1. Das Interesse einer Erbengemeinschaft, sich aus pragmatischen Gründen auseinanderzusetzen und deshalb eine ererbte Eigentumswohnung zu veräußern, rechtfertigt für sich allein keine Kündigung i. S. von § 573 Abs. 2 S. 3 BGB.*)

2. Wird eine Eigentumswohnung im Wege des Erbgangs in vermietetem Zustand von den Erben erworben, so ist für die Bewertung der Frage, ob eine Kündigung zur Ermöglichung der Verwertung gerechtfertigt ist, weil ansonsten ein erheblicher Verwertungsverlust entsteht, auf den Wert der Wohnung in vermietetem Zustand abzustellen.*)

3. Wird gekündigt, weil mit einer Wohnung in vermietetem Zustand ein erheblich geringerer Erlös zu erzielen ist als bei einer Veräußerung in unvermietetem Zustand, so ist der Nachteil an Hand der Marktverhältnisse konkret nachzuweisen.*)

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IBRRS 2005, 2998

BGH, Beschluss vom 21.06.2005 - VIII ZB 83/04

Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist § 573c Abs. 4 BGB auf vor dem 1. September 2001 geschlossene Mietverträge auch dann nicht anzuwenden, wenn die Kündigung - wie im vorliegenden Fall - nach dem 31. Dezember 2002 erklärt worden ist; diese Übergangsregelung zum Mietrechtsreformgesetz ist nicht mit Wirkung ab 1. Januar 2003 durch die Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB verdrängt worden.

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IBRRS 2005, 2997

BGH, Urteil vom 08.12.2004 - VIII ZR 218/03

Kein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt vor, wenn der Mieter auf Grund psychischer Störung zur Nachtzeit regelmäßig Lärm verursacht, der die Mitmieter erheblich beeinträchtigt, sofern, unter Abwägung der gegenseitigen Interessen von Vermieter und Mitmietern auf der einen und dem betroffenen Mieter auf der anderen Seite, eine fristlose Kündigung durch den Vermieter dem Mieter nicht zumutbar ist.

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IBRRS 2005, 2992

BGH, Beschluss vom 21.12.2004 - IXa ZB 281/03

Endet das Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter während eines noch andauernden Zwangsvollstreckungsverfahrens, in dem der Mieter einen Titel zur Ersatzvornahme hinsichtlich der Beseitigung von Mängeln an der Mietsache erwirkt hat, so erledigt sich damit gleichsam das Zwangsvollstreckungsverfahren, da der Mieter insoweit kein schutzwürdiges Interesse mehr an der Beseitigung der Mängel haben kann.

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IBRRS 2005, 2989

BGH, Beschluss vom 02.06.2005 - V ZB 8/05

1. Es entspricht allgemeiner Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, daß die Zurücknahme einer Beschwerde nur so lange zulässig ist, wie die Entscheidung darüber noch nicht ergangen ist.

2. Zur Frage der Bemessung der Vergütungsanspruch des Zwangsverwalters.

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IBRRS 2005, 2983

BGH, Beschluss vom 27.07.2005 - XII ZR 70/04

1. Für die Räumungsklage berechnet sich der Wert der Beschwer nach § 8 ZPO. Danach ist, wenn das Bestehen oder die Dauer eines Pacht- oder Mietverhältnisses streitig ist, der auf die gesamte streitige Zeit entfallende Pacht- oder Mietzins anzusetzen, wenn nicht der 25-fache Betrag des einjährigen Mietzinses geringer ist.

2. Zu den Verfahren, in denen im Sinne dieser Vorschrift der Bestand oder die Dauer eines Miet- oder Pachtverhältnisses streitig ist, zählen auch Räumungsklagen nach vorangegangener Kündigung.

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IBRRS 2005, 2940

OLG Brandenburg, Urteil vom 13.07.2005 - 4 U 149/04

1. Ergibt sich aus der Fassung der Vertragsurkunde selbst kein eindeutiges Bild über die rechtliche Identität des Auftragnehmers, kann das den Vertragsexemplaren vorgeheftete Übersendungsschreiben Aufschluss geben.

2. Diese Vermutung kann durch den weiteren Schriftverkehr der Parteien untermauert werden.

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IBRRS 2005, 2931

BGH, Urteil vom 20.06.2005 - II ZR 189/03

1. Wird die einem Vermieterpfandrecht unterliegende Sache im Wege des Besitzkonstituts veräußert, so setzt ein gutgläubiger lastenfreier Erwerb die Übergabe der Sache an den Erwerber voraus.*)

2. Wer den Verzicht auf ein Recht (hier: Vermieterpfandrecht) geltend macht, trägt die Darlegungs- und Beweislast für diese rechtsvernichtende Einwendung.*)

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IBRRS 2005, 2901

BGH, Urteil vom 04.02.2005 - V ZR 294/03

Die Beschlagnahme durch Anordnung der Zwangsvollstreckung erfaßt auch Forderungen aus einem Untermiet- oder Unterpachtverhältnis, wenn der Hauptmiet- oder Hauptpachtvertrag wegen Vereitelung der Gläubigerrechte nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist.*)

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IBRRS 2005, 2897

BGH, Urteil vom 06.04.2005 - XII ZR 158/01

Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 9 AGBG/§ 307 Abs. 1, 2 BGB.*)

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IBRRS 2005, 2891

BGH, Urteil vom 29.06.2005 - VIII ZR 182/04

1. Eine Mieterhöhung kann auch durch konkludentes Handeln vereinbart werden.

2. Die Bitte um Erhöhung des Dauerauftrags und dem jahrelangen Nachkommen dieser Bitte können eine Mieterhöhung durch konludentes Handeln darstellen.

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IBRRS 2005, 2890

BGH, Urteil vom 20.04.2005 - VIII ZR 110/04

Zur Zulässigkeit der Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens, wenn zur Einordnung der Wohnung in die Mietspiegelspannen eines qualifizierten Mietspiegels eine Orientierungshilfe als Schätzgrundlage zur Verfügung steht.*)

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IBRRS 2005, 2889

BGH, Beschluss vom 21.04.2005 - III ZR 293/04

Zur Frage, ob die Parteien eines Vertrages, der das "Betreute Wohnen" zum Gegenstand hat, Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters vereinbaren können, die sich tatbestandlich an die Bestimmungen des Heimgesetzes anlehnen (hier: beabsichtigte Aufgabe eines Senioren-Wohnsitzes).*)

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IBRRS 2005, 2888

BGH, Urteil vom 29.06.2005 - VIII ZR 344/04

1. Die 4-Jahresfrist des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG (BGB n.F. § 557a Abs. 3) beginnt schon bei Abschluss des Staffelmietvertrages und nicht erst bei Beginn des Mietverhältnisses, wenn die Vertragsparteien eines Staffelmietvertrages einen gesetzwidrig überlangen Kündigungsausschluss vereinbaren.

2. Bei einer gesetzwidrige Staffelmiete mit 10-jähriger unkündbarer Laufzeit tritt an ihre Stelle der gesetzliche Kündigungsausschluss von 4 Jahren gemäß § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG. Der Mieter darf in diesem Fall auch bereits zum Ablauf der 4-Jahresfrist kündigen.

3. Wird in einem Staffelmietvereinbarung mit 10-jähriger Laufzeit eine überlange Kündigungsfrist (hier: 12 Monate) vorgegeben, so tritt an deren Stelle die gesetzliche 3-Monatsfrist.

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IBRRS 2005, 2883

BGH, Urteil vom 01.06.2005 - VIII ZR 216/04

Ansprüche auf Miete aus Wohnraummietverträgen können im Urkundenprozeß geltend gemacht werden.*)

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IBRRS 2005, 2882

BGH, Urteil vom 06.04.2005 - XII ZR 308/02

Wie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularmietverträgen über Geschäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln (im Anschluß an BGH, Urteile vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234, 2235; und vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02 - NZM 2003, 755).*)

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IBRRS 2005, 2881

BGH, Urteil vom 20.07.2005 - VIII ZR 253/04

Zur Frage, ob der vom Vermieter beabsichtigte Anschluß einer Wohnanlage an ein rückkanalfähiges Breitbandkabelnetz im Empfangsbereich des terrestrischen Digitalfernsehens (DVB-T) - hier: in Berlin - eine Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB darstellt.*)

IBRRS 2005, 2880

BGH, Beschluss vom 24.02.2005 - III ZB 36/04

Unternehmer- (§ 14 BGB) und nicht Verbraucherhandeln (§ 1031 Abs. 5 Satz 1 ZPO i.V.m. § 13 BGB) liegt schon dann vor, wenn das betreffende Geschäft im Zuge der Aufnahme einer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit (sogenannte Existenzgründung) geschlossen wird.*)

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IBRRS 2005, 2806

OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.11.2003 - 24 U 116/02

Zu den Auswirkungen eines Beherrschungsvertrages zwischen Vermieterin und Mieterin (beherrschtes Unternehmen) auf Bürgschaften, die ein Gesellschafter der Mieterin gegenüber der Vermieterin vor der Beherrschung übernommen hatte.*)

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IBRRS 2005, 2712

BGH, Urteil vom 20.07.2005 - VIII ZR 199/04

Hat sich der Vermieter im Mietvertrag eine einseitige Neufestsetzung der Miete vorbehalten und hat er in seinen an die Mieter gerichteten Mieterhöhungsschreiben erkennbar auf der Grundlage dieser - nach § 557 Abs. 4 BGB - unwirksamen vertraglichen Regelung sein einseitiges Bestimmungsrecht ausüben wollen, liegt darin, vom Empfängerhorizont der Mieter ausgehend, kein Angebot zum Abschluß einer Mieterhöhungsvereinbarung. Schon deshalb kann in der Zahlung der erhöhten Miete seitens der Mieter eine stillschweigende Zustimmung zu der Mieterhöhung nicht gesehen werden (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 182/04, zur Veröffentlichung bestimmt).*)

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