Gesamtsuche

Gewerberaummiete

OLG Köln, Urteil vom 04.10.2019 - 1 U 83/18

1. Ein für länger als ein Jahr geschlossener Ergänzungsmietvertrag, mit dem die Vertragsparteien die mit dem Ursprungsvertrag vermietete Fläche erweitern, genügt dem Schriftformerfordernis gem. § 550 Satz 1 i.V.m. § 126 BGB nicht, wenn sich die maßgeblichen "Unterschriften" der Vertragsparteien über und nicht unter den getroffenenen ergänzenden Vereinbarungen befinden.

2. Der Formmangel eines Änderungsvertrags zu einem Miet- oder Pachtvertrag führt grundsätzlich dazu, dass der zunächst formgültig geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schriftform entbehrt und als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt (Anschluss an BGH NJW 1968, 1229; NJW 1975, 1653; OLG Köln, Urteil vom 04.10.2019 - 1 U 83/18, IMRRS 2019, 1388).

3. Obsiegt eine Partei im Berufungsverfahren aufgrund einer erst im Berufungsrechtszug erklärten Kündigung, die bereits während des ersten Rechtszugs möglich gewesen wäre, sind ihr die Kosten des Berufungsverfahrens in entsprechender Anwendung von § 97 Abs. 2 ZPO aufzuerlegen.

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 IMR 2020, 113

Prozessuales

BGH, Urteil vom 20.04.2018 - V ZR 202/16

1. Führt der ehemalige Verwalter über das Ende seiner Bestellungszeit die Verwaltung fort, ist er nicht mehr nach § 45 Abs. 1 WEG Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer.*)

2. Ist die Bestellung des Verwalters abgelaufen oder ein bestellter Verwalter aus anderen Gründen nicht vorhanden, kann die Zustellung entweder direkt an die beklagten Wohnungseigentümer oder in entsprechender Anwendung von § 45 Abs. 2 WEG an den von den Wohnungseigentümern bestellten Ersatzzustellungsvertreter oder nach § 45 Abs. 3 WEG an einen durch das Gericht bestellten Ersatzzustellungsvertreter erfolgen.*)

3. Der in der unwirksamen Zustellung an den nicht mehr bestellten Verwalter liegende Mangel kann nach § 189 ZPO durch den Zugang der Klageschrift bei den beklagten Wohnungseigentümern geheilt werden. Bei Klagen nach § 43 WEG reicht es für eine Heilung der unwirksamen Zustellung an den Verwalter als Zustellungsvertreter nach § 189 ZPO aus, wenn den beklagten Wohnungseigentümern ein der Klageschrift inhaltsgleiches Schriftstück, etwa eine Fotokopie, eine Faxkopie oder ein Scan der Klageschrift, zugeht.*)

4. Die bloße Unterrichtung der beklagten Wohnungseigentümer über den Eingang der Klage durch den Verwalter, sei es durch ein Rundschreiben oder mündlich auf einer Eigentümerversammlung, reicht für die Heilung des Zustellungsmangels hingegen nicht aus.*)

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 IMR 2018, 310

Immobilien

BGH, Urteil vom 22.07.2014 - VIII ZR 313/13

Das typischerweise an alle Mieter eines Grundstücks (hier: eines Einfamilienhauses) gerichtete Leistungsangebot des Energieversorgungsunternehmens (sogenannte "Realofferte") wird in der Regel von demjenigen, der die Energie entnimmt, konkludent sowohl für sich selbst als auch im Wege der - jedenfalls nach den Grundsätzen der Duldungsvollmacht gegebenen - Stellvertretung für die Mitmieter angenommen (Fortführung von BGH, Urteil vom 2. Juli 2014 - VIII ZR 316/13).*)

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 IMR 2014, 394

Gewerberaummiete

OLG Düsseldorf, Urteil vom 10.12.2009 - 10 U 96/09

1. Beruft sich der Mieter gegenüber der Räumungsklage auf ein Recht zum Besitz, trifft ihn die die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Mietvertrag mit der Vermieter-GbR nach den Grundsätzen der Duldungsvollmacht zustande gekommen ist.*)

2. Zu den Anforderungen an die Darlegungslast in diesem Fall.*)

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Immobilienanlagen

BGH, Urteil vom 23.01.2007 - XI ZR 44/06

1. Richtet sich die Verjährung nach der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB, so ist der Fristbeginn in Überleitungsfällen nach Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB unter Einbeziehung der subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 BGB zu berechnen.*)

2. Dem Treugeber ist das Wissen des Treuhänders im Rahmen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB nicht entsprechend § 166 Abs. 1 BGB zuzurechnen, wenn der Treuhandvertrag und die erteilte Vollmacht wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig sind.*)

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 IBR 2007, 1160 (nur online)

Immobilienanlagen

OLG Frankfurt, Urteil vom 25.01.2006 - 23 U 247/04

1. Zum Schutz des Vertrauens in die Wirksamkeit der Vollmachtserteilung nach §§ 171 ff. BGB bei einem geschlossenen Immobilienfonds*)

2. An Darlegung und Nachweis der Vorlage einer Vollmachtsausfertigung dürfen keine unbilligen und übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Der Nachweis einer allgemeinen Übung genügt, sofern keine Anhaltspunkte dafür gegeben sind, dass im konkreten Einzelfall die Vollmachtsvorlage unterlassen wurde.*)

3. Zum Zeitpunkt der Vollmachtsvorlage: Es reicht aus, wenn die Vollmachtsausfertigung nach Vertragsschluss, aber vor Auszahlung des Darlehens vorlag, sofern die Bank die Auszahlung von der Vollmachtsvorlage abhängig gemacht hat.*)

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Immobilienanlagen

OLG Frankfurt, Urteil vom 25.01.2006 - 23 U 159/04

1. Zum Schutz des Vertrauens in die Wirksamkeit der Vollmachtserteilung nach §§ 171 ff. BGB bei einem geschlossenen Immobilienfonds*)

2. An Darlegung und Nachweis der Vorlage einer Vollmachtsausfertigung dürfen keine unbilligen und übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Der Nachweis einer allgemeinen Übung genügt, sofern keine Anhaltspunkte dafür gegeben sind, dass im konkreten Einzelfall die Vollmachtsvorlage unterlassen wurde.*)

3. Zum Zeitpunkt der Vollmachtsvorlage: Es reicht aus, wenn die Vollmachtsausfertigung nach Vertragsschluss, aber vor Auszahlung des Darlehens vorlag, sofern die Bank die Auszahlung von der Vollmachtsvorlage abhängig gemacht hat.*)

4. Zur Notwendigkeit der Angabe des Gesamtbetrags der Zahlungen auf das Darlehen bei grundpfandrechtlicher Absicherung*)

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Immobilienanlagen

BGH, Urteil vom 21.06.2005 - XI ZR 88/04

Das Handeln eines Geschäftsbesorgers/Treuhänders im Anschluß an einen wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtigen Geschäftsbesorgungsvertrag mit umfassender Vollmacht kann dem Vollmachtgeber (Anleger) schon deshalb nach den allgemeinen Regeln der Duldungs- oder Anscheinsvollmacht nicht zugerechnet werden, weil er die Nichtigkeit der Vollmacht nicht kannte oder kennen mußte.*)

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Immobilienanlagen

BGH, Urteil vom 22.02.2005 - XI ZR 42/04

1. Derjenige, der ausschließlich oder hauptsächlich die rechtliche Abwicklung eines Grundstückserwerbs oder Fondsbeitritts im Rahmen eines Steuersparmodells für den Erwerber besorgt, bedarf der Erlaubnis gemäß Art. 1 § 1 RBerG. Ein ohne diese Erlaubnis abgeschlossener umfassender Geschäftsbesorgungsvertrag ist nichtig.

2. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass ein Geschäftsführer der Treuhänderin als Rechtsanwalt zugelassen ist.

3. Die Nichtigkeit des Geschäftsbesorgungsvertrages erfasst nach dem Schutzgedanken des Art. 1 § 1 RBerG auch die der Treuhänderin erteilte umfassende Vollmacht.

4. Die Anwendung des § 172 Abs. 1 BGB erfordert, dass der Bank spätestens bei Abschluss des Darlehensvertrages eine Ausfertigung der die Treuhänderin als Vertreterin des Kreditnehmers ausweisenden notariellen Vollmachtsurkunde vorlag.

5. Eine Rechtsscheinvollmacht kommt nur dann in Betracht, wenn das Vertrauen des Dritten auf den Bestand der Vollmacht an andere Umstände als an die Vollmachtsurkunde anknüpft und nach den Grundsätzen über die Duldungsvollmacht schutzwürdig erscheint. In Betracht kommen dabei ausschließlich bei oder vor Vertragsschluss vorliegende Umstände. Denn eine Duldungsvollmacht ist nur gegeben, wenn der Vertretene es - in der Regel über einen längeren Zeitraum - wissentlich geschehen lässt, dass ein anderer für ihn ohne Bevollmächtigung als Vertreter auftritt, und der Vertragspartner dieses bewusste Dulden dahin versteht und nach Treu und Glauben verstehen darf, dass der als Vertreter Handelnde bevollmächtigt ist.*)

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Immobilienanlagen

BGH, Urteil vom 14.06.2004 - II ZR 407/02

a) Die im Rahmen eines geschlossenen Immobilienfonds erteilte Treuhändervollmacht ist gemäß § 134 BGB i.V.m. Art. 1 § 1 RBerG nichtig, wenn der Treuhänder zum Abschluß von Verträgen bevollmächtigt wird und dafür keine Erlaubnis nach dem Rechtsberatungsgesetz hat. Ob dieser Mangel nach §§ 171, 172 BGB oder den Grundsätzen der Anscheins- und Duldungsvollmacht geheilt werden kann, bleibt offen.*)

b) Enthält der zur Finanzierung des Fondsbeitritts geschlossene Kreditvertrag nicht die Mindestangaben nach § 4 VerbrKrG, ist er gemäß § 6 VerbrKrG nichtig. Der Mangel wird jedenfalls dann nicht durch die Auszahlung der Darlehensvaluta an den Fonds gemäß § 6 Abs. 2 VerbrKrG geheilt, wenn der Fondsbeitritt und der Kreditvertrag ein verbundenes Geschäft i.S. des. § 9 VerbrKrG bilden. Dafür reicht es aus, daß sich der Fonds und die Bank derselben Vertriebsorganisation bedient haben.*)

c) Die Anwendbarkeit des § 9 VerbrKrG ist nicht gemäß § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG ausgeschlossen, wenn der Kredit zwar durch ein Grundpfandrecht gesichert ist, dieses Grundpfandrecht aber schon bestellt war, als der Anleger dem Fonds beitrat.*)

d) Fehlt es danach an einem wirksamen Kreditvertrag, schuldet der Anleger nicht die Rückzahlung der Darlehensvaluta, sondern hat der Bank nur seinen Fondsanteil zu übertragen. Umgekehrt hat ihm die Bank die geleisteten Zins- und Tilgungsraten abzüglich der vereinnahmten Erträgnisse zurückzuzahlen.*)

e) Wenn der Anleger darüber hinaus bei dem Fondsbeitritt getäuscht worden ist, kann er die ihm gegen die Gründungsgesellschafter und die sonst für die Täuschung Verantwortlichen zustehenden Schadensersatzansprüche auch gegenüber der Bank geltend machen, wenn der Fondsbeitritt und der Kreditvertrag ein verbundenes Geschäft i.S. des § 9 VerbrKrG bilden. Die Bank hat ihn dann so zu stellen, als wäre er dem Fonds nicht beigetreten und hätte den Kreditvertrag nicht abgeschlossen. Dabei sind die von ihm vereinnahmten Erträgnisse des Fonds und die Steuervorteile anzurechnen. Außerdem hat der Anleger seinen Fondsanteil und seine Schadensersatzansprüche gegen die Prospektverantwortlichen und Gründungsgesellschafter an die Bank abzutreten.*)

f) Um diese Rechtsfolgen auszulösen, braucht der Anleger seine Beteiligung an dem Fonds nicht diesem gegenüber zu kündigen. Es genügt, daß er sich gegenüber der Bank auf die Täuschung beruft.*)

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