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Gewerberaummietrecht
BGH, Urteil vom 14.10.2015 - XII ZR 84/14
Volltext
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Gewerberaummiete
OLG Köln, Urteil vom 22.12.2021 - 22 U 13/20
1. Das Vermieterpfandrecht sichert alle Forderungen aus dem Mietverhältnis. Das sind solche, die sich aus dem Wesen des Mietvertrages als entgeltlicher Gebrauchsüberlassung ergeben. Dazu gehört aber auch eine mietvertraglich vereinbarte Kautionsforderung.
2. Die für das Wohnraummietrecht geltende Norm des § 551 BGB ist ausweislich der fehlenden Verweisung in § 578 BGB für die Geschäftsraummiete nicht anwendbar, weshalb diese der Sicherung der Kautionsforderung durch das Vermieterpfandrecht nicht entgegensteht.
3. Eine Obergrenze für eine Kaution gibt es für Gewerberaummietverträge anders als für Wohnraummietverträge (§ 551 BGB: dreifache Monatsmiete) nicht. Sie steht daher grundsätzlich zur Disposition der Parteien, soweit ein Sicherheitsinteresse des Vermieters besteht und solange die Grenze der Sittenwidrigkeit nicht erreicht wird.
4. Bei einer Übersicherung wäre die Kautionsabrede nicht völlig unwirksam, sondern nur insoweit, als sie überhöht ist.
5. Die Beendigung des Mietverhältnisses steht der Forderung der Kaution nicht entgegen, sofern der Vermieter schlüssig vorträgt, es bestünden noch Zahlungsansprüche gegen den Mieter, zu deren Sicherung er die Kaution benötige.
6. Eine Klausel, wonach eine Minderung u.a. nur dann zulässig ist, wenn der Mieter seine Minderungsabsicht dem Vermieter einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angekündigt hat, ist wirksam. Der Schriftform kommt insoweit konstitutive Bedeutung i.S.v. § 125 Satz 2 BGB zu.
7. Grundsätzlich reicht zwar auch der mittelbare Besitz des Schuldners aus, um die Verwertungsbefugnis des Insolvenzverwalters zu begründen. Dies gilt jedoch dann nicht, wenn der Sicherungsnehmer bzw. Pfandgläubiger selbst unmittelbarer Besitzer ist. In diesem Fall ist der Absonderungsberechtigte, hier der Vermieter, gem. § 173 Abs. 1 InsO zur Verwertung der Sachen berechtigt.
Gewerberaummietrecht
BGH, Urteil vom 14.10.2015 - XII ZR 84/14
Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536a BGB ausgeschlossen ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 05.11.2014 - XII ZR 15/12, BGHZ 203, 148 = NJW 2015, 402 = IMR 2015, 24).*)
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Gewerberaummiete
OLG Koblenz, Beschluss vom 21.07.2014 - 2 U 901/13
1. Die Vertragsverlängerung durch vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption in Kenntnis von Mängeln der Mietsache ist einem Neuabschluss des Vertrags gleichzustellen. Der Mieter kann daher keine Mietminderung geltend machen, wenn er sich bei der Ausübung einer Verlängerungsoption trotz Kenntnis der Mängel der Mieträume weder Minderung noch Schadensersatz ausdrücklich vorbehält.
2. Durch eine Mieterhöhung können Gewährleistungsrechte wiederaufleben. Das ist jedoch dann nicht der Fall, wenn der Vermieter lediglich die Miete an die veränderten Umstände anpasst, ohne dadurch das bestehende Äquivalenzverhältnis in relevanter Weise zu verschieben.
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