Gesamtsuche

Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 23.08.2022 - 67 S 44/22

Zu einem auf § 862 Abs. 1, § 858 Abs. 1 BGB beruhenden Unterlassungsanspruch, wenn der Nutzer eines Tiefgaragenstellplatzes sein Fahrzeug länger als 90 Sekunden innerhalb der Tiefgarage "warmlaufen" lässt.*)

 Volltext

 IMR 2023, 52

Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 29.04.2020 - VIII ZR 31/18

1. Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) herrühren, bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gem. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 29.04.2015 - VIII ZR 197/14, Rz. 35, 39 ff., IMR 2015, 310 = BGHZ 205, 177 m.w.N.).*)

2. Eine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien kann nicht mit der Argumentation bejaht werden, die Freiheit der Wohnung von Baustellenlärm werde regelmäßig stillschweigend zum Gegenstand einer entsprechenden Beschaffenheitsvereinbarung der Mietvertragsparteien. Die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung kommt nicht schon dadurch zustande, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters (hier: hinsichtlich eines Fortbestands der bei Abschluss des Mietvertrags vorhandenen "Umweltbedingungen" der Wohnung) bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (Bestätigung der ständigen Rechtsprechung des Senats; vgl. Senatsurteile vom 29.04.2015 - VIII ZR 197/14, a.a.O. Rz. 20 f.; vom 19.12.2012 - VIII ZR 152/12, Rz. 10, IMR 2013, 92 = NJW 2013, 680; vom 23.09.2009 - VIII ZR 300/08, Rz. 14, IMR 2009, 411 = WuM 2009, 659).*)

3. Macht der Mieter einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung in Gestalt der vorgenannten Geräusch- und Schmutzimmissionen geltend, richtet sich die Darlegungs- und Beweislast nicht nach den im Bereich des § 906 BGB bestehenden Regelungen, sondern nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und insbesondere nach der dort grundsätzlich geltenden Verteilung der Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen (Anschluss an BGH, Urteil vom 01.03.2000 - XII ZR 272/97, unter II 2 a m.w.N., IBRRS 2000, 1446 = IMRRS 2000, 0417 = NJW 2000, 2344; vgl. auch BGH, Urteil vom 18.05.1994 - XII ZR 188/92, IBRRS 1994, 0398 = IMRRS 1994, 0003 = BGHZ 126, 124, 127 ff.; BGH, Beschluss vom 25.01.2006 - VIII ZR 223/04, Rz. 3, IBR 2006, 234 = NJW 2006, 1061). Demnach hat der Mieter darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass die von ihm angemietete Wohnung Immissionen der vorbezeichneten Art ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtigen, und dass es sich hierbei um eine wesentliche Beeinträchtigung i.S.d. § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt.*)

4. Von den auf dieser Grundlage zu treffenden notwendigen Feststellungen darf der Tatrichter - schon mangels eines entsprechenden Erfahrungssatzes - nicht mit der Begründung absehen, dass Baumaßnahmen, die auf einer in der Nähe der Wohnung gelegenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) durchgeführt werden, typischerweise mit Immissionen in Form von Lärm und Schmutz einhergingen, die eine Mietminderung rechtfertigten. Vielmehr ist die Frage nach der Art und dem Umfang von Immissionen wegen deren Objektbezogenheit regelmäßig anhand des konkreten Einzelfalles zu beantworten.*)

5. Beruft sich der Vermieter gegenüber dem Wohnungsmieter darauf, Ansprüche nach § 906 BGB gegen den Verursacher nicht zu haben, hat er diejenigen, dem Verhältnis zwischen ihm und dem Verursacher - und damit dem Verantwortungsbereich des Vermieters - entstammenden Tatsachen, seien sie personen- oder grundstücksbezogen, vorzubringen und im Falle des Bestreitens zu beweisen, die in Anbetracht des bis dahin festgestellten Sachverhalts - auch unter Beachtung der im Verhältnis zum Verursacher geltenden Beweislastverteilung - dazu führen, dass weder Abwehr- noch Entschädigungsansprüche bestehen.*)

 Volltext 3 Beiträge1 Nachricht

Wohnungseigentum

OLG München, Beschluss vom 23.03.2020 - 32 U 265/20

1. Der besitzrechtliche Schutz des Mieters einer Eigentumswohnung gegen Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen anderer Eigentümer oder der Gemeinschaft unterscheidet sich danach, ob die Besitzbeeinträchtigung in einer Einwirkung auf die Mietsache selbst, an der der Mieter einen unmittelbaren und ausschließlichen Besitz hat oder in der Zuführung unwägbarer Stoffe besteht.*)

2. Gegen körperliche Einwirkungen auf die Mietsache selbst hat der Mieter aus § 862 Abs. 1 BGB einen negatorischen Anspruch, der dem Anspruch des Eigentümers aus den §§ 1004, 903 BGB entspricht.*)

3. Mieter haben keine Ansprüche aus § 862 Abs. 1 BGB auf das Unterlassen von Baumaßnahmen, die zu Lärm, Erschütterungen und ähnlichen mit den Baumaßnahmen verbundenen Einwirkungen in der Wohnung führen, wenn eine vertragliche Duldungspflicht besteht. Der vertraglichen Duldungspflicht steht eine Duldungspflicht des Vermieters aufgrund einer wohnungseigentumsrechtlichen Vereinbarung gleich, denn die Rechte eines Mieters gegenüber anderen Sondereigentümern in Bezug auf den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums und anderer Sondereigentumseinheiten können nicht weitergehen als die Rechte des vermietenden Sondereigentümers selbst.*)

4. Gegen Handlungen, die außerhalb der Wohnung oder der Räume, an denen der Mieter ausschließlichen Besitz hat, vorgenommen werden und die nicht zu einer Besitzbeeinträchtigung im genannten Sinn führen, besteht grundsätzlich kein besitzrechtlicher Abwehranspruch.*)

 Volltext 2 Beiträge

Immobilien

BGH, Urteil vom 26.10.2018 - V ZR 143/17

1. Da das häusliche Musizieren einschließlich des dazugehörigen Übens zu den sozialadäquaten und üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung gehört, sind daraus herrührende Geräuscheinwirkungen jedenfalls in gewissen Grenzen zumutbar und in diesem Rahmen als unwesentliche Beeinträchtigung des benachbarten Grundstücks im Sinne von § 906 Abs. 1 BGB anzusehen; insoweit hat ein Berufsmusiker, der sein Instrument (hier: Trompete) im häuslichen Bereich spielt, nicht mehr, aber auch nicht weniger Rechte als ein Hobbymusiker und umgekehrt.*)

2. Dass sich Geräuscheinwirkungen durch die Nutzung von Nebenräumen wie einem Dachgeschoss- oder Kellerraum verhindern oder verringern lassen, rechtfertigt es nicht, dem Nachbarn das Musizieren in den Haupträumen seines Hauses gänzlich zu untersagen.*)

3. Bei der Bestimmung der einzuhaltenden Ruhezeiten kommt es grundsätzlich nicht auf die individuellen Lebensumstände des die Unterlassung beanspruchenden Nachbarn an (hier: Nachtdienst als Gleisbauer); vielmehr sind beim häuslichen Musizieren die üblichen Ruhestunden in der Mittags- und Nachtzeit einzuhalten.*)

4. Wann und wie lange musiziert werden darf, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere dem Ausmaß der Geräuscheinwirkung, der Art des Musizierens und den örtlichen Gegebenheiten; eine Beschränkung auf zwei bis drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen, jeweils unter Einhaltung üblicher Ruhezeiten, kann als grober Richtwert dienen.*)

 Volltext 1 Beitrag2 Nachrichten

Wohnungseigentum

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.09.2018 - 2-13 S 138/17

1. Sieht die Teilungserklärung eine Nutzung einer Teileigentumseinheit als Laden vor, kann in dieser kein Eiscafé betrieben werden, in dem auch Speisen und Getränke verkauft werden und eine Bestuhlung vorhanden ist.*)

2. Ein Anspruch auf Unterlassung einer vereinbarungswidrigen Nutzung besteht auch gegen den Mieter, selbst wenn der Mietvertrag eine derartige Nutzung gestattet.*)

 Volltext

 IMR 2018, 518

Nachbarrecht

LG Dortmund, Urteil vom 08.06.2017 - 1 S 451/15

1. Jeder hat das Recht, rauchfrei zu wohnen.

2. Führt das Rauchen der Nachbarn auf deren Terrasse zu nachhaltigen und häufigen Beeinträchtigungen, so muss dies nicht hingenommen werden.

3. Um einen Ausgleich zwischen den Rauchern und Nichtrauchern zu schaffen, kann ein Stundenplan aufgestellt werden, der den Tag in Abschnitte zu jeweils 3 Stunden unterteilt, in denen geraucht werden darf und in denen dann wieder nicht geraucht werden darf.

4. Wenn die Schlichtung hinsichtlich eines konnexen Antrags bereits erfolglos geblieben und die Streitigkeit bei Gericht anhängig geworden ist, bedarf es für den weiteren Antrag keines erneuten Schlichtungsverfahrens.

 Volltext

 IMR 2017, 334

Wohnraummiete

AG Bad Urach, Urteil vom 05.10.2016 - 1 C 229/16

Wenn die Hausordnung bzw. Anordnung des Vermieters eine angemessene Regelung zu rauchfreien Zeiten auf Balkonen oder Terrassen eines Mehrfamilienhauses enthält, können einzelne Mieter von ihren Nachbarn keine darüberhinausgehenden rauchfreien Zeiten verlangen.*)

 Volltext

Mietrecht

LG Düsseldorf, Urteil vom 28.09.2016 - 23 S 18/15

1. Eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 2 BGB setzt voraus, dass eine Partei den Hausfrieden stört, diese Störung nachhaltig ist, sie aufgrund ihrer Nachhaltigkeit zu einer Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung führt, der Störende vor der Kündigung abgemahnt wurde und dass zwischen Störung und Ausspruch der Kündigung ein zeitlicher Zusammenhang besteht.

2. Durch Rauchen in einer Mietwohnung allein wird die Grenze zum vertragswidrigen Gebrauch noch nicht überschritten. Ein Mieter darf in seiner Wohnung rauchen. Die Grenze zum vertragswidrigen Gebrauch wird vielmehr erst dann überschritten, wenn der Mieter bei Ausübung des grundsätzlich vertragsgemäßen Rauchens in der Wohnung das Gebot der Rücksichtnahme gemäß § 241 Abs. 2 BGB nicht genügend beachtet, etwa indem er einfache und zumutbare Maßnahmen, wie z. B. ausreichendes Lüften oder Entsorgen der Asche, nicht ergreift, um die übrigen Parteien des Hauses nicht mehr als vermeidbar zu beeinträchtigen.

3. Wegen des Kerngehalts der Gebrauchsnutzung einer Wohnung sind an die Prüfung des nicht mehr vertragsgemäßen Gebrauchs im Einzelfall strenge Anforderungen zu stellen.

 Volltext

 IMR 2016, 502

 Nachricht

Wohnraummietrecht

LG Berlin, Urteil vom 20.04.2016 - 65 S 424/15

1. Selbst wenn zwei nebeneinander liegende Häuser eine wirtschaftliche Einheit bilden, stellt ein Gerüst am Nebenhaus keine Besitzstörung für die Mieter des anderen Hauses dar.

2. Die Ankündigung einer Außenmodernisierung stellt noch keine Besitzstörung dar, insbesondere dann nicht, wenn der Vermieter später erklärt, von den angekündigten Maßnahmen Abstand zu nehmen.

3. Grundsätzlich ist das Aufstellen eines Gerüstes vor den vermieteten Wohnräumen eine wesentliche Beeinträchtigung, weil die Privatheit des Rückzugsbereich der Wohnung durch die Möglichkeit des Hineinsehens gestört wird und ein Öffnen der Fenster unter dem Sicherheitsaspekt, dass das Gerüst jederzeit auch von Dritten betreten werden kann, eingeschränkt wird. Damit stellt es auch eine Besitzstörung dar.

4. Bei bestimmten Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten (hier: Dachsanierung und -dämmung, Dachgeschossaufbau) ist das Aufstellen eines Gerüstes vor einem Wohngebäude eine notwendige, nicht vermeidbare Begleiterscheinung und damit vom Mieter zu dulden.

5. Der Vermieter muss das Aufstellen des Gerüstes ankündigen.

6. Der Zweck des im Eilrechtsverfahren durchsetzbaren Besitzschutzes besteht nicht darin, die Durchführung von Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten zu erschweren oder zu verzögern, sondern vielmehr im effektiven Schutz vor wesentlichen, nicht zumutbaren Störungen, gegebenenfalls auch vor Störungen, die die Grenze zur Rücksichtslosigkeit überschreiten.

 Volltext

 IMR 2016, 1086 (nur online)

Wohnraummietrecht

LG Berlin, Urteil vom 15.04.2016 - 63 S 223/15

Der Mieter hat ein Recht zur Mietminderung, wenn die Lüftungsanlage einer Shisha-Lounge Lärmbelästigungen auslöst, die die Grenzwerte der TA-Lärm überschreiten. Allerdings kommt eine Mietminderung in Höhe von 10% in Betracht, wenn das Geräusch nur das Schlafzimmer belastet.

 Volltext

 IMR 2016, 367