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Aktuelle Urteile zum Immobilienrecht

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IBRRS 2026, 0900

OLG Koblenz, Urteil vom 20.03.2025 - 2 U 112/24

1. Das Verlangen eines Vorschusses zur Mängelbeseitigung kann ausnahmsweise ein Abrechnungsverhältnis begründen, wenn der Besteller ausdrücklich oder konkludent zum Ausdruck bringt, unter keinen Umständen mehr mit dem Unternehmer, der ihm das Werk als fertiggestellt zur Abnahme angeboten hat, zusammenarbeiten zu wollen, also endgültig und ernsthaft eine (Nach-)Erfüllung durch ihn ablehnt.

2. Zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums sind ausschließlich die einzelnen Erwerber des Wohnungseigentums berechtigt und verpflichtet. Der Bauträger bleibt dem Anspruch auf mangelfreie Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums ausgesetzt, solange auch nur ein Erwerber einen (Erfüllungs- oder Gewährleistungs-)Anspruch hat.

3. Eine konkludente Abnahme durch Ingebrauchnahme des Wohnungseigentums scheidet regelmäßig aus, wenn der Besteller während einer angemessenen Prüffrist ausdrücklich wesentliche Mängel rügt. Dies gilt auch, wenn der Besteller vor Einzug zu Recht aufgrund wesentlicher Mängel die Abnahme verweigert hat und zum Zeitpunkt des Einzugs die Mängel nicht beseitigt sind.

4. Der Verlust von Mängelrechten wegen unterlassenen Mängelvorbehalts bei Abnahme kommt nur in Betracht, wenn der Besteller vom Vorhandensein des konkreten Mangels, also jedenfalls des Mangelsymptoms, weiß und dessen Bedeutung für die Auswirkungen auf Beschaffenheit und Verwendbarkeit des Werkes beurteilen kann; bloßes (auch grob fahrlässig unterlassenes) Kennenmüssen genügt nicht.

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IBRRS 2026, 0869

BGH, Beschluss vom 07.10.2025 - VIII ZR 11/24

1. Bei einer Mehrheit von Mietern genügt es für einen Anspruch auf Erlaubnis zur teilweisen Gebrauchsüberlassung, wenn das berechtigte Interesse an der Untervermietung nur bei den in der Wohnung verbleibenden Mietern vorliegt, sofern ein Mitmieter endgültig ausgezogen ist.

2. Der Wunsch der verbleibenden Mieter, durch Untervermietung ihren Mietanteil nach dem Auszug eines Mitmieters zu reduzieren und so einen Wohnungsverlust zu vermeiden, stellt ein berechtigtes Interesse i.S.v. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB dar.

3. Die Erlaubnis zur Untervermietung kann nicht allein wegen eines möglichen erhöhten Räumungs- und Prozessaufwands für den Vermieter oder wegen der Erzielung zusätzlicher Untermieteinnahmen verweigert werden; § 553 Abs. 2 BGB ist nur bei Unzumutbarkeit unter Berücksichtigung aller Umstände anwendbar.

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IBRRS 2026, 0899

OLG Koblenz, Beschluss vom 26.02.2026 - 2 U 1333/24

1. Im Rahmen der Privatautonomie hat jede Partei bis zum Vertragsabschluss das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertrag Abstand zu nehmen. Aufwendungen, die in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht werden, erfolgen daher grundsätzlich auf eigene Gefahr.

2. Die Aufnahme von Vertragsverhandlungen kann die Vertragsparteien jedoch bereits verpflichten, Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils zu nehmen.

3. So besteht auch bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise erwarten darf (hier: Vorhandensein von Altlasten).

4. Dies gilt vor allem für solche Umstände, die allein dem anderen Teil bekannt sind und von denen er weiß oder wissen muss, dass sie für den Verhandlungspartner von besonderer Bedeutung für den Vertragsentschluss sind. Nicht aufzuklären ist daher in der Regel über Umstände, die der andere Teil bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann

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IBRRS 2026, 0366

LG Oldenburg, Urteil vom 28.11.2025 - 5 O 2252/22

1. Holzwurmbefall stellt einen offenbarungspflichtigen Sachmangel des erworbenen Anwesens dar.

2. Eine Pflicht zur Offenbarung scheidet aus, wenn es sich um einen der Besichtigung zugänglichen und damit ohne Weiteres erkennbaren Mangel handelt.

3. Die Erheblichkeitsschwelle beim Rücktritt, die bei Kaufverträgen in der Regel erst überschritten ist, wenn der Beseitigungsaufwand mehr als 5% des Kaufpreises beträgt, kommt im Rahmen der Arglistanfechtung nicht zum Tragen.

4. Auch wenn der Holzwurmbefall infolge der zahlreich vorhandenen Auswurflöcher in den Balken und der auf dem Boden liegenden Bohrmehlresten und -häufchen wahrnehmbar ist, handelt es sich dabei nicht um einen offensichtlichen, ohne Weiteres erkennbaren Schädlingsbefall der Balken, weil die Aufmerksamkeit eines potentiellen Kaufinteressenten nicht wie selbstverständlich auf den Zustand der Holzbalken und den Boden der Dachstühle gerichtet ist. Dies gilt erst recht bei diffusem Licht im Dachstuhl.

5. Selbst wenn davon auszugehen wäre, dass ein Laie die Symptome des Holzwurmbefalls bei einer Besichtigung wahrnimmt, bleibt es bei einem offenbarungspflichtigen Mangel. Denn Mängel, von denen bei einer Besichtigung Symptome hervortreten - wie hier: Fraßmehlhäufchen auf dem Boden; Auswurflöcher in den Balken -, diese aber keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und/oder Umfang des Mangels erlauben, sind nicht ohne Weiteres erkennbar. In den Fällen muss der Verkäufer seinem Kenntnisstand gemäß aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten.

6. Das Erkennen eines nicht aktiven, älteren Holzwurmbefalls im alten Eichenholz durch einen Kaufinteressenten bedeutet nicht, dass damit auch am weichen, neueren Holz aktiver Holzwurmbefall erkannt wird.

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IBRRS 2026, 0919

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 02.04.2026 - 2-13 T 13/26

Im Hinblick auf die Erhöhung der Berufungssumme zum 01.01.2026 sind Streitwerte, die wirtschaftlich nicht exakt bezifferbare Interessen abbilden, anzupassen, um durch die Wertfestsetzung den Zugang zur Berufungsinstanz nicht zu versperren. Der Streitwert einer Klage auf Vorlage eines Vermögensberichts wird nun im Regelfall mit 1.250 Euro bemessen.*)

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IBRRS 2026, 0897

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.09.2025 - 33 C 2122/22

1. Dem Mieter kann das rechtswidrige Verhalten von Dritten nur dann zugerechnet werden, wenn zwischen diesen ein besonderes Näheverhältnis besteht.

2. Fehlt es an einem solchen Näheverhältnis und unterstützt der Mieter auch sonst in keiner Weise aktiv die rechtswidrige Handlung eines Dritten, ist eine Zurechnung dieser Handlung und somit auch verhaltensbedingte Kündigung des Mietverhältnisses nicht möglich.

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IBRRS 2026, 0893

BGH, Urteil vom 27.03.2026 - V ZR 7/25

1. Die Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum muss auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage erfolgen. Auch wenn sich Vergleichsangebote insoweit als Tatsachengrundlage eignen, gibt es keine allgemeine Pflicht zu deren Einholung, sobald eine bestimmte Bagatellgrenze überschritten ist.*)

2. Ob eine Beschlussfassung über eine Erhaltungsmaßnahme hinsichtlich der Tatsachengrundlage ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt davon ab, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichen.*)

3. Selbst bei größeren Erhaltungsmaßnahmen kann etwa die Beratung durch Sonderfachleute wie Architekten oder Bausachverständige als Tatsachengrundlage genügen; auch der Umstand, dass der einzige Anbieter schon in der Vergangenheit zur Zufriedenheit der Wohnungseigentümer tätig war ("bekannt und bewährt"), kann es ggf. rechtfertigen, von der Einholung weiterer Angebote bzw. zusätzlicher Informationen abzusehen.*)

4. Auch wenn ein Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme nicht schon wegen fehlender Vergleichsangebote zu beanstanden ist, kann er deshalb ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, weil das vorliegende Angebot objektiv ungeeignet und/oder überteuert ist. Dabei handelt es sich jedoch um einen eigenständigen Beschlussmangel, den der Anfechtungskläger fristgerecht darlegen und ggf. unter Beweis stellen muss.*)

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Online seit 13. April

IBRRS 2026, 0744

AG Neubrandenburg, Urteil vom 25.11.2025 - 103 C 485/24

Der Vermieter ist an eine Vereinbarung mit dem Mieter über den Umlagemaßstab von Betriebskosten gebunden.*)

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Online seit 10. April

IBRRS 2026, 0745

AG Bonn, Urteil vom 21.11.2025 - 206 C 24/25

1. Das Merkmal "zeitgemäße Elektroinstallation" des Bonner Mietspiegels liegt nur dann vor, wenn die Voraussetzungen des Mietspiegels kumulativ erfüllt sind.

2. Nach dem Mietspiegel ist das Merkmal "zeitgemäße Elektroinstallation" erfüllt, wenn die einzelnen Zimmer/Stromkreise jeweils mit Automatensicherungen abgesichert sind und mindestens ein Fehlerstromschutzschalter vorhanden ist.

3. Ein Boiler ist auch ein Untertischgerät im Sinne des Mietspiegels.

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Online seit 9. April

IBRRS 2026, 0740

AG Bochum, Urteil vom 05.01.2026 - 70 C 79/24

1. Bei einer Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume entsprechend ihrem Zustand bei Übernahme durch den Mieter zurückzugeben, handelt es sich um eine jedenfalls formularvertraglich unwirksame Endrenovierungsverpflichtung. Aus ihr folgt ausdrücklich, dass der Mieter alle Verschlechterungen und damit auch solche im Zuge vertragsgemäßer Nutzung beseitigen müsste.

2. Die Zulässigkeit auch einer zwischen den Parteien individuell ausgehandelten Endrenovierungspflicht ist jedenfalls in der Wohnraummiete fraglich, da sie eine von § 536 Abs. 4 BGB nicht erlaubte Abweichung zu Lasten des Mieters darstellt.

3. Lässt sich nicht feststellen, wer für die Feuchtigkeitsschäden verantwortlich ist, muss der Mieter dem Vermieter die Kosten für ein "Feuchtigkeitsgutachten" nicht ersetzen.

4. Lässt sich der Vermieter nach Auszug des Mieters ohne Not monatelang Zeit mit der Renovierung, kann er diese Zeit nicht als Mietausfall geltend machen.

5. Wohnt der Vermieter im selben Haus, kann er für die Wohnungsabnahme keine Kosten einer hiermit beauftragten Drittfirma verlangen.

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Online seit 8. April

IBRRS 2026, 0849

AG Krefeld, Urteil vom 29.08.2025 - 13 C 15/25

1. Zahlt der Eigentümer zunächst eine Sonderumlage und ficht dann den zu Grunde liegenden Beschluss erfolgreich an, so hat er einen direkten Rückzahlungsanspruch bzgl. dieser Sonderumlage. Dem steht ein Vorrang des Innenausgleichs innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht entgegen.

2. Dies gilt erst recht, wenn der Eigentümer zwischenzeitlich sein Wohnungseigentum veräußert hat. Mangels Mitgliedschaft kann den ausgeschiedenen Wohnungseigentümer eine Rückzahlungssperre nicht treffen.

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Online seit 7. April

IBRRS 2026, 0840

BGH, Urteil vom 11.03.2026 - XII ZR 51/25

1. Eine in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Gewerberaummietvertrags enthaltene Indexierungsklausel unterliegt neben den Beschränkungen durch das Preisklauselgesetz auch der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle.*)

2. Hält eine solche Klausel der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nicht stand, beurteilen sich die Rechtsfolgen nicht nach § 8 PrKG, sondern die Klausel ist nach § 307 Abs. 1 BGB ex tunc unwirksam (Abgrenzung zu Urteil vom 14.05.2014 - VIII ZR 114/13, IBRRS 2014, 3949 = IMRRS 2014, 1742BGHZ 201, 230 = NJW 2014, 2708).*)

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IBRRS 2026, 0836

BGH, Urteil vom 27.02.2026 - V ZR 18/25

1. Verletzt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihre Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und erleidet ein Wohnungseigentümer dadurch einen Schaden an seinem Sondereigentum, kann er von der Gemeinschaft Schadensersatz unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 BGB verlangen.*)

2. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat nicht im Sinne einer Erfolgs- oder Garantiehaftung für jeden Mangel des Gemeinschaftseigentums sofort einzustehen; ihre Haftung kommt vielmehr erst ab dem Zeitpunkt in Betracht, in dem die Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln beschlossen und durchgeführt worden wäre.*)

3. Der Ersatz von Miet- und Pachtausfallschäden wegen fehlender Nutzbarkeit des Sondereigentums setzt voraus, dass die entgangene Nutzung den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung entsprochen hätte.*)

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Online seit 2. April

IBRRS 2026, 0739

AG Rheine, Urteil vom 04.12.2025 - 14 C 194/24

Durch Bohrungen in der Terrassentür schafft der Mieter eine nicht hinnehmbare optische Beeinträchtigung und verursacht damit einen Schaden.

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Online seit 1. April

IBRRS 2026, 0738

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 03.12.2025 - 9 C 5083/25

1. So wenig ein Eigentümer als Vermieter einen Anspruch darauf hat, aus der Mietwohnung die höchstmögliche Rendite zu erzielen, so wenig hat er bei jedwedem wirtschaftlichen Nachteil einen Anspruch auf Räumung.

2. Bei der Abwägung zwischen dem Bestandinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Vermieters ist mit ganz erheblichem Gewicht zu berücksichtigen, dass der Vermieter das Objekt in Kenntnis der abgeschlossenen Mietverträge sowie der eingeschränkten Möglichkeiten zur Änderung oder gar Beendigung der bestehenden Mietverhältnisse erworben hat.

3. Dem Vermieter hätte es oblegen, sich vor dem Erwerb - wie marktüblich - im Rahmen einer sachgerechten Due Diligence ein hinreichendes Bild von den baulichen Verhältnissen zu machen. Auch hätte es ihm oblegen, die nicht fernliegende Möglichkeit des Fortbestands der Mietverhältnisse wirtschaftlich sinnvoll zu kalkulieren. Dass sich der Erwerb nunmehr als Fehlkalkulation herausstellt, kann nicht zu Lasten der Mieter gehen.

4. Der Vermieter genügt seiner Pflicht zur ausreichenden Beheizung der Wohnung nicht, wenn er bei Ausfall der zentralen Heizungsanlage (gleich aus welchem Grund) lediglich Elektroheizkörper aufstellt, anstatt die Heizanlage fachgerecht zu reparieren oder zu ersetzen.

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IBRRS 2026, 0812

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 26.03.2026 - 2-13 S 80/25

Es besteht eine Beschlusskompetenz dafür, nach der Vergemeinschaftung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche einen Übergang ins Abrechnungsverhältnis herbeizuführen.*)

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Online seit 31. März

IBRRS 2026, 0773

LG Berlin II, Urteil vom 13.02.2026 - 63 S 205/25

1. Die formularvertragliche Vereinbarung einer Abbedingung von § 545 BGB im Mietvertrag ist in rechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden.

2. Wird § 545 BGB in einem Mietaufhebungsvertrag erneut abbedungen, so wird diese Regelung regelmäßig lediglich aus Klarstellungsgründen in den Mietaufhebungsvertrag übernommen.

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IBRRS 2026, 0814

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.03.2026 - 2-13 S 107/24

1. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft gem. § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltungsbefugnis für das gemeinschaftliche Eigentum hat, kann ein Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung im Wege der Leistungsklage geltend gemacht werden. Bedarf es für die angestrebte Maßnahme einer Beschlussfassung der Eigentümer, ist jedoch die Beschlussersetzungsklage vorrangig.*)

2. Setzt der Verwalter einen gefassten Beschluss nicht um, kann jeder Eigentümer Leistungsklage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Beschlussumsetzung erheben.*)

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Online seit 30. März

IBRRS 2026, 0715

AG Passau, Urteil vom 20.01.2026 - 13 C 244/24

1. Vermietet ein Eigentümer an einen anderen Eigentümer Räume, so handelt es sich um einen rein zivilrechtlichen Sachverhalt, so dass das Wohnungseigentumsgericht nicht zuständig ist.

2. Für die Annahme von Verhandlungen i.S.d. § 203 Satz 1 BGB genügen Erklärungen, die den Gläubiger berechtigterweise annehmen lassen, dass der Schuldner sich auf eine Erörterung über die Berechtigung des Anspruchs einlässt, was wiederum bei jedem ernsthaften Meinungsaustausch der Fall ist.

3. Die bloße wiederholte Geltendmachung einer Mietforderung gegenüber dem Mieter erfüllt den Tatbestand der "Verhandlungen" i.S.v. § 203 BGB nicht, wenn der Mieter hierauf nicht reagiert.

4. Die doppelte Rechtshängigkeit führt zur Abweisung der zweiten Klage als unzulässig, wobei allein maßgeblich ist, welche der beiden Klagen zuerst rechtshängig geworden ist, mag die andere auch früher anhängig gewesen sein.

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IBRRS 2026, 0702

LG Köln, Urteil vom 19.02.2026 - 15 S 88/25

1. Allein die Verletzung des Einsichtsrechts begründet den Erfolg der Anfechtungsklage nicht, wenn der anfechtende Eigentümer nicht nachvollziehbar darlegt, dass sich dieser Mangel auch kausal auf die Beschlussfassung ausgewirkt hat oder dass die Nichtursächlichkeit des Mangels jedenfalls nicht ausgeschlossen werden kann.

2. Für die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen kann zuvor keine Zahlung an den Verwalter verlangt werden, denn ein etwaiges Sonderhonorar kann nur im Verwaltervertrag vereinbart, also von der Wohnungseigentümergemeinschaft dem Verwalter geschuldet sein.

3. Auch die Beanstandung der Nichteinhaltung der Ladungsfrist von drei Wochen muss darlegen, wie sich das auf die Beschlussfassung ausgewirkt hat.

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Online seit 27. März

IBRRS 2026, 0784

BGH, Beschluss vom 26.02.2026 - V ZR 83/25

Ein bloßer Mangelverdacht stellt nur in Sonderfällen einen Sachmangel dar, nämlich dann, wenn er sich auf einen schwer wiegenden Fehler der Kaufsache bezieht und nach der Verkehrsanschauung, selbst wenn er in Wahrheit unbegründet ist, den Wert des Kaufgegenstands mindert; so verhält es sich etwa bei einem altlastenverdächtigen Grundstück, einem möglicherweise mit Hausschwamm befallenen Gebäude oder dem Verdacht einer Kontamination von Lebensmitteln.*)

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IBRRS 2026, 0743

AG Esslingen, Urteil vom 28.11.2025 - 8 C 1379/24

Eine Aufklärungspflicht des Vermieters über eine Verkaufsabsicht besteht vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags jedenfalls dann nicht, wenn diese noch nicht auf einen konkreten Kaufinteressenten konkretisiert ist.

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IBRRS 2026, 0741

AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 09.12.2025 - 10 C 25/25

1. Die formularmäßig vereinbarte Schönheitsreparaturenklausel mit dem Wortlaut "(...) das Streichen (...) der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen" regelt nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet wird, und führt daher zur Unwirksamkeit der Klausel.

2. Formularvertragliche Bestimmungen (AGB) müssen sich an einem anderen Maßstab messen als Verordnungstexte und auch der Auslegungsmaßstab ist ein anderer.

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IBRRS 2026, 0775

OLG Rostock, Entscheidung vom 25.02.2026 - 3 U 51/25

1. Verteilt sich die Haftung für Erschließungs- und sonstige Anliegerbeiträge in einem Grundstückskaufvertrag danach, ob eine Erschließungsanlage "endgültig hergestellt" ist, ist unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessenlage von Käufer und Verkäufer grundsätzlich davon auszugehen, dass dies nicht im öffentlichen-rechtlichen Sinne projektbezogen gemeint ist, sondern damit auf das betroffene Grundstück abgestellt wird.*)

2. Sind bereits Beitragsbescheide gegen den Käufer ergangen, fehlt es wegen des Vorrangs der Leistungsklage an einem Feststellungsinteresse im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO für eine Klage auf Feststellung der Freistellungpflicht des Verkäufers; es kann auf Leistung geklagt werden unabhängig davon, ob sich die Höhe der Verbindlichkeit aufgrund eingelegter Rechtsbehelfe eventuell noch verändert.*)

3. Während der Käufer gegebenenfalls einen Anspruch gegen den Verkäufer auf Ersatz von ihm aufgewandter Rechtsverfolgungskosten für ein Vorgehen gegenüber dem Erschließungs-träger aus Geschäftsführung ohne Auftrag haben kann, deckt die Freistellungsverpflichtung kein zweigleisiges Vorgehen des Befreiungsberechtigten dergestalt ab, dass er zur eigenen Absicherung gegen eine eventuelle Zahlungsunfähigkeit des Freistellungsschuldners (auch) eine möglicherweise erfolglose Rechtsverteidigung betreibt, um diesen am Ende sowohl auf die dadurch entstandenen Aufwendungen als auch die Befreiung von der eigentlichen Verbindlichkeit in Anspruch zu nehmen.*)

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Online seit 26. März

IBRRS 2026, 0610

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 09.02.2026 - 19 W 77/25 (Wx)

1. Der Beschluss über die Bestellung eines WEG-Verwalters kann im schriftlichen Verfahren gefasst werden.*)

2. Das Verbot der Insichvertretung nach § 181 BGB greift nicht ein, wenn der für eine Wohnungseigentümergemeinschaft bestellte Verwalter die Veräußerung von Wohneigentum durch ihn nach § 12 WEG genehmigt.*)

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IBRRS 2026, 0749

AG Eckernförde, Urteil vom 26.09.2025 - 6 C 7/23 WEG

1. Sinn und Zweck der Jahresabrechnung ist es, den Wohnungseigentümern eine lückenlose Darstellung und schlüssige Kontrolle über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben zu ermöglichen. Sie ist eine Einnahmen-/Ausgabenrechnung, die die tatsächlichen und nicht die geschuldeten Beträge einander gegenüberzustellen hat.

2. In die Jahresabrechnung sind daher auch Geldflüsse einzustellen, die der Verwalter getätigt hat, obwohl er hierzu nicht berechtigt war.

3. Ob Zahlungen an den Verwaltungsbeirat gerechtfertigt waren, kann für die Frage, ob der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, dahinstehen.

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Online seit 25. März

IBRRS 2026, 0760

BGH, Urteil vom 27.02.2026 - V ZR 98/25

1. Auch nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes kann ein Wohnungseigentümer das Bestehen konkreter Rechte und Pflichten, die sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben (hier: Kostentragung), gerichtlich feststellen lassen. Für eine solche Feststellungsklage ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer passivlegitimiert.*)

2. Das auf die Feststellungsklage ergehende Urteil wirkt in entsprechender Anwendung von § 44 Abs. 3 WEG für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind.*)

3. Besteht in einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Uneinigkeit über die zutreffende Auslegung oder die Wirksamkeit von Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, kann eine gerichtliche Entscheidung über die gegenseitigen Rechte und Pflichten nicht nur mit der Feststellungsklage, sondern auch mit der Beschlussersetzungsklage herbeigeführt werden (im Anschluss an Senat, Urteil vom 16.09.2022 - V ZR 69/21, Rz. 15, IMR 2022, 500 = NJW 2023, 63).*)

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IBRRS 2026, 0712

LG Berlin II, Beschluss vom 08.01.2026 - 63 S 250/25

1. Die Nichterteilung der Auskunft nach § 556g Abs. 1a BGB durch den Vermieter hindert nicht die Geltendmachung von Auskunftsansprüchen des Mieters nach § 556g Abs. 3 BGB.

2. Zum Einwand der Sittenwidrigkeit der Höhe der Vergütung, die sich ein Rechtsdienstleister für die Geltendmachung von Ansprüchen nach den §§ 556d ff. BGB ("Mietpreisbremse") versprechen lässt.

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IBRRS 2026, 0717

AG Wiesbaden, Urteil vom 08.12.2025 - 922 C 3010/24

Seit dem 01.12.2023 (§ 48 Abs. 1 Satz 1 WEG) entspricht nur die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gem. § 26a WEG ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Gemäß § 8 ZertVerwV dürfen sich juristische Personen als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wenn die bei ihnen Beschäftigen, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder nach § 7 ZertVerwV einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind. Dabei sind auch solche Mitarbeiter unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut, die die Vor- und Nachschüsse durch Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vorbereiten, in Kontakt mit den Wohnungseigentümern oder Verwaltungsbeiräten stehen und dabei Entscheidungen treffen oder die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Seiten der Verwaltung repräsentieren.

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Online seit 24. März

IBRRS 2026, 0710

BGH, Beschluss vom 18.02.2026 - XII ZR 27/25

1. Bei der Auslegung eines Rechtsgeschäfts kann und muss auch das nachträgliche Verhalten der Partei in dem Sinne berücksichtigt werden, dass spätere Vorgänge Rückschlüsse auf den tatsächlichen Willen und das tatsächliche Verständnis der am Rechtsgeschäft Beteiligten zulassen können (hier betreffend die Laufzeit eines Mietvertrags).

2. Geht das Gericht auf den wesentlichen Kern des Tatsachenvortrags eines Beteiligten zu einer Frage, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, in den Entscheidungsgründen nicht ein, so lässt dies auf eine gehörswidrige Nichtberücksichtigung des Vortrags schließen, sofern er nicht nach dem Rechtsstandpunkt des Gerichts unerheblich oder offensichtlich unsubstanziiert war.

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IBRRS 2026, 0718

LG Hamburg, Urteil vom 07.10.2025 - 311 O 136/24

Anspruch darauf, dass die Hausverwaltung bei einem Auskunftsbegehren an Eides statt versichert, dass bei ihr keine weiteren Unterlagen vorhanden seien, besteht nur, wenn Grund zu der Annahme bestünde, dass die Auskunft nicht mit der erforderlichen Sorgfalt erteilt wurde (vgl. § 260 Abs. 2 BGB).

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Online seit 23. März

IBRRS 2026, 0713

AG Lichtenberg, Urteil vom 07.01.2026 - 8 C 343/25

1. Schließ der Vermieter eine Sammelversicherung ab, die Schäden durch innere Unruhen, Streik, Aussperrung, Terror, Überschallknall, Erdbeben, Schneelawinen, Vulkanausbrüche und vieles anderes mehr abdeckt, liegt ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor, wenn deren Eintritt unwahrscheinlich ist.

2. Soweit mit der abgeschlossenen Sammelversicherung bis zu 50% Gewerbeeinheiten des Vermieters mitversichert werden, ist im Grundsatz eine Kostentrennung erforderlich.

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IBRRS 2026, 0520

AG Ettlingen, Urteil vom 13.08.2025 - 3 C 114/24

1. Sind die Mindestanforderungen an die Klageschrift bereits erfüllt, ist es unerheblich, dass die Klageschrift als "Entwurf" überschrieben ist.

2. Es gehört zu der vom Vermieter vorzunehmenden ordnungsgemäßen Abrechnung, dass er dem Mieter auf dessen Verlangen die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen durch deren Vorlage ermöglicht, soweit dies zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist.

3. Grundsätzlich muss der Mieter auch einen Anspruch auf Einsichtnahme in den vollständigen Vertrag der Wohngebäudeversicherung haben.

4. Bei der Einsichtnahme des Mieters in Originalbelege handelt es sich um eine transparente Kontrolle der dem Vermieter obliegenden Rechenschaftspflicht, die dem Mieter unabhängig von in Unterlagen niedergelegten personenbezogenen Daten zusteht, sofern das Dokument in direktem Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung steht. Der Datenschutz muss demzufolge zurücktreten, wenn der Vermieter verpflichtet ist, Mietern Belegkopien zu übersenden.

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IBRRS 2025, 2993

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 09.09.2025 - 9 C 5016/25

1. Verfahrensbeteiligte dürfen die ihnen vom Gesetz eingeräumten prozessualen Fristen zwar bis zu ihrer Grenze ausnutzen, doch hat der Versender bei der Übermittlung per Telefax mit der ordnungsgemäßen Nutzung eines funktionsfähigen Sendegeräts und der korrekten Eingabe der Empfängernummer das seinerseits Erforderliche zur Fristwahrung nur dann getan, wenn er so rechtzeitig mit der Übermittlung begonnen hat, dass unter normalen Umständen mit ihrem Abschluss vor 24:00 Uhr zu rechnen gewesen ist.

2. Das ist in der Regel der Fall, wenn eine Übermittlungszeit von 30 Sekunden pro Seite angesetzt und wegen schwankender Übertragungsgeschwindigkeiten um einen Sicherheitszuschlag von etwa 20 Minuten erhöht wird.

3. Diese im Wesentlichen für Rechtsanwälte entwickelten Anforderungen sind ohne Weiteres auch auf sich selbst vertretene Parteien übertragbar.

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IBRRS 2026, 0671

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.03.2026 - 2-13 S 115/24

Begehrt ein Wohnungseigentümer von einem anderen die Unterlassung von Zigarettenrauchabsonderungen, ist seit den Änderungen der Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander durch das WEMoG vor einer Klage ein Schlichtungsverfahren durchzuführen.*)

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Online seit 20. März

IBRRS 2026, 0681

KG, Beschluss vom 10.03.2026 - 1 W 49/26

1. Ist eine Haftungsklausel i.S.v. § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG (Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden) nach Ablauf der in § 48 Abs. 3 Satz 3 WEG bestimmten Übergangsfrist nicht ausdrücklich im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs (siehe § 3 Abs. 1 und 2 der Wohnungsgrundbuchverfügung - WGV) eingetragen worden, kann sie im Falle einer nach dem 01.01.2026 erfolgten Veräußerung die Wirkungen gegenüber Sondernachfolgern nach § 10 Abs. 3 WEG jedenfalls ab dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels nicht mehr entfalten.*)

2. Eine Richtigstellung des Grundbuchs im Wege der ausdrücklichen Eintragung einer Haftungsklausel im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs kann nach Eintritt eines Sondernachfolgers in die Gemeinschaft nicht mehr erfolgen.*)

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IBRRS 2026, 0673

OLG Brandenburg, Urteil vom 12.02.2026 - 5 U 27/25

1. Derjenige, der Schäden an seinem Gebäude wegen einer Grundwasserabsenkung im Rahmen von Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück behauptet, hat die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm geltend gemachten Schadensersatzanspruchs darzulegen und zu beweisen.

2. Ein Anscheinsbeweis kann eingreifen, wenn im örtlichen und zeitlichen Zusammenhang mit umfangreichen Arbeiten auf einem benachbarten Grundstück Schäden an einem Gebäude entstehen (hier verneint).

3. Eine Beweiserleichterung kommt bei der Verletzung von Nebenpflichten in Betracht, wenn als Schadensursache nur eine solche aus dem Verantwortungsbereich des Schuldners in Betracht kommt, so dass dieser sich entlasten muss (hier verneint).

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IBRRS 2026, 0680

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.03.2026 - 2-13 S 83/25

Die Beschwer des anfechtenden Eigentümers bei einer Änderung von Verteilerschlüsseln (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG) bemisst sich gem. § 9 ZPO mit dem 3,5-fachen Betrag der zu erwartenden jährlichen Mehrbelastung.*)

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Online seit 19. März

IBRRS 2026, 0655

OLG Brandenburg, Urteil vom 08.01.2026 - 5 U 87/24

1. Chronischer Alkohol-, Medikamenten- oder Drogenmissbrauch begründet keineswegs immer und per se, wohl aber dann eine krankhafte Störung der Geistestätigkeit, wenn es zu einer organischen Veränderung des Gehirns gekommen ist, die zum dauerhaften Ausschluss der freien Willensbildung geführt hat.

2. Auch auf rechtsgeschäftsähnliche Erklärungen (z.B. Quittung) findet § 105 Abs. 1 BGB ebenfalls Anwendung.

3. Für den Beweis genügt grundsätzlich nicht schon ein Für-wahrscheinlich-Halten, sondern die volle Überzeugung (Gewissheit) des Richters ist erforderlich.

4. Die erneute Vernehmung eines Zeugen darf unterbleiben, wenn sich das Berufungsgericht auf Umstände stützt, die weder die Urteilsfähigkeit, das Erinnerungsvermögen oder die Wahrheitsliebe des Zeugen, d.h. seine Glaubwürdigkeit, noch die Vollständigkeit oder Widerspruchsfreiheit seiner Aussage, d.h. die Glaubhaftigkeit, betreffen.

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Online seit 18. März

IBRRS 2026, 0401

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 28.01.2026 - 7 C 228/24

1. Spiegelt der Vermieter Umstände vor, die einen Eigenbedarf begründen, und zieht der Mieter - auch freiwillig - aus, so macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig.

2. Ein Schadensersatzanspruch entsteht auch, wenn der Vermieter dem Mieter vor dessen Auszug einen zwischenzeitlich eingetretenen Wegfall der Gründe nicht mitteilt.

3. Gleiches gilt bei Wegfall des Befristungsgrunds nach § 575 BGB.

4. Der Mieter muss beweisen, dass die vom Vermieter zur Begründung des Eigenbedarfs angegebenen Tatsachen nicht zutreffen, wenn er aus diesem Grund Schadensersatz begehrt.

5. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist.

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IBRRS 2026, 0665

BGH, Urteil vom 20.02.2026 - V ZR 34/25

Räume, in denen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienende Anlagen und Einrichtungen i.S.d. § 5 Abs. 2 WEG untergebracht sind, stehen nicht deswegen im (zwingenden) Gemeinschaftseigentum; sie können daher zum Gegenstand des Sondereigentums gemacht werden (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 02.02.1979 - V ZR 14/77, IMRRS 2007, 2579 = BGHZ 73, 302, 311; Urteil vom 05.07.1991 - V ZR 222/90, IMRRS 1991, 0008 = NJW 1991, 2909).*)

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Online seit 17. März

IBRRS 2026, 0641

OLG München, Urteil vom 12.02.2026 - 14 U 1880/25

1. Die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild eines Gewerberaummietvertrags findet gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. Dies gilt auch dann, wenn die vertragliche Regelung zwischen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten einerseits sowie Wartungskosten andererseits unterscheidet und eine Deckelung der Kosten zwar vorgesehen ist, soweit die Kosten durch Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen angefallen sind, nicht aber, wenn es sich um Wartungskosten handelt.

2. Die Möglichkeit einer Trennung der mietvertraglichen Nebenkosten kommt in Betracht, wenn in einer die Abrechnung von Nebenkosten betreffenden vertraglichen Regelung verschiedene Arten von Kosten aufgezählt sind.

3. Die Unwirksamkeit der Wartungskostenregelung führt nicht zur Gesamtnichtigkeit der Klausel, soweit eine trennbare Begrenzung für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vereinbart ist.

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IBRRS 2026, 0660

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.03.2026 - 2-13 S 22/25

1. Ein Wohnungseigentümer kann grundsätzlich mit der Beschlussersetzungsklage eine Rechtsverfolgung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen anderen Eigentümer erzwingen, wenn ein Anspruch - hier auf Unterlassen der teilungserklärungswidrigen Nutzung - ernsthaft in Betracht kommt.*)

2. Kann aufgrund eines übermäßigen Prozessrisikos die Wohnungseigentümergemeinschaft die Anspruchsdurchsetzung ablehnen, dürfte ein Anspruch des Eigentümers auf Rückermächtigung zur Anspruchsdurchsetzung bestehen.*)

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IBRRS 2026, 0651

FG Hamburg, Urteil vom 03.12.2025 - 2 K 86/22

1. Die sachverständige Ermittlung der Restnutzungsdauer gem. § 4 Abs. 3 ImmowertV ist eine gutachterlich anerkannte Schätzungsmethode zur Ermittlung der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG (Anschluss an BFH, Urteil vom 21.01.2024, IX R 14/23).*)

2. Zwei Eigentumswohnungen, die im selben Gebäude (Hauseingang) liegen, können unterschiedliche (wirtschaftliche) Restnutzungsdauern haben.*)

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