Gesamtsuche

Wohnraummiete

AG München, Urteil vom 04.09.2020 - 421 C 4745/20

Das Recht des Vermieters, die Mieträume im Zusammenhang mit Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen zusammen mit einem Handwerker zu betreten, ergibt sich aus §§ 555a Abs. 1, 555d Abs. 1 BGB. Dieses Zutrittsrecht entsteht bereits in der Vorbereitungs- und Planungsphase einer solchen Maßnahme.

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Gewerberaummiete

OLG Brandenburg, Urteil vom 18.02.2020 - 3 U 65/19

1. Grundsätzlich gilt, dass dann, wenn der Mieter die Räumlichkeiten vereinbarungsgemäß sowohl zu Wohn- als auch zu Gewerbezwecken nutzen kann, ein Mischraummietverhältnis vorliegt. Es kommt dabei nicht darauf an, ob der Mieter einen bestimmten Teil der Räumlichkeiten ausschließlich gewerblich nutzt und im anderen ausschließlich wohnt oder ob er die Räume in ihrer Gesamtheit sowohl zum Wohnen als auch zu Gewerbezwecken nutzt.

2. Auch wenn die Parteien getrennte Verträge über die Wohn- und Geschäftsräume geschlossen haben, kann der zu ermittelnde Parteiwille ergeben, dass ein einheitliches Vertragsverhältnis gewollt ist, dies z. B. dann, wenn die Parteien beide Vereinbarungen inhaltlich aufeinander abstimmen und als Einheit bezeichnen oder aber, wenn sie den Bestand des einen Vertrags vom anderen abhängig machen. Folge eines solchen einheitlichen Rechtsverhältnisses ist, dass dieses auch nur insgesamt gekündigt werden kann.

3. Der schuldhaft eine materiell unbegründete Kündigung aussprechende Vermieter haftet dem Mieter aus vertraglicher Nebenpflichtverletzung gem. § 280 Abs. 1 BGB auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, die dieser zur Abwehr der Kündigung aufwendet. Beim Vorwurf einer fahrlässig begangenen positiven Vertragsverletzung sind strenge Maßstäbe anzulegen; das Risiko eines Rechtsirrtums trägt grundsätzlich der Schuldner, also der die unberechtigte Kündigung aussprechende Vermieter, es sei denn, er ist unverschuldet zu der irrtümlichen Beurteilung des Kündigungsrechts gelangt.

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 IMR 2020, 291

Alle Sachgebiete

BGH, Urteil vom 17.10.2019 - I ZR 34/18

1. Für eine schriftliche Dokumentation des Abschlusses eines Lizenzvertrags genügt eine schriftliche Vereinbarung, der sich im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung der Abschluss eines Gestattungs- oder Lizenzvertrags entnehmen lässt. (Rn. 22 - 24)*)

2. Hält sich der Lizenznehmer nicht an ein dem Lizenzgeber gegenüber abgegebenes Versprechen, nach dem Lizenzvertrag nicht gestattete Verwendungen der lizenzierten Marke zu unterlassen, kann dies den Lizenzgeber zu einer außerordentlichen Kündigung des Lizenzvertrags berechtigen. (Rn. 52)*)

3. Das Recht zur Kündigung eines Lizenzvertrags kann jedenfalls dann isoliert durch eine Vereinbarung an den Erwerber der Marke abgetreten werden, wenn das Markenrecht nach § 27 Abs. 1 MarkenG übertragen wird und derjenige, dem vor der Übertragung eine Lizenz erteilt worden ist, sich auf den Sukzessionsschutz des § 30 Abs. 5 MarkenG berufen kann. Die Frage, ob das Kündigungsrecht auf den Zessionar übergehen soll, ist im Wege der ergänzenden - Vertragsauslegung zu beantworten. (Rn. 60 - 61)*)

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Wohnraummiete

AG Hanau, Urteil vom 22.02.2019 - 32 C 167/18

Die Regelung des § 174 BGB ist auf das Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB direkt anwendbar.*)

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 IMR 2019, 146

Gewerberaummiete

OLG München, Urteil vom 22.11.2018 - 32 U 1376/18

1. Der Vermieter verletzt seine Rücksichtnahmepflicht gegenüber dem Mieter, wenn er in einem Rechtsstreit mit dem Mieter - hier über die Wirksamkeit der Ausübung einer Option durch den Mieter - willkürlich Behauptungen ins Blaue hinein aufstellt oder die Sachverhalte keinen Bezug mehr zum Mietverhältnis haben. Diese Pflichtverletzung kann den Mieter zur Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB berechtigen und zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters in Form des Kündigungsfolgeschadens führen.*)

2. Treffen die Mietvertragsparteien gleichzeitig mit dem Mietvertrag eine Zusatzvereinbarung mit wesentlichen Inhalten (hier: Wertsicherungsklausel), auf die im Mietvertrag nicht verwiesen wird, ist die Zusatzvereinbarung als Nachtrag und nicht als Anlage anzusehen. Die in § 550 Satz 1 BGB vorgeschriebene Schriftform ist bei einem späteren Nachtrag nur gewahrt, wenn auch auf die Zusatzvereinbarung Bezug genommen wird.*)

3. Der Schadensersatzanspruch des Mieters in Form des Kündigungsfolgeschadens ist unter dem Gesichtspunkt des rechtmäßigen Alternativverhaltens ausgeschlossen, wenn der Vermieter wegen eines Formmangels hätte kündigen können und auch tatsächlich gekündigt hätte. Die Rechtskraft eines Urteils, in dem festgestellt wird, dass sich das Mietverhältnis trotz ordentlicher Kündigung durch Ausübung der Option verlängert hat, steht der Geltendmachung des Einwandes des rechtmäßigen Alternativverhaltens entgegen.*)

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 IMR 2019, 149

Wohnraummiete

LG Berlin, Beschluss vom 25.06.2018 - 65 S 54/18

Bewahrt der Mieter eine scharfe Waffe inkl. Munition in seiner Wohnung auf, ohne eine entsprechende waffenrechtliche Genehmigung zu besitzen, kann der Vermieter dem Mieter außerordentlich kündigen.

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 IMR 2018, 507

Bauvertrag

OLG Frankfurt, Urteil vom 23.11.2017 - 22 U 23/16

1. Vereinbaren Grundstücksverkäufer und Erwerber, dass ein bestimmter Auftragnehmer auf dem Grundstück für den Erwerber ein Gebäude errichten soll, wird der Auftragnehmer dadurch nicht zum Bauträger. Mängel am Gemeinschaftseigentum können der Werklohnforderung des Auftragnehmers daher nicht entgegengehalten werden.

2. Kommt der Auftragnehmer seiner Verpflichtung zur Beseitigung von (Rest-)Mängeln innerhalb einer ihm vom Auftraggeber gesetzten angemessenen Frist nicht nach, kann der Auftraggeber die Mängel selbst beseitigen und Aufwendungsersatz für seinen Arbeits- und Zeitaufwand verlangen. Bei einfachen handwerklichen Tätigkeiten ist ein Stundensatz von 15 Euro angemessen.

3. Die schuldhafte Geltendmachung eines Anspruchs, dessen Erfüllung dem Vertragspartner (noch) nicht zusteht, kann als Verletzung vertraglicher Treuepflichten zum Schadensersatz verpflichten, der dann auch die außergerichtlichen Rechtsverteidigungskosten des anderen Vertragspartners umfasst.

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Wohnraummiete

LG Düsseldorf, Urteil vom 23.08.2017 - 23 S 92/16

1. Auf Zahlungsverzögerungen gegenüber dem alten Vermieter kann sich der neue Vermieter nicht berufen.

2. Das Aufstellen eines Schranks im Treppenhaus sowie die Nutzung des Gartens und eines Verschlags stellen keine erheblichen Pflichtverletzungen dar.

3. Versucht der Vermieter, sich eigenmächtig Zugang zur Wohnung oder einem Zimmer zu verschaffen, steht es dem Mieter insoweit frei, den Vermieter davon abzuhalten.

4. Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet

5. Gedruckte Formulare oder von Dritten verfasste Klauseln, die in größerer Zahl hergestellt und zur Verwendung in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen gedacht sind, fallen stets unter § 305 Abs. 1 BGB. Nicht erforderlich ist hierfür, dass der Erwerber des Formulars eine mehrfache Verwendung plant oder die Klausel von der Partei mehrfach verwendet werden soll; insoweit genügt es vielmehr, dass die Klausel auch von anderen Personen verwendet werden soll.

6. Wird eine vorgedruckte Klausel hand- oder maschinenschriftlich ergänzt, so bleibt sie eine Formularklausel, wenn der Klauselgehalt durch die Ergänzung nicht verändert wird. Hierzu zählen unselbstständige Ergänzungen, die Einfügung einer Zahl, eines Betrags, eines Datums oder die Beschreibung des Mietobjekts.

7. Wird eine Klausel dagegen so verändert, dass sich daraus ein anderer Sinn ergibt, so ist zu unterscheiden: Eine Formularklausel liegt vor, wenn bereits der Vertragstext die zu beanstandende Regelung enthält. Ergibt sich die Unangemessenheit der Regelung aus der Ergänzung, so ist im Einzelfall zu prüfen, ob eine Individualerklärung oder eine Formularklausel gegeben ist.

8. Ein immerwährender Kündigungsausschluss ist auch in einer individualvertraglichen Vereinbarung unwirksam.

 Volltext 2 Beiträge

Wohnraummiete

LG Berlin, Beschluss vom 16.05.2017 - 67 S 119/17

Bei einem langjährig unbeanstandet geführten Wohnraummietverhältnis ist der Vermieter weder zum Ausspruch einer außerordentlichen noch einer ordentlichen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter seine Lebensgefährtin in die Mietsache aufnimmt, ohne zuvor beim Vermieter um die Genehmigung der teilweisen (Dritt-)Überlassung nachgesucht oder die Aufnahme angezeigt zu haben.*)

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 IMR 2017, 354

Mietrecht

BGH, Urteil vom 09.11.2016 - VIII ZR 73/16

1. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles; hierzu gehören auch etwaige Härtegründe auf Seiten des Mieters (Bestätigung des Senatsurteils vom 08.12.2004 - VIII ZR 218/03, IMRRS 2005, 1528 = NZM 2005, 300 unter II 3; hier: Besorgnis einer ernsthaften Verschlechterung des Gesundheitszustands einer 97-jährigen, bettlägerigen Mieterin infolge eines erzwungenen Wechsels der bisherigen häuslichen Umgebung und Pflegesituation).

2. Bei drohenden schwer wiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte im Hinblick auf Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG gehalten, ihre Entscheidung auch verfassungsrechtlich auf eine tragfähige Grundlage zu stellen und diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Das kann bei der Gesamtabwägung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Folge haben - was vom Gericht im Einzelfall zu prüfen ist -, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz seiner erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliegt (im Anschluss an Senatsurteil vom 08.12.2004 - VIII ZR 218/03, IMRRS 2005, 1528 = NZM 2005, 300 unter II 4).*)

 Volltext 3 Beiträge1 Nachricht

Mietrecht

LG Berlin, Urteil vom 06.10.2016 - 67 S 203/16

1. Werden in einem Mehrparteienhaus eine Vielzahl von Wohnungen ständig für Kurzaufenthalte an Touristen vermietet und kommt es dadurch zu Lärmimmissionen für die benachbarten Wohnraummieter, die das übliche Maß der herkömmlichen Wohnnutzung übersteigen, stellt dies einen Mangel der Mietsache dar.

2. Der Beweis des ersten Anscheins spricht dafür, dass (Dauer-) Mietwohnungen durch die touristische Nutzung besonderem (Party-)Lärm ausgesetzt sind, der den Geräuschpegel einer herkömmlichen Wohnnutzung übersteigt.

3. Der Vermieter ist seinen Dauermietern gegenüber zur Mängelbeseitigung verpflichtet, und zwar auch dann, wenn die Vermietung an Touristen durch einen gewerblichen Zwischenmieter erfolgt. Anders wäre dies nur, wenn der Vermieter deshalb keinen Einfluss auf diese Wohnungen hätte (hier verneint).

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 Nachricht

Wohnraummietrecht

LG Berlin, Urteil vom 11.08.2016 - 65 S 202/16

1. Ob es unzumutbar ist, ein Mietverhältnis fortzusetzen, beurteilt sich nach dem für die fristlose Kündigung maßgeblichen Verhaltens des Mieters sowie danach, ob der Vermieter seinerseits seine mietvertragliche Rücksichtnahmepflicht verletzt und das Verhalten des Mieters vielleicht sogar herausgefordert hat.

2. Es ist eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter nach entsprechender Vorankündigung Zutritt zur Wohnung zu gewähren und z.B. eine Besichtigung des Bades wegen einer beabsichtigen Renovierung zu ermöglichen. Nicht gewährter Zutritt zur Wohnung stellt jedoch keinen außerordentlichen Kündigungsgrund dar, wenn der Vermieter die Besichtigung und die Modernisierung über ein Jahr nicht weiter verfolgte.

3. Eine Abmahnung dient dazu, Gelegenheit zu geben, das vertragswidrige Verhalten zu korrigieren, also Zutritt zu gewähren und zu dulden. Der Mieter kann jedoch nicht in der Abmahnung dazu verpflichtet werden, selbst Termine mit Vertragspartnern zu vereinbaren.

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 IMR 2017, 54

Wohnraummietrecht

BGH, Beschluss vom 20.07.2016 - VIII ZR 238/15

1. Eine Beschränkung der Revision muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entscheidungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt.

2. Der innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgte Ausgleich aller fälligen Mieten führt lediglich zur Unwirksamkeit der auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützten außerordentlichen Kündigung, während eine auf den zum Kündigungszeitpunkt bestehenden Mietzahlungsverzug zugleich gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB von der Schonfristregelung unberührt bleibt.

3. Die sich für die ordentliche Kündigung dann stellende Frage, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, erfordert zu ihrer Beantwortung eine umfassende Heranziehung der Umstände des Einzelfalls.

4. Eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit kann den Mieter im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bei einer ordentlichen Kündigung entlasten und ihm im Gegensatz zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs die Möglichkeit eröffnen, sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe zu berufen.

5. Es ist Sache des Mieters, im Einzelnen darzulegen, dass er diese Pflichtverletzungen aufgrund des Eintritts einer unvorhersehbaren wirtschaftlichen Notlage mangels Verschuldens nicht zu vertreten hat.

6. Hierfür genügt es, dass der Mieter darlegt und nachweist, dass ernstlich in Betracht kommende Möglichkeiten eines Verschuldens nicht bestehen, weil er insoweit alle ihm obliegende Sorgfalt beachtet hat.

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 IMR 2016, 452

Mietrecht

LG Berlin, Urteil vom 16.06.2016 - 67 S 125/16

1. Hält der Vermieter an einer zum Zeitpunkt ihres Zugangs wirksamen ordentlichen Zahlungsverzugskündigung und einem darauf gestützten Räumungsanspruch fest, verstößt er in keinem Fall gegen die Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Das gilt auch bei einer nachträglichen Schonfristzahlung des Mieters, die gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zur Unwirksamkeit einer zeitgleich mit der ordentlichen Kündigung ausgesprochenen außerordentlichen Zahlungsverzugskündigung führt.*)

2. Eine nach Kündigungszugang erfolgte Schonfristzahlung ist auch auf der Tatbestandsebene des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausnahmslos unbeachtlich.*)

3. Ein Zahlungsverzug des Mieters, der sogar den Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung erlaubt, zieht nicht zwingend die Wirksamkeit einer darauf gestützten ordentlichen Kündigung nach sich. Auch im Falle der Überschreitung der Grenzen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB sind bei der im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorzunehmenden Erheblichkeitsprüfung sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen und gegeneinander abzuwägen.*)

4. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung stehen im Rahmen der ordentlichen Zahlungsverzugskündigung nicht die relative Betrachtung von Rückstandsbetrag und monatlich zu leistender Miete, sondern die absolute Höhe des Rückstands und seine wirtschaftliche Bedeutung für den Vermieter im Vordergrund.*)

5. Die Beweislast für das Vorliegen belastender und das Fehlen entlastender Umstände trägt im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB jeweils der Vermieter; den Mieter trifft lediglich eine sekundäre Darlegungslast für ihn entlastende Umstände.*)

6. Zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des für die Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB konstitutiven Verschuldens des Mieters.*)

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Wohnraummietrecht

LG Berlin, Urteil vom 20.04.2016 - 65 S 424/15

1. Selbst wenn zwei nebeneinander liegende Häuser eine wirtschaftliche Einheit bilden, stellt ein Gerüst am Nebenhaus keine Besitzstörung für die Mieter des anderen Hauses dar.

2. Die Ankündigung einer Außenmodernisierung stellt noch keine Besitzstörung dar, insbesondere dann nicht, wenn der Vermieter später erklärt, von den angekündigten Maßnahmen Abstand zu nehmen.

3. Grundsätzlich ist das Aufstellen eines Gerüstes vor den vermieteten Wohnräumen eine wesentliche Beeinträchtigung, weil die Privatheit des Rückzugsbereich der Wohnung durch die Möglichkeit des Hineinsehens gestört wird und ein Öffnen der Fenster unter dem Sicherheitsaspekt, dass das Gerüst jederzeit auch von Dritten betreten werden kann, eingeschränkt wird. Damit stellt es auch eine Besitzstörung dar.

4. Bei bestimmten Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten (hier: Dachsanierung und -dämmung, Dachgeschossaufbau) ist das Aufstellen eines Gerüstes vor einem Wohngebäude eine notwendige, nicht vermeidbare Begleiterscheinung und damit vom Mieter zu dulden.

5. Der Vermieter muss das Aufstellen des Gerüstes ankündigen.

6. Der Zweck des im Eilrechtsverfahren durchsetzbaren Besitzschutzes besteht nicht darin, die Durchführung von Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten zu erschweren oder zu verzögern, sondern vielmehr im effektiven Schutz vor wesentlichen, nicht zumutbaren Störungen, gegebenenfalls auch vor Störungen, die die Grenze zur Rücksichtslosigkeit überschreiten.

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 IMR 2016, 1086 (nur online)

Wohnraummietrecht

LG Berlin, Urteil vom 17.03.2016 - 65 S 289/15

1. Der Vermieter hat eine Ankündigungspflicht für den Fall von Instandsetzungsarbeiten gegenüber seinen Mietern.

2. Allein die - nicht berechtigte - Forderung eines Mieters, eine Vertragsstrafe für den Fall der verspäteten Fertigstellung der Instandsetzung zu vereinbaren, begründet für sich genommen nicht den Vorwurf einer erheblichen Pflichtverletzung, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen könnte.

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 IMR 2016, 232

 Nachricht

Wohnraummietrecht

AG München, Urteil vom 08.01.2016 - 461 C 19626/15

Ein Vermieter kann alle fünf Jahre eine Besichtigung der Mietwohnung verlangen.

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 IMR 2016, 322

Miete, Pacht, Leasing und Erbbaurecht

KG, Urteil vom 27.08.2015 - 8 U 192/14

1. Die Vertragsparteien können bei einem Mietvertrag, wonach dem Mieter (hier: gemeinnütziger Verein) die Räume zur Weitervermietung zu Wohnzwecken überlassen werden, die Anwendbarkeit von Wohnraummietrecht vereinbaren.*)

2. Zwar reicht hierfür nicht aus, dass der Formularmietvertrag mit "Mietvertrag für Wohnräume" überschrieben ist und Kündigungsfristen vereinbart sind, die dem § 573c BGB nachgebildet sind. Die Anwendung von Wohnungsmietrecht ist aber dann vereinbart, wenn der Mietvertrag auch vorsieht, dass die Kündigung schriftlich unter Angabe von Kündigungsgründen und unter Hinweis auf das Widerspruchsrecht erfolgen muss.*)

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 IMR 2015, 496

Miete, Pacht, Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 15.04.2015 - VIII ZR 281/13

1. Eine Kündigung des Vermieters wegen der Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen (rechtskräftig) titulierten Duldungstitel erstritten hat.*)

2. Dem Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses vielmehr auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels unzumutbar sein mit der Folge, dass eine fristlose Kündigung das Mietverhältnis beendet; gleichermaßen kann die verweigerte Duldung eine derart schwere Vertragsverletzung sein, dass (auch) eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist. *)

3. Ob das Mietverhältnis nach verweigerter Duldung durch den Mieter aufgrund der ausgesprochenen Kündigung sein Ende gefunden hat, hat der Tatrichter allein auf der Grundlage der in § 543 Abs. 1 BGB beziehungsweise in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB genannten Voraussetzungen unter Abwägung aller im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände zu prüfen.*)

 Volltext 1 Beitrag2 Nachrichten

Wohnraummietrecht

AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 12.11.2014 - 6 C 1267/14

Vermieter dürfen sich nicht ohne Weiteres ein Besichtigungsrecht per Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Mietvertrag einräumen und einen sich weigernden Mieter kündigen. Vielmehr müssen sie sich dafür auf einen hinreichenden Grund berufen.

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 IMR 2015, 1046 (nur online)

Miete, Pacht, Leasing und Erbbaurecht

AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Beschluss vom 27.10.2014 - 6 C 1267/14

Vermieter dürfen sich nicht ohne Weiteres ein Besichtigungsrecht per Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Mietvertrag einräumen und einen sich weigernden Mieter kündigen. Vielmehr müssen sie sich dafür auf einen hinreichenden Grund berufen.

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 IMR 2015, 1040 (nur online)

Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 04.06.2014 - VIII ZR 289/13

1. In die Würdigung, ob der Vermieter angesichts einer Pflichtverletzung des Mieters ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) an der Beendigung des Mietvertrages hat oder die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn unzumutbar ist (§ 543 Abs. 1 BGB), ist ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters einzubeziehen, insbesondere, wenn es das nachfolgende vertragswidrige Verhalten des Mieters provoziert hat.*)

2. Eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, besteht nur dann, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann.*)

3. Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter von Wohnraum ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein "zur Überprüfung des Wohnungszustandes" einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam.*)

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 IMR 2014, 366