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Wohnraummiete

AG Brandenburg, Urteil vom 11.12.2023 - 30 C 86/23

(Ohne amtliche Leitsätze)

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Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 29.11.2023 - VIII ZR 211/22

Im Wohnraummietrecht reicht eine Zerrüttung des Mietverhältnisses im Sinne einer Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage allein, ohne dass festgestellt werden kann, dass diese zumindest auch durch ein pflichtwidriges Verhalten des anderen Vertragsteils verursacht worden ist, grundsätzlich nicht aus, um einer Mietvertragspartei ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 543 Abs. 1 BGB zuzubilligen.*)

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 IMR 2024, 93

 Nachricht

Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 25.10.2023 - VIII ZR 147/22

1. Ob das Aufstellen bewusst unwahrer Tatsachenbehauptungen durch den Mieter innerhalb eines Rechtsstreits mit seinem Vermieter eine die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB rechtfertigende Pflichtverletzung darstellt, ist anhand einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.*)

2. Dabei ist zum einen die Bedeutung und Tragweite der unwahren Behauptung des Mieters unter Berücksichtigung des gegebenen Sinnzusammenhangs zu bewerten. In die gebotene Würdigung ist zum anderen in der Regel ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters einzubeziehen (vgl. Senatsurteil vom 04.06.2014 - VIII ZR 289/13, IMR 2014, 366 = NJW 2014, 2566 Rz. 14). So ist etwa zu berücksichtigen, ob das unredliche Prozessverhalten des Mieters der Abwehr einer unberechtigten Kündigung des Vermieters dienen sollte (vgl. Senatsurteil vom 04.12.1985 - VIII ZR 33/85, IBRRS 1985, 0091 = WuM 1986, 60 unter II 1 [zur fristlosen Kündigung eines Pachtverhältnisses nach § 554a BGB a.F.]).*)

3. Die Vorschrift des § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB, wonach Kündigungsgründe, die in dem Kündigungsschreiben nicht angegeben wurden, (ausnahmsweise) dann berücksichtigt werden können, wenn sie nachträglich entstanden sind, findet ausschließlich dann Anwendung, wenn die ursprüngliche Kündigungserklärung zum Zeitpunkt ihres Ausspruchs wirksam war.*)

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 IMR 2024, 44

Wohnraummiete

BGH, Beschluss vom 08.08.2023 - VIII ZR 234/22

1. Ob ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung i.S.v. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB oder der ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB durch eine ordentliche Kündigung vorliegt, entzieht sich ebenso wie die Beurteilung der Erheblichkeit einer Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Hinblick auf die Vielgestaltigkeit der Geschehensabläufe und der auf beiden Seiten zu berücksichtigenden Belange einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung. Vielmehr bedarf es insoweit stets einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalls.

2. Ob die Erstattung einer Strafanzeige einen schwerwiegenden Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten darstellt, der eine fristlose (oder hilfsweise eine ordentliche) Kündigung rechtfertigt, ist unter Berücksichtigung und Abwägung aller Umstände des konkreten Einzelfalls zu beurteilen.

3. Eine grundlos falsche Strafanzeige gegen den Vertragspartner kann hierbei einen zur Kündigung berechtigenden Umstand darstellen, ebenso wissentlich unwahre oder leichtfertig falsche Angaben im Rahmen einer Strafanzeige.

4. Bei der einzelfallbezogenen Gesamtabwägung ist auch zu berücksichtigen, ob der Anzeigeerstatter zur Wahrnehmung berechtigter eigener Interessen oder staatsbürgerlicher Rechte und Pflichten gehandelt hat.

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 IMR 2023, 495

Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 26.04.2023 - VIII ZR 420/21

Es besteht eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Nebenpflicht des Wohnraummieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund (hier: beabsichtigte Veräußerung der Wohnung) gibt. Eine solche Pflicht kann sich zudem aus einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag ergeben (im Anschluss an Senatsurteil vom 04.06.2014 - VIII ZR 289/13, Rz. 16 f., 20, IMR 2014, 366 = NJW 2014, 2566).*)

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 IMR 2023, 311

Wohnraummiete

LG München I, Urteil vom 12.02.2021 - 14 S 10193/20

1. Der Umstand, dass sich der Mieter zum Zeitpunkt eines von ihm verursachten Brands in einem schuldunfähigen Zustand befand bzw. nicht verschuldensfähig war, steht der Annahme eines wichtigen Grunds nicht entgegen. Denn das Verschulden ist im Rahmen von § 543 Abs. 2 und 1 BGB lediglich als Abwägungskriterium heranzuziehen, stellt also keine zwingende Voraussetzung für die Bejahung einer materiell-rechtlich wirksamen Kündigung dar.

2. Beruht die fristlose Kündigung auf § 543 Abs. 2 BGB, lassen die in § 543 Abs. 2 BGB geregelten Kündigungsgründe eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht zu, so dass gesundheitliche Beeinträchtigungen des Mieters durch die Kündigung und deren mögliche Folgen grundsätzlich unbeachtlich sind.

3. Leidet der Mieter an einer schwer wiegenden psychiatrischen Erkrankung, die mit einer nicht zu vernachlässigenden Suizidgefahr einhergeht, so ist auch bei einer schwer wiegenden zur Kündigung berechtigten Pflichtverletzung bei der Bemessung der Räumungsfrist die Zeit zu berücksichtigen, die der Mieter voraussichtlich benötigt, um sich auf den anstehenden Umzug - auch durch eine vorbereitende therapeutische Behandlungen - einstellen zu können.

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Wohnraummiete

AG Düsseldorf, Beschluss vom 28.12.2020 - 18 C 99/20

Es bestehen keine Bedenken an der ursprünglichen Berechtigung der Klageforderung in der Hauptsache. Der Klägerin stand ein Anspruch gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB.

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Wohnraummiete

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 10.11.2020 - 316 C 284/19

1. Mahnungen werden nicht wirksam, bevor sie dem gesetzlichen Vertreter zugehen. Eine einem Geschäftsunfähigen gegenüber abgegebene Erklärung geht dem gesetzlichen Vertreter nur zu, wenn sie entweder an diesen gerichtet oder für ihn bestimmt und in seinen Bereich gelangt ist.

2. Die erstmalige Zusendung einer Rechnung - selbst mit Angabe eines Zahlungsziels - ist keine Mahnung. Um nichts anderes als eine Rechnung handelt es sich bei der Übersendung einer Betriebskostenabrechnung mit der Aufforderung, die Nachzahlung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zum Ausgleich bringen zu lassen.

3. Der Geschäftsführer kann auch im Recht der Geschäftsführung ohne Auftrag für seinen Zeitaufwand immer Aufwendungsersatz (Entschädigung für den Zeitverlust) verlangen. Dieser orientiert sich an den Höchstsätzen der Zeugenentschädigung des JVEG.

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 IMR 2021, 187

Wohnraummiete

BGH, Beschluss vom 25.08.2020 - VIII ZR 59/20

Eine Mie­te­rin, die jah­re­lang mit den an­de­ren Haus­be­woh­nern im Streit liegt, stört nach­hal­tig den Haus­frie­den und muss ihre Woh­nung räu­men. Das Ver­hal­ten ihres Le­bens­ge­fähr­ten, der sich mit ihrem Ein­ver­ständ­nis in der Woh­nung auf­hält und Mit­mie­ter be­lei­digt sowie be­droht, kann zu ihren Las­ten be­rück­sich­tigt wer­den.

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 IMR 2020, 448

 Nachricht

Gewerberaummiete

OLG Rostock, Urteil vom 09.07.2020 - 3 U 78/19

1. Das Recht zur fristlosen Kündigung aus § 543 Abs. 1 BGB kann vertraglich nicht abbedungen werden.*)

2. Die Interessenabwägung des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB muss sich an dem gesetzlichen Leitbild des Mietrechts ausrichten.*)

3. Jedenfalls in einem Gewerberaummietverhältnis rechtfertigt die Erkrankung des Mieters nicht dessen fristlose Kündigung.*)

4. Besteht Unklarheit, ob die Parteien tatsächlich im Vertrag eine Regelung getroffen haben, etwa, weil er sprachliche Unklarheiten enthält, ist der Vertrag zunächst auszulegen. Kann so festgestellt werden, was die Parteien geregelt haben, liegt ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht vor.*)

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