Gesamtsuche

Miete, Pacht, Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 242/13

Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (teilweise Aufgabe von BGH, Urteil vom 26.09.2007 - VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rz. 14 ff = IMR 2007, 377). *)

 Volltext 2 Beiträge2 Nachrichten

AGB

BGH, Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 185/14

1. Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe von BGH, Rechtsentscheid vom 01.07.987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253).*)

2. Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.*)

3. Angesichts der Vielgestaltigkeit der Erscheinungsformen unterliegt die Beurteilung, ob eine Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, einer in erster Linie dem Tatrichter vorbehaltenen Gesamtschau unter umfassender Würdigung aller für die Beurteilung des Einzelfalles maßgeblichen Umstände.*)

4. Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, obliegt es ihm, darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung trifft den Vermieter.*)

 Volltext

 IMR 2015, 220

 Nachricht

Gewerberaummiete

BGH, Urteil vom 12.03.2014 - XII ZR 108/13

Wird in einem Formularmietvertrag über gewerblich genutzte Räume der Mieter neben der bedarfsabhängigen Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem "bezugsfertigen Zustand" zurückzugeben, ergibt sich daraus kein Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit der beiden Klauseln führt.*)

 Volltext

 IMR 2014, 203

 Nachricht

Leasing und Erbbaurecht

BGH, Beschluss vom 22.01.2014 - VIII ZR 352/12

Der BGH tendiert dazu, mietrechtliche Abgeltungsquoten grundsätzlich als unwirksam anzusehen, und zwar selbst dann, wenn sie den Erhaltungszustand der Wohnung in der Weise berücksichtigt, dass bei der Berechnung der Quote der Zeitraum entscheidend ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde (Abkehr von BGH, Urteil vom 26.09.2007 - VIII ZR 143/06, IMR 2012, 377).

 Volltext 1 Beitrag2 Nachrichten

Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 29.05.2013 - VIII ZR 285/12

Eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht:

"Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts",

ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (Aufgabe von Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 79 ff., und von Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663).*)

 Volltext

 IMR 2013, 314

 Nachricht

Leasing und Erbbaurecht

LG Hannover, Beschluss vom 28.05.2013 - 20 S 61/12

Eine formularmäßige Klausel über Renovierungspflichten ist insgesamt unwirksam, wenn das Streichen der Wohnungseingangstüren und Fenster von außen nicht ausgenommen ist.

 Volltext

Insolvenzrecht

BGH, Urteil vom 20.12.2012 - IX ZR 21/12

Die Abtretung der Ansprüche aus einer Lebensversicherung für den Erlebens- und den Todesfall sowie die Weiterzahlung der Prämien auf Grundlage einer in der Abtretungsvereinbarung hierzu übernommenen Verpflichtung sind gegenüber dem Sicherungsnehmer nicht als unentgeltliche Leistung anfechtbar, wenn dieser Zug-um-Zug oder später vereinbarungsgemäß einem Dritten ein Darlehen ausreicht; die Entgeltlichkeit setzt nicht voraus, dass der Sicherungsnehmer auch dem Sicherungsgeber gegenüber zur Darlehensgewährung an den Dritten verpflichtet ist (im Anschluss an*)

 Volltext

Leasing und Erbbaurecht

LG Berlin, Urteil vom 17.07.2012 - 65 S 66/12

Eine Klausel, nach der zur Ermittlung der Beteiligungsquote der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes maßgeblich sein soll, ist unwirksam.

 Volltext

Prozessuales

BGH, Beschluss vom 20.03.2012 - VIII ZR 192/11

(Ohne amtlichen Leitsatz)

 Volltext

Insolvenzrecht

BGH, Urteil vom 26.01.2012 - IX ZR 191/10

Kann ein Schuldner nach Sicherungsabtretung und Forderungspfändung schon vor der Insolvenzeröffnung in Gänze nicht mehr über einen Lebensversicherungsvertrag verfügen, hat der zur Kündigung berechtigte Pfändungsgläubiger an dem aufschiebend bedingten Anspruch auf den Rückkaufswert eine gesicherte Rechtsposition erlangt, so dass der Erwerb nicht in die Masse fällt.*)

 Volltext

 IBR 2016, 1127 (nur online)

Bauvertrag

BGH, Urteil vom 05.05.2011 - VII ZR 181/10

1. Eine Klausel in von Verkaufsberatern vermittelten Verträgen über den Hausbau, wonach der Unternehmer einen Antrag des Bestellers innerhalb eines Monats nach dessen Unterzeichnung des Vertragsformulars annehmen kann, ist so zu verstehen, dass für die Fristberechnung das im Vertragsformular eingetragene Datum maßgebend ist. Auf das tatsächliche Datum der Unterzeichnung kommt es nicht an.*)

2. § 649 Satz 3 BGB ist kein Leitbild für die Vereinbarung von Vergütungspauschalen im Falle einer freien Kündigung.*)

3. Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Unternehmers enthaltene Vergütungspauschalierung auf 15 % des Teilbetrags aus dem Gesamtpreis, der auf den Teil der Leistungen entfällt, die der Unternehmer bis zu einer freien Kündigung noch nicht ausgeführt hat, ist unwirksam, wenn die Berechnung dieses Vergütungsteils von der Berechnung der Vergütung für erbrachte Leistungen abhängt und diese unklar geregelt ist.*)

 Volltext 5 Beiträge1 Nachricht

Leasing und Erbbaurecht

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.04.2011 - 2-11 S 265/10

Eine Klausel in Miet-AGB, die nicht eindeutig vorgibt, wie sich der vom Mieter für einen "angewohnten" Dekorationsintervall zu leistende Anteil in Geld errechnet, verstößt gegen das klauselkontrollrechtliche Transparenzgebot und ist damit unwirksam.

 Volltext

 IMR 2012, 1004 (nur online)

Handels- und Gesellschaftsrecht

BGH, Urteil vom 12.05.2010 - I ZR 37/09

Die Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, dass "Standzeiten (des Frachtführers) nicht extra vergütet werden", unterliegt der richterlichen Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB. Die von § 412 Abs. 3 HGB abweichende Klausel benachteiligt einen Frachtführer i.S. von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen.*)

 Volltext

Wohnraummiete

BGH, Beschluss vom 18.11.2008 - VIII ZR 73/08

1. Eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel führt nicht zur Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen.

2. Vornahmeklauseln, mit flexiblen Renovierungsfristen sind auch bei unrenoviert überlassenen Wohnungen wirksam.

 Volltext

Gewerberaummiete

BGH, Urteil vom 08.10.2008 - XII ZR 84/06

Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Formularmietvertrag ist auch bei Mietverträgen über Gewerberäume unwirksam, wenn der Mieter unabhängig von dem Erhaltungszustand der Räume zur Renovierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll (im Anschluss an BGH Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03 - NJW 2004, 2586 zum Wohnraummietrecht und das Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006).*)

 Volltext

 IMR 2009, 4

Leasing und Erbbaurecht

KG, Urteil vom 22.05.2008 - 8 U 205/07

Die Klausel im Formularmietvertrag: "Die Schönheitsreparaturen werden regelmäßig in folgenden Zeiträumen erforderlich..." ist nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.*)

 Volltext

 IMR 2008, 264

Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 05.03.2008 - VIII ZR 95/07

1. Eine Abgeltungsklausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die den Mieter für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug noch nicht fällig sind, dazu verpflichtet, "angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu entschädigen", ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam.*)

2. Dem Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die sich aufgrund einer Änderung der höchstrichterlichen Rechtsprechung als unwirksam erweisen, ist grundsätzlich kein Vertrauensschutz zuzubilligen (Bestätigung von BGHZ 132, 6, 12).*)

 Volltext 2 Beiträge

Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 26.09.2007 - VIII ZR 143/06

1. In einem Mietvertrag über eine vom Vermieter renoviert überlassene Wohnung ist eine Formularklausel, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines Anteils an den Kosten für von ihm vorzunehmende, aber noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichtet, in ihrem sachlichen Regelungsgehalt nicht zu beanstanden, wenn sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung in der Weise ermöglicht, dass für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen maßgeblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.*)

2. Eine solche Klausel verstößt jedoch gegen das Transparenzgebot und ist deshalb wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn ihr Wortlaut für den Mieter nicht eindeutig erkennen lässt, dass die Abgeltungsquote in dieser Art und Weise zu berechnen ist, sondern dem Vermieter die Möglichkeit gibt, den Mieter aufgrund einer anderen Berechnungsweise, die ebenfalls vom Wortlaut der Klausel gedeckt ist, auf eine unangemessen hohe Quote in Anspruch zu nehmen.*)

 Volltext

 IMR 2007, 377

 Nachricht

Leasing und Erbbaurecht

LG Kiel, Urteil vom 27.04.2006 - 1 S 263/05

Eine AGB-Klausel in einem Mietvertrag über Wohnraum, die vorsieht, dass der Mieter dem Vermieter einen Kostenersatz zahlen soll für diejenigen Schönheitsreparaturen, die seit der letzten Renovierung "verbraucht" worden sind, und die weiter bestimmt, dass die Höhe des Kostenersatzes sich nach dem Kostenvoranschlag eines Fachbetriebes des Malerhandwerks richtet, ist unwirksam.

 Volltext

 IMR 2006, 7

 Nachricht