Gesamtsuche

Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 27.09.2023 - VIII ZR 117/22

Zum Begriff der "Türnische" im Sinne der Vorschrift des § 3 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV.*)

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 IMR 2023, 493

 Nachricht

Gewerberaummiete

OLG Frankfurt, Urteil vom 18.04.2023 - 2 U 43/22

1. Sonnt sich der Vermieter unbekleidet auf dem Grundstück, so wird hierdurch die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht beeinträchtigt, wenn keine gezielte Einwirkung beabsichtigt ist.

2. In der Überlassung einer exakten Aufmaß- oder Planungszeichnung der Mietsache vor Mietbeginn liegt keine Zusicherung der Größe der Mieträume, wenn die Parteien durch eine ca.-Angabe im Mietvertrag klarstellen, dass der Vermieter gerade nicht für die Flächengröße einstehen will.*)

3. Die Flächengröße einer zu gewerblichen Zwecken vermieteten Wohnung kann, soweit der Mietvertrag hierauf verweist sowohl entsprechend der Wohnflächenverordnung als auch nach der GIF MF/G in Verbindung mit der DIN 277-1 ermittelt werden.*)

4. Küchengerüche im Treppenhaus einer sowohl zu Wohnzwecken als auch gewerblich genutzten Immobilie sind in der Regel als sozial adäquate Belästigung hinzunehmen.

5. Straßenbauarbeiten, die in der Regel als Umweltmangel hinzunehmen sind und dem Verwendungsrisiko des gewerblichen Mieters unterfallen, können als Mangel zu einer Minderung führen, wenn das besondere Ambiente und die Lage der Immobilie Bestandteil der vertraglichen Beschaffenheit geworden sind und deshalb ein erheblich über der ortsüblichen Miete liegender Preis vereinbart wurde (hier: Jugendstilvilla im Frankfurt Westend).*)

6. Das Vorliegen einer inhaltlich richtigen Abrechnung ist nicht Fälligkeitsvoraussetzung für eine Betriebskostennachforderung; dies gilt auch soweit unzulässigerweise Sollvorauszahlungen eingestellt worden sind und die Abrechnung später korrigiert wird (Fortführung OLG Frankfurt, IMR 2018, 513).*)

7. Bei der Umlage nicht verbrauchsabhängiger Betriebskosten nach Mietfläche kann der gewerbliche Mieter ohne Belegeinsicht die angefallenen Gesamtkosten nicht einfach bestreiten. Gleiches gilt für das Bestreiten der Gesamtfläche, wenn das Gebäude keine architektonischen Besonderheiten aufweist (Fortführung BGH, IMR 2015, 39; Abgrenzung zu OLG Frankfurt, Urteil vom 10.01.2019 - 2 U 109/17, IMRRS 2019, 0184).*)

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 IMR 2023, 273

Wohnraummiete

LG Saarbrücken, Urteil vom 23.06.2022 - 10 S 136/21

Wird ein größerer, zur Wohnung gehörender Kellerraum mitvermietet, zählt seine Fläche zur mietvertraglich vereinbarten "Wohn- und Nutzfläche" dazu, wenn dies im Mietvertrag so bestimmt ist.

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 IMR 2022, 431

Wohnraummiete

LG Hamburg, Urteil vom 31.03.2022 - 333 S 15/21

Der Zusatz "ca." lässt zwar erkennen, dass Toleranzen hingenommen werden sollen. Auch für solche Toleranzen ist jedoch die Grenze dort zu ziehen, wo die Unerheblichkeit einer Tauglichkeitsminderung der Mietsache (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB) endet. Diese Grenze ist im Interesse der Praktikabilität und der Rechtssicherheit bei 10% anzusetzen; eine zusätzliche Toleranz ist dann nicht mehr gerechtfertigt (BGH, Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 133/03, IMRRS 2004, 0479; IMR 2010, 213).

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 IMR 2022, 219

Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 17.04.2019 - VIII ZR 33/18

1. Im Verfahren der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB) bestimmt sich die der Berechnung der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) zu Grunde zu legende Ausgangsmiete auch im Falle einer Mietminderung wegen eines nicht behebbaren Mangels in Form nicht unerheblicher Wohnflächenabweichung (§ 536 Abs. 1 BGB) nach der vertraglich vereinbarten Miete.*)

2. Der Begriff der "Wohnfläche" ist im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltenden Bestimmungen auszulegen (Bestätigung von BGH, Urteile vom 24.03.2004 - VIII ZR 44/03, IMRRS 2004, 0572 = NJW 2004, 2230 unter II 1 b aa; IMR 2007, 241; IMR 2009, 223).*)

3. Eine hiervon abweichende Berechnung erfolgt unter anderem dann, wenn ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich ist. Eine solche maßgebende Verkehrssitte setzt voraus, dass abweichend von den sonst anwendbaren Bestimmungen - vorliegend der Wohnflächenverordnung - ein anderes Regelwerk, mithin die II. Berechnungsverordnung, die DIN 283 oder die DIN 277 insgesamt angewendet wird (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 231/06, IMRRS 2007, 1508 = NJW 2007, 2624).*)

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 IMR 2019, 272

Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 30.05.2018 - VIII ZR 220/17

Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 31.10.2007 - VIII ZR 261/06, IMR 2008, 1 f.).*)

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Wohnraummietrecht

BGH, Urteil vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14

1. Die bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages getroffene Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist - und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10 % - nicht geeignet, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größe der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzulegen (Aufgabe der Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 08.07.2009 - VIII ZR 205/08 Rz. 10, 13 m.w.N., IMR 2009, 334). Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeit des § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung.*)

2. Auch in Fällen, in denen sich nachträglich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche über der bis dahin von den Mietvertragsparteien angenommenen oder vereinbarten Wohnfläche liegt, kommt bei einseitigen Mieterhöhungen die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB zur Anwendung, zu deren Bemessung die zu Beginn des Vergleichszeitraums geltende Ausgangsmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüber zu stellen ist.*)

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Wohnraummietrecht

LG Saarbrücken, Urteil vom 06.03.2015 - 10 S 160/14

Die Wohnflächenangaben in einem Mietvertrag sind nicht nach den Berechnungsgrundsätzen der Wohnflächenverordnung bzw. der II. Berechnungsverordnung zu berechnen, wenn sich die Parteien bei Abschluss des Mietvertrags (im Fall: im Jahr 1997) nach Auslegung der Vertragserklärungen auf den einfach zu handhabenden Maßstab "Länge mal Breite" der Grundflächen verständigten.*)

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 IMR 2015, 317

Gewerberaummiete

OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.11.2013 - 10 U 112/13

1. Bei der Miete von Räumen stellt die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche um mehr als 10% einen Mangel der Mietsache dar. Diese Flächenabweichung hat der Mieter dazulegen und zu beweisen.

2. Die Begriffe "Bruttogeschossfläche", "innenliegende Technikflächen" und "anteilige Gemeinschaftsflächen" sind als "Bruttogrundfläche", "technische Funktionsflächen" und "Verkehrsflächen" gemäß DIN 277 auszulegen.

3. Die Anwendbarkeit der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB setzt eine auch durch Auslegung nicht zu beseitigende Mehrdeutigkeit (mindestens zwei unterschiedliche Auslegungsergebnisse) voraus (hier verneint).

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 IMR 2014, 247

Gewerberaummiete

BGH, Urteil vom 18.07.2012 - XII ZR 97/09

Lässt sich im Fall einer Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche bei der Geschäftsraummiete die Minderfläche eindeutig Nebenräumen (hier: Kellerräume) zuordnen, so darf die Minderung nicht pauschal nach dem prozentualen Anteil der fehlenden Fläche an der vertraglich vereinbarten Gesamtfläche berechnet werden. Vielmehr muss eine angemessene Herabsetzung des Mietzinses den geringeren Gebrauchswert dieser Räume in Rechnung stellen (Abgrenzung zu BGH Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 - NJW 2004, 1947 und vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09 - NJW 2010, 1745).*)

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 IMR 2012, 410