Gesamtsuche

Wohnraummiete

AG Brandenburg, Urteil vom 24.02.2017 - 31 C 179/14

Absandungen und Abblätterungen bei nicht imprägnierten Naturstein-Fliesen im Bad aufgrund der Verwendung von Duschgelen und Shampoos sind kein von den Mietern zu ersetzender Schaden (§§ 241, 280, 281 BGB), sondern Abnutzungen im Sinne von § 538 BGB.*)

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 IMR 2017, 191

Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 22.02.2017 - 65 S 395/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 12.07.2016 - 63 S 24/16

1. Wird die Abrechnungsfrist für die Betriebskostenabrechnung nicht eingehalten, ist das kein formeller Mangel, sondern schließt nur Nachforderungen über die vereinbarten Vorschüsse hinaus aus.

2. Der Begriff "Nebenkosten" ist umfassender als der Begriff "Betriebskosten" und jedenfalls gegenüber Betriebskosten nicht einschränkend.

3. Soweit einzelne Betriebskostenarten im Vertrag genannt werden ("Sämtliche Nebenkosten, wie ..."), ergibt sich daraus keine Einschränkung der umlagefähigen Kosten. Es handelt sich vielmehr um eine nicht abschießende Aufzählung.

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Gewerberaummiete

OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.06.2016 - 24 U 170/15

1. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters wird nach § 543 Abs. 2 S. 3 BGB durch eine nachträglich erklärte Aufrechnung nur unwirksam, wenn die Aufrechnungslage bereits vor Zugang der Kündigungserklärung bestanden hat. Durch Aufrechnung mit einem erst mit Beendigung des Mietverhältnisses entstehenden Anspruch auf Rückzahlung von nicht abgerechneten Nebenkostenvorauszahlungen kann daher eine fristlose Kündigung nicht abgewendet werden.*)

2. Eine wirksame Aufrechnungsbeschränkung gilt nach Beendigung des Mietverhältnisses fort. Der Aufrechnungsausschluss hindert die Aufrechnung jedoch nicht, wenn die Gegenforderung begründet und entscheidungsreif ist.*)

3. Der Mieter hat nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen nur, wenn und soweit er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen.*)

5. Zu den an eine formell wirksame Nebenkostenabrechnung zu stellenden Anforderungen.*)

6. Der frühere Vermieter bleibt gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundeigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt.*)

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Prozessuales

BGH, Urteil vom 16.03.2016 - VIII ZR 326/14

1. Das Berufungsgericht muss einen bereits in erster Instanz vernommenen Zeugen erneut vernehmen, wenn es dessen protokollierte Aussage anders verstehen oder ihr ein anderes Gewicht beimessen will als die Vorinstanz.

2. Die nochmalige Vernehmung eines Zeugen kann allenfalls dann unterbleiben, wenn sich das Rechtsmittelgericht auf solche Umstände stützt, die weder die Urteilsfähigkeit, das Erinnerungsvermögen oder die Wahrheitsliebe des Zeugen noch die Vollständigkeit oder Widerspruchsfreiheit seiner Aussage betreffen.

3. Stützt das erstinstanzliche Gericht seine Würdigung auf die Vernehmung mehrerer Zeugen, bedarf es der erneuten Vernehmung sämtlicher Zeugen.

4. Nimmt eine Partei in der Berufungsbegründung ausdrücklich auf ihr erstinstanzliches Vorbringen einschließlich der dortigen Beweisantritte ergänzend Bezug, stellt sie damit unmissverständlich klar, dass sie die erstinstanzlichen Beweisantritte auch zum Gegenstand der Berufungsinstanz macht.

5. Eine Ergänzung oder Präzisierung des bereits erstinstanzlich gehaltenen schlüssigen Vortrags darf das Berufungsgericht nicht nach § 531 Abs. 2 ZPO zurückweisen.

6. Die Aufrechnung kann - wie jede Willenserklärung - auch stillschweigend erklärt werden. Deshalb darf das Berufungsgericht sich nicht auf die Feststellung beschränken, dass eine Partei keine ausdrückliche Aufrechnungserklärung abgegeben bzw. nicht den Ausdruck "Aufrechnung" benutzt hat. Vielmehr muss das Berufungsgericht im Wege der Auslegung prüfen, ob dem Verteidigungsvorbringen der Partei der Wille, eine Aufrechnung zu erklären, zu entnehmen ist.

7. Bezieht sich eine Partei zur Verteidigung gegen die Klageforderung auf die von ihr geltend gemachten und im einzelnen dargelegten Gegenforderungen und zieht diese sogar explizit von der Klageforderung ab, liegt - offensichtlich - eine konkludente Aufrechnungserklärung vor.

8. Vorauszahlungen stehen dem Vermieter als solche nicht mehr zu, wenn bereits Abrechnungsreife eingetreten ist.

9. Eine Änderung des Mietvertrags kann nur unter Beteiligung sämtlicher Vertragspartner wirksam vereinbart werden.

10. Bei der Änderung einer vertraglichen Vereinbarung über die Abrechnung von Nebenkosten in einem bestehenden Mietverhältnis handelt es sich nicht um ein Geschäft zur Deckung des angemessenen Lebensbedarfs.

11. Die bloße Nichtabrechnung von Nebenkostenvorauszahlungen durch den Vermieter kann aus der maßgeblichen Empfängersicht des Mieters regelmäßig schon nicht als Angebot einer Änderung der mietvertraglichen Umlagevereinbarung oder des Verzichts auf eine Abrechnung angesehen werden.

 Volltext 2 Beiträge1 Nachricht

Bauvertrag

OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.03.2016 - 22 U 176/14

1. Vereinbaren die Parteien eines Bauvertrags (hier: durch Einbeziehung der VOB/B) Abschlagszahlungen nach Baufortschritt sowie eine Restzahlung auf eine Schlussrechnung, muss der Auftragnehmer seine Leistungen abrechnen und einen etwaigen Überschuss an den Auftraggeber auszahlen.

2. Der Rückzahlungsanspruch des Auftraggebers wegen zu viel geleisteter Abschlagszahlungen wird nach Fertigstellung der Leistung und Ablauf der in § 14 Abs. 3 VOB/B genannten Fristen fällig. Voraussetzungen sind weder die Abnahme der Leistungen noch die Stellung einer Schlussrechnung.

3. Der Anspruch des Auftraggebers auf Rückzahlung verjährt innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren.

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 IBR 2018, 430

Wohnraummietrecht

LG Berlin, Beschluss vom 22.02.2016 - 65 T 207/15

Ob der Umlegungsschlüssel richtig ist, ob es sich also um die Gesamtfläche der Wirtschaftseinheit handelt oder nicht, ist eine Frage der Richtigkeit der Abrechnung, die der Mieter nach Einsichtnahme in die Belege beim Vermieter selbst zu prüfen hat.

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 IMR 2016, 184

Wohnraummietrecht

BGH, Urteil vom 20.01.2016 - VIII ZR 152/15

1. Die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB kommt nur zur Anwendung, sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind (Bestätigung von BGH, Urteile vom 05.05.2010 - III ZR 209/09, BGHZ 185, 310 Rz. 14 m.w.N.; vom 09.09.2012 - VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rz. 28 m.w.N.; vom 03.12.2014 - VIII ZR 224/13, WuM 2015, 80 Rz. 16). Hierbei bleiben Verständnismöglichkeiten unberücksichtigt, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend sind und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen (Bestätigung von BGH, Urteile vom 05.05.2010 - III ZR 209/09, a.a.O. m.w.N.; vom 09.05.2012 - VIII ZR 327/11, a.a.O.; vom 18.07.2012 - VIII ZR 337/11, BGHZ 194, 121 Rz. 16).*)

2. Einer unter der Geltung des § 4 Abs. 1 Satz 1 und 2 MHG von einem Vermieter in einem Wohnraummietvertrag gestellten Formularklausel, die bestimmt:

"Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen. [...]",

ist keine Ausschlusswirkung dahin beizumessen, dass der Vermieter mit Ablauf dieser Frist gehindert ist, Heizkostennachforderungen geltend zu machen.

 Volltext 1 Beitrag2 Nachrichten

Wohnraummietrecht

LG Berlin, Urteil vom 02.10.2015 - 63 S 184/15

Erstellt der Vermieter eine Abrechnung von Betriebskosten nicht fristgemäß, so kann der Mieter die Rückzahlung erbrachter Vorschüsse auch dann fordern, wenn ein Eigentümerwechsel erfolgt ist. Obwohl der Mietvertrag weiter besteht, ist das Zurückbehaltungsrecht an den Vorschüssen wirkungslos, da der neue Vermieter für vergangene Abrechnungszeiträume nicht zuständig ist.

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 IMR 2016, 148

Gewerberaummietrecht

OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.05.2015 - 10 U 29/15

1. Die in § 2 Nr. 17 BetrKV nicht näher präzisierten sonstigen Betriebskosten sind nur dann umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt werden.

2. Zwar können die Kosten einer Terrorversicherung prinzipiell nach § 2 Nr. 13 und Anlage 2 Nr. 14 BetrKV umgelegt werden, aufgrund der Verpflichtung zur Einhaltung des betriebskostenrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebots ist dies jedoch nur möglich, wenn im Einzelfall für das betroffene Gebäude eine Versicherung gegen Terrorakte deshalb erforderlich ist, weil konkrete Umstände vorliegen, die die Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen.

3. Dies ist der Fall bei Gebäuden mit Symbolcharakter, Gebäuden, in denen staatliche Macht ausgeübt wird, Gebäuden, in denen sich regelmäßig eine große Anzahl von Menschen aufhält (Bahnhöfe, Flughäfen, Touristenattraktionen, Sportstadien, Büro- oder Einkaufszentren), sowie Gebäuden, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft der genannten Gebäude befinden.

4. Für einen Aufzug sind nach dessen Außerbetriebsetzung keine Nebenkosten mehr zu tragen.

5. Hat der Mieter Zweifel der Richtigkeit der in die Abrechnung eingestellten Kosten, darf er sich im Prozess nicht darauf beschränken, die materielle Berechtigung des Kostenansatzes insgesamt oder hinsichtlich einzelner Betriebskostenarten als "unklar", "nicht nachvollziehbar", "nicht belegt" oder "erläuterungsbedürftig" in Zweifel zu ziehen. Er hat vielmehr zunächst von seinem Belegeinsichtsrecht Gebrauch zu machen, weil dies gerade der Überprüfung der Abrechnung und der Befriedigung eines weitergehenden Informationsbedarfs dient. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter ihm aus Gefälligkeit oder Rechtsunkenntnis einzelne Belege bereits vorgelegt hat und der Mieter diese nunmehr als unvollständig und/oder als zur Deckung seines Erläuterungsbedarfs ungeeignet empfindet, weil hierdurch der Pflichtenkreis des Vermieters nicht erweitert wird.

6. Setzt er sich durch Verzicht auf die Belegeinsichtnahme zur Erhebung konkreter Rügen außer Stande, ist ihm über § 138 Abs. 3 ZPO auch im Rechtsstreit der Einwand unrichtiger Kostenabrechnung abgeschnitten.

7. Den Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen trifft keine Rechtspflicht zur Modernisierung; auch aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich keine derartige Verpflichtung herleiten.

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 IMR 2016, 73

Leasing und Erbbaurecht

LG Köln, Urteil vom 08.05.2013 - 9 S 278/12

Unterschiedliche Anrechnungsweisen des Minderungsbetrags auf die Nettomiete anstelle der geschuldeten Betriebskostenvorauszahlung führen zum gleichen Ergebnis. Lediglich Gesichtspunkte der Praktikabilität und der Übersichtlichkeit können dafür sprechen, dass der Vermieter den Minderungsbetrag ausschließlich bei der Nettomiete verbucht. Dies führt insofern zu einer gewissen Vereinfachung, weil dann die Betriebskosten ohne Berücksichtigung der Minderung abgerechnet werden können.

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Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 06.02.2013 - VIII ZR 184/12

Zur Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen durch den Mieter im Anschluss an eine von ihm selbst vorgenommene Korrektur der Betriebskostenabrechnung.*)

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 IMR 2013, 133

 Nachricht

Gewerberaummiete

BGH, Urteil vom 05.12.2012 - XII ZR 44/11

Wenn ein Betriebskostenguthaben verspätet an den Mieter ausbezahlt wird, weil der Vermieter mit der Verpflichtung auf Erstellung einer Betriebskostenabrechnung in Verzug geraten ist, ergibt sich ein Anspruch auf gesetzliche Verzugszinsen auch nicht aus einer entsprechenden Anwendung des § 288 Abs. 1 BGB.*)

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 IMR 2013, 65

 Nachricht

Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 26.09.2012 - VIII ZR 315/11

Dem Mieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen (im Anschluss an Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552 Rn. 12 ff, IMR 2006, 42).*)

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 IMR 2012, 491

 Nachricht

Leasing und Erbbaurecht

AG Iserlohn, Urteil vom 17.07.2012 - 43 C 112/12

Zwar bestimmt § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB eine nach dem Kalender bestimmbare Leistungszeit für den Anspruch auf Erteilung einer Betriebskostenabrechnung. Bei diesem Anspruch fallen Fälligkeit und Verzugseintritt damit zusammen. Dies gilt jedoch nicht für den Anspruch auf Rückerstattung. Eine gesetzlich geregelte Leistungszeit für diesen Anspruch besteht nicht.

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 IMR 2013, 1004 (nur online)

Allgemeines Zivilrecht

BGH, Urteil vom 23.05.2012 - VIII ZR 210/11

Die Verjährung von Rückzahlungsansprüchen wegen Gaspreisüberzahlungen beginnt nicht bereits mit den jeweils geleisteten Abschlagszahlungen, sondern erst mit der anschließenden Erteilung der Jahresabrechnung zu laufen.*)

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Prozessuales

BGH, Beschluss vom 22.11.2011 - VIII ZR 40/11

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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Prozessuales

BGH, Beschluss vom 22.11.2011 - VIII ZR 38/11

(Ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext

Prozessuales

BGH, Beschluss vom 22.11.2011 - VIII ZR 39/11

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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Gewerberaummiete

OLG Naumburg, Urteil vom 16.08.2011 - 9 U 16/11

1. Grundsätzlich hat der Mieter bei beendeten Mietverhältnissen das Recht, die Betriebskostenvorauszahlungen insgesamt zurückzuverlangen, wenn der Vermieter für einen bestimmten Abrechnungszeitraum die geschuldete Abrechnung nicht innerhalb angemessener Frist erteilt. Insbesondere ist er nicht gezwungen, den mit der Abrechnung säumigen Vermieter auf Erteilung der Abrechnung zu verklagen.

2. Es besteht kein Rückzahlungsansprucht des Mieters bei laufenden Mietverhältnissen.

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 IMR 2012, 22

Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 09.03.2011 - VIII ZR 132/10

1. Zur Umdeutung einer - nach dem früheren Mietpreisbindungsrecht für Altbauten in Berlin - unzulässigen Vereinbarung über abzurechnende Betriebskostenvorauszahlungen in eine gesetzlich seinerzeit zulässige Abrede über die Zahlung einer Betriebskostenpauschale.*)

2. Unter dem Gesichtspunkt des Verzugsschadens sind Anwaltskosten für die Einholung einer Deckungszusage der Rechtsschutzversicherung des Geschädigten - unabhängig von der Frage, ob es sich hierbei um eine besondere Angelegenheit im Sinne des § 18 RVG handelt - nicht zu erstatten, wenn die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe zur Einholung der Deckungszusage nicht erforderlich war (Fortführung des Senatsurteils vom 6. Oktober 2010 - VIII ZR 271/09, WuM 2010, 740).*)

 Volltext 2 Beiträge

Gewerberaummiete

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.03.2011 - 10 W 16/11

Rückzahlung seiner kompletten Vorauszahlungen kann der Mieter nur verlangen, wenn der Vermieter bis zum Ablauf der auch im gewerblichen Mietrecht regelmäßig mit einem Jahr anzusetzenden Abrechnungsfrist keine Nebenkostenabrechnung erteilt hat und das Miet- oder Pachtverhältnis beendet ist.*)

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 IMR 2011, 364

Gewerberaummiete

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.02.2011 - 24 U 170/10

1. Da dem Vermieter die altersbedingte Abnutzung des PVC-Bodens in den Räumen einer Arztpraxis durch vertragsgemäßen Gebrauch zur Last fällt, hat er zur Haftung des Mieters zu beweisen, dass die Ursache der Schäden im Verantwortungsbereich des Mieters lag (unsachgemäße Reinigung).*)

2. Der Vermieter ist auch dafür beweisbelastet, dass eine von dem Mieter vorgenommene Erneuerung des Fußbodenbelages zu einem Schaden an der Mietsache geführt hat.*)

3. Ein fast 20 Jahre alter Fußbodenbelag in den Räumen einer Arztpraxis ist im Allgemeinen vollständig abgenutzt.*)

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 IMR 2011, 454

Gewerberaummiete

BGH, Urteil vom 20.10.2010 - VIII ZR 73/10

Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegenstehen, ist der Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies gilt auch dann, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten (hier: Heizkosten) ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht (Weiterführung von BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135; Urteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 290/09,).*)

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 IMR 2010, 505

Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 22.09.2010 - VIII ZR 285/09

Macht der Mieter den Anspruch gegen den Vermieter auf Rückzahlung geleisteter Vorschüsse auf Betriebskosten, über die der Vermieter nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abgerechnet hat, im Wege der Aufrechnung geltend, so entfällt die Wirkung der Aufrechnung ex nunc, soweit der Vermieter nachträglich eine wirksame Betriebskostenabrechnung erteilt und der Mieter hiernach Betriebskosten schuldet (Fortführung des Senatsurteils vom 09.03.2005 - VIII ZR 57/04, IMR 2007, 1092 - nur online, NJW 2005, 1499).*)

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 IMR 2010, 509

Prozessuales

BGH, Beschluss vom 10.08.2010 - VIII ZR 319/09

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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Leasing und Erbbaurecht

KG, Urteil vom 29.03.2010 - 8 U 20/09

(Ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext

Gewerberaummiete

KG, Urteil vom 22.03.2010 - 8 U 142/09

1. Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Nebenkosten ab, so kann der Mieter bei beendetem Gewerberaummietverhältnis die Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen verlangen (im Anschluss an BGH, IMR 2007, 1092, nur online, für Wohnraum).*)

2. Der Anspruch auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen wird fällig, wenn die Abrechnungsfrist erfolglos abgelaufen ist und das Mietverhältnis beendet ist. Die Entstehung und die Durchsetzbarkeit des Rückzahlungsanspruchs sind nicht davon abhängig, dass noch ein fälliger und durchsetzbarer Anspruch auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung besteht.*)

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 IMR 2010, 231

Leasing und Erbbaurecht

OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.10.2009 - 10 U 58/09

1. Eine entscheidungsreife Forderung aus einem Mietvertrag gilt als "unbestritten" im Sinne einer Vertragsklausel.

2. Der Mieter haftet für die schuldhafte Nichtvornahme von Schönheitsreparaturen bei Mietende; ein Schadensersatzanspruch des Vermieters besteht jedoch dann nicht, wenn er dem Mieter keine angemessene Frist zur Vornahme setzt.

3. Der Sicherungszweck einer Kaution erstreckt sich auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten.

 Volltext 3 Beiträge

Immobilien

OLG Celle, Beschluss vom 19.09.2008 - 13 U 125/08

1. Der Anspruch des Verwalters auf Aufwendungsersatz gemäß § 670 BGB für die von ihm entrichteten Sollzinsen auf einem Treuhandkonto entsteht jeweils am Ende des Jahres für das gesamte Jahr und verjährt gemäß § 195 BGB in drei Jahren.

2. Macht der Verwalter diese Sollzinsen für mehrere zurückliegende Jahre erst im Nachhinein im Rahmen der Schlussabrechnung seiner Verwaltung geltend, kann der Ersatzanspruch in Bezug auf die aufgewandten Sollzinsen auch nach § 242 BGB verwirkt sein.

3. Kontoauszüge für Treuhandkonten, die vom Verwalter ausschließlich zur Erfüllung der ihm auferlegten Pflichten genutzt werden, sind im Sinne des § 667 2. Alt. BGB "aus der Geschäftsbesorgung erlangt" und daher spätestens mit dem Ende der Verwaltung herauszugeben.

 Volltext 2 Beiträge

Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 12.12.2007 - VIII ZR 190/06

Eine nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt nicht nur dann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB genannten Frist einen die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters übersteigenden Betrag fordert. Eine solche Nachforderung ist vielmehr auch dann anzunehmen, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Das gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist.*)

 Volltext

 IMR 2008, 76

Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 31.10.2007 - VIII ZR 261/06

1. Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche - unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils - abgerechnet werden.*)

2. Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt (Fortführung der Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 und vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626).*)

3. Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).*)

4. Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten.*)

 Volltext 2 Beiträge

Leasing und Erbbaurecht

LG Berlin, Urteil vom 12.03.2007 - 67 S 337/06

Nach der Rechtsprechung des BGH (IMR 2007, 1092 - nur online) kann ein Mieter zwar nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen verlangen, wenn der Vermieter die Abrechnung der Betriebskosten innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Jahresfrist nach Ende der Abrechnungsperiode unterlässt. Jedoch besteht dieser Anspruch dann nicht, wenn - wie hier - in dem Mietvertrag keine Vorauszahlungen, sondern Pauschalbeträge auf die Betriebskosten vereinbart sind. Die Vereinbarung einer Pauschale schließt eine Verpflichtung des Vermieters zur Erteilung einer Abrechnung aus.

 Volltext

 IMR 2008, 14

Leasing und Erbbaurecht

LG Berlin, Urteil vom 28.09.2006 - 67 S 225/06

Der Vermieter genügt seiner Verpflichtung zur Einsichtsgewährung in Abrechnungsunterlagen schon dadurch, dass er dem Miter einen Aktenordner zur Verfügung stellt, aus dem sich dieser dann die Unterlagen heraussortieren kann, die ihn interessieren. Eine Erläuterung durch den Vermieter zu diesen Unterlagen muss nicht erfolgen. Wenn der Mieter Schwierigkeiten hat, die richtigen Unterlagen zu finden, dann muss er sich selbst um fachkundige Unterstützung bemühen.

 Volltext

 IMR 2007, 1076 (nur online)

Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 29.03.2006 - VIII ZR 191/05

In einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat. In diesem Fall ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).*)

 Volltext

 IMR 2006, 42

Gewerberaummiete

BGH, Urteil vom 08.03.2006 - VIII ZR 78/05

1. Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ab, ist - soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben - ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen.*)

2. Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung.*)

 Volltext 2 Beiträge2 Nachrichten

Gewerberaummiete

KG, Urteil vom 19.01.2006 - 8 U 22/05

Zur Höhe des Mietzinses / Nutzungsentschädigung für die Zeit nach Ablauf einer Optionszeit, für die eine gerichtliche Festsetzung des Mietzinses erfolgte.*)

 Volltext

Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 18.01.2006 - VIII ZR 94/05

Der sich aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ergebende Bereicherungsanspruch eines Wohnungsmieters, der die wegen Versäumung der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Betriebskostennachforderung des Vermieters bezahlt hat, ist nicht in entsprechender Anwendung des § 214 Abs. 2 Satz 1 BGB ausgeschlossen.*)

 Volltext

 IBR 2006, 177

Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 18.01.2006 - VIII ZR 71/05

Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und erstreckt sich damit auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.*)

 Volltext

 IMR 2006, 3

 Nachricht

Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 09.03.2005 - VIII ZR 57/04

Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen; er ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen. In einem solchen Fall hindert auch die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgebenden Urteils den Vermieter nicht daran, über die Betriebskosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung einzuklagen.*)

 Volltext

 IMR 2007, 1092 (nur online)