Gesamtsuche

Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 02.09.2020 - VIII ZR 35/19

Ehegatten gehören auch dann derselben Familie i.S.d. § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB an, wenn sie getrennt leben oder geschieden sind (Fortführung des Senatsurteils vom 27.01.2010, IMR 2010, 124).*)

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 IMR 2020, 447

 Nachricht

Wohnraummiete

LG Freiburg, Beschluss vom 06.06.2020 - 9 S 5/20

1. Macht ein Vermieter Eigenbedarf geltend und bietet er zugleich dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu einer erhöhten Miete an, besteht keine ernsthafte Nutzungsabsicht.

2. Beruht die Kündigung auch auf anderen Gründen als dem Eigenbedarf, hier Wirtschaftlichkeitserwägungen, müssen diese Gründe gem. § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB im Kündigungsschreiben dargestellt werden, soweit sie nicht nachträglich entstanden sind.

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 IMR-Beitrag

Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 11.03.2020 - 64 S 197/18

1. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter zur Vermietung frei stehende oder im Kündigungszeitraum frei werdende Wohnungen im selben Haus oder in derselben Wohnanlage grundsätzlich anzubieten. Eine Entscheidung darüber, was für den Mieter angemessen oder interessengerecht ist, hat der Vermieter dabei nicht zu treffen.

2. Der Vermieter muss somit auch eine Wohnung anbieten, die nur halb so groß ist wie die ursprüngliche Mietwohnung.

3. Die Anbietpflicht beinhaltet dabei nicht, dass eine Alternativwohnung zu denselben Konditionen wie die bisherige Wohnung angeboten werden muss.

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 IMR 2020, 318

Wohnraummiete

AG Brandenburg, Urteil vom 31.07.2019 - 31 C 131/18

1. Ein ehemaliger Mieter kann bei einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung des Vermieters zwar die angefallenen Maklerkosten für eine neu angemietete Mietswohnung als Schadenersatz von dem bisherigen Vermieter verlangen, jedoch gehören zu den von dem Vermieter zu ersetzenden Kosten nicht diejenigen Kosten, die aufgrund des käuflichen Erwerbs eines Hausgrundstücks durch den ehemaligen Mieter entstanden sind (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 573, § 826 BGB i.V.m. § 286 ZPO unter Beachtung von § 2 Abs. 1a und § 6 Abs. 1 WoVermittG).*)

2. Ein Schadensersatzanspruch eines Mieters aufgrund einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters kommt grundsätzlich nur dann in Betracht, wenn entweder der Eigenbedarf von Anfang an nicht bestanden hat, sondern nur vorgespiegelt wurde, oder die Geltendmachung des Eigenbedarfs auf einer fehlerhaften Rechtsanwendung beruht bzw. die Gründe für den Eigenbedarf innerhalb der Kündigungsfrist weggefallen sind (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 573, § 826 BGB i.V.m. § 286 ZPO).*)

3. Verpflichtet sich der Vermieter in einem Räumungsvergleich zu einer namhaften Abstandszahlung (hier: 2.000 Euro), kann dies auf einen stillschweigenden Verzicht des Mieters hinsichtlich etwaiger Ansprüche gegen den Vermieter wegen eines vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs deuten, welcher wiederum den Zurechnungszusammenhang zwischen der etwaigen Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht.*)

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Wohnraummiete

LG München I, Urteil vom 10.07.2019 - 14 S 15871/18

1. Durch einen während der Kündigungsfrist erfolgten temporären Umzug einer Eigenbedarfsperson in eine Ersatzwohnung - und den hierdurch bedingten Wegfall des Erfordernisses einer Pendelei - entfällt der Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB grundsätzlich nicht.*)

2. Eine Aktiengesellschaft kann sich nicht nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Vorstände oder eines Angehörigen ihrer Vorstände berufen.*)

3. Überträgt eine Aktiengesellschaft zur Umgehung dieser Einschränkung des Kündigungsrechts wegen Eigenbedarfs einen geringfügigen Miteigentumsanteil (hier: 5/100) im Wege der Schenkung auf die Tochter eines Vorstands und kündigt sodann die aus der Kapitalgesellschaft und dieser natürlichen Person bestehende Vermietergemeinschaft wegen Eigenbedarfs, so kann hierin eine rechtsmissbräuchliche Umgehung der Kündigungsvorschriften liegen, die zur Unwirksamkeit der Kündigung nach § 242 BGB führt.*)

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 IMR 2019, 405

Wohnraummiete

BGH, Beschluss vom 09.01.2019 - VIII ZB 26/17

Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter - und ist eine Kündigung gegenüber dem Mieter demgemäß von beiden Vermietern auszusprechen -, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert. Auf einen solchen Eigentumserwerb findet § 566 Abs. 1 BGB weder direkte noch analoge Anwendung.*)

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 IMR 2019, 133

 Nachricht

Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 21.11.2018 - 65 S 142/18

1. Eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (u. a.) auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter berufen.

2. Der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, reicht nicht aus; hinzutreten muss u. a. ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf. Die Darlegungs- und Beweislast liegt insoweit beim Vermieter.

3. Zum Schutz des Mieters überprüft werden darf und muss der Erlangungswunsch auf seine Ernsthaftigkeit und darauf, ob er missbräuchlich geltend gemacht wird oder der Nutzungswunsch durch eine andere Wohnung des Vermieters befriedigt werden kann.

4. Da sich der Eigennutzungswunsch auf innere Tatsachen bezieht, etwaige Nutzungsabsichten von Personen aus dem privilegierten Personenkreis sich der Kenntnis des Mieters entziehen, kann er sich selbst dann auf ein einfaches Bestreiten beschränken (§ 138 Abs. 4 ZPO), wenn sein Bestreiten auf Vermutungen beruht; das Gericht muss den vom Mieter vorgetragenen Gesichtspunkten bzw. Zweifeln nachgehen. Eine Ausnahme gilt nach § 138 ZPO nur, wenn die Vermutung aufs Geradewohl, d. h. "ins Blaue hinein" abgegeben worden ist.

5. Es erscheint wenig plausibel, dass die zum Einzug vorgesehene Person nach über 23 Jahren Fahrt zur Arbeit mit dem Auto nun im hohen Alter plötzlich in den Wintermonaten auf die Fahrt mit dem Fahrrad umsteigen bzw. die Arbeit zu Fuß erreichen möchte.

6. Es erscheint ebenfalls wenig plausibel, dass die Ehefrau eine Zweitwohnung nutzen will, die in wesentlichen Bereichen nicht nur nicht den heute üblichen Wohnverhältnissen entspricht, sondern ganz erheblich von dem Wohnstandard abweicht, den die Eheleute nunmehr seit mehr als 20 Jahren in dem seit 1995 bewohnten (unstreitig) großzügigen Einfamilienhaus gewohnt sind, das alles, um für die Ehefrau den Arbeitsweg zu verkürzen.

7. Es überzeugt auch nicht, wenn der Vermieter vorträgt, seine Ehefrau könne sich keine andere Mietwohnung leisten, gleichzeitig aber massive Investitionen in die Wohnung nötig wären.

8. Gegen die Plausibilität eines ernsthaft verfolgten Eigennutzungswunsches spricht auch, wenn die Eigenbedarfskündigung in einem zeitlichen Zusammenhang mit einer Mieterhöhung erfolgt, nachdem der Mieter gegen die Erhöhung eine Rüge nach § 556g BGB erhoben hat.

9. Zudem spricht dagegen, wenn die Eigenbedarfskündigung erfolgt, nachdem die Teilung des Eigentums in das Grundbuch eingetragen wurde, wenn der Mieter sonst gegen eine eventuelle Kündigung nach §§ 577, 577a BGB geschützt wäre.

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Alle Sachgebiete

BGH, Urteil vom 26.04.2018 - IX ZR 238/17

Wird im Insolvenzverfahren über das Vermögen einer Gesellschaft Eigenverwaltung angeordnet, haftet der Geschäftsleiter den Beteiligten analog §§ 60, 61 InsO. (Rn. 47 und 64)*)

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Mietrecht

BGH, Urteil vom 21.03.2018 - VIII ZR 104/17

1. Die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB erfordert nicht, dass zusätzlich zu den im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen - hier die nach der Überlassung an den Mieter erfolgte Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 BGB) - an dem vermieteten Wohnraum Wohnungseigentum begründet worden ist oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen.*)

2. Diese Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB verstößt weder gegen die verfassungsrechtlich geschützten Rechte des Vermieters gemäß Art. 3 Abs. 1 GG und Art. 14 GG noch gegen den verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.*)

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 IMR 2018, 232

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Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 09.03.2018 - 63 S 67/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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BGH, Beschluss vom 19.07.2017 - VIII ZR 284/16

ohne amtlichen Leitsatz

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Mietrecht

BGH, Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16

1. Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegt, entzieht sich einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung (Senatsbeschluss vom 20.07.2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 9). Sie erfordert vielmehr eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (Bestätigung von Senatsurteile vom 09.05.2012 - VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 10; vom 26.09.2012 - VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 12; Senatsbeschluss vom 20.07.2016 - VIII ZR 238/15, a.a.O.).*)

2. Dies gilt auch für die Geltendmachung eines Berufs- oder Geschäftsbedarfs. Es ist nicht zulässig, eine solche Fallgestaltung als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln und von einer an den Einzelfallumständen ausgerichteten Abwägung der beiderseitigen Belange abzusehen.*)

3. Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB zu beachten, dass die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu berücksichtigen sind. Auf Seiten des Mieters sind daher - anders als bei den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben - (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (Bestätigung und Fortführung von Senatsurteil vom 26.09.2012 - VIII ZR 330/11, a.a.O. Rn. 18).*)

4. Für die Bestimmung des berechtigten Interesses haben die Gerichte weiter zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659; NJW-RR 2004, 440, 441; NZM 2011, 479 Rn. 29). Vom Schutzbereich der verfassungsrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie des Vermieters ist dabei nicht nur dessen Wunsch erfasst, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nutzen, sondern auch dessen Absicht, sie für eine wirtschaftliche Betätigung zu verwenden (im Anschluss an BVerfGE 79, 283, 289 ["Grundlage privater und unternehmerischer Initiative"]; BVerfG, NJW 1998, 2662 ["wirtschaftliche Betätigung"]).*)

5. Neben der Eigentumsgarantie kommt den Grundrechten der Berufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG), der allgemeinen Handlungsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG) und des Grundrechts auf Schutz von Ehe und Familie (Art. 6 Abs. 1 GG) regelmäßig keine selbständige Bedeutung zu (insoweit Aufgabe von Senatsbeschluss vom 05.10.2005 - VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943, 944, und Senatsurteil vom 26.09.2012 - VIII ZR 330/11, a.a.O. Rn. 16).*)

6. Auch wenn sich allgemein verbindliche Betrachtungen hinsichtlich der vorzunehmenden Einzelfallabwägung verbieten, ist zu beachten, dass die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenbewertung und -abwägung geben. Das Interesse des Vermieters, die betreffende Wohnung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken selbst zu nutzen, ist von der Interessenlage her regelmäßig zwischen den typisierten Regeltatbeständen des Eigenbedarfs und der wirtschaftlichen Verwertung anzusiedeln. Auch insoweit verbietet sich zwar eine Festlegung allgemein verbindlicher Grundsätze. Es lassen sich jedoch anhand bestimmter Fallgruppen grobe Leitlinien bilden.*)

7. So weist der Entschluss eines Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer geschäftlichen Tätigkeit nachzugehen (sog. Mischnutzung), eine größere Nähe zum Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf, da er in solchen Fallgestaltungen in der Wohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen will. In diesen Fällen wird es regelmäßig ausreichen, dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter Nachteil entstünde, was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen der Lebens- und Berufsplanung des Vermieters häufig der Fall sein dürfte. Entsprechendes gilt, wenn die Mischnutzung durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Vermieters erfolgen soll.*)

8. Dagegen weisen Fälle, in denen der Vermieter oder sein Ehegatte/Lebenspartner die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte, eine größere Nähe zur Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf. Angesichts des Umstands, dass der Mieter allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll, muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen, was etwa dann anzunehmen sein kann, wenn die geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchgeführt werden könnte oder die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert (z.B. gesundheitliche Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen).*)

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 IMR 2017, 261

 Nachricht

Alle Sachgebiete

BGH, Urteil vom 20.03.2017 - AnwZ (Brfg) 33/16

Eine Partnerschaftsgesellschaft kann gemäß § 59e Abs. 1 Satz 1 BRAO nicht Gesellschafterin einer Rechtsanwaltsgesellschaft sein (Anschluss an und Fortführung von BGH, Beschluss vom 9. Juli 2001 - PatAnwZ 1/00, BGHZ 148, 270).*)

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Alle Sachgebiete

BGH, Urteil vom 20.03.2017 - AnwZ(Brfg) 33/16

Eine Partnerschaftsgesellschaft kann gemäß § 59e Abs. 1 Satz 1 BRAO nicht Gesellschafterin einer Rechtsanwaltsgesellschaft sein (Anschluss an und Fortführung von BGH, Beschluss vom 9. Juli 2001 - PatAnwZ 1/00, BGHZ 148, 270).

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Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 270/15

1. Dem Zweck des nach § 573 Abs. 3 BGB bestehenden Begründungserfordernisses wird bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich durch die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, genügt (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, zuletzt Urteil vom 23.09.2015 - VIII ZR 297/14, Rz. 11 f. m.w.N., IMRRS 2015, 1238 = NJW 2015, 3368). Dagegen muss die Begründung keine Ausführungen zu Räumlichkeiten enthalten, die für den Begünstigten alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten.*)

2. Zu den Voraussetzungen einer zulässigen Wahrunterstellung gehört es, dass die unter Beweis gestellte Behauptung so übernommen wird, wie die Partei sie aufgestellt hat. Das bedingt bei abwägungsrelevanten Umständen, dass diese grundsätzlich auch mit dem ihnen vom Behauptenden beigelegten Gewicht als wahr unterstellt werden (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 11.10.2016 - VIII ZR 300/15, Rz. 15, IMRRS 2016, 1751 = NZM 2017, 23).*)

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Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 5/16

§ 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenVO ist auf überwiegend ungedämmte, aber nicht freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung nicht analog anwendbar.*)

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 IMR 2017, 223

 Nachricht

Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 15.03.2017 - VIII ZR 92/16

Eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines oder mehrerer ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen.

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Öffentliches Recht

BGH, Urteil vom 18.01.2017 - VIII ZR 278/15

Ein Anspruch auf Einspeisevergütung nach § 32 Abs. 1 Nr. 3 c EEG 2012-I setzt voraus, dass bereits im Zeitpunkt der Errichtung der Anlage ein Satzungsbeschluss nach § 10 BauGB über den Bebauungsplan vorlag. Fehlt es hieran, kommt ein Vergütungsanspruch nach dem EEG 2012-I - auch für spätere Zeiträume - selbst dann nicht in Betracht, wenn die Errichtung der Anlage auf der Grundlage einer nach § 33 BauGB erteilten Baugenehmigung erfolgte und der Satzungsbeschluss über den Bebauungsplan anschließend noch gefasst wird.*)

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Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 14.12.2016 - VIII ZR 232/15

1. Eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (Fortführung von Senat, Urteile vom 27.06.2007 - VIII ZR 271/06, IMR 2007, 311 = NJW 2007, 2845 Rn. 15; vom 16.07.2009 - VIII ZR 231/08, IMR 2009, 335 = NJW 2009, 2738 Rn. 13 f.; vom 23.11.2011 - VIII ZR 74/11, IMR 2012, 53 = NJW-RR 2012, 237 Rn. 23).*)

2. Der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter hat im Rahmen seiner vertraglichen Rücksichtnahmepflicht dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern sich diese im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet (Bestätigung von Senat, Urteile vom 09.07.2003 - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604 unter II 2, sowie VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463 unter II 1; vom 09.11.2005 - VIII ZR 339/04, IMR 2007, 1093 - nur online = BGHZ 165, 75, 79; vom 04.06.2008 - VIII ZR 292/07, IMR 2008, 299 = NJW 2009, 1141 Rn. 12; vom 13.10.2010 - VIII ZR 78/10, IMR 2010, 508 = NJW 2010, 3775 Rn. 14; vom 21.12.2011 - VIII ZR 166/11, NJW-RR 2012, 341 Rn. 24).*)

3. Die Verletzung dieser Anbietpflicht hat jedoch nicht zur Folge, dass die berechtigt ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nachträglich rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam wird. Sie zieht lediglich einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld nach sich (insoweit Aufgabe der bisherigen Senatsrechtsprechung; zuletzt Urteil vom 21.12.2011 - VIII ZR 166/11, aaO mwN).*)

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Wohnraummietrecht

LG München I, Urteil vom 07.10.2015 - 14 S 2969/15

1. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann grundsätzlich keinen Eigenbedarf zu Gunsten eines ihrer Gesellschafter oder deren Angehöriger geltend machen.*)

2. Wegen Divergenz zu den Entscheidungen des BGH vom 27.06.2007 (VIII ZR 271/06, IMR 2007, 311 = NZM 2007, 679) sowie vom 23.11.2011 (VIII ZR 74/11, IMR 2012, 53 = NZM 2012, 150) war die Revision zuzulassen.*)

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 IMR 2016, 186