Gesamtsuche

Wohnungseigentum

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 05.07.2017 - 539 C 44/16

1. Der Beschluss "Dem Eigentümer XY wird durch die Eigentümergemeinschaft eine Ermächtigung zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter wegen verspätet erstellter Bewirtschaftungskostenabrechnungen im eigenen Namen erteilt" ist nichtig, weil zu unbestimmt formuliert. Er lässt nicht erkennen, welche Forderung/welche Forderungen hier qua Ermächtigung vom Eigentümer letztlich gegenüber dem Verwalter zu wessen Gunsten geltend gemacht werden sollen.

2. Zur Problematik der Nebenkostenabrechnung eines vermietenden Eigentümers.

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Mietrecht

OLG Rostock, Urteil vom 08.06.2017 - 3 U 70/13

1. Für eine Änderung des vertraglich bestimmten Fälligkeitstermins der Miete genügt es nicht, dass der Mieter über 11 Monate die Miete verspätet und an unterschiedlichen Kalendertagen zahlt und der Vermieter unpünktliche Zahlungen nicht anmahnt.*)

2. Eine durch die Auswechslung des Schlosses begangene verbotene Eigenmacht kann der Vermieter nicht mit der Ausübung des Vermieterpfandrechtes entschuldigen.*)

3. Ist dem Mieter aufgrund Zahlungsverzuges wirksam fristlos gekündigt worden, kann der Mieter gegen den Vermieter auch dann nicht einen entgangenen Gewinn für die noch nicht abgelaufene Vertragslaufzeit verlangen, wenn der Vermieter nach der Kündigung die Schlösser zu den Mieträumen in verbotener Eigenmacht ausgewechselt hat. *)

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Wohnraummiete

AG Köln, Urteil vom 27.01.2017 - 220 C 332/16

1. Kosten der Gartenpflege sind prinzipiell umlagefähige Betriebskosten.

2. Das Fällen von Bäumen gehört nicht zur Gartenpflege, so dass dies auch keine umlagefähigen Betriebskosten sind.

3. Dies gilt zumindest dann, wenn der Abholzung keine Neupflanzung folgt.

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Wohnraummiete

AG Schöneberg, Urteil vom 16.11.2016 - 11 C 141/16

1. Hat der Vermieter Kosten vorverteilt oder ist seine Abrechnung wegen nicht umlegbarer Kostenanteile unrichtig, so stellt dies keinen formellen Fehler der Abrechnung dar, sondern ist innerhalb der materiellen Begründetheit zu prüfen.

2. Es fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist, wenn Garten- oder Parkflächen vorliegen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind.

3. Die Darlegungslast, warum Kosten der Höhe nach nicht ansatzfähig sein sollen, trifft zunächst einmal den Mieter. § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ist zum Erreichen des Gesetzeszweckes so auszulegen, dass der Mieter Beanstandungen hinreichend konkret fassen muss, so dass erkennbar ist, welche Posten der Betriebskostenabrechnung aus welchen Gründen beanstandet werden.

4. Stellt der Mieter bei der Belegeinsicht fest, dass sich die Abgrenzung der einzelnen Kosten nicht aus den Rechnungen ergibt, so hat er dies im Prozess vorzutragen; in diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, den Anfall der einzelnen Kosten darzulegen und nachzuweisen.

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 IMR 2017, 273

Mietrecht

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 25.10.2016 - 7 S 1846/16

1. Unklarheiten in den mietvertraglichen Vereinbarungen gehen zu Lasten des Vermieters (Verwenders). Gibt es mehrere Vertragsfassungen, gilt bei Unklarheiten diejenige, die für den Mieter günstiger ist.

2. Eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung muss folgende Mindestangaben enthalten: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit zum Verständnis erforderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

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 IMR 2017, 184

Wohnraummiete

AG Halle/Saale, Urteil vom 16.08.2016 - 95 C 307/16

1. Die Wartungskosten für Rauchwarnmelder sind Betriebskosten und können auf die Mieter umgelegt werden.

2. Die Kosten der Anmietung von Rauchwarnmeldern sind nicht umlegbar. Sie entstehen nicht durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch, weil sie - anders als Energie-, Überwachungs- oder Reinigungskosten - nicht durch deren Vorhandensein bedingt sind, sondern das Vorhandensein erst ermöglichen. Die Anmietkosten sind ohne Probleme vermeidbar durch den Kauf der Rauchwarnmelder.

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Gewerberaummiete

OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.06.2016 - 24 U 170/15

1. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters wird nach § 543 Abs. 2 S. 3 BGB durch eine nachträglich erklärte Aufrechnung nur unwirksam, wenn die Aufrechnungslage bereits vor Zugang der Kündigungserklärung bestanden hat. Durch Aufrechnung mit einem erst mit Beendigung des Mietverhältnisses entstehenden Anspruch auf Rückzahlung von nicht abgerechneten Nebenkostenvorauszahlungen kann daher eine fristlose Kündigung nicht abgewendet werden.*)

2. Eine wirksame Aufrechnungsbeschränkung gilt nach Beendigung des Mietverhältnisses fort. Der Aufrechnungsausschluss hindert die Aufrechnung jedoch nicht, wenn die Gegenforderung begründet und entscheidungsreif ist.*)

3. Der Mieter hat nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen nur, wenn und soweit er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen.*)

5. Zu den an eine formell wirksame Nebenkostenabrechnung zu stellenden Anforderungen.*)

6. Der frühere Vermieter bleibt gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundeigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt.*)

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Gewerberaummietrecht

KG, Urteil vom 06.06.2016 - 8 U 40/15

1. Die vom Vermieter gestellte Formularklausel, wonach die Nebenkosten im Verhältnis der Fläche des Mieters zu den "tatsächlich vermieteten Mietflächen im Objekt" erfolgen soll, ist wegen Abwälzung des Leerstandsrisikos auf den Mieter auch in einem Gewerbemietverhältnis nach § 307 BGB unwirksam.

2. Die wegen Unwirksamkeit des vertraglichen Umlagemaßstabs bestehende Vertragslücke ist durch ergänzende Vertragsauslegung gemäß §§ 133, 157 BGB grundsätzlich dahin zu schließen, dass die Umlage im Verhältnis zur gesamten Nutzfläche des Objekts vorgenommen werden soll.

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 IMR 2016, 374

Wohnraummietrecht

AG Hanau, Urteil vom 20.04.2016 - 37 C 393/13

1. Die Tatsache, dass ein Heizkörper nur im oberen Bereich Wärme entwickelt führt nicht per se dazu, dass dieser einen technischen Defekt aufweist. Ebenso wenig folgt daraus, dass die Verbrauchserfassung durch einen im oberen Bereich des Heizkörpers angebrachte Heizkostenverteiler verfälscht würde. Ein entsprechender Einwand des Mieters ist daher nicht als solcher geeignet, der Heizkostenabrechnung entgegen zu treten.*)

2. Um eine Mietminderung geltend zu machen, reicht der Verweis auf eine geringere Erwärmung der Heizkörper in der Mietsache nicht aus. Es ist konkret und unter laufender Angabe von Temperaturen vorzutragen, ob hierdurch auch eine tatsächliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit infolge der Unterschreitung von Mindesttemperaturen vorliegt.*)

3. Der Mieter darf die in der Heizkostenabrechnung aufgeführten Ablesewerte nicht einfach bestreiten, sondern muss vortragen, welche Werte zutreffend wären. Das ist nur dann nicht der Fall, wenn die Ablesung funkbasiert und ohne optische Ausweisung der Zählerstände erfolgt oder es sich um Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip handelt.*)

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 IMR 2017, 140

Mietrecht

AG Köln, Urteil vom 12.04.2016 - 219 C 352/15

1. Der formellen Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung steht es nicht entgegen, wenn für Positionen (hier: Versicherungen, Schmutzwasser, Wasser und Müllabfuhr) nicht dargelegt wurde, wie die auf die Wohnungsmieter entfallenden Gesamtkosten ermittelt wurden. Die Angabe eines Gesamtbetrages genügt, ohne dass es einer Erläuterung der zu dem Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf.

2. Kosten für neue Verfliesung des Badezimmers sind keine Kosten, die unmittelbar mit dem Anbringen von Warmwasserzählern zusammenhängen. Es handelt sich vielmehr um Folgekosten, die in der Betriebskostenabrechnung nicht zu berücksichtigen sind. Die Neuverfliesung der Badezimmer steigert den Wohnwert, sodass für die Aufwendungen insoweit ein Ausgleich erfolgt.

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Wohnraummietrecht

LG Berlin, Urteil vom 05.04.2016 - 63 S 209/15

1. Zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs des Vermieters auf Zustimmung zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete, den der Vermieter mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten aufweist, bedarf es der Angabe der auf die Wohnung tatsächlich entfallenden Betriebskosten; die Angabe eines statistischen Durchschnittswerts für Betriebskosten genügt nicht.

2. Eine unzutreffende Angabe eines pauschalen Betriebskostenanteils führt nicht zu dessen formeller Unwirksamkeit.

3. Eine fehlende Wärmedämmung ist nicht gleich eine "unzureichende" im Sinne des Berliner Mietspiegels 2013. Entscheidend für die Unzureichbarkeit ist ausschließlich der Vergleich mit anderen nach Baualter und Ausstattung vergleichbaren Häusern.

4. Für ein 1918 erbautes Haus ist eine fehlende Wärmedämmung nicht unzureichend.

5. Ein Garten, der wegen der Gefahr herunterfallenden Putzes, nicht nutzbar ist, ist trotzdem wohnwerterhöhend. Maßgeblich ist allein das Vorhandensein, etwaige Mängel bleiben außer Betracht.

6. Eine ruhige Lage in einer Großstadt bedeutet keine vollkommene Stille.

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 IMR 2016, 456

Wohnraummietrecht

LG Berlin, Beschluss vom 22.02.2016 - 65 T 207/15

Ob der Umlegungsschlüssel richtig ist, ob es sich also um die Gesamtfläche der Wirtschaftseinheit handelt oder nicht, ist eine Frage der Richtigkeit der Abrechnung, die der Mieter nach Einsichtnahme in die Belege beim Vermieter selbst zu prüfen hat.

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 IMR 2016, 184

Wohnraummietrecht

BGH, Urteil vom 10.02.2016 - VIII ZR 33/15

1. Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist. Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage der Beklagten angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden.*)

2. Die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine regelmäßige Pflege der Außenanlagen voraus und umfasst deshalb auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Verunreinigungen entfällt, die durch Mieter oder Dritte verursacht worden sind (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 13.01.2010 - VIII ZR 137/09, NZM 2010, 274 Rn. 24).*)

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 IMR 2016, 143

 Nachricht

Wohnraummietrecht

BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 93/15

1. Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der "Gesamtkosten", wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt.*)

2. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (Aufgabe der Senatsrechtsprechung; vgl. Senatsurteile vom 14.02.2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10 = IMR 2007, 105; und vom 09.10.2013 - VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 14 ff. m.w.N. = IMR 2014, 5).*)

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