Gesamtsuche

AGB

BGH, Urteil vom 10.06.2020 - VIII ZR 289/19

1. Bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen sind regelmäßig auch Formularklauseln eines "Gesamtklauselwerks", die mit der Klausel inhaltlich zu einer Einheit verbunden sind, zu berücksichtigen (im Anschluss an BGH, Urteile vom 05.11.1991 - XI ZR 246/90, NJW 1992, 180 unter 3 b; vom 10.02.1993 - XII ZR 74/91, NJW 1993, 1133 unter II 2 c; vom 14.03.2012 - VIII ZR 202/11, NJW-RR 2012, 1333 Rn. 19 ff.; vom 18.07.2012 - VIII ZR 337/11, BGHZ 194, 121 Rn. 18 f.). Mit "Gesamtklauselwerk" ist jedoch grundsätzlich nur der Kontext gemeint, den das Klauselwerk setzt, in dem die auszulegende Allgemeine Geschäftsbedingung aufgeführt ist, nicht dagegen Bestimmungen, die in gesonderten Urkunden niedergelegt sind und auf die die auszulegende Klausel nicht Bezug nimmt. (Rn. 30)*)

2. Der Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung führt dazu, dass bei einer mehrdeutigen Klausel von den möglichen Auslegungen diejenige zugrunde zu legen ist, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt (im Anschluss an BGH, Urteile vom 29.04.2008 - KZR 2/07, BGHZ 176, 244 Rn. 19; vom 21.04.2009 - XI ZR 78/08, BGHZ 180, 257 Rn. 31, 11; vom 18.03.2015 - VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 22; vom 23.08.2018 - III ZR 192/17, NJW 2019, 47 Rn. 16; jeweils mwN). (Rn. 39)*)

3. Bezieht eine Formularklausel einen nicht ersatzfähigen Schaden in die Pauschale ein, ist sie nach § 309 Nr. 5 Buchst. a BGB unwirksam, weil die Schadenspauschale dann generell überhöht ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 26.06.2019 - VIII ZR 95/18, EnWZ 2019, 351 Rn. 18 mwN). (Rn. 41)*)

4. Dies ist der Fall, wenn ein Energieversorgungsunternehmen in die von ihm berechnete Inkassokostenpauschale den für die Schadensermittlung und die außergerichtliche Abwicklung seines Schadensersatzanspruchs anfallenden und somit grundsätzlich von ihm selbst zu tragenden Arbeits- und Zeitaufwand in die Pauschale einfließen lässt. Daran ändert der Umstand nichts, dass es diese Tätigkeiten durch Schwestergesellschaften erledigen lässt (Anschluss und Fortführung von Senatsurteil vom 26.06.2019 - VIII ZR 95/18, aaO Rn. 19 ff.). (Rn. 45)*)

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Wohnraummiete

LG Paderborn, Urteil vom 22.01.2020 - 1 S 33/19

1. Bleibt der Vermieter bei Auftreten von Schimmel untätig und macht den Mieter für den Schimmel verantwortlich, darf der Mieter einen Sachverständigen mit der Ursachenermittlung beauftragen und dessen Kosten vom Vermieter verlangen, sofern die Ursächlichkeit des Schimmelauftretens im Verantwortungsbereich des Vermieters liegt.

2. Bildet sich im Schlaf- und Wohnzimmer sowie in einem weiteren Raum Schimmel, ist eine Minderung von 25% gerechtfertigt. Würde vom Schimmel eine Gesundheitsgefährdung ausgehen, hätte dies zu einer höheren Minderungsquote führen können.

3. Der Mieter kann sich zu Mietbeginn in einem Wohnungszustandsprotokoll individualvertraglich dazu verpflichte, die Wohnung in einem renovierten neutralen Zustand zurückzugeben.

4. Ergibt sich aus der vorherigen Kommunikation, was konkret unter "Renovierung" zu verstehen ist, ist diese Vereinbarung auch nicht intransparent. Auch das Stichwort "neutral" macht für den Empfänger erkennbar, was von ihm verlangt wird, nämlich die Wohnung im Hinblick auf Farbauswahl in einem Zustand zu hinterlassen, wie sie ohne Weiteres weitervermietet werden kann.

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Wohnraummiete

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 21.08.2019 - 25 C 247/17

1. Die Ersatzpflicht für Substanzschäden an der Mietsache tritt ohne Fristsetzung sein. Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dem Grunde nach und somit für die übermäßige Abnutzung.

2. Die einseitige Vorgabe einer Endrenovierungspflicht ist unwirksam. Bei notwendigen Schönheitsreparaturen ist zwischen Abnutzung und Schaden zu differenzieren.

3. Der Vermieter kann auch mit solchen Ansprüchen aufrechnen, die sich bereits im Mietverhältnis wechselseitig und nach Ablauf als fällige Gegenansprüche aufrechenbar gegenüberstanden.

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 IMR 2021, 1071 (nur online)

Gewerberaummiete

OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.07.2019 - 24 U 104/18

1. Beruft sich ein Mieter darauf, das Mietobjekt sei bereits bei der Übergabe zu Beginn des Mietverhältnisses mängelbehaftet (hier: kontaminiert) gewesen, so trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für eine Übergabe in mangelfreiem Zustand.*)

2. Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wonach ein Gewerberaummieter, der ein Objekt unrenoviert übernommen hat, es in einem renovierten (hier: nicht kontaminierten) Zustand zurückzugeben hat, ist unwirksam gem. § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Denn in solch einem Fall wird der Mieter verpflichtet, das Objekt in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er es selbst vom Vermieter erhalten hat. Dem Mieter wird in diesem Fall nicht nur überbürdet, die Spuren seines eigenen, mit der Mietzahlung eigentlich abgegoltenen Gebrauchs zu beseitigen, sondern auch die des Vormieters. Hier gilt nichts anderes als im Bereich der Wohnraummiete, wenn ein Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat, aber formularvertraglich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet wird (vgl. BGH, IMR 2015, 220).*)

3. Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Verpflichtung zur Rückgabe in mangelfreiem (hier: nicht kontaminiertem) Zustand durch andere vertragliche Vereinbarungen, z.B. durch eine angemessene Ausgleichszahlung, kompensiert wird. Überbürdet er dem Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten, trägt er das Risiko der Gesamtunwirksamkeit und kann sich nicht darauf berufen, dass dadurch das vertragliche Gleichgewicht gestört wird (vgl. BGH, IBR 2005, 642).*)

4. Veränderungen bzw. Verschlechterungen, die an der Mietsache durch deren vertragsgemäßen Gebrauch und trotz der Beachtung geltender Umweltstandards eingetreten sind, muss der Mieter nicht rückgängig machen (§ 538 BGB). Der Vermieter hat solche Veränderungen auch dann hinzunehmen, wenn sie erheblich sind.*)

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 IMR 2019, 458

Immobilien

BGH, Urteil vom 26.06.2019 - VIII ZR 95/18

Auch für ein Energieversorgungsunternehmen, das Aufgaben der Daseinsvorsorge wahrnimmt und einem Kontrahierungszwang im Bereich der Grundversorgung unterliegt (§ 36 Abs. 1 Satz 1 EnWG) gilt, dass der Geschädigte den für die Schadensermittlung und außergerichtliche Abwicklung seines Schadensersatzanspruchs anfallenden Arbeits- und Zeitaufwand, auch wenn er hierfür besonderes Personal einsetzt oder die Tätigkeiten extern erledigen lässt, grundsätzlich selbst trägt (im Anschluss an BGH, Urteile vom 9. März 1976 - VI ZR 98/75, BGHZ 66, 112, 114 f.; vom 31. Mai 1976 - II ZR 133/74, WM 1976, 816 unter 2 a; vom 6. November 1979 - VI ZR 254/77, BGHZ 75, 230, 231 f.; vom 26. Februar 1980 - VI ZR 53/79, BGHZ 76, 216, 218; vom 8. November 1994 - VI ZR 3/94, BGHZ 127, 348, 352; vom 17. September 2009 - Xa ZR 40/08, WM 2009, 2398 Rn. 13; vom 8. Mai 2012 - VI ZR 37/11, NJW 2012, 2267 Rn. 10; Beschluss vom 20. September 2016 - VIII ZR 239/15, RdE 2017, 297 Rn. 7). (Rn. 19)*)

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Wohnraummiete

AG Brandenburg, Urteil vom 14.06.2019 - 31 C 249/17

Das Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzverpflichtung des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch einfache Schönheitsreparaturen beseitigen lassen, sondern darüberhinausgehende Arbeiten erfordern (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 249, § 535 BGB).*)

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Wohnraummiete

AG Dresden, Urteil vom 12.04.2019 - 140 C 4095/18

(kein amtlicher Leitsatz)

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Gewerberaummiete

OLG Dresden, Beschluss vom 06.03.2019 - 5 U 1613/18

1. Die zu Wohnraummietverträgen ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung (grundlegend: BGH, IMR 2015, 220), wonach die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung in § 535 Abs. 1 Satz 2, § 538 BGB den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen bei einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält, ist auf gewerbliche Mietverhältnisse zu übertragen (Anschluss OLG Celle, IMR 2016, 415).*)

2. Es handelt sich um einen gewerblichen Mietvertrag, wenn zwar Wohnungen angemietet werden, dies aber nicht zu eigenen Wohnzwecken der Mieterin, bei welcher dies als juristische Person schon begrifflich ausgeschlossen ist. *)

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 IMR 2019, 239

Wohnraummiete

AG Köpenick, Urteil vom 22.01.2019 - 7 C 157/18

ohne amtlichen Leitsatz

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Mietrecht

BGH, Urteil vom 22.08.2018 - VIII ZR 277/16

1. Im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 185/14, IMR 2015, 220 = BGHZ 204, 302 Rz. 15, 35).*)

2. Eine allein zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter getroffene Renovierungsvereinbarung vermag - mit Rücksicht darauf, dass die Wirkungen eines Schuldverhältnisses grundsätzlich auf die daran beteiligten Parteien beschränkt sind - daran nichts zu ändern.*)

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 IMR 2018, 448

Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 02.05.2018 - 18 S 392/16

1. Maßgebend für das Vorliegen oder Nichtvorliegen eines Mangels ist in erster Linie das, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben.

2. Übernimmt der Mieter die Wohnung im unrenovierten Zustand und akzeptiert diesen Zustand als vertragsgemäß, hat er gegen den Vermieter keinen Anspruch, die schon zu Beginn oder kurz nach Beginn des Mietverhältnisses erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen und die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand zu versetzen.

3. Auch wenn sich der Zustand der Wohnung im Laufe des Mietverhältnisses weiter verschlechtert, hat der Mieter keinen Anspruch auf Schönheitsreparaturen.

4. Erst wenn die Wohnung einen "verkommenen" Zustand aufweist, Renovierungsarbeiten also erforderlich wären, um Substanzschäden vorzubeugen, kann der Mieter einen Anspruch auf Verbesserung des Dekorationszustands der Wohnung haben.

4. Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt.

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 IMR 2018, 363

Alle Sachgebiete

BGH, Urteil vom 06.12.2017 - VIII ZR 2/17

ohne amtlichen Leitsatz

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Alle Sachgebiete

BGH, Urteil vom 06.12.2017 - VIII ZR 246/16

1. Für die Untersuchungsobliegenheit nach § 377 Abs. 1 ist darauf abzustellen, welche in den Rahmen eines ordnungsgemäßen Geschäftsgangs fallenden Maßnahmen einem ordentlichen Kaufmann im konkreten Einzelfall unter Berücksichtigung auch der schutzwürdigen Interessen des Verkäufers zur Erhaltung seiner Gewährleistungsrechte zugemutet werden können. Dabei ist einerseits zu berücksichtigen, dass die Vorschriften über die Mängelrüge in erster Linie den Interessen des Verkäufers dienen, der nach Möglichkeit davor geschützt werden soll, sich längere Zeit nach der Lieferung oder nach der Abnahme der Sache etwaigen, dann nur schwer feststellbaren oder durch die Untersuchung vermeidbaren Gewährleistungsansprüchen ausgesetzt zu sehen. Andererseits dürfen die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Untersuchung nicht überspannt werden, weil ansonsten der Verkäufer, aus dessen Einflussbereich der Mangel kommt, in die Lage versetzt werden könnte, das aus seinen eigenen fehlerhaften Leistungen herrührende Risiko über das Erfordernis der Mängelrüge auf den Käufer abzuwälzen. Anhaltspunkte für die Grenzen der Zumutbarkeit bilden vor allem der für eine Überprüfung erforderliche Kosten- und Zeitaufwand, die dem Käufer zur Verfügung stehenden technischen Prüfungsmöglichkeiten, das Erfordernis eigener technischer Kenntnisse für die Durchführung der Untersuchung beziehungsweise die Notwendigkeit, die Prüfung von Dritten vornehmen zu lassen (Bestätigung des Senatsurteils vom 24. Februar 2016 - VIII ZR 38/15, WM 2016, 1899 Rn. 20 ff. mwN). (Rn. 25)*)

2. Die von § 377 Abs. 1 HGB geforderte Untersuchung muss nicht von derartigem Umfang und solcher Intensität sein, dass sie nach Art einer "RundumUntersuchung" alle irgendwie in Betracht kommenden Mängel der Ware erfasst. (Rn. 26)*)

3. Für die schlüssige Darstellung eines Handelsbrauchs genügt nicht die bloße Behauptung, in einem bestimmten Geschäftsbereich werde üblicherweise etwas in einer bestimmten Weise gehandhabt. Unerlässlich ist vielmehr der Vortrag konkreter Anknüpfungstatsachen, die den Schluss auf eine in räumlicher, zeitlicher und personeller Hinsicht ausreichende einheitliche, auf Konsens der beteiligten Kreise hindeutende Verkehrsübung in Bezug auf einen bestimmten Vorgang zulassen. (Rn. 30)*)

4. Art und Umfang einer gebotenen Untersuchung können durch AGB zwar in bestimmter Weise, etwa hinsichtlich der zu untersuchenden Eigenschaften und der dabei vorzugsweise anzuwendenden Methoden, konkretisiert und gegebenenfalls auch generalisiert werden, sofern dies durch die Umstände veranlasst oder durch eine in dieser Richtung verlaufende Verkehrsübung vorgezeichnet ist und die Konkretisierung oder Generalisierung eine hinreichende Rücksichtnahme auf die beiderseitigen Interessen erkennen lässt. Unangemessen benachteiligend ist es aber, wenn die Klausel ohne nähere Differenzierung nach Anlass und Zumutbarkeit stets eine vollständige Untersuchung der Ware auf ein Vorhandensein aller nicht sofort feststellbarer Mängel fordert und keinen Raum für Abweichungen lässt, in denen eine Untersuchung vernünftigerweise unangemessen ist oder dem Käufer sonst billigerweise nicht mehr zugemutet werden kann. (Rn. 37)*)

5. Mit dem Zweck der Untersuchungsobliegenheit, eine im Falle der Mangelhaftigkeit erforderliche Mängelrüge vorzubereiten, also etwaige Mängel zu erkennen und über die dabei gewonnenen Erkenntnisse eine danach gebotene Mängelrüge hinreichend konkret zu formulieren, ist es nicht zu vereinbaren, dem Käufer in AGB die Untersuchung der Ware durch einen neutralen Sachverständigen vorzuschreiben. (Rn. 38)*)

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Kaufrecht

BGH, Urteil vom 06.12.2017 - VIII ZR 245/16

1. Gemäß § 377 Abs. 1 HGB hat eine Untersuchung der gelieferten Ware zu erfolgen, soweit dies nach ordnungsgemäßem Geschäftsgang tunlich ist. Welche Anforderungen an die Art und Weise der Untersuchung zu stellen sind, lässt sich nicht allgemein festlegen.

2. Die von § 377 Abs. 1 HGB geforderte Untersuchung muss nicht von derartigem Umfang und solcher Intensität sein, dass sie nach Art einer "Rundum-Untersuchung" alle irgendwie in Betracht kommenden Mängel der Ware erfasst.

 Volltext 2 Beiträge

Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 17.11.2017 - 63 S 69/17

Eine entgeltliche Vereinbarung zwischen den Mietparteien bei preisgebundenem Wohnraum, wonach der Mieter die anfänglichen Dekorationsarbeiten übernimmt, ohne eine gleichzeitige klauselmäßige Überbürdung der für die Dauer des Mietverhältnisses fällig werdenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter - also bei fortwirkender gesetzlicher Verpflichtung des Vermieters zur Instandhaltung einschließlich der Dekorationsarbeiten -, ist wirksam.

 Volltext

 IMR 2018, 47

Kaufrecht

BGH, Urteil vom 18.10.2017 - VIII ZR 86/16

1. Die in einer Qualitätssicherungsvereinbarung zwischen Unternehmern vom Käufer formularmäßig verwendete Klausel "Mehraufwand bei dem AG, der aus Mängeln von Liefergegenständen entsteht, geht in angefallener Höhe zu Lasten des AN. Der Mehraufwand ist dem AN durch den AG nachzuweisen." hält einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, weil sie ohne sachlichen Grund von den Regelungen des gesetzlichen Kaufgewährleistungsrechts in einer Weise abweicht, die mit wesentlichen Grundgedanken dieser gesetzlichen Regelungen nicht zu vereinbaren ist.*)

2. Soweit der danach ersatzpflichtig gestellte Mehraufwand jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung allein an eine mangelbedingte Verursachung anknüpft, erfasst die Klausel in weitgehendem Umfang auch Aufwandspositionen, die - wenn überhaupt - nach der gesetzlichen Gewährleistungskonzeption nur von einer verschuldensabhängigen Schadens- oder Aufwendungsersatzhaftung gedeckt wären, und verschiebt dadurch eine Gewährleistungshaftung grundlegend zu Lasten des Verkäufers.*)

3. Soweit eine Erstattungspflicht darin ferner nicht auf Aufwendungen beschränkt ist, deren Anfall unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen nach objektiven Maßstäben billigerweise notwendig und angemessen war, wird ein etwa in §§ 284, 439 Abs. 2 BGB als Ausdruck eines grundlegenden Gebotes der Gerechtigkeit angelegtes Erfordernis missachtet, wonach ein Käufer im Falle einer mangelhaften Lieferung nicht mit jedem nach dem Belieben oder den subjektiven Zweckmäßigkeitserwägungen des Käufers verursachten oder zur Beseitigung oder Milderung der Mangelfolgen veranlassten (Mehr-)Aufwand belastet werden darf.*)

4. Zudem schneidet die Klausel jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung dem Verkäufer hinsichtlich Entstehung und Höhe des Mehraufwands auch einen Mitverschuldens- oder Mitverursachungseinwand ab.*)

 Volltext

 IBR 2018, 417

Alle Sachgebiete

BGH, Urteil vom 05.07.2017 - VIII ZR 163/16

Soweit in Sonderkundenverträgen über Energielieferungen ein Lieferant die von ihm versorgten Letztverbraucher gemäß § 43 Abs. 3 Satz 1 EnWG rechtzeitig, in jedem Fall jedoch vor Ablauf der normalen Abrechnungsperiode sowie auf transparente und verständliche Weise über eine beabsichtigte Änderung der Vertragsbedingungen und über ihre Rücktrittsrechte zu unterrichten hat, gilt dies auch für Entgeltänderungen, die lediglich auf einer Weiterbelastung von neu eingeführten, weggefallenen oder geänderten Steuern, Abgaben oder sonstigen hoheitlichen Belastungen beruhen. Beruhen diese Entgeltänderungen auf einem Preisanpassungsrecht, das sich der Lieferant im Vertrag vorbehalten hat, kann der Letztverbraucher den Vertrag gemäß § 41 Abs. 3 Satz 2 EnWG ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, worauf sich die Unterrichtung des Verbrauchers auch zu erstrecken hat. (Rn. 9)*)

 Volltext

Wohnraummiete

LG Berlin, Urteil vom 09.03.2017 - 67 S 7/17

Vom Vermieter gestellte Formularklauseln, in denen die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen uneingeschränkt auf den Wohnraummieter abgewälzt wird, sind - gemäß § 536 Abs. 4, § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB - auch dann unwirksam, wenn die Mietsache dem Mieter zu Vertragsbeginn renoviert überlassen wurde.*)

 Volltext

 IMR 2017, 187

 Nachricht

Alle Sachgebiete

BGH, Urteil vom 18.01.2017 - VIII ZR 263/15

1. Der Leistungsort für die § 546 Abs. 1 BGB zu entnehmende Pflicht des Lea-singnehmers, den Leasinggegenstand bei Vertragsende zurückzugeben, folgt nicht schon - im Sinne einer Bringschuld - aus dieser Bestimmung, sondern richtet sich bei Fehlen einer (wirksamen) vertraglichen Festlegung nach der Auslegungsregel des § 269 Abs. 1, 2 BGB. Hieraus ergibt sich jedoch kein von einem konkreten Leistungsort abgelöstes Recht des Leasinggebers, bei Vertragsende den Rückgabeort und die Rückgabemodalitäten einseitig zu bestimmen. (amtlicher Leitsatz)*)

2. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen darf sich deren Verwender ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht grundsätzlich nur vorbehalten, wenn dafür ein berechtigtes Interesse besteht. Das setzt voraus, dass gewichtige (Sach-)Gründe dies rechtfertigen, dass die Voraussetzungen und der Umfang des Leistungsbestimmungsrechts tatbestandlich hinreichend konkretisiert sind und dass die berechtigten Belange des anderen Teils ausreichend gewahrt werden (Fortführung des Senatsurteils vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 121/04, BGHZ 164, 11, 26 f. mwN). Diesen aus § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB abzuleitenden Anforderungen wird die in formularmäßigen Leasingbedingungen enthaltene Rückgabeklausel"Nach Beendigung des Leasingvertrages hat der Leasingnehmer auf eigene Kosten und Gefahr das Leasingobjekt entweder an eine vom Leasinggeber zu benennende Anschrift in der Bundesrepublik Deutschland, anderenfalls an den Sitz des Leasinggebers zu liefern oder auf Weisung des Leasinggebers kostenpflichtig zu entsorgen. [...]"nicht gerecht. (amtlicher Leitsatz)*)

 Volltext

Gewerberaummietrecht

OLG Celle, Urteil vom 13.07.2016 - 2 U 45/16

Die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert übergebenen Wohnung ohne die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs ist auf die Vermietung unrenoviert übergebener Geschäftsräume zu übertragen.*)

 Volltext

 IMR 2016, 415

Wohnraummietrecht

LG Karlsruhe, Beschluss vom 23.06.2016 - 9 T 56/16

1. Eine sog. Freizeichnungsklausel ist jedenfalls isoliert betrachtet grundsätzlich wirksam und verstößt nicht gegen § 307 BGB.

2. Eine Freizeichnungsklausel ist auch dann wirksam, wenn sie gleichzeitig mit einer wirksamen Klausel zur Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter vereinbart ist.

3. Ob eine Freizeichnungsklausel auch dann wirksam ist, wenn sie gleichzeitig mit einer unwirksam Klausel zur Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter vereinbart ist, bleibt offen.

 Volltext

 IMR 2016, 314

Wohnraummietrecht

LG Berlin, Urteil vom 12.02.2016 - 63 S 106/15

Eine wirksame Schönheitsreparaturklausel setzt nicht voraus, dass eine frisch renovierte Wohnung zum Mietbeginn überlassen wurde. Soweit die vom Vormieter verursachten Gebrauchsspuren unerheblich sind, bleiben diese außer Acht.

 Volltext

 IMR 2016, 315

Wohnraummietrecht

LG Berlin, Urteil vom 09.02.2016 - 63 S 216/14

Wenn der Mieter bei Mietbeginn die Wohnung selbst in Stand setzt und dafür nur eine geringe Vergütung (hier: 200 DM) erhält, hat er keine renovierte Wohnung übergeben bekommen. Er kann damit nicht per AGB verpflichtet werden, die Kosten für laufende Schönheitsreparaturen zu tragen.

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 IMR 2016, 230

Wohnraummietrecht

AG Augsburg, Urteil vom 28.10.2015 - 73 C 936/13

1. Ein Heizungsrohr kann auch eine ungedämmte Leerrohrleitung im Sinne der Heizkostenverordnung sein, wenn die Leitungen nicht offen im Raum sondern von Mauerwerk umhüllt verlegt sind.

2. Wenn der an den Heizkörpern erfasste Verbrauchswärmeanteil deutlich unter dem in der VDI-Richtlinie 2077 maßgeblichen Quotienten von 0,34 liegt, muss die Heizkostenabrechnung nach dieser Richtlinie erstellt werden.

3. Der Vermieter hat insoweit nicht mehr die Wahl, sondern muss die Abrechnung nach den anerkannten Regeln der Technik durchführen.

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 IMR 2016, 151

Wohnraummietrecht

LG Berlin, Urteil vom 02.10.2015 - 63 S 335/14

1. Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt, ist dann unwirksam, wenn dem Mieter hierfür kein angemessener Ausgleich gewährt wird.

2. Durch den Ausgleich muss der Mieter so gestellt werden, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden, z. B. durch den Erlass der Nettokaltmiete (hier: für den ersten Monat).

3. Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung schon dann, wenn sie Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist.

 Volltext

 IMR 2016, 63

Wohnraummietrecht

LG Berlin, Urteil vom 18.08.2015 - 63 S 114/14

Der Mieter, der die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel geltend macht, hat den Renovierungsbedarf der Wohnung bei Mietbeginn darzulegen und im Streitfall zu beweisen. Dabei ist es unerheblich, ob das Mietverhältnis mehrere Jahrzehnte andauerte (hier 50 Jahre).

 Volltext

 IMR 2016, 1001 (nur online)

Wohnraummietrecht

AG Köpenick, Urteil vom 23.06.2015 - 7 C 71/15

Der Mieter muss nicht damit rechnen, dass auf der letzten Seite eines Formularmietvertrages eine Verlängerung der gesetzlichen Verjährungsfrist von sechs Monaten auf ein Jahr für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache geregelt ist, zumal wenn die verlängerte Frist nicht drucktechnisch hervorgehoben wird. Eine derartige Klausel wird nach § 305c Abs. 1 BGB nicht Vertragsbestandteil.

 Volltext

 IMR 2016, 8

Wohnraummietrecht

LG Berlin, Beschluss vom 04.06.2015 - 67 S 140/15

1. Zum gerichtlichen Prüfungsmaßstab für die im Individualprozess vorzunehmende Kontrolle einer formularmäßigen Schönheitsreparaturklausel.*)

2. Eine (2-Zimmer-)Wohnung ist renovierungsbedürftig, wenn die Fenster zum Zeitpunkt der Übergabe an den Mieter nicht frisch gestrichen sind und Lackabplatzungen aufweisen.*)

3. Eine vom Vermieter gestellte Formularklausel, die eine derart renovierungsbedürftige Wohnung zum Gegenstand hat und den Mieter hinsichtlich des Übergabezustandes der Wohnung undifferenziert und ohne angemessenen wirtschaftlichen Ausgleich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.*)

 Volltext

 IMR 2015, 395

Miete, Pacht, Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 242/13

Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (teilweise Aufgabe von BGH, Urteil vom 26.09.2007 - VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rz. 14 ff = IMR 2007, 377). *)

 Volltext 2 Beiträge2 Nachrichten

AGB

BGH, Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 185/14

1. Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe von BGH, Rechtsentscheid vom 01.07.987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253).*)

2. Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.*)

3. Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beurteilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände.*)

4. Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter.*)

 Volltext

 IMR 2015, 220

 Nachricht

Miete, Pacht, Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 21/13

Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt ist, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht mit der Folge, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Rechtspflicht betreffenden Formularbestimmung in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führt. Dies gilt auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einheitlichen Rechtspflicht in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrags geregelt ist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 13.01.2010 - VIII ZR 48/09, NJW 2010, 674 Rn. 14).*)

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