Gesamtsuche

Wohnraummiete

LG Freiburg, Beschluss vom 02.05.2019 - 3 S 10/18

1. Ergibt sich aus den Umständen des Einzelfalls eindeutig, dass ein Vermieter nicht zur Mängelbeseitigung bereit ist, erlischt das mangelbedingte Leistungsverweigerungsrecht des Mieters (Anschluss an BGH, IMR 2015, 357).*)

2. Für die Gerichtsgebühren ist ein Vergleichsmehrwert für mitverglichene rechtshängige weitere Verfahren nicht festzusetzen.*)

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 IMR 2019, 442

Mietrecht

BGH, Urteil vom 10.04.2019 - VIII ZR 12/18

1. Wird eine Klage auf Zahlung von Miete ganz oder teilweise mit der Begründung abgewiesen, die Miete sei aufgrund von Mängeln gemindert, erwachsen - als bloße Vorfragen - weder die Ausführungen zum Bestehen von Mängeln noch die vom Gericht angesetzten Minderungsquoten in Rechtskraft.*)

2. Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von ihm beauftragte Handwerker zu dulden, ist er ab diesem Zeitpunkt grundsätzlich zu einer weiteren Minderung nicht mehr berechtigt und entfällt ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht in der Weise, dass einbehaltene Beträge sofort nachzuzahlen sind und von den ab diesem Zeitpunkt fälligen Mieten ein Einbehalt nicht mehr zulässig ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung unter Berufung darauf verweigert, dass er im Hinblick auf einen anhängigen Rechtsstreit über rückständige Miete (hier: Prozess mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters) den bestehenden mangelhaften Zustand aus Gründen der "Beweissicherung" erhalten will.*)

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 IMR 2019, 273

 Nachricht

Prozessuales

BGH, Urteil vom 10.04.2019 - VIII ZR 39/18

1. Wird der Mieter nach einer Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a oder b BGB) rechtskräftig zur Zahlung eines auch für die Kündigung relevanten Mietrückstands verurteilt, sind damit die Voraussetzungen eines Zahlungsverzugs im Zeitpunkt der Kündigung nicht bindend festgestellt.*)

2. Trägt der Vermieter in einem auf Zahlung rückständiger Miete gerichteten Prozess vor, der vom Mieter angezeigte - zwischen den Parteien streitige - Mangel sei von ihm während des Verfahrens beseitigt worden, ist diese Behauptung jedenfalls für sich genommen nicht geeignet, den Zweck des vom Mieter - hinsichtlich Höhe und Dauer - in angemessener Weise ausgeübten Leistungsverweigerungsrechts (§ 320 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB) als verfehlt anzusehen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 17.05.2015 - VIII ZR 19/14, BGHZ 206, 1 Rz. 48 ff.).*)

3. Vielmehr ist in einem solchen Fall über die (streitige) Frage eines ungeachtet der ergriffenen Beseitigungsmaßnahmen fortbestehenden Mangels Beweis zu erheben, weil das Zurückbehaltungsrecht mit der Mangelbehebung entfällt und einbehaltene Mieten sofort zur Zahlung fällig sind.*)

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 IMR 2019, 295

Wohnraummiete

LG Osnabrück, Urteil vom 11.07.2018 - 1 S 317/17

1. Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen.

2. Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm ist deshalb die Vorlage eines Protokolls nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.

3. Beruft sich der Mieter auf eine Minderung, muss er die Zeiträume, in denen die Heizung tatsächlich gelaufen ist und Geräusche verursacht hat, konkret benennen. Mit der Bezugnahme auf "die Heizperiode" ist es nicht getan. Da in den Monaten Oktober und April ein Heizen nicht in jedem Fall erforderlich ist, ist ein solcher Vortrag nur hinsichtlich der Monate November bis März erheblich. Nur in diesen Monaten ist auch ohne weiteren Vortrag auf jeden Fall davon auszugehen, dass geheizt wurde.

4. Die nächtliche Ruhephase hat wesentlichen Einfluss auf die Leistungsfähigkeit und Gesundheit des Mieters. Angesichts der hoch zu bewertenden Bedürfnisse Schlaf und Erholung ist der Wohnwert erheblich beeinträchtigt, wenn die Heizungsanlage Klopfgeräusche von sich gibt - auch wenn das Klopfen nicht durchgehend erfolgt und es auch ruhige Tage und Nächte gibt. Eine Mietminderung von 25% ist deshalb angemessen.

5. Das bloße Bestehen des Leistungsverweigerungsrechts hindert (in dieser Höhe) - ohne dass es sofort ausdrücklich hätte geltend gemacht werden müssen - den Eintritt des Verzugs.

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Wohnraummiete

LG Hamburg, Urteil vom 28.06.2018 - 307 S 60/15

1. Wenn bauseitig verursachte Schimmelerscheinungen vorliegen, die der Architekt des Vermieters nicht als solche erkannt hat, und der Mieter einen Maler nicht zur Mängelbeseitigung in die Wohnung lässt, liegt mangels geplanter geeigneter Maßnahmen keine kausale Mängelbeseitigungsverweigerung des Mieters vor.*)

2. Mängel, die eine Minderung von 15% rechtfertigen, bewirken nur ein Zurückbehaltungsrecht i.H.v. insgesamt 5 Monatsmieten.*)

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Wohnraummiete

LG Flensburg, Urteil vom 20.02.2018 - 1 S 88/17

Ein Mieter kann ein Leistungsverweigerungsrecht gemäß § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB auch an solchen Mieten geltend machen, die in dem Zeitpunkt, in dem der Mieter dem Vermieter Mängel anzeigt, bereits fällig sind.*)

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 IMR 2018, 1055 (nur online)

Wohnraummiete

BGH, Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR 193/16

1. Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung der Senatsurteile vom 14.07.1970 - VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4; vom 23.09.1987 - VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 unter II 2 a [jeweils zu § 554 BGB a.F.]; vom 26.01.2005 - VIII ZR 90/04, WM 2005, 459 unter II 2 d bb; vom 11.01.2006 - VIII ZR 364/04, IBR 2006, 301 = NJW 2006, 1585 Rn. 10; vom 24.08.2016 - VIII ZR 261/15, IMR 2016, 453 = NJW 2016, 3437 Rn. 23 [jeweils zu § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB]).*)

2. Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 12.05.2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 41; vom 11.07.2012 - VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 16).*)

 Volltext 2 Beiträge1 Nachricht

Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 10.08.2017 - 65 S 362/16

1. Das Rauchen in der selbstgenutzten Wohnung gehört - ohne entgegenstehende anderslautenden Vereinbarungen - zum Mietgebrauch.

2. Allerdings ergibt sich aus dem mietvertraglichen Gebot der Rücksichtnahme, § 241 Abs. 2 BGB, jedoch einschränkend, dass ein Mieter, der in seiner Wohnung raucht, gehalten ist, einfache und zumutbare Maßnahmen zur Vermeidung von Beeinträchtigungen der Mitmieter zu ergreifen.

3. Erreicht die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und/oder gesundheitsgefährdendes Ausmaß, kann dies gegebenenfalls sogar den Ausspruch einer Kündigung des Mietverhältnisses unter dem Gesichtspunkt der Störung des Hausfriedens rechtfertigen.

4. Können die Mieter nachts nicht mit geöffnetem Fenster schlafen, weil sonst aus der darunter liegenden Wohnung Zigarettenrauch in das Schlafzimmer dringen würde, liegt ein Mangel vor, der zu einer Mietminderung in Höhe von 3% berechtigt.

5. Das Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB dient dazu, auf den Schuldner - hier den Vermieter - vorübergehend Druck zur Erfüllung der eigenen, im Gegenseitigkeitsverhältnis stehenden Verbindlichkeit auszuüben. Es kann nur ausgeübt werden, solange es seinen Zweck erfüllt, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangelbeseitigung anzuhalten. Es ist zeitlich und betragsmäßig beschränkt; kommt der Vermieter seiner Mangelbeseitigungspflicht nicht nach, hat es seinen Zweck verfehlt.

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 IMR 2018, 94

Insolvenz und Zwangsvollstreckung

BGH, Beschluss vom 16.03.2017 - IX ZB 45/15

Gibt der Insolvenzverwalter für das Wohnraummietverhältnis des Schuldners eine Enthaftungserklärung ab, wird der Anspruch des Schuldners auf Rückzahlung einer die gesetzlich zulässige Höhe nicht übersteigenden Mietkaution vom Insolvenzbeschlag frei.*)

 Volltext 2 Beiträge

Wohnraummiete

AG Brandenburg, Urteil vom 24.02.2017 - 31 C 179/14

Absandungen und Abblätterungen bei nicht imprägnierten Naturstein-Fliesen im Bad aufgrund der Verwendung von Duschgelen und Shampoos sind kein von den Mietern zu ersetzender Schaden (§§ 241, 280, 281 BGB), sondern Abnutzungen im Sinne von § 538 BGB.*)

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 IMR 2017, 191

Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 10.01.2017 - 63 S 121/16

1. Der Ausgleich innerhalb der Schonfrist greift nicht auf die ordentliche Kündigung durch.

2. Der Ausgleich der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist lässt die Pflichtverletzung der Mieter auch nicht in einem milderen Licht erscheinen, wenn es sich um einen erheblichen Rückstand handelte und sich die Mieter auch weiterhin weigern, die Miete zu zahlen.

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 IMR 2017, 270

Kaufrecht

BGH, Urteil vom 26.10.2016 - VIII ZR 211/15

Im Hinblick auf die Verpflichtung des Verkäufers zur Verschaffung einer von Sach- und Rechtsmängeln freien Sache (§ 433 Abs. 1 Satz 2 BGB) ist der Käufer bei behebbaren Mängeln, auch wenn sie geringfügig sind, grundsätzlich berechtigt, gemäß § 320 Abs. 1 BGB die Zahlung des (vollständigen) Kaufpreises und gemäß § 273 Abs. 1 BGB die Abnahme der gekauften Sache bis zur Beseitigung des Mangels zu verweigern, soweit sich nicht aus besonderen Umständen ergibt, dass das Zurückbehaltungsrecht in einer gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßenden Weise ausgeübt wird.*)

 Volltext 2 Beiträge

Wohnraummietrecht

LG Saarbrücken, Urteil vom 26.08.2016 - 10 S 3/16

Dem Mieter steht ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Mietzinszahlung bis zur Erfüllung des mietvertraglichen Anspruchs auf Mängelbeseitigung nicht zu, wenn der Mieter die Mietsache von einer Erbengemeinschaft angemietet hat, deren Mitglied er ist, die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts die finanzielle Grundlage der Erbengemeinschaft für eine Mängelbeseitigung zerstört und der Mieter nicht vorträgt, welche Maßnahmen er als Mitglied der Erbengemeinschaft ergriffen hat, um an einer Beschlussfassung zur Beseitigung der Mängel mitzuwirken.*)

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 IMR 2016, 458

Alle Sachgebiete

BGH, Beschluss vom 12.07.2016 - VIII ZB 55/15

ohne amtlichen Leitsatz

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Gewerberaummiete

KG, Urteil vom 23.06.2016 - 8 U 62/15

1. Ein als Pferdestall mit Heuboden genehmigtes Nebengebäude ist zur vereinbarten Büronutzung unbrauchbar, wenn eine Nutzungsänderung mangels ausreichender Raumhöhe nicht genehmigt wird und Umbaumaßnahmen den Bestandsschutz entfallen lassen würden.

2. Dieser Sachmangel berechtigt auch ohne vorherige Mangelanzeige zur Mietminderung, weil es auch für den Vermieter unmöglich ist, diesen Mangel zu beseitigen.

3. Ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln muss nicht vor dem Verzugszeitraum ausgeübt werden. Die im Prozess erhobene Einrede des nicht erfüllten Vertrags genügt.

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Wohnraummietrecht

LG Berlin, Urteil vom 15.04.2016 - 65 S 400/15

1. Mietern ist es nicht zumutbar, täglich mehr als sechs Stoßlüftungsvorgänge vorzunehmen. Dabei kommt es allein auf die Häufigkeit des Lüftens an - diese ist nicht mit den in der Wohnung lebenden Personen zu multiplizieren.

2. Tritt Schimmel in mehreren Räumen auf und weigert sich der Vermieter, diesen zu beseitigen, ist eine Mietminderung von monatlich 10 % gerechtfertigt.

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 IMR 2017, 51

Wohnraummietrecht

LG Saarbrücken, Urteil vom 05.02.2016 - 10 S 76/15

Die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Mietzinszahlungen ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter einem Mängelbeseitigungsverlangen über Jahre hinweg nicht nachkommt, weil Streit über die Verantwortlichkeit der entstandenen Schäden besteht, der Mieter in der Vergangenheit Mietzins in erheblicher Höhe zurückgehalten hat und er sodann im kündigungsrelevanten Intervall die Mietzinszahlung vollständig eingestellt hat.*)

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 IMR 2016, 147

Wohnraummietrecht

BGH, Beschluss vom 27.10.2015 - VIII ZR 288/14

Das dem Mieter neben der kraft Gesetzes eintretenden Minderung zustehende Recht, die Zahlung der (geminderten) Miete nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verweigern, unterliegt grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung (im Anschluss an BGH, IMR 2015, 357).

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Wohnraummietrecht

LG Berlin, Urteil vom 06.10.2015 - 63 S 51/15

1. Der Mieter kann die Miete wegen Mängeln nur für zukünftige Nutzungszeiträume mindern. Er kann keine vergangenen Zahlungsrückstände damit rechtfertigen, insbesondere dann nicht, wenn in ebendiesen Monaten keine Mängel bestanden.

2. Wegen der angespannten Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt kann eine Räumungsfrist von knapp sieben Monaten angemessen sein, wenn im Mieterhaushalt schulpflichtige Kinder leben und Mietrückstände derzeit nicht bestehen.

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 IMR 2016, 1046 (nur online)

Wohnraummietrecht

LG Saarbrücken, Urteil vom 17.07.2015 - 10 S 203/14

1. Ein aus § 320 BGB herzuleitendes Zurückbehaltungsrecht wegen eines Anspruchs auf Beseitigung eines Mangels findet im Prozess nur dann Berücksichtigung, wenn der Mieter hinreichenden Sachvortrag hält, der das Gericht in die Lage versetzt, den Einwand des Zurückbehaltungsrechts zu prüfen. Hierzu ist es im Regelfall erforderlich, die funktionale Konnexität von Anspruch und Gegenanspruch aufzuzeigen.*)

2. Schadensersatzansprüche des Mieters in der Fallgruppe des sog. Kündigungsfolgeschadens sind nur dann erstattungsfähig, wenn sich der Mieter durch eine Vertragsverletzung des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses herausgefordert fühlen durfte. Aufwendungen, die der Mieter bereits vor der Verwirklichung des Kündigungsgrundes veranlasst hat, werden im Rechtssinne nicht durch die Vertragsverletzung verursacht.*)

3. Der Zweck einer mietvertraglichen Bestimmung, wonach einer Mieterin (hier Profimusikerin) ein tägliches Musizieren von bis zu fünf Stunden erlaubt ist, impliziert keineswegs deren gewissermaßen spiegelbildliche Befugnis, die übrigen Nutzer des Hauses in deren Wohnverhalten zu beschränken, (nur) um selbst möglichst ungestört Klavier spielen zu können. Das gilt auch im Verhältnis zum im Haus wohnenden Vermieter und dessen Wohnverhalten, u.a. beim Abspielen von Musik, solange keine vorsätzlich verursachte "Gegenlärmentwicklung" stattfindet.

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 IMR 2015, 486

Insolvenz & Zwangsvollstreckung

BGH, Urteil vom 17.06.2015 - VIII ZR 19/14

1. Die Kündigungssperre des § 112 InsO gilt nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO weder im Insolvenzverfahren noch in dem sich daran anschließenden Restschuldbefreiungsverfahren (§§ 286 ff. InsO). Nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO sind rückständige Mieten, mit deren Zahlung der Mieter bereits vor Insolvenzantragstellung in Verzug geraten war, bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer (auch) hierauf gestützten fristlosen Kündigung des Vermieters nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB zu berücksichtigen.*)

2. Der Verzug (§§ 286 ff. BGB) des Mieters mit der Entrichtung der Miete endet nicht mit der Insolvenzeröffnung.*)

3. Das dem Mieter neben der kraft Gesetzes eintretenden Minderung (§ 536 BGB) zustehende Recht, die Zahlung der (geminderten) Miete nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verweigern, unterliegt nach seinem Sinn und Zweck sowie unter Berücksichtigung dessen, dass das durch den Mangel der Wohnung bestehende Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung durch die Minderung wieder hergestellt ist, grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung.*)

4. Bei der gemäß § 320 Abs. 2 BGB an dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) orientierten Beurteilung, in welcher Höhe und in welchem zeitlichem Umfang dem Mieter einer mangelbehafteten Wohnung neben der Minderung (§ 536 BGB) das Recht zusteht, die (geminderte) Miete zurückzuhalten, verbietet sich jede schematische Betrachtung. Die Frage ist vielmehr vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden.*)

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