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BGH, Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 87/13

ohne amtlichen Leitsatz

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Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 88/13

1. Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden (Fortführung von BGH, Urteil vom 03.03.2004 - VIII ZR 149/03, IBRRS 2004, 0778 = NJW 2004, 1738 unter II 2 d).*)

2. Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden. Einer umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung bedarf es hierzu nicht; erforderlich, aber auch ausreichend ist es, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen.*)

3. Ein Mieterhöhungsverlangen kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gestellt werden; werden jedoch tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen.*)

4. Zur Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des umlagefähigen Modernisierungsaufwands.*)

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 IMR 2015, 98

Miete, Pacht, Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 89/13

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 03.12.2014 - VIII ZR 224/13

Die in einem Formularmietvertrag über eine (damals) preisgebundene Wohnung, bei dem der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat und hierfür ein Zuschlag zur Kostenmiete gemäß § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung vorgesehen ist, enthaltene Klausel

"Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist."

berechtigt den Mieter, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen und anschließend die Auszahlung der "angesparten" Beträge zu verlangen.*)

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 IMR 2015, 49

Gewerberaummiete

BGH, Urteil vom 09.07.2014 - VIII ZR 376/13

1. Ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnräume und Geschäftsräume ist zwingend entweder als Wohnraummietverhältnis oder als Mietverhältnis über andere Räume zu bewerten. Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt (insoweit Bestätigung von BGH, Urteil vom 16.04.1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877). Dabei ist maßgebend auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen, wobei der Tatrichter beim Fehlen ausdrücklicher Abreden auf Indizien zurückgreifen kann.*)

2. Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertragsschwerpunkt zu (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 16.04.1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877).*)

3. Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (insoweit Fortführung von BGH, Urteil vom 16.04.1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877).*)

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 IMR 2014, 365

Wohnraummiete

LG Dresden, Urteil vom 17.06.2014 - 4 S 4/14

1. Feuchteerscheinungen in einem im Rahmen eines Wohnraummietvertrages mitvermieteten Kellerabteiles aufgrund unzureichender Abdichtung begründen dann keinen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache, wenn es im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes keine Vorschriften über die Notwendigkeit der Herstellung einer Vertikal- und Horizontalabdichtung von Kellerräumen gegeben hat.

2. Eine andere Beurteilung käme nur dann in Betracht, wenn eine Sanierung des Kellers vorgenommen worden wäre, die in ihrem Umfang einem Neubau zumindest nahe gekommen wäre. Die Errichtung eines - technisch fehlerhaften - Entlüftungssystems begründet keinen Mangel der Mietsache, wenn sich der vom Mieter hinzunehmende, bereits bestehende, schlechte Zustand des Kellers hierdurch nicht noch weiter verschlechtert hat.

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Kauf und Werklieferung

BGH, Urteil vom 02.04.2014 - VIII ZR 46/13

1. Zur Abgrenzung von Kaufvertrag und Werklieferungsvertrag (hier: Lieferung von Aluminium-Profilleisten in einem bestimmten Farbton durch einen Fachgroßhändler für Baubedarf).*)

2. Beim Kaufvertrag ist der vom Verkäufer eingeschaltete Hersteller der Kaufsache nicht Erfüllungsgehilfe des Verkäufers; gleiches gilt gemäß § 651 Satz 1 BGB beim Werklieferungsvertrag, wenn der Lieferant einen Dritten mit der Bearbeitung der Sache betraut (Bestätigung von BGHZ 48, 121).*)

 Volltext 3 Beiträge

Leasing und Erbbaurecht

LG Berlin, Urteil vom 20.03.2014 - 67 S 490/11

1. Der Mieter einer Wohnung kann erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht, unter Berücksichtigung des Alters, der Ausstattung und der Art des Gebäudes, der Höhe des Mietzinses und der Ortssitte. Somit kann der Mieter davon ausgehen, dass die Mietwohnung in einem im Jahre 1900 errichteten Altbau durchgängig gemauerte Außenwände aufweist und von der Nachbarwohnung nicht lediglich mit einer dünnen Span-/Holzplatte getrennt ist.

2. Der übliche Mindeststandard wird durch den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstab bestimmt.

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 IMR 2015, 1001 (nur online)

Gewerberaummiete

BGH, Urteil vom 18.12.2013 - XII ZR 80/12

1. Dass eine dem vertragsgemäßen Zustand der Mietsache entsprechende Heizungs- und Belüftungsanlage hohe Energiekosten verursacht, ist bei der Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, nicht von Bedeutung, wenn die Anlage dem bei der Errichtung des Gebäudes maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet.*)

2. Auch bei einem gewerblichen Mietverhältnis lässt sich aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot ein Anspruch des Mieters auf Modernisierung einer vorhandenen und den vertraglichen Vereinbarungen entsprechenden Heizungsanlage nicht ableiten (im Anschluss an BGH Urteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06 - NJW 2008, 142).*)

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 IMR 2014, 110

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Wohnungseigentum

LG Berlin, Urteil vom 25.09.2013 - 85 S 57/12 WEG

1. Der Schallschutz richtet sich grundsätzlich nach den Schutzwerten, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galten. Zum Zeitpunkt von Umbaumaßnahmen bzw. sonstigen Veränderungen im Sondereigentum geltende Schutzwerte finden nur dann Anwendung, wenn durch nachhaltige Auswirkungen auf die Gebäudesubstanz eine bauliche Veränderung des Gebäudes erfolgt ist und die Maßnahmen von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind, wie z.B. durch eine Aufstockung des Gebäudes.

2. Jeder Sondereigentümer darf seine dem Sondereigentum unterliegenden Räume mit der Maßgabe ungehindert nutzen, dass er dadurch die Rechte der anderen Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigt. Der Einbau eines Bades in einem als Kammer genutzten Raum ist daher grundsätzlich zulässig, wenn aus der Teilungserklärung nicht explizit etwas anderes zu entnehmen ist.

3. Wohnungseigentümer sind verpflichtet, es zu unterlassen, Fließ- und Installationsgeräusche zu verursachen, die einen Installationspegel von 30 db(A) überschreiten. Eigentümer können jedoch von ihren Nachbarn nicht verlangen sich so zu verhalten, dass keine störenden Geräusche wie Fließgeräusche, Schritte, Spülgeräusche und Geräusche durch die Nutzung von Badewanne, Dusche oder des Waschbeckens zu hören sind.

4. Eine allein durch eine häufigere Nutzung eines Raumes eingetretene Beeinträchtigung ist von einem Wohnungseigentümer hinzunehmen.

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 IMR 2014, 73

Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 05.06.2013 - VIII ZR 287/12

1. Bei der Beurteilung des Vorliegens eines Mangels der Mietsache ist, wenn Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, jedenfalls die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen (Bestätigung von BGH, Urteile vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, NJW 2005, 218 unter II 1; vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441 Rn. 9 f.; vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 85/09, NJW 2010, 3088 Rn. 12 f.; vom 1. Juni 2012 - V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 10).*)

2. Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen an einem älteren Gebäude vor, so kann der Mieter, sofern nicht etwas anderes vereinbart ist, nur dann erwarten, dass der Tritt- und Luftschallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der baulichen Veränderungen geltenden DIN-Normen genügt, wenn die Maßnahmen von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar sind (Bestätigung der Senatsurteile vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 355/03, aaO; vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08, aaO Rn. 12).*)

3. Zu der Frage, ob eine erhebliche Minderung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch vorliegt, wenn der Tritt- oder Luftschallschutz einer Mietwohnung die Mindestwerte der anzuwendenden DIN-Normen um nicht mehr als ein Dezibel unterschreitet.*)

 Volltext

 IMR 2013, 313

 Nachricht