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Wohnraummiete

AG Lünen, Urteil vom 24.11.2020 - 8 C 26/20

ohne amtlichen Leitsatz

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Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 01.07.2020 - VIII ZR 323/18

1. Ein Teilurteil über die Klage gegen einen von mehreren einfachen Streitgenossen ist in der Regel unzulässig, wenn die Möglichkeit besteht, dass es in demselben Rechtsstreit, auch im Instanzenzug, zu einander widersprechenden Entscheidungen kommt (Bestätigung von BGH, Urteile vom 21.11.2017 - VI ZR 436/16, Rz. 7, IBRRS 2018, 0196 = NJW 2018, 623; vom 24.02.2015 - VI ZR 279/14, Rz. 7, IBRRS 2015, 1572 = NJW 2015, 2429; vom 25.11.2003 - VI ZR 8/03 unter II 1 a, IBRRS 2004, 0290 = NJW 2004, 1452; vom 12.01.1999 - VI ZR 77/98 unter II 2, IBRRS 1999, 0051 = NJW 1999, 1035).*)

2. Der nach Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung unter den Voraussetzungen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegebene Anspruch des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses ist nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die außerordentliche Kündigung erklärt hat; es genügt, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung (auch) ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht.*)

3. Eine fristgerechte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ändert an dem Ausschluss des Fortsetzungsanspruchs des Mieters nichts, da sie einer ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung im Wege der gesetzlichen Fiktion lediglich rückwirkend deren Gestaltungswirkung nimmt (vgl. hierzu Senatsurteile IMR 2018, 449, und IMR 2018, 503), nicht aber dazu führt, dass ein Grund für die fristlose Kündigung von vornherein nicht bestand (vgl. hierzu Senatsurteil, IBR 2005, 241). Für eine teleologische Reduktion von § 574 Abs. 1 BGB dahin, dass das Widerspruchsrecht des Mieters mit fristgerechter Schonfristzahlung neu entsteht oder wiederauflebt, ist kein Raum, da es an einer hierfür notwendigen planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes - verdeckten Regelungslücke - fehlt.*)

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 IMR 2020, 357

 Nachricht

Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 22.08.2019 - 67 S 51/19

1. Zu den Anforderungen an die Kündigung eines Mieters im "Geschützten Marktsegment".*)

2. Wird der Ausspruch einer ordentlichen Kündigung im Mietvertrag durch eine gesetzesverstärkende Bestandsschutzklausel erschwert und reicht der vom Vermieter geltend gemachte Kündigungsgrund für eine ordentliche Kündigung nicht aus, ist dem Vermieter auch der wirksame Ausspruch einer auf denselben Kündigungsgrund gestützten außerordentlichen Kündigung verwehrt, selbst wenn er sich im Mietvertrag das Recht zum Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung vorbehalten hat. *)

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 IMR 2019, 445

Wohnraummiete

LG Itzehoe, Urteil vom 21.12.2018 - 9 S 15/18

1. Einmaliges anbrennen lassen von Essen des Nachts und die dadurch heraufbeschwörte Gefahr eines Wohnungsbrands stellen noch keinen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung dar.

2. Allerdings können ein einmaliges anbrennen lassen von Essen des Nachts und die dadurch heraufbeschwörte Gefahr eines Wohnungsbrands sowie ein Zahlungsverzug, der die Bruttomiete für zwei Monate erreicht und über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg andauert, eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.

3. Anders als die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB verlangt die ordentliche verhaltensbedingte Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ein Verschulden. Ein solches wird entsprechend § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet; der Mieter muss sich also exkulpieren.

4. Entstehen Härtegründe nach dem in § 574b Abs. 2 Satz 2 BGB genannten Zeitpunkt, ist § 574 Abs. 3 BGB mangels einer planwidrigen Regelungslücke nicht entsprechend anwendbar und es ist auch keine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand möglich.

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 IMR 2019, 231

Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR 193/16

1. Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung der Senatsurteile vom 14.07.1970 - VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4; vom 23.09.1987 - VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 unter II 2 a [jeweils zu § 554 BGB a.F.]; vom 26.01.2005 - VIII ZR 90/04, WM 2005, 459 unter II 2 d bb; vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04, IBR 2006, 301 = NJW 2006, 1585 Rn. 10; vom 24.08.2016 - VIII ZR 261/15, IMR 2016, 453 = NJW 2016, 3437 Rn. 23 [jeweils zu § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB]).*)

2. Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 12.05.2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 41; vom 11.07.2012 - VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 16).*)

 Volltext 2 Beiträge1 Nachricht

Mietrecht

LG Berlin, Beschluss vom 25.04.2017 - 67 S 70/17

(ohne amtichen Leitsatz)

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Mietrecht

LG Berlin, Urteil vom 16.06.2016 - 67 S 125/16

1. Hält der Vermieter an einer zum Zeitpunkt ihres Zugangs wirksamen ordentlichen Zahlungsverzugskündigung und einem darauf gestützten Räumungsanspruch fest, verstößt er in keinem Fall gegen die Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Das gilt auch bei einer nachträglichen Schonfristzahlung des Mieters, die gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zur Unwirksamkeit einer zeitgleich mit der ordentlichen Kündigung ausgesprochenen außerordentlichen Zahlungsverzugskündigung führt.*)

2. Eine nach Kündigungszugang erfolgte Schonfristzahlung ist auch auf der Tatbestandsebene des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausnahmslos unbeachtlich.*)

3. Ein Zahlungsverzug des Mieters, der sogar den Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung erlaubt, zieht nicht zwingend die Wirksamkeit einer darauf gestützten ordentlichen Kündigung nach sich. Auch im Falle der Überschreitung der Grenzen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB sind bei der im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorzunehmenden Erheblichkeitsprüfung sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen und gegeneinander abzuwägen.*)

4. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung stehen im Rahmen der ordentlichen Zahlungsverzugskündigung nicht die relative Betrachtung von Rückstandsbetrag und monatlich zu leistender Miete, sondern die absolute Höhe des Rückstands und seine wirtschaftliche Bedeutung für den Vermieter im Vordergrund.*)

5. Die Beweislast für das Vorliegen belastender und das Fehlen entlastender Umstände trägt im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB jeweils der Vermieter; den Mieter trifft lediglich eine sekundäre Darlegungslast für ihn entlastende Umstände.*)

6. Zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des für die Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB konstitutiven Verschuldens des Mieters.*)

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Mietrecht

BGH, Urteil vom 13.04.2016 - VIII ZR 39/15

1. Zur Frage, ob die Nichtzahlung einer auf die Verletzung mietvertraglicher Pflichten zurückgehende titulierte Schadensersatzforderung des Vermieters eine die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses berechtigende schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters darstellt.*)

2. Im Rahmen der nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderlichen Prüfung, ob die Verletzung mietvertraglicher Pflichten auf einem Verschulden des Mieters beruht, trägt - wie aus § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entnommen werden kann - dieser die Darlegungs- und Beweislast für sein fehlendes Verschulden.*)

3. Ist der Mieter wegen einer erheblichen und schuldhaften Verletzung seiner vertraglichen (Neben-)Pflicht zur Obhut der Mietsache rechtskräftig zur Leistung von Schadensersatz verurteilt worden, kann in dem beharrlichen Leugnen der Pflichtverletzung jedenfalls dann ein berechtigter Grund zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegen, wenn Umstände festgestellt werden können, die die Besorgnis des Vermieters begründen, der Mieter setze seine Obhutspflichtverletzung auch nach der rechtskräftigen Verurteilung fort.*)

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 IMR 2016, 272

Insolvenz & Zwangsvollstreckung

BGH, Urteil vom 17.06.2015 - VIII ZR 19/14

1. Die Kündigungssperre des § 112 InsO gilt nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO weder im Insolvenzverfahren noch in dem sich daran anschließenden Restschuldbefreiungsverfahren (§§ 286 ff. InsO). Nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO sind rückständige Mieten, mit deren Zahlung der Mieter bereits vor Insolvenzantragstellung in Verzug geraten war, bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer (auch) hierauf gestützten fristlosen Kündigung des Vermieters nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB zu berücksichtigen.*)

2. Der Verzug (§§ 286 ff. BGB) des Mieters mit der Entrichtung der Miete endet nicht mit der Insolvenzeröffnung.*)

3. Das dem Mieter neben der kraft Gesetzes eintretenden Minderung (§ 536 BGB) zustehende Recht, die Zahlung der (geminderten) Miete nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verweigern, unterliegt nach seinem Sinn und Zweck sowie unter Berücksichtigung dessen, dass das durch den Mangel der Wohnung bestehende Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung durch die Minderung wieder hergestellt ist, grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung.*)

4. Bei der gemäß § 320 Abs. 2 BGB an dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) orientierten Beurteilung, in welcher Höhe und in welchem zeitlichem Umfang dem Mieter einer mangelbehafteten Wohnung neben der Minderung (§ 536 BGB) das Recht zusteht, die (geminderte) Miete zurückzuhalten, verbietet sich jede schematische Betrachtung. Die Frage ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden.*)

 Volltext 3 Beiträge

Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 04.02.2015 - VIII ZR 175/14

1. Dem für einen Mietzahlungsverzug des Mieters gemäß § 286 Abs. 4 BGB erforderlichen Vertretenmüssen steht nicht entgegen, dass er, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle angewiesen ist und diese Leistungen rechtzeitig beantragt hat.*)

2. Kündigt der Vermieter in solch einem Fall gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB aus wichtigem Grund, findet eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht statt. Vielmehr sind die nach dieser Vorschrift allein auf den Umstand des Zahlungsverzugs abstellenden Kündigungsgründe vom Gesetzgeber so konzipiert worden, dass bei Erfüllung der tatbestandlichenn Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB bereits ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben ist und die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Abwägungsvoraussetzungen nicht noch zusätzlich erfüllt sein müssen (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 21.10.2009 - VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 26 = IMR 2010, 5).*)

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 IMR 2015, 140