Gesamtsuche

Gewerberaummiete

LG Itzehoe, Urteil vom 30.07.2021 - 9 S 97/20

Während der behördlich angeordneten pandemie-bedingten Schließung liegt eine Störung der Geschäftsgrundlage vor, so dass die Miete in dieser Zeit um 25% reduziert ist.

 Volltext

 IMR 2021, 463

Gewerberaummiete

LG Mainz, Urteil vom 25.06.2021 - 2 O 311/20

1. Geschäftsraummieter, insbesondere die großen Handelsketten sind auch während der wegen der Coronaverordnung erfolgten Anordnung der Schließung von Filialen in aller Regel verpflichtet, die vereinbarte Miete auch für die Zeit der Schließung zu zahlen.

2. Zwar stellt die Schließungsanordnung eine Störung der Geschäftsgrundlage dar. Das Maß der Unzumutbarkeit und damit ein Anspruch auf Vertragsanpassung ist aber nur bei substanziierter Darlegung des Mieters erreicht, in der eigenen Existenz gefährdet oder jedenfalls in einem solchen Ausmaß wirtschaftlich betroffen zu sein, dass ein weiteres Festhalten am unveränderten Mietvertrag unter Berücksichtigung aller übrigen Umstände als unzumutbar erscheinen lässt.

3. Da die wirtschaftliche Situation des Mieters zu berücksichtigen ist, kommt es bei einem Konzern auch auf die Konzernmutter an.

 Volltext

Gewerberaummiete

OLG Köln, Beschluss vom 31.05.2021 - 22 U 205/20

1. Die allgemeinen Auswirkungen der Corona-Pandemie begründen in der Regel keinen Mietmangel.

2. Es erscheint möglich, dass aufgrund behördlich verhängter Beschränkungen insbesondere etwa im Gastronomiegewerbe eine Anpassung des geschuldeten Mietzinses nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage geboten sein kann.

3. Allerdings kommt eine Anpassung des Vertrags nur in Betracht, wenn das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar erscheint.

4. Zur Beantwortung dieser Frage müssen erhaltene oder aber zwar beanspruchbare, aber zurechenbar dennoch nicht beantragte staatliche Hilfszahlungen in die Bewertung einfließen. Zudem ist zu berücksichtigen, ob und gegebenenfalls inwieweit der Mieter durch weitere zumutbare Maßnahmen, insbesondere etwa Kurzarbeit für seine Mitarbeiter oder gar Freistellung, seine Betriebskosten senken kann.

5. Der Mieter muss schlüssig und substantiiert dazu vortragen, dass und gegebenenfalls inwieweit seine Umsätze durch die Pandemie während der Zeiten behördlich verordneter Beschränkungen zurückgegangen sind.

 Volltext

 IMR 2021, 364

Gewerberaummiete

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.05.2021 - 2-7 O 154/20

1. Keine Treuhandauflage beim Kautionsverhältnis; § 551 BGB ist bei Gewerberaummiete nicht anwendbar.

2. Der Zugriff auf die Kaution ist im laufenden Urkundenprozess statthaft.

3. Die Mietkaution hat keinen Treuhandcharakter.

 Volltext

 IMR 2021, 321

Gewerberaummiete

KG, Urteil vom 01.04.2021 - 8 U 1099/20

Bei einer staatlich angeordneten Geschäftsschließung wegen der Corona-Pandemie kann die Gewerberaummiete wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage auf die Hälfte herabzusetzen sein, ohne dass eine Existenzbedrohung des Mieters im Einzelfall festgestellt werden muss.

 Volltext 2 Beiträge1 Nachricht

Mietrecht

AG Düsseldorf, Urteil vom 29.03.2021 - 46 C 300/20

Im Anwendungsbereich der Mängelhaftung ist § 313 BGB unanwendbar, und zwar auch dann, wenn die Voraussetzungen der Mängelhaftung im Einzelfall nicht vorliegen (Palandt-Grüneberg, 77. Aufl., § 313 Rz. 12, 19).

 Volltext

Gewerberaummiete

OLG Frankfurt, Urteil vom 19.03.2021 - 2 U 143/20

1. Die behördliche Schließung in der Folge der COVID-19-Pandemie begründet weder einen Mangel noch das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft des Mietobjekts.

2. Wegen des Vorrangs der §§ 536 ff. BGB sind die Regelungen der Unmöglichkeit verdrängt.

3. Sofern für die Berücksichtigung einer Störung der Geschäftsgrundlage wegen des Verwendungsrisikos des Mieters (§ 537 Abs. 1 Satz 1 BGB) überhaupt Raum ist, muss das Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führen.

4. Im Urkundenverfahren ist der Einwand des Mieters auf Herabsetzung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage unstatthaft, da der dem Mieter hierfür obliegende Beweis nicht mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln geführt werden kann (§ 598 ZPO).

 Volltext

 IMR 2021, 191

Gewerberaummiete

LG Bonn, Urteil vom 18.03.2021 - 10 O 157/20

1. Der Mieter kann ein Kündigungsrecht nach § 313 Abs. 3 Satz 2 BGB in Anspruch nehmen, wenn sich nach Schluss des Mietvertrags Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, schwer wiegend verändert haben, die Parteien den Vertrag nicht geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten und dem Mieter das Festhalten am unveränderten Vertrag, nicht zuzumuten ist.

2. Klare Anhaltspunkte für eine gesetzliche Risikozuordnung, nach der das pandemiebedingte Schließungsrisiko und die damit verbundenen Umsatzeinbußen, in jedem Fall von Mieterseite zu tragen wären, können nicht aus Art. 240 § 2 EGBGB gezogen werden. Das gilt erst recht, wenn die Parteien im Einzelfall eine vertragliche Risikozuordnung vorgenommen haben.

 Volltext

 IMR 2021, 281

Gewerberaummiete

LG Essen, Urteil vom 09.03.2021 - 4 O 217/20

Ob infolge der Corona-Pandemie und der damit einhergehenden Schließungsanordnung hinsichtlich des Gewerbemietvertrags eine objektive Änderung der Vertragsgrundlage i.S.d. § 313 BGB eingetreten ist, kann dahinstehen, wenn die (subjektive) Unzumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag mangels wirtschaftlicher Existenzgefährdung des Mieters nicht gegeben ist.

 Volltext

Gewerberaummiete

OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2021 - 7 U 109/20

1. Eine allgemeine corona-bedingte Schließungsanordnung begründet keinen Sachmangel des Mietobjekts, der einen Mieter zur Minderung der Miete berechtigt.

2. Eine Unzumutbarkeit der vollständigen Mietzahlung kann in solchen Fällen aber unter dem Gesichtspunkt eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage grundsätzlich in Betracht kommen.

3. Dies setzt jedoch voraus, dass die Inanspruchnahme des Mieters zu einer Vernichtung seiner Existenz führen oder sein wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwer wiegend beeinträchtigen würde und auch die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung erlaubt.

 Volltext 2 Beiträge1 Nachricht

Gewerberaummiete

OLG München, Beschluss vom 17.02.2021 - 32 U 6358/20

1. Die pandemiebedingte Betriebsuntersagung in dem Zeitraum vom 18.03.2020 bis zum 27.04.2020 hat nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB geführt. Es lag auch kein Fall der Unmöglichkeit i.S.v. § 275 BGB vor.*)

2. Ein Anspruch nach § 313 Abs. 1 BGB auf Anpassung des Mietvertrags durch eine Herabsetzung oder Stundung der Miete ist in Ausnahmefällen trotz der grundsätzlich vorrangigen gesetzlichen Sonderregeln möglich. Bei der Prüfung der Zumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag sind sämtliche Umstände des Einzelfalls zu beachten.*)

 Volltext

 IMR 2021, 153

Gewerberaummiete

LG München I, Urteil vom 12.02.2021 - 31 O 11516/20

1. Die Ausrichtung der Zumutbarkeitsprüfung i.S.d. § 313 Abs. 1 BGB auf die konkrete Filiale gewährleistet, dass sich der Mieter nicht auf Verluste aus anderen Filialen und der Vermieter nicht auf Gewinne des Mieters aus anderen Filialen berufen kann. Dies beugt sowohl einer mehrfachen bzw. überproportionalen als auch einer abweichenden Verwertung der Verluste bzw. Gewinne aus anderen Filialen in Parallelverfahren vor.*)

2. Die Beschränkung der Anrechnung staatlicher Leistungen (hier: Kurzarbeitergeld) auf den Anteil der Miete an den Gesamtverbindlichkeiten des Mieters verhindert eine zu Lasten des Mieters wirkende überproportionale Berücksichtigung. Die Vornahme der Anrechnung vor Bildung der Quote im Rahmen der Risikoverteilung erscheint gegenüber der Anrechnung auf den Minderungsbetrag vorzugswürdig.*)

 Volltext 2 Beiträge1 Nachricht

Gewerberaummiete

LG München I, Urteil vom 25.01.2021 - 31 O 7743/20

1. Die in den Bayerischen Infektionsschutzmaßnahmenverordnungen (BayIfSMV) aufgrund der Corona-Pandemie geregelten Beschränkungen für Hotelbetriebe begründen weder einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache noch einen Fall der Unmöglichkeit, führen aber zu einer Störung der Geschäftsgrundlage.*)

2. Die Entscheidung, ob und in welchem Umfang die Höhe der zu zahlenden Miete im Rahmen der Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB herabzusetzen ist, bedarf neben dem Rückgriff auf allgemeine Wertungen zur Risikoverteilung zusätzlich einer konkreten Begründung anhand der Umstände des Einzelfalls; Art. 240 § 2 EGBGB entfaltet diesbezüglich keine Sperrwirkung.*)

 Volltext

 IMR 2021, 108

Gewerberaummiete

LG Stuttgart, Urteil vom 19.11.2020 - 11 O 215/20

1. Corona-bedingte hoheitliche Maßnahmen (hier: Schließung von Verkaufsstellen des Einzelhandels) knüpfen nicht an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache selbst an, sondern allgemein an die Nutzungsart sowie den Umstand, dass in den betroffenen Flächen Publikumsverkehr stattfindet und dadurch Infektionen begünstigt werden, so dass kein Mietmangel vorliegt.

2. Das allgemeine Leistungsstörungsrecht wird nach Überlassung der Mietsache durch die §§ 535 ff. BGB verdrängt.

3. Ohne Darlegung existentiell bedeutsamer Folgen der Schließung ist auch eine Vertragsanpassung unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage ausgeschlossen.

 Volltext

 IMR 2021, 70

Gewerberaummiete

LG Lüneburg, Urteil vom 17.11.2020 - 5 O 158/20

1. Corona-bedingte Geschäftsschließungen stellen weder einen Mietmangel noch einen Fall der Unmöglichkeit dar.

2. Corona-bedingte Schließungen können eine Vertragsanpassung rechtfertigen. Hierbei sind die Länge der Schließung, die Möglichkeit einer Online-Verkaufs, die Reduzierung der Umsatzsteuer zur Umsatzsteigerung sowie die Möglichkeit staatlicher Hilfen und Betriebsausgabenreduzierung (Kurzarbeit) zu berücksichtigen, zudem, dass der Vermieter weiterhin für Erhaltungsmaßnahmen voll einzustehen hat.

3. Eine im Mietvertrag enthaltene Allgemeine Geschäftsbedingung, die hinsichtlich einer zu stellenden Bürgschaft bestimmt, dass der Bürge auf die Einrede der Aufrechenbarkeit verzichtet, ohne eine Ausnahme für rechtskräftig festgestellte oder anerkannte Forderungen aufzunehmen, ist unwirksam.

 Volltext

 IMR 2021, 365

Gewerberaummiete

AG Köln, Urteil vom 04.11.2020 - 206 C 76/20

1. Der Vermieter trägt nicht das Risiko solcher Umstände, die allein in der Art des Betriebs ihre Ursache haben. Das gilt auch in Fällen, in denen es durch nachträgliche gesetzgeberische oder behördliche Maßnahmen zu einer Beeinträchtigung des Gewerbebetriebs des Gewerbemieters kommt.

2. Das allgemeine Leistungsstörungsrecht wird nach Überlassung der Mietsache durch die §§ 535 ff. BGB verdrängt.

3. Eine Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB als normierte Ausprägung des Grundsatzes von Treu und Glauben kommt nicht alleine deshalb in Betracht, weil aufgrund behördlicher Verfügung eine Verkaufsuntersagung bzw. -beschränkung besteht. Zusätzlich bedürfte es der Darlegung einer existentiellen Notlage des Mieters.

 Volltext

 IMR 2021, 73

Gewerberaummiete

LG Oldenburg, Urteil vom 26.10.2020 - 8 O 1268/20

1. Die behördlich verfügte Schließung eines Ladenlokals aufgrund der Corona-Pandemie stellt keinen Mietmangel dar.

2. Die Vorschriften des allgemeinen Leistungsstörungsrechts werden nach Übergabe der Mietsache durch das besondere mietrechtliche Gewährleistungssystem verdrängt.

3. Ob eine Vertragsanpassung wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage vorzunehmen ist, kann offenbleiben, da hierfür zumindest eine existenzbedrohende Situation vorliegen und der Mieter entsprechend vortragen müsste.

 Volltext

 IMR 2021, 196

Gewerberaummiete

LG Zweibrücken, Urteil vom 11.09.2020 - HK O 17/20

Ein gewerblicher Mieter ist zur Weiterzahlung der Miete auch für die Zeiträume verpflichtet, in denen seine Filiale aufgrund behördlicher Anordnung zeitweise schließen musste.

 Volltext

 IMR 2020, 461

Gewerberaummiete

OLG Dresden, Urteil vom 24.06.2020 - 5 U 653/20

1. Öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen oder -hindernisse können Mängel des Mietobjektes i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB sein, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts beruhen und nicht in den persönlichen und betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben.*)

2. Danach ist im Falle der Vereinbarung des Betriebs einer Spielhalle als Mietzweck im Mietvertrag die Nutzungsuntersagung für den Betrieb einer Spielhalle durch die zuständige Behörde ein Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB, wenn sie auf der Unterschreitung des landesrechtlich geregelten Mindestabstands zwischen Spielhallen und geschützten Einrichtungen für Minderjährige (hier allgemeinbildenden Schulen nach § 18a Abs. 4 Satz 1 SächsGlüStVAG) in Bezug auf das Mietobjekt beruht.*)

 Volltext

 IMR 2020, 499

Gewerberaummiete

VG Schleswig, Urteil vom 20.02.2020 - 12 A 376/18

ohne amtlichen Leitsatz

 Volltext

Gewerberaummiete

OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.09.2017 - 24 U 216/16

Wird ein Gewerbeobjekt zum Zwecke des Betriebs eines Wettbüros für Sportwetten vermietet, so liegt ein zu einer Minderung des Mietzinses auf Null führender Mangel vor, wenn aufgrund der Lage der Mindestabstand zu geschützten Einrichtungen gem. § 22 Abs. 1 GlücksspielVO NRW nicht eingehalten wird. Dieser Mangel fällt in den Verantwortungs- und Risikobereich des Vermieters, denn die Gebrauchsbeschränkung beruht auf der konkreten Beschaffenheit, nämlich der Lage der Mietsache. Jedenfalls in einem Formularmietvertrag kann der Vermieter dieses Risiko nicht dem Mieter überbürden. Ein Mangel liegt bereits vor, wenn die zuständige Behörde noch nicht eingeschritten ist, allerdings in einem Vorbescheid bereits die Versagung der Nutzungsänderungsgenehmigung angekündigt hat.*)

 Volltext

Bauvertrag

BGH, Urteil vom 28.01.2016 - I ZR 60/14

Regelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Kranunternehmers, mit denen wie in Ziffer 20 Abs. 1 Satz 1, 2 und 4 der AGB-BSK Kran und Transport 2008 dem Auftraggeber einschränkungslos und ohne Festlegung von Mitwirkungspflichten des Kranunternehmers die Verantwortlichkeit für die Eignung der Bodenverhältnisse für den vereinbarten Kraneinsatz und die Verpflichtung, auf die Lage und das Vorhandensein von unterirdischen Hohlräumen am Einsatzort unaufgefordert hinzuweisen, auferlegt werden, benachteiligen den Auftraggeber unangemessen und sind deshalb unwirksam.*)

 Volltext

 IBR 2016, 325

Gewerberaummietrecht

BGH, Urteil vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14

1. Die Änderung der Miethöhe stellt stets eine wesentliche und - jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann - dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar.*)

2. Zur Frage, wann eine Vertragspartei nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB gehindert ist, sich auf einen Schriftformmangel zu berufen.*)

3. Zur Formbedürftigkeit von Vereinbarungen zu am Mietobjekt durchzuführenden Um- und Ausbaumaßnahmen.*)

 Volltext 2 Beiträge1 Nachricht

Wohnraummietrecht

LG Potsdam, Urteil vom 27.02.2015 - 13 S 46/14

Versäumt der Vermieter für die Umnutzung der Mieträume von einer gewerblichen Nutzung in eine Wohnraumnutzung eine nach der Bauordnung erforderliche Genehmigung zu beantragen und muss der Mieter infolgedessen in eine neue Wohnung ziehen, macht der Vermieter sich schadensersatzpflichtig.

 Volltext

 IMR 2015, 1089 (nur online)

Allgemeines Zivilrecht

LG Hamburg, Urteil vom 26.02.2015 - 316 O 151/14

1. Steht ein befristeter Mietvertrag unter der Bedingung, dass "die erforderliche Genehmigung zum Betrieb von Spielstätten erteilt" wird, ist diese auflösende Bedingung nicht eindeutig.

2. Willenserklärungen können ausgelegt werden, wenn der Wortlaut nicht eindeutig ist. Der maßgebende Zeitpunkt für die Auslegung ist der Zeitpunkt der Abgabe bzw. des Zugangs der Willenserklärung (hier: Abschluss des Mietvertrages). Hier hätte statt einer Baugenehmigung auch eine sonstige behördliche Genehmigung oder Erlaubnis gemeint sein können. Gibt der Wortlaut keinen Aufschluss, sind die Begleitumstände mit einzubeziehen und auch die Interessenlage zu berücksichtigen. Da die Baugenehmigung erteilt wurde, ist die auflösende Bedingung nicht eingetreten.

3. Eine Gesetzesänderung, die den Spielbetrieb des Klägers zukünftig einschränkt, ist kein Mangel, der eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt. Behördliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen können nur dann ein Mangel sein, wenn die Nutzung der Mieträume bereits durch Einschreiten der zuständigen Behörde eingeschränkt ist.

 Volltext

Gewerberaummiete

BGH, Urteil vom 20.11.2013 - XII ZR 77/12

Allein die anlässlich einer Anhörung gemäß § 28 VwVfG erfolgte Mitteilung der Behörde an den Mieter, dass die beantragte Nutzungsänderung nicht genehmigungsfähig sei, vermag einen Mangel des Mietobjektes im Sinne des § 536 BGB nicht zu begründen und damit auch eine außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB nicht zu rechtfertigen; dem Mieter ist es grundsätzlich zuzumuten, eine Bescheidung seines Nutzungsänderungsantrages abzuwarten.*)

 Volltext

 IMR 2014, 63

 Nachricht

Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 13.07.2011 - XII ZR 189/09

a) Das Rauchverbot in § 7 Abs. 1 Nichtraucherschutzgesetz Rheinland-Pfalz stellt keinen Mangel einer verpachteten Gaststätte dar.*)

b) Der Verpächter ist nicht verpflichtet, auf Verlangen des Pächters durch bauliche Maßnahmen die Voraussetzungen zu schaffen, dass dieser einen gesetzlich vorgesehen Raucherbereich einrichten kann.*)

 Volltext

 IMR 2011, 455

Gewerberaummiete

OLG Koblenz, Urteil vom 18.11.2009 - 1 U 579/09

1. Auch ohne ausdrückliche Regelung kann die Auslegung des Pachtvertrags ergeben, dass die Nutzung einer Gaststätte auch für Raucher vertraglich geschuldet ist.*)

2. Beschränkungen aufgrund des Nichtraucherschutzgesetzes Rheinland-Pfalz begründen allerdings keinen Mangel der Pachtsache; insoweit trägt der Pächter das Verwendungsrisiko.*)

 Volltext

 IMR 2010, 146