Gesamtsuche

Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 29.12.2017 - 63 S 41/17

1. Nebenkosten bis zum Betrag der geschuldeten Vorauszahlungen kann der Vermieter auch aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist erteilten Abrechnung geltend machen.

2. Grundsätzlich kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren. Das gilt namentlich auch dann, wenn das Ergebnis der erteilten Abrechnung ein Guthaben des Mieters ist.

3. Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter.

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 IMR 2018, 1001 (nur online)

Wohnraummiete

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.06.2017 - 33 C 430/16-67

1. Unter der Position Müllabfuhr können auch die Kosten für Standplatzoptimierung und Sperrmüll umgelegt werden.

2. Aufwendungen zur Beseitigung von regelmäßig entstehendem Müll von den Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts zählen selbst dann zu den umlagefähigen Kosten der Müllentsorgung, wenn sie durch rechtswidrige Handlungen Dritter ausgelöst worden sind.

3. Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot liegen nur dann vor, wenn ein verständiger Vermieter die Kosten nicht veranlasst hätte, wenn er sie selbst tragen müsste.

4. Die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten trifft den Mieter.

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Wohnraummietrecht

LG Berlin, Urteil vom 19.02.2016 - 63 S 189/15

1. Damit eine Betriebskostenabrechnung formell wirksam ist, muss sie weder Rechnungsdaten, noch Steuernummer oder Erläuterungen der jeweiligen Rechnungen enthalten.

2. Die Betriebskostenabrechnung an sich muss für den durchschnittlichen Mieter nachvollziehbar sein, nicht jedoch die Rechnungsgrundlagen.

3. Der Vermieter kann innerhalb der Abrechnungsfrist die Abrechnung auch zu Lasten des Mieters korrigieren. Es gibt keinen dahingehenden Schutz, dass Nachbesserungen nur zum Vorteil des Mieters sein dürften.

4. Der Vermieter ist gehalten, das Volumen bzw. die Anzahl der Müllbehälter am Bedarf auszurichten.

5. Ist es nach den örtlichen Gegebenheiten möglich, zusätzlich Wertstoff- und Papiertonnen aufzustellen, ist der Vermieter verpflichtet, von dieser Möglichkeit der Reduzierung der kostenpflichtigen Restmüllmenge Gebrauch zu machen.

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 IMR 2016, 1090 (nur online)

Wohnraummiete

AG Naumburg, Urteil vom 25.01.2016 - 12 C 270/15

1. Das Vorhalten eines Müllgroßcontainers mit einem Fassungsvermögen von 1.100 l für lediglich 14 Bewohner verstößt gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Der umgelegte Kostenanteil für die Mülllenkungsgebühr ist deshalb auf das wirtschaftliche Maß zu reduzieren.

2. Weichen die in der Betriebskostenabrechnung angesetzten Hauswartkosten von einem regionalen Betriebskostenspiegel ab, ist eine Beweislastumkehr anzunehmen bzw. widerlegbar zu vermuten, dass der Vermieter gegen die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit verstoßen hat.

3. Für einen Hauswart, der unstreitig Gartenarbeiten in erheblichem Umfang (hier: Rasenfläche von ca. 230 qm) übernimmt, ist ein Kostenaufschlag von 100 % gegenüber dem regionalen Betriebskostenspiegel vertretbar, aber auch ausreichend.

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Gewerberaummietrecht

OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015 - 10 U 126/14

1. Der Vermieter muss dem Mieter die im Abrechnungszeitraum angefallenen Betriebskosten durch eine, eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende, Rechnung mitteilen. Hat er dem Mieter eine in diesem Sinne formell ordnungsgemäße Abrechnung übermittelt, ist dessen Abrechnungsanspruch erfüllt; nur wenn und soweit die Abrechnung an formellen Mängeln leidet, kann dieser eine erneute Abrechnung verlangen.

2. Es ist ausreichen, wenn der Mieter die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachprüfen kann.

3. Der Mieter hat auch nach Treu und Glauben keinen Anspruch auf Abrechnungskorrektur, sofern er nicht auf weitergehende Informationen des Vermieters angewiesen ist. Er kann vielmehr die erteilte Abrechnung zur Ermittlung seiner Nachzahlungspflicht oder eines Erstattungsanspruchs in einer seinen Vorstellungen entsprechenden Weise anpassen.

4. Ein trotz formell ordnungsgemäßer Abrechnung bestehender Anspruch kommt nur ausnahmsweise und unter strengen Voraussetzungen in Betracht. Hierzu muss der Mieter für jede einzelne betroffene Abrechnungsposition darlegen, dass die Erstabrechnung insoweit an einem schwerwiegenden Mangel leidet und er - der Mieter - sich die zur Behebung des Mangels erforderliche Kenntnis der maßgeblichen Daten nicht aus eigener Kraft zu verschaffen vermag.

5. Es ist unerheblich, dass der Mieter die in der Abrechnung angesetzten Gesamtkosten als "nicht durch Rechnungen belegt" oder als durch die ihm vorgelegten Belege nicht bestätigt betrachtet. Das Beifügen von Belegen ist kein Erfordernis einer ordnungsgemäßen Nebenkostennachforderung, der Mieter kann jedoch Einsicht in die Belege verlangen.

6. Ein Verstoß gegen das in der Gewerberaummiete bestehende betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot verschafft dem Mieter lediglich den Anspruch, von überhöhten Kosten freigehalten zu werden. Ein Anspruch auf Neuabrechnung ist daraus nicht abzuleiten, der Gesichtspunkt der Unwirtschaftlichkeit hat nichts mit der Nachvollziehbarkeit und Verständlichkeit der Abrechnung zu tun.

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 IMR 2016, 152

Gewerberaummietrecht

OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.05.2015 - 10 U 29/15

1. Die in § 2 Nr. 17 BetrKV nicht näher präzisierten sonstigen Betriebskosten sind nur dann umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt werden.

2. Zwar können die Kosten einer Terrorversicherung prinzipiell nach § 2 Nr. 13 und Anlage 2 Nr. 14 BetrKV umgelegt werden, aufgrund der Verpflichtung zur Einhaltung des betriebskostenrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebots ist dies jedoch nur möglich, wenn im Einzelfall für das betroffene Gebäude eine Versicherung gegen Terrorakte deshalb erforderlich ist, weil konkrete Umstände vorliegen, die die Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen.

3. Dies ist der Fall bei Gebäuden mit Symbolcharakter, Gebäuden, in denen staatliche Macht ausgeübt wird, Gebäuden, in denen sich regelmäßig eine große Anzahl von Menschen aufhält (Bahnhöfe, Flughäfen, Touristenattraktionen, Sportstadien, Büro- oder Einkaufszentren), sowie Gebäuden, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft der genannten Gebäude befinden.

4. Für einen Aufzug sind nach dessen Außerbetriebsetzung keine Nebenkosten mehr zu tragen.

5. Hat der Mieter Zweifel der Richtigkeit der in die Abrechnung eingestellten Kosten, darf er sich im Prozess nicht darauf beschränken, die materielle Berechtigung des Kostenansatzes insgesamt oder hinsichtlich einzelner Betriebskostenarten als "unklar", "nicht nachvollziehbar", "nicht belegt" oder "erläuterungsbedürftig" in Zweifel zu ziehen. Er hat vielmehr zunächst von seinem Belegeinsichtsrecht Gebrauch zu machen, weil dies gerade der Überprüfung der Abrechnung und der Befriedigung eines weitergehenden Informationsbedarfs dient. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter ihm aus Gefälligkeit oder Rechtsunkenntnis einzelne Belege bereits vorgelegt hat und der Mieter diese nunmehr als unvollständig und/oder als zur Deckung seines Erläuterungsbedarfs ungeeignet empfindet, weil hierdurch der Pflichtenkreis des Vermieters nicht erweitert wird.

6. Setzt er sich durch Verzicht auf die Belegeinsichtnahme zur Erhebung konkreter Rügen außer Stande, ist ihm über § 138 Abs. 3 ZPO auch im Rechtsstreit der Einwand unrichtiger Kostenabrechnung abgeschnitten.

7. Den Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen trifft keine Rechtspflicht zur Modernisierung; auch aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich keine derartige Verpflichtung herleiten.

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 IMR 2016, 73

Wohnraummietrecht

AG Bergen, Urteil vom 08.04.2015 - 25 C 193/14

Das sogenannte Rohrwärmekorrekturverfahren nach der VDI-Richtlinie 2077 stellt einen statthaften Verbrauchsermittlungs- und Abrechnungsmodus dar, der wissenschaftlichen Standards genügt und den Verbrauch adäquat abbildet.

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 IMR 2015, 276

Gewerberaummiete

BGH, Urteil vom 17.12.2014 - XII ZR 170/13

Zur Darlegung eines Verstoßes des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Vergabe von Verwalterleistungen.*)

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 IMR 2015, 108

Leasing und Erbbaurecht

LG Berlin, Urteil vom 05.03.2014 - 65 S 481/12

1. Die Einhaltung der Kappungsgrenze im Mieterhöhungsverlangen muss nicht begründet werden.

2. Grundsätzlich muss der Vermieter den Anfall konkret angesetzter Betriebskosten beweisen. Legt er aber eine dezidierte Aufstellung der einzelnen Betriebskosten, muss der Mieter konkrete Einwendungen gegen die Abrechnung als Ganzes oder einzelne Posten vorbringen. Der Mieter kann sich grundsätzlich nicht darauf beschränken, die Angaben des Vermieters in der Abrechnung pauschal oder mit Nichtwissen zu bestreiten.

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Leasing und Erbbaurecht

AG Pinneberg, Urteil vom 17.10.2013 - 83 C 207/12

1. Aus dem vom Wohnungsvermieter zu beachtenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit folgt, dass der Vermieter grundsätzlich unberechtigte Forderungen eines Versorgungsunternehmens oder eines Dienstleisters jedenfalls dann nicht begleichen darf und unberechtigte Zahlungen - soweit rechtlich möglich - wieder zurück verlangen muss, wenn die Rechtslage hinreichend geklärt ist. Unterlässt der Vermieter dies, kann er Betriebskosten in dieser Höhe nicht auf die Mieter umlegen.*)

2. Dies gilt auch für Kosten, die ein Energieversorgungsunternehmen von dem Vermieter verlangt, nachdem er den Arbeitspreis aufgrund einer unwirksamen Preisanpassungsklausel einseitig erhöht hat, wenn der Vermieter hiergegen keinen Widerspruch erhebt, obwohl die Unwirksamkeit der Klausel für den juristisch nicht vorgebildeten Durchschnittsvermieter nahe liegt und das Risiko, in einem möglichen Prozess mit dem Versorger zu unterliegen, minimal ist.*)

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 IMR 2014, 109

Leasing und Erbbaurecht

OLG Rostock, Urteil vom 17.10.2013 - 3 U 158/06

1. Das Wirtschaftlichkeitsgebot bedeutet, dass der Vermieter angehalten ist, im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraums möglichst wirtschaftlich vorzugehen. Er muss bei allen Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht nehmen.*)

2. Im Umfang der umgelegten Kosten, die dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen, wird der Mieter hingegen auch bei Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes im Übrigen nicht von der Zahlungsverpflichtung frei.*)

3. Macht der Mieter die Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes geltend, muss er Umstände vortragen und unter Beweis stellen, die den vielfältigen, je nach Region bzw. Kommune unterschiedlichen Bedingungen des Vermietungsmarkts sowie den unterschiedlichen tatsächlichen Gegebenheiten des jeweils in Rede stehenden Anwesens hinreichend Rechnung tragen.*)

4. Macht der Mieter geltend, der Vermieter habe die Leistung des Verwalters überteuert eingekauft, muss sich aus seinem Vortrag ergeben, dass die konkret in Anspruch genommene Leistung in der Region üblicherweise günstiger zu erhalten ist. Dabei sind an den Vortrag des Mieters, insbesondere dann, wenn es sich wie bei der Höhe eines Pauschalpreises für Leistungen des Vertragspartners des Vermieters um Umstände handelt, die der Mieter auch nach Belegeinsicht nicht auf ihre Angemessenheit überprüfen kann, keine übertriebenen Anforderungen zu stellen. Zumindest aber muss sein Vortrag erkennen lassen, dass er nachvollziehbar zu dem Schluss gelangt ist, der Vermieter habe einen überhöhten Preis für die zugrunde liegende Leistung bezahlt.*)

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Gewerberaummiete

LG Köln, Urteil vom 28.03.2013 - 1 S 232/11

1. Unterlässt der Vermieter den gesetzlich vorgeschriebenen Vorwegabzug für Gewerbe, führt dies nicht dazu, dass die Nebenkostenabrechnung formell fehlerhaft ist. Das gilt auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex.

2. Kann in einem gemischten Mietobjekt nicht festgestellt werden, ob Betriebskosten auf Wohnraum oder Geschäftsraum entfallen, hat eine Aufteilung der Kosten nach Wohn- und Nutzfläche bzw. umbautem Raum zu erfolgen.

3. Es liegt ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor, wenn der Vermieter die von der Stadt angebotenen kostenlosen Wertstofftonnen nicht anfordert und aufstellt. Die hierdurch entstandenen Mehrkosten kann er nicht auf die Mieter umlegen.

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 IMR 2013, 497

Leasing und Erbbaurecht

OLG Rostock, Urteil vom 27.09.2012 - 3 U 65/11

1. Die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters besteht darin, bei der Abrechnung über Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzenverhältnis Rücksicht zu nehmen.*)

2. Eine Verletzung dieser Pflicht durch den Vermieter kann zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen.*)

3. Der Mieter, der wegen einer solchen Pflichtverletzung Ansprüche erhebt, trägt die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters und den Eintritt eines Schadens.*)

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 IMR 2013, 417

Leasing und Erbbaurecht

LG Berlin, Urteil vom 06.07.2012 - 63 S 434/11

1. Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung muss die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters beinhalten.

2. Grundsätzlich muss der Mieter etwaige Verstöße des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot beweisen, etwa durch Vorlage von Kostenangeboten anderer Leistungsanbieter. Die Darlegungs- und Beweislast bezüglich der nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten trifft dagegen den Vermieter.

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 IMR 2013, 1063 (nur online)

Leasing und Erbbaurecht

OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.02.2012 - 10 U 102/11

1. Zur Transparenz einer Betriebskostenumlagevereinbarung.*)

2. Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes. Vielmehr obliegt es zunächst dem Mieter, den Kostenansatz des Vermieters und die diesem zugehörigen Einzelkosten aufgrund einer Einsichtnahme in die den streitgegenständlichen Kostenarten zugrunde liegenden Belege substantiiert zu bestreiten.*)

3. Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte aber auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch richtig wiedergeben.*)

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 IMR 2012, 288

Leasing und Erbbaurecht

AG Köln, Urteil vom 20.09.2011 - 205 C 112/11

Eine formelle Unwirksamkeit der Betriebskostenerstattung liegt auch dann nicht vor, wenn der Vermieter entgegen § 20 Abs. 2 Satz 2 NMVO keinen Vorwegabzug für Betriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, vorgenommen hat.

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 IMR 2012, 230

Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 06.07.2011 - VIII ZR 340/10

a) Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter.*)

b) Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht.*)

c) Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes.*)

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 IMR 2011, 404

Leasing und Erbbaurecht

LG Heidelberg, Urteil vom 26.11.2010 - 5 S 40/10

1. Nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot "trifft den Vermieter gegenüber seinem Mieter die vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der letztlich von diesem zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen" (BGH, IMR 2008, 40).*)

2. Die Darlegungs- und Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot trägt der Mieter.*)

3. Es gelten aber einschränkend die Grundsätze der sekundären Darlegungslast. Der Mieter hat zunächst nur konkrete Anhaltspunkte für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorzutragen. Ist dies geschehen, so obliegt es dem Vermieter, die für die Entstehung der Betriebskosten maßgeblichen Tatsachen und Gesichtspunkte substantiiert darzulegen. Sodann ist es Sache des Mieters, in Auseinandersetzung hiermit die Unwirtschaftlichkeit darzulegen und zu beweisen.*)

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 IMR 2011, 143