Gesamtsuche

Wohnraummiete

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 17.08.2023 - 25 C 80/23

1. Eigentum gewährt dem Vermieter keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen. So wenig der Vermieter einen Anspruch darauf hat, aus der Mietwohnung die höchstmögliche Rendite zu erzielen, so wenig hat er bei jedwedem wirtschaftlichen Nachteil einen Anspruch auf Räumung.

2. Auf Seiten des Mieters sind in die Interessenabwägung allerdings (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt.

3. Setzt der Vermieter lediglich die eigene Weiterbewirtschaftung mit dem Verkauf nach Abriss und Neubau in Relation und setzt sich nicht mit der Möglichkeit eines Weiterverkaufs im Ist-Zustand oder nach Durchführung baulicher Maßnahmen auseinander, fehlt es schon an einer hinreichenden Interessenabwägung.

4. Eine angemessene Wohnraumversorgung meint lediglich die Versorgung mit nach Größe, Ausstattung und Miete für breite Schichten der Bevölkerung geeigneten Wohnraum. Ausreichend ist also ein mangelfreier Durchschnittszustand.

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 IMR-Beitrag

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LG München I, Urteil vom 02.08.2023 - 14 S 3149/23

Verweigert der Vermieter unberechtigterweise die Zustimmung zur Untervermietung und unterlässt der Mieter diese daraufhin, hat der Vermieter für den entstandenen Mietausfallschaden in voller Höhe einzustehen.

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 IMR 2024, 186

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LG Freiburg, Urteil vom 01.07.2021 - 3 S 89/20

Ein in der im Zeitpunkt der Kündigung geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft verankertes Zweitwohnungsverbot in Verbindung mit der genossenschaftlichen Treuepflicht kann die Berechtigung zur Kündigung des Nutzungsverhältnisses wegen überwiegendem berechtigtem Interesse der Genossenschaft gem. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Nutzung einer Zweitwohnung durch den Genossen begründen.*)

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 IMR 2022, 221

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BGH, Urteil vom 28.04.2021 - VIII ZR 6/19

1. Auch wenn ein Mieter seine Behauptung, ihm sei ein Umzug wegen einer bestehenden Erkrankung nicht zuzumuten, unter Vorlage bestätigender ärztlicher Atteste geltend macht, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (Bestätigung von Senatsurteil, IMR 2019, 310).*)

2. An der für die Anschlussrevision erforderlichen Beschwer des Anschlussrevisionsklägers fehlt es, wenn das Berufungsgericht von der Wirksamkeit einer diesem gegenüber ausgesprochenen Kündigung (hier: wegen Eigenbedarfs) ausgegangen ist und dessen Klageabweisungsbegehren allein deshalb entsprochen hat, weil es eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit zu den bisherigen Vertragsbedingungen nach §§ 574, 574a BGB bestimmt hat.*)

 Volltext 3 Beiträge1 Nachricht

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LG Berlin, Urteil vom 23.03.2021 - 67 S 11/21

1. Die Absicht des Vermieters, die vom Mieter innegehaltene Wohnung als Schlafstatt für zukünftig zu beschäftigende „Aupairs“ zu nutzen, reicht nicht ohne Weiteres als berechtigtes Interesse zur Beendigung des Mietverhältnisses i.S.d. § 573 Abs. 1 BGB aus.*)

2. Begründet eine auf die zukünftige Unterbringung von „Aupairs“ gestützte Kündigung ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 573 Abs. 1 BGB, ist das Mietverhältnis jedenfalls dann gem. §§ 574, 574a BGB forzusetzen, wenn sich der Mieter gemäß § 574 Abs. 2 BGB mit Erfolg auf den Härtegrund fehlenden Ersatzwohnraums berufen kann und die alternative Unterbringung künftiger „Aupairs“ im Haushalt des Vermieters oder in sonstigen Räumen lediglich mit Komfortnachteilen oder einer nicht erheblich ins Gewicht fallenden wirtschaftlichen Mehrbelastung des Vermieters verbunden wäre.*)

3. Der Sachvortrag des Mieters, für ihn sei die erfolgreiche Anmietung von Ersatzwohnraum in seiner Gemeinde aufgrund seiner stark beschränkten wirtschaftlichen Möglichkeiten ausgeschlossen, ist zur Darlegung der Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 BGB hinreichend substanziiert. Das gilt erst recht, wenn der Mieter sein Vorbringen zusätzlich auf die Lage der Mietsache in einer Gemeinde stützt, in der die Wohnraumversorgung ausweislich einer - auf § 556d Abs. 2 BGB beruhenden - Rechtsverordnung besonders gefährdet ist. Bestreitet der Vermieter das derart substanziierte Vorbringen des Mieters, hat das Gericht Beweis - in der Regel durch Einholung eines Sachverständigengutachtens - zu erheben.*)

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 IMR 2021, 314

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BGH, Urteil vom 16.12.2020 - VIII ZR 70/19

1. Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Bestätigung von Senatsurteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 188/03, unter II 1 a, IMRRS 2004, 0452 = NJW 2004, 1736).*)

2. Zu den Anforderungen an eine zu dem vorgenannten Zweck ausgesprochene Kündigung eines Wohnraummietvertrags nach Maßgabe des generalklauselartigen Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB.*)

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 IMR 2021, 97

 Nachricht

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AG München, Urteil vom 26.07.2018 - 433 C 19586/17

Ein geltend gemachter, auf nachvollziehbaren Gründen beruhender Eigenbedarf kann die Kündigung eines Mietverhältnisses auch dann rechtfertigen, wenn die Mieterin sozial schlecht gestellt ist.

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 IMR 2019, 369

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AG Mannheim, Urteil vom 12.04.2018 - 18 C 5139/17

1. Wird eine Kündigung statt an das mietende Ehepaar an den Ehemann/Vater und die Tochter des Paares adressiert, diese beiden allerdings als Ehepaar bezeichnet, so ist die Kündigung nicht aus formellen Gründen unwirksam, da es sich um eine offenbare Falschbezeichnung handelt.

2. Es genügt in formeller Hinsicht, dass der Vermieter den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (Kerntatsachen). Tatsachen, die nur der näheren Erläuterung, Ergänzung, Ausfüllung sowie dem Beweis des geltend gemachten Kündigungsgrunds dienen, können insoweit als Ergänzungstatsachen nachträglich noch ausgeführt werden.

3. Dem betrieblichen Interesse des Vermieters an der Erlangung der Wohnräume kommt ein gleichwertiges Gewicht zu wie den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Regelbeispielen.

4. Bei einem Mietvertrag über eine Hausmeisterwohnung muss dem Mieter klar sein, dass nach Ende seiner Hausmeistertätigkeit er die Wohnung verlassen muss.

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 IMR 2018, 1060 (nur online)

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BGH, Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR 243/16

1. Die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt einen erheblichen Nachteil beim Vermieter selbst voraus; ein Nachteil bei einer mit der vermietenden Gesellschaft persönlich und wirtschaftlich verbundenen "Schwestergesellschaft" reicht insoweit nicht aus.*)

2. Zum Erfordernis einer konkreten Darlegung eines "erheblichen Nachteils" des Vermieters bei der Verwertungskündigung.*)

 Volltext 1 Beitrag2 Nachrichten

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BGH, Urteil vom 10.05.2017 - VIII ZR 292/15

1. Aus dem Umstand, dass der generalklauselartige Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig ist, folgt nicht, dass bestimmte - in Absatz 2 nicht aufgezählte - Fallgruppen eines Vermieterbedarfs von vornherein ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses begründeten (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16, Rn. 24, IMRRS 2017, 0712, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).*)

2. Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, erfordert vielmehr eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und eine umfassende Abwägung der gegenseitigen Belange (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 35, IMRRS 2017, 0712). Auch ein von einem Vermieter verfolgtes gemeinnütziges, vornehmlich ein karitatives, Nutzungsinteresse kann im Einzelfall ein Gewicht erreichen, das es rechtfertigt, trotz der hiermit für den Mieter verbundenen Nachteile dem Erlangungsinteresse des Vermieters den Vorzug zu geben.*)

3. Bei der gebotenen Interessenabwägung ist zu berücksichtigen, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16, a.a.O. Rn. 25, IMRRS 2017, 0712; BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, 440, 441; NZM 2011, 479 Rn. 29). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für andere Vorhaben, insbesondere für eine wirtschaftliche Betätigung, zu verwenden (im Anschluss an BVerfGE 79, 283, 289 ["Grundlage privater und unternehmerischer Initiative"]; BVerfG, NJW 1998, 2662 ["wirtschaftliche Betätigung"]).*)

4. Bei der Abwägung der gegenseitigen Interessen im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, sind im Hinblick auf die vom Gesetzgeber eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB auf Seiten des Mieters allerdings - im Gegensatz zu den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben - (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt. Die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) sind erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen der Beurteilung, ob der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, zu berücksichtigen (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16, a.a.O. Rn. 49 m.w.N., IMRRS 2017, 0712).*)

5. Auch wenn sich allgemein verbindliche Betrachtungen hinsichtlich der vorzunehmenden Einzelfallabwägung verbieten, ist zu beachten, dass die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und -abwägung geben. Die Anforderungen an das Vorliegen eines berechtigten Erlangungsinteresses des Vermieters hängen daher davon ab, ob der geltend gemachte Kündigungsgrund eine größere Nähe zum Eigenbedarfstatbestand oder zum Tatbestand der Verwertungskündigung aufweist (im Anschluss an Senatsurteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16, a.a.O. Rn. 38 ff., IMRRS 2017, 0712).*)

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 IMR 2017, 306