Gesamtsuche

Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 01.12.2020 - 65 S 4/17

1. Vollstreckt der Vermieter aus einem vorläufig vollstreckbar erklärten Räumungsurteil, macht er sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig, wenn dieses Urteil in der nächsten Instanz aufgehoben wird.

2. Der Vermieter hat in diesem Fall dem Mieter die Differenz zwischen der bisherigen und der neuen Miete zu ersetzen, wenn die neue Wohnung nach Ausstattung, Zuschnitt, Lage oder Größe mit der bisherigen Wohnung vergleichbar ist; nicht erstattungsfähig ist die Differenz, wenn (und soweit sie) auf einem höheren Wohnwert beruht. Es kommt aber auch eine anteilige Ersatzpflicht in Betracht, etwa für eine größere Wohnung.

3. Der Mietdifferenzschaden nach unberechtigter Kündigung ist, sofern er zwischen den Parteien streitig ist, regelmäßig über das Einholen eines Gutachtens eines (mit dem örtlichen Mietmarkt vertrauten) Sachverständigen zu ermitteln, der die erforderlichen wertenden Feststellungen zum (abweichenden) Wohnwert üblicherweise nach Besichtigung zumindest der neuen Wohnung trifft.

4. Maßgeblich ist die Bewertung der beiden Wohnungen nach objektiven Kriterien.

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 IMR 2021, 184

Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 11.11.2020 - VIII ZR 191/18

1. Eine Vertragsbestimmung, die die Beendigung eines Mietvertrags an die Beendigung eines (unbefristeten) Arbeits- oder Dienstverhältnisses knüpft, stellt eine auflösende Bedingung dar. Macht der Mieter deutlich, nicht ausziehen zu wollen und somit die Bedingung nicht gegen sich gelten zu lassen, wird das Mietverhältnis zwischen den Parteien unverändert fortgesetzt.*)

2. Zur Frage eines gemeinsamen Irrtums der Mietvertragsparteien über den Fortbestand des Mietverhältnisses als Geschäftsgrundlage der Vereinbarung eines Auszugstermins (im Anschluss an BGH, Urteile vom 13.05.1954 - IV ZR 27/54, IMRRS 1954, 0001; vom 06.11.2003 - III ZR 376/02, unter I 2 a, b, IMRRS 2003, 1308; vom 21.12.2006 - VII ZR 275/05, Rz. 10, IMRRS 2007, 0076 = NJW 2007, 838; jeweils mwN).*)

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 IMR 2021, 8

 Nachricht

Wohnraummiete

LG Bonn, Urteil vom 01.10.2020 - 6 S 9/20

Entsprechend der Entscheidung des BGH, IMR 2017, 260, trifft den Vermieter bei Eigenbedarf, der tatsächlich nicht umgesetzt wird, eine sekundäre Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des Bedarfs, d. h. der Vermieter muss substanziiert und plausibel darlegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen ist. An diese Darlegungen sind strenge Anforderungen zu stellen.

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Gewerberaummiete

OLG Bamberg, Beschluss vom 06.11.2019 - 4 U 191/19

1. Der Vermieter kann sich durch eine schuldhaft unberechtigte Kündigung nach § 280 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig machen, wenn der Mieter daraufhin auszieht und infolgedessen Vermögenseinbußen erleidet.

2. Durch den Abschluss eines Zeitmietvertrags ist das Erlangungsinteresse des Vermieters ausreichend gesichert. Eine ordentliche Kündigung ist daher nicht möglich.

3. Der Mieter kann Ersatz des durch die Anmietung und Renovierung von Ersatzräumlichkeiten entstandenen Schadens verlangen.

4. Dem Mieter ist auch kein Mitverschulden vorzuwerfen, wenn er auf die Wirksamkeit der Kündigung vertraut, statt sich auf eine rechtliche Auseinandersetzung einzulassen.

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Prozessuales

BGH, Beschluss vom 05.11.2019 - VIII ZR 344/18

Klärt das Gericht entscheidungserhebliche Widersprüche zwischen den Schlussfolgerungen eines gerichtlich bestellten Sachverständigen und denjenigen eines Privatgutachters nicht hinreichend auf, sondern folgt ohne logische und nachvollziehbare Begründung den Ausführungen eines von ihnen - vorliegend denjenigen des Privatgutachters -, fehlt es an einer tragfähigen Tatsachengrundlage für die Überzeugungsbildung des Gerichts (§ 286 ZPO) und ist damit das rechtliche Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) derjenigen Partei, die sich das ihr günstige Beweisergebnis - vorliegend in Form eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens - zu eigen gemacht hat, verletzt (im Anschluss an BGH, IBR 2011, 1467 - nur online; Beschluss vom 14.01.2014 - VI ZR 340/13, Rz. 11, IBRRS 2014, 1031; Beschluss vom 05.07.2017 - IV ZR 508/14, Rz. 24, IBRRS 2017, 2390).*)

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 IBR 2020, 105

Wohnraummiete

AG Brandenburg, Urteil vom 31.07.2019 - 31 C 131/18

1. Ein ehemaliger Mieter kann bei einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung des Vermieters zwar die angefallenen Maklerkosten für eine neu angemietete Mietswohnung als Schadenersatz von dem bisherigen Vermieter verlangen, jedoch gehören zu den von dem Vermieter zu ersetzenden Kosten nicht diejenigen Kosten, die aufgrund des käuflichen Erwerbs eines Hausgrundstücks durch den ehemaligen Mieter entstanden sind (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 573, § 826 BGB i.V.m. § 286 ZPO unter Beachtung von § 2 Abs. 1a und § 6 Abs. 1 WoVermittG).*)

2. Ein Schadensersatzanspruch eines Mieters aufgrund einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters kommt grundsätzlich nur dann in Betracht, wenn entweder der Eigenbedarf von Anfang an nicht bestanden hat, sondern nur vorgespiegelt wurde, oder die Geltendmachung des Eigenbedarfs auf einer fehlerhaften Rechtsanwendung beruht bzw. die Gründe für den Eigenbedarf innerhalb der Kündigungsfrist weggefallen sind (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 573, § 826 BGB i.V.m. § 286 ZPO).*)

3. Verpflichtet sich der Vermieter in einem Räumungsvergleich zu einer namhaften Abstandszahlung (hier: 2.000 Euro), kann dies auf einen stillschweigenden Verzicht des Mieters hinsichtlich etwaiger Ansprüche gegen den Vermieter wegen eines vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs deuten, welcher wiederum den Zurechnungszusammenhang zwischen der etwaigen Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht.*)

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Wohnraummiete

AG München, Urteil vom 29.03.2018 - 432 C 1222/18

1. Die vom BGH für den Abschluss eines Räumungsvergleichs nach vermieterseitiger Eigenbedarfskündigung postulierten Grundsätze sind - schon aus Gründen effizienten Mieterschutzes - auch auf (außergerichtliche) Mietaufhebungsvereinbarungen übertragbar.

2. Verpflichtet sich der Vermieter in einem Räumungsvergleich zu einer substanziellen Gegenleistung, wie etwa einer namhaften Abstandszahlung (hier: bis zu 25.000 Euro je nach Auszugszeitpunkt), ist in der Zustimmung des Mieters ein bedeutsamer Umstand für das Vorliegen eines Verzichtswillen und damit für einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf Schadensersatz wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs zu sehen.

3. Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass überhaupt ein Selbst- oder Fremdnutzungswille (ernstlich und konkret) behauptet wurde, trifft den Mieter, der den (ehemaligen) Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch nimmt.

4. Der Schadensersatzanspruch kann nicht damit begründet werden, dass das Wohnen in München "einem Vermögenswert nahekommt" und dass deshalb ein Schaden in Höhe der Mietdifferenz zwischen der Neuvermietungsmiete einer vergleichbaren Wohnung in München zu der bisher gezahlten niedrigeren Miete besteht.

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 IMR 2018, 325

Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR 243/16

1. Die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt einen erheblichen Nachteil beim Vermieter selbst voraus; ein Nachteil bei einer mit der vermietenden Gesellschaft persönlich und wirtschaftlich verbundenen "Schwestergesellschaft" reicht insoweit nicht aus.*)

2. Zum Erfordernis einer konkreten Darlegung eines "erheblichen Nachteils" des Vermieters bei der Verwertungskündigung.*)

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Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 44/16

1. Eine Kündigung wegen "Betriebsbedarfs" nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass betriebliche Gründe die Nutzung gerade der gekündigten Wohnung notwendig machen. Die Wohnung muss deshalb für die betrieblichen Abläufe nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Bedeutung sein. Dies wird etwa bei einem Angestellten, dem die Aufgaben eines "Concierge" übertragen sind, der Fall sein, nicht aber bei einem Hausmeister, der mehrere Objekte des Vermieters betreuen soll und ohnehin bereits in der Nähe eines der Objekte wohnt (im Anschluss an Senatsurteil vom 23.05.2007 - VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 12 ff.).*)

2. Zu den Anforderungen an die tatrichterliche Würdigung des Parteivortrags und des Beweisergebnisses, wenn der nach einer Bedarfskündigung ausgezogene Mieter Schadensersatz wegen vorgetäuschtem Bedarf im Hinblick darauf begehrt, dass der Vermieter den zur Grundlage der Kündigung gemachten behaupteten Bedarf anschließend nicht verwirklicht hat.*)

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 IMR 2017, 260

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