Gesamtsuche

Mietrecht

OLG Rostock, Urteil vom 08.06.2017 - 3 U 70/13

1. Für eine Änderung des vertraglich bestimmten Fälligkeitstermins der Miete genügt es nicht, dass der Mieter über 11 Monate die Miete verspätet und an unterschiedlichen Kalendertagen zahlt und der Vermieter unpünktliche Zahlungen nicht anmahnt.*)

2. Eine durch die Auswechslung des Schlosses begangene verbotene Eigenmacht kann der Vermieter nicht mit der Ausübung des Vermieterpfandrechtes entschuldigen.*)

3. Ist dem Mieter aufgrund Zahlungsverzuges wirksam fristlos gekündigt worden, kann der Mieter gegen den Vermieter auch dann nicht einen entgangenen Gewinn für die noch nicht abgelaufene Vertragslaufzeit verlangen, wenn der Vermieter nach der Kündigung die Schlösser zu den Mieträumen in verbotener Eigenmacht ausgewechselt hat. *)

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Miete, Pacht, Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 18.12.2015 - V ZR 160/14

1. Bei einem Vertrag über die kurzzeitige Nutzung eines jedermann zugänglichen privaten Parkplatzes ist eine unbedingte Besitzverschaffung durch den Parkplatzbetreiber nicht geschuldet. Macht er das Parken von der Zahlung der Parkgebühr und dem Auslegen des Parkscheins abhängig, begeht derjenige verbotene Eigenmacht, der sein Fahrzeug abstellt, ohne sich daran zu halten.*)

2. Hat ein Fahrzeughalter sein Fahrzeug einer anderen Person überlassen, kann er als Zustandsstörer unter dem Gesichtspunkt der Erstbegehungsgefahr auf Unterlassung in Anspruch genommen werden, wenn er auf die Aufforderung des Parkplatzbetreibers, den für eine Besitzstörung verantwortlichen Fahrer zu benennen, schweigt.

3. Dem Parkplatzbetreiber steht gegen den als Zustandsstörer auf Unterlassung in Anspruch genommenen Fahrzeughalter kein Anspruch auf Erstattung der Kosten der Halteranfrage zu (insoweit Aufgabe von Senat, Urteil vom 21.09.2012 - V ZR 230/11, NJW 2012, 3781 Rn. 13 = IBRRS 2012, 4328 = IMRRS 2012, 3094).*)

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Wohnraummietrecht

LG Itzehoe, Urteil vom 27.02.2015 - 9 S 89/13

1. Die Einstellung bereinigter und damit unvollständiger Gesamtkosten in die Betriebskostenabrechnung stellt keinen formellen Abrechnungsmangel dar (Abweichung von BGH, IMR 2007, 105; Anlehnung an BGH, IMR 2014, 228).*)

2. Zur formellen Wirksamkeit der Abrechnung über die verbrauchsabhängigen "kalten" Betriebskostenarten, namentlich die Kosten des (Kalt-)Wassers, ist die Angabe der ermittelten Verbräuche nicht erforderlich.*)

3. Der Vermieter darf ein Umlageausfallwagnis als sonstige Nebenleistung (§ 12 Abs. 4 Nr. 2 SHWoFG) geltend machen, wenn im Zeitpunkt der Erteilung der Förderzusage noch die Neubaumietenverordnung (NMV 1970) gegolten hat.*)

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 IMR 2015, 1099 (nur online)

Gewerberaummietrecht

LG Itzehoe, Urteil vom 19.12.2014 - 9 S 3/14

1. Die Angabe des Gesamtverbrauches gehört nicht zu den Mindestanforderungen bei der Heizkostenabrechnung.

2. Macht der Mieter einen Fehler der Betriebskostenabrechnung geltend, so hat er zugleich seine Benachteiligung von diesem Fehler nachzuweisen.

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Alle Sachgebiete

BGH, Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 86/13

ohne amtlichen Leitsatz

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Alle Sachgebiete

BGH, Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 87/13

ohne amtlichen Leitsatz

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Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 88/13

1. Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden (Fortführung von BGH, Urteil vom 03.03.2004 - VIII ZR 149/03, IBRRS 2004, 0778 = NJW 2004, 1738 unter II 2 d).*)

2. Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden. Einer umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung bedarf es hierzu nicht; erforderlich, aber auch ausreichend ist es, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen.*)

3. Ein Mieterhöhungsverlangen kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gestellt werden; werden jedoch tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen.*)

4. Zur Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des umlagefähigen Modernisierungsaufwands.*)

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 IMR 2015, 98

Miete, Pacht, Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 89/13

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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Leasing und Erbbaurecht

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 19.11.2014 - 9 C 303/13

Der Vermieter darf Kellerräume, die keinem Mieter zugewiesen sind und sonst in keiner Weise gekennzeichnet sind, öffnen und ausräumen. Wurden diese Kellerräume von Mietern unberechtigterweise in Besitz genommen, trifft den Vermieter keine Obhutspflicht für die ausgeräumten Sachen.

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 IMR 2015, 152

 Nachricht

Leasing und Erbbaurecht

AG Hannover, Urteil vom 06.11.2013 - 502 C 7971/13

1. Es ist für den berechtigen Besitz eines Kellerraums unerheblich, ob dieser in dem schriftlichen Mietvertrag aufgeführt war, sofern ihn der Hausmeister dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses zur Nutzung zugewiesen hatte.

2. Allein die Tatsache, dass ein Kellerraum nicht mehr durch ein Vorhängeschloss des Mieters gesichert ist, rechtfertigt nicht die Annahme, der Besitz sei aufgegeben worden und der Vermieter sei zur Inbesitznahme berechtigt, schließlich kann die Sicherung auch versehentlich unterbleiben.

3. Ein an der Kellertür angebrachter Zettel mit dem Hinweis, der Mieter solle sich beim Hausmeister melden, reicht nicht als Benachrichtigung für eine bevorstehende Räumung des Kellers aus.

4. Der Vermieter muss bei Inbesitznahme durch verbotene Eigenmacht die Interessen des Mieters wahren, in dem er ein hinsichtlich des Wertes der verwahrten Gegenstände aussagekräftiges Verzeichnis aufstellt. Unterbleibt dies gehen die Wertschätzungen zu seinen Lasten.

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 IMR 2014, 1049 (nur online)

AGB

BGH, Urteil vom 29.05.2013 - VIII ZR 174/12

1. Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (hier: eines Gebrauchtwagenkaufvertrags), mit der die gesetzliche Verjährungsfrist für die Ansprüche des Käufers wegen eines Mangels der verkauften Sache abgekürzt wird, ist wegen Verstoßes gegen die Klauselverbote des § 309 Nr. 7 Buchst. a und b BGB insgesamt unwirksam, wenn die in diesen Klauselverboten bezeichneten Schadensersatzansprüche nicht von der Abkürzung der Verjährungsfrist ausgenommen werden (Bestätigung von BGH, Urteile vom 15. November 2006 VIII ZR 3/06, BGHZ 170, 31 Rn. 19; vom 26. Februar 2009 Xa ZR 141/07, NJW 2009, 1486 Rn. 17).*)

2. Zu der Frage, ob bei einem Gebrauchtwagenkauf, wenn der Verkäufer vor der Übergabe des Fahrzeugs auf Wunsch des Käufers eine Flüssiggasanlage einbaut, ein Kaufvertrag oder ein gemischter Vertrag vorliegt.*)

3. Zu den Anforderungen an eine Schadensschätzung gemäß § 287 ZPO (Fortführung von BGH, Urteile vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 45/09, NJW 2010, 3434 Rn. 19; vom 24. Juni 2009 - VIII ZR 332/07, NJW-RR 2009, 1404 Rn. 16; vom 6. Dezember 2012 - VII ZR 84/10, NJW 2013, 525 Rn. 23 f.; vom 23. Oktober 1991 - XII ZR 144/90, WM 1992, 36 unter 3 a).*)

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 IBR 2013, 494

Leasing und Erbbaurecht

KG, Beschluss vom 21.12.2012 - 8 U 286/11

Zeigt der Mieter einen Mangel der Mietsache an, zahlt aber die ungekürzte Miete vorbehaltlos weiter, so ist eine Rückforderung in der Regel gemäß § 814 BGB ausgeschlossen, da von der Kenntnis des Mieters vom Minderungsrecht auszugehen ist.*)

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 IMR 2013, 1089 (nur online)

Leasing und Erbbaurecht

LG Duisburg, Urteil vom 28.02.2012 - 13 S 243/11

1. Verletzt der Mieter schuldhaft seine Pflicht zur Räumung der Mietsache und hat der Vermieter ihm vor der Öffnung der Wohnung eine Frist zur Räumung gesetzt, so verbleibt ihm ein Schadensersatzanspruch in Form eines Mietausfallschadens, der der Höhe nach dem Anspruch auf Nutzungsentschädigung entspricht.

2. Die Räumung einer Mietwohnung seitens des Vermieters stellt grundsätzlich verbotene Eigenmacht dar, wenn ihr kein Räumungstitel zu Grunde liegt. Der Mieter kann sich aber zur Verteidigung gegen den Mietausfallschaden des Vermieters nicht auf die Vorschrift des § 858 Abs. 1 BGB berufen, wenn er sich selbst nicht vertragsgemäß verhalten, sondern vielmehr gegen die Gebote von Treu und Glauben verstoßen hat.

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Banken & Finanzen

BGH, Urteil vom 13.12.2011 - XI ZR 51/10

1. § 20a WpHG, durch den Marktmanipulationen verboten werden, bezweckt in erster Linie, die Funktionsfähigkeit der Wertpapiermärkte zu gewährleisten, und ist daher kein Schutzgesetz im Sinne von § 823 Abs. 2 BGB.*)

2. Die Höhe des Subprime-Anteils der unmittelbar eigenen Investments einer Bank sowie derjenigen der mit der Bank verbundenen Zweckgesellschaften ist eine konkrete, zur Kursbeeinflussung geeignete Information im Sinne von § 13 Abs. 1 Satz 1 WpHG. Auch die Höhe des Subprime-Anteils der von den Zweckgesellschaften getätigten Investments ist eine Information, die die Bank unmittelbar im Sinne von § 15 Abs. 1 Satz 1 und 3 WpHG betrifft und die daher in einer Ad-hoc-Mitteilung veröffentlicht werden muss.*)

3. Nach § 37b Abs. 1 WpHG kann ein Anleger wegen unterlassener Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung den Erwerbsschaden ersetzt verlangen, also Rückzahlung des Erwerbsentgelts Zug um Zug gegen Hingabe der erworbenen Finanzinstrumente. Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Finanzinstrumente wegen einer unterlassenen Ad-hoc-Mitteilung erworben wurden, trägt der Anspruchsteller.*)

4. Der Anleger kann als Mindestschaden auch den Kursdifferenzschaden ersetzt verlangen. Hierfür muss der Anleger lediglich darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass, wäre die Ad-hoc-Mitteilung rechtzeitig erfolgt, der Kurs zum Zeitpunkt seines Kaufs niedriger gewesen wäre als er tatsächlich war.*)

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Leasing und Erbbaurecht

KG, Urteil vom 14.07.2011 - 12 U 149/10

1. Die vom BGH in seiner Entscheidung vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 45/09- dargestellten Grundsätze sind auch auf die eigenmächtiger Inbesitznahme einer Garage durch den Vermieter ohne gerichtlichen Titel anwendbar.*)

2. Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer u.a. mit Reifen, Motor- und Getriebeteilen und Werkzeug vollgestellten Garage und deren eigenmächtiges Ausräumen durch einen Vermieter stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig nach § 231 BGB haftet.*)

3. Der Vermieter, der eine Garage in Abwesenheit des Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels durch verbotene Eigenmacht in Besitz nimmt, hat sich aufgrund der ihn treffenden Obhutspflicht nicht nur zu entlasten, soweit ihm die Herausgabe nachweislich vorhandener Gegenstände unmöglich wird oder nachweislich eine Verschlechterung an herauszugebenden Gegenständen eintritt. Er muss aufgrund seiner Obhutspflicht die Interessen des an einer eigenen Interessenwahrnehmung verhinderten Mieters auch dadurch wahren, dass er bei der Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der geräumten Gegenstände aufstellt und deren Wert schätzen lässt. Kommt er dem nicht nach, hat er zu beweisen, in welchem Umfang Bestand und Wert der der Schadensberechnung zugrunde gelegten Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen, soweit dessen Angaben plausibel sind.*)

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 IMR 2011, 406

Gewerberaummiete

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.12.2010 - 10 U 60/10

1. Der Ersteher tritt als Erwerber an Stelle des Schuldners nur in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Insoweit macht es keinen Unterschied, ob der Mietvertrag noch mit dem Schuldner oder erst während eines laufenden Zwangsverwaltungsverfahrens mit dem Zwangsverwalter abgeschlossen worden ist.*)

2. Ist die Miete für eine Lagerhallenfläche monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag auf das Konto des Zwangsverwalters zu zahlen, und erfolgt der Zuschlag erst nach Fälligkeit der Miete, geht der Mietzahlungsanspruch nicht auf den Ersteher über.*)

3. § 56 Satz 2 ZVG betrifft nur den Binnenausgleich zwischen dem Schuldner und dem Ersteher, verschafft diesem aber keinen eigenen Anspruch gegen den Mieter auf Zahlung einer bereits vor dem Zuschlag fällig gewordenen Mietforderung.*)

4. Den Mieter trifft die Darlegungs- und Beweislast für die fristgerechte Räumung und Rückgabe der Mietsache.*)

5. Der Anspruch auf Mietzinszahlung gemäß § 535 Abs. 2 BGB entsteht nur, wenn der insoweit vorleistungspflichtige Vermieter dem Mieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache verschafft hat.*)

6. Ebenso wie es an einer vollständigen Rückgabe der Mietsache fehlt, wenn der Mieter zwar seine Sachen aus den Räumen entfernt, die Schlüssel aber zurückbehält, fehlt es an einer Gebrauchsüberlassung, wenn der Vermieter dem Mieter die zugehörigen Schlüssel nicht aushändigt.*)

7. Sind Schuldner und jeweils zu je ½ Anteil eingetragene Eigentümer zwei natürliche Personen und ist das Grundstück durch eine von den Schuldner gebildete BGB-Gesellschaft vermietet worden, tritt der Ersteher mangels Identität nicht gemäß §§ 57 ZVG, 566 BGB mit dem Zuschlag in den bestehenden Mietvertrag ein.*)

 Volltext 2 Beiträge

Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 14.07.2010 - VIII ZR 45/09

1. Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch einen Vermieter stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig nach § 231 BGB haftet (Bestätigung der Senatsurteile vom 6. Juli 1977 - VIII ZR 277/75, WM 1977, 1126, und vom 1. Oktober 2003 - VIII ZR 326/02, WuM 2003, 708).*)

2. Der Vermieter, der eine Wohnung in Abwesenheit des Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels durch verbotene Eigenmacht in Besitz nimmt, hat sich aufgrund der ihn treffenden Obhutspflicht nicht nur zu entlasten, soweit ihm die Herausgabe nachweislich vorhandener Gegenstände unmöglich wird oder nachweislich eine Verschlechterung an herauszugebenden Gegenständen eintritt. Er muss aufgrund seiner Obhutspflicht die Interessen des an einer eigenen Interessenwahrnehmung verhinderten Mieters auch dadurch wahren, dass er bei der Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufstellt und deren Wert schätzen lässt. Kommt er dem nicht nach, hat er zu beweisen, in welchem Umfang Bestand und Wert der der Schadensberechnung zugrunde gelegten Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen, soweit dessen Angaben plausibel sind (Anschluss an BGHZ 3, 162).*)

3. Zu den Anforderungen an eine Schadensschätzung gemäß § 287 ZPO.*)

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 IMR 2010, 416