Gesamtsuche

Wohnraummiete

BGH, Beschluss vom 21.02.2017 - VIII ZR 1/16

Zu den Anforderungen an die Darlegung eines zur Mietminderung berechtigenden Mangels (hier: Lärmbelästigungen in einem hellhörigen Gebäude).*)

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 IMR 2017, 208

 Nachricht

Prozessuales

BGH, Urteil vom 16.11.2016 - VIII ZR 297/15

Nimmt der Kläger den Beklagten gem. § 433 Abs. 2 BGB auf Kaufpreiszahlung in Anspruch, ist der Gegenstand des erhobenen Anspruchs i.S.d. § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO hinreichend bestimmt, wenn der Kläger in der Klageschrift vorträgt, dass er dem Beklagten Waren geliefert habe, und er darüber hinaus die diesbezüglich ausgestellten Rechnungen mit Betrag, Datum und (Rechnungs-)Nummer bezeichnet.*)

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 IBR 2017, 230

Gewerberaummietrecht

BGH, Beschluss vom 27.07.2016 - XII ZR 59/14

1. Die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB tritt kraft Gesetzes ein. Der Mieter genügt der Mieter seiner Darlegungslast deshalb bereits mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt.

2. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag braucht der Mieter nicht vorzutragen. Von ihm ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen ("Mangelsymptome") hinaus die - ihm häufig nicht bekannte - Ursache dieser Symptome bezeichnet.

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 IMR 2016, 412

Gewerberaummiete

KG, Urteil vom 23.06.2016 - 8 U 62/15

1. Ein als Pferdestall mit Heuboden genehmigtes Nebengebäude ist zur vereinbarten Büronutzung unbrauchbar, wenn eine Nutzungsänderung mangels ausreichender Raumhöhe nicht genehmigt wird und Umbaumaßnahmen den Bestandsschutz entfallen lassen würden.

2. Dieser Sachmangel berechtigt auch ohne vorherige Mangelanzeige zur Mietminderung, weil es auch für den Vermieter unmöglich ist, diesen Mangel zu beseitigen.

3. Ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln muss nicht vor dem Verzugszeitraum ausgeübt werden. Die im Prozess erhobene Einrede des nicht erfüllten Vertrags genügt.

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Mietrecht

BGH, Urteil vom 10.05.2016 - VIII ZR 214/15

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann auch dann vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter seit längerem Verkaufsabsichten hegt und der von ihm benannten Eigenbedarfsperson den Wohnraum in der - dieser möglicherweise nicht offenbarten - Erwartung zur Miete überlässt, diese im Falle eines doch noch gelingenden gewinnbringenden Verkaufs ohne Schwierigkeiten zum Auszug bewegen zu können.*)

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 IMR 2016, 271

 Nachricht

Prozessuales

BGH, Urteil vom 16.03.2016 - VIII ZR 326/14

1. Das Berufungsgericht muss einen bereits in erster Instanz vernommenen Zeugen erneut vernehmen, wenn es dessen protokollierte Aussage anders verstehen oder ihr ein anderes Gewicht beimessen will als die Vorinstanz.

2. Die nochmalige Vernehmung eines Zeugen kann allenfalls dann unterbleiben, wenn sich das Rechtsmittelgericht auf solche Umstände stützt, die weder die Urteilsfähigkeit, das Erinnerungsvermögen oder die Wahrheitsliebe des Zeugen noch die Vollständigkeit oder Widerspruchsfreiheit seiner Aussage betreffen.

3. Stützt das erstinstanzliche Gericht seine Würdigung auf die Vernehmung mehrerer Zeugen, bedarf es der erneuten Vernehmung sämtlicher Zeugen.

4. Nimmt eine Partei in der Berufungsbegründung ausdrücklich auf ihr erstinstanzliches Vorbringen einschließlich der dortigen Beweisantritte ergänzend Bezug, stellt sie damit unmissverständlich klar, dass sie die erstinstanzlichen Beweisantritte auch zum Gegenstand der Berufungsinstanz macht.

5. Eine Ergänzung oder Präzisierung des bereits erstinstanzlich gehaltenen schlüssigen Vortrags darf das Berufungsgericht nicht nach § 531 Abs. 2 ZPO zurückweisen.

6. Die Aufrechnung kann - wie jede Willenserklärung - auch stillschweigend erklärt werden. Deshalb darf das Berufungsgericht sich nicht auf die Feststellung beschränken, dass eine Partei keine ausdrückliche Aufrechnungserklärung abgegeben bzw. nicht den Ausdruck "Aufrechnung" benutzt hat. Vielmehr muss das Berufungsgericht im Wege der Auslegung prüfen, ob dem Verteidigungsvorbringen der Partei der Wille, eine Aufrechnung zu erklären, zu entnehmen ist.

7. Bezieht sich eine Partei zur Verteidigung gegen die Klageforderung auf die von ihr geltend gemachten und im einzelnen dargelegten Gegenforderungen und zieht diese sogar explizit von der Klageforderung ab, liegt - offensichtlich - eine konkludente Aufrechnungserklärung vor.

8. Vorauszahlungen stehen dem Vermieter als solche nicht mehr zu, wenn bereits Abrechnungsreife eingetreten ist.

9. Eine Änderung des Mietvertrags kann nur unter Beteiligung sämtlicher Vertragspartner wirksam vereinbart werden.

10. Bei der Änderung einer vertraglichen Vereinbarung über die Abrechnung von Nebenkosten in einem bestehenden Mietverhältnis handelt es sich nicht um ein Geschäft zur Deckung des angemessenen Lebensbedarfs.

11. Die bloße Nichtabrechnung von Nebenkostenvorauszahlungen durch den Vermieter kann aus der maßgeblichen Empfängersicht des Mieters regelmäßig schon nicht als Angebot einer Änderung der mietvertraglichen Umlagevereinbarung oder des Verzichts auf eine Abrechnung angesehen werden.

 Volltext 2 Beiträge1 Nachricht

__ibr-online__

BGH, Beschluss vom 15.03.2016 - XI ZR 208/15

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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__ibr-online__

BGH, Beschluss vom 20.10.2015 - XI ZR 532/14

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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Alle Sachgebiete

BGH, Beschluss vom 15.01.2015 - IX ZR 208/13

ohne amtlichen Leitsatz

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Alle Sachgebiete

BGH, Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 86/13

ohne amtlichen Leitsatz

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Alle Sachgebiete

BGH, Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 87/13

ohne amtlichen Leitsatz

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Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 88/13

1. Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden (Fortführung von BGH, Urteil vom 03.03.2004 - VIII ZR 149/03, IBRRS 2004, 0778 = NJW 2004, 1738 unter II 2 d).*)

2. Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden. Einer umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung bedarf es hierzu nicht; erforderlich, aber auch ausreichend ist es, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen.*)

3. Ein Mieterhöhungsverlangen kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gestellt werden; werden jedoch tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen.*)

4. Zur Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des umlagefähigen Modernisierungsaufwands.*)

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 IMR 2015, 98

Miete, Pacht, Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 89/13

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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Alle Sachgebiete

BGH, Beschluss vom 11.11.2014 - VIII ZR 302/13

1. Von einer Beweiserhebung darf grundsätzlich nicht bereits deswegen abgesehen werden, weil die beweisbelastete Partei keine schlüssige Erklärung dafür liefert, weshalb eine von ihr behauptete Absprache zu einer schriftlich getroffenen Abrede keinen Eingang in den schriftlichen Vertrag gefunden hat. Denn der Grad der Wahrscheinlichkeit der Sachverhaltsschilderung ist für den Umfang der Darlegungslast regelmäßig ohne Bedeutung. Das Fehlen einer schlüssigen Erklärung spielt daher in aller Regel erst im Rahmen der tatrichterlichen Würdigung des Prozessstoffs eine Rolle (Bestätigung der Senat, NJW 2012, 382 und Senat, Beschluss vom 21.10.2014 - VIII ZR 34/14, BeckRS 2014, 21816). (amtlicher Leitsatz)*)

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Prozessuales

BGH, Beschluss vom 21.10.2014 - VIII ZR 34/14

Von einer Beweiserhebung darf grundsätzlich nicht bereits deswegen abgesehen werden, weil die beweisbelastete Partei keine schlüssige Erklärung dafür liefert, weswegen eine von ihr behauptete mündliche oder stillschweigende Vereinbarung keinen Eingang in den schriftlichen Vertrag gefunden hat. Denn der Grad der Wahrscheinlichkeit der Sachverhaltsschilderung ist für den Umfang der Darlegungslast regelmäßig ohne Bedeutung (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 25.10.2011 - VIII ZR 125/11, IMR 2012, 7 = NJW 2012, 382 Rn. 23). Das Fehlen einer schlüssigen Erklärung spielt daher in aller Regel erst im Rahmen der tatrichterlichen Würdigung des Prozessstoffs eine Rolle.*)

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Leasing und Erbbaurecht

OLG Celle, Urteil vom 15.07.2014 - 2 U 83/14

Behält sich der Mieter für den Fall der Unterlassung der Mängelbeseitigung innerhalb der gesetzten angemessenen Frist eine Geltendmachung des Anspruchs auf Ersatzvornahme lediglich vor, steht der nach fruchtlosem Fristablauf erklärten fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht der Einwand widersprüchlichen Verhaltens gemäß § 242 BGB entgegen (Abgrenzung zur Fallgestaltung in BGH, NZM 2007, 686).*)

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 IMR 2014, 473

Leasing und Erbbaurecht

AG Brandenburg, Urteil vom 04.07.2014 - 31 C 311/13

Grundsätze für die Berechnung der Wohnfläche bei Einbeziehung von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen (§§ 387, 535, 536, 812 BGB i.V.m. der WoFlV und der WMR).*)

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 IMR 2015, 1006 (nur online)

Immobilien

BGH, Urteil vom 11.09.2013 - IV ZR 259/12

Ein Umbau im Sinne des Leistungsausschlusses nach § 6 Nr. 3a VGB 2003 setzt im Gegensatz zu bloßen Renovierungsarbeiten eine Umgestaltung des versicherten Gebäudes voraus, die so weit in die Substanz eingreift, dass das Gebäude insgesamt für seine ursprüngliche Bestimmung nicht mehr nutzbar erscheint.*)

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 IBR 2013, 711

Leasing und Erbbaurecht

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 29.08.2013 - 33 C 1402/13

Eine Funktionsstörung der Heizung führt zu einer Beseitigungspflicht des Vermieters, aber nicht automatisch zu einer Mietminderung, wenn der Mieter nicht konkret nachweist, dass aufgrund der Funktionsstörung der Heizkörper die Aufrechterhaltung angemessener Temperaturen in der Mietwohnung ganz oder teilweise nicht möglich ist. Der Mieter muss unter Angabe konkreter Temperaturen die Heizleistung in den verschiedenen Räumen beschreiben und darlegen, welche konkreten Beeinträchtigungen hiervon für die Nutzer der Räume ausgehen.

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 IMR 2013, 456

Leasing und Erbbaurecht

LG Berlin, Urteil vom 22.08.2013 - 67 S 121/12

1. Die beabsichtigte Nutzung einer Wohnung als Zweitwohnung, nur um gelegentliche Besuche bei der unehelichen Tochter in einer anderen Stadt zu ermöglichen, stellt ein hinreichendes berechtigtes Interesse dar, um die Kündigung wegen Eigenbedarf zu rechtfertigen.

2. Der Annahme einer Härte wegen starker sozialer Bindung an das Wohnumfeld aufgrund langer Mietdauer steht es entgegen, wenn sich der Mieter nicht vergeblich um Ersatzwohnraum im vertrauten Wohnumfeld bemüht hat.

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 IMR 2014, 10

Insolvenzrecht

BGH, Urteil vom 17.07.2013 - VIII ZR 163/12

Die Einrede aus § 320 BGB hat die Funktion, die geschuldete Gegenleistung zu erzwingen, und steht deshalb einer Partei, die deutlich gemacht hat, dass sie nicht am Vertrag festhalten will, nicht zu (Bestätigung von BGH, Urteil vom 4. Juli 2002 I ZR 313/99, NJW 2002, 3541 unter II 3).*)

 Volltext 2 Beiträge

Alle Sachgebiete

BGH, Beschluss vom 16.07.2013 - VIII ZR 384/12

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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Leasing und Erbbaurecht

AG Brandenburg, Urteil vom 28.06.2013 - 31 C 279/11

Nicht unerhebliche Zugluft-Erscheinungen können einen Mangel der angemieteten Räume im Sinne des § 536 BGB darstellen.*)

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 IMR 2014, 1020 (nur online)

Leasing und Erbbaurecht

LG Berlin, Urteil vom 08.05.2013 - 67 S 474/12

Zieht ein Mieter nach seiner unwirksamen Kündigung wegen angeblichen Verzugs des Vermieters mit Mängelbeseitigungsarbeiten aus, muss der Vermieter die Wohnung dem Mieter nach Abschluss der Arbeiten ausdrücklich wieder anbieten, um sich den Anspruch auf Mietzinszahlung zu erhalten.

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 IMR 2013, 404

Allgemeines Zivilrecht

BGH, Urteil vom 11.04.2013 - III ZR 79/12

§ 51a WPO a.F. findet - gegebenenfalls nach Maßgabe des § 139b Abs. 1 WPO - auf Schadensersatzansprüche gegen einen Wirtschaftsprüfer wegen der Verletzung von Aufklärungspflichten aus einem Mittelverwendungskontrollvertrag Anwendung.*)

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Alle Sachgebiete

BGH, Urteil vom 11.04.2013 - III ZR 80/12

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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Leasing und Erbbaurecht

LG Berlin, Urteil vom 13.03.2013 - 65 S 321/11

1. Werden Mieter durch Bauarbeiten am Grundstück wegen erheblichen Lärms und Staubbelästigungen gehindert, die Fenster und Außentüren offen zu halten, die Terrasse und den Balkon zu nutzen, und kommt es oft zu längeren Blockierungen der Grundstückszufahrt wegen Lagerung von Baustellenmaterial, wobei auch Teile der Anpflanzungen und der Zaunanlage auf dem Grundstück zerstört werden, ist eine Mietminderung von 15% bis zum Abschluss der Bauarbeiten angemessen.

2. Bei solchen umfangreichen Bauarbeiten ist es zulässig, ohne konkrete Darlegung des Mieters bezüglich des qualitativen und quantitativen Ausmaßes der jeweiligen Bauarbeiten eine feste Minderungsquote für die gesamte Dauer des Bauvorhabens zuzusprechen, auch wenn in einzelnen Zeiten keine besonders starken Störungen stattfinden.

3. Eine Minderung ist im Falle von Bauarbeiten im Innenstadtbereich nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil der Mieter im Regelfall ohnehin damit rechnen muss, dass es im weiteren und näheren Umfeld seiner Wohnung - etwa durch Neubau, Umbau oder Sanierung von Gebäuden, Straßen o.ä., durch Wechsel oder Zuzug von neuen (gewerbetreibenden) Nachbarn etc. - zu Veränderungen kommt, die sich auf die Mietsache nachteilig auswirken können.

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 IMR 2013, 359

Prozessuales

BGH, Beschluss vom 12.03.2013 - VIII ZR 179/12

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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Architekten und Ingenieure

OLG Köln, Urteil vom 21.12.2012 - 19 U 181/11

1. Vereinbaren die Parteien eines Architektenvertrags eine verbindliche Kostenobergrenze, ist die Abrechnung des Architektenhonorars auf anrechenbare Kosten in Höhe der Kostenobergrenze begrenzt.

2. Eine vereinbarte Kostenobergrenze ist eine Beschaffenheitsvereinbarung, die gleichzeitig die Obergrenze der Vergütung bildet. Das Überschreiten der Kostenobergrenze ist ein Mangel mit der Folge, dass der Architekt nicht mehr verlangen kann, als sich bei Vereinbarung der Kostenobergrenze ergibt.

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 IBR 2013, 220

Leasing und Erbbaurecht

KG, Beschluss vom 21.12.2012 - 8 U 286/11

Zeigt der Mieter einen Mangel der Mietsache an, zahlt aber die ungekürzte Miete vorbehaltlos weiter, so ist eine Rückforderung in der Regel gemäß § 814 BGB ausgeschlossen, da von der Kenntnis des Mieters vom Minderungsrecht auszugehen ist.*)

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 IMR 2013, 1089 (nur online)

Leasing und Erbbaurecht

AG Tiergarten, Urteil vom 17.07.2012 - 606 C 598/11

Baut die Vermieterin die Außenwand des Nachbarhauses direkt an das Mietshaus und damit unmittelbar vor dem Küchenfenster und dem Badezimmerfenster der Mieter an, so ist sie verpflichtet, die Nutzbarkeit der Fenster in der Mietwohnung wieder herzustellen, auch wenn dies bedeutet, dass sie die Nachbarwand abreißen muss.

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 IMR 2012, 409

 Nachricht

Prozessuales

BGH, Urteil vom 20.06.2012 - VIII ZR 268/11

Zum Umfang der gerichtlichen Prüfung bei der Fortführung des Verfahrens gemäß § 321a Abs. 5 ZPO.*)

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Banken & Finanzen

BGH, Urteil vom 08.05.2012 - XI ZR 262/10

1. Derjenige, der vertragliche oder vorvertragliche Aufklärungspflichten verletzt hat, ist beweispflichtig dafür, dass der Schaden auch eingetreten wäre, wenn er sich pflichtgemäß verhalten hätte, der Geschädigte den Rat oder Hinweis also unbeachtet gelassen hätte (Bestätigung von Senatsurteil vom 16. November 1993 - XI ZR 214/92, BGHZ 124, 151, 159 f.).*)

2. Diese Beweislastumkehr greift bereits bei feststehender Aufklärungspflichtverletzung ein. Es kommt bei Kapitalanlagefällen nicht darauf an, ob ein Kapitalanleger bei gehöriger Aufklärung vernünftigerweise nur eine Handlungsalternative gehabt hätte, er sich also nicht in einem Entscheidungskonflikt befunden hätte. Das Abstellen auf das Fehlen eines Entscheidungskonflikts ist mit dem Schutzzweck der Beweislastumkehr nicht zu vereinbaren (Aufgabe von Senatsurteil vom 16. November 1993 - XI ZR 214/92, BGHZ 124, 151, 161).*)

3. Zur Pflicht des Tatgerichts, den von der Beklagten benannten Kläger als Partei zu der Behauptung zu vernehmen, der Kläger hätte die Anlage auch bei Kenntnis von Rückvergütungen erworben.*)

4. Zur Würdigung von Hilfstatsachen, die den Schluss darauf zulassen, der Anleger hätte die empfohlene Kapitalanlage auch bei Kenntnis von Rückvergütungen erworben.*)

5. Zur Schätzung des entgangenen Gewinns, der nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge mit einem anderen Anlagegeschäft erzielt worden wäre.*)

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Leasing und Erbbaurecht

BGH, Urteil vom 29.02.2012 - VIII ZR 155/11

Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten; der Vorlage eines "Protokolls" bedarf es nicht.*)

 Volltext

 IMR 2012, 178

 Nachricht

Prozessuales

BGH, Beschluss vom 28.02.2012 - VIII ZR 124/11

1. Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen.

2. Überspannt das erkennende Gericht diese Substantiierungsanforderungen und versäumt es dadurch, entscheidungserheblichen Sachvortrag in der gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben, verletzt das Gericht den Anspruch der betroffenen Partei auf Gewährung rechtlichen Gehörs.

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 IMR 2012, 1112 (nur online)

Leasing und Erbbaurecht

OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.12.2011 - 10 U 118/11

1. Zur Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs.*)

2. Dem gewerblichen Vermieter steht ein Schadensersatzanspruch auf Erstattung vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten nicht zu, wenn die den berechneten Kosten zugrunde liegende anwaltliche Tätigkeit im Sinne des §§ 249, 254 Abs. 2 BGB nicht erforderlich war. Das ist der Fall, wenn die Tätigkeit des Rechtsanwalts sich auf eine schlichte Zahlungsaufforderung beschränkt.*)

 Volltext

 IMR 2012, 109

Leasing und Erbbaurecht

BGH, Beschluss vom 25.10.2011 - VIII ZR 125/11

Zu den Substantiierungsanforderungen bei der Geltendmachung von Mängeln am Mietobjekt.*)

 Volltext

 IMR 2012, 7